Sentencia Civil 505/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1388/2022 de 23 de julio del 2024

PRIMERO.-1. Por parte de la demandada, PUIGLAGULLA SERVEIS GASTRONÒMICS, S.L., se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda presentada en fecha 24 de mayo de 2018 en su contra por D. Inti y Dña. Amélie (fallecidos durante el procedimiento y sucedidos procesalmente por Dña. Britany y D. Jordán), quienes solicitaron la condena de la demandada a abonarles la suma de 8.848,22 euros, en concepto de rentas no satisfechas correspondientes al período anterior a la terminación de la relación arrendaticia, así como de la indemnización por la ocupación de la finca arrendada, una vez extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento que les ligaba.

2. Partieron los actores en la demanda de que, en fecha 1 de noviembre de 2007,en calidad de copropietarios de la finca " DIRECCION000" o " DIRECCION001", registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 3 de Vic, sita en Vilalleons, Sant Julià de Vilatorta, concertaron contrato de arrendamiento con la demandada, en calidad de arrendataria, a cambio del pago de una renta de 350 euros mensuales (impuestos al margen), renta que, a raíz de las actualizaciones, incluido el IVA y deducido el IRPF, ascendía en noviembre de 2013 a 403,63 euros mensuales. Alegaron que la arrendataria dejó de abonar la renta en julio de 2016,y que, en febrero de 2017, los arrendadores presentaron demanda de desahucio por falta de pago, dando lugar al correspondiente procedimiento judicial, que concluyó por sentencia estimatoria de la demanda de fecha 2 de enero de 2018 ,por falta de pago de la renta, y fue condenada al desalojo, pero sin que pudiesen recuperar la posesión hasta la diligencia de lanzamiento de 6 de abril de 2018.Por tal motivo, adujeron que la demandada adeudaba la suma de 7.265,34 euros (18 meses (desde julio de 2016 a diciembre de 2017, ambos incluidos), a razón de 403,63 euros mensuales), y suma de 1.582,86 euros como indemnización por ocupación de la finca hasta el reintegro de la posesión de la finca en abril de 2018 (4 meses (desde enero de 2018 a abril de 2018, ambos incluidos), a razón de 395,72 euros mensuales). Añadieron que, en fecha 29 de agosto de 2016, enviaron un requerimiento de pago de las cantidades adeudadas vía burofax, pero que la demandada hizo caso omiso.

3. La demandada contestó y se opuso a la demanda. Alegó falta de legitimación activa de la parte actora, al no ser la propietaria de la finca objeto de arrendamiento, por lo que no podía reclamar renta alguna, fundando su reclamación en una sentencia de desahucio por falta de pago dictada en un procedimiento sumario, que no permite entrar en el fondo del asunto, y que había sido conseguida en fraude de ley; así, a fin de que la demandada no pudiese entrar a valorar en ese procedimiento la validez del contrato de arrendamiento, no reclamó entonces renta alguna. Alegó que la actora aportaba un contrato de arrendamiento de 1 de noviembre de 2007 de los terrenos que "rodean la capilla y el hostal de Puiglagulla", contrato que era nulo, pues el plano adjunto al mismo no estaba firmado por los comparecientes, y no constaba la referencia catastral, sin constar otro documento acreditativo de la titularidad de tales terrenos; la parte actora engañó a la persona que firmó el contrato en nombre de la demandada, el Sr. Damian, quien actuó de buena fe, viciando completamente su voluntad. Alegó que el Mossen titular de la Parroquia de Vilalleons i Sant Julià de Vilatorta, quien regía la capilla de Puiglagulla, le había dicho reiteradamente a la demandada que la finca arrendada era propiedad del Bisbat de Vic, en virtud de la donación hecha el 17 de septiembre de 1699, ratificada ante notario el 19 de julio de 1709; en junio de 2016, le facilitaron los datos y los documentos acreditativos de dicha titularidad, pero, hasta entonces, estuvo en la creencia de que la parte actora era la propietaria; aportó copia de la escritura pública de donación de fecha 19 de julio de 1709, que adujo que concordaba con la parte final de la descripción de la finca registral nº NUM000; aportó, asimismo, una certificación catastral de 15 de junio de 2006, facilitada por el Rector, donde quedaba evidenciado que la titularidad catastral correspondía al Bisbat de Vic, por lo que el contrato fue hecho sobre un error de propiedad. Tras aducir que la demandada había pagado indebidamente alrededor de 40.000 euros en concepto de renta, que la parte actora tendría que retornarle en su momento, alegó que, a partir de ese momento, dado que tenía un contrato de arrendamiento con el Bisbat de Vic, quien le arrendaba toda su propiedad, satisfizo únicamente las rentas correspondientes a dicho contrato, no las reclamadas en este procedimiento. Alegó que se había enterado de que los antiguos arrendatarios del Santuari de Puiglagulla no había tenido nunca contrato con los propietarios del " DIRECCION001", y que, a resultas de esta demanda, tras requerir al Bisbat de Vic documentación, se había comprobado que ya desde 1958, antes de que dicha finca fuese propiedad de los actores, figuraba en el Catastro con el nombre de " DIRECCION002 de Vic". Añadió que, según resultaba del burofax enviado por la parte actora a la demandada en fecha 22 de agosto de 2016, consideró extinguido el arrendamiento, pero, en cambio, instó un de modo fraudulento procedimiento de desahucio por falta de pago, no de expiración del plazo, como debió haber hecho; por ello, si el contrato quedaba extinguido el 31 de octubre de 2016, las rentas se devengarían sólo hasta esa fecha, por lo que, si pese a la nulidad del contrato, a la parte actora le correspondiese cobrar rentas, serían hasta octubre de 2016, esto es, 1.210,89 euros, a razón de 403,63 euros mensuales; añadió que se podría hablar de abuso de derecho, y que, cuando la comisión judicial fue al lanzamiento, se observó que en el lugar no había nada. Finalmente, adujo que, en el procedimiento de desahucio por falta de pago, ya cuestionó al oponerse "com es faria el llançament d'una finca que no és propietat dels actors".

