Sentencia Civil 194/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 4, Rec. 552/2023 de 02 de mayo del 2025

PRIMERO.-Se aceptan los que sustentan la resolución apelada en cuanto no se opongan a los que siguen.

SEGUNDO.-La sentencia impugnada acoge las pretensiones de la parte actora una vez desestimadas las excepciones de falta de legitimación activa y la prejudicialidad civil. Tras exponer numerosa doctrina jurisprudencial, afirma la sentencia que el promotor esta contractualmente obligado a entregar las viviendas y anejos que ha vendido en condiciones adecuadas para servir al fin que se destinan.

A continuación, concreta la juzgadora los defectos que considera acreditados con base en los dictámenes periciales aportados por la parte actora, uno de ellos de COTTA y el restante debido al arquitecto técnico Don Paulino, sin olvidar la sentencia recaída el 25 de enero de 2.018 (procedimiento ordinario nº 1.065/2.012), siendo allí actora la empresa promotora y demandados los directores técnicos de la edificación.

Desestima finalmente el perjuicio moral reclamado.

TERCERO.-A pela la sentencia la entidad promotora, CASES NOVES D'EN CARLOS, S.L. Destaca que lo que se pretende es actuar en previsión de nuevos problemas, actualmente inexistentes, rehaciendo completamente las fachadas de los cuatro bloques y la impermeabilización de las zonas comunes.

Pone igualmente de relieve la recurrente determinados hechos posteriores a la demanda que la juzgadora no ha tenido en consideración, como las obras de ampliación y reforma del DIRECCION003 para solucionar los problemas que han surgido allí, sin autorización de la comunidad y afectando a terrazas comunes; la reforma de la zona de piscinas por la comunidad de DIRECCION000, cuya ejecución ha dado problemas de pérdida de agua, debatidos en junta de abril de 2.022; y la modificación de jardines de uso privativo, cuyo mantenimiento es comunitario, de donde proceden algunas filtraciones, también sin autorización de la comunidad.

Como motivos de apelación específicos, la apelante incluye:

1º).-a).- Incongruencia omisiva, por haber dejado de resolver la juzgadora diversas cuestiones expresamente planteadas en la contestación a la demanda: la "ficta confessio" sobre los puntos que establece el recurso de los presidentes de los DIRECCION000, que no comparecieron sin justa causa ( art. 304 de la Lec) .

b).- La ausencia de autorización de las respectivas juntas de las comunidades actoras para ejercitar las acciones en la forma en que se ha hecho, ya que se basan en un dictamen pericial no aprobado por aquellas y expresamente ocultado a los propietarios; el dictamen del Sr. Paulino fue modificado y ampliado a instancia del Sr. Juan Pablo sin aprobación por los propietarios. Todo lo cual tampoco ha sido considerado por la juzgadora.

2º).-A lega la promotora la inexistencia de incumplimiento contractual por su parte y con base en el art. 1.124 del Código Civil. Afirma que tal incumplimiento no ha sido probado y que la responsabilidad probatoria del mismo atañe a la parte actora ( art. 217.2 de la Lec) .

3º).-A duce ausencia de legitimación activa de las comunidades para reclamar la reparación in natura o, subsidiariamente, la indemnización por los defectos constructivos en los DIRECCION004, así como error en la valoración de la prueba. Respalda su alegación en los Estatutos comunitarios y en la propia actuación de las demandantes.

4º).-E rror en la valoración de la prueba en relación con la determinación de los concretos defectos constructivos existentes en los DIRECCION000. Destaca la divergencia entre los dictámenes periciales del Sr. Paulino (de las demandantes) y del Sr. Erasmo (perito judicial). A continuación se refiere a las deficiencias en las fachadas que son puntuales y tan solo afectan a cuatro viviendas, dos en cada bloque. Subraya que las filtraciones que provienen de los jardines de uso privativo solo afectan a dos viviendas del DIRECCION000 y destaca que el perito judicial desconocía las labores de impermeabilización de los jardines que llevó a cabo la apelante antes de la interposición de la demanda. En cuanto a las filtraciones de la DIRECCION005 (garaje), alega que se trata de una patología ya resuelta por la promotora. Respecto de las filtraciones en el DIRECCION005 (trasteros), al deberse a un problema de las juntas de dilatación, que debían ser renovadas cada cinco años, alega falta de mantenimiento, como los demás defectos menores recogidos en la sentencia.

