Sentencia Civil 795/2025 Audiencia Provincial Civil de Bizkaia nº 4, Rec. 313/2025 de 23 de diciembre del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia y objeto del recurso de apelación

Por el propietario del piso DIRECCION000 de Orduña (inmueble integrado por cuatro elementos independientes: un local en planta baja, piso primero, piso segundo y piso tercero) se interpuso demanda de juicio ordinario contra la citada Comunidad de Propietarios interesando el dictado de una sentencia por la cual se declare la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios de la citada comunidad de propietarios en fecha 25 de noviembre de 2022, dejándolos sin efecto alguno y con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada. Los acuerdos impugnados tienen que ver con la instalación en la comunidad de una estación base de telefonía móvil y en concreto con la ratificación por la Comunidad del contrato de arrendamiento concertado con la empresa TOTEM TOWERCO SPAIN, .S.L.U. mediante el cual la comunidad arrienda un espacio en la azotea del edificio para la instalación, explotación, mantenimiento, conservación y reparación de un equipo de telecomunicaciones con el fin de dar servicio de telefonía móvil (acuerdo 1º del acta). En el acta también se recoge que los propietarios de la lonja (donde está colocado el armario para alojar los equipos electrónicos que precisa la instalación) plantearon que la renta que se obtuviese del arrendamiento suscrito con TOTEM se repartiese en la proporción de un 50% para la comunidad y un 50% para la propiedad del local y dicha propuesta se aprobó con los votos favorables de los otros dos propietarios, que son los propietarios del local en planta baja y de los pisos DIRECCION001 y DIRECCION002 (acuerdo 2º). Señala el demandante que el primer contrato de arrendamiento se suscribió con Euskaltel en el año 2000 cuando todo el inmueble pertenecía a los hermanos Urbano Miguel Ángel, y que éstos tenían convenido el uso compartido del local de la planta baja por el propietario titular de un negocio de hostelería como almacén y el uso afecto a la instalación de telefonía y que entre ellos se acordó atribuir a la propiedad del local unos ingresos anuales por valor de 900 €, de los que 450 € eran por el uso del local para albergar el referido armario. Para el demandante, los acuerdos adoptados en la Junta por los que se ratificó el nuevo contrato y se estableció que el reparto de la renta derivada del contrato se efectuase en lo sucesivo en una proporción del 50% para la comunidad y 50% para el local resultan absolutamente injustificados y arbitrarios y han sido adoptados con el único fin de beneficiar los intereses particulares de D. Urbano y D. Miguel Ángel (los propietarios del local de la planta baja y de los pisos DIRECCION001 y DIRECCION002) en perjuicio de la propia comunidad de propietarios y del demandante, quien ve reducida su participación en la renta obtenida por el arrendamiento; invocando el demandante la doctrina del abuso del derecho.

La demandada se opuso a la impugnación manifestando que al contrario de lo que afirma el demandante, el acuerdo adoptado es sumamente beneficioso para la comunidad, y destacando que sin la conformidad del propietario del local a fin de que éste se destine a la guarda de los equipos de telefonía, no hubiera sido posible suscribir el acuerdo con la mercantil TOTEM TOWERCO SPAIN, S.L.U. en los términos en que se produjo. Destaca asimismo la demandada que la superficie ocupada por el equipo de telefonía móvil se compone de un espacio en la cubierta y de otro espacio en el local privativo de propiedad de los Sres. Urbano Miguel Ángel, y que esta ocupación de parte del local impide su arrendamiento a terceras personas, lo que ocasiona un evidente perjuicio que debe ser compensado con el abono de parte del precio pagado por la mercantil, en este caso una mitad de renta, lo que considera la Comunidad que no causa perjuicio a la misma -ni al impugnante-, pues de no haberse avenido los propietarios del local a habilitar a tal efecto su espacio privativo, no hubiera podido instalarse la antena en el espacio comunitario y se perdería la oportunidad de cobrar dicha porción de renta. También indicaba la demandada en su contestación que el acuerdo adoptado se trata de un reparto de la renta que no debe ser adoptado por unanimidad sino con el voto favorable de la mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación y que el acuerdo impugnado no puede considerarse lesivo para el actor ni adoptado con abuso de derecho

Una vez celebrados los actos de la Audiencia Previa y del Juicio, quedaron los autos conclusos para sentencia. La Sentencia de Primera Instancia desestima íntegramente la demanda al entender que los acuerdos impugnados (de administración de los elementos comunes): no precisaban de unanimidad, bastando la mayoría del artículo 17.7 de la LPH; no resultan perjudiciales para la Comunidad de Propietarios en beneficio de uno o varios propietarios, pues permiten a la Comunidad obtener unos importantes ingresos anuales y el ofrecer una renta razonable a los propietarios del local permite que estos sigan considerando conveniente mantener el armario de los equipos de telecomunicaciones dentro de sus instalaciones; y no se han adoptado con abuso de derecho, no constando un trato discriminatorio al actor ni que se haya actuado contra los propios actos.

El demandante recurre en apelación al considerar que la Sentencia dictada no se acomoda a lo dispuesto en el artículo 217 de la LEC respecto de la carga de la prueba, ya que al razonar sus pronunciamientos señala al demandante como la parte procesal encargada de probar hechos que fueron objeto de alegación por la parte demandada en defensa de su postura de oposición, siendo a ella, de acuerdo con lo señalado en el art. 217 a quien incumbía la carga de probar. Y entiende que además, se ha producido un error en la valoración de la prueba al momento de razonar la desestimación de las pretensiones de la demanda.

La Comunidad de Propietarios demandada se ha opuesto al recurso e interesa la integra confirmación de la resolución recurrida, con expresa condena en costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Sobre la carga de la prueba

En primer lugar, debemos empezar por recordar que, conforme a lo establecido en el apartado primero del artículo 217 LEC , las reglas recogidas en los apartados 2 y 3 de este mismo precepto entran en juego cuando el juzgador, a falta de prueba, imputa las consecuencias negativas de la deficiencia probatoria a una de las partes. Por el contrario, cuando existen elementos de prueba suficientes en el proceso, resultará irrelevante quién ostenta el "onus probandi". El motivo de la doctrina de la carga de la prueba "onus probandi" tiene como finalidad prioritaria e inmediata determinar a cuál de los litigantes ha de perjudicar la falta de prueba de un hecho relevante para la decisión del proceso. Por ello, solamente ha de acudirse a ella, pues, cuando por existir afirmaciones sobre hechos que no resulten llanamente admitidas, precisan de la actividad ordenada a formar la convicción del órgano jurisdiccional, y de cuyo resultado ésta no aparezca demostrada. Otra cosa es que para determinar cuál de los litigantes haya de soportar los efectos desfavorables de la precitada falta de la carga de la prueba sea preciso averiguar a cuál de ellos incumbía la carga de probar cuya inobservancia sólo acarrea consecuencias perjudiciales, sin constituir acto ilícito jurídicamente reprochable ni coercible con sanciones de acreditar el hecho de que se trate.

Por consiguiente, el fin último de la actividad probatoria es la demostración de las afirmaciones de hecho realizadas por las partes en sus actos alegatorios como fundamento de sus respectivas pretensiones.

De esta forma, como tiene declarado con reiteración el Tribunal Supremo "cuando el hecho esté acreditado en autos es irrelevante cuál sea la parte que haya suministrado el material probatorio con tal de que el Organo Judicial pueda extraer y valorar el hecho proclamado".De esta forma se han pronunciado, por ejemplo, las STS 116/2018, de 6 de marzo de 2018, 67/2018, de 7 de febrero de 2018 y 502/2016, de 19 de julio de 2016.

Con todo esto, los criterios generales para atribuir la carga de la prueba figuran en los apartados 1 a 3 del citado art. 217 LEC . Tal regla de atribución proviene de la aplicación de un doble criterio: 1.-suponer que dado un hecho constitutivo, los impeditivos, extintivos y excluyentes no existen, salvo que se aleguen y prueben. Y, también, que resulta más fácil probar las afirmaciones de los hechos positivos que los negativos, y 2.- que la carga se adjudica a aquél sujeto que estará más próximo a los hechos de que se trate y a quien resultaran, por lo tanto, más sencillo de probar.

La determinación de qué hechos corresponde la carga de la prueba a cada parte se determina en función del tipo de hecho que nos encontremos.

Quien ostenta la carga de probar se realiza con arreglo a un criterio razonable y unánimemente admitido. A partir de la clasificación de hechos en «constitutivos», «impeditivos», «extintivos» y «excluyentes», se establece la carga de alegación y prueba de los hechos constitutivos al actor y de los restantes al demandado.

Como se ha dicho, el citado artículo 217de la LEC , fija las reglas que han de seguirse a la hora de distribuir la carga de la prueba, recogiendo un desarrollo jurisprudencial del antiguo artículo 1.214 del Código Civil, jurisprudencia que, por la razón expuesta, es de plena aplicación al actual marco normativo, y que puede concretarse, conforme dice la STS. de 20 de Febrero de 1.960, citada en la del mismo Tribunal de 17 de Octubre de 1.981, en que la obligación de probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, corresponde al actor y, por el contrario, es atribución del demandado la de los impeditivos o extintivos de la relación jurídica en discusión. Por último, en cuanto a la inversión de la carga de la prueba, únicamente procede en cuanto a hechos negativos. En este sentido, respecto a la inversión de la carga de la prueba, la Sentencia de la Audiencia Provincial de León, de fecha 8 de febrero de 2016, señala lo siguiente: "Tradicionalmente se ha venido sosteniendo que no cabe exigir prueba de un hecho negativo, puesto que una negación no puede probarse. La afirmación de un hecho negativo implica, en principio, la inversión de la carga de la prueba, debiendo probar quien tenía interés en impugnar el hecho negativo.".

TERCERO.- Sobre el error en la valoración de la prueba

De manera general y como se recoge en la sentencia de esta Audiencia Provincial, Sección 3ª, del 06 de julio de 2023 ( ROJ: SAP BI 433/2023 - ECLI:ES:APBI:2023:433 ) Sentencia: 204/2023 Recurso: 222/2022 " Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez "a quo" sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto solemne del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo la Juzgadora desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes y los testigos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos, ventajas de las que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia, exigencia que no se cumple ni siquiera con el visionado del soporte informático del acta, pues, como ya hemos dicho, no tiene la posibilidad de intervenir que posee el Juez "a quo". De ahí que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ( Sentencias del Tribunal Constitucional de fechas 17 de diciembre de 1985, 23 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990, 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994, entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo" de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada. La revisión jurisdiccional del juicio de hecho en el segundo grado jurisdiccional se incardina en una estructura jurídica claramente pergeñada por el legislador: infracción de las normas que regulan la valoración de la prueba denunciada en las alegaciones que sirvan de base a la impugnación de la sentencia ( artículo 458.1 LEC ).O Como recuerda la sentencia de la AP de Valladolid de 18 de octubre 2006, que la ponderación probatoria corresponde de forma primera y primordial al juzgador de instancia que sabido es, opera con las ventajas que confieren la inmediación, oralidad y contradicción, de manera que en esta alzada, y a pesar del conocimiento pleno que de la cuestión tiene el Tribunal de apelación, éste se limita a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio, el juez de origen se ha comportado de forma ilógica, arbitraria o contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica. Así mismo y en cuanto a la valoración de la prueba es preciso traer a colación la reiterada doctrina del T.C. relativa a que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial "ad quem" para resolver cuantas cuestiones se le planteen sean de derecho o de hecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum iudicium" (entre otras SSTC 194/1990, de 29 de noviembre FJ-5 ; 21/1993, de 18 de enero , FJ 4 ; 272/1994, de 17 de octubre FJ 2 ;y 152/1998, de 13 de julio FJ 2). El Juez o Tribunal de apelación puede así valorar las pruebas practicadas en primera instancia y revisar la ponderación que haya efectuado el Juez "a quo", pues en esto consiste, precisamente, una de las finalidades inherentes al recurso de apelación.

(...) Así pues, en la valoración de la prueba, en principio, debe primar la realizada al efecto por el juzgador de la primera instancia al estar dotada de la suficiente objetividad e imparcialidad de la que carecen las partes al defender particulares intereses, si bien esa valoración probatoria tiene los propios límites que imponen la lógica y la racionalidad "

CUARTO.- Decisión de la Sala

Expuesto lo que antecede y reexaminadas las actuaciones, estimamos que las mismas no permiten llegar a conclusiones divergentes de las explicitadas en la resolución recurrida, que de forma acertada fundamenta su desestimación de la demanda en que los acuerdos impugnados podían adoptarse por la mayoría prevista en el artículo 17.7 LPH, no resultan gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios y no se han adoptado con abuso de derecho.

Afirma el recurrente en primer término que no está conforme con lo que se señala en la Sentencia apelada respecto de la validez del acuerdo al concurrir la mayoría del art. 17.7. LPH, pero lo cierto es que por el mismo no se ha acreditado que los acuerdos impugnados impliquen una aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, en cuyo caso sí hubieran precisado de la unanimidad del total de los propietarios para su validez (véase art. 17.6 LPH) .

Alega también el apelante en su escrito de recurso que se ha producido una infracción del articulo 217 LEC sobre la carga de la prueba cuando en el fundamento de derecho segundo de la Sentencia de Instancia se indica que la parte actora no ha acreditado que exista un lugar distinto del local de la planta baja para colocar el armario, por cuanto que la carga de la prueba incumbía a la parte demandada, que es quien lo alegó en su contestación. Sin embargo, ya hemos dicho más arriba que cuando existen elementos de prueba suficientes en el proceso, resulta irrelevante quién ostente el "onus probandi", y en el presente caso y de la lectura de la Sentencia apelada constatamos que la Juzgadora de Instancia considera probada la versión de la parte demandada por el informe pericial aportado por dicha parte y cuyo contenido -en la parte que al efecto interesa- transcribe en su resolución. Para el recurrente, las afirmaciones del firmante del informe pericial no dejan de ser hipótesis que no han sido corroboradas con ninguna prueba que permita tales conclusiones, lo que no compartimos, ya que en el acto del juicio se practicó el interrogatorio del presidente de la Comunidad de Propietarios, el cual ratificó que en el edificio no hay otro sitio donde colocar el armario con componentes electrónicos, explicando que cuando se firmó el primer contrato en el año 2000, con Euskaltel, los técnicos de la citada compañía descartaron que los citados equipos se pudieran situar en el bajo cubierta, por el peso de los equipos y por la altura que tenía el bajo cubierta y el acceso al mismo -una trampilla con una escalera móvil-, y al final decidieron (los 3 hermanos, que entonces eran los dueños de toda la casa) ponerlos en la lonja; añadiendo el declarante que ello impide que se pueda arrendar el local a un tercero ajeno a la familia, dados los interruptores y equipos electrónicos ubicados en la lonja, además del libre acceso a la misma que tiene la empresa de telefonía en cualquier momento (para lo que tiene un cajetín al lado de la puerta) y que las necesidades de operatividad de la antena suponen que de todas las veces que van los técnicos, el 80 o 90 % de las veces van a la lonja y no al tejado. Aclarada por tanto la cuestión relativa a la ubicación del armario en el local de la planta baja y siendo evidente que la instalación de telefonía móvil no puede funcionar sin la parte de la misma ubicada en dicho local -por lo que como dice el perito de la parte demandada en su dictamen, "tan importante (son) las instalaciones de la azotea, como los elementos electrónicos instalados en el local comercial de la planta baja"-,no apreciamos tampoco que la porción de renta atribuida a los propietarios del local como compensación por el uso u ocupación de su local resulte exagerada y/o desproporcionada en atención a las circunstancias concurrentes.

Tampoco comparte el recurrente la consideraciones de la Sentencia de Instancia para sostener que no se produjo abuso de derecho. A propósito del abuso de derecho ha dicho esta Sala en su Sentencia nº 234/2025, de fecha 3 de abril de 2025 (núm. recurso 276/2024), lo siguiente: "El abuso de derecho es una institución reconocida en el art. 7.2 del CC , que solo es dable utilizar en su sentido técnico y sin abuso del argumento, a modo de comodín o llave maestra (passe-partout) para la impugnación de cualquier acuerdo. En materia de propiedad horizontal «el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la Comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la Comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima ( STS nº 89/2024, 24 de enero ).

La STS de 5 de marzo de 2014 dice: "La doctrina del abuso de derecho , tal y como declara la sentencia de la Sala de 1 de febrero de 2006(RC nº 1820/2000 ) se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal , el abuso de derecho , se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no será legítima. ""

Siendo circunstancias que configuran el abuso de derecho, las subjetivas, de intención de perjudicar o de falta de interés serio y legítimo, y las objetivas, de exceso o anormalidad en el ejercicio de un derecho y producción de un perjuicio injustificado, es plenamente legítimo y serio y en ningún modo excesivo o anormal, el interés de la Comunidad de Propietarios en ofrecer una renta razonable a los propietarios del local (que como bien señala la Juzgadora de Instancia, con los años pueden ser unas personas distintas de las que votaron a favor de los acuerdos) para que estos sigan considerando conveniente mantener el armario dentro de sus instalaciones y así poder mantener un contrato que permite a la Comunidad de Propietarios percibir unos ingresos anuales de más de 5000 € por la ocupación parcial de su azotea.

Finalmente, alude al recurrente a la indefensión sufrida por habérsele denegado en primera instancia la práctica de la prueba pericial solicitada en la audiencia previa, al impedírsele practicar prueba sobre la necesidad del local para mantener la viabilidad del contrato existente respecto de la antena de telefonía. Esta alegación tampoco puede ser acogida, teniendo en consideración que dicha prueba fue reproducida en esta alzada, recayendo Auto de esta Sala de fecha 22 de septiembre de 2025 ,inadmitiendo la práctica en esta alzada de dicha prueba, y frente al cual no se interpuso recurso de reposición. Este Tribunal ha dicho en reiteradas ocasiones que las infracciones que, en las decisiones sobre admisión y práctica de las pruebas, puedan haberse cometido en la primera instancia, tienen un cauce específico de subsanación (más que de impugnación) en la segunda instancia, en los artículos 460, 461.3 y 464 de la LEC , y la decisión que recaiga al respecto sólo es susceptible de recurso de reposición (artículo 451), sin que el auto que resuelva éste sea susceptible de recurso alguno (artículo 454), ni tampoco, obviamente, de nuevo examen en la sentencia que resuelva el recurso de apelación.

Por todo lo expuesto, entendemos que no concurre error alguno en la valoración de la prueba ni en los razonamientos efectuados por la Juzgadora de Instancia, como tampoco infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia, debiendo confirmarse íntegramente la resolución recurrida, al haber sido correctamente desestimada la acción de impugnación de acuerdos comunitarios ejercitada por la parte demandante.

QUINTO.- Costas

Dada la desestimación íntegra del recurso de apelación procede la imposición a la parte apelante de las costas de la apelación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC.

SEXTO.- Depósito para recurrir

La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( LOPJ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida determinará la pérdida del depósito.

Vistos los preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás de general y pertinente aplicación,