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte de analizar en primer lugar qué terrenos fueron objeto de arriendo en el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes en fecha 1 de noviembre de 2007, estando a la parte Expositiva y al Pacto Primero del mismo. Se señala que queda fijada la finca objeto de arrendamiento como la finca denominada " DIRECCION000" o " DIRECCION001", cuyos terrenos incluyen la capilla y la casa del ermitaño de Puiglagulla, también llamada esta última hostal de Puiglagulla, donde se desarrollaba la actividad de restauración PUIGLAGULLA SERVEIS GASTRONÒMICS, S.L., y se procede, en segundo lugar, a su descripción literal según consta en el Registro de la Propiedad nº 3 de Vic, tomo NUM001, libro NUM002, Folio NUM003, inscripción NUM004, finca registral nº NUM000, sita en el término municipal de Sant Julià de Vilatorta i Vilalleons. "DESCRIPCIÓN: RÚSTICA.- Heretat anomenada DIRECCION001, situada a Vilalleons, terme municipal de Sant Julià de Vilatorta, de cabuda , després de vàries segregacions, setanta-vuit hectàrees, catorze àrees, cinquanta-vuit centiàrees i catorze decímetres quadrats, entre cultiu, bosc, erm i roques. Confronta: a orient, amb els Anderson, i avui, a més a més, amb porcions segregades d'aquesta mateixa finca propietat del senyor Karim, dels consorts Inti i Claudia, de Natacha, dels consorts Christofer i Angie, i de Pilar; a migdia, amb el Mas Pujol, i avui a més a més, amb dites porcions segregades propietat dels consorts Inti i Claudia, de la senyora Natacha, mitjançant camí, dels consorts Christofer i Consuelo, mitjançant camí , i de la senyora Pilar, també mitjançant camí ; a ponent, amb terres dels senyor Alfredo i amb els Dastan, i avui a més a més, amb dites porcions segregades propietat de la senyora Natacha, mitjançant camí , i dels consorts Christofer i Consuelo; i al nord, amb els Sergio, i avui, a més a més, amb dites porcions segregades propietat dels consorts Inti i Claudia, mitjançant Camí, de la senyora Natacha, mitjançant, mitjançant camí, i dels consorts Christofer i Angie, també mitjançant camí. Termeneja ara també : pel sud, est i oest, amb la porció urbana segregada i llegada a Robinson. Dins dels seus límits existeix una capella erigida sota l'advocació de la Santíssima Verge de Puiglagulla i una ermita de planta baixa i dos pisos, assenyalada amb el número vuit, ocupant una superfície de dos-cents metres quadrats, quin terreny fou donat amb pacte reversional per al cas de que deixés de ser capella, pel senyor Ignacio, comte de Munter, al senyor rector i obrers de Vilalleons davant el senyor Jose Gušell, Notari que fou de Barcelona, a dinou de juliol de mil set-cents nou, reservant-se per a sí i els seus successors el dret de nomenar ermità i el de tenir una cambra a la casa que s'havia de construir i el de tenir els escuts de la seva casa tant a la capella com en dit edifici". Seguidamente, se señala que se ha procedido a averiguar directamente ante el Registro si la finca está coordinada o no con el Catastro, y se detalla el resultado de dicha averiguación, a partir de que la finca registral nº NUM000 sita en el término municipal de Sant Julià de Vilatorta i Vilalleons proviene del traslado de la finca NUM005 de Vilalleons, y que de dicha finca inicial resultan diversas segregaciones. Se analiza el resultado de las tres testificales practicadas durante el juicio, y, a partir de la valoración conjunta de la prueba, se concluye que la parte actora justifica la titularidad de la finca a través de la nota registral del Registro de la Propiedad nº 3 de Vic, declarando además el Sr. Dastin que dicha finca ya desde el año 1973 pertenecía a la familia, mientras que la parte demandada acompaña, además de las tres certificaciones catastrales descritas, una certificación catastral de fecha 6 de julio de 2017, conforme la Gerencia Regional de Catastro de Cataluña-Barcelona, tras consultar el archivo histórico, certifica que en el año 1958 figura como titular catastral del inmueble con referencia catastral NUM006, sito en el Polígono NUM007, Parcela NUM008 del municipio de Sant Julià de Vilatorta, el Curato de Vilalleons, y que incluso dos testigos han depuesto que tenían trato con el párroco en la gestión de sus arriendos. Se trae a colación la jurisprudencia relativa a que los datos catastrales no sientan ninguna presunción de posesión dominical en favor de quien en él aparece propietario y que, si las certificaciones catastrales no prueban la propiedad, no pasan de ser meros indicios que necesitan conjugarse con otros medios probatorios. Se concluye que existe legitimación activa de los actores, pues, teniendo en cuenta la titularidad registral y la publicidad oficial, a partir de la descripción registral de la finca, consta acreditado que tanto la capilla como la ermita que se encuentran situadas en los terrenos objeto de arriendo no se han segregado de la finca registral NUM000 denominada " DIRECCION000" o " DIRECCION001"; se añade que, además,existe un hecho objetivo y evidente y es que no queda probado que la certificación catastral de fecha 15 de junio de 2006 ni la de fecha 6 de julio de 2017 correspondan a la finca objeto del procedimiento, pues no existe con dicha finca coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro, ni tampoco consta referencia catastral que permita acreditar que, la referencia catastral del inmueble objeto de certificación coincida con la finca registral NUM000; tampoco se ha aportado al presente procedimiento un título jurídico público que permita identificar que la capilla y la casa del ermitaño (actual hostal donde se desarrollaba la actividad de restauración) pertenezcan a otra finca registral o a otros titulares registrales, hecho que permite confirmar a nivel registral que tanto la capilla y el hostal Puiglagulla que fueron objeto del contrato de arrendamiento en 2007 junto con los terrenos que las rodeaban, son de titularidad privada, siendo los titulares registrales los Sres. Jordán y Britany, pudiendo decidir a su ermitaño tal y como determinó el conde de DIRECCION003. Y se da lugar a la reclamación de rentas y cantidades por ocupación en la forma alegada en la demanda.