5º)y 6).-Reiteran en parte (garajes y trasteros) el motivo anterior.

7º).-V aloración arbitraria e ilógica de las pruebas practicadas.

CUARTO.-Muestra oposición al recurso la parte actora del litigio. Rechaza la tesis del recurrente de que el perito judicial pretenda una reparación en previsión de futuros defectos. Indica que la prueba practicada muestra que la solución dada a las fachadas no era adecuada y es la causa de la problemática de filtraciones que les afecta y que es la más grave. Considera que ha de actuarse sobre todas las fachadas y no sólo sobre el 40% de las mismas que es la propuesta del perito judicial.

Alega que las actuaciones posteriores efectuadas en el edificio nada tienen que ver con unas deficiencias constructivas preexistentes y que no han agravado la problemática, no habiendo prueba de ello, por lo que la sentencia no les presta atención.

Rechaza que la sentencia adolezca de incongruencia omisiva, puesto que ha respondido a todas las pretensiones planteadas. Destaca la ausencia de trascendencia de las declaraciones de los presidentes de los DIRECCION000 que no comparecieron, no procediendo su "ficta confessio" al no darse los requisitos del art. 304 de la Lec. Rechaza la inexistencia de autorización suficiente de las respectivas Juntas por el hecho de no haber aprobado el informe pericial que se presentaría con la demanda. Descarta la falta de legitimación activa respecto de los DIRECCION004 porque accionó la comunidad general.

Defiende la parte apelada el incumplimiento contractual de la promotora y niega que exista error en la valoración de la prueba.

QUINTO.-En relación con el primer motivo del recurso, la incongruencia omisiva es uno de los puntos articulados en el mismo. Cabe recordar que la misma tiene lugar cuando la sentencia omite de forma manifiesta pronunciamientos relativos a pretensiones oportunamente deducidas en el litigio (cf. S.S. T.S. nº 646/2.009, de 1 de octubre, y nº 608/2.020, de 11 de noviembre). Es decir, no se trata de que la resolución haya dejado de dar respuesta a determinadas alegaciones o hechos que se hayan aducido; se trata más bien de la ausencia de respuesta a una parte de lo interesado en tiempo y forma en el petitum. Por lo tanto, dado que no constituyen pretensiones de la demandada la alegación sobre la procedencia de la "ficta confessio" para los presidentes de los DIRECCION000 que no acudieron a declarar, ni la ausencia de autorización de las respectivas juntas de propietarios para entablar acciones judiciales, por basarse en un dictamen pericial no aprobado, no cabe sino la desestimación del motivo, puesto que el deber de congruencia de las resoluciones judiciales no consiste sino en la correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, según su petitum y causa petendi, y el fallo de la sentencia, la cual, en nuestro caso, se sitúa en esas coordenadas.

Por otra parte y en cuanto a la "ficta confessio", su aplicación es meramente facultativa para el juzgador, tal como se desprende del art. 304 de la Lec. , siempre que, claro está, se cumplan las previsiones que dicho precepto determina, pues no sólo debe darse la incomparecencia sin justa causa, sino también que se trate de hechos en los que la parte haya intervenido personalmente y cuya fijación como ciertos le sea enteramente perjudicial, así como que se le haya advertido de ese efecto en la propia citación. En nuestro caso no consta esa advertencia, sin olvidar que parte de las cuestiones que pretendía la parte preguntarles (3ª, 4ª y 5ª) tienen un indudable componente técnico sin el cual la respuesta hubiese sido escasamente fiable.

En lo que atañe a la ausencia de autorización de las respectivas juntas para el ejercicio de la acción, la propia apelante reconoce que dicha autorización existe, pero fija su atención en unas modificaciones del dictamen pericial del Sr. Paulino que no se sometió a la aprobación de las juntas respectivas. Ahora bien, como expresa la doctrina jurisprudencial que la misma recurrente expone, lo que debe autorizar la comunidad es el ejercicio de acciones judiciales para el caso concreto, en este caso con relación a las deficiencias constructivas del complejo, pero tal autorización se refiere a las pretensiones que abarque esa demanda, no exige además la aprobación del dictamen pericial en que dicha acción pueda basarse, ya que ésta es autónoma de lo que no es sino un medio de prueba que se integra con la demanda y que deberá conjugarse con los demás en el litigio correspondiente.

Rechazamos el motivo.

SEXTO.-El segundo motivo de apelación se refiere a la inexistencia de incumplimiento contractual por parte de la promotora.

Recordaremos que la responsabilidad contractual del promotor de una edificación se relaciona directamente con la vinculación específica entre el comprador de una vivienda y el vendedor y promotor del edificio en que se ubica, que es distinta a la que los compradores puedan tener con los demás agentes de la construcción. Como afirma la S.T.S. de 1 de julio de 1.992 es un contrato complejo el que liga a ambas partes, puesto que el vendedor que construye o promueve el edificio asume esta obligación preparatoria destinada a convertir en realidad lo que ha vendido y ello conlleva un deber del promotor de desarrollar las actividades necesarias para que la existencia del bien se produzca, dando cumplimiento de esa manera al negocio al que se obligó. Es en este contexto en el que debe entenderse el art. 17.1 de la L.O.E., cuando afirma que la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo es sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales. Por estas razones, el promotor, como todo vendedor, está obligado a prestar la garantía de idoneidad de lo que vende y habrá de responder si la vivienda no reúne las condiciones exigidas por su naturaleza ( art. 1.258 del Código Civil) , con independencia de cuáles sean las causas de los defectos que tenga (cf. S.S. T.S. de 8 de febrero de 1.982 y de 21 de marzo de 1.996). Y es que los compradores de las viviendas pueden ejercitar frente al promotor las acciones propias de su responsabilidad legal incluidas en el art. 17 de la L.O.E., pero también las previstas en el art. 1.484 del Código Civil, la acción resolutoria de la compraventa ( art. 1.504 del Código Civil) y, como en este litigio sucede, las acciones genéricas previstas en el art. 1.124 del Código Civil, incluso la de cumplimiento de contrato en relación con el art. 1.101 del mismo código.

Atendiendo a dichos preceptos, no puede sostenerse que no exista prueba sobre el incumplimiento contractual de la promotora, prueba de ello es el dictamen pericial judicial elaborado por el arquitecto técnico Don Erasmo. Desde luego, de dicho informe en absoluto se desprende que las obras que haya podido llevar a cabo la parte actora, bien en la piscina, en los jardines o en el garaje del complejo, hayan incidido causalmente en las deficiencias de la edificación descritas por el perito y tampoco se refiere en ningún caso a ausencia de mantenimiento, resultando muy expresiva la afirmación del Sr. Erasmo contenida en el punto 4.5 relativo al resumen y conclusiones: "(...) se deduce que claramente la carencia y falta de conocimiento de los trabajos referidos a estanqueidad e impermeabilización, todas las patologías están relacionadas con soluciones de impermeabilización, un gran problema en una edificación de este tipo".Concluye el perito: "La responsabilidad íntegra recae absolutamente en la DIRECCIÓN DE EJECUCIÓN DE OBRA, que ha permitido la ejecución y aceptación de las deficientes soluciones, además de no presentar y justificar las pruebas de estanqueidad necesarias de tales superficies, responsabilidad que lógicamente recae en la promotora, figura a la que representa y contrata como tal".

Los restantes dictámenes periciales obrantes en autos muestran coincidencia esencial con el perito judicial en cuanto a las causas de las patologías.

Por último, en relación con la legitimación activa de la parte actora, no cabe acoger la alegación de la apelante de no haber suscrito ningún contrato con las comunidades demandantes y consideramos acertado el razonamiento de la sentencia de primera instancia a la vista del documento nº 3 de la demanda, razonamiento de la juzgadora que, además, no ha sido combatido expresamente en el recurso, lo que constituye otra razón para su rechazo:

"En el presente caso la comunidad general está legitimada para accionar en nombre de la totalidad de defectos constructivos que afectan a los elementos estructurales de cerramiento del edificio (cubiertas y fachadas) por cuanto que, como se ha expuesto, del informe pericial emitido por el arquitecto Sr. Paulino se desprende que existe una estructura unitaria en la que se asientan los cuatro bloques de edificios y DIRECCION005 siendo la estructura del complejo unitaria.

