Sentencia Civil 387/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 462/2024 de 22 de abril del 2025

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandada Live Espace, S.L, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda frente a ella presentada por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Barcelona.

El 27.11.2020 la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 de Barcelona presentó demanda de juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas frente a Virginia en relación al contrato de arrendamiento de 1.11.1991 referido al local tienda tercera de dicho inmueble. Las rentas no abonadas se indica que eran las de abril a noviembre de 2020 a razón de 1.424,97 €/mes, lo que hacía un total de 11.399,76 €.

En base a ello, se interesa la resolución del contrato con la entrega del inmueble (y en su caso lanzamiento), así como la condena de la demandada al pago a la demandante de la cantidad adeudada de 11.399,76 € mas los importes que se generen hasta la entrega efectiva del inmueble. Todo ello con condena en costas a la demandada.

Ante la no comparecencia de la parte demandada, en fecha 19.05.2021 se dictó decreto por el que se tuvo por finalizado el procedimiento señalando como fecha de lanzamiento el 9.07.2021, llevándose el mismo a efecto.

Live Espace SL presentó escrito fechado el 8.11.2021 interesando la declaración de nulidad de actuaciones por un problema en la designación de la parte demandada (la arrendataria indicó lo era Live Espace SL siendo Dª Virginia únicamente la administradora de esta sociedad). En base a ello solicitó que se requiriese a la parte demandante a fin de que rectificare y corrigiere la demanda, si es que le interesare, dando traslado de la misma a Live Espace SL.

Tras dar traslado a la parte actora, en fecha 10.02.2022 se dictó auto por el que se declaró la nulidad de las actuaciones practicadas a partir de la diligencia de ordenación de 1.12.2020 (es la que tuvo por presentada la demanda y requirió la aportación del apoderamiento) siendo la causa de ello el que el proceso no se había dirigido frente a la persona legitimada pasivamente (Live Espace SL) pues el contrato inicial lo suscribió Dª Evangelina quien lo traspasó por medio de escritura de 13.10.2009 a Live Espace SL (Dª Virginia intervino en este traspaso no como nueva arrendataria sino como administradora de la misma). Como consecuencia de lo expuesto, se acordó retrotraer las actuaciones al momento inmediatamente anterior a la citada resolución. En base a ello se acordó deberse proceder de conformidad con lo solicitado por la representación procesal de Live Space, SL en el petitum de su escrito de 8.11.2021.

Tras ello se presentó la demanda en la forma indicada por el auto de 10.02.2022, con la precisión de que en fecha 9.07.2021 se había llevado a efecto el lanzamiento con lo que las mensualidades impagadas eran las correspondientes al periodo comprendido entre abril de 2020 y el 9.07.2021.

Live Espace SL interesó se le restituyere el local requiriendo al efecto a la demandante a lo que la misma se opuso en escrito fechado el 7.11.2022.

En paralelo Live Espace SL contestó a la demanda alegando en primer lugar la existencia de una acumulación indebida de acciones debido a que el local ya se había entregado a la propiedad de forma que la demanda a su juicio debería haberse limitado a la resolución del contrato y la reclamación de rentas sin interesar el desalojo del local que es lo que a juicio de la demandada determina el carácter sumario del procedimiento y las limitaciones de alegación (se destaca que no se reclaman rentas desde julio de 2021). Ello igualmente entiende determina una excepción de inadecuación de procedimiento al considerar que la tramitación debería ser la de un juicio verbal con plenas posibilidades de defensa que en este caso entiende que no se pueden plantear, incluyendo una reclamación de daños y perjuicios por la imposibilidad de desarrollo de la actividad a que se dedicaba el local (ocio nocturno) hasta el momento la reapertura de los mismos que no se produjo sino en octubre de 2021.

También se expone en la demanda que en este caso tiene cabida la cláusula "rebus sic stantibus" constando que la demandada interesó el aplazamiento y en su caso reducción en un 50 % de la renta con fundamento en el Decreto-ley 34/2020 de 20 de octubre. Ello implica la concurrencia a su juicio de una pluspetición pues las rentas reclamadas se deberían reducir al menos al 50 %, de forma que la renta fuere de 712,48 €/mes (con los efectos que ello tiene de cara a una posible enervación de la acción de desahucio).