5. La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. Los apelados se oponen, y solicitan la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la indebida admisión de medios de prueba

1.Aduce la apelante que, en primera instancia, fue admitida una prueba documental propuesta por los actores que estaba fuera de los supuestos legales y de gran volumen, lo cual les ha ocasionado indefensión y supone abuso procesal, pues a la parte actora le había precluido la posibilidad de aportar más documentos; en concreto, se refiere la apelante a la más documental de más de 200 folios consistente en:

"1.- Certificación del Registro de la Propiedad núm. 3 de Vic donde aparece inscrita la posesión del edificio adosado al Santuario de Nª Sra. De Puiglagulla a favor del Curato deVillaleons, donado por Don Ignacio.

2.- Contrato suscrito por el anterior propietario de la finca DIRECCION000 en el que consta el derecho de la propiedad a nombrar ermitaño de la Capilla de Nuestra Señora de Puiglagulla.

3.- Comprobante del escrito de alegaciones y aportación de documentación presentado por la propiedad de La Sala ante la Sede del Catastro para la subsanación de discrepancias.

4.- Consulta descriptiva y gráfica de la finca cuya información obra en el procedimiento con referencia catastral FX, que acredita que no se corresponde con la finca DIRECCION000 propiedad de mis representados.

5.- Escritura de compra de 14 de diciembre de 1973 de 1/6 parte de la finca DIRECCION000 por el Sr. Karim y su esposa y la escritura de compra de 30 de diciembre de 1986 de las restantes de la finca de DIRECCION000 por el Sr. Karim y su esposa

6.- Escritura de herencia de la Sra. Claudia de 31 de mayo de 2013 en el que la finca NUM005 se segrega y el resto de la matriz pasa a designarse como la finca núm. NUM000 de Vilalleons.

7.- Notas registrales de las fincas NUM000, NUM009, NUM010, NUM011 y NUM012 que corresponden a la total finca DIRECCION000 (antes finca registral matriz núm. NUM005)."

Considera que con la demanda debieron ser aportados todos los documentos, certificaciones, etc. conforme al art.265.1 LEC, si bien contra la admisión interpuso recurso de reposición y protesta contra su desestimación; la relevancia de tales documentos no se había puesto de manifiesto a raíz de las alegaciones de la demandada, sino que la conflictividad de la finca era objeto de discusión desde hace muchos años, siendo de ello conocedores los actores también a nivel judicial, en alusión al previo procedimiento de desahucio por falta de pago, donde la demandada alegó la nulidad del contrato, por corresponder la propiedad al Bisbat de Vic. Añade que el ejercicio probatorio relativo a la propiedad de la finca es algo que ha llevado a cabo cumplidamente la demandada.

2. Los apelados se oponen. Aducen que la demandada nunca impugnó el referido contrato de arrendamiento, ni en el procedimiento de desahucio formulado en su contra en el año 2017 ni en este procedimiento, y que tampoco presentó en ningún momento demanda solicitando la nulidad del contrato, ni consta tampoco que el Obispado de Vic interpusiera demanda de ningún tipo reclamando la propiedad de la finca de mis mandantes ni solicitando la devolución de las cantidades que decían habían sido pagadas a los actores erróneamente en concepto de alquileres. Consideran que la apelante pretende que se haga una abstracción respecto de las titularidades que obran inscritas en el Registro de la propiedad al sostener que la titularidad de la finca " DIRECCION001" es propiedad del Obispado de Vic en virtud de una información catastral que ni siquiera coincide con los datos de la finca objeto del procedimiento, abstracción que resulta improcedente, pues los datos registrales ofrecen la publicidad oficial de la situación jurídica de la finca que es hoy objeto de controversia. Añaden que la documental aportada fue admitida íntegramente en el acto de juicio al entender que serviría para discernir uno de los hechos controvertidos que se puso de manifiesto sobre la titularidad de la finca, y del tenor de la sentencia dictada así resulta.

3. En contra de lo que alega la apelante, es cierto que, en el anterior procedimiento de desahucio por falta de la renta seguido entre las partes, la demandada opuso la falta de titularidad por los actores de la finca objeto de arrendamiento, y así consta en el fundamento de derecho tercero de la sentencia firme recaída en fecha 2 de enero de 2018, en el Juicio Verbal 85/2017 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Vic. Pero también consta cómo se razona que "(...) los problemas sobre la titularidad de la finca referenciada y las posibles causas de invalidez o ineficacia del contrato deben sustanciarse por el procedimiento legalmente adecuado, no siendo el incidente de oposición esta clase de juicio, ni este proceso en sí mismo considerado, la vía adecuada para ello".

Pues bien, el lanzamiento tuvo lugar en fecha 6 de abril de 2018, y la demanda que ha dado origen a este procedimiento fue presentada el 24 de mayo de 2018. Y, ni desde que se afirma por la demandada que tuvo conocimiento en 2016 de la problemática relativa a la finca, ni después, la demandada ha ejercitado acción alguna encaminada a hacer valer judicialmente tales argumentos, que alega en la contestación a la demanda.

Así las cosas, los actores, quienes no venían obligados a reclamar rentas en forma acumulada con la demanda de desahucio por falta de pago, al ser una mera facultad prevista en el art.437.4 LEC ("4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes: (...) 3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho"), presentaron la demanda en reclamación de rentas, y aportaron los documentos conducentes a tal fin conforme al art.265.1 LEC, pues no eran ellos quienes tenían que hacer referencia a una legitimación meramente cuestionada por la demandada en el procedimiento anterior. Es a la vista de la contestación a la demanda, donde la demandada vuelve a aludir a la nulidad por vicio en el consentimiento y a cuestionar la titularidad del objeto de arrendamiento mediante la formulación de la falta de legitimación activa, aportando certificaciones catastrales, cuando los actores presentaron ya la más documental mencionada, conforme al art.265.3 LEC, que consideramos fue correctamente admitida en primera instancia.

4. El motivo es desestimado.

TERCERO.-Sobre la falta de legitimación activa. Error en la valoración de la prueba

1. La apelante considera que la prueba ha sido valorada erróneamente, pues, en la sentencia recurrida, se señala que, registralmente, tanto la capilla como el hostal de Puiglagulla son de titularidad privada de los actores, sucedidos procesalmente por Dña. Britany y D. Jordán, siendo estos últimos quienes pueden decidir quién sea el ermitaño, como determinó el Comte de Munter, cuando la finca objeto de arrendamiento no consta inscrita como titularidad de Dña. Britany y D. Jordán, sino sólo como un enclave dentro de la misma. En relación con la propiedad (no titularidad registral) de la finca, parte la apelante del tenor de la escritura pública de donación otorgada ante Notario el 19 de julio de 1709 por el Comte de Munter, que se relaciona con la nota informativa registral aportada con la demanda, relativa a la finca NUM000, denominada " DIRECCION001", en concreto, con la parte final de su descripción registral; de ello resulta claramente que la capilla y el terreno adyacente (en ocasiones denominado "Santuari") y la ermita (casa del ermitaño u hostal) pertenecen a la Parròquia de Vilalleons, perteneciente al Bisbat de Vic, pues el Comte de Munter hizo entrega de estos terrenos a la citada Parròquia. Aduce que, en la escritura de donación otorgada el 19 de julio de 1709 por el Comte de Munter, queda aún más clara la propiedad: "Per això l'egregi senyor don Ignacio, comte de Múnter, per la gran devoció que té per la Maria Santíssima de Puiglagulla, per sa senyoria i pels seus successors, dona i per títol de donació concedeix als dits rector i obrers de l'església parroquial de Santa Maria de Vilalleons, bisbat de Vic, i en dits noms administradors de l'esmentada capella de Nostra Senyora de Puiglagulla construïda en dita parròquia en les terres del DIRECCION001, a aquells que avui ho són i a aquells que ho seran en un futur, tot el terreny necessari, el qual avui ja està assenyalat i delimitat per fites, perquè es pugui fer a continuació una [nova] església i la casa i ermita en el lloc on ara hi ha la dita capella, conforme les obres que avui ja estan començades; i així mateix el terreny que serà necessari per fer l'hort de la casa, el qual hort s'haurà de fer sota la font que allà hi ha". Considera la apelante que queda claro que, desde 1709, la finca no pertenece a los propietarios del " DIRECCION001". Aduce, además, que no es acertado el razonamiento judicial de que, como no se aporta por la demandada un título jurídico que corresponda a otra finca registral, ello equivale a que, a nivel registral, la finca es de los actores, y que el hecho de que la escritura pública no fuese inscrita en el Registro de la Propiedad no equivale a que la capilla, la ermita/capilla y el terreno, y la casa del ermitaño u hostal sean del propietario del " DIRECCION001", por la inscripción registral es voluntaria, y por el Registro de la Propiedad no existía en 1709, aparte de que la Iglesia era propietaria de muchos inmuebles que no figuraban inscritos. Se muestra también disconforme con el hecho de que se señale en la sentencia recurrida que "el titular de la finca, en virtud de lo dispuesto en la nota registral, es quien tiene la potestad de nombrar al ermitaño, pues al mismo lo designaban el marqués propietario de la finca y sus sucesores",pues el derecho que tenía el Comte de Munter era un derecho personal de é y de sus sucesores, no un derecho real; era un derecho personal, nobiliario, que no se podía transmitir a los compradores de la finca, y, de estar vigente, correspondería al Sr. Wilson, actual Comte de Munter. Añade que, aunque valora positivamente que el Juzgado sea proactivo y acuda al Registro a fin de verificar segregaciones previas y de determinar si la finca está o no coordinada con el Catastro, se trata de una prueba que debería haber realizado la parte actora previamente a la demanda, teniendo así la demandada la oportunidad de conocer los documentos pertinentes, y que hay que tener en cuenta que la coordinación entre el Catastro y el Registro es todavía muy escasa actualmente.

Aduce también la demandada que existen certificaciones catastrales que acreditan la titularidad del Bisbat de Vic a nivel catastral, y la cédula de propiedad de 1958, y que algunos de los documentos aportados por la demandada no han sido valorados. Y pasa a valorar las pruebas testificales practicadas durante el juicio, considerando que la declaración del testigo Sr. Iker es la más imparcial, no la del Sr. Eugenio (firmante del contrato de arrendamiento de 2007 en nombre de la demandada), ni la del Sr. Ismael, abogado y viudo de la actora fallecida. Aduce, asimismo, la apelante que la juez "a quo" considera que, con base en la segregación de la finca de Puiglagulla (ermita/capilla y terreno, y casa del ermitaño u hostalhostal) de la finca registral " DIRECCION000", la finca es titularidad de los actores, lo cual niega; como resulta de la propia certificación registral, Puiglagulla no es de "La Sala", pues, aunque es un enclave dentro de la finca " DIRECCION000", no es de " DIRECCION000", en virtud de la donación "al Sr. Rector i obrers de Vilalleons". Concluye al apelante que no ha sido valorada la documental indicada, ni la testifical del citado testigo, y que de la testifical del Sr. Eugenio resultaba la coacción a que fue sometida la demandada de que, si no firmaba el contrato, les cortarían la carretera/camino, que, además, es un camino público vecinal, y que firmó por la pérdida de la inversión efectuada en el hostal.

3. La apelada se opone. Aduce que es adecuado el enfoque de la sentencia recurrida de decidir valorar, en primer lugar, qué terrenos fueron el objeto del arrendamiento, resultando que queda determinada cuál es la finca objeto del contrato de arrendamiento, que es la denominada " DIRECCION000" o " DIRECCION001", cuyos terrenos incluían la capilla y la casa del ermitaño (también llamada hostal), donde se desarrollaba la actividad de restauración. Se procede luego a transcribir la descripción literal de la finca " DIRECCION000" o " DIRECCION001", registral NUM000, que consta en el Registro de la Propiedad nº 3 de Vic, en la cual se observa qué localización y composición tiene la finca. A partir de las comprobaciones llevadas a cabo judicialmente, se pudo comprobar las segregaciones que habría sufrido la finca NUM000, concluyendo que dicha finca del término de Sant Julià de Vilatorta i Villaleons proviene del traslado de la finca NUM005 de Vilalleons (como acreditaron los actores con la prueba Más Documental B), finca inicial de la que resultaron las segregaciones que se indican en la sentencia, esto es, las registrales NUM009, NUM010, NUM011, NUM013, NUM014, NUM015, NUM016, NUM017 (como los actores acreditaron con la prueba Más Documental B), no constado referencia catastral de las mismas ni coordinación con el Catastro, como ya avanzaron los actores en su momento. Pasa también a valorar la prueba practicada durante el juicio, y pone de relieva que la demandada aporta una certificación catastral relativa al inmueble con referencia NUM006 (donde se observa " DIRECCION004"), sita en el polígono NUM007, parcela NUM008, por lo que, como se señala en la sentencia recurrida, no acredita que se corresponda con la finca objeto de autos, porque no existe coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro, y tampoco coincide la finca catastral con la de autos. Concluyen los apelados que la sentencia recurrida se fundamenta en la titularidad registral y la publicidad oficial de la situación jurídica del bien inmueble objeto de la controversia, a saber, consta acreditado que capilla y ermita se encuentran enclavadas en los terrenos objeto del arriendo, que dichas edificaciones no se ha segregado de la finca registral NUM000 denominada " DIRECCION000" o " DIRECCION001", que no queda probado que las certificaciones catastrales aportadas de contrario de 15/06/2006 y 6/07/2017 correspondan a la finca objeto de autos, pues no existe coordinación entre Registro y Catastro ni la referencia catastral del inmueble coincida con la finca registral NUM000, y que la juez "a quo" declara incluso que, a nivel registral, se confirma que la capilla y el hostal fueron objeto del contrato de arrendamiento junto a los terrenos que la rodeaban y de titularidad privada, siendo titulares registrales los actores.

3. Como bien se señala en la sentencia recurrida, procede partir del tenor del propio contrato de arrendamiento, el cual no ha sido objeto de acción de anulabilidad por vicio en la prestación del consentimiento por parte de la demandada. Cabe recordar que, así como la nulidad radical o absoluta puede ser esgrimida por el demandado como motivo de defensa, y da lugar a que siga el trámite previsto en el art.408.2 LEC ("Si el demandado adujere en su defensa hechos determinantes de la nulidad absoluta del negocio en que se funda la pretensión o pretensiones del actor y en la demanda se hubiere dado por supuesta la validez del negocio, el actor podrá pedir al Letrado de la Administración de Justicia contestar a la referida alegación de nulidad en el mismo plazo establecido para la contestación a la reconvención, y así lo dispondrá el Letrado de la Administración de Justicia mediante decreto"), no sucede lo mismo cuando se trata de nulidad relativa (anulabilidad), que sólo puede ser esgrimida por vía reconvencional, en caso de que proceda, o bien ejercitando dicha acción en procedimiento aparte.

No habiendo sido así, por más que la demandada alegase en la contestación que suscribió el contrato de arrendamiento objeto del procedimiento estando viciado su consentimiento, con base en que medió engaño por parte de quienes figuran como arrendadores (dolo/error), debe estarse al contrato suscrito el 1 de noviembre de 2007.

4. Por lo que aquí interesa, el contrato de arrendamiento es del siguiente tenor:

En dicho contrato, se exponen los motivos de su suscripción por parte de la demandada, esto es, los motivos de arrendar ciertos espacios exteriores que precisaba para el normal desarrollo del negocio de hostelería que realizaba en la antigua casa del ermitaño, espacios exteriores que consta que eran propiedad de los arrendadores, como propietarios de la finca " DIRECCION000" -o " DIRECCION001"-. En el pacto primero, se concreta que son objeto de arrendamiento, "els terrenys de la finca " DIRECCION000" (...) que envolten la capella i l'hostal de Puiglagulla", es decir, los terrenos que rodean a tales construcciones.

De hecho, ya en la sentencia firme de desahucio por falta de pago -no apelada por ninguna de las partes-, se señaló: "(...) en particular, el arriendo se suscribió sobre el terreno de la finca " DIRECCION000" y no sobre la capilla y el hostal que envuelve dicho terreno. De este modo, la pretensión de la parte demandada carece de sustento probatorio alguno por cuanto la acción que se ejercita en este proceso está encaminada a obtener el desahucio de la finca mentada y no de los otros bienes que físicamente se encuentran dentro de su perímetro. El propio contrato dispone que el arrendamiento de la finca " DIRECCION000" se suscribe con el fin de facilitar el desarrollo del negocio de restauración que la parte demandada lleva a cabo sobre la capilla y el hostal que envuelven dichos terrenos".

Por otra parte, también se hace constar expresamente en el contrato que la capilla y la casa del ermitaño fueron objeto de donación con pacto reversional a la Parròquia de Vilalleons, lo cual viene a concordar, en efecto, con el tenor de la descripción registral de la finca registral nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 3 de Vic, denominada " DIRECCION001", en su parte final, donde consta lo siguiente:

5. Consideramos que, en este procedimiento, debe estarse a lo que fue objeto de contrato de arrendamiento entre las partes, esto es, "els terrenys de la finca " DIRECCION000" (...) que envolten la capella i l'hostal de Puiglagulla",sin entrar en consideraciones de a quién pertenecen la capilla y el hostal y acerca de quién puede nombrar ermitaño, en contra de lo señalado en la sentencia recurrida, donde se señala que tales enclaves "fueron objeto del contrato de arrendamiento en 2007 junto con los terrenos que las rodeaban",y que "son de titularidad privada, siendo los titulares registrales los Sra. Jordán y Britany, pudiendo decidir a su ermitaño tal y como determinó el conde de DIRECCION003".

A los efectos de este procedimiento, únicamente procede determinar si los terrenos que rodean la capilla y el hostal, que en el contrato de arrendamiento consta para qué se arrendaron, pertenecen o no a la finca " DIRECCION000" o DIRECCION001", propiedad de los actores.

6. Al respecto, consideramos que la prueba documental aportada por los actores como Más Documental B avala la tesis que tales terrenos son de su pertenencia y que, por tanto, podían ser objeto de arrendamiento, como de hecho lo fueron, con independencia de la concreta situación jurídica de arrendamiento que pudieran tener la capilla y el hostal, pues no han sido aportados por la demandada datos sobre ese particular. La demandada se ha limitado a alegar en la contestación que el objeto del arrendamiento concertado con los actores en 2007 era propiedad del Bisbat de Vic, que se enteró de ello después de su suscripción, ya en 2016, cuando se le facilitaron datos que acreditaban dicha titularidad, habiendo estado hasta entonces en la creencia de que los propietarios eran los actores, por lo que les siguió pagando la renta mientras persistió el engaño, habiendo llegado a pagar indebidamente unos 40.000 euros, los cuales tendrían que ser retornados por los actores en su momento; añadió que, como tiene un contrato de arrendamiento con el Bisbat de Vic, que le arrendó toda su propiedad, satisfizo sólo las rentas que correspondían a ese contrato, no las reclamadas en este procedimiento. Pero la demandada no ha aportado contrato alguno de arrendamiento escrito concertado con el Bisbat de Vic, y, en caso de ser verbal, no consta cuáles serían sus cláusulas, ni tampoco siquiera que la demandada haya satisfecho renta alguna al que, según su tesis, sería el verdadero arrendador, a quien, por lo demás, no se ha solicitado información alguna al respecto a instancia de la demandada. Se propuso por la demandada la testifical del Sr. Vasco, pero falleció durante el procedimiento, y, precisamente, según resulta de un contrato aportado por la demandada, dicho testigo habría suscrito un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda con un nuevo arrendatario, como "prebere", en nombre y representación de la PARRÒQUIA DE SANTA MARIA DE VILALLEONS, DEL BISBAT DE VIC, en cuya parte expositiva se contempla que es propietaria de la finca conocida como "Santuari de la Mare de Déu de Puig-l'agulla", situada en el término de Sant Julià de Vilatorta, y que comprende "l'esglesia del Santuari, la casa del Santuari i terreny. Els edificis estan identificats, cadastralment, amb aquesta referencia NUM018 i el terreny amb la següent NUM019". Pero dicho contrato data de fecha 7 de enero de 2021, por lo que lo que pueda contener al respecto no ha de tener incidencia en este procedimiento, donde la prueba aportada por las partes se encamina a acreditar a quién pertenecen los terrenos que rodean la capilla y el hostal, terrenos que son el objeto del arrendamiento de 2007, suscrito por ambas partes.

7. A tal efecto, la prueba documental aportada por los actores ha de prevalecer sobre la aportada por la demandada.

En este sentido, de la citada documental resulta que, según nota registral del Registro de la Propiedad nº 3 de Vic, la finca NUM000 comprende esos terrenos, y que sólo quedan afectados por la donación con pacto de reversión efectuada en 1699 por el Comte de Munter, elevada a público en 1709, la capilla y una ermita de planta baja y dos pisos. Resulta también que, ya a partir de la escritura pública de compraventa de 14 de diciembre de 1973 aportada por los actores, que los anteriores propietarios de la finca " DIRECCION005" lo eran de la finca descrita, dentro de cuyos límites existía una capilla y una ermita de planta baja y dos pisos, con expresa referencia a la donación con pacto de reversión, y que dicha finca era la finca registral número NUM005 de Vilalleons. Resulta, asimismo, por las diversas escrituras públicas aportadas por los actores, que se produjeron diversas segregaciones, que dieron lugar a nuevas fincas, a las cuales, además, hicieron expresa referencia los sucesores procesales de los actores al dirigirse al Catastro en fecha 23 de marzo de 2021 para poner de relieve las discrepancias entre los datos catastrales y los registrales de algunas de las fincas adquiridas por herencia; aludieron entonces a que las segregaciones de la finca NUM005 de Vilalleons que dieron lugar a las nuevas fincas NUM009, NUM010, NUM011 y NUM012 de Sant Julià de Vilatorta fueron compradas de nuevo por los propietarios de " DIRECCION000", por lo que, en consecuencia, dicha finca está integrada por las registrales NUM000, NUM020, NUM021, NUM022 y NUM012, que se corresponden con las parcelas que pasaron a enumerar por referencia catastral, haciendo constar en su escrito que, como ya manifestaron en anterior escrito presentado el 5 de febrero de 2020, "en la parcel.la registral NUM019 hi consten tres sub-parcel.les, les dues primeres corresponents a l'ermita de la Mare de Déu de Puiglagulla i a la casa d'ermità i una tercera corresponent a terrenys adjacents a aquestes edificacions". Además, han sido aportadas certificaciones registrales de las fincas producto de tales segregaciones, así como un plano topográfico.

Frente a ello, la demandada ha aportado diversas certificaciones catastrales, una de ellas la relativa a la parcela NUM008 del Polígono NUM007, sita en Sant Julià de Vilatorta, con referencia catastral NUM019, que, según el archivo histórico de la Gerencia Regional, en 1958 figuraba como de titularidad del Curato de Vilalleons, lo cual viene a concordar con la información recabada del Catastro durante el procedimiento acerca de dicha parcela NUM008. Pero, como se señala en la sentencia recurrida y ponen de relieve los apelados, no se acredita que se corresponda con la finca objeto de autos, porque no existe coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro, y tampoco coincide la finca catastral con la de autos.

8. Lo anterior deriva, directamente, de la documental aportada, debidamente interpretada por el testigo Sr. Ismael, y cuyas manifestaciones constan con detalle en la sentencia recurrida, las cuales damos aquí por reproducidas. Según resulta de los escritos de discrepancias presentados ante el Catastro y de las informaciones registrales aportadas, dicho testigo ha sido la persona que, en calidad de abogado y viudo de la actora, ha llevado a cabo las gestiones relacionadas con el asunto, y, en todo caso, no fue objeto de tacha por la demandada. Para ello, pues, no era preciso que la juez "a quo" se personase en el Registro de la Propiedad a fin de comprobar la coordinación de las fincas registrales con el Catastro. Es más, conviene recordar que, en el proceso civil, rige el principio dispositivo, en cuya virtud deben ser las partes quienes aporten las pruebas al proceso, tal y como contempla el punto VI de la Exposición de Motivos de la LEC 2000:

"La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil sigue inspirándose en el principio de justicia rogada o principio dispositivo, del que se extraen todas sus razonables consecuencias, con la vista puesta, no sólo en que, como regla, los procesos civiles persiguen la tutela de derechos e intereses legítimos de determinados sujetos jurídicos, a los que corresponde la iniciativa procesal y la configuración del objeto del proceso, sino en que las cargas procesales atribuidas a estos sujetos y su lógica diligencia para obtener la tutela judicial que piden, pueden y deben configurar razonablemente el trabajo del órgano jurisdiccional, en beneficio de todos.

De ordinario, el proceso civil responde a la iniciativa de quien considera necesaria una tutela judicial en función de sus derechos e intereses legítimos. Según el principio procesal citado, no se entiende razonable que al órgano jurisdiccional le incumba investigar y comprobar la veracidad de los hechos alegados como configuradores de un caso que pretendidamente requiere una respuesta de tutela conforme a Derecho. Tampoco se grava al tribunal con el deber y la responsabilidad de decidir qué tutela, de entre todas las posibles, puede ser la que corresponde al caso. Es a quien cree necesitar tutela a quien se atribuyen las cargas de pedirla, determinarla con suficiente precisión, alegar y probar los hechos y aducir los fundamentos jurídicos correspondientes a las pretensiones de aquella tutela. Justamente para afrontar esas cargas sin indefensión y con las debidas garantías, se impone a las partes, excepto en casos de singular simplicidad, estar asistidas de abogado (...)".

9. En este caso concreto, consideramos que debía ser la parte demandada, quien sostiene que el objeto del procedimiento no pertenece a los arrendadores, quien aquilatase dicha prueba, y no lo ha hecho, recurriendo, prácticamente en su totalidad, a certificaciones catastrales, cuando, como bien se señala en la sentencia recurrida, con cita de la jurisprudencia, " los datos catastrales no sientan ninguna presunción de posesión dominical en favor de quien en él aparece propietario y si las certificaciones catastrales no prueban la propiedad, no pasan de ser meros indicios que necesitan conjugarse con otros medios probatorios. No ha de olvidarse que la titularidad catastral no implica el reconocimiento público de un derecho, ya que el catastro no da fe de los derechos que recaigan sobre la finca ni, por tanto, acredita su titularidad dominical (...) Dicha doctrina es reiterada en múltiples sentencias posteriores como las de 26 de mayo de 2000 o de 2 de diciembre de1998 según las cuales "el Catastro afecta sólo a datos físicos (descripción, linderos, contenido, etc.) nada más, no sienta ninguna presunción de posesión dominical en favor de quien en él aparece propietario. Si las certificaciones catastrales no prueban la propiedad, no pasan de ser meros indicios que necesitan conjugarse con otros medios probatorios ( SSTS de 16 de noviembre de 1988 y 2 de marzo de 1996 ), con más razón no pueden ser tampoco por sí mismas pruebas de una posesión a título de dueño".

10. En cuanto a las declaraciones de los otros dos testigos, la apelante se apoya, sobre todo, en la declaración del testigo Sr. Iker, quien, en efecto, manifestó haber sido arrendatario de del Santuari de Puiglagulla durante unos veinte años, desde aproximadamente 1985/1987, que la arrendó al ya fallecido Sr. Vasco, rector de la Parróquia de Santa Maria de Vilalleons -el testigo fallecido durante el procedimiento-, con quien tenía los tratos, englobando la casa y su entorno; que nunca tuvo tratos con los propietarios de " DIRECCION000", quienes nunca le pusieron objeción al hecho de que estuviese allí, y que, incluso, le propusieron -el Sr. Inti (actor)- como ermitaño, porque el arrendatario que tenían se jubilaba; que él era el arrendatario en un contrato en que el arrendador era el Bisbat de Vic, y que los anteriores arrendatarios también tenían tratos con el capellán en relación a la finca. Pero lo cierto es que, el testigo manifestó también que que había sido "masover" de " DIRECCION000", y que el agua se la proporcionó el Sr. Inti, no consta en autos el contenido de ese contrato de arrendamiento que pudiera tener el testigo, ni se ha recabado durante el procedimiento información alguna al respecto del Bisbat de Vic. Únicamente, ha sido aportado un contrato de arrendamiento de 2021, que, como se ha expuesto, no ha de tener incidencia en este procedimiento.

En cuanto al testigo Sr. Eugenio, firmante del contrato de arrendamiento objeto del procedimiento en nombre de la demandada, dijo que ocupaba como arrendataria la finca Puiglagulla desde 2006, en virtud de un contrato hecho con el Bisbat de Vic, teniendo tratos con el Mossèn Vasco; el contrato englobaba la explotación del restaurante y la terraza, así como la limpieza de la iglesia, y era a condición de que alguien viviese allí; hizo un contrato con los actores en 2007, quedando que le arrendaban unos terrenos, porque fueron como amenazantes de que les cerrarían la carretera si no les pagaban un tanto cada mes, a modo de peaje, para poder acceder con el coche hasta el restaurante; no había visto nunca el plano exhibido; dijo que estuvo un año y medio, hasta mediados de 2008, cuando dejó de ser administrador de la demandada. Pero lo cierto es que reconoció que no denunció esas amenazas, porque dijo que era mejor firmar y pagar, al haber invertido bastante dinero; además, tras decir que tenía arrendamiento para explotar el negocio, y que pagaba el alquiler al Bisbat de Vic por la firma de un contrato para explotar el restaurante (la edificación) y la terraza, reconoció también que no vio escritura alguna de la que resultase que el Bisbat de Vic fuera propietaria de los terrenos de " DIRECCION000", y que no sabía, ni sabe, si era o no del Bisbat de Vic.

11. En consecuencia, sin entrar aquí en cuestiones más extensas de propiedad que, en su caso, puedan ser objeto de discusión entre los actores y el Bisbat de Vic, a los efectos de este procedimiento en reclamación de rentas no pagadas, queda debidamente acreditado que, por lo que respecta al concreto objeto del contrato de arrendamiento de 1 de noviembre de 2007 (los terrenos pertenecientes a la finca " DIRECCION000" que "envolten la capella i l'hostal de Puiglagulla"),la demandada no ha abonado a los arrendadores las cantidades reclamadas en la demanda, por el total importe de 8.846,22 euros, desde julio de 2016 hasta la fecha del lanzamiento, en abril de 2018.

CUARTO.-Sobre la imposición de costas

1. Aduce la apelante que serían apreciables en este caso dudas de hecho y de derecho, con base en las alegaciones que ella vierte, al haber quedado acreditadas con las pruebas que propuso, siendo indicios que permitían a la demandada, razonable y lógicamente, entender y tener por acreditada la propiedad por parte de la Parròquia de Santa Maria de Vilalleons de la finca de Puiglagulla (ermita/capella i terrenys adjacents i casa de l'ermità o hostal). Añade que no es apreciable temeridad o mala fe por su parte.

2. Los apelados se oponen. Parten de hacer alusión a que, en la sentencia de desahucio, se señaló que la parte demandada no había impugnado el contrato de arrendamiento ni había cuestionado el carácter de arrendadores de los actores, advirtiéndose que éstos no habían dejado de ser propietarios de la finca y que, al recaer dicho arrendamiento sobre la finca " DIRECCION000" y acreditada la deuda, era procedente la estimación del desahucio por falta de pago. Aducen que la demandada no recurrió en apelación dicha sentencia, quedando firme y definitiva la resolución al respecto, lo que evidencia la asunción por la demandada de las consecuencias derivadas de la acción interpuesta en su contra, sin ser posible que en procedimiento posterior se cuestione la titularidad de una finca cuyo derecho quedó definitivamente acreditado.

3. En atención a lo razonado en la presente resolución, se considera procedente mantener la condena en costas a la demandada impuesta en la sentencia recurrida en virtud del criterio del vencimiento objetivo ex art.394.1 LEC ("En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares"), sin apreciar dudas de hecho o de derecho. Además, la temeridad o mala fe no son criterios a tener en cuenta en caso de estimación total de una demanda, estando sólo prevista la temeridad -no la mala fe- en los supuestos de estimación parcial de la demanda, conforme al art.394.2 LEC ("Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad").

4. En definitiva, procede la desestimación del recurso de apelación.

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso de apelación, procede imponer a la apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación