Primero.- Antecedentes de la instancia:
El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Marbella dictó sentencia de fecha 17 de octubre de 2022 en el procedimiento del que este rollo dimana por la que se estimaba la demanda y se declaraba la nulidad de pleno derecho de los contratos suscritos entre las partes en fechas 30 de septiembre de 2010, 28 de mayo de 2015 y 29 de mayo de 2016, y condenando a MVCI Holidays, S.L. a entregar al actor la cantidad que resulte del cálculo descrito en el fundamento de derecho quinto de la sentencia, incrementada con interés legal que se devengue durante la tramitación de la litis.
Por la representación procesal de la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la sentencia con alegación de los siguientes motivos:
- Infracción de la Disposición Transitoria 2ªde la Ley 42/1998, al concluir la sentencia que el contrato es nulo de pleno derecho por tener una duración superior a 50 años.
- Infracción del artículo 9 de la Constitución y del artículo 2.3 del Código Civil que prohíben la aplicación retroactiva de las normas, al aplicar de forma retroactiva la Ley 42/1998.
- Subsidiariamente, al declarar la nulidad del contrato por supuesta excesiva duración, la sentencia infringe el principio de cumplimiento y conservación de los contratos, pues la Cláusula V.J de las Condiciones Generales dispone que en caso de que una cláusula fuera ilegal o inválida, las partes acordarán su modificación, a los efectos de subsanar esta disposición y posibilitar su validez.
Por la representación procesal de la parte demandante se impugnaron los siguientes pronunciamientos:
- Error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 10 LEC al estimar la excepción de legitimación pasiva de MVCI Management, S.L. respecto de la condena a la devolución del precio de compra.
- Error en la valoración de la prueba e infracción de los artículos 9.1.3º de la Ley 42/1998 y 30.1.3º de la Ley 4/2012, y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales, al declarar que el objeto del contrato está «suficientemente» determinado.
Segundo.- Apelación de la parte demandada:
Duración del contrato:
Hasta ahora, esta Sección venía diciendo que, de acuerdo a la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la materia, y respecto de los contratos concertados durante la vigencia de la Ley 42/1998 y antes de la entrada en vigor de la Ley 4/2012 -como es el caso de autos-, que la vendedora quedaba afectada por la obligación legal de limitación temporal de la duración del contrato, de acuerdo a la Disposición Transitoria Segunda, 3, por lo que se entendía que procedía declarar la nulidad de los contratos, de acuerdo con el art. 1.7 de la mencionada Ley, al fijar una duración indefinida o superior a 50 años y, ello, sin tener en cuenta que se haya o no adaptado el régimen dentro de los dos años que concede la ley, fijando el criterio en que se hayan concertado estando ya vigente la Ley 42/98; mientras que a raíz de las sentencias dictadas por el Tribunal Supremo 1048/2023 de 28 de junio y 1199/2023 de 21 de julio, y siguiendo su doctrina, hemos dicho que, después de la entrada en vigor de la Ley 4/2012 (que deroga el RD-Ley 8/2012, que derogó la Ley 42/98), la norma de derecho transitorio aplicable al tiempo compartido preexistente a la Ley 42/98 es la contenida en el apartado 3 DT única Ley 4/2012, que admite la validez del contrato en cuanto a su régimen temporal si se ha adaptado su régimen en la forma legalmente exigida, pero solo aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor de la Ley 4/2012, pero no a los anteriores celebrados con la ley 42/1998, manteniendo su criterio en cuanto a estos.
Sin embargo, a raíz de las reformas introducidas por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que en su Disposición Final Decimonovena se regula una modificación de la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacaciones de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias, el criterio debe ser modificado.
Así, con ocasión de esta Ley Orgánica se modifican el apartado 6 del artículo 23 y el ordinal 3. o del apartado 1 del artículo 30 de la citada Ley 4/2012, y se añade, entre otras, una disposición adicional primera, con el siguiente contenido:
" Disposición adicional primera. Contratos por los que se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes tanto a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre , sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, como a la presente ley.
Los contratos a través de los cuales se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes respecto de los que se hubiera otorgado e inscrito escritura de adaptación se regirán conforme a los términos que resulten del régimen inscrito o publicado en el Registro de la Propiedad o de su título constitutivo.
Dichos contratos pueden venir referidos a alojamientos o a períodos de tiempo determinados o determinables y se entenderán válidos sea cual fuere la duración declarada conforme a la inscripción o publicación de dicho régimen en el Registro de la Propiedad o conforme a su título constitutivo. En particular, en los contratos a través de los cuales se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, la duración podrá ser indefinida o por un plazo cierto superior a cincuenta años."
La Disposición Final Trigésima Octava regula la entrada en vigor de la ley, estableciendo distintos plazos, según sea la materia. Para el caso d ella reforma d ella Ley 4/2012 se aplicaría el apartado 1, que dispone que "La presente ley entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín oficial del Estado",por lo que no estuvieron vigentes hasta el 3 de abril de 2025.
No obstante, se ha de tener en cuenta que la Disposición Transitoria Novena, reguladora del régimen transitorio aplicable a los procedimientos judiciales, dispone en su apartado 1 que "Las previsiones recogidas por la presente ley serán aplicables
exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor",si bien establece una serie de excepciones entre las que no se recoge las reformas de la Ley 4/2012.
Sin embargo, esta irrectroactividaad no es óbice para que, a partir de la vigencia de la nueva norma, pueda interpretarse la anterior y que se encontraba en vigor cuando ocurrieron los hechos que se someten a enjuiciamiento con arreglo a un criterio interpretativo distinto y a la luz de la nueva normativa, y ello con base en la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo asentada respecto del art. 2 del CC y 9.3 de la CE.
Así, la STS n.º 283 de 20 de abril de 2009, rec. 490/2005, vino a decir lo siguiente:
"El apartado 3º del art. 2º del Código Civil establece taxativamente que las Leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieran lo contrario. Esto es así porque la seguridad jurídica, principio inspirador del ordenamiento de plasmación constitucional ( art. 9.3 CE ), exige el conocimiento previo de la norma que va a aplicarse a una determinada situación jurídica, de manera que las situaciones y relaciones jurídicas se rigen por la vigente al tiempo en que aquellas acontecen o se producen. Certeza, predecibilidad y confianza en el ordenamiento vigente son exigencias por razón de la seguridad jurídica, que, de acuerdo con el viejo axioma « tempus regit actum », conducen a establecer al principio general de que las normas son por regla general irretroactivas salvo que excepcionalmente en ellas se diga lo contrario. Así lo ha proclamado una jurisprudencia reiterada ( SSTS Sala 1a 16 enero 1963 , 22 diciembre 1978 , 19 octubre 1982 y 25 mayo 1995 ), de manera que, con independencia del grado de retroactividad que se atribuya a la ley posterior, incluso para admitir un grado débil o mínimo, es preciso que ésta así lo disponga, sin perjuicio de que ello no deba entenderse en el estricto sentido de que lo haga expresamente, pues, a falta de previsión expresa, jurisprudencia y doctrina admiten también la retroactividad que resulta tácitamente de la norma posterior ( SS. 26 mayo 1969 y 7 julio 1987 ), retroactividad tácita que ha venido atribuyéndose tradicionalmente a las normas interpretativas, a las complementarias, de desarrollo o ejecutivas, a las que suplan lagunas, a las procesales, y, en general, a las que pretenden eliminar situaciones pasadas incompatibles con los fines jurídicos que persiguen las nuevas disposiciones, pues de otro modo no cumplirían su objetivo ( SSTS de 26 noviembre 1934 , 17 diciembre 1941 , 5 julio 1986 y 9 abril 1992 )."
Y la posterior con n.º 599/2011, de 20 de julio de 2011, rec. 820/2008, señaló:
"(...) si bien el principio de irretroactividad de las normas veda su aplicación a supuestos anteriores, esto es, acaecidos con anterioridad a su entrada en vigor, en ningún caso obsta la posibilidad, admitida por la jurisprudencia constitucional, de que pueda interpretarse la misma norma que se encontraba en vigor cuando ocurrieron los hechos que se someten a enjuiciamiento con arreglo a un criterio interpretativo distinto. En este sentido, procede recordar que, según la jurisprudencia constitucional, para que puedan considerarse vulnerados el principio de igualdad en la aplicación jurisdiccional de la ley (si se trata de resoluciones que afectan a distintas personas) o, el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (de afectar las sucesivas resoluciones al mismo sujeto, SSTC 61/2006, de 26 de febrero y 22/2006, de 30 de enero ), es preciso que la resolución de un órgano judicial contrapuesta en lo esencial a la que había dictado anteriormente para un supuesto idéntico en los datos con relevancia jurídica, no exprese ni permita inferir las razones para tal cambio de orientación, siendo así que, por el contrario, no se apreciaran dichas infracciones de interpretarse la misma norma que se encontraba en vigor cuando ocurrieron los hechos que se someten a enjuiciamiento con arreglo a un criterio interpretativo distinto, siempre que este cambio jurisprudencial no resulte gratuito, o sea consecuencia del voluntarismo selectivo al que se ha referido en ocasiones el TC, sino que responda, por el contrario, a un cambio jurisprudencial consciente y justificado con vocación de generalidad suficiente para impedir su calificación como irreflexivo, arbitrario, ocasional e inesperado ( STC 76/2005, de 4 de abril )."
Pues bien, teniendo en cuenta la introducción que la Ley 1/20025 hace de una disposición adicional primera que afecta a la Ley 4/2012 y a la Ley 42/1998, ambas sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, en
interpretación de los efectos que sobre contratos celebrados durante la vigencia de ambas leyes, pero procedentes de regímenes preexistentes que han otorgado e inscrito escritura de adaptación, determinando que en todo caso se regirán conforme a los términos que resulten del régimen inscrito o publicado en el Registro de la Propiedad o de su título constitutivo, entiende esta Sala que dicha norma tiene el carácter de interpretativa o aclaratoria, por lo que cabe una interpretación adaptada a dicha normativa también en los casos en que se esté discutiendo la materia en procedimientos incoados con anterioridad a su entrada en vigor, lo que llevaría a un cambio de criterio respecto del límite temporal de los contratos celebrados bajo el régimen de la Ley 42/1998 cuando su régimen preexistente haya inscrito la escritura adaptada.
La nueva normativa no agrava una situación, sino que la aclara, partiendo de la propia finalidad y función que informa a esa norma en referencia a los regímenes preexistentes y las consecuencias, -deben entenderse positivas-, de adaptar su régimen en un plazo preciso e inscribir la escritura adaptada. No puede tener las mismas consecuencias un régimen adaptado que uno no adaptado. Por ello, y habiendo quedado aclarado con la introducción de la DA Primera que la referencia a regímenes preexistentes se ha de entender extensiva a todos los que se hayan adaptado en la forma legal exigida, sea cual sea la fecha en que se han vendidos esos derechos y sea cual sea la Ley reguladora bajo cuya vigencia nacieron, hemos de concluir que, acreditado en el caso de autos que el régimen se adaptó e inscribió convenientemente, los derechos de aprovechamiento vendidos mantendrán el periodo de vigencia que rija conforme a los términos que resulten del régimen inscrito o publicado en el Registro de la Propiedad o de su título constitutivo, pudiendo ser su duración indefinida o por un plazo cierto superior a cincuenta años.
Pese al cambio de criterio de esta Sección respecto a la validez de la cláusula de duración del contrato no procede la estimación del recurso ya que, en virtud de la impugnación efectuada por la parte demandante respecto a la nulidad del contrato por indeterminación del objeto, se va a mantener el pronunciamiento de la sentencia de instancia de estimación de la demanda, resultando de aplicación el criterio reiterado por el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 307/2025 de 26 Feb. 2025, Rec. 6554/2019 que, reproduciendo pronunciamientos anteriores, establece que no procede estimar un motivo o un recurso que no conduzca a una alteración del fallo:
Por tanto, incluso si se considerara que la paralización de la obra imputable a Beachbox no puede fundamentarse en los arts. 1101 y 1106 CC , al no constituir un supuesto de mora ni de contravención de sus obligaciones contractuales, ello no excluiría la procedencia de la indemnización, ya que también se sustenta en lo expresamente pactado en el contrato conforme al art. 1255 CC . En este sentido es doctrina reiterada de esta Sala que por el principio de equivalencia de resultados o falta de efecto útil, no procede estimar un motivo o un recurso que no conduzca a una alteración del fallo. En concreto en la sentencia 1419/2024, de 29 de octubre , hemos declarado al respecto:
«También se ha referido esta Sala en diversas resoluciones al efecto útil de los recursos, entre otras, en las sentencias 1323/23, de 27 de septiembre ; 667/2023, de 28 de febrero ; 684/2022, de 19 de octubre ; y 429/2013, de 11 de junio .
»En la sentencia 429/2013, de 11 de junio , declaramos que:
» "En aplicación de la doctrina de la equivalencia de resultados o falta de efecto útil del recurso viene declarando esta Sala (...) que no puede surtir efecto un motivo que no determine una alteración del fallo recurrido pues el recurso no procede cuando la eventual aceptación de la tesis jurídica del recurrente conduce a la misma solución contenida en la sentencia recurrida ( SSTS de 7 de abril de 1995, RC n.º 431/1992 , 15 de junio de 2006, RC n.º 4145/1999 , 26 de diciembre de 2006, RC n.º 468/2000 , 29 de noviembre de 2007, RC n.º 3929/2000 , 28 de marzo de 2011, RC n.º 191/2008 , 29 de marzo de 2011, RC n.º 2255/2007 ), incluso cuando no es correcta la doctrina seguida por sentencia impugnada si la estimación del recurso no produce una modificación del fallo ( STS de 2 de junio de 2008, RC n.º 2522/2001 ). Este es el fundamento de la doctrina de la equivalencia de resultados o falta de efecto útil del recurso, que esta Sala ha aplicado con reiteración y que lleva a la desestimación del recurso cuando la parte dispositiva de la sentencia, apoyada en una argumentación no aceptable jurídicamente, resulta, sin embargo, procedente conforme a fundamentos distintos que podrían haber sido utilizados para decidir la cuestión ( STS de 20 de febrero de 2007, RC n.º 3609 / 1999 ). Conforme a este criterio no procede acoger el recurso cuando, pese al fundamento de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros argumentos ( SSTS de 11 de octubre de 2006, RC n.º 4490/1999 , 10 de diciembre de 2008, RC n.º 2901/2003 , 3 de junio de 2009, RC n.º 1389/2006 )".»
Tercero.- Impugnación de la parte demandante:
- Error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 10 LEC al estimar la excepción de legitimación pasiva de MVCI Management, S.L. respecto de la condena a la devolución del precio de compra:
Procede la estimación del motivo en cuanto esta Sección 4ª ya se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre esta cuestión. Así se expuso en sentencia 383/2024 de 16 May. 2024, Rec. 865/2022:
El cuarto motivo reitera la falta de legitimación pasiva de MVCI Management S.L., ya que no intervino en el contrato como vendedora, sino como entidad gestora encargada del mantenimiento del resort, por lo que existed litisconsorcio pasivo necesario respecto de la acción de nulidad, no puede ser condenada solidatriamente con MCVI Holidays S.L. a la devolución del precio, ya que no lo percibió,
El motivo se desestima.
Indica la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 2002 que la legitimación, en su vertiente "ad causam" es una condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar y exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido, ( sentencias de 31 de marzo de 1997 y 28 de diciembre de 2000 ).
El auto del TJUE de 5 de abril de 2001 analiza la legitimación pasiva y se pronuncia en los términos siguientes:
aun cuando la accion de resolucion de un contrato de venta de un inmueble tenga, en su caso, incidencia sobre la propiedad de dicho inmueble, no deja de estar fundada enun derecho personal que el demandante extrae del contrato celebrado entre las partes y, en consecuencia, solo puede ejercitarse contra el contratante. En efecto, mediante dicha accion una de las partes del contrato pretende eximirse de sus obligaciones contractuales respecto a la otra parte debido al incumplimiento del contrato por parte de esta ultima y ,ademas, la decision judicial por la que se resuelve sobre la accion solo puede producir efectos respecto a la parte contra la que declara la resolucion. Por tanto, dicha accion no tiene por objeto facultades directamente relacionadas con el inmueble y que podrian oponerse ergo omnes. Por tanto la accion de resolucion controvertida en el procedimiento principal no es una accion en materia de derechos inmobiliarios
En definitiva, la acción de nulidad ejercitada por los compradores debe dirigirse frente al vendedor, y examinando el contrato se constata que fue concertado por ambas demandadas, firmantes del contrato, por lo que quedaban obligadas en virtud del mismo independientemente de que las cantidades fueran abonadas a MVCI Holidays, S.L., remitiéndonos a lo que dijimos en nuestra sentencia de 10 de marzo de 2023 (recurso 1060/2022 ):
El primer motivo de apelación se centra en la legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT, S.L. en relación con la pretensión de condena a la devolución del precio abonado por los demandantes respecto de los contratos declarados nulos.
La sentencia apelada sostiene dicha legitimación y la condena al pago solidario junto a MVCI HOLIDAYS, S.L. "al ser ambas firmantes y obligadas en virtud del contrato al margen de que las cantidades abonadas hubieran sido percibidas directamente por una de ellas".
Tal conclusión jurídica debe ser confirmada.
Esta sección ya se ha pronunciado favorablemente a la legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT, S.L. frente a reclamaciones de este tipo en diversas sentencias, entre las que se encuentra, como más reciente, la de fecha 4 de junio de 2021, recurso de apelación nº 87/2020 . Y es que ambas empresas pertenecen a un mismo grupo, según se desprende de las condiciones generales, en las que se recoge que "La Vendedora, la Administradora y la Promotora son sociedades filiales de Marriott", y en los contratos aparece la entidad MVCI MANAGEMENT, S.L. como gestora y MVCI HOLIDAYS, S.L. como vendedora, teniendo ambas la misma dirección en España.
El art. 1.5 de la Ley 42/1998 establece: "Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno". En el mismo sentido el art. 23.5 de la Ley 4/2012 . Y no cabe duda que MVCI MANAGEMENT, S.L. como sociedad de administración participó en el contrato celebrado y en la enajenación de los derechos de aprovechamiento por turnos discutidos firmando al pie de dicho contrato de forma independiente a MCVI Holidays, S.L. Por lo tanto, declarada la nulidad de los contratos en los que intervinieron ambas mercantiles, serán también ambas las que respondan con carácter solidario de las consecuencias de dicha declaración de nulidad.
- Error en la valoración de la prueba e infracción de los artículos 9.1.3º de la Ley 42/1998 y 30.1.3º de la Ley 4/2012 , y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales, al declarar que el objeto del contrato está «suficientemente» determinado:
Procede la estimación de la impugnación en cuanto el objeto de los contratos no está suficientemente determinado ya que no se cumplen los requisitos exigidos por la ley.
Así, en relación con el contrato de 30 de septiembre de 2010, hay una falta de identificación del apartamento y existe una indefinición del objeto del contrato pues, ni en las condiciones particulares, ni tan siquiera en las condiciones generales, se especifica el inmueble objeto del contrato. La mención genérica al complejo no cumple con lo exigido por la ley ya que se exige la «descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina».Por tanto, una mención genérica al complejo es insuficiente pues es necesario que se especifiquen los inmuebles concretos sobre los que recae el derecho con sus datos registrales. Este incumplimiento es sancionado por el Tribunal Supremo como nulidad de pleno derecho, y no como causa de resolución contractual, tal y como resulta de numerosas sentencias, entre las que cabe citar la de 15 de enero de 2015:
"El artículo 1.7 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre , sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, dispone que «el contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos».
En el caso presente no está determinada la duración del contrato, pero resulta obvia la intención de las partes de atribuirle en todo caso una duración superior a los tres años que es el mínimo previsto en el artículo 3 de la Ley 42/1998 , con un máximo de cincuenta años, por lo que ha de resultar aplicable la previsión del artículo 1.7.
Si se atiende al contenido contractual pronto se advierte que no se cumplen las exigencias del artículo 9.1 de la Ley, lo que lleva a considerar que se trata de la transmisión de "cualquier otro derecho" no comprendido en la ley especial y conduce a la nulidad del contrato según lo señalado en el artículo 1.7 citado.
No sólo se omiten los datos de la escritura reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del notario autorizante y del número de su protocolo, y los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad (apartado 1º), que en este caso habrían de constar respecto de cada uno de los nueve complejos turísticos a los que el contrato se refería, sino también la mención expresa a la naturaleza "real o personal" del derecho transmitido, haciendo constar "la fecha en que el régimen se extinguirá" de conformidad con las disposiciones de la presente Ley (apartado 2º).
Pero sobre todo, aunque se estimara que tales defectos no alcanzan la gravedad suficiente para determinar la nulidad contractual, debiendo producir otras consecuencias, el contrato adolece de falta del objeto previsto por la ley e incumple así la norma imperativa del artículo 9.1, apartado 3º, de la Ley 42/1998 , según el cual el contrato ha de contener necesariamente la «descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina». La Ley 42/1998 no da cobertura a otro tipo de contrato como es el presente en que no se determina el alojamiento sobre el que recae; convenio que podría haber quedado amparado en la norma del artículo 1255 del Código Civil si no fuera porque la propia ley lo prohíbe al sancionarlo con la nulidad ( artículo 6.3 del Código Civil ) en defensa de los derechos del consumidor. Dicha exigencia se contiene igualmente en el artículo 30.1.3º de la nueva Ley 4/2012, de 6 de julio , que es la que rige en la actualidad dichos contrato.
En el contrato se hace referencia a que el derecho recae sobre un apartamento de dos habitaciones en el complejo Marriot's Marbella Beach Resort, pero no existe ni en el contrato ni en las condiciones generales ni en el resto de la documentación una identificación del apartamento por medio de sus datos registrales, ni la identificación de las semanas de ocupación. Las menciones que se hacen del complejo en el contrato y en las condiciones generales no suponen el cumplimiento de los requisitos exigidos por el artículo 9 de la Ley que impone "Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina". En ninguno de los documentos consta la identificación registral del alojamiento. En las condiciones generales constan los datos registrales del complejo pero no del alojamiento.
A la misma conclusión ha de llegarse respecto a los contratos de 28 de mayo de 2015 y 29 de mayo de 2016 pues tampoco contiene los datos exigidos por la Ley, tal y como ya ha resuelto esta Sección 4ª en resoluciones anteriores, así sentnencia de 17 de febrero de 202, Rollo de apelación 26/2023:
La Ley 4/2012, en su art. 30.1.3 .º, establece que el contrato deberá contener una "Identificación del bien inmueble mediante su referencia catastral, descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina."
Es decir, el legislador requiere una concreción del objeto del contrato en una triple vertiente:
a) Respecto al inmueble y al alojamiento exige no una descripción cualquiera, sino "precisa", es decir, añade un "plus" de detalle para salvaguardar los derechos de los adquirentes. Ese canon de precisión no se cumple con una enumeración vaga o genérica del lugar donde se halla el conjunto vacacional o los diferentes edificios que lo integran, pues ello supondría vulnerar el tenor literal de la norma y su espíritu tuitivo.
b) Además, el referido artículo obliga a que consten los datos registrales del derecho adquirido, incumpliéndose igualmente ese requerimiento si tales datos lo son respecto al conjunto del complejo, pues el artículo se refiere no solo al edificio, sino también al "alojamiento" sobre el que recae el derecho, es decir la unidad habitacional, normalmente apartamento, que va a ocupar el comprador durante las semanas que adquiere.
c) Finalmente, deberá constar el turno contratado y los días y horas que abarca.
Examinado el contrato no cabe más que concluir que no recoge referencia registral alguna respecto del apartamento. Sostiene la parte apelada, y así lo entendió el Juzgador, que se recoge en anexos, pero, lo cierto es que analizadas tanto las condiciones particulares como las generales, en ningunacláusula se recoge la descripción registral del apartamento; sí se hace referencia a un tipo de apartamento, pero, de acuerdo a la Ley, ello no es suficiente.
Y concluye la citada resolución declarando la nulidad contractual por falta de concreción del objeto.
El criterio de esta Sala no cambia con la entrada en vigor de la Ley 1/2025. La DF 19ª modifica dos artículos, el art. 23.6 y el art. 30.1.3º de la Ley 4/2012. A uno de los contratos objeto de autos le es de aplicación la Ley 42/1998 y esta no es modificada. Respecto de los otros dos contratos, a los que les es aplicable la Ley 4/2012, la modificación a los contratos celebrados antes de su entrada en vigor pues ya no nos encontramos ante una norma interpretativa sino ante una modificación concreta de determinados preceptos de la Ley 4/2012. En consecuencia el criterio que venimos manteniendo en relación a la identificación del objeto en los contratos ha de ser el mismo.
Por lo expuesto anteriormente debe revocarse el pronunciamiento de la sentencia de instancia que deniega la nulidad contractual por indeterminación absoluta del objeto del contrato ya que ninguno de ellos, ni tampoco las condiciones generales, realizan una descripción de los datos registrales del inmueble sobre el que recaen los derechos.
Cuarto.-En materia de costas son de aplicación los artículos 394 y 398 LEC. Procede imponer las costas en ambas instancias a la entidad MVCI Holidays, S.L. y MVCI Management, S.L. en cuanto, pese a que se haya declarado en apelación que los contratos no son nulos por motivo de su duración, se ha declarado la nulidad por indeterminación del objeto, por lo que el pronunciamiento de nulidad de los contratos y condena a ambas demandadas al abono de las cantidades percibidas se mantiene inalterable.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,
