Sentencia Civil 474/2024 Audiencia Provincial Civil de Cantabria nº 4, Rec. 554/2023 de 19 de julio del 2024

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO.- Resumen de antecedentes y planteamiento del recurso.

1. D. Brandon, propietario de la vivienda sita en el piso DIRECCION001, de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, de Santander, presentó demanda de Juicio Ordinario contra dicha comunidad, sobre nulidad del acuerdo adoptado por la comunidad en la Junta General Extraordinaria de fecha 14 de diciembre de 2021 por que se revocaba el acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria de 28 de junio de 2021 por en virtud del cual se adjudicaba a la empresa ARS la ejecución de obras en la fachada. Alega como fundamento de la impugnación: (i) el acuerdo es contrario a la ley, en cuanto modifica uno anterior que no fue impugnado, 6 meses después de su adopción; (ii) gravemente lesivo para los intereses de la comunidad, en beneficio de uno o varios propietarios, en cuanto la nueva empresa adjudicataria presenta un presupuesto notablemente superior al ya aportado por la empresa a la que se había adjudicado anteriormente; (iii) es gravemente perjudicial para él que está viendo dilatado el procedimiento, con los perjuicios que se le ocasionan en la vivienda, que sufre continuos desperfectos, y que, además, se vio en la necesidad de solicitar un préstamo para hacer frente a la derrama que ahora se está fraccionando.

2. La comunidad demandada contestó a la demanda oponiéndose con las siguientes alegaciones: (i) el acuerdo impugnado no resulta gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de uno varios propietarios; (ii) el acuerdo impugnado no revoca la ejecución de las obras acordada en la Junta General Ordinaria de 28 de junio de 2021, sino, simplemente, y por diferentes motivos, revocar la aprobación del presupuesto aprobado en dicha junta, y acordar la solicitud de nuevos presupuestos a otras empresas; (iii) la Junta de 14 de diciembre de 2021 se celebró por petición expresa de un número de propietarios que representan el 25% de las cuotas de participación, como prevé el art. 16 de la LPH; (iv) la aprobación del acuerdo se produjo con el quorum legalmente exigido, todos lo cuáles estaban al corriente del pago, puesto que en la fecha de celebración no había finalizado el plazo para el ingreso de las derramas.

3. El juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Laredo dictó sentencia en fecha 22 de marzo de 2023, en la que desestimaba íntegramente la demanda, con imposición al actor de las costas del procedimiento.

Razona la Juez de Instancia sus conclusiones y decisión en que: (i) ningún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal prevé la imposibilidad de revocar acuerdos adoptados, siempre que se respeten las mayorías exigidas, siendo criterio jurisprudencial el que admite la posibilidad de revocación de un acuerdo adoptado y su sustitución por otro anterior por hallarse dentro de las facultades que la ley otorga a las comunidades de propietarios, pues de lo contrario se anularía el principio de autonomía de la voluntad, lo cual no quiere decir que en el caso de que los actos hubiesen generado ya efectos jurídicos no haya que respetar derechos adquiridos; (ii) en el presente caso, el acuerdo de revocación de la adjudicación de la obra ARS se adoptó con las mayorías exigidas, y la decisión no fue arbitraria porque el administrador declaró en el juicio que, aunque sobre el papel todas las empresas aportaron la misma documentación, habían recibido manifestaciones de muchos propietarios en relación con la empresa ARS, y la aparejadora manifestó que le parecía un presupuesto de riesgo y que, más allá del precio de la obra la comunidad ha valorado otros aspectos como la confianza en la empresa que va a realizar una obra de tal entidad; (iii) ningún perjuicio se causa a la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios porque ni se había firmado el contrato ni obtenido la licencia de obra por lo que el cambio de empresa no entraña perjuicio alguno económico a la comunidad ni un excesivo retraso.

4. El demandante interpone recurso de apelación alegando valoración de la prueba que concreta en que el juzgador de instancia no tiene en cuenta que: (i) la derrama aprobada en el acuerdo de 28 de junio de 2021 vencía el día 15 de diciembre de 2021, y la junta para revocar el acuerdo se celebra el día 14 de noviembre de 2021, un día antes del vencimiento actuando, por tanto, la comunidad con mala fe y temeridad y con el objetivo de perjudicar aún más a los que habían abonado la derrama, es decir, el recurrente, que, además había procedido a impugnar el acta previamente; (ii) la nueva contratista incrementa los precios en más de 100.000 €, lo cual general un perjuicio al apelante que no tiene por qué soportar, y, además, había solicitado un crédito y, cuando al plazo para el depósito para la derrama se paraliza, había soportado unos costes que no habría tenido que asumir de no haberse establecido plazo para la derrama; (iii) la decisión de revocar la adjudicación inicialmente realizada es arbitraria, porque la empresa adjudicataria, al igual que el resto, aportó toda la documentación necesaria, que acredita su seriedad y solvencia, y lo injustificado de lo que algún vecino pueda hacer ver; (iv) los servicios jurídicos de la comunidad remiten carta a la misma en fecha 21 de julio de 2022, en la que expone que el acuerdo se adoptó con las debidas mayorías, no fue impugnado las debidas mayorías y no había sido impugnado en tiempo y forma por ningún vecino, de modo que, para que sea revocable tiene que cumplir, como requisitos, que el nuevo acuerdo no sea perjudicial y que no suponga un grave perjuicio a ningún propietario;

5.- La demandada se opone al recurso instando su desestimación.

SEGUNDO.- Posibilidad de revocar un acuerdo anteriormente adoptado.

La posibilidad de revoca un acuerdo anteriormente adoptado adoptado es una posibilidad legal que ha sido reiteradamente reconocida por la jurisprudencia.

El Tribunal Supremo, en la sentencia 467/2006, de 19 de mayo, en relación a un acuerdo sobre uso exclusivo de un elemento común por cinco propietarios declara que "el acuerdo comunitario sobre el uso exclusivo, podrá revocarse por el mismo procedimiento seguido para su adopción; así convergencia de voluntades de forma unánime en contra del derecho preconstituido; si bien, teniendo presente que debe impedirse el posible abuso que puedan hacer los copropietarios afectados (aquellos que vienen disfrutando exclusivamente de dicho uso) de tal regla, pues es evidente que los mismos se opondrán siempre al acuerdo que trate de poner fin a su situación privilegiada, haciendo imposible por ello, que se consiga la unanimidad a la que se ha hecho referencia. Por ello dicha norma ha de entenderse de acuerdo con los principios de buena fe y prohibición de abuso del derecho y fraude procesal".

Y de la jurisprudencia de las Audiencias provinciales extraemos que lo aprobado en un acuerdo puede volver a incluirse en el orden del día, siempre que se cumplan los requisitos previos para su adopción:

1º Haber sido incluido en el orden del día ( SSAAPP Madrid, Sec. 20ª, 433/2010, de 23 de junio, o Alicante, Sec. 5ª,67/2016, de 22 de febrero).

2º Que se trate de acuerdos no ejecutados ( SAP Madrid, 14ª, 178/2016, de 13 de marzo).

3º Que no suponga un perjuicio para ningún propietario que ha obtenido una situación que la comunidad debe respetar, como actos propios vinculantes ( SAP Barcelona, Sec. 19ª, 27/2006, de 26 de enero).

En relación con este último requisito, hemos de recordar que los acuerdos adoptados en el seno de la Junta son la forma en que se exterioriza la voluntad de la Comunidad, como ente colegiado, sobre un asunto o materia concreta. Y, como toda declaración de voluntad, ese acuerdo puede agotarse en sí mismo sin alterar o modificar una situación jurídica preexistente, o emitirse con el fin de ser aceptada por un tercero (consentimiento) y crear, modificar o extinguir una relación jurídica atributiva de derechos.

En el primer supuesto la doctrina mayoritaria entiende que los acuerdos anteriores no impiden que la junta adopte luego otros para modificarlos, que reitera ( como ejemplos las SSAAPP de Barcelona, de 20 de septiembre de 2004, Valladolid, de 13 de junio de 2006 o Cantabria de 22 de julio de 2007), que la junta es soberana en cuanto a la ratificación, revocación o modificación de acuerdos anteriores, siempre y cuando se den las mayorías requeridas para cada caso; ello es así porque no existe ninguna norma en la Ley de Propiedad Horizontal que impida a una Junta de Propietarios cambiar de opinión con respecto a una determinada cuestión y anular decisiones anteriores, aunque tal proceder pueda quedar sujeto al deber de responder de los daños y perjuicios que pueda causar ese cambio de opinión ( sentencia de diecinueve de marzo de 2.004 de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla ).

Por el contrario, si mediante el acuerdo se ha constituido un estado jurídico nuevo o se ha reconocido un derecho a una persona, sea o no miembro de la comunidad de Propietarios, aquel no puede sin más ser dejado sin efecto y precisará la conformidad de la otra parte a la que afecta o el concurso de algún hecho nuevo o causa que la justifique ( sentencia de la AP de Madrid de 28 de marzo de 2007).

La inmodificabilidad de los acuerdos es pues una consecuencia o manifestación de la doctrina de los actos propios y, de modo que hemos de decir que para aplicar el efecto vinculante, de modo que no sea admisible un acuerdo posterior contrario a uno anterior, es preciso que los actos considerados, además de válidos, probados, producto de una determinación espontánea y libre de la voluntad, exteriorizados de forma expresa o tácita, pero de modo indubitado y concluyente, tengan una significación jurídica inequívoca, de tal modo que entre dicha conducta y la pretensión ejercitada exista una incompatibilidad o contradicción.

4º. El acuerdo de revocando otro anterior debe adoptarse con la mayoría exigida para el acuerdo revocado

TERCERO.- Resolución del recurso.

Denuncia el apelante, además de la imposibilidad de revocar un acuerdo anterior, no impugnado por los propietarios, seis meses después de su adopción, la existencia de un grave perjuicio para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, y el grave perjuicio que a él se le causa con la revocación de la designación de contratista aprobada inicialmente.

La nueva valoración de la prueba a que obliga el recurso ordinario de apelación, evidencia como circunstancias relevantes para la decisión de la Sala: (i) En la Junta General Extraordinaria celebrada el día 28 de junio de 2021, siendo Presidente el recurrente, se acordó, por mayoría de un 42,95 % la adjudicación de las obras de rehabilitación de la fachada a la empresa ARS por un importe de presupuesto estimado de 301.672,66 €, que no incluía licencia de obra, IVA, dirección de obra y un 10% para gastos imprevistos, entre otros conceptos, así como solicitar el pago de las cantidades totales para el día 15 de diciembre de 2021. ((ii) En fecha 17 de noviembre de 2021 un número de propietarios que supera con creces el 25% de las cuotas de participación, envió una carta al Administrador de la Comunidad solicitando la celebración de una Junta Extraordinaria, con el único punto del día, la revocación de la adjudicación de las obras, con resolución del contrato, y adjudicación a una nueva empresa. El motivo, según el administrador, es la desconfianza de los vecinos en relación con la empresa adjudicataria. (iii) En la junta celebrada el día 14 de diciembre de 2021, en relación con el primer punto del orden del día, tras exponer algunos propietarios los motivos por los que no consideran adecuada a la empresa ARS - desconfianza por su actuación en otras obras, según indica el administrador en su declaración como testigo -se acordó con 26 votos a favor, que representan el 70% de las cuotas, revocar la adjudicación de la obra a la empresa ARS, con contratación de una nueva empresa, aprobándose nuevos plazos para abonar la derrama, de modo que un 30% debía estar abonado el 15 de enero de 2022 y el 30% restante el 15 de abril de 2022. Igualmente, se acuerda designar una comisión de obras para solicitar nuevos presupuestos, que se entregarían a la aparejadora Dña. Vaitiare para su revisión y que se ajustan a su informe. (iv) A fecha 14 de diciembre de 2021, de los 380.000 € en que se estimó el presupuesto que se había aprobado en junio, los propietarios habían satisfecho 270.000. (v) El administrador, en el acto del juicio ha declarado que dicha aparejadora, manifestó que el presupuesto de ARS era de riesgo, afirmación no contradicha mediante ningún otro medio de prueba. (vi) A fecha 14 de diciembre de 2021 no existía licencia de obras - tampoco existía a fecha de dictarse la sentencia de instancia - y estas no había comenzado.