En base a ello se solicita la desestimación de la demanda con imposición de costas a la demandante.

El juicio se celebró el 24.01.2023 (en él se desestimaron las excepciones de indebida acumulación de acciones e inadecuación de procedimiento) y tras él se dictó sentencia que es estimatoria de la demanda, declara la resolución del contrato, condena a Live Espace SL al pago de una cantidad de 22.799,52 € (se detallan las comunicaciones entre las partes en cuanto al monto de la renta y la inconstitucionalidad declarada del Decreto-ley 34/2020) y al desalojo del local. En lo que es el lanzamiento se reconoce en la sentencia que se produjo el mes de julio de 2021 siendo ello lo que motiva el que la última renta a cuyo pago se condena a la demandada sea la de este mes, si bien la sentencia señala que tal lanzamiento fue declarado nulo, no habiendo ninguna resolución judicial que declare la recuperación de la posesión del local por parte de la actora siendo ello lo que entiende que motiva la necesidad de dictar una sentencia en la que se acuerde la resolución del contrato y el lanzamiento.

Frente a la misma se interpuso por parte de Live Espace SL recurso de apelación en el que plantea las cuestiones referentes a la a su juicio problemática que entraña la acumulación de la acción de reclamación de rentas junto a la de desahucio de cara a debatir el monto de las rentas y la inadecuación de procedimiento. Igualmente señala que el lanzamiento se había llevado a cabo, lo que hace que a su juicio se hubiere producido una pérdida de objeto en lo que el mismo no debió ser de nuevo solicitado por la parte actora que no atendió a la petición de restitución que se le formuló. Las rentas indica no deberían haberse interesado en la forma y monto como se hicieron dada la situación concurrente señalando la vulneración existente de las reglas y principios esenciales de reciprocidad, proporcionalidad y justa distribución de beneficios y cargas.

La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Barcelona se opone al recurso de apelación destacando que nada se ha abonado por la demandada, quien tampoco ha consignado importe alguno, lo que comporta a su juicio la procedencia de la resolución del contrato y la validación del lanzamiento en su momento llevado a cabo. En cuanto a las rentas y la posible operativa de la cláusula "rebus sic stantibus" destaca que la demandada no ha planteado reconvención ni un procedimiento ordinario a ello referido que pudiere haber determinado una suspensión del presente. La rebaja de renta al 50 % no era procedente a su juicio al no tener la condición de gran tenedora no habiéndose además ofrecido plan de pagos.

SEGUNDO.- Adecuación de procedimiento y acumulación de acciones

Estas excepciones procesales se plantearon por la parte demandada en la forma detallada en el fundamento de derecho anterior viéndose desestimadas en el acto de la vista con fundamento en los arts. 419 y 423 LEC dada la remisión que se hace a ellos en el art. 443.2 LEC (se formuló protesta frente a esta desestimación).

Frente a esta decisión se interpone recurso de apelación en los términos antes indicados al que se opone la parte apelada que entiende correcta la decisión adoptada por el juzgado.

Para dar respuesta a estos motivos de apelación se estima necesario partir de los términos de la demanda presentada cuyo objeto era respecto del contrato de arrendamiento de 1.11.1991, que se procediere a su resolución por falta de pago de las rentas de abril a noviembre de 2020 a razón de 1.424,97 €/mes, lo que hacía un total de 11.399,76 €. A ello se añadía la reclamación de tales rentas/monto equivalente hasta el momento del desalojo. Igualmente se solicitó la fijación de día y hora para el lanzamiento con fundamento en el art. 440.4 LEC.

En este procedimiento la parte demandada se identificó como Virginia quien no compareció con lo que se dictó el 19.05.2021 decreto por el que se tuvo por finalizado el procedimiento llevándose a cabo el lanzamiento el 9.07.2021.

Dado que la parte arrendataria era en realidad Live Espace SL ( Virginia era su administradora), se acordó una nulidad de actuaciones que motivó la presentación de la demanda dirigida frente a Live Espace SL en la que se interesó la resolución del contrato por falta de pago de rentas además de la condena al pago de las mismas que se concretaron en las de los meses comprendidos entre abril de 2020 el 9.07.2021 (fecha del desalojo). En esta nueva demanda se incluyó asimismo una solicitud de ejecución directa con fundamento en el art. 549.3 LEC.

No obstante la nulidad de actuaciones, la posesión del inmueble no consta que fuere restituida a la parte arrendataria, siendo ello lo que motivó que en el acto del juicio el letrado de la parte actora precisare que no se interesaba el lanzamiento.

De lo que se acaba de exponer se constata que con independencia del lanzamiento en su momento verificado y la no restitución del inmueble a la arrendataria pese a haberse acordado una nulidad de actuaciones (sobre ello se hará una precisión mas adelante), la presente causa no es sino un juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas previsto en el art. 250.1.1º LEC con lo que el procedimiento seguido y la acumulación de acciones no cabe sino entenderlos correctos como se resolvió por la juzgadora de instancia cuya decisión no cabe sino confirmar en esta sede de apelación.

Las posibilidades de alegación en este tipo de procedimientos (en los que se acumula la acción de desahucio y la de reclamación de rentas) han sido precisadas por el Tribunal Supremo en la STS (Pleno) nº 966/2023 de 19 de junio de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:2770). En ella se indica:

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

La STS Pleno 1006/2023 de 21 de junio de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:2896) complementa la anterior

"La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago. En la medida en que la estimación de una excepción al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio".

Ello se ha visto reflejado en resoluciones posteriores como la STS Pleno 1069/2024 de 24 de julio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:4151) que hace un estudio detallado de los supuestos que se han planteado. En concreto indica:

"En contra del criterio de la audiencia, esta sala, en la sentencia 982/2024, de 10 de julio , sí permitió discutir, dentro del ámbito de un procedimiento como el que constituye el objeto de este proceso, la concurrencia de los presupuestos de aplicación del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, dictadas como consecuencia de la pandemia del COVID 19, así como, en su caso, sus consecuencias jurídicas.

En la sentencia 622/2024, de 8 de mayo , se admitió también alegar como motivo de oposición en una demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de cantidad, la excepción concerniente a la inexigibilidad de la suma reclamada en aplicación de la moratoria prevista en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

De la misma manera, en la sentencia 466/2023, de 11 de abril , también en el caso de ejercicio conjunto de la acción de desahucio y reclamación de rentas, se consideró que era factible discutir en el procedimiento la concurrencia de los presupuestos de la moratoria en el pago de la renta prevista en el RDL 15/2020, de 21 de abril, y, de igual manera, en la aplicación de dicha norma, la STS 25/2023, de 16 de enero .

Es decir, cuenta esta Sala con antecedentes de planteamiento y decisión, en esta clase de juicios, de cuestiones relativas a la aplicación de la legislación dictada como consecuencia de la pandemia del COVID 19, lo que guarda plena coherencia con el carácter plenario del procedimiento por el que se sustanciaron las pretensiones acumuladas objeto de este recurso.

Incluso, en la sentencia 1820/2023, de 21 de diciembre , admitimos, en esta ocasión en un desahucio por expiración del plazo contractual, resolver sobre si concurrían los requisitos de aplicación del art. 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo , con respecto al derecho del arrendatario a obtener la prórroga del contrato de arrendamiento. De igual forma, en una acción de idéntica naturaleza, se determinó la concurrencia de los presupuestos normativos condicionantes de la aplicación del precitado RDL 11/2020, en la sentencia 639/2022, de 4 de octubre , sin remitir a las partes a otro procedimiento".

Finalmente se estima de interés reflejar lo indicado en la STS Pleno 1070/2024 de 24 de julio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:4153) conforme a la que:

"Las circunstancias sobrevenidas a las que se ha referido ampliamente la arrendataria en las dos instancias de este procedimiento, aunque ahora en el escrito de su recurso no las detalle, son que como consecuencia de la situación de pandemia (inevitable e imprevisible) durante un tiempo se produjo el cierre del local, y luego hubo restricciones de aforo y de desplazamientos que habrían afectado al turismo en la ciudad de Barcelona, a la presencia de clientes y, en definitiva, a las ventas de la empresa, dando lugar a una reducción de los ingresos, lo que determinó que no pudiera pagar la renta.

Las alegaciones de que no se debe lo reclamado porque ha sobrevenido un suceso inevitable e imprevisible no se alejan mucho de la invocación de un cambio de circunstancias para excluir la aplicación de las previsiones contractuales sobre la renta, lo que propiamente no es un problema de fuerza mayor. En realidad vienen a coincidir sustancialmente con lo que suele entenderse por la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, pues lo que justificaría a juicio de la arrendataria la falta de un pago correcto por su parte serían las dificultades a las que se enfrentó para obtener ingresos como consecuencia de las medidas legales y administrativas adoptadas por razón de la crisis sanitaria. Algo que anunció en la contestación de la demanda que iba a solicitar en el juicio ordinario que luego promovió contra la arrendadora con el fin de que se revisara judicialmente "la renta del contrato de arrendamiento suscrito ..., así como las rentas abonadas durante el tiempo de pandemia".

Desde este punto de vista, de acuerdo con la doctrina de la sala, la arrendataria debería haber formulado reconvención para hacer valer una pretensión que iba más allá de la aparente finalidad meramente defensiva frente a la demanda de desahucio, pues no estaría planteando que en virtud de los compromisos asumidos en el contrato no debía nada, sino que no debía nada pese a lo previsto en el contrato, que debería entenderse modificado por el cambio de circunstancias.

Lo anterior, con independencia de que, además, en la sentencia de primera instancia, confirmada por la de apelación, se consideró acreditado que la arrendataria no había pagado íntegramente la renta antes de la pandemia, sobre lo que la recurrente no ha dicho nada en este recurso".

De lo que se acaba de exponer deriva que en un procedimiento como el aquí planteado cabe alegar los motivos de oposición que se estimen convenientes y afecten a la exigibilidad de la cantidad reclamada, si bien en caso de que los mismos requieran del ejercicio de una reconvención, se tiene que plantear la misma siempre que el objeto de tal reconvención no deba ser una cuestión que por su objeto no pueda ser objeto de un juicio verbal, ya que en tal caso no cabe el planteamiento de la reconvención sino que la vía a seguir debe ser la de interponer una demanda de procedimiento ordinario fundamentado en aquello que fuere objeto de la reconvención y en su caso solicitar una posible suspensión por prejudicialidad civil del juicio de desahucio y reclamación de rentas. En este sentido cebe citar las sentencias dictadas por esa Sección 4ª de Audiencia Provincial de Barcelona 604/2023 de 4 de octubre de 2023 (ECLI:ES:APB:2023:9845); la nº 97/2025 de 21 de enero de 2025 o la nº 170/2025 de 21 de febrero, siendo ejemplo de auto que suspende un procedimiento de desahucio y reclamación de rentas por concurrencia de prejudicialidad civil el dictado por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 213/2023 de 4 de septiembre de 2023 (ECLI:ES:APB:2023:9204A). En semejante sentido se pueden citar los AAP Tarragona Sec. 3ª 153/2024 de 2 de mayo de 2024 (ECLI:ES:APT:2024:551A); AAP Málaga Sec. 4ª 621/2023 de 6 de octubre de 2023 (ECLI:ES:APMA:2023:2571A) o AAP Tenerife Sec. 3ª 90/2023 de 14 de junio de 2023 (ECLI:ES:APTF:2023:248A).

TERCERO.- Concurrencia de causa de resolución y rentas adeudadas

La sentencia dictada en primera instancia la considera concurrente. Analiza las comunicaciones entre las partes procediendo a un análisis desde la perspectiva del Decreto-ley 34/2020 de 20 de octubre y los efectos de la declaración de inconstitucionalidad operados por la STC 150/2022 de 29 de noviembre de 2022 respecto de los que se detalla que nunca se aplicaron en este caso en el que lo que se hizo fue una propuesta no fehaciente por la parte demandada que no ha acreditado que fuere seguida de actos encaminados a materializarla, siendo la parte actora quien persiguió a la demandada al no obtener respuesta cambiando ésta de oferta, sustituyendo la de reducción de la renta por otra ulterior de traspaso con lo que entiende la sentencia que no se puede concluir que el contrato objeto de autos fuese modificado por los preceptos invocados. De ahí deriva la existencia del incumplimiento que señala la parte actora y la necesidad de condenar a la demandada al abono de las mensualidades comprendidas entre abril de 2020 y julio de 2021, ambos inclusive, por ser este el mes en el que se produjo el lanzamiento lo que supone a 1.424,97 €/mes un total de 22.799,52 €.

La apelante difiere de esta conclusión. Señala las diversas normas promulgadas respecto de la pandemia del Covid-19 habiendo propuesto diversas opciones a la arrendadora, destacando el periodo en que se produjo el cierre total de la actividad (entre los meses de abril de 2.020 y octubre de 2.021), lo que supuso que la arrendataria se viere imposibilitada de obtener cualquier tipo de rendimiento o ingreso. En concreto señaló las propuestas referentes al abono del 50% de la renta mensual, una moratoria en el pago de las rentas e incluso un posible traspaso de la actividad con la firma de un nuevo contrato de arrendamiento. Junto a ello se indica la aplicabilidad al presente supuesto de la cláusula "rebus sic stantibus".

La apelada difiere de esta conclusión señalando que la problemática que afectó a la demandada vino en una medida importante derivada de su actuación, pues en el contrato se prevé el destino del local a cafetería pudiéndose desde el 8.06.2020 (de haber sido éste el destino del local) haber procedido a la apertura con un régimen específico de horarios de apertura o de aforo y posible uso de terrazas. Dado que la actividad desarrollada era otra (bar musical con reservados para servicios sexuales que es como aparece en la licencia municipal) ello estaba sometido a mayores restricciones.

Igualmente se expone por la apelada que la apelante ni planteó reconvención reclamando la procedencia de la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", como tampoco dedujo una demanda de juicio ordinario al respecto (con la posibilidad de suspender el juicio verbal de desahucio por prejudicialidad civil). De igual modo indica que la normativa específica no era de aplicación al no tener la comunidad de propietarios la condición de gran tenedora, no habiendo presentado la apelada ningún plan de pagos ni ofreciendo regularización alguna en las propuestas que hizo respecto de las rentas no abonadas.

En relación a lo planteado en esta sede de apelación cabe señalar que en este caso la parte demandada no planteó reconvención ni interpuso ningún procedimiento ordinario tendente a determinar las condiciones de la operativa de la cláusula "rebus sic stantibus" (lo hizo por vía de oposición). Esta actuación procesal no se estima posible tal y como se establece en la STS 966/2023 (Pleno) de 19 de junio de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:2770) en la que se señala la necesidad de plantear reconvención. Así establece:

"En cuanto a la posibilidad de aplicar la cláusula rebus sic stantibus, este sala se ha pronunciado en la sentencia de pleno 966/2023, de 19 de junio , en la que señalamos, como razona el juzgado y comparte la audiencia, que no es posible alegarla por vía de excepción; toda vez que su formulación, en un procedimiento de naturaleza plenaria como el que nos ocupa, debe llevarse a efecto por la vía de reconvención, lo que no implica lesión del derecho fundamental al art. 24.1 CE , pues su juego normativo no ampara formular pretensiones al margen de sus cauces legales, lo que además no es una exigencia caprichosa en tanto en cuanto se halla comprometido, para combatir, en su caso, sus presupuestos condicionantes, el derecho de defensa de la contraparte igualmente elevado a rango constitucional. Y así, señalamos:

"[...] esta sala ha declarado en relación con la oponibilidad de la cláusula rebus sic stantibus en los juicios plenarios que la mera referencia a la misma por vía de excepción en un escrito de contestación a la demanda no es suficiente para justificar un pronunciamiento específico sobre ella ( sentencia 822/2012, de 18 de enero ) y que su posible ejercicio requiere su formulación expresa mediante una demanda reconvencional ( sentencia 658/2012, 14 de noviembre ).

"Lo que resulta lógico a todas luces ya que con el planteamiento de la cláusula mencionada se introduce en el proceso una nueva pretensión y se amplía indefectiblemente su objeto como consecuencia del ejercicio de una nueva acción que debe sustanciarse con todas las garantías (también para la parte reconvenida), enjuiciarse y resolverse en la sentencia decidiendo si se concede la tutela jurisdiccional pretendida por la parte reconviniente [...].

"[...] La sala es consciente del contenido de los arts. 438.2 , 249.1.6 º y 250.1.1º LEC , pero no lo considera óbice para asumir que en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas se puede introducir la cláusula rebus sic stantibus formulando demanda reconvencional.

"Es cierto que para que se admita la reconvención es necesario que esta no determine la improcedencia del juicio verbal y que exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal. Pero también lo es que, en casos como el presente, lo pretendido en la reconvención guarda una íntima relación con lo pretendido en la demanda. E, igualmente, que la conexión constituye, en estos casos, el criterio principal para que la reconvención se admita con una doble y fundamental finalidad: por un lado, permitir al demandado una defensa completa; y, por otro lado, concentrar en el juicio verbal de desahucio toda la discusión, evitando la pluralidad de procesos, economizando gastos y esfuerzos, y agilizando lo más posible la resolución definitiva y sin dejar cabos sueltos de la controversia existente entre las partes.

"La solución anterior está en sintonía con el criterio que ha guiado al legislador en sus sucesivas reformas, en las que ha ido ensanchando el alcance del juicio verbal a costa del juicio ordinario, cuyo ámbito, en materia de arrendamientos urbanos de bienes inmuebles, se ha ido achicando. Primero, al añadirse, junto a la original salvedad de las demandas de desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, otra salvedad más, la de las demandas por reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, con independencia de su cuantía (Ley 19/2009, de 23 de noviembre). Y después, al volver a ampliarse las salvedades, esta vez en relación con cualquier asunto en que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso a seguir será el que corresponda conforme a las reglas generales (RDLey 7/2019, de 1 de marzo)".

"La solución contraria, de no admitir la reconvención, chocaría con la modificación introducida por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal en el art. 440.3 LEC con la finalidad de optimizar los procedimientos y de suprimir trámites procesales innecesarios o sustituirlos por otros más breves, puesto que no le dejaría al demandado más salida que el planteamiento de la cláusula rebus sic stantibus en un juicio declarativo ordinario, lo que no solo contravendría los propósitos de agilización y eficiencia perseguidos por el legislador por antieconómico y retardatario, sino que, al dividir en dos procesos la controversia que se podría resolver en uno solo, resultaría disfuncional y perturbador. Además de restringir de forma desproporcionada las posibilidades defensivas del demandado tal y como resultan configuradas por el propio precepto, que no establece limitaciones a las razones que puede alegar por entender que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que, al no ser deducible la cláusula rebus sic stantibus como una mera excepción, ya no podría hacer si no se admite la reconvención".

Al no haberse actuado por la apelante en la forma que se acaba de exponer, el análisis desde la perspectiva de la "cláusula rebus sic stantibus" no se considera posible verificarlo al no haberse suscitado esta cuestión en la forma se hubiere debido hacer (opción que tenía a su alcance la demandada/apelada como se acaba de indicar).

Tras esta precisión y desde la perspectiva de lo que es el planteamiento como oposición, son múltiples los motivos que cabe alegar y en este caso los mismos vienen referentes a la operativa del régimen normativo dictado respecto de la problemática del Covid-19 ya que no consta que entre las partes se llegare a ningún tipo de acuerdo.

A nivel estatal se dictó en primer lugar el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. El mismo (como establece su Disposición Final Decimotercera) entró en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE (la publicación se produjo el 22.04.2020 con lo que la entrada en vigor fue el 23.04.2020). Este Real Decreto-ley en su art 1 establecía en relación a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (previa solicitud de la parte arrendataria en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley), una moratoria en el pago de la renta arrendaticia durante el periodo de tiempo que durase el estado de alarma y sus prórrogas; si bien su operativa requería que la parte arrendadora fuere un gran tenedor o una entidad pública de vivienda y siempre que la arrendataria cumpliese los requisitos del art. 3. En este caso la comunidad de propietarios no consta que tuviere la condición de gran tenedor, con lo que la petición de aplazamiento cursada por correos electrónicos de 24.03.2020 y 29.04.2020 no implicaban pare ella ninguna obligación.

En lo que se refiere a una reducción del importe de la renta, el Decret-Llei 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados (que entró en vigor el día de su publicación en el DOGC que fue el 22.10.2020 y que fue derogado por el Decret-Llei 5/2022, de 17 de mayo de Medidas urgentes para contribuir a paliar los efectos del conflicto bélico de Ucrania en Cataluña y de actualización de determinadas medidas adoptadas durante la pandemia de la Covid-19 entró en vigor el día siguiente al de su publicación en el DOGC lo que se produjo el 18.05.2022 al haberse publicado el 17.05.2022), dispuso, en sus artículos 1 y 2, que si como consecuencia de la pandemia de la Covid- 19 se decretan por la autoridad competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales en los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995, la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos; y que, en caso de que las partes no lleguen a un acuerdo por medio de negociación o mediación en el plazo de un mes a contar desde el requerimiento previsto en el artículo 1, se aplicarían las siguientes reglas:

a) En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un cincuenta por ciento respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.

b) En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.

c) La prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no afecta a la aplicación de las reducciones previstas por las letras a) y b) antes mencionadas.

Esta norma no vinculaba su operatividad a ostentar la parte arrendadora la condición de gran tenedor, si bien fue declarada inconstitucional por medio de la STC 150/2022 de 29 de noviembre de 2022 (ECLI: ES:TC:2022:150) que en lo que son sus efectos indica:

"5. En cuanto al alcance temporal de los efectos de la declaración de inconstitucionalidad, debe precisarse que no afectará a las situaciones jurídicas consolidadas, pues el principio de seguridad jurídica consagrado en el art. 9.3 CE y la necesidad de atender al fin legítimo de procurar la estabilidad en la relaciones contractuales preexistentes, aconseja limitar los efectos de esta sentencia, manteniéndose en sus términos los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución y a los que resultasen de aplicación los preceptos cuya inconstitucionalidad y nulidad se declara".

En este caso la situación no consta consolidada, máxime cuando el requerimiento previo hecho por la arrendataria mediante correo de 26.10.2020 solicitaba una rebaja al 50 % vinculada a la reapertura de la actividad que no es lo previsto en el régimen normativo que se acaba de detallar (el pago del 50 % opera durante la suspensión del desarrollo de la actividad), con lo que la propuesta hecha no se acomodaba al mismo, de ahí que no fuere ninguna situación consolidada que es lo que indica la STC 150/2022 de 29 de noviembre de 2022 (ECLI: ES:TC:2022:150) que no se debe ver afectado por la declaración de inconstitucionalidad.

Finalmente, y a nivel estatal se dictó el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre (que conforme a su Disposición Final Décima entro en vigor el día siguiente al de su publicación en el BOE lo que se produjo el 23.12.2020 con lo que la entrada en vigor tuvo lugar el 24.12.2020). El mismo dispuso, en su artículo 1, que en ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 del Real Decreto-ley, podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora la rebaja o moratoria que establece si bien esta última debía ser una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, realidad que no concurre en la comunidad de propietarios arrendadora.

Ante lo que se acaba de exponer no se considera que en los términos en que se ha planteado la contestación a la demanda (antes detallados) no cabe sino confirmar la sentencia en sus propios términos, incluyendo la previsión de lanzamiento que se considera no es sino una validación del ya ejecutado (ello es lo que además permitió la admisión del recurso de apelación al no haberse consignado renta alguna tal y como se indicó en el auto dictado por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona el 19.09.2023).

Es por ello que el recurso de apelación debe verse desestimado.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la gunda instancia son impuestas a la apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación