Sentencia Civil 320/2025 Audiencia Provincial Civil de Zaragoza nº 4, Rec. 873/2023 de 21 de julio del 2025

Se aceptan los de la sentencia recurrida, salvo en lo que se oponen a los de la presente resolución.

Primero. - Antecedentes del caso. Demanda. Contestación. Sentencia. Recursos de apelación. Oposición a los recursos.

1.Por DON Horacio, y DOÑA Frida, actuando en su propio nombre y, además, en el de sus hijas menores de edad Adela, Carina y María Inmaculada se interpuso demanda contra PZP REAL ESTATE S.L (GRUPO PLAZA 14) en reclamación de la cantidad de 503.204,21 euros, más intereses y costas, todo ello en concepto de indemnización de daños y perjuicios patrimoniales y morales por incumplimientos contractuales y vicios constructivos en relación a la vivienda adquirida sita en DIRECCION000.

2.La demandada PZP REAL ESTATE S.L se opuso íntegramente a la demanda, interesando la desestimación de la misma, con costas al demandante.

3.La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda, condenando a la demandada al pago a la parte actora de la cantidad de 71.562,10 €, más los intereses legales de dicha cantidad desde la presentación de la demanda, incrementado. A destacar de la misma:

- En relación a los perjuicios reclamados por publicidad engañosa:

* La estima concurrente en relación al solárium, atendidos los obstáculos constructivos que presenta (chimeneas; caja ascensores) frente a la configuración diáfana publicitada, e indemniza en la cantidad de 27.290,98 euros que se corresponde al 50% del valor de tasación del solárium.

* La rechaza en relación al Programa Configurador de Materiales "Designa 14" y ello por no existir el tiempo de la oferta un abanico de posibilidades indiscriminadamente abierto al criterio del cliente y haber firmado el documento de personalización donde se recoge el conocimiento y aceptación del importe de mejoras que exceden del programa (mejoras con coste y sin coste), lo que se tradujo en la emisión y aceptación de factura y hasta solicitud de aplazamiento de pago de su importe, que les fue concedido.

- En relación a la reclamación de cantidad por incumplimiento contractual por elementos no instalados:

* La rechaza en relación a la cocina, respecto a la que el demandante instaló la que estimó oportuna y se le descontó, al tiempo de otorgar la escritura de compra, la cantidad de 5.500 euros + IVA, que se correspondía con el coste de la cocina al promotor y lo pactado de mutuo acuerdo entre los litigantes.

* La rechaza en relación a la puerta de cocina no instalada, pues iba en conjunto con las obras que se hicieron en la cocina a petición del demandante y que tampoco se le cobraron.

* La rechaza en relación a la celosía de madera no instalada con la aquiescencia del demandante.

- En relación a la reclamación por incumplimiento contractual de la promotora por la existencia de un pilar estructural en medio del salón que no figuraba en los planos, con afección funcional y estética:

* La estima por existencia de incumplimiento contractual, con trascendencia y relevancia, con perjuicio de naturaleza estética, pérdida de superficie y merma de capacidad distributiva dada su ubicación, e indemniza en la cantidad de 30.190,07 euros.

- En relación a la reclamación por defectos constructivos:

* La estima en relación a los armarios empotrados de tan solo 51 cm. de profundidad (a diferencia del fondo estándar de 60 cm), con puertas correderas, por limitada e inaceptable funcionalidad, e indemiza en la cantidad de 5.451,05 euros.

* La rechaza en relación al perfil vierteaguas de la mampara de baño, que según la suministradora va sin ese perfil.

* La rechaza en relación a los puntos de luz en baños y dormitorio principal, por cumplir con lo proyectado y la normativa vigente.

- En relación a los distintos conceptos indemnizatorios materiales y morales, anudados al incumplimiento contractual de los plazos pactados de entrega de obra y reparación diligente de los defectos. Parte como día inicial para el cómputo del retraso de agosto de 2019 (prórroga contractual pactada) y como día final el 26 de mayo de 2020, en el que la vivienda era habitable, es decir 10 meses, pero descontando dos meses atendida la declaración de estado de alarma por COVID-19 y restricciones que ello acarreó, por lo que fija el retraso en ocho meses. Estima exigible la prueba del daño y con dicha base:

* Desestima la reclamación de cantidad por el coste de alquiler del NUM000, por falta de prueba y dado que los actores siguieron ocupando su vivienda.

* Desestima la reclamación de cantidad por horas de desplazamiento y kilometraje desde DIRECCION001 hasta Zaragoza, por falta de prueba y por ser decisión unilateral el cambio escolar de las hijas para el año 2018/2019, siendo que la vivienda podía entregarse en agosto de 2019, sin incumplir el plazo de entrega, es decir ya finalizado el curso.

* Desestima la reclamación por: gastos por envíos de burofax; intereses de préstamo hipotecario; recibos de Comunidad; recibos de electricidad; y parte proporcional del IBI...por obedecer a su condición de propietario la mayoría de ellos, no estar causal e inexorablemente ligados al incumplimiento, ni constar haber sido asumidos por los demandantes (burofax).

* Desestima la reclamación por bajada del valor de mercado de su casa de DIRECCION001, por falta de prueba atendida la existencia de periciales contradictorias, por la afirmación del perito de la demandada de haberse incrementado el precio de las viviendas unifamiliares tras la pandemia y por el hecho de seguir la vivienda sin venderse tres años después de haber escriturado la nueva.

* Estima en parte los daños morales. Considera legitimadas a las hijas menores en tanto que perjudicadas. Reconoce la existencia de daño moral sufrido por el núcleo familiar, especialmente por el Sr. Horacio, cuantificándolo en la cantidad de 1.000 euros por mes de retaso, es decir 8.000 euros.

4.Por la demandada PZP REAL ESTATE S.L se interpuso recurso de apelación, exclusivamente contra los pronunciamientos condenatorios al pago de cantidades en relación al solárium y al pilar del salón, siendo motivos/argumentos del recurso:

- Error e incongruencia en la valoración de la prueba al concluir la sentencia en la existencia de haberse ofertado publicidad engañosa respecto de la terraza o solárium existente en la vivienda transmitida objeto de esta compraventa.

- Improcedencia del incumplimiento contractual y de la indemnización fijada en la sentencia derivado de la existencia de un pilar estructural en el salón de la vivienda transmitida. Y subsidiariamente que, cuando menos, el importe indemnizatorio fijado sea reducido a la cantidad de 22.709.77 euros, por ser de equidad y justicia, reducir del importe exigido, (30.190,07 euros), la cantidad soportada por mi mandante, (7.480,30 Euros), con la ejecución de la obra de reducción del tamaño del pilar y nueva colocación del pilar estructural.

5.Por los demandantes DON Horacio y DOÑA Frida se interpuso recurso de apelación, siendo motivos/argumentos del recurso:

- Error en la valoración de la prueba e incongruencia interna de la Sentencia y dentro de este motivo:

* Respecto del configurador Designa 14 reclama la cantidad de 13.200,53 por suelos porcelánicos (8.762,25 euros), cajoneras y baldas en armarios empotrados (2.226,40 euros); monitorización de persianas (1558,48 euros) y modelo de iluminación (653,4 euros).

* Respecto a elementos no instalados reclama: del configurador de cocina (25.159,68 euros); de la puerta de cocina (400 euros); de la celosía (3.221,78 euros).

* Por desperfectos pendientes de reparar solo se apela por el perfil vierteaguas del baño secundario (96,80 euros).

* Por el retraso en la entrega de la obra que interesa se fije por la Sala en al menos 10 meses, frente a los 14 pedidos en la demanda) reclama:

/ por precio alquiler NUM000 (25.000 euros).

/ por desplazamientos desde DIRECCION001 (21.315 euros) y por coste de kilometraje (9.572,64 euros).

/ por otros conceptos diversos: gastos de envío de burofax (130,76 euros); intereses de préstamo hipotecario (1.627,34 euros); recibos de Comunidad (502,60 euros); recibos de electricidad (142,99 euros); abono parte proporcional del IBI (361,73 euros).

/ por el perjuicio venta de la casa de DIRECCION001 (74.500 euros).

/ por los daños morales sufridos al núcleo familiar (78.000 euros).

- Error en la no imposición de costas, interesando su imposición a la demandada por estimación sustancial.

6.Dado traslado a los apelados de los respectivos recursos de apelación se opusieron a los mismos.

SEGUNDO. Resolución de los recursos. Generalidades.

1.Con carácter previo debemos señalar que, como es sabido, si bien es cierto que en nuestro sistema procesal la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una "revisio prioris instancia", en la que el Tribunal superior u órgano "ad quem" tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum "quantum" appellatum) no obstante ello la revisión de los hechos y valoración probatoria debe sustentarse en la realidad de la concurrencia de error que resulte patente.

En este sentido es criterio de esta Sala que cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación sea fundamentalmente la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez de primer grado sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por quien ha presidido el acto del juicio, en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, y aun cuando actualmente la grabación de la vista posibilita al Tribunal de apelación visionar perfectamente todo ello, debe añadirse la consideración de que el uso que haya hecho Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso se motive o razone adecuadamente la sentencia únicamente deba ser rectificado, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo", que haga necesaria, por criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada.

Prescindir de todo lo anterior es pretender modificar el criterio del juzgador, por el interesado de la parte recurrente, debiendo añadirse que, en modo alguno, puede analizarse, o mejor, impugnarse la valoración probatoria del Juzgador de instancia mediante el análisis de cualquier prueba de forma individualizada y parcial, sin hacer mención a una valoración conjunta.

2.Y, asimismo que, conforme ha señalado reiterada doctrina emanada tanto del Tribunal Constitucional como del Tribunal Supremo, el art. 120.3 de la Constitución en conexión con el art. 24.1 del propio texto constitucional, que impone a los Tribunales la obligación de motivar debidamente las resoluciones por ellos dictadas en el ejercicio de su jurisdicción, con el fin de dar a conocer a las partes las razones de las decisiones judiciales y propiciar su crítica través de los recursos, permite que los tribunales, cuando conocen de un recurso, motiven por remisión a la resolución recurrida, cuando la misma haya de ser confirmada, porque en ella se exponen argumentos correctos y bastantes que fundamentan la decisión adoptada, puesto que en tales supuestos, subsiste la motivación de la sentencia de instancia al asumirla explícitamente el Tribunal de segundo grado. Por ello, si la resolución de primera instancia es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal sólo debe de corregir aquellos que resulte necesario (por todas, Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 1999 y 11 de septiembre de 2017), ya que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el "Juzgador ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada sin incorporar razones jurídicas nuevas a las utilizadas por aquella.

3.Y decimos lo anterior por cuanto, en aquellas cuestiones que compartamos la valoración de la prueba, aplicación de la norma y conclusiones de la sentencia recurrida, nos limitaremos a remitirnos a sus acertados pronunciamientos o, a lo sumo, a efectuar alguna precisión.

TERCERO. - Recurso interpuesto por PZP REAL ESTATE S.L (GRUPO PLAZA 14).

Se limita a dos pronunciamientos condenatorios relacionados con la divergencia entre la publicidad ofertada, lo contratado y lo realmente recibido en relación al solárium y al pilar en salón.

Asumimos y damos por reproducidos los argumentos fácticos y jurídicos de la sentencia recurrida.

En los supuestos de venta sobre plano de viviendas en construcción, estas no tienen una existencia actual, sino futura, por lo que en ellas el consentimiento contractual se otorga en contemplación a las características resultantes del plano incorporado al contrato, que en estos casos, no solo tiene una función descriptiva del objeto contractual, sino que ejerce un papel objetivamente normativo para el promotor - vendedor; al igual que la publicidad o propaganda sobre venta de viviendas forma parte esencial de la oferta, y obliga a entregar una vivienda que reúna las características ofrecidas públicamente a los futuros compradores.

Frente a la evidencia publicitada de un solárium diáfano en toda su superficie, con capacidad para acoger un amplio elenco de elementos de mobiliarios y decorativos, la entrega consistió en un espacio, visualmente distinto y con un gran porcentaje de superficie inhábil para el uso como solárium, por estar ocupado por cinco voluminosas chimeneas y una caja de ascensores, sin que puede justificarse la diversidad pretendiendo que el comprador/consumidor sea capaz de representarse una realidad distinta de la ofertada interpretando el dibujo del edificio incorporado al catálogo o un plano en planta firmado al contratar, que no en alzada, por lo podía hacerse a la idea de los elementos incorporados al solárium y volumen de los mismos. Una conducta de la demandada con buena fe y lealtad contractual le imponía, al tiempo de contratar una específica advertencia de la diversidad entre lo publicitado/contratado y lo que se iba a recibir.

Frente a la claridad del plano contractual del salón, sin pilares estructurales en el interior delimitado por las paredes perimetrales, donde sí se aprecia su existencia, la realidad de la existencia de un pilar estructural, que según se constató pericialmente estaba previsto en el plano de estructura, pero no se grafió en el plano de la vivienda, error que no debe perjudicar al comprador/consumidor, cuando se ha acreditado en Sala por peritos de ambas partes, la posibilidad de suprimirlo, con modificación estructural y refuerzo del forjado superior, solo que suponía un mayor coste constructivo, sin que tampoco se ajuste lo finalmente ejecutado a la modificación de distribución consentida por el comprador, atendidas las dimensiones de la pared ejecutada para ocultar el pilar, con la merma de espacio y posibilidad futura de configuración expuesta y valorada por el perito de los demandantes, que se asume en los términos expuestos en la sentencia de primera instancia y compartimos.

CUARTO. - Recurso de DON Horacio, y DOÑA Frida.

1.Petición relacionada con el configurador Designa 14, en relación a suelos, interior de armarios, monitorización de persianas e iluminación.

Asumimos y damos por reproducidos los argumentos fácticos y jurídicos de la sentencia recurrida.

El programa de personalización no cabe interpretarlo de manera ilimitada, tanto en opciones como en coste, sino dentro de las opciones disponibles. Los demandantes solicitaron determinadas modificaciones asumiendo que excedían del programa de personalización, consintieron el coste de las mismas y lo pagaron con las facilidades temporales interesadas. No se estima concurrente vicio de consentimiento. Lo pretendido en la demanda es contradictorio con sus propios actos previos y debe rechazarse.

2.Petición relacionada con elementos no instalados, en relación al configurador de cocina, puerta de cocina y celosía del salón.

Asumimos y damos por reproducidos los argumentos fácticos y jurídicos de la sentencia recurrida.

Se pretende se le descuente por la no instalación de muebles y electrodomésticos de cocina un importe superior al efectuado, así como que se le abone determinado importe por la no instalación de una puerta de cocina y una celosía. Se dio explicación testifical en Sala de todo lo relativo al modelo de cocinas y electrodomésticos presupuestado, al precio que pagaba el constructor a Porcelanosa atendido el gran número de cocinas a instalar en la promoción y en otras previstas, incomparable con el precio individual a cobrar por Porcelanosa a un particular, a las variaciones posibles sin coste...Cierto que, seguramente, el coste que la cocina le representa a cada adquirente de la promoción sería superior al coste a pagar por el constructor, pero también que demandante y demandada alcanzaron un acuerdo, una transacción, para valorar el coste de lo dejado de ejecutar en relación a la cocina, el cual fue efectivamente descontado al tiempo de otorgar la escritura de compraventa por precio inferior al que constaba en el contrato privado, por lo que lo pretendido en la demanda es contradictorio con sus propios actos previos y debe rechazarse, pues no procede exhumar una cuestión controvertida ya resuelta. Estimando esta Sala que tal acuerdo y planos que afectan a la redistribución del espacio cocina salón, con supresión de elementos inicialmente previstos, amparan que de la misma manera que no se cobran los cambios, no deban abonarse los elementos que dejan de instalarse atendidos tales cambios.

3.Petición relacionada con desperfectos pendientes de reparar, en concreto por falta de perfil vierteaguas del baño secundario. Frente a las afirmaciones del testigo empleado de Porcelanosa en Sala, respecto a las que se alude a posible confusión respecto al baño respecto al que se reclama, se comparten las conclusiones del perito de la demandante, no considerándose adecuada la entrega de mampara sin vierteaguas que impida la salida de agua por el hueco que se aprecia entre el final de la mampara y la bañera. Se conceden los 96,80 euros reclamados.

4.Peticiones relacionadas con el retraso en la entrega de la obra.

Asumimos y damos por reproducidos los argumentos fácticos y jurídicos de la sentencia recurrida, salvo lo que diremos a continuación.

Indiscutida la realidad del retraso se recurre el número de meses no estimamos correcto que recaiga sobre el consumidor el derivado de la incidencia COVID-19, que además de haber imposibilitado exclusivamente 15 días la ejecución de los trabajos, no la hubiera sufrido el promotor de haber sido diligente en la finalización y entrega de la obra, por lo que fijaremos el tiempo del retraso en 10 meses.

Anuda la parte demandante a dicho retraso una variedad de perjuicios, que estimamos contradictorios, por cuanto algunos, como la reclamación de una renta por el alquiler del NUM000 sugieren la no finalidad de servir el mismo como vivienda, lo que excluiría todos los relacionados con no haber podido mudarse de su antigua casa y todos los relacionados con no haberse mudado antes a la nueva casa, podían haberse limitado tomando la familia otras decisiones. Pero desde el criterio de la razonabilidad hemos de admitir la concurrencia de perjuicios que el quebrantamiento del plazo de entrega le ha ocasionado a los demandantes. En este sentido fijamos, prudencialmente, en 10.000 euros,el coste de haberse traslado provisionalmente a residir a Zaragoza a vivienda de alquiler, evitando otros perjuicios materiales.

Los relacionados con la alegada bajada de precio de la vivienda de DIRECCION001 no son reales, no existe prueba, ni indicio alguno de una real pérdida de venta por el retraso en la entrega de la obra. Lo que se ha constatado es la existencia de falta de alta demanda para las viviendas de la zona de DIRECCION001, con transmisiones muy escasas tanto antes de la fecha prevista para la entrega de la obra, como en el año de la entrega, como con posterioridad, lo que se ha corroborado por el largo periodo de tiempo que les costó a los demandantes desprenderse de su antigua vivienda de DIRECCION001.

Compartimos la cuantificación por el perjuicio moral familiar. El de mayor gravedad es el sufrido por el Sr. Horacio, que sufrió un brote psicótico agudo por la que precisó de un internamiento temporal en Centro de Salud adecuado, nuevos episodios de descompensación, calificación de su dolencia como DIRECCION002, leyéndose en alguno de los informes médicos la decisión del paciente de abandono de la medicación durante un largo periodo de meses, habiendo desembocado su dolencia, según la documental aportada en segunda instancia, en el reconocimiento de un grado de discapacidad permanente del 49%. Aunque no se ha aportado una pericial psiquiátrica específica y tan solo informes médicos, ni se interesó la intervención en Sala de ningún facultativo, sabido es que debe diferenciarse entre el brote o descompensación y la predisposición o base genética. Al brote pudo coadyuvar la situación de estrés que le producía la retraso en la entrega de la vivienda, los defectos... con otros factores de contenido económico, laboral, familiar... que se apuntan, pero sobre la previa existencia de una base o predisposición biológica o genética Tan solo se incrementará la indemnización por daños morales en 2.000 euros,por los dos meses en que se ha incrementado el retraso

5.Conclusión

En incrementará la indemnización en favor de la parte demandante en la cantidad de 10.096,80 euros.

QUINTO. - Costas procesales.

No se impondrán a ninguno de los litigantes las de primera instancia por la parcial estimación de la demanda ( art. 394.2 LEC) . Se impondrán a la demandada las del recurso por ella interpuesto, atendida su desestimación y no se impondrán a ninguno de los litigantes las del recurso interpuesto por la parte demandante por su parcial estimación ( art. 398.1 y 2 LEC) . Con pérdida del depósito constituido por la demandada para recurrir y con devolución del constituido por la parte demandante para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial).

Vistos los artículos citados, así como los demás de general y pertinente aplicación, y por todo lo que antecede,