Ha sido Ponente para este trámite el Ilmo. Sr. Magistrado D. ª.Reyes Castresana García
Vistos los artículos citados y los de legal y pertinente aplicación.
En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.
PRIMERO.- Objeto de esta alzada:
1.-La sentencia dictada en la instancia desestima la demanda interpuesta por Dña. Begoña, propietaria de la lonja sita en la DIRECCION001, contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Barakaldo, que pretendía la nulidad del acuerdo comunitario tercero adoptado en Junta de 7 d e abril de 2022, ("Tercero.- Cuentas confeccionadas por la Administradora Dña. Flor. La administradora expone que, tras examinar las cuentas de la Administradora Dña. Flor, las deudas de los propietarios de las lonjas a fecha 30 de noviembre de 2021 son: Dña. Begoña: 2.250,83 € y D. Constancio: 2.162 €. Por todos los presentes y representados se solicita a la administradora que reclame dicha deuda"), al no haberse infringido los apartados a) y c) del 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, ("Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios" y "cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho").
La Magistrada a quo considera que "del tenor literal del mismo se deprende que se trata de información trasladada por la Administradora de Fincas respecto de la deuda existente e imputable a la demandante, entre otros copropietarios, pues su tenor literal es el siguiente: "La administradora expone que, tras examinar las cuentas de la Administradora..., las deudas de los propietarios de las lonjas a fecha de 30 de noviembre del 2.021 son : Dª Begoña:2.250,83€...", no aprobándose liquidación de deuda alguna en la citada acta objeto de impugnación, ni aprobando el inicio de acciones judiciales al objeto de reclamar dicha supuesta deuda, por lo que no se causa perjuicio alguno a la demandante, ex Art. 18.1 c) LPH . Alega la actora que la demanda se interpone por inadecuación de las cuentas presentadas por la nueva Administradora de la Comunidad con la realidad, pues alega no deber cantidad alguna y haber consignado cantidades a efecto de ostentar la legitimación para futuras acciones judiciales."
Y sobre la posible prescripción de parte de la deuda reclamada como sostiene la demandante "dicho alegato no constituye por sí mismo una vulneración de lo dispuesto legalmente ni en los Estatutos comunitarios, como exige el Art. 18.1 a) LPH , pues la posible indeterminación de la cantidad exigible, que reitero, no lo es en el presente caso pues no se reclama deuda alguna a la demandante por parte de la Comunidad de Propietarios, así como la prescripción de las cantidades reclamadas, son susceptibles de hacerse valer por la vía de los hechos impeditivos y/o excluyentes de la futura pretensión de reclamación de cuotas comunitarias que ejercite la Comunidad frente a la actora".
Y termina concluyendo que:
" Así las cosas, no podemos sino acudir al mandato contenido en el artículo 217.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el que se dispone que cuando al tiempo de dictar Sentencia o resolución semejante, el Tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconveniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones.
En el presente procedimiento correspondía a la parte actora la carga de probar los requisitos establecidos en el Art. 18.1 a ) y c) LPH . Ante la falta de prueba de estos hechos fundamentales y relevantes para la decisión judicial, éstos se presentan como inciertos para esta Juzgadora, lo que conlleva de suyo la desestimación de la demanda ( STSJ Navarra, Sala de lo Civil y Penal, nº 14/2005, 9.11 ; SSAP Cuenca, Sección 1ª, nº 248/2006, 22.11 ; nº 281/2006, 29.12 ; y nº 86/2007, 15.5 ; SAP Alicante, Sección 8ª, nº 39/2007, 31.1 ; SAP Badajoz, Sección 3ª, nº 192/2007, 19.6 ; SAP Cáceres, Sección 1ª, nº 295/2007, 29.6 )".
2.-La actora Dña. Begoña interpone recurso de apelación interesando la revocación de la sentencia de instancia a los efectos de que se estime la demanda promovida, con imposición de costas a la parte contraria.
Alega como motivos de apelación:
2.1.- Infracción del art. 18.1. c) de la LPH porque el acuerdo comunitario impugnado, referido a la liquidación de saldo deudor practicada, le causa grave perjuicio a la apelante que no tiene obligación jurídica de soportar.
2.- Alega infracción de las reglas de la carga probatoria, debiendo la Comunidad de Propietarios acreditar la existencia y cuantía de la deuda, cuando la parte apelante sostiene que la misma es inexistente y no está justificada y además opera la prescripción de la deuda devengada en los años 2015 y 2016.
2.3.- La liquidación de deuda contenida en el acuerdo comunitario impugnado atenta contra las propias cuentas aprobada por la Junta de 4 de octubre de 2021.
