Sentencia Civil 600/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 4, Rec. 702/2023 de 22 de julio del 2025

PRIMERO.-Interpone la representación procesal de la entidad mercantil SPORT MANAGEMENT HOTELS, S.L., recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que estima parcialmente la demanda interpuesta por la misma frente a la entidad mercantil ATALAYA PARK HOTEL & RESORT, S.L en reclamación de cantidad con base en el contrato suscrito entre las partes en fecha de 1 de febrero de 2020, condenando a la entidad mercantil Atalaya Park & Hotel Resort, S.L., al pago de la cantidad de 5.166,66 euros, más intereses legales devengados desde la reclamación extrajudicial realizada el día 30 de diciembre de 2020.

Alega la parte recurrente como motivo de apelación errónea valoración de la prueba y errónea interpretación y aplicación del derecho por parte del juzgador de instancia en dos aspectos, en concreto descubrimiento de vicios ocultos en las instalaciones y aparición de la pandemia sanitaria provocada por el Covid19, entendiendo que una correcta valoración de la prueba e interpretación y aplicación de ambas circunstancias debe conllevar a la estimación íntegra de la demanda en lo relativo al reembolso de la inversión amortizada (122.679,14 euros) y a la devolución de la garantía adicional no devuelta por el arrendador (15.500 euros); reclamando la primera de las cantidades en exigencia de la indemnización de los daños y perjuicios causados por el supuesto incumplimiento contractual de la parte recurrida, y con base igualmente a la Cláusula 3.3 del contrato, y la segunda de las cantidades con base a la Cláusula Decimosexta del contrato.

La parte apelada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

SEGUNDO.-Como primer motivo de apelación se alega error en la valoración de la prueba relativa al contrato de autos. Respecto de la valoración de la prueba, tanto la doctrina como la jurisprudencia suelen concluir que el instrumento a utilizar para ello es el de las máximas de experiencia y el de la libre apreciación de la prueba a tenor del cual el Juez ponderaría el conjunto de las pruebas practicadas por los litigantes sobre los hechos objeto del debate, extrayendo aquellos que le merezcan la calificación de ciertos a los efectos de dictar sentencia. Así viene desarrollándolo el Tribunal Supremo, que tiende fundamentalmente a implantar la libre valoración de la prueba, tendencia que se aprecia en la consagración de la llamada valoración conjunta de la misma y, así, se ha dicho que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el Juez "a quo" es soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios.

Cuando se trata de valoraciones probatorias, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que, por lo demás, resulte lícito sustituir el criterio del juez "a quo" por el criterio personal e interesado de la parte recurrente.

En conclusión, las partes, en virtud del principio dispositivo y de rogación, pueden aportar la prueba que estimen pertinente, siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, y por lo que se refiere al recurso de apelación debe tenerse en cuenta, de una parte, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de modo libre, aunque nunca de manera arbitraria y, de otra, que si bien la apelación transfiere al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, ésta queda reducida a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez "a quo" de forma arbitraria, o si por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Por ello, se dice que los preceptos de la LEC y del CC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido, de tal forma que para destruir una conclusión presuntiva del Juzgador, debe demostrarse que ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo, no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio, constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que hay que respetar en cuanto no se acredite que es irrazonable.

Finalmente, la jurisprudencia ha declarado que resulta innecesario examinar pormenorizadamente todas las pruebas, pues no se exige una investigación detallada de cada una de las practicadas, siendo suficiente que de su análisis se extraiga con convicción un resultado fruto de la conjunción de dichos elementos probatorios.

Por su parte, el art. 217 LEC, que regula la carga de la prueba, establece que corresponde al actor (y al demandado reconviniente) la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención y al demandado (y al actor reconvenido) la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior. El triunfo de la demanda está supeditado a que el actor alegue y pruebe la efectiva existencia de los hechos constitutivos, esto es, de los hechos que fundan su derecho a la tutela que solicita o, dicho de otra forma, al Derecho le basta con que el actor alegue y pruebe los hechos que normalmente originan su derecho a la tutela, es decir, los que son su causa eficiente. Como dice reiteradamente la jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal, la institución procesal de la carga de la prueba "no tiene por finalidad establecer mandatos que determinen quién debe probar o cómo deben probarse ciertos hechos, sino establecer las consecuencias de la falta de prueba suficiente de los hechos relevantes"( STS de 8 de abril de 2016, entre otras). Así mismo, sostiene esta jurisprudencia que las reglas de distribución de la carga de prueba sólo se infringen cuando, no estimándose probados unos hechos, se atribuyen las consecuencias de la falta de prueba a quien, según las reglas generales o específicas, legales o jurisprudenciales, no le incumbía probar y, por tanto, no le corresponde que se le impute la laguna o deficiencia probatoria ( SSTS 15 de junio de 2009, 16 de marzo de 2011, 29 de marzo de 2012, entre otras).

Para determinar si concurre el error valorativo denunciado, hemos de analizar la prueba. Y analizada la misma esta sala no puede más que confirmar la resolución de instancia, por cuanto que el Juzgador ha efectuado un análisis racional, objetivo y ponderado de dichos medios, aplicando la lógica y normativa jurídica reguladora de la prueba y las relaciones derivadas de la acción ejercitada.

Así, del análisis de la prueba, cabe concluir la suscripción en fecha de 1 de febrero de 2020 de un contrato denominado para la mejora y arrendamiento de Club de Tenis entre las entidades mercantiles Atalaya Park Hotel & Resort, S.L., como arrendadora, y Sport Management Hotels, S.L., como arrendataria, siendo el objeto del mismo el arrendamiento como cuerpo cierto del Centro de Tenis y Pádel (compuesto por siete pistas de Tenis -cinco pistas de tierra y dos pistas duras-, un bungalow Casa Club y un bungalow para el alojamiento de los empleados) sito en el Conjunto Urbanístico denominado "Sol Marbella Estepona Atalaya Park", ubicado en calle de Levante, Av. De las Golondrinas 2, de Estepona (Málaga), siendo condición exclusiva y excluyente de cualquier otra el desarrollo en el mismo de la actividad del Centro (estipulación primera); fijándose una duración de cinco años contados desde el 1 de febrero de 2020 -momento en que se produciría la entrega del centro de Tenis y Pádel a la arrendataria- prorrogables (estipulación segunda) y una renta consistente en cantidad fija (31.000 euros anuales por el uso de las pistas y un bungalow, y 37.000 euros anuales por el uso de las pitas y los dos bungalows) y una cantidad variable (15% del precio de la venta de la actividad de tenis desarrollada) a abonar mensualmente dentro de los siete primeros días del mes siguiente (estipulación tercera). Amén del pago de la renta, la parte arrendataria se obligaba (estipulación cuarta 4.7) a efectuar una inversión en la mejora o reforma de elementos del Centro de Tenis y Pádel y en FF&E, incluyendo maquinaria y obra para la adecuación del inmueble, por importe aproximado comprendido entre 300.000 euros y 330.000 euros según plan de inversión recogido en Anexo 2 (estipulación tercera 3.3), razón por la cual se estableció una carencia temporal de 100% en la obligación de abono de las rentas de febrero a abril de 2020 (si bien la arrendataria estaba obligada a la prestación del servicio de alquiler de pistas y clases de tenis) y del 50% en la obligación de abono de las rentas de mayo a julio de 2020, debiendo estar el Centro de Tenis y Pádel totalmente operativo a fecha de 5 de mayo de 2020, estando todas las pistas habilitadas para su uso, siempre que no se produjera ningún retraso por causa no imputable al arrendatario -especialmente por el sometimiento de todos los proyectos a las correspondientes licencias municipales-; comprometiéndose la arrendadora a facilitar la realización de las referidas obras permitiendo las entradas y salidas de material de la obra, retirada de escombros y tierras, y en geneal a facilitar a estos fines los accesos a las instalaciones a reformar con las menores molestias posibles (estipulación sexta 6.2). Contrato que fue resuelto en fecha de 17 de diciembre de 2020 (documento nº 18 de la demanda) a instancias de la parte arrendataria, al no aceptar las nuevas condiciones propuestas por la ésta a la arrendadora en fecha de 24 de noviembre de 2020 (documento nº 17 de la demanda), tras el periodo de negociación de las partes por la situación creada por la pandemia del Covid 19 (en la cual el Gobierno decretó el 15 de marzo de 2020 el estado de alarma, provocando que no pudieran desarrollarse las actividades de tenis y pádel objeto del contrato hasta el 3 de julio de 2020, en que se procedió a la reapertura del hotel).

Finalizado dicho contrato, la parte recurrente interesa la condena de la recurrida al pargo de la cantidad de 122.679,74 euros, al amparo de la cláusula tercera 3.3. del contrato ("Asimismo, el resultado de la inversión llevada a cabo por la Arrendataria en modernización, dotaciones, renovación y obras en las instalaciones, esto es, elementos fijos, quedarán en todo caso en beneficio de la Arrendadora a la finalización del presente Contrato. No obstante, si el Contrato finalizara anticipadamente a instancias de la Arrendadora, sin que existieran incumplimientos vigentes por parte de la Arrendataria, la Arrendataria tendría derecho a una indemnización equivalente a la inversión no amortizada (...)"y de la cantidad de 15.500 euros, al amparo de la Cláusula Decimosexta ("La Arrendataria entregó con fecha 14 de noviembre de 2019 a la Arrendadora en concepto de garantía el correspondiente comprobante de transferencia bancaria efectuada a la cuenta ES 82 0128 7727 62 0100000683 titularidad de la Arrendadora, por valor de quince mil quinientos (15.500,00) euros, cantidad equivalente a seis (6) meses de Renta Fija, que se devolverán por la Arrendadora a la Arrendataria en el momento en que aquélla certifique que todas las Pistas se encuentran habilitadas para su alquiler, de conformidad con los fines del presente Contrato, lo que debería darse como fecha límite el próximo día 5 de mayo de 2020, siempre que no se produzca ningún retraso por causa no imputable al Arrendatario, especialmente por el sometimiento de todos los proyectos a las correspondientes licencias municipales").Y ello al entender que el objeto fue entregado con vicios ocultos descubiertos ulteriormente por la recurrente cuando tomó posesión del objeto arrendado y pudo realizar las pruebas correspondientes (tanto en las pistas como fuera del objeto arrendado) que impedían gravemente el desarrollo de la actividad deportiva acordada en las debidas condiciones de seguridad y funcionalidad y convertían en inhábil el objeto arrendado, lo que implica incumplimiento por parte de la arrendadora de las obligaciones asumidas en el contrato así como la frustración de la causa del contrato que debe conllevar su condena al pago de la inversión no amortizada, así como devolución de la garantía adicional en su día prestada.

Pues bien, de ninguna de las pruebas desplegadas puede inferirse la existencia de vicios ocultos que hacen inhábil el objeto arrendado para el fin pactado (no puede olivarse que las instalaciones se entregaron como cuerpo cierto, tal como reza el contrato). Lo primero a tener en cuenta es que para merecer la consideración de vicio oculto se requiere que el mismo no haya podido trascender y, por lo tanto, no haya podido ser conocido o ser objeto de fácil reconocimiento por parte de la parte que lo alega (arrendataria en el contrato), debiendo ser un vicio preexistente al contrato sin que se responda de los defectos sobrevenidos (pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato), y de gravedad que haga impropia la cosa arrendada para el uso al que se destina o mengue su utilidad, disminuyendo su uso de modo que, de haberlo conocido, no se habría suscrito el contrato o se hubiera dado un precio menor. El concepto de vicio implica normalmente un estado defectuoso del objeto, en comparación con el estado normal del mismo o de los de su misma clase o calidad, así como una carencia de las cualidades presupuestas en aquél. Sin embargo, el concepto de vicio que utiliza el CC es un concepto técnico-jurídico, que no coincide con el vulgar; dejando a un lado la regulación casuística que hace el CC de los vicios ocultos en los animales, el concepto de vicio que aplica a las demás cosas es un concepto funcional, determinante de la inutilidad total o parcial de la cosa ("si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen... este uso"reza el precepto), no reduciéndose a los objetos defectuosos; se trata, pues, de verdaderos defectos de la cosa que la hacen impráctica o inútil.

Siendo acertada la conclusión del Magistrado de Instancia cuando refiere que no concurre el requisito de vicio oculto en cuanto a no conocido ni fácilmente reconocible por la ahora recurrente a través de una simple inspección de la cosa. De las mismas fotografías que obran en el informe pericial adjuntado como documento nº 12 de la demanda se pueden apreciar los daños que presentaban tanto las pistas como las instalaciones colindantes, siendo de gran entidad y de antigüedad anterior al contrato, siendo visibles a simple vista, circunstancias éstas que se extraen igualmente de la declaración testifical de don Jose Ramón y del perito don Justino; siendo lo cierto que la ahora apelante decidió asumir la realización de obras de reparación tras un examen superficial de los defectos (en lugar de haber realizado catas, mediciones u otro tipo de pruebas que hubieran podido determinar el alcance real de los daños), realizando un plan de inversión inicial entre 300.000-350.000 euros, y desprendiéndose de las comunicaciones entre las partes que la primera vez que se hace referencia alas deficiencias y vicios ocultos es en un correo de fecha de 8 de junio de 2020 (el contrato se había suscrito el día 1 de febrero de 2020, momento en que la arrendataria tomó posesión del objeto arrendado). No constando incumplimiento alguno de la arrendadora apelada, que entregó las instalaciones en el estado en que se encontraban y con los defectos visibles; es más, dado que la arrendataria se obligó a ejecutar las obras con arreglo a un plan de inversión por ella realizado (y, por tanto, es a ella imputable los posibles errores del mismo, no pudiendo imputarse a la recurrida negligencia alguna en la inversión que decidió realizar libre y voluntariamente la recurrente como expectativa de negocio), la arrendadora otorgó una carencia temporal de 100% en la obligación de abono de las rentas de febrero a abril de 2020 y del 50% en la obligación de abono de las rentas de mayo a julio de 2020 (precisamente por la entidad de las obras a realizar). No concurriendo, por tanto, incumplimiento alguno de la mercantil arrendadora (aquí apelada), siendo éste requisito indispensable para que pueda incurrir en responsabilidad civil contractual con fundamento en el artículo 1.101 del Código Civil.

Por tanto, se ha de concluir que el Magistrado de Instancia no ha incurrido en error de hecho ni sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica, efectuando una adecuada la valoración de la prueba e interpretación de la jurisprudencia aplicable, no habiendo acreditado la parte demandada los hechos en los que se basó para oponerse a la acción de la actora.

Ello lleva a la desestimación del primero de los motivos alegados en el recurso de apelación.

TERCERO.-Como segundo motivo de apelación se alega errónea interpretación y aplicación del derecho, al entender que existe un enriquecimiento injusto de la recurrida (ya que, de los vicios constructivos que padecía el complejo hotelero, la demandada ha visto reparada parte de sus instalaciones deportivas a costa del arrendatario, quedándose ella en beneficio de las mismas), que procedió a la entrega de la cosa arrendada de forma no idónea para el fin pactado (riesgo que debe recaer en la esfera de la arrendadora), habiéndose frustrado el fin del negocio; existiendo igualmente una grave incidencia de la pandemia del Covid-19 en la relación jurídica objeto de autos no interpretada ni aplicada de forma correcta por el juzgador de instancia.

Al respecto, señalar que, amén de no entender que la arrendadora recurrida ha incumplido el contrato en lo relativo a su obligación de entrega de la cosa arrendada (reiterando lo señalado en el Fundamento de Derecho anterior), no existe enriquecimiento alguno para la recurrida, toda vez que de conformidad con la Cláusula Tercera 3.3., el resultado de la inversión llevada a cabo por la ahora apelante en modernización, dotaciones, renovación y obras en las instalaciones quedarían en todo caso en beneficio de la arrendadora a la finalización del contrato, teniendo la arrendataria derecho a una indemnización equivalente al inversión no amortizada (que es lo reclamado en la presente litis, ascendente a 122.679,14 euros) en el supuesto de que el contrato finalizara anticipadamente a instancia de la arrendadora sin que existieran incumplimientos vigentes por parte de la arrendataria; y ello porque el contrato no finalizó anticipadamente a instancia de la arrendadora, sino de la propia arrendataria (que, en escrito de fecha de 24 de noviembre de 2019 -documento nº 18 de la demanda-), en respuesta a una carta anterior remitida por la arrendadora en fecha de 4 de noviembre de 2020, manifiesta que procedería a resolver el contrato por frustración de la causa del mismo en caso de no aceptar la arrendadora la novación modificativa del contrato pretendida -que no se aceptó, tal como comunicó en la respuesta dada el 17 de diciembre de 2020, acepando la propuesta de resolución de contrato e instando a la entrega de las llaves-), la cual por lo demás no había cumplido íntegramente sus obligaciones a dicho momento (ejecución de la obra).

Y con relación a la incidencia de la pandemia del Covid-19 en la relación jurídica objeto de autos, como bien señala la sentencia de instancia es un hecho notorio y conocido que se ha producido en el orden social y económico mundial una circunstancia excepcional sobrevenida, cual fue la pandemia provocada por el virus Sars Covid 19. Y en lo que respecta a nuestro país, consecuencia de esta situación se dictó el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaraba el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, que entre otras medidas, decretó el cierre de la actividad comercial y la actividad de hostelería y restauración, con un confinamiento total durante los meses de marzo a junio, produciéndose por tanto una ruptura de la equivalencia de prestaciones de la base del negocio jurídico y un desequilibrio de las prestaciones contractuales que afectaba necesariamente a la actividad económica del contrato (desarrollo de las actividades de tenis y padel conforme a la Cláusula Primera 1.1 del contrato), no pudiendo imputarse estas circunstancias sobrevenidas e imprevistas a la parte recurrente. Ahora, bien, como igualmente señala la sentencia, la resolución del contrato instada por la parte arrendataria por entender frustrado en negocio (documento nº 17 de la demanda) no se encuentra amparada en el artículo 1.105 del Código Civil, a cuyo tenor fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables. Y ello porque la situación generada por la pandemia no impidió a una de las partes del contrato (en este caso, la arrendataria recurrente) a llevar a cabo su cumplimiento sus obligaciones (realización de las obras de mejora de las instalaciones, desarrollo de la actividad del centro, pago de la renta), siendo esta imposibilidad de cumplimiento el supuesto de hecho de la fuerza mayor; no deviniendo imposible el cumplimiento de dichas obligaciones (en particular, las obras las podía continuar dos semanas después de la declaración del estado de alarma, conforme ulteriores disposiciones del Gobierno, y el hotel se reabrió el 3 de julio de 2020, por lo que a partir de eses momento podía cumplir su obligación de prestar el servicio de alquiler de pistas y clases de tenis), no frustrándose por tanto la causa del contrato. Cuestión distinta es que dicha circunstancia (efectos de la pandemia del Covid-19) haya convertido su prestación en exorbitante o excesivamente onerosa, generando un desequilibrio entre las partes (rebus sic stantibus),lo que hubiera autorizado a la parte recurrente a interesar la modificación de sus obligaciones, pero nunca la resolución; quedando acreditada con la documental obrante en autos las negociaciones iniciadas por las partes el respecto para ajustarlo a la situación creada por la pandemia (en que a arrendadora incluso propuso en coreo de 30 de junio de 2020 carencia de renta de dos años y ampliar el plazo de duración a diez años, adecuando por tanto la relación contractual a la situación de crisis sanitaria). Pero no se justifica el incumplimiento de las obligaciones por parte de la arrendataria (abandono de las obras) el hecho de que las partes estuvieran negociado bonificaciones de renta y nuevas condiciones del contrato para ir adaptándose a las circunstancias.

Por lo que, siendo resuelto el contrato a instancia de la entidad apelante, y no suponiendo los efectos de la pandemia del Covid-19 frustración del fin del contrato ni imposibilidad de cumplimiento del mismo, no se entiende errónea interpretación y aplicación del derecho; no teniendo derecho la parte arrendataria a ser indemnizada por el importe de la inversión realizada ascendente a 122.679,14 euros (cláusula tercera 3.3) ni a recuperar el importe de la garantía adicional prestada ascendente a 15.500 euros (cláusula decimosexta) al no encontrarse las pistas habilitadas para su alquiler de conformidad con los fines del contrato (supuesto en que procedería la devolución de dicho importe).

Por lo que procede la desestimación del segundo de los motivos alegados en el recurso de apelación, lo que lleva sin más a la Sala a desestimar el recurso de apelación y confirmar en su integridad la sentencia dictada en la instancia.

CUARTO.-Desestimado el recuso de apelación, por aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer al recurrente las costas causadas en esta alzada.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación