Sentencia Civil 844/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 238/2024 de 21 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandada Marcelina se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda frente a ella presentada el 2.07.2020 por Penélope y Emilio.

En la demanda se expone que tras una visita y la firma de un contrato de arras el 1.08.2018 referente a la vivienda sita en la DIRECCION000 de L?Hospitalet de Llobregat, se otorgó la escritura de compraventa el 1.08.2019 por un precio de 149.000 € si bien la entrega de llaves se hizo el 19.10.2019.

Respecto de esta compraventa se ejercita lo que en la demanda se indica ser una acción estimatoria o quanti minoris del Código Civil (se cita el plazo de seis meses en el mismo previsto y la interrupción de plazos derivados de la crisis sanitaria del Covid-19) ante las deficiencias detectadas que se califican como vicios ocultos estructurales y de habitabilidad referidos a desagües, base de la vivienda, filtraciones en el lavabo y aumento del volumen de la habitación superior cuyo coste de reparación es de 25.189,50 € más IVA que es el importe de la indemnización a cuyo pago se solicita sea condenada la demandada, junto con intereses y costas.

Marcelina contestó y se opuso, alegando en primer lugar la caducidad de la acción ejercitada ante el periodo transcurrido entre el otorgamiento de la escritura y la presentación de la demanda (pese a no tener en cuenta el periodo de suspensión de plazos procesales derivado de la pandemia del Covid-19), habiéndose procedido a la entrega de llaves cuando se hizo por haber estado la parte compradora fuera de viaje por motivos personales.

Junto a ello se expone que existe un pacto de no reclamar y que los actores visitaron la vivienda en diversas ocasiones antes de adquirirla siendo conocedores que necesitaba de una reforma integral así habiéndolo anunciado la inmobiliaria, lo que influyó en el precio que se pagó por ella, habiéndose renunciado a reclamar por los vicios ocultos que pudiere tener.

De los desperfectos por los que se reclama se expone que unos serían evidentes como los de los problemas de humedades en todo el piso; de otros fueron informados como los referentes a la situación de los desagües siendo los restantes desconocidos por la vendedora al solamente haberse detectado cuando han intervenido profesionales.

Tras la celebración de la audiencia precia el 23.11.2021 (en ella la jueza adelantó la no operativa de la caducidad al ser de aplicación el Código Civil de Cataluña y que en lo que son los daños no se debatía la valoración) y del juicio el 26.10.2022, se dictó sentencia que es estimatoria de la demanda con condena en costas a la parte demandada. La misma entiende que la acción ejercitada es la de falta de conformidad en la compraventa regulada en el Código Civil de Cataluña que no está caducada ante el plazo fijado para la misma de tres años. Entiende que tal falta de conformidad concurre en base a la prueba practicada no estimando que la cláusula pactada entre las partes referente a una renuncia al ejercicio de acciones afecte a los defectos graves como entiende que son los aquí concurrentes. Los mismos los tiene por acreditados y en concreto los referentes a desagües, instalación eléctrica y riesgo de cortocircuito, riesgo de hundimiento del pavimento, problemática del falso techo del baño y déficit estructural de la ampliación de una habitación. El coste de reparación considera correcto que sea el interesado de 25.189,50 € más IVA que es el importe de la indemnización que entiende procedente habiéndose vendido la vivienda a un precio de mercado.

Marcelina interpone recurso de apelación estimando en primer lugar que existía un acuerdo de no reclamar reflejado en tres documentos, que ella no conocía los defectos existentes salvo el relativo a las humedades y este conocimiento entiende ser necesario para poder exigírsele responsabilidades y que no existe prueba de los desperfectos. Por último, considera que la vivienda se vendió por debajo del precio de mercado.

Penélope y Emilio se oponen al recurso entendiendo que son correctos los razonamientos de la sentencia. Señalan que no hubo renuncia alguna a reclamar por vicios ocultos que fueron detectados cuando se procedió a hacer obras en la vivienda. Estos vicios los consideran acreditados. En cuanto al precio abonado se destaca que era el de mercado como indicaron los APIs intervinientes no habiéndose fijado teniendo en consideración la necesidad de llevar a cabo una reforma integral.

El juzgado dio por diligencia de 22.06.2023 un traslado como si se hubiera impugnado la sentencia (lo impugnado había sido el recurso de apelación - el empleo por la parte apelada del término impugnación en lugar del que emplea el art. 461 LEC referente a oposición al recurso de apelación es el que pudo fundamentar esta actuación del juzgado). Ante ello la apelante formuló alegaciones en forma semejante a lo ya señalado en su recurso, si bien las mismas en puridad no pueden ser tomadas en consideración pues el traslado que se le hizo no era procedente.

SEGUNDO.- La acción ejercitada

La primera cuestión que se estima necesario poner de manifiesto en esta sentencia es la referida al régimen normativo aplicable que precisa asimismo la sentencia dictada en primera instancia, en tanto en cuanto el mismo es el que determina la perspectiva de análisis del recurso de apelación presentado.

El mismo viene referido al régimen de conformidad del bien al contrato cuyo régimen se contiene en el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, ya que la presente compraventa aparece fechada el 1.08.2019 y la Ley 3/2017, de 15 de febrero Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto entró en vigor el 1.01.2018 (Disposición Final Novena), aplicándose a las compraventas celebradas desde tal fecha (Disposición Transitoria Primera).

La regulación contenida sobre la materia aquí considerada en el Código Civil de Cataluña fue posteriormente modificada por el Decreto Ley 27/2021 de 14 de diciembre, si bien la nueva redacción solo está vigente desde el 1.01.2022, con lo que, dado que el contrato objeto de la presente causa es de 1.08.2019, se parte del contenido normativo vigente en ese momento.

Tras esta precisión, y en lo que es la cuestión aquí controvertida, el régimen que se contiene en el Código Civil de Cataluña regula lo que se denomina (como antes se ha expuesto) "conformidad" del bien con el contrato. A tal efecto el art 621-1 CCCat. respecto del contrato de compraventa dispone:

"Artículo 621-1. Contrato de compraventa.

La compraventa es el contrato por el que el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de los otros derechos patrimoniales, según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien".

El art 621-7 CCCat. regula por su parte el deber de información del vendedor y determina que:

"Artículo 621-7. Deber de información.

El vendedor, antes de la conclusión del contrato, debe facilitar al comprador la información relevante sobre las características del bien, teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, la naturaleza y el coste de la información, así como las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos".

Las obligaciones del vendedor son objeto de regulación en el art 621-9 CCCat. que establece:

"Artículo 621-9. Obligaciones del vendedor.

1. El vendedor tiene las siguientes obligaciones:

a) Entregar, en el tiempo, lugar y forma que determina el contrato, el bien, sus accesorios y los documentos relacionados, si existen.

b) Garantizar que el bien es conforme al contrato.

c) Transmitir la titularidad del bien y de sus accesorios.

2. Si se ha pactado una reserva de la titularidad, la transmisión tiene lugar cuando el comprador paga el precio o, si procede, cumple las obligaciones pactadas".

Respecto a la conformidad del bien, el art 621-20 CCCat. (en la redacción vigente al tiempo del contrato aquí analizado), dispone como criterios para determinar la conformidad:

"Artículo 621-20. Criterios para determinar la conformidad.

1. El bien es conforme al contrato si cumple los siguientes requisitos:

a) Tener la cantidad, la calidad, el tipo, las prestaciones y el uso pactados.

b) Ser entregado con el empaquetado o envasado acordados.

c) Ser suministrado con los accesorios y las instrucciones estipulados en el contrato.

2. La conformidad exige, salvo que se haya pactado otra cosa o que por las circunstancias del caso alguno de estos criterios no sea de aplicación, que el bien:

a) Se ajuste a la descripción hecha por el vendedor.

b) Sea idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo.

c) Tenga las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien en bienes del mismo tipo y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-24.2.

d) Tenga las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador.

e) Esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda.

3. La inadecuación del bien para ser destinado a un uso particular manifestado por el comprador al vendedor en el momento de la conclusión del contrato supone falta de conformidad, siempre y cuando el vendedor haya admitido la posibilidad de este uso".

Por su parte el art 621-25 CCCat. prevé la eventual exención de responsabilidad del vendedor derivada del conocimiento de la falta de conformidad por el comprador. El mismo dispone (se refleja la redacción vigente al tiempo de la compraventa aquí analizada):

"Artículo 621-25. Conocimiento de la falta de conformidad por el comprador.