3.-La Comunidad de Propietarios demandada, se opone al recurso de apelación formulado de contrario, interesando la confirmación de lo resuelto en la instancia.
3.1.- Comienza exponiendo que ahora no se discute que la obligación de la actora/apelante de contribuir al sostenimiento de los gastos del inmueble, del que forma parte su lonja, lo es en aplicación d la cuta de participación del 7,142%
3.2.- El punto tercero del acuerdo comunitario impugnado únicamente se constata que la Administradora informa de la existencia de una deuda, es decir, no se liquidan deudas de propietarios morosos de forma desglosada, ni los propietarios aprueban deudas, ni acuerdan su reclamación judicial, ni autorizan al Presidente de la Comunidad a nombrar abogado y procurador para dicho fin. sin que se haya causado perjuicio alguno a la demandante.
3.3.-No se cumplen ninguno de los supuestos del art. 18 de la LPH que permiten impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios ante los Tribunales, puesto que en dicho punto tercero del orden no se consigna ningún acuerdo contrario a la ley o a los Estatutos de la Comunidad, ni tampoco dicho supone un grave perjuicio para la actora-recurrente, de hecho, no supone ningún perjuicio.
3.4.- Respecto de la deuda de 798,96 euros correspondiente a los años 2015 y 2106, podría alegar prescripción de la misma en un procedimiento judicial, aunque no hubiera impugnado el acta de 7 de abril de 2022, y siendo que la demandante ha abonado antes de interponer la demanda dicho importe de 1.451,87 €.
SEGUNDO.- Del perjuicio que causa a la demandante el acuerdo impugnado al amparo del artículo 18.1.c) de la LPH . Legitimación activa:
1.-Alega la parte apelante que, del contenido del acta impugnada ("Cuentas confeccionadas por la Administradora Dª Flor" y añade: "Tras examinar las cuentas de la Administradora Dª Flor, las deudas de los propietarios de las lonjas a fecha de 30 de noviembre de 2021 son: Dª Begoña: 2.250,83.-€ D. Constancio; 2.162.-€ Por todos los presentes y representados se solicita a la administradora que reclame dicha deuda"), se evidencia el perjuicio que le causa a la copropietario-actora Sra. Begoña.
La nueva Administradora de Fincas rediseñó las cuentas presentadas por la anterior Dª Flor, con el resultado de saldo deudor para la actora/apelante y se acuerda que se proceda a la reclamación de la deuda descrita por considerarla correcta. Ello motiva, a la vista de que se le imputa una deuda inexistente, un perjuicio evidente y susceptible de impugnación judicial, más aún cuando el hecho de no iniciar acción judicial alguna tendente a la revocación y corrección del saldo indicado puede suponer una liquidación que no es susceptible de un posterior reproche. Es indudable que el acuerdo comunitario acordado con la intención de generar una deuda inexistente en contra de la apelante, genera a ésta un evidente perjuicio, que la legitima para su impugnación, según lo establecido en el artículo 18 c) LPH.
La consecuencia de no impugnar dicho acuerdo de Junta es que una vez firme, deviene exigible e impide a la actora poderse defender de su ilegalidad. No cabe poner en tela de juicio el supuesto perjuicio ocasionado a la apelante mediante la adopción del acuerdo, en tanto que en un hipotético procedimiento monitorio promovido frente a los propietarios morosos la contraparte podría aducir su aquietamiento a la aprobación de las cuentas aprobadas y la propia firmeza del acuerdo, que no fue impugnado en su debido tiempo, y ello en base al art. 19 LPH.
Sigue exponiendo que se encontraba al corriente de sus obligaciones para con la Comunidad demandada como así resulta del acta de la Junta de fecha 4 de octubre de 2021, recibiendo repentinamente una comunicación indicando la existencia de una deuda inexistente, injustificada y sin ningún tipo de desglose que acreditara su existencia, lo que motivó la impugnación judicial del acuerdo.
2.-Se limita a manifestar la Comunidad de Propietarios demandada se limita a manifestar en su oposición al recurso de apelación que carece de legitimación activa respecto de la deuda de D. Constancio
3.-Este motivo de apelación se acoge, porque la demandante Sra. Begoña tiene legitimación para impugnar el acuerdo comunitario tercero de la Junta de 7 de abril de 2022, que estable el saldo deudor que tiene a favor la Comunidad de Propietarios demandada, lo que es objeto de esta litis, imputación de saldo deudor que, en cuanto alega que es inexistente, le perjudica; y ello dejando al margen la deuda que pudiera tener el Sr. Constancio con la Comunidad de Propietarios.