Partiendo de tales circunstancias relevantes, y de conformidad con la jurisprudencia expuesta, hemos de concluir que la validez de la revocación de acuerdo aprobada en la junta de diciembre de 2021. El acuerdo de 28 de junio, que afectaba, exclusivamente al cambio de adjudicatario de la obra, pero en nada modificaba el acuerdo relativo a la ejecución de la obra, no constituye acto propio, vinculante e inamovible para la comunidad pues no altera en absoluto una situación jurídica del propietario disidente puesto que no creó para el apelante un derecho que no tuviera antes de forma que la junta podría apartarse legítimamente de la decisión anterior.

Sentado, en consecuencia, que la Junta estaba perfectamente legitimada para modificar el acuerdo anterior, la demanda de impugnación del acuerdo podía fundarse en la vulneración del régimen de mayorías, motivo de nulidad que no ha sido alegado, la existencia de un grave perjuicio para el recurrente sin que tuviera obligación legal de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho - art. 18 1 c) LPH - o que resulte gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios - art. 18 1 b) LPH -.

La vulneración de las mayorías no ha sido alegada, de forma que la respuesta al recurso ha de centrarse en si el acuerdo resulta gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o si del mismo deriva un grave perjuicio para el recurrente sin que tuviera la obligación legal de soportarlo.

Debemos descartar que el acuerdo sea gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

Como hemos dicho, el acuerdo lo fue, solo de revocar la adjudicación de la obra a ARS para proceder a una nueva adjudicación, pero no afectó al acuerdo de ejecución de la obra, y a fecha de su adopción la obra no había comenzado y ni siquiera se había concedido la licencia de obra - de hacho, al momento de dictarse la sentencia de instancia, no consta que se hubiera concedido -, lo cual impide considerar como perjuicio para la comunidad el retraso en la ejecución de la obra por suponer un aumento de los problemas derivados del estado de la fachada. Al contrario, si podía suponer un perjuicio para la comunidad, interesada en que se solucionasen de forma eficaz los problemas de que adolecen las fachadas - problemas que el propia actor denunció en su demanda - el hecho de adjudicar la obra a una empresa inadecuada, cuya ejecución exigiera acordar la realización de nuevas actuaciones. Por esta misma razón, no puede decirse que se adoptase en beneficio de uno o varios propietarios, sino de toda la comunidad, no pudiendo considerarse la existencia de beneficio para algunos propietarios, concretamente los que no habían satisfecho la totalidad de la derrama que le correspondía, y ello porque, en todo caso, el plazo para su abono vencía al día siguiente, momento en que sí debería estar satisfecha el total de la suma que a cada vecino correspondía.

Tampoco podemos concluir que el acuerdo suponga un perjuicio para el recurrente que no deba soportar.

Alega como perjuicios que el nuevo contratista incrementa los precios de forma considerable y que ya había solicitado un préstamo para el abono de la derrama, y que la paralización del plazo le general unos costes innecesarios que no había tenido que asumir de no haberse señalado plazo para la derrama.

El primer perjuicio alegado no puede apreciarse. El acuerdo que se impugna se refiere, exclusivamente a la revocación de la adjudicación a la empresa ARS y solicitud de nuevos presupuestos que se debatirían en una próxima junta. Así, si finalmente se ha aprobado un presupuesto superior en 100.000 € al ofertado por ARS, es cuestión que no afecta a este procedimiento puesto que tal adjudicación se habría realizado en virtud de acuerdo adoptado en una junta posterior, que, en su caso, sería el que le supusiera un perjuicio, no el impugnado ahora por el recurrente, que no aprueba presupuesto alguno.

En cuanto a la solicitud de un crédito, tal circunstancia constituye una mera afirmación de parte, totalmente huérfana de prueba, y, en todo caso, fuera cual fuera el plazo, el apelante debía hacer igualmente frente a la derrama no acreditando que, al ampliarse el plazo, no hubiera necesitado la solicitud de un crédito, ello teniendo en cuenta que siendo cierto que el nuevo acuerdo fija dos fechas para los plazos, el revocado tampoco suponía que los propietarios tenían que hacer el abono de una vez sino que tenían 6 meses para ir haciendo pagos parciales, hasta completar el total en la fecha fijada.

Desestimamos el recurso.

CUARTO.- Costas procesales.

Desestimado el recurso, de acuerdo con los arts. 394 y 398.1 LEC, se imponen a la recurrente las costas de esta alzada.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,