Siendo que la comunidad general acordó el ejercicio de la acción que se ejercita en el presente procedimiento en los más amplios términos como es de ver en el documento 3 aportado con la demanda procede estimar que la misma ostenta plena legitimación activa relativa al conjunto de toda la comunidad".

Rechazamos el motivo.

SÉPTIMO.-El tercer motivo de apelación aborda propiamente la ausencia de legitimación activa de las comunidades actoras, tanto para ejercitar la acción principal como la subsidiaria, en relación con los bloques 3 y 4 del complejo, alegando error en la valoración de la prueba.

El motivo no puede prosperar. Coincidimos con la juzgadora de primer grado en la legitimación activa que tiene la comunidad general para reclamar la reparación de los elementos comunes del complejo, que son los que resultan afectados por la patología constructiva, aun cuando, lógicamente, hayan incidido en la aparición de daños en elementos privativos del complejo. La apelante indica que la sentencia contradice los estatutos de la comunidad y los propios actos procesales de la parte actora.

Ahora bien, en relación con los estatutos, no determina concretamente la recurrente la alegación de contradicción con los estatutos. Además, el hecho de que de acuerdo con el título constitutivo cada subcomunidad tenga legitimación para reclamar por las deficiencias constructivas que afecten a los elementos comunes y privativos de su propio edificio, y que la subcomunidad de elementos DIRECCION000 esté legitimada para reclamar tales deficiencias sobre los mismos, en nada impide que la comunidad general ostente dicha legitimación para reclamar respecto de los elementos comunes del conjunto inmobiliario que no resulten asignados a las otras subcomunidades, además de la estructura y cimentación del complejo, que son los elementos en que inciden las deficiencias. Es decir, la comunidad general no está reclamando por vicios constructivos propios y específicos de los DIRECCION004, porque afectan a elementos comunes del conjunto de la edificación, aunque ésta esté constituida por cuatro edificios aislados. Por esta razón, las obras que efectúe el bloque 4 no impiden la legitimación activa de la comunidad general, no existiendo base probatoria para concluir que la sentencia condene a reparar sobre lo ya subsanado en el bloque 4. Además, la propia apelante admite que en este bloque se efectúan obras para solucionar los problemas de filtraciones provocadas, no por las deficiencias aquí enjuiciadas, sino por la ampliación de la vivienda de la DIRECCION006, es decir, por una actuación específica sobre un elemento privativo que nada tiene que ver con la patología general del edificio.

Por último, la pretensión subsidiaria de la parte actora, incluida "ac cautelam", no puede ser interpretada como un reconocimiento de la alegada falta de legitimación activa, sino como una prevención procesal lógica derivada del número de subcomunidades y del título constitutivo y estatutos por los que se gobiernan.

El motivo se desestima.

OCTAVO.-El cuarto motivo de recurso aduce nuevamente error en la valoración de la prueba en relación con las deficiencias constructivas existentes en los DIRECCION000.

El diferente alcance económico de las reparaciones no significa que exista un desacuerdo de los peritos intervinientes, que coinciden en lo esencial respecto de las causas de las deficiencias. Es cierto que el Sr. Paulino considera que se debe actuar sobre la totalidad de las fachadas de los cuatro bloques, mientras que el perito judicial limita la intervención al 40% de las fachadas y a la impermeabilización de los jardines de las 12 viviendas de DIRECCION007, presupuestando la suma de 672.279,52. Sin embargo, nos hallamos ante deficiencias constructivas existentes, graves y generalizadas, de modo que aun cuando las patologías no hayan surgido en la totalidad del complejo, éste adolece de problemas en su ejecución significativos, que se han objetivado a través de la prueba pericial y que son capaces de generar la problemática enjuiciada en otras partes del complejo en que no se han manifestado. La sentencia considera los informes periciales; el contenido de la sentencia de fecha 25 de enero de 2.018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ibiza en el procedimiento declarativo ordinario nº 1.065/2.012, en el que la entidad promotora fue actora frente a los técnicos de la edificación; finalmente, la falta de acreditación de que existan problemas de falta de mantenimiento.

Por consiguiente, se encuentran debidamente acreditados los defectos constructivos existentes en la edificación, no apreciándose error en la valoración de la prueba por parte de la juzgadora.

No nos hallamos ante un dictamen preventivo o en previsión de la aparición de futuras deficiencias. Por el contrario, el perito judicial ha puesto de manifiesto, en coincidencia esencial con el resto de peritajes, que existen defectos de ejecución estructurales y generalizados, aun cuando en gran parte de las edificaciones no se hayan manifestado hasta el momento, por tanto no nos hallamos ante una correcta ejecución que con el paso del tiempo pueda fallar, sino, como decimos, nos encontramos con una patología general derivada de una deficiente ejecución y diseño, sin incidencia en tales defectos la ausencia de mantenimiento, la cual no es posible apreciar dada la naturaleza de esos vicios y, muy en particular, en referencia a las juntas de dilatación del embaldosado, cuya situación hace imposible el acceso a los integrantes de la comunidad.

Por último, debemos recordar que se trata de una sentencia que condena a reparar las deficiencias de acuerdo con los documentos nº 8 y 10 de la demanda y por ello, en fase de ejecución de sentencia habrá que ponderar las reparaciones ya efectuadas a que se refiere la apelante en su recurso, pero ello no es motivo suficiente para acoger el recurso.

NOVENO.-El quinto motivo de recurso se refiere de nuevo a error de valoración de la prueba al considerar no probada la existencia de filtraciones en la planta DIRECCION005 de la edificación (zona del garaje).

Tampoco podemos acoger este recurso, porque el peritaje judicial, posterior en el tiempo al efectuado por Doña Piedad, recoge esta patología y no refiere en ningún caso que se trate de un problema antiguo ya reparado. Téngase en consideración, además, que el perito judicial tuvo en cuenta el informe de la Sra. Piedad, como consta en la documentación que ha analizado.

Por tanto, no cabe considerar acreditada la subsanación de la deficiencia.

DÉCIMO.-Como sexto motivo de recurso, la apelante alega su falta de responsabilidad por las filtraciones que afectan a trasteros del DIRECCION005, considerando existente una concurrencia de culpas.

No procede acoger el recurso, ya que la problemática existente no responde a una ausencia de mantenimiento y no se comprende como causa o concausa de estas deficiencias en los dictámenes periciales. En concreto, el perito judicial achaca la patología a carencia de sellado y material impermeabilizante en junta de dilatación horizontal. Analiza el perito las patologías de las juntas de dilatación y afirma que el tratamiento de estas juntas no ha sido correcto dando lugar a filtraciones, habiendo aparecido en algunas de las catas un sellado solamente con material plástico y no mediante junta elástica, necesaria en este caso para garantizar la estanqueidad.

Esta conclusión se refuerza a la vista del dictamen del Sr. Paulino incorporado con la demanda, en el que señala que las juntas estructurales se encuentran en gran parte bajo el jardín de las zonas comunitarias, de modo que este fallo de diseño impide realizar el mantenimiento de las juntas.

Por consiguiente, concluimos que no sólo estamos ante una patología no debida a ausencia de mantenimiento, sino que también existe un inadecuado diseño que no permite labores de mantenimiento de las juntas estructurales.

DÉCIMO.-El último motivo del recurso se centra en lo que considera una valoración ilógica y arbitraria de la prueba, que por lo ya expuesto no existe, ya que, como dijimos, aunque el perito judicial prevé una reparación más limitada, centrada en los lugares en que las patologías constructivas se han manifestado, en realidad extiende tales patologías a la totalidad de la edificación, no existiendo discrepancias esenciales con el informe de COTCA ni con el del Sr. Paulino.

UNDÉCIMO.-Las costas de segunda instancia deben imponerse al apelante, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 de la Lec.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y procedente aplicación.