Es doctrina jurisprudencial reiterada que los aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia y afectan y obligan a aquéllos (las SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996, 28 de febrero de 2005, 19 de octubre de 2005, 30 de diciembre de 2005 y 7 de junio de 2006). Doctrina que afecta a los acuerdos adoptados en junta de propietarios que no sean radicalmente nulos y no hayan sido impugnados son válidos y ejecutables. Ello motiva que la Sra. Begoña se ve obligada a impugnar un acuerdo de Junta de 7 de abril de 2022, antes de que caducara la acción judicial.
4.-Citamos de aplicación al caso e autos, la SAP de Sevilla 331/2010, de 5 de noviembre, Sección 6ª, "Si el comunero no quiere quedar vinculado por el acuerdo de la junta de propietarios que considera contrario a la ley o a los estatutos, gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o que suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, habrá de formular acción de impugnación judicial de tal acuerdo, que podrá ejercitarse en demanda principal o mediante reconvención formulada frente a la demanda instada en su contra por la comunidad de propietarios, si bien sólo podrá prosperar si se formula dentro de los plazos de caducidad previstos en la ley."
En la misma línea se pronuncian las Sentencias de la Audiencia Provincial de Valencia de 31/07/2012 y de la Audiencia Provincial de Murcia de 21/02/2017:
"... existiendo un acuerdo de la Comunidad de propietarios liquidando la deuda y autorizando al Presidente a su reclamación por vía judicial, no es posible venir a valorar la falta de validez del acuerdo que no ha sido impugnado legalmente, siento totalmente ejecutivo. Los supuestos defectos en el acuerdo liquidatorio de la deuda deberían ser impugnados por medio de acción y, en caso de no haber tenido conocimiento de la convocatoria y acuerdo adoptado, por vía de reconvención en este procedimiento. Solamente si se hubiese ejercitado una acción de impugnación del acuerdo sería posible entrar a analizar y realizar un pronunciamiento sobre su validez o no. No asiste la razón a demandada, las cuotas aprobadas y liquidadas en Junta constituyen deuda líquida y exigible en caso de impago, sin necesidad del desglose de cada partida como solicita...."
TERCERO. - Cantidad debida por la actora Sra. Begoña a la Comunidad de Propietarios demandada. De la deuda comunitaria y de su prescripción:
1.-La parte apelante discrepa de lo argumentado por la Magistrada a quo sobre la falta de prueba de las cuestiones aludidas en su demanda, así como del hecho de que la prescripción reconocida no significa vulneración alguna del artículo 18 LPH.
n primer lugar, peca la sentencia al pretender trasladar a parte actora la carga de la prueba respecto a la idoneidad de las cuentas elaboradas por la Administradora de la Comunidad, cuando las cuentas de dichos ejercicios estaban aprobadas y de las mismas no se derivaba deuda. No es hasta que la Comunidad contrató los servicios de una Administradora para revisar las cuentas, cuando se llega a la conclusión diferente de una existencia de deuda a favor del Comunidad de Propietarios demandada. Es la Administradora quien cuenta con los medios necesarios para determinar exactamente los saldos de cada propietario respecto a las cuotas comunitarias a satisfacer, siendo de aplicación lo previsto en el artículo 217.7 LEC
En segundo término, la prescripción de la acción sí que es un tema determinante para objetivar la resolución del pleito. La Comunidad demandada pretende reclamar en el año 2022 unos supuestos conceptos o gastos devengados en los años 2015 y 2016, tal y como lo reconoce expresamente la contraparte ("Lo que se ha hecho mediante el envío del burofax aportado como documento número 9, a fin de evitar que siga prescribiendo la deuda de Dª Begoña. Dª Begoña podría haber respondido al burofax alegando la prescripción de 798,96.-€ de deuda. (...) Es obvio que el objeto del presente procedimiento no es evitar una reclamación judicial por parte de la Comunidad a Dª Begoña de 798,96.-€ (deuda supuestamente prescrita), sino que lo que realmente se persigue es una condena en costas a la comunidad con evidente mala fe."). El plazo de prescripción para la reclamación de las supuestas deudas que pudieran existir es de 5 años.
En conclusión, alega que la deuda reflejada en el acta impugnada es deuda es errónea, porque no adeuda esa cantidad a la Comunidad de propietarios (a) porque la demandada nada ha acreditado al respecto y (b) porque se encuentra prescrita.
2.-La Comunidad de Propietarios apelada ha traído todos los movimientos bancarios de su c/c en Kutxabank , que muestran todos los ingresos y gastos desde el 18 de junio de 2015 hasta el 2 de febrero de 2022. En ningún momento la parte actora-recurrente ha argumentado que no tenga la obligación de contribuir a alguno de los concretos gastos comunitarios que le han sido imputados en proporción a su cuota de participación del 7,142%. Los gastos comunitarios de los que participan las lonjas y los ingresos de las mismas, se trasladaron a una hoja de cálculo aportada, si bien constan dos errores: Un gasto de administración de octubre de 2018, por importe de 109,64 €, que no se tuvo en cuenta. (El 7,142% de 109,65 € es 7,83 €) y un ingreso de 14 de marzo de 2016, superior al realmente realizado (la cantidad ingresada fue de 2.064,50 € y en la hoja Excel se ha consignado 2.239,60 €), por lo que la deuda real de la apelante era 182,93 € superior a la señalada en el acta impugnada.
En segundo lugar, respecto a que los únicos gastos susceptibles de ser imputados serían los generados a partir del 15 de enero de 2017 (183,56 € correspondientes al ejercicio 2017, 682,99 € correspondientes al ejercicio 2018, 218,37 € correspondientes al ejercicio 2019, 107,05 € correspondientes al ejercicio 2020 y 461,83 € correspondientes al ejercicio 2021, y que abonaron en el año 2021 un importe de 201,93 €, luego la deuda imputable sería 1.451,87 €). La deuda existe como se acredita con los movimientos de la c/c de Kutxabank de la Comunidad. La Sra. Begoña podía haber respondido al burofax remitido por la administradora alegando la prescripción de 798,96 € de deuda, siendo además evidente que puede alegar prescripción en un procedimiento judicial de reclamación de deudas, aunque no hubiera impugnado el punto tercero del acta de fecha 7 de abril de 2022.
3.-Cierto es que son de aplicación las reglas de la carga probatoria que establece el artículo 217 LEC, y también que lo determinante en proceso declarativo es la prueba de la existencia de la deuda a cargo de Comunidad de Propietarios, proceso que no exime de la prueba del pago o cumplimiento a que se refiere como medio de extinción de las obligaciones el artículo 1156 CC a la parte que lo afirma.
En el caso de autos, no se ha desvirtuado por la comunera demandante la liquidación del débito a que se refiere el Acta de 7 de abril de 2022 impugnada, en que se fija una deuda en su contra y a favor de la Comunidad de 2.250,83€, y ello en base a la prueba documental aportado sobre desglose de gastos e ingresos comunitarios < folios 50 a 57 de autos> en relación con los movimientos bancarios de la c/c de la Comunidad < folios 97 a 131 de autos>.
La impugnación genérica de deuda, como pretende la parte demandante, no puede prevalecer en este procedimiento declarativo en el que, en expresión de la SAP Madrid Sección 13ª de 24 de septiembre de 2020, "... se puede reclamar lo que el demandante tenga por conveniente, ya que no habrá indefensión alguna desde el momento en que ambas partes tendrán plenas posibilidades alegatorias y de defensa a través de sus correspondientes escritos de demanda y contestación;... ".
Resultando el débito por gastos comunitarios y pagos de la comunera, en aplicación de reglas sobre carga de la prueba a que se refiere el artículo 217 LEC, ha quedado acredita que el saldo deudor es existente y justificado, y por tanto surge la obligación que incumbe a cada propietario de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del edificio en los términos del apartado e) del artículo 9.1 de la LPH, el importe reclamado constituye una deuda líquida a quien figura como titular registral, toda vez que se ajusta a las cuotas de participación y a lo acordado en Junta.
4.-Por el contrario, vamos a acoger la postura de la parte demandante en el sentido de que la deuda comunitaria devengada en los años 2015 y 2016 ha prescrito la acción para su exigibilidad, atendiendo a que el saldo deudor se fijó en la Junta de 7 abril de 2022 y se envió burofax de 11 de abril de 2022 de reclamación de la cantidad de 2.250,83 € < folios 132 y ss de autos>.
En consecuencia, consideramos que la deuda comunitaria a cargo de la apelante ascendía a 1.451,87 € a en base a descontar de la cantidad fijada en acuerdo comunitario la deuda devengada en los años 2015 y 2016 tras imputar gastos y la cantidad de 201,93 € pagada en el año 2021.
CUARTO.- De la liquidación planteada por la Comunidad de Propietarios en contra de las anteriores cuentas comunitarias :
1.-La parte apelante denuncia que la Comunidad de Propietarios ha procedido a la modificación de un acuerdo de junta que era firme y ejecutivo, adoptando otro en su lugar que ocasiona un perjuicio económico a la apelante dado que el crédito que se le imputa no existe.
Alega que el día 4 de octubre de 2021 la demandada celebró junta de propietarios en la que, entre otras cosas, se acordaba la "aprobación del estado de cuentas",alcanzándose la siguiente decisión: "Presentadas las cuentas quedan aprobadas con saldo a 23/09/2021 de 6.119,81€ de los que hay que devolver a algunos propietarios 2.558,70.-€".En abril de 2022 la Comunidad se presentó la liquidación que nos ocupa. La Administradora carece de potestad para revertir un acuerdo previamente alcanzado en detrimento de los derechos e intereses de varios comuneros, entre ellos la actora.
2.-Y examinando las actuaciones, en ningún caso del examen de lo acordado en Junta de 4 de octubre de 2021 , resulta que se aprobado saldo alguno en favor o en contra de la Sra. Begoña, por lo que el acuerdo impugnado no modifica lo resuelto anteriormente por Junta de Propietarios.
3.-En todo caso, la revocación o modificación de un acuerdo anterior no exigiría una declaración formal y expresa a ese respecto en el posterior, bastando que concurra incompatibilidad entre ambos.
Además el acuerdo de 4 de octubre de 2021 no constituye acto propio, vinculante e inamovible para la Comunidad pues no altera en absoluto la situación jurídica del propietario disidente; es decir, el acuerdo litigioso no modificó el título de propiedad horizontal, ni creó para los dueños de las lonjas un derecho que no tuviera antes, de modo que la Junta podía apartarse legítimamente de la decisión anterior, sin perjuicio de la acción que incumbe a al comunero perjudicado, y que aquí ha ejercitado.
SAP Oviedo nº 260/2016 de 26 de septiembre de 2016
"Ciertamente los acuerdos adoptados en el seno de la Junta son la forma en que se exterioriza la voluntad de la Comunidad, como ente colegiado, sobre un asunto o materia concreta; y como toda declaración de voluntad, ese acuerdo puede agotarse en sí mismo sin alterar o modificar una situación jurídica preexistente, o emitirse con el fin de ser aceptada por un tercero (consentimiento) y crear, modificar o extinguir una relación jurídica atributiva de derechos.
En el primer supuesto la doctrina mayoritaria entiende que los acuerdos anteriores no impiden que la junta adopte luego otros para modificarlos ( SAP de Asturias núm. 486/2004 , de la AP de Zaragoza núm. 533/2007 Barcelona 21-9-2004 , 7-9-2007 , Valladolid , 13-6-2006 y Cantabria 22-7-2007 ) en todas las cuales se reitera la junta es soberana en cuanto a la ratificación, revocación o modificación de acuerdos anteriores, siempre y cuando se den las mayorías requeridas para cada caso; ello es así porque no existe ninguna norma en la Ley de Propiedad Horizontal que impida a una Junta de Propietarios cambiar de opinión con respecto a una determinada cuestión y anular decisiones anteriores, aunque tal proceder pueda quedar sujeto al deber de responder de los daños y perjuicios que pueda causar ese cambio de opinión ( sentencia de diecinueve de marzo de 2.004 de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla ).
Por el contrario si mediante el acuerdo se ha constituido un estado jurídico nuevo o se ha reconocido un derecho a una persona, sea o no miembro de la comunidad de Propietarios, aquel no puede sin más ser dejado sin efecto y precisará la conformidad de la otra parte a la que afecta o el concurso de algún hecho nuevo o causa que la justifique ( sentencia de la AP de Madrid de 28 de marzo de 2007 .)
La inmodificabilidad de los acuerdos es pues una consecuencia o manifestación de la doctrina de los actos propios y , como precisó en la sentencia de 23 de noviembre de 2004 ,"para aplicar el efecto vinculante, de modo que no sea admisible una conducta posterior contraria a la que se le atribuye a aquél, es preciso que los actos considerados, además de válidos, probados, producto de una determinación espontánea y libre de la voluntad, exteriorizados de forma expresa o tácita, pero de modo indubitado y concluyente, además de todo ello, es preciso que tengan una significación jurídica inequívoca, de tal modo que entre dicha conducta y la pretensión ejercitada exista una incompatibilidad o contradicción ( sentencia de nueve de octubre de 2.001 de la Sección Decimocuarta y sentencia de trece de julio de 2.002 de la Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid , de veintiuno de enero de 2.005 de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de León)."
QUINTO.- De las costas procesales:
La estimación parcial del recurso de apelación conlleva a la estimación parcial de las pretensiones contenidas en la demanda, y por tanto sin imposición de las costas procesales causadas en la primera y en esta segunda instancia, por mor de los arts. 394 y 398 de la LEC.
SEXTO.-La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 8, aplicable a este caso que si se estimare total o parcialmente el recurso, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.