1. El vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad.

2. En la compraventa de consumo, el vendedor responde siempre de la falta de conformidad, salvo que el comprador la conociera y la hubiera aceptado expresamente".

El art 621-28 CCCat, respecto a la notificación y conocimiento de la falta de conformidad a su vez dispone:

"Artículo 621-28. Notificación y conocimiento de la falta de conformidad.

1. El comprador debe notificar y describir al vendedor sin dilación indebida cualquier falta de conformidad del bien. En la compraventa de consumo, este plazo es, como mínimo, de dos meses.

2. El comprador pierde el derecho a invocar la falta de conformidad si no la notifica de acuerdo con lo establecido por el apartado 1.

3. El comprador siempre puede invocar la falta de conformidad si se refiere a hechos que el vendedor conocía o no podía ignorar y que no reveló al comprador, o si el vendedor garantizó expresamente la conformidad".

En lo que respecta a los remedios (posibilidades de reclamación ante situaciones de incumplimiento), establece el art. 621-37 CCCat.:

"Artículo 621-37. Remedios.

1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación o sustitución del bien no conforme.

b) Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios.

3. Si el vendedor no puede entregar el bien por causas imputables al comprador, se aplica el artículo 621-16.

4. El comprador o el vendedor que ha provocado el incumplimiento del otro no puede recurrir a ninguno de los remedios establecidos por el presente artículo".

En cuanto al plazo de responsabilidad el art. 621-29 CCCat. fija un plazo de garantía:

"Artículo 621-29. Plazo de responsabilidad de la falta de conformidad.

1. El vendedor no responde de la falta de conformidad que se manifieste dos años después del momento de la entrega del bien, salvo pacto en contrario o salvo que del contrato resulte otra cosa.

2. El plazo de responsabilidad de la falta de conformidad no se aplica a la falta de conformidad por existencia de derechos o pretensiones de terceros.

Tras éste opera el que para reclamar fija el art. 621-44 CCCat.:

"Artículo 621-44. Plazos de extinción de los remedios.

1. Las pretensiones y acciones derivadas de los remedios que la presente subsección establece a favor del comprador y del vendedor se extinguen en el plazo de tres años, salvo que la ley fije otro plazo.

2. El cómputo del plazo establecido por el apartado 1 se inicia en el momento en que pueden ejercerse las acciones o pretensiones de la parte de que se trate.

3. En caso de falta de conformidad, el cómputo del plazo establecido por el apartado 1 se inicia en el momento en que el comprador conoce o puede conocer la falta de conformidad".

Respecto del criterio de conformidad que es la cuestión aquí controvertida, indica la STSJ Cataluña Sala Civil y Penal 46/2023 de 18 de julio de 2023 (ECLI:ES:TSJCAT:2023:8296):

"2. La falta de conformidad es para la doctrina más autorizada, una de las novedades del Libro VI CCCat, y supone que el vendedor no sólo se obliga a la entrega de la cosa (como ocurre en el régimen del Código Civil) , sino también a transmitir su titularidad y, en particular, a garantizar que el bien es conforme al contrato, por lo que la desviación de lo pactado (ya sea de tipo material o jurídica), supondrá una falta de conformidad que habilitará al comprador a recurrir al conjunto de remedios disponibles en el art. 621- 37 CCCat : exigir el cumplimiento especifico; suspender el pago del precio; resolver el contrato; reducir el precio; o reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

3. La conformidad del bien puede especificarse por las partes en el contrato ( art. 621-20.1 CCCat ) y, en su ausencia, el art. 621-20.2 CCCat establece una serie de criterios objetivos: a) la descripción hecha por el vendedor; b) la idoneidad para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo; c) las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros ( art. 621- 25.2 CCC ); d) las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador; y e) que esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda.

En la práctica, las reglas a) a c) son las que se aplicaran principalmente a la compraventa inmobiliaria".

En base a lo que se acaba de exponer, el vendedor ha de responder por las faltas de conformidad que presente el bien vendido y por aquellos defectos que dicho bien presente de los que no fuera informado el comprador salvo que éste los conociere o no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato (excepto por ocultación del vendedor o garantía expresa de este). No es necesario por ello que el vendedor para responder sea de mala fe (salvo en el último supuesto antes mencionado en que éste responde de concurrir ocultación dolosa o negligencia grave por su parte incluso de los vicios que la parte compradora conozca o no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato). Ello hace que el desconocimiento de los vicios por el vendedor (con la excepción antes mencionada) no le exime de su responsabilidad.

Tras esta exposición se procede al análisis de las diversas cuestiones que se plantean en esta sede de apelación en tanto en cuanto que relacionadas con la acción ejercitada que es la que se viene indicando (ya no lo es la cuestión referente a la caducidad que fue resuelta en la audiencia previa y a la que asimismo se refiere la sentencia de primera instancia dada la operativa de los plazos antes indicados).

TERCERO.- Acuerdo de no reclamar.

Esta es una cuestión que se señaló en la contestación a la demanda con referencia a la cláusula incorporada en la escritura, entendiendo la sentencia dictada en primera instancia que en este caso tal pacto no se aplica a vicios como los aquí planteados.

De ello difiere la apelante pues entiende que tal pacto no solamente existe, sino que es aquí operativo citando además de las previsiones contenidas en la escritura, asimismo las que al efecto se reflejan en el documento de arras y en el de entrega de llaves.

Los apelados difieren de esta valoración pues entienden que nada se acordó al respecto y no cabe derivar tal realidad tampoco del documento de entrega de llaves que se destaca es citado por vez primera en apelación.

Para dar respuesta a lo planteado en esta sede cabe indicar que, si bien cabe pacto sobre las exigencias inherentes a la conformidad ( art. 621-20.2 CCCat.) e incluso una renuncia de acciones en base al principio de autonomía de la voluntad al verificarse la presente contratación en el marco de una relación entre particulares ( art. 111-6 CCCat.); ello es necesario que conste con claridad, en especial en lo referente al ejercicio de acciones ante la afectación del derecho a la tutela judicial que comporta y se consagra en el art. 24 de la Constitución.

En este caso en el documento de arras fechado el 1.08.2018 se expone lo siguiente:

"Sexto.- El comprador manifiesta haber visitado la finca objeto del presente contrato declarando conocer y aceptar plenamente la extensión, circunstancias, situación física, registral, urbanística y estado de conservación de la finca, usos y características".

Esta cláusula, dados sus términos, ninguna referencia contiene a una renuncia de acciones (se trata de un documento de arras) y tampoco comporta un pacto referente a las condiciones de la conformidad en cuanto a las condiciones de entrega de la vivienda dados los términos genéricos que se emplean.

En cuanto a la escritura pública de 1.08.2019, en la misma se indica:

"La parte compradora declara haber visitado el inmueble objeto de esta venta y haber comprobado el estado del mismo, lo que ha sido tenido en cuenta para determinar el precio de esta compraventa, por lo que renuncia a reclamar a la parte vendedora cualquier reparación o compensación derivada de la posibles vicios o desperfectos aparentes, así como por existencia de vicios ocultos no sustanciales. Por tanto, dicha renuncia no es extensible a vicios ocultos sustanciales entendidos éstos como aquellos que por su gravedad, hagan al Inmueble impropio para el uso a que se le destina, o que disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido la parte compradora, no habría adquirido el inmueble·.

Esta cláusula refleja lo referente a la visita de la finca en términos semejantes a los que se exponen en el documento de arras. En lo que es renuncia de acciones, lo es en relación a los vicios o desperfectos aparentes (sobre ellos no opera el régimen de la falta de conformidad tal y como antes se ha expuesto), así como por existencia de vicios ocultos no sustanciales. Esta expresión cabe entender que entraña una precisión en torno a las acciones ejercitables (y también las derivadas por la falta de conformidad), de forma que solamente cabría plantear la misma en tanto en cuanto la problemática detectada fuere respecto de problemas no aparentes importante (sustancial es el término empleado en la cláusula), entendiendo por tal lo que haga al Inmueble impropio para el uso a que se le destina, o que disminuya de tal modo tal uso que, de haberlos conocido la parte compradora, no habría adquirido el inmueble.

Finalmente obra en autos el documento de entrega de llaves fechado el 19.10.2019. El mismo tras indicar que se había autorizado a la vendedora a permanecer en el inmueble hasta el 1.10.2019 sin pagar canon ni renta alguna y que la entrega de llaves se produjo el 19.10.2019 ante la imposibilidad derivada de haberse encontrado los compradores fuera de viaje por motivos personales (lo que implica no se establezca penalización alguna a la vendedora), señala que los compradores han inspeccionado la vivienda y que la misma se encuentra en el mismo estado que al tiempo de la escritura y que éstos no podrán interponer reclamación alguna a la vendedora.

Esta referencia en el documento de entrega de llaves en lo que se refiere al estado de la vivienda se enmarca en el mismo contexto que la que se incluía en el documento de arras y en la escritura antes mencionados (con la precisión de referirse al periodo entre la escritura y la entrega de llaves). En cuanto al ejercicio de acciones los términos de la cláusula son muy genéricos y de ello no cabe derivar un efecto tan importante cual es el del acceso a la jurisdicción (de hecho, tras indicar que se renuncia a reclamar, incorpora una cláusula de sumisión (aunque dado lo impreciso de la misma se podría discutir si se puede tener por tal) a los juzgados y tribunales que correspondan por la zona. Dados los términos de este documento, no cabe derivar del mismo una renuncia al ejercicio de acciones judiciales.

Es por ello que los pactos que se acaban de detallar lo único que comportan es que en lo que es la operativa de la falta de conformidad, para que la misma pueda operar es necesario que los problemas a que se refieran y la determinen se puedan considerar sustanciales y no aparentes, esto es (como se precisa en la escritura) que hagan al Inmueble impropio para el uso a que se le destina, o que disminuyan de tal modo tal uso que, de haberlos conocido la parte compradora, no habría adquirido el inmueble.

Tras esta precisión se procede al análisis de los defectos detectados, cuestión que se analiza en el siguiente fundamento de esta sentencia.

CUARTO.- Defectos.

Los defectos detectados se agrupan en cuatro categorías que son las de desagües, base de la vivienda, filtraciones en el baño/aseo (el informe pericial lo denomina lavabo si bien se refiere a todo el baño/aseo y no solamente a la pieza concreta de saneamiento por lo que se entiende mejor emplear en esta sentencia el término baño/aseo) y aumento de volumen de la habitación posterior.

No es objeto de controversia la valoración del coste de reparación de estos desperfectos como se precisó en el acto de la audiencia previa.

Para lograr una mayor claridad expositiva se procede a su análisis por separado en lo que se refiere a su existencia al tiempo de la escritura de compraventa (1.08.2019) que es al que se debe estar pues es cuando se produce la transmisión de la propiedad conforme a lo previsto en los arts. 531-1 y 531-4 CCCat. (la entrega efectiva de llaves posterior obedeció a una continuación de la anterior propietaria en la vivienda por el acuerdo entre ella alcanzado con los compradores que no por ello dejaban de ser propietarios desde el mismo momento de la compraventa)

En lo que es la realidad de los antes mencionados defectos, la sentencia de primera instancia parte de lo expuesto por la perito interviniente en esta causa (la arquitecto Miriam).

La apelante entiende que esta prueba no expone la situación al tiempo de la compraventa, destacando que la misma se ha elaborado cuando ya estaba el proceso de reforma de la vivienda en marcha (con lo que parte de los desperfectos pudieren derivar a juicio de la apelante de la actuación a ello referente). Junto a ello indica que esta pericial carece de rigor por la ausencia de mediciones y pruebas (o lo limitado de las que se hubieren podido hacer como las referentes a tirar agua en la terraza con un cubo), destacando que algunos de los defectos derivarían del propio obrar de los compradores como el haber transitado por la cubierta del baño/aseo y otros no serían tales como los albañales sin colmatar en el suelo, ya que su finalidad es la de servir para extraer el agua de lluvia.

Frente a ello los apelados están conformes con lo expuesto en la sentencia y la valoración de la prueba que la misma contiene destacando que los defectos se detectaron en el momento en que comenzó la reforma de la vivienda, que se hicieron pruebas (como en relación a los desagües con el empleo de cámaras) siendo transitable la cubierta del baño.

Desagües

Respecto de los mismos la pericial elaborada por la Sra. Miriam indica que los desagües de la cocina, patio posterior y lavadero tenían un funcionamiento deficiente que consistía en el desbordamiento de agua por la P.P.A. del patio posterior siempre que se utilizaba el lavavajillas hasta que comenzaba a ser absorbida por la red (una PPA es pileta de piso abierta que es una pieza que une varios desagües). La razón de ser de ello entiende que es el trazado deficiente de los desagües pues no hay en la vivienda un colector general ya que el del lavadero y el patio van a unirse al de la cocina (fregadero-lavavajillas) en una "Y" y con una pendiente que se destaca que está invertida en el tramo final, tampoco teniendo las tuberías el diámetro adecuado estando esta entrada por encima de la conexión saliente a la red, lo que indica la perito que funciona para desaguar el patio pero tiene el efecto contrario para desaguar la cocina.

En materia de desagües asimismo expone la perito que se han encontrado desagües de 50mm conectados con el colector proveniente de la terraza que no dan servicio a ningún artefacto estando sin sellar. Ello comporta a su juicio que se produce una salida directa del agua de lluvia recogida en la terraza por la embocadura libre de estos desagües, empapando el material de la solera y provocando un importante incremento de la humedad por capilaridad en los muros y de la humedad relativa ambiental en la vivienda en general.

Además se indica que el desagüe proveniente de la cocina, patio y lavadero puede rezumar por la conexión con el ramal de la terraza ya que la misma no tiene piezas estandarizadas, sino que está empotrado mediante una perforación del mismo que está debajo del pavimento de la sala mal sellada.

Esta exposición constata una problemática de los desagües que además de poderla apreciar la perito directamente (en la vista detalló el esquema de los desagües y los problemas de conexiones), asimismo se ve en las fotografías incorporadas en la página 11/12 de su informe. De las pruebas que se pudieren haber hecho (cámaras o agua en la terraza) no se adjuntan fotografías o imágenes, si bien ello no se considera que pueda desvirtuar a la realidad de la existencia de este problema que afectaba a un elemento que cabe entender que ya estaba dañado al tiempo de la venta pues si bien el informe está fechado el 25.06.2020 (la perito dijo que la visita la hizo entre abril y mayo de 2020), por las características de los elementos afectados (que se aprecian en las fotografías) cabe considerar que ya estaban así al tiempo de la venta el 1.08.2019, sin que a ello afecte el que los materiales fueran de PVC (como precisó la perito) pues eso lo que determina es que no eran de la finca en su estado inicial (es de 1960), pero no que fueren los instalados en el proceso de reforma (no se verían de ser así como se aprecia en las fotografías).

Es por ello que este defecto en los términos descritos se estima concurrente y por sus características no lo pudieron conocer los compradores (de hecho la vendedora indicó ser la afectación que conocía muy limitada - el conocimiento por la misma no afecta al régimen jurídico de la conformidad antes detallado - solamente constándole dos problemas referentes a un embozo en 2013 - precisó hacer poco uso de los electrodomésticos al vivir sola y emplear una lavadora que estaba en otro lugar - y a un problema por lluvias muy importantes en otoño de 2018).

Es por ello que en relación a los desagües se considera al igual que hace la sentencia de primera instancia que el defecto existía el tiempo de la compraventa en los términos indicados por la perito y que ello no era conocido por los compradores.

Base de la vivienda.

En el informe pericial se expone que al excavar la zanja para el colector de la vivienda se constató que las conducciones de la instalación eléctrica se encontraban empotradas junto a las tuberías de agua debajo del pavimento o pasando junto a los desagües, sin ningún tipo de protección o aislamiento con el peligro de cortocircuito que ello comporta (el mismo fue recalcado por la Sra. Miriam en el acto de la vista destacando la peligrosidad a ello inherente - la solera se señala en el informe que estaba permanentemente empapada por el efecto de las fugas de aguas residuales).

Junto a este problema se pone de manifiesto otro referido a que el pavimento, mobiliario, sanitarios y parte de la tabiquería se asientan sobre un relleno de escombros sin aislamiento hidrófugo que está apisonado sobre el nivel original ubicado unos 30cm por debajo del nivel de pavimento existente, existiendo también albañales sin colmatar (rellenar). Esta realidad se indica que pude provocar algún pequeño hundimiento que, aunque sería de unos pocos centímetros, a juicio de la perito sería suficiente para romper el pavimento, o de producirse debajo de un tabique causar grietas en el mismo. En este relleno no hay ningún tipo de aislación hidrófuga.

La parte apelante difiere de estas conclusiones indicando que las instalaciones eléctricas y de agua no se corresponden con el estado de las que había al tiempo de la compraventa. Junto a ello expone que ha verificado lo que son albañales sin colmatar, siendo conductos o agujeros, que se dejan (o se dejaban) vacíos, debajo del suelo, para extraer el agua de lluvia cuando llovía.

Esta última manifestación que se contiene en el recurso de apelación no consta reflejada en estas actuaciones (ya que supone una cuestión de orden técnico) pues a nadie se preguntó al efecto (y en concreto a la perito que había emitido el informe que por su condición de arquitecta superior podría haber dado respuesta a lo planteado - incluso asimismo la testigo/perito que tasó el inmueble quien indicó que era arquitecto técnico).

La situación de las tuberías de agua y luz se aprecia en la fotografía inferior izquierda de la página 10/12 del informe, y por su disposición no cabe derivar que se instalara en el proceso de reforma, sino que apareció a raíz del mismo (se ve como continúa debajo del pavimento previo). También en las fotografías se ve el relleno con escombros.

En base a lo expuesto se considera que es posible llegar a las mismas conclusiones que se contienen en la sentencia dictada en primera instancia y en concreto que los defectos de la base de la vivienda en los términos descritos se estiman concurrentes y por sus características (están debajo del pavimento) no los pudieron conocer los compradores (tampoco la vendedora si bien como se viene señalando el conocimiento por la misma no afecta al régimen jurídico de la conformidad).

Filtraciones en el baño/aseo

En el informe elaborado por la Sra. Miriam se indica que este baño/aseo se construyó en un volumen añadido a la vivienda ocupando una parte del patio. Dos de sus paredes se precisa que se corresponden a muros portantes, la tercera es la medianera con la finca vecina y la que cierra el espacio se indica que fue construida sin cumplir con ninguna normativa de aislación térmica.

En cuanto a la cubierta indica que es plana por ella se puede transitar (es un paso obligado para llegar a la terraza transitable situada sobre la vivienda) si bien está formada por un panel de aluminio autoportante que no se debería pisar. A la misma precisa que se le ha añadido una capa de aislación hidrófuga y un pavimento cerámico para darle más solidez si bien se inunda al llover por no ser todo lo estanca que debería, quedando el agua atrapada por el falso techo de placas cuadradas de metacrilato sobre estructura metálica que provoca el desprendimiento de alguna placa y la caída del agua hacia el interior (incluso se indica en el informe que la propiedad le hizo saber que la presión del agua ha llegado a provocar la explosión de la mampara de la ducha al apoyarse el metacrilato sobre la mampara y ante el peso añadido del agua).

La apelante niega la veracidad de lo indicado por la perito que estima es inverosímil, destacando que es el haber caminado por este lugar lo que ha generado el daño pues para ir a la terraza superior se deberían utilizar las escaleras existentes.

De este problema constan (página 12/12 del informe) fotografías del yeso combado, techo y de la forma como está acabada la cubierta (la mampara aparece sin romper habiendo indicado la perito en el juicio que también la vio en un momento posterior ya rota). Las mismas constatan la problemática que se refleja en el informe.

En cuanto a un posible mal uso por pisar tal terraza, cabe indicar que en el informe se acompaña un plano de la vivienda (la autenticidad del mismo no se ha impugnado y está en la página 9/12) en el que se ven unas escaleras situadas junto a lo que se identifica como lavabo (el baño/aseo). Las mismas no están en contacto con el resto del edificio con lo que por la disposición de la vivienda, la única forma de acceder a la terraza superior es atravesando la cubierta del baño/aseo con lo que el empleo de la misma a tal fin no se puede entender que sea una conducta incorrecta (el problema se encuentra en la disposición de tal cubierta que ya se ha señalado se aprecia en las fotografías).

Es por ello que la problemática de este baño/aseo también se estima concurrente sin que los compradores la pudieren conocer en las inspecciones que pudieron hacer de la vivienda (incluso de ser hasta cinco o más como indicó el API que intervino en la venta Iván y la comercial de la inmobiliaria Maite a quienes se tomó declaración como testigos).

Aumento de volumen de la habitación posterior.

Respecto de esta cuestión en el informe pericial se indica que el patio posterior abarcaba todo el ancho de la parcela, estando la vivienda separada de la finca colindante por un patio de un metro y cerrada por un muro portante de 15cm de ladrillo macizo se precisa que fue parcialmente derribado para ampliar la última habitación de la vivienda. La cubierta de ese espacio de habitación añadido se precisa que sólo se sostiene por un enrejado metálico casi sin sustentación lo que considera la Sra. Miriam que es una deficiencia estructural grave.

Esta problemática se aprecia en las dos fotografías de la derecha de la página 12/12 del informe pericial con lo que cabe entenderla concurrente de igual forma a como se hace en la sentencia dictada en primera instancia.

Los defectos que se acaban de exponer ya se ha indicado que no consta que los conocieren los compradores pues no se podían detectar, tampoco habiéndose acreditado que se les hiciere alguna mención al respecto. Así se manifestaron los dos testigos antes mencionados de la inmobiliaria que gestionó la venta quienes únicamente hablaron de unas humedades a la entrada que la vendedora indicó derivaban de una tormenta. Tampoco en la escritura se indica nada al respecto ni que se comercializare como una vivienda a reformar o que ello afectare al precio (149.000 € es el que aparece en la escritura habiendo precisado los representantes de la inmobiliaria que fue el de salida por las ofertas de compra que existían).

El edificio no había pasado la inspección técnica, indicándose al respecto en la escritura que: "... en cuanto a la inspección técnica de los edificios, manifiesta la parte vendedora que no le consta que el edificio del que forma parte la finca objeto de la escritura, haya pasado la inspección técnica precisa para obtener el certificado de aptitud del edificio, no constándole a la misma que haya acuerdo de la Comunidad de Propietarios para la obtención de ese certificado. Siendo así, que, respecto de la parte vendedora, la iniciativa para la obtención de la citada documentación excede del ámbito de su competencia individual, y, respecto de la parte compradora, que es de su interés no demorar más la presente transmisión, la parte compradora exonera a la vendedora de la exhibición de la copia del informe de inspección técnica y del certificado de aptitud del edificio. La parte compradora queda informada de estos extremos, aceptando expresamente la adquisición de la finca sin la aportación de la acreditación de la inspección técnica ni del certificado de aptitud del edificio. Convienen ambas partes que cualquier gasto derivado de la obtención o posteriores intervenciones a requerimiento de los resultados del Informe de la inspección técnica para la obtención del referido Certificado de Aptitud del edificio, será satisfecho por la parte compradora".

Esta ausencia de certificación (y la aceptación de ello por los compradores), dados los términos que se acaban de exponer no cabe entender que implique una aceptación de defectos de la vivienda adquirida, sino que viene referida a la asunción por los mismos de los costes que de tal inspección se pudieren generar al no haberse podido llevar a cabo por lo que la propia vendedora precisó (ausencia de acuerdo de la comunidad de propietarios).

En todo caso se debe destacar que los defectos expuestos además de no detectables por los compradores son muy importantes pues afectan al régimen de desagües, seguridad eléctrica y estabilidad del inmueble con lo que no encajan dentro de la previsión contractual pactada entre las partes referente al no ejercicio de acciones judiciales (el que la vendedora pudiere residir allí no se considera sea obstáculo para ello máxime cuando indicó hacer poco uso de los electrodomésticos afectados por los desagües).

Por último en lo que es la alegación referente a que la vivienda contaba con cédula de habitabilidad (se adjunta a la escritura pública), ello no se considera que pueda desvirtuar esta conclusión basada en la prueba practicada que se refiere a defectos concretos y determinados, ya que una cédula de habitabilidad es un acto administrativo en cuya virtud se acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad según se indica en el art. 8 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad (en este caso las que se detallan en el anexo 2 al ser una vivienda construida con anterioridad al 11.08.1984) y en nada determina una valoración judicial de los defectos de que la misma pudiere adolecer (como sucede en este caso.

Es por lo expuesto que la valoración que se contiene en la sentencia dictada en primera instancia no puede sino compartirse en esta sede de apelación, lo que comporta que el recurso de apelación se deba ver desestimado.

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas a la apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación