Sentencia Civil 737/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 659/2023 de 24 de octubre del 2024

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

I.-)El Procurador D. José Manuel Luque Toro, en representación de Dª. Justa, presentó demanda de juicio ordinario contra la entidad BARCELONA BEST SERVICES, S.L., ejercitando la acción de reclamación de cantidad. Se relata que las partes firmaron un contrato en fecha 15 de enero de 2016, que tenía por objeto la cesión o delegación de la gestión de la vivienda sita en Ronda DIRECCION000 de Barcelona, destinado a alquiler para uso turístico. La demandante es propietaria de la vivienda y suscribió el contrato como arrendadora. La entidad BARCELONA BEST SERVICES, S.L. firmó como arrendataria. En virtud de ese acuerdo, la demandada debía abonar a la actora una renta de 2.300 euros mensuales, más IVA, y a su vez quedaba facultada para subarrendar la vivienda para uso turístico, al precio que estimara conveniente. Se pactó que el contrato tendría una duración de un año, susceptible de prórroga. En el contrato se especificaba que la arrendataria aceptaba el estado del inmueble.

Se relata que el contrato se rescindió en fecha 6 de agosto de 2020. La demandada devolvió la vivienda en un estado muy deficiente. Se levantó acta notarial en fecha 14 de agosto de 2020. Según la pericial practicada a instancia de esta parte, la vivienda tenía desperfectos que pueden valorarse en 25.765,01 euros. La vivienda había sido reformada justo antes de la celebración del contrato, y la arrendataria se obligó a devolverla en el mismo estado.

Además, se señala que en el momento de rescindir el contrato había rentas pendientes de pago, correspondientes a distintos meses del año 2020, por una cuantía total de 6.887,03 euros.

El levantamiento de actas notariales ha supuesto un desembolso para esta parte de 348,51 euros.

De la totalidad de las cantidades imputables a la parte demandada (daños, más rentas pendientes, más gastos de actas notariales), cabe descontar 4.600 euros, depositados en su momento por la demandada como fianza y garantía.

Tras exponer los fundamentos de derecho considerados pertinentes, se interesaba sentencia por la cual se condenase a la demandada a abonar a la actora la suma de 28.400,55 euros, más intereses, y con imposición de costas a la parte demandada.

II.-)La Procuradora Dª. Rosalía Otero Carrillo, en representación de BARCELONA BEST SERVICES, S.L., presentó escrito de contestación a la demanda. En primer lugar, se rechaza la existencia de daños en la vivienda, en el momento en que fue devuelta a la propiedad. A lo sumo, la vivienda presentaba el desgaste propio del paso del tiempo. El perito de la parte demandante se limitó a dar por válido el presupuesto aportado por la actora. Las cantidades que se reclaman no obedecen a los desperfectos realmente existentes en la vivienda. La vivienda se ha continuado arrendando, sin que la actora haya hecho las reparaciones que se indican en el informe. El perito de la parte demandante no ha aplicado ninguna depreciación por antigüedad. Se rechaza la aplicación del IVA. Se niega que se adeude ninguna cantidad en concepto de rentas, ya que en el año 2020, y con motivo de la pandemia del Covid-19, las partes pactaron una reducción de la renta. También se muestra oposición a la reclamación por gastos notariales.

Así, se solicitaba sentencia desestimatoria de la demanda, con imposición de costas a la actora.

Además, en el mismo escrito, se presenta reconvención contra la inicialmente actora. Se adeudan a esta parte 183 euros, por suministros abonados y que deben ser reembolsados. Además, se ha de devolver la cantidad de 4.600 euros que en su momento esta parte entregó como fianza. Además, en la vivienda había aún enseres, mobiliario y equipos de aire acondicionado propiedad de esta parte.

En consecuencia, se solicita sentencia condenando a la demandada reconvenida a pagar a esta parte las siguientes sumas: 1.-) 183 euros por suministros adeudados. 2.-) 4.600 euros de fianza. 3.-) Se reintegre a esta parte el mobiliario de su propiedad, incluyendo la partida de aire acondicionado. Todo ello más intereses y costas.

III.-)La representación de Dª. Justa presentó escrito de contestación a la reconvención. Se destaca que la relación contractual entre las partes no era un arrendamiento normal, para que la demandada disfrutase del uso de la finca. En realidad, se trataba de la cesión de una vivienda para que BARCELONA BEST SERVICES, S.L. la explotara dentro de su negocio. Esta parte se ratifica en la existencia de daños en la vivienda. En el momento de rescindir el contrato, las partes convinieron que la propiedad revisaría el inmueble para detectar los posibles desperfectos. La vivienda no se restituyó en el estado en que había sido entregada. Esta parte se ratifica en que la demandada adeudaba rentas correspondientes al año 2020. No hubo ningún pacto de rebaja de rentas. Las actas notariales y el informe pericial son reflejo claro de la situación en que se encontraba el inmueble. No procede restituir la fianza a la arrendataria, ya que existen daños en la vivienda cuyo valor excede de ese importe. En cuanto a la petición de devolución de bienes y mobiliario, se muestra oposición a la reclamación. Algunos de esos muebles son sustitución de otros que sí se encontraban en la vivienda. Y, en todo caso, en el documento de resolución se indicaba que la arrendataria ya había retirado todos sus enseres.

Así, se solicitaba sentencia desestimatoria de la reconvención, con imposición de costas a la actora reconviniente.

IV.-)La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda presentada, y también estimó parcialmente la demanda reconvencional. En cuanto a la demanda, el juez de instancia entendió que la arrendataria había asumido el estado del inmueble, y se había obligado a restituirlo en las mismas condiciones en que lo había recibido. Tras el análisis de cada una de las partidas reclamadas, se estimó que el conjunto de los daños existentes en la fecha de rescisión del contrato era de 15.755,59 euros. Además, se apreció que la demandada adeudaba las cantidades que se reclaman en concepto de rentas de 2020, concretamente 6.887,03 euros. Se rechazó la pretensión de que se indemnizase a la demandante por el valor de las actas notariales. A esas cantidades deberá descontarse el importe de la fianza, tal y como la propia actora admite en su demanda. En cuanto a la demanda reconvencional, se estima la reclamación de 183 euros, por gastos de suministro pendientes de reembolso. No procede la devolución de la fianza de 4.600 euros, ya que en el momento de rescisión del contrato había daños por valor superior a esa cuantía, y ya se han descontado de la pretensión de la actora. Se rechazó la reclamación de restitución de bienes y mobiliario.

Con todo ello, se estimó parcialmente la demanda, condenando a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 18.042,62 euros. Y, a su vez, se estimó parcialmente la demanda reconvencional, condenando a la parte demanda reconvenida a abonar a la actora reconviniente la suma de 183,00 euros. En ambos casos, con el correspondiente devengo de intereses, y con posibilidad de compensar las sumas. Y debiendo abonar cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, tanto en lo relativo a la demanda inicial, como las derivadas de la demanda reconvencional.

V.-)La representación de BARCELONA BEST SERVICES, S.L. se alza contra aquella resolución, alegando error en la valoración de la prueba. La sentencia de instancia fija una indemnización en función de un presupuesto que no ha sido ratificado en el juicio. No se han aportado facturas de reparación de ninguno de los desperfectos. Se rechaza que quepa aplicar IVA a las cantidades objeto de indemnización. El importe que se reclama por pintura es excesivo para un piso de apenas 55 metros cuadrados, máxime cuando la propia actora indicó durante su declaración que fue ella misma y su exesposo quienes pintaron la vivienda. Se debería haber aplicado una depreciación por uso. El hecho de que los bienes y enseres estuviesen nuevos en el momento del contrato no significa que la arrendataria tuviese obligación de restituir todo a estado nuevo. Se impugnan los valores contenidos en el dictamen pericial. Tampoco consta que la reclamación se base en valores de mercado. Se señala que no procede indemnizar por cada una de las partidas que comporta la indemnización contemplada en sentencia. Muchos de esos elementos presentarían únicamente un desgaste. El material previamente existente era de mala calidad. No existen facturas de compra, y no se sabe la antigüedad de los elementos. Procede desestimar la partida o, si acaso, aplicar una reducción. Se muestra oposición a que la cláusula nº 7 del contrato, sobre obligación de la arrendataria de asistencia y mantenimiento, se interprete en la forma que se indica en la sentencia. En realidad, esta parte ha cumplido esa obligación. La parte demandante no permitió a esta parte reparar los daños con sus propios servicios de asistencia y reparación. Esta parte no ha podido conocer la existencia de posibles daños hasta pasados 49 días de la rescisión del contrato. La demandante impidió que esta parte accediese al inmueble y realizase su propio dictamen pericial. La interpretación que la demandante hace del contrato es contraria a la buena fe y a la Ley. Se alega error en la valoración de la prueba en lo relativo a la reclamación de mobiliario, incluyendo aire acondicionado. La demandante llegó a reconocer el derecho de esta parte a retirar esos enseres de la vivienda. No hubo pacto alguno al respecto entre las partes. En cuanto a las rentas supuestamente adeudadas, se alega la existencia de actos propios, la arrendadora admitió en conversaciones entre las partes que la renta de los meses de 2020, coincidentes con la pandemia del Covid, se redujesen al 50%. En todo caso, la cantidad que procedería abonar por esa partida sería de 1.024,43 euros. Además, existe un error en la suma de las partidas, por una cuantía de 276 euros de desviación.

En consecuencia, se solicitaba Sentencia revocatoria de la resolución recurrida, y en su lugar se dictase Sentencia desestimando las pretensiones formuladas por la parte demandante, declarando que esta parte no tiene obligación de pagar cantidad alguna en concepto de indemnización de daños y por impago de rentas, con expresa imposición de costas.

Subsidiariamente, se solicitaba sentencia estimatoria de este recurso, reduciendo la cuantía indemnizatoria reclamada en base a los siguientes pronunciamientos:

I.-Estimar el recurso declarando que desestima la indemnización de la partida de suministro, colocación del césped artificial por el importe de 2.940€. Se solicita de forma subsidiaria que se declare una reducción del 80% de la indemnización solicitada en esta partida (588€).

II.-Estimar el recurso revocando el pronunciamiento de primera instancia que estima el importe de 518€ por arrancar césped en mal estado, carga a conteiner y posterior retirado al vertedero autorizado. Subsidiariamente, se declare la reducción de la indemnización en un 80% (103€).

III.-Estimar el recurso declarando que desestima la indemnización de 3.429,27€, correspondientes a las partidas contenidas en el capítulo 4.1 (1.546,67€), 4.2 (1.044,73€), 4.3 (226€), 4.4 (160,11€) y 4.5 (451,74€) relativas a sanear y pintar las paredes. Con carácter subsidiario, corresponde una indemnización de 165,77€. En el improbable caso de no considerar dicha indemnización con carácter subsidiario, se tendría que estimar una reducción de un 50% por los motivos alegados (1.714,63€).

IV.-Estimar el recurso revocando el pronunciamiento de primera instancia y declarar la desestimación del importe de 390€ correspondiente a la reparación ventana doble hoja en torreón, con forma arqueada. Con carácter subsidiario, declarar la reducción al considerar dicha partida excesiva para reparar una "aparente" rallada de un marco.

V.-Estimar el recurso declarando procedente la desestimación de la indemnización de 108€ correspondiente al suministro y colocación escupidor de madera en la puerta salida terraza.

VI.-Estimar el recurso revocando el pronunciamiento de primera instancia que estima la indemnización por el pintado al esmalte blanco y armarios 661,50€ y el suministro, sustitución puerta de armario empotrado dormitorio principal 290€. Subsidiariamente al considerar duplicidad de partidas, se tendría que proceder a estimar la eliminación de la indemnización de suministro y sustitución puerta de armario por duplicidad. Con carácter subsidiario reducir dicha indemnización por considerarla excesiva.

VII.-Declarar la desestimación íntegramente de la indemnización por el saneamiento y pintada de paredes terraza, el importe de 489,51€. Subsidiariamente, se tendría que estimar una minoración del 50% (244,75€).

VIII.-Estimar el recurso declarando la desestimación de la indemnización de 2.284€ reparación del suelo tarima parqué y rodapiés. Con carácter subsidiario habrá que tener presente la depreciación por el paso del tiempo. Subsidiariamente se declare la reducción de la indemnización en un 80%.

IX.-Declarar la desestimación íntegramente de la indemnización por la restauración de la bañera con daños esmaltado por golpe varios 330€ y reparar barra camarera 583,31€. Con carácter subsidiario, se solicita una reducción de un tercio del valor de la restauración de la bañera.

X.-Declarar la desestimación íntegramente de la indemnización por suministro e instalación campana extractora Teka Mod. DH2 60 cm inox. 360€. Con carácter subsidiario reducción del 50% el valor a nuevo.

XI.-Declarar la desestimación de la indemnización por dicha partida suministro sofá moons naranja modelo. Teti Batovo C/44, 1.450€. Subsidiariamente aplicar un porcentaje de depreciación, reducción del 50% el valor a nuevo propuesto por la empresa de reformas.

XII.-Declarar la desestimación íntegramente de la indemnización por suministro e instalación placa de cocción vitroceramica 462€. Con carácter subsidiario, declare una minoración de un tercio.

XIII.-Estimar el recurso declarando que se reintegre a esta parte el mobiliario y enseres de su propiedad.

XIV.-Estimar el recurso declarando la restitución a esta parte del aire acondicionado de su propiedad o al abono de la factura del doc. 18 de la contestación a la demanda, por un importe de 847€.

XV.-Estimar el recurso revocando el pronunciamiento de primera instancia que estima el impago del 100% de las rentas del alquiler por un importe de 6.887,03€. Por ello, se solicita se desestime dicha partida. Subsidiariamente se estime la reducción de las cantidades reclamadas, condenando a esta parte al pago de 1.024,43€.

XVI.-Estimar el recurso desestimando los 4.471,51€ correspondientes al 21% IVA. La adversa reclama 21.293,40€ más el IVA de acuerdo al informe pericial y presupuesto.

XVII.-Estimar el recurso declarando el error del juzgado de primera instancia al realizar el sumatorio de las partidas estimadas. La sentencia apelada estima una indemnización de 15.755,59€ y la realidad son 15.479,59€ de indemnización. Por ello, se solicita la restitución o compensación si se estima alguna partida de 276€.

XVIII.-Estimar el recurso declarando la falta de valor probatorio del presupuesto nº NUM000 de la empresa Cereme Reformes S.L.

XIX.-Estimar el recurso declarando la restitución de la fianza de 4.600€ que tiene en su posesión la parte actora. Subsidiariamente, en el caso de considerar la existencia de daños o impago de rentas se proceda a la compensación.

VI.-)La representación de Dª. Justa no hizo manifestación alguna en el plazo concedido para ello.

SEGUNDO.- Acción ejercitada

Ejercita la parte actora una acción de reclamación de cantidad por los perjuicios apreciados en la vivienda sita en Barcelona, Ronda DIRECCION000. La actora, Dª. Justa, arrendó dicho inmueble a la entidad BARCELONA BEST SERVICES, S.L., por contrato de 15 de enero de 2016 (doc. nº 1 de los acompañados a la demanda). Se pactó un periodo de duración de un año, susceptible de prórrogas. El contrato se resolvió en fecha 6 de agosto de 2020, mediante un documento de entrega de llaves por el arrendatario, que fue suscrito por ambas partes (doc. nº 2 de los acompañados a la demanda).

Se reclama por la parte actora una cantidad como indemnización por los desperfectos existentes en la finca, y que fueron apreciados por el arrendador una vez recibida la posesión, equivalente al precio de los trabajos necesarios para reponer el inmueble al estado anterior a la fecha del contrato.

La acción se fundamenta en la obligación del arrendatario de devolver la cosa arrendada. Más allá de los propios términos literales del contrato, son de aplicación los arts. 1561 y siguientes del Código Civil (en adelante, CC) . Así, el art. 1561 CC dispone: "El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable".El art. 1562 CC establece: "A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario".El art. 1563 CC indica: "El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya".El art. 1564 CC, finalmente, dice: "El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa".

Además, en la demanda inicial se reclamaba una cantidad por el importe de las rentas que estaban pendientes de pago en el momento de la resolución del contrato, y que correspondían a diversas mensualidades de 2020.

Y, finalmente, en la demanda se reclamaba también el coste asumido por la demandante por el otorgamiento de actas notariales para dejar constancia de los desperfectos existentes.

La cantidad que se reclama, no obstante, se ha cuantificado tras aplicar una deducción de 4.600 euros, por la fianza que fue depositada por el arrendatario en el momento de suscribir el contrato.

Por su parte, la arrendataria BARCELONA BEST SERVICES, S.L. ejercitó una acción reconvencional, por reclamación de cantidad, dirigida al reembolso de una cantidad de 183,00 euros, que se habían pagado en concepto de suministros, y la devolución de la cantidad mencionada de 4.600 euros, desembolsada en concepto de fianza, con motivo del mismo contrato de arrendamiento. Y, además, se solicitaba la condena a la propietaria a devolver determinados muebles, enseres y equipos propiedad de la demandada que habían quedado en la vivienda, o subsidiariamente la reclamación de cantidad correspondiente en la indemnización de daños por el valor equivalente a los mismos.

Eso sí, en este caso el contrato existente entre las partes tiene la particularidad de que no tenía por objeto la cesión del uso de la vivienda para que la arrendataria pudiese usarla y disfrutarla, sino que en realidad se cedía la gestión o delegación de ese inmueble, a fin de ser explotado como arrendamiento turístico. Así, la demandada quedaba facultada para subarrendar la vivienda a terceros (turistas), percibiendo las rentas que considerase pertinentes, en su propio beneficio.

Frente a la sentencia de instancia, que estima parcialmente la demanda inicial y también estima parcialmente la reconvención, se alza la demandada y actora reconviniente, impugnando las valoraciones hechas por el juez de instancia respecto de los distintos conceptos que integrarían la liquidación entre las partes.

TERCERO.- Consideraciones generales sobre la atribución de responsabilidad en este litigio

La parte demandada recurre en apelación la sentencia dictada en primera instancia, y plantea ante todo la improcedencia de la declaración de responsabilidad por daños en el inmueble arrendado. En el escrito de interposición de recurso se señala que la vivienda se encontraba en perfecto estado en el momento en que fue reintegrada a la propiedad, más allá del lógico desgaste que se derivaría del uso, respecto del cual no cabría hacer responsable a esa parte.

Ciertamente, como destaca el juez a quo,en este caso el contrato entre las partes no era un arrendamiento al uso, ni de vivienda ni para uso distinto de vivienda. La parte arrendataria no suscribió el contrato de 15 de enero de 2016 con la intención de usar el inmueble para sí misma, sino con la intención de explotarlo como vivienda de uso turístico, subarrendando la misma a terceros, por los importes que considerase conveniente. Estaba claro que se trataba de un arrendamiento concebido, esencialmente, para subarrendar.

Con ello, en esta relación la arrendadora era una persona particular, que arrendaba una vivienda de su propiedad a cambio de una renta fija, mientras que la arrendataria era una empresa especializada en el sector turístico, que firmaba este contrato para integrar el inmueble en el marco de su propia actividad empresarial, y obtener a su vez un lucro.

Para este tribunal, esta circunstancia ha de ser muy relevante a los efectos de aplicar las normas sobre interpretación de los contratos contenidas en los arts. 1281 y ss. CC, en un modo semejante a como ya realiza el juez a quoen la sentencia apelada.

En ese sentido, cabe destacar el párrafo segundo de la Estipulación Segunda del contrato, que preveía lo siguiente: "El Gestor conoce y acepta el estado físico del inmueble y de los muebles y enseres inventariados, todos ellos nuevos y en perfecto estado de mantenimiento".

Asimismo, en la Estipulación Sexta, que lleva por título "Fianza",se incluía un apartado segundo, que decía: "2.- La fianza será devuelta al Gestor al término del Contrato, una vez haya dejado libre, vacuo y expedito el inmueble con la entrega de sus llaves, descontándose prudencialmente aquellas cantidades que pudieran quedar pendientes en concepto de consumos de servicios y/o de reparación de los desperfectos ocasionados en el Inmueble y/o en su mobiliario y enseres".

Finalmente, es destacable la Estipulación Séptima, apdo. 1, que dice: "1.- El Gestor garantizará, durante la vigencia del presente contrato, un servicio de mantenimiento y de asistencia de la vivienda comprometiéndose asimismo a contratar un seguro de responsabilidad civil".

Pero, además, es importante transcribir el contenido íntegro de los cuatro puntos en que se concretan los acuerdos incluidos en el documento de rescisión contractual suscrito el día 6 de agosto de 2020:

"PRIMERO.- Que con fecha de agosto de 2020 se da por resuelto el contrato de cesión de gestión de arrendamiento de fecha 16 de enero de 2016.

Que por parte de la sociedad Barcelona Best Services SL se procede a la entrega de la posesión de la vivienda con entrega de las llaves.

SEGUNDO.- Que la sociedad Barcelona Best Services SL declara que ha retirado todos sus enseres de la vivienda.

TERCERO.- Que ambas partes acuerdan que la cantidad de 4.600 euros entregados en concepto de fianza las retiene la señora Justa, con el objeto de comprobar con detalle el estado de la vivienda, del mobiliario y electrodomésticos que constan en el contrato, así como de si hay recibos de suministros pendientes de pago.

Que en el supuesto de que en la vivienda, mobiliario y electrodomésticos, haya desperfectos o daños, esté sucia, las paredes pintadas de otro color distinto al original, el importe de la fianza se destinará a dejar la vivienda en el mismo estado en que se encontró.

Si hay algún sobrante de dinero será devuelto a la sociedad Barcelona Best Services SL. En caso contrario, la sociedad tendrá que pagar el resto del dinero que se haya gastado en la debída actualización de la vivienda.

CUARTO.- Que con la firma del presente contrato la sociedad Barcelona Best Services SL declara que no tiene nada que reclamar a la señora Justa por la resolución del contrato de fecha 16 de enero de 2016, renunciando a nada más pedir ni reclamar."

Queda claro que el contrato establecía una obligación de la entidad arrendataria de retornar la vivienda en un estado semejante al que tenía en el momento de la firma del contrato. Ello es razonable si se tiene en cuenta, por un lado, el carácter de empresaria profesional de la entidad arrendataria y, por otro, el hecho de que el destino del inmueble fuese la explotación como arrendamiento turístico, con obligación de la demandada de proceder a un mantenimiento adecuado para ese fin. Ello habría de conllevar, lógicamente, revisiones constantes y la necesidad de reparar cada desperfecto a medida que se fuese produciendo, a fin de que el inmueble siempre estuviese en condiciones adecuadas para ser subarrendado a turistas.

En definitiva, es claro que el nivel de exigencia que cabía tener respecto de la demandada, en cuanto a las condiciones en que debía encontrarse la vivienda arrendada en el momento en que fuese restituida la posesión a la propiedad, habría de ser superior al que se predicaría de cualquier arrendamiento entre particulares que no tuviese previsión contractual alguna respecto de esta cuestión. La condición profesional de la demandada y las cláusulas específicas de los documentos suscritos entre las partes conducen necesariamente a la existencia de ese "plus" de responsabilidad.

CUARTO.- Consideraciones generales sobre la valoración de los desperfectos

De manera general, la recurrente alega en su recurso la improcedencia de acoger sin más las conclusiones que se incluyen en el dictamen pericial aportado por la parte actora (doc. nº 7 de los acompañados a la demanda) respecto de la existencia de desperfectos y la valoración económica de los mismos.

Este tribunal entiende que tales alegaciones no pueden merecer ningún juicio favorable, por su carácter genérico, indiscriminado y carente de prueba.

Es cierto que el perito designado por la parte demandante, D Victorio, acoge como válido el presupuesto sobre reparación de daños elaborado por "Cereme Reformes, S.L.", y que le había facilitado la propiedad (anexo IV del informe pericial). Es cierto también que ese presupuesto no fue ratificado durante el acto del juicio por su autor. No obstante, esa apreciación no puede tener como efecto la desestimación de la pretensión indemnizatoria de la parte demandante. Para empezar, el informe pericial acompañado a la demanda cuenta con todas las garantías de objetividad previstas en nuestra regulación procesal, y se ha aportado a las actuaciones con pleno respeto al principio de contradicción. Su autor compareció al acto del juicio en los términos del art. 347 LEC, se ratificó en su juramento, y no fue objeto de tacha. No hay motivo para poner en duda su imparcialidad, ni para pensar que tiene interés en el resultado del litigio. Por tanto, ante la evidencia sobre la apreciación de objetos dañados en el inmueble, durante su visita de 23 de septiembre de 2020, ningún motivo hay para dudar de su palabra. Cabe entender que los objetos a los que se refiere la relación de daños estaban en la vivienda en el momento de la resolución del contrato. En este caso, se cuenta con el refuerzo probatorio que se deriva de las actas notariales elaboradas a instancia de la parte actora. Más allá de lo que el perito pudo observar durante su visita, es fácil corroborar si sus impresiones se ajustan o no a lo que se observa en las fotografías incorporadas al acta notarlal de 14 de agosto de 2020, sólo 8 días después de la rescisión del contrato. Por tanto, parece claro que la prueba propuesta sí es esclarecedora respecto de la existencia de muebles, enseres y elementos en la vivienda, en las condiciones y el estado que se le otorga por la parte actora.

Y, aceptándose las conclusiones que se puedan extraer del dictamen pericial respecto de la percepción física del estado de la vivienda, no existe motivo para rechazar de manera genérica las valoraciones aceptadas por el perito. Como ya se ha dicho, cada una de las partidas que se aceptan por el juez a quo,como liquidación de daños de los que ha de responder la demandada, se ajusta a una constatación clara de lo que se dice en el informe pericial y de lo que se aprecia en las fotografías tomadas por la notaria. Siendo así, no es de recibo pretender desvirtuar o desacreditar la valoración de daños propuesta por la parte actora, cuando no se ha aportado, ni siquiera apuntado, una cuantificación o valoración alternativa.

La parte recurrente reprocha a la propiedad el hecho de no haberle permitido entrar en la vivienda con sus propios servicios de asistencia para reparar los daños que pudiese haber en el inmueble, o para que un perito de su confianza examinase la finca y elaborase su propio dictamen pericial. Respecto de lo primero, la alegación se antoja inaceptable. Una vez rescindido el contrato, si la propiedad observaba la existencia de daños en la vivienda, ninguna obligación tenía de someterse a los criterios de la demandada para proceder a la reparación. Es más, es lógico que buscase una solución diferente. Y, en cuanto a la posibilidad de que un perito designado por la parte demandada pudiese inspeccionar la vivienda, para hacer un dictamen, lo cierto es que no consta ningún requerimiento formal en tal sentido, y en el procedimiento no se hizo ninguna petición en los términos del art. 336.5 LEC. Ello es muy relevante si se tiene en cuenta que, respecto de muchas partidas indemnizatorias reclamadas, BARCELONA BEST SERVICES, S.L. ha alegado como motivo de oposición que la actora no ha hecho reparación alguna, y que la vivienda se ha alquilado nuevamente a terceros en el mismo estado en que ella la dejó. Es más, respecto de muchos de los motivos por los que la parte demandada cuestiona la valoración del perito, habría sido posible presentar a su vez otro dictamen pericial, incluso realizado por un profesional que no hubiese acudido a la vivienda, simplemente valorando si los importes de reparación solicitados podían ser antieconómicos, o si algunas de las cantidades reclamadas se alejarían de precios usuales de mercado, etc. Nada de eso se ha hecho.

Con ello, las alegaciones hechas por la demandada, respecto de la necesidad de aplicar factores de depreciación por antigüedad, o por considerar que las cantidades reclamadas no se ajustan a precios usuales de mercado, no pueden acogerse. Ante la mera oposición de la parte demandada, ni el juzgador a quoni este tribunal pueden sin más rebajar la pretensión a un tanto alzado, sin que se haya acreditado de ningún modo la antieconomicidad de la reparación, ni la existencia de depreciación de un bien por antigüedad, ni la determinación de cuáles son los precios correctos de mercado para cada partida.

Tampoco se le ha de dar relevancia alguna al hecho de que la parte actora no haya aportado facturas de reparación, y por tanto no haya acreditado desembolsos por las cuantías que el perito señala en su informe. Según la parte recurrente, el inmueble se habría vuelto a arrendar a terceros, manteniendo algunos de los elementos recogidos como dañados en el informe pericial, en el mismo estado en que se encontraban en agosto de 2020. La indemnización que ha de concederse a la persona perjudicada, derivada de responsabilidad civil contractual o extracontractual, ha de ser completa, en virtud del principio restitutio in integrum,a fin de garantizar la total indemnidad. La pretensión del perjudicado de que se le abone una indemnización equivalente al precio íntegro de reparación no puede considerarse un enriquecimiento, toda vez que se precisaría esa cantidad para restituir la situación a la que existía en el momento inmediatamente anterior a la producción del daño. Es irrelevante que se haya aportado o no a las actuaciones una factura que pruebe el desembolso del precio de la reclamación para poder estimar las pretensiones de la actora. No existe norma legal que obligue al perjudicado a tener que reparar el daño sufrido como condición necesaria para poder reclamar.

En cuanto a la procedencia de la aplicación del IVA, lo cierto es que la sentencia no lo tiene en cuenta al hacer su liquidación, aunque la parte actora lo incluyese en su petición. En consecuencia, nada cabe decir respecto de esta cuestión.

QUINTO.- Sobre la manera en que ha de interpretarse la cláusula nº 7 del contrato

Antes de entrar a examinar las partidas concretas que componen la liquidación, cabe también hacer una valoración sobre la cuestión que la parte demandada introduce en su recurso, como es el modo en que debe ser interpretada la cláusula nº 7 del contrato, apartado primero. Ya se ha transcrito más arriba el contenido de ese pacto, que no es otro que el de que el Gestor (la arrendataria demandada, ahora recurrente), "garantizará, durante la vigencia del presenta contrato, un servicio de mantenimiento y de asistencia de la vivienda comprometiéndose asimismo a contratar un seguro de responsabilidad civil".

Según la recurrente, el juzgador a quohace en su sentencia una interpretación desproporcionada de esta cláusula, al entender que cualquier defecto o desgaste por uso que presente cualquier elemento de la vivienda, por pequeño que sea, denotaría una responsabilidad de la arrendataria, bien por la existencia del defecto mismo, bien por no haberlo reparado o actualizado debidamente durante el transcurso del arrendamiento. Ello llevaría, prácticamente, a tener que indemnizar por el valor a nuevo de todos los elementos de la vivienda, a fin de reponer a la propiedad en el mismo estado en que se encontraba el inmueble en la fecha del contrato, esto es, justo a continuación de haberse llevado a cabo una obra de remodelación integral.

Desde luego, la interpretación de la cláusula se antoja clara y evidente, y no precisa de ningún criterio de interpretación, de los previstos en los arts. 1281 CC, que el que se deriva del significado literal de sus palabras. Así, está claro que el contrato establecía una obligación de la parte arrendataria de llevar a cabo por sí misma un servicio de mantenimiento y asistencia de la vivienda. Es verdad que ello no debe suponer, necesariamente, que la arrendataria asumiese una obligación en la devolución del inmueble que fuese más allá de la norma contenida en el art.1561 CC: "El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable".En realidad, a criterio de este tribunal, lo que de verdad importa es el carácter de "reparabilidad" que pueda tener cada objeto o elemento integrado en la vivienda. Y es que, en definitiva, cuando un bien presenta un estado de deterioro o desgaste como consecuencia del paso del tiempo, pero sin afectar a la funcionalidad y capacidad de uso propios del mismo, de modo que el defecto puramente estético sólo pueda solventarse mediante la reposición o sustitución de ese elemento, no se estaría en realidad ante la necesidad de una actuación de asistencia o mantenimiento. Cuestión distinta es que el bien presentase algún defecto susceptible de reparación o arreglo.

Por tanto, la relevancia que puede tener esta cláusula irá ligada a la propia naturaleza y características de cada bien, y las posibilidades razonables que pueda haber de que un defecto concreto pueda haber sido reparado o solventado por un servicio de mantenimiento o asistencia debidamente diligente. No sería de recibo, desde luego, pretender que esa obligación de asistencia o mantenimiento tenga como consecuencia que la demandada sea responsable de cualquier deterioro derivado del mero uso, que no afecte a la funcionalidad del bien, hasta el punto de que la arrendataria quedase obligada conforme a contrato a retornar el bien exactamente en el mismo estado "a nuevo" que tenía cuando se firmó el contrato. Ello significaría, nada más y nada menos, que BARCELONA BEST SERVICES, S.L. debería haber hecho poco menos que otra reforma integral antes de devolver las llaves.

Y todo ello con independencia de que pueda haber otras cláusulas contractuales (en especial, el Acuerdo Tercero, párrafo segundo, del documento de rescisión) que establezcan una obligación de la arrendataria de retornar la vivienda "en el mismo estado en que se encontró". Pero, en todo caso, se trataría de una obligación que derivaría de ese otro pacto, y no de la cláusula nº 7 del contrato.

SEXTO.- Examen de partidas concretas. Partida de suministro y colocación de césped artificial (capítulo 6.1 en la sentencia apelada, 2.940,00 euros), y de arrancar césped en mal estado, cargar a container y posterior retirada a vertedero autorizado (capítulo 1.1, 518,00 euros)

Entrando ya en el análisis de los distintos conceptos indemnizatorios objeto de recurso, este tribunal debe estimar la apelación en lo que se refiere a la inclusión dentro de la liquidación a abonar a la parte actora, de la partida correspondiente a suministro y colocación de césped artificial, y de la que venía determinada por la misma, como sería el arrancado de césped en mal estado, carga a container y retirada a vertedero autorizado.

Para este tribunal, el hecho de que la arrendataria sea una empresa profesional dedicada al subarriendo de viviendas como alquileres turísticos, y los términos literales en los que están redactados el contrato y el documento de rescisión del arrendamiento, no pueden llevarse hasta el extremo de considerar que BARCELONA BEST SERVICES, S.L. es responsable del mero desgaste que hayan sufrido los muebles y enseres por el transcurso del tiempo, cuando ello no se traduce en ningún desperfecto o daño propiamente dicho, las actuaciones que ese desgaste no ha sido fruto de un uso descuidado o despreocupado, y los deberes diligentes de conservación del bien no conllevan una actuación concreta de asistencia o mantenimiento. Afirmar lo contrario significaría, pura y simplemente, que la arrendataria quedaba obligada a devolver todos los elementos existentes en la vivienda, de continente y contenido, como si fuesen nuevos, incluso procediendo a otra obra de reforma o rehabilitación similar a la que la propiedad habría emprendido justo antes de la firma del contrato. Es obvio que, después de cuatro años y medio, todo lo existente en la vivienda habrá sufrido un lógico desgaste.

Si se observa el dictamen pericial acompañado a la demanda, lo único que se manifiesta respecto de este césped artificial existente en terraza es que el mismo presenta un estado de desgaste. Ese desgaste podría ser el propio de los agentes a los que ese elemento se vio sometido (sol, agua, etc.) durante el tiempo en que se ha prolongado el arrendamiento. No se ha descrito ningún daño en concreto. Tampoco se ha indicado un grado de deterioro más avanzado que el que razonablemente correspondería a un periodo como el que ha durado este arrendamiento (cuatro años y medio). No se ha señalado que dicho elemento hubiese dejado de servir para su función. Teniendo en cuenta que se trata de un césped artificial de los usualmente empleados en terrazas (tipo "alfombra"), no se alcanza a ver cuáles son las actuaciones de asistencia y mantenimiento que la demandada habría tenido que realizar, y que supuestamente habría omitido.

En definitiva, puesto que la parte actora no ha probado que ese césped artificial haya sufrido un desperfecto que vaya más allá de un desgaste normal propio de las propias características de ese elemento, su naturaleza y ubicación, y sin que se haya acreditado un incumplimiento concreto de las obligaciones de asistencia y mantenimiento, la conclusión ha de ser que ese coste no puede ser repercutido a la parte arrendataria una vez finalizado el contrato de arrendamiento.

SÉPTIMO.- Partidas de saneado, masillado y pintado (capítulos 4.1 a 4.5 de la sentencia apelada, 3.429,27 euros.

Respecto de estas partidas, cabe acoger el criterio seguido por el juez de instancia de incluirlas dentro de los importes a indemnizar a favor de la propiedad. Es llamativo que los conceptos que aquí se analizan van más allá del mero hecho de pintado tras unos daños de lógico desgaste, ya que incluyen la actuación de reparación de unos daños por golpes en paredes y en carpintería de madera que el juez de instancia destaca y localiza (fotografías nº 45 a 54 del dictamen pericial de la demandante y fotografías de folio FI9853148, FI 9853150 y FI9853151 del acta notarial). Como ya se ha apuntado más arriba, la prueba practicada sí permite concluir la existencia de daños en la forma en que se indica por el perito. La pretensión de la actora va más allá de una mera actualización tras desgaste. A ello habría que unir las menciones que literalmente aparecen en el documento de rescisión, en el que se admite la responsabilidad de la demandada en el caso de que resultase necesario reponer las paredes al color existente en el momento del contrato. Y, en último término, y como también se ha dicho, no se ha aportado ninguna valoración alternativa, ni ninguna prueba fehaciente, que pueda llevar a este tribunal a concluir que la cantidad reseñada por el perito es inadecuada, o que procede aplicar algún tipo de porcentaje de depreciación. En definitiva, deberá admitirse la inclusión de estas partidas en la manera indicada por la demandante, rechazando el recurso en lo que se refiere a esta partida.

OCTAVO.- Partidas de reparación ventana doble hoja en torreón (capítulo 3.1, 390,00 euros); suministro y colocación de escupidor de madera en puerta de salida de terraza (capítulo 3.6, 108,00 euros); pintado al esmalte blanco y armarios (capítulo 4.6, 661,50 euros); suministro y sustitución de puerta de armario empotrado dormitorio principal (capítulo 2.3, 290,00 euros); restauración de la bañera con daños esmaltado por golpe varios (capítulo 2.2, 330,00 euros); reparar barra camarera (capítulo 2.3, 583,31 euros); suministro e instalación campana extractora Teka Mod. DH2 60 60 cm inox. (capítulo 2.4, 360,00 euros); suministro e instalación placa de cocción vitrocerámica (capítulo 2.5, 462,00 euros)

Conviene pronunciarse de manera conjunta respecto de todas estas partidas, ya que los argumentos utilizados por el juez de instancia son sustancialmente los mismos, de la misma manera que los motivos por los que la parte demandada recurre su inclusión en la indemnización a abonar por la parte arrendataria una vez finalizado el contrato son también análogos.

En realidad, se trata de partidas a las que cabe aplicar los razonamientos que han sido expuestos en fundamentos anteriores. En todos los casos, el perito actuante aprecia la existencia de daños, y no un mero desgaste. Y el juez detalla respecto de cada concepto los desperfectos que se aprecian en las fotografías aportadas, ya sea del dictamen pericial, ya sea del acta notarial, ya sea de ambos. Ello es predicable de todas las partidas enunciadas. No se trata, como señala la parte recurrente, de que se esté haciendo un "acto de fe" sobre la existencia del daño. Por el contrario, el pronunciamiento se fundamenta en la existencia de desperfectos constatados por un perito, en los términos de los arts. 335 y ss. LEC, cuya objetividad no tiene por qué ponerse en duda, sin ninguna otra prueba capaz de contradecir sus conclusiones. La parte recurrente denuncia que la demandante no ha asumido la carga probatoria que le compete conforme al art. 217.2 LEC, pero francamente no se alcanza a entender qué otra actividad procesal tendría que haber aportado, después de las declaraciones vertidas en juicio, un acta notarial con fotografías sobre el estado del inmueble y un dictamen pericial ad hoc.El hecho de que el acta notarial tenga fecha 14 de agosto de 2020, sólo 8 días después de la devolución de las llaves, hace presumir que la prueba aportada se refiere al estado que efectivamente presentaba la vivienda cuando fue devuelta a la propiedad, y que no hay daños causados por la propia actora voluntariamente, o por tercera persona. Es lógico y comprensible que el juez a quohaya dado credibilidad al perito y haya admitido esos daños como ciertos y existentes, y este tribunal no puede sino corroborar ese criterio.

No se alcanza a entender que exista duplicidad entre "pintado al esmalte blanco y armarios" y "suministro y sustitución de armario empotrado dormitorio principal", ya que de la propia descripción de las partidas resulta obvio que se trata de conceptos diferentes, y en todos ellos se destaca de qué manera queda acreditada la existencia del daño. Menos aún cabe acoger la existencia de duplicidad si se hace referencia a la partida 3.2 ("reparación cuerpo interior armario empotrado, renovando trasera y estante facturado"), ya que, además de ser obvio que se está describiendo una partida diferente, la misma no fue estimada por el juez a quo.

Cabría plantearse si en alguno de esos casos era posible la reparación de los bienes, y no una reposición total por un elemento nuevo. En especial, cabría plantearse esta cuestión respecto de algunas partidas como el suministro y sustitución de la puerta de armario del dormitorio principal (la recurrente apunta que habría podido bastar con un lijado, pintado y barnizado), suministro e instalación de campana extractora (que quizá podía ser objeto de reparación de golpes y tratamiento contra el óxido), o la placa vitrocerámica (que quizá podría haberse subsanado mediante una reparación del cristal dañado). Lo que ocurre es que, como ya se ha dicho, la parte demandada no ha aportado ninguna prueba (documental, testifical, pericial, etc.), por la que se pueda acreditar que se trata de bienes o enseres reparables, y que dicha reparación pueda realizarse sin resultar antieconómica, a fin de reponer la situación de la perjudicada a la misma situación en que se encontraba en el momento inmediatamente anterior a la producción del daño. En ese sentido, además, no puede obviarse que la cláusula nº 7 del contrato obligaba a la arrendataria a llevar a cabo las actividades de mantenimiento y asistencia de la vivienda. Si una actuación de mantenimiento o reparación puntual era bastante para solventar alguno de los daños reseñados, lo cierto es que tal actuación no se realizó por la arrendataria. Y, desde luego, tampoco se ha probado que esa posibilidad exista, ni se ha cuantificado. Ni el juzgador de instancia ni este tribunal pueden moderar la reclamación de la actora sobre la base de una hipotética reparación cuya viabilidad no se ha probado, y que tampoco se ha valorado en dinero.

Lo mismo cabe decir respecto de la posibilidad de aplicar porcentajes de depreciación por antigüedad. Con independencia de si la parte demandada pudo entrar o no en el inmueble con un perito para examinar los daños, la concreción de los bienes, su antigüedad, su vida útil, y la procedencia de aplicar estas depreciaciones sí estaba al alcance de la parte demandada, sin que ni el juez de instancia ni este tribunal pueda aplicar ningún porcentaje de manera aventurada, o a tanto alzado. Es de destacar que la posición procesal de la parte demandada se ha limitado a cuestionar o impugnar la cuantificación ofrecida de contrario (basada, esta sí, en un dictamen pericial debidamente aportado a las actuaciones), sin desplegar ninguna actividad probatoria relevante.

Y, como ya se ha dicho también, el hecho de no haberse aportado por la actora facturas de reparación de estos bienes, o incluso el hecho de haber alquilado nuevamente la vivienda a un tercero sin haber afrontado tales arreglos, no son datos que hayan de llevar a la desestimación de las pretensiones de la propiedad. Como se ha dicho, no es de recibo forzar al perjudicado a reparar el daño sufrido como presupuesto previo a la reclamación que haya de hacer al responsable. Y, en último término, nada excluiría la posibilidad de que la vivienda haya podido alquilarse a un tercero en un estado que no sería perfecto, con daños en bienes o enseres, con los pactos que hubiesen tenido a bien incluir arrendadora y arrendataria en cuanto a determinación de la renta a abonar o asunción de los trabajos necesarios para la reparación futura.

En conclusión, debe rechazarse el recurso en lo que se refiere a todas estas partidas.

NOVENO.- Partida de saneamiento y pintado de paredes de terraza (capítulo 4.7, 489,51 euros)

Este tribunal comparte el criterio del juez de instancia, respecto de la procedencia de incluir esta partida en la indemnización a abonar por la demandada. Es cierto que, en este, caso, en la sentencia apelada no se llega a considerar probado ningún desperfecto que vaya más allá del mero desgaste. No obstante, es evidente que una pintura de un elemento que está en el exterior, sometido a las inclemencias meteorológicas del sol, la lluvia o el viento, precisa de una labor de mantenimiento que va más allá de la de una pintura ubicada en el interior. En este sentido, sí es relevante que la cláusula nº 7 del contrato estableciese una obligación de la arrendataria a las labores de asistencia y mantenimiento de la finca. Además, en el documento de rescisión de contrato, la cláusula tercera preveía en general la existencia de desperfectos y daños, suciedad, paredes pintadas de color distinto al original, pero, en todo caso, especificaba respecto de esos conceptos que el arrendador destinaría el importe de la fianza a "dejar la vivienda en el mismo estado en que se encontró".Es posible que los defectos en la coloración de las paredes de la terraza sea consecuencia del desgaste por el paso del tiempo, pero sí es cierto que el estado que se observa de las mismas, especialmente en algunas fotografías del acta notarial (folios FI9853146 y FI9853147) deben llevar a este tribunal a la misma conclusión a la que llegó el juez de instancia: la demandada ha de asumir el coste de pintado, para cumplir con las obligaciones las que contractualmente se había obligado, atendiendo a las particulares cláusulas y circunstancias de este arrendamiento.

DÉCIMO.- Partida de reparación de suelo tarima parqué y rodapiés (capítulo 3.7, 2.284 euros)

Este tribunal ha de llegar a una conclusión distinta, sin embargo, en lo referido a la reparación del parquet. Es cierto que cabe presumir en este caso que en el momento de la firma del contrato de arrendamiento acababa de colocarse un parquet nuevo en toda la vivienda. Sin embargo, en la sentencia apelada se hace referencia, como daños existentes en este elemento, a las fotografías nº 40 a 44 de las incorporadas al informe pericial acompañado a la demanda. Salvo la fotografía nº 40, que aparentemente muestra una ralladura o sección transversal de una lama (que en cualquier caso, no parece haber provocado el levantamiento de ninguna pieza), las otras 4 fotografías restantes recogen desperfectos mínimos, algunos casi imperceptibles. En el acta notarial también se apreciarían estas deficiencias, pero ninguna más. Siendo así, no se observan daños que vayan más allá de lo que sería esperable en un parquet sometido a un uso continuo durante cuatro años y medio. Se antoja sencillamente desproporcionado hacer recaer sobre la arrendataria la obligación de suministrar y colocar un nuevo parquet en la vivienda, que es lo que en definitiva se ha recogido en el dictamen pericial y en la liquidación acompañada a la sentencia. No cabe racionalmente entender que la obligación de asistencia y mantenimiento de un parquet (obligación asumida por la demandada conforme a la cláusula nº 7 del contrato) suponga la necesidad de actuar de forma inmediata ante el más mínimo golpe, ralladura o rozadura que alguna lama pueda presentar, y menos aún haciéndola responder del coste de colocación de un parquet nuevo en toda la vivienda si no lleva a cabo tal actuación. La prueba practicada permite concluir que ese estado del parquet sería el razonablemente esperable en una vivienda sometida a un uso durante cuatro años y medio, sin que se aprecien daños relevantes, y sin que se observe ninguna dejación por la demandada en la obligación de asistencia y mantenimiento a la que contractualmente se había obligado. Y, en este caso, no cabe interpretar que la obligación de la arrendataria de devolver la vivienda "en el mismo estado en que se encontró" suponga que haya de restituir el inmueble con un parquet nuevo recién colocado en la fecha de devolución de las llaves. Ese planteamiento sería, sencillamente, desproporcionado.

En definitiva, deberá estimarse el recurso en lo que se refiere a esta partida, sin que proceda incluir su coste en la indemnización a abonar por la arrendataria.

UNDÉCIMO.- Partida de suministro sofá moons naranja modelo Teti Batovo C/44 (capítulo 5.4, 1.450 euros)

Respecto de esta partida, deberá desestimarse la pretensión de la parte recurrente, y mantener esta cantidad de 1.450 euros dentro de la suma que debe ser indemnizada por la arrendataria. A este respecto cabe decir que el razonamiento utilizado por el juez de instancia no es el de haber apreciado daños en el mobiliario en el momento de restituir la posesión de la vivienda a la propiedad. Lo que se razona en la sentencia de instancia es que la arrendataria retiró unilateralmente el sofá originario que existía en la vivienda, y lo sustituyó según su voluntad por otro. La demandada no probó que esta decisión estuviese justificada por desperfectos en el mobiliario original, ni en un acuerdo al que se llegase con la parte arrendadora. Siendo así, la reclamación de la demandante de que se le indemnice por el importe del sofá existente originalmente debe entenderse procedente. Nuevamente cabe referirse a la falta de prueba aportada por la parte demandada sobre el coste que ha de tener este sofá, o sobre la pertinencia de aplicar porcentajes de depreciación por uso.

DUODÉCIMO.- Sobre la pretensión de la actora reconvencional de que se le reintegre mobiliario o enseres de su propiedad, incluyendo la partida de aire acondicionado

La representación de BARCELONA BEST SERVICES, S.L. cuestiona también en su recurso el pronunciamiento del juez de instancia en relación a la pretensión de reintegración de determinado mobiliario y elementos que supuestamente quedaron en la vivienda, y que eran de su propiedad.

En este punto, este tribunal ha de seguir el mismo criterio que el juzgador de instancia. Los Acuerdos Segundo y Cuarto del documento de rescisión de 6 de agosto de 2020 son rotundos, y dejan clara cuál era la voluntad de las partes. En concreto, el representante de BARCELONA BEST SERVICES, S.L. afirmó mediante la suscripción de aquel documento que había retirado todos sus enseres de la vivienda, y que mediante la firma de ese contrato no tenía nada que reclamar a la arrendadora Dª. Justa. El significado que cabe hacer de esas dos cláusulas es claro: si en aquel momento existían en el inmueble muebles, enseres, equipos o elementos que hubiesen sido inicialmente propiedad de la arrendataria, los mismos se entendían dejados en la vivienda, en beneficio de la propiedad.

Por tanto. la mera acreditación en un juicio posterior de que en la vivienda quedó algún mueble u objeto propiedad de la arrendataria, que hubiese quedado en el inmueble, de ningún modo habría de suponer un derecho de la actora reconvencional a su devolución o restitución. Sencillamente, cabría entender que, en consonancia con los convenios existentes entre las partes, el mismo habría pasado a la propiedad de la arrendadora. BARCELONA BEST SERVICES, S.L. habría renunciado a su restitución. Y eso ha de suponer que el criterio mantenido por el juez de instancia deba de ser confirmado.

Es cierto que en las actuaciones consta que, en las conversaciones entre las partes previas a la presentación de la demanda, la arrendataria reclamó a la propiedad la restitución de determinados bienes y equipos que habían quedado en la vivienda (en especial, un equipo de aire acondicionado), y que la arrendadora, en el curso de esas negociaciones, llegó a admitir esa devolución. No obstante, ello no debe interpretarse, sin más, como una modificación de los pactos alcanzados en fecha 6 de agosto de 2020, ni como un error del documento entonces firmado, ni como un acto propio de reconocimiento del derecho de la actora reconviniente. En realidad, se trataba de una manifestación vertida durante el curso de unas conversaciones o negociaciones tendentes a liquidar definitivamente la relación y poner fin a la controversia. Así, la Sra. Justa admitía que la arrendataria retirase ciertos bienes y equipos existentes en la vivienda, pero a su vez reclamaba el pago de determinadas cantidades como indemnización por daños en la vivienda y rentas pendientes de pago, pretensión que BARCELONA BEST SERVICES, S.L. rechazaba de manera rotunda. De la existencia de estas negociaciones no cabe ahora pretender que el documento de 6 de agosto de 2020 deba ser anulado, corregido, o interpretado de manera diferente a lo que se desprende de su tenor literal. Tampoco cabe inferir de aquellas conversaciones un derecho o titularidad a favor de la arrendataria que antes no existiese, ya que las mismas se emitieron durante el curso de conversaciones entre las partes, cruzándose reclamaciones recíprocas, con la finalidad de llegar a un acuerdo definitivo.

En conclusión, no procederá estimar el recurso en lo que se refiere a este motivo.

DECIMOTERCERO.- Sobre la pretensión de reclamación de rentas pendientes correspondientes a mensualidades de 2020.

Finalmente, se cuestiona por la representación de BARCELONA BEST SERVICES, S.L. el pronunciamiento contenido en la sentencia de instancia sobre la acción de reclamación de rentas que Dª. Justa ejercitaba en su demanda, en relación a distintas mensualidades de 2020. En concreto, la arrendadora reclamaba por este concepto 6.887,03 euros, y el juzgador de instancia estimó esa pretensión. La arrendataria se alza contra este pronunciamiento, afirmando que, con motivo de las restricciones del Covid-19, las partes habían convenido, en primer lugar, una espera o carencia en el pago y, después, una sustancial rebaja de la renta (concretamente, un 50%). Se alega que, en todo caso, y conforme a los indicados pactos, la única cantidad que estaría pendiente de abonar en tal concepto sería de 1.024 euros.

Pues bien, este tribunal no puede sino acoger, nuevamente, el criterio mantenido por el juez de instancia. En primer lugar, conviene dejar claro que la representación de BARCELONA BEST SERVICES, S.L. no ha alegado en este proceso la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus,sino que pura y simplemente ha apuntado a la existencia de unos pactos entre las partes, sobre pago de rentas, que deben ahora ser aplicados.

En segundo lugar, llama la atención que la demandada hable en su contestación a la demanda, y en su escrito de recurso, de un pacto que se habría traducido en un "reconocimiento implícito" que se desprendería del doc. nº 12 de los acompañados a la contestación a la demanda. Es sorprendente que, si las partes llegaron a convenir dos pactos sobre cumplimiento de pago de las rentas, primero sobre espera o carencia en el pago, y después sobre rebaja de la mensualidad al 50%, ninguno de ellos se llegase a recoger de manera explícita por las partes durante sus frecuentes comunicaciones. Es decir, no sólo se trata de unos supuestos pactos que nunca se llegaron a formalizar por escrito (cosa, por sí sola, muy sorprendente, sobre todo atendiendo al carácter profesional de la relación), sino que incluso, en las conversaciones entre las partes, no se llegaron a mencionar como tal. La parte demandada pretende que se concluya que tales pactos existieron, simplemente por el hecho de que la arrendadora habría dado un "ok" a alguna propuesta concreta hecha por la arrendataria respecto de determinada mensualidad, o simplemente ante el silencio que vendría dado por alguna manifestación hecha de contrario. Resulta aventurado, sólo por eso, considerar probada la existencia de pactos o acuerdos de la trascendencia que se apuntan por la representación de BARCELONA BEST SERVICES, S.L.

En tercer lugar, no pueden ignorarse las propias circunstancias que habrían llevado a la ruptura de la relación contractual. Durante el acto del juicio, la testigo Sra. Azucena, socia de BARCELONA BEST SERVICES, S.L. y esposa de su administrador, relató que fue la propiedad la que, de manera repentina e inesperada, tomó la decisión en verano de 2020 de rescindir el contrato. Es llamativo que eso se produjese de esa manera, ya que aún no habían transcurrido 5 años desde la firma del contrato. Es decir, en ese momento, y según la cláusula tercera del contrato, la arrendataria estaba facultada para negarse a esa rescisión. El arrendamiento se encontraba aún en la fase de cuatro años adicionales, posteriores al periodo de un año inicialmente previsto, de obligado cumplimiento para la cedente-propietaria. A pesar de ello, según manifestaciones de la propia Sra. Azucena, la arrendataria aceptó la rescisión, sin poner objeciones, y así se firmó el documento de 6 de agosto de 2020. Por supuesto, ello podría deberse a una voluntad común de ambas partes de poner fin a la relación jurídica, pero desde luego se trataría de una situación que aparentemente se ajustaría mucho más a un escenario de impago prolongado de rentas por parte de la arrendataria. Sería sorprendente que, en julio de 2020, y si fuese cierto que la arrendataria no adeudaba cantidad alguna, o como máximo una suma que ni siquiera alcanzaba media mensualidad de renta, BARCELONA BEST SERVICES, S.L. aceptase sin más la decisión de la propiedad de rescindir el contrato, justo cuando los meses más duros de la pandemia parecían haber pasado, y se abría una fase de posterior reanudación de la actividad negocial, empresarial y turística.

Pero, en cualquier caso, la exposición que el juez de instancia hace en el Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia apelada, sobre las conversaciones mantenidas entre las partes en torno a las cantidades que debían abonarse cada mes durante aquel periodo conflictivo entre enero y agosto de 2020 (que abarca las mensualidades objeto de reclamación en este juicio) es muy esclarecedora. El juzgador hizo un examen de todas aquellas comunicaciones, analizándolas en su conjunto, sin que la cuestión litigiosa se pueda resolver a partir de una sola manifestación puntual, cuando, en todo caso, no consta ninguna referencia expresa a un acuerdo sobre condonación parcial de rentas.

Para empezar, los problemas de pago se apreciaron en primer lugar en diciembre de 2019, es decir, antes del inicio de la pandemia del Covid. La demandada ya alegó pasar "un pequeño problema de liquidez" para no pagar puntualmente la renta de ese mes. En febrero de 2020, cuando todavía no se había desencadenado en Europa la problemática del Covid, también se produjo un impago de la renta en la fecha fijada, lo que llevó a la actora a hacer la correspondiente reclamación por whatsapp.

En las conversaciones entre las partes, la demandada aludía constantemente a los problemas que el Covid-19 suponía para su negocio, y en especial las constantes cancelaciones de reservas. Es cierto que, en fecha 15 de abril de 2020 la arrendataria apuntó que la factura de marzo ascendía a 1.815 euros. Desde luego, no se alcanza a explicar a qué obedece esa manifestación. Se trataría de una afirmación hecha mes y medio después del momento al que correspondería la factura indicada, y por un importe que sería inferior a la renta pactada, pero muy superior al 50% de la misma que se apunta como pacto, y a los 1.530 euros que se señalan en el escrito de recurso como "nueva renta" a aplicar en época de Covid. Es cierto que, ante aquella manifestación, la arrendadora contestó con un "ok" que resulta difícil de interpretar. Pero, en todo caso, ello no resulta suficiente para interpretar que se convino una rebaja de las rentas a una cuantía determinada, ni siquiera por el importe indicado en aquel mensaje de 1.815 euros. Es más, también podría obedecer a un acuerdo puntual de espera o carencia en el pago de la mensualidad concreta de marzo de 2020, quedando en todo caso la arrendataria obligada a abonar la diferencia en un momento posterior.

De todos modos, ninguna mención de ese tipo se observa en las conversaciones transcritas correspondientes a los meses posteriores entre abril y agosto de 2020. Al revés, hay continuas reclamaciones por la propiedad para que se le abonen las rentas pendientes, más los correspondientes atrasos, sin que la representación de BARCELONA BEST SERVICES, S.L. aluda a pacto alguno. Sólo se manifiestan excusas ante las dificultades económicas que deben afrontarse como consecuencia de la pandemia. Es más, como destaca el juez de instancia, ya en septiembre de 2020, cuando el contrato se había rescindido, y la propiedad continuaba reclamando las cantidades derivadas de rentas pendientes y desperfectos en la vivienda, la representación de la demandada, lejos de alegar la inexistencia de deuda o la existencia de pactos, contestó un elocuente " Justa sabes de sobras que no puedo pagarte"(mensaje de 3 de septiembre de 2020).

La representación de BARCELONA BEST SERVICES, S.L. reconocía en su escrito de contestación que, ante un correo electrónico de 15 de marzo de 2020 emitido por la arrendataria, en el que se solicitaba una reducción de la renta al 50% como consecuencia de las consecuencias derivadas del estado de alarma que acababa de declararse como consecuencia del Covid-19, la Sra. Justa no dio respuesta alguna. Es decir, la demandada pretende en este juicio invocar la existencia de un pacto entre las partes, cuando a la vez pretende reprochar a la contraria el no haber querido llegar a pacto alguno ante la petición que se le hizo.

Y, desde luego, tampoco cabe inferir la existencia de este pacto por la tácita aceptación posterior de la arrendadora. Para empezar, incluso antes del inicio de la pandemia (desde diciembre de 2019) no se observa que la arrendataria hiciese pagos puntuales y regulares de la renta, ni por la prevista en el contrato, ni por el 50% de la misma, ni por ninguna otra cantidad. Y, ante los pagos irregulares y parciales que se iban haciendo, la propietaria no sólo no respondió con el silencio, sino que sus reclamaciones de pago de la renta, con sus atrasos, fueron constantes, mediante mensajes de whatsapp, hasta desembocar en la decisión de resolver el contrato en agosto de 2020.

Y del mismo modo cabe referirse al doc. nº 12 de los acompañados a la demanda, al que se alude en el escrito de recurso. Es cierto que ahí aparece una liquidación hecha de puño y letra por la demandante, cuya autoría fue reconocida por la misma en prueba de interrogatorio, de la que se desprende un importe mensual de 1.530 euros a partir de marzo de 2020, y una liquidación de deuda por importe de 1.024,43 euros. Para empezar, ello denotaría que el saldo que la propia parte recurrente apunta subsidiariamente como adeudado, de 1.024 euros, no correspondería con la cantidad pendiente de pago a la fecha de rescisión de contrato, sino a mayo de 2020. Es decir, el saldo pendiente, aun admitiendo que la renta pactada durante los meses de pandemia era de 1.530 euros mensuales, sería superior, ya que tampoco se observa un pago puntual de la renta, por esa supuestamente nueva cantidad, entre mayo y agosto de 2020.

Pero es que, en cualquier caso, resulta jurídicamente desproporcionado otorgar a aquel doc. nº 12 de la contestación a la demanda el carácter de prueba definitiva e irrefutable para fijar la cuantificación de las rentas al nuevo importe mensual de 1.530 euros mensuales, y ello ha de ser así por dos razones fundamentales.

En primer lugar, ese escrito, realizado de puño y letra por la actora, iba según la recurrente acompañado a un whatsapp que decía "estos son los números incluido mayo".Es decir, no se sabe si esa liquidación obedece a una liquidación definitiva o a una mera propuesta. Y, es más, el hecho de hacer constar en las mensualidades de marzo, abril y mayo una cantidad de 1.530 euros podría obedecer a una quita o condonación parcial en la renta, pero también a una mera espera o carencia, con el compromiso en todo caso de la arrendataria de completar el importe a abonar, hasta alcanzar la totalidad de renta, una vez que la situación económica de la demandada mejorase, o una vez finalizase la pandemia. Del mero documento nº 12 aportado por la demandada no cabe extraer conclusión alguna al respecto.

En segundo lugar, e incluso más importante, no consta que la demandada diese contestación alguna a aquella propuesta que la demandante realizó. Es decir, incluso en el caso de que aquella comunicación tuviese por objeto formalizar un pacto sobre condonación parcial de renta, la falta de contestación expresa por la arrendataria supondrá que aquel acuerdo no se pueda tener por realizado. Del conjunto de mensajes existentes entre las partes no consta que BARCELONA BEST SERVICES, S.L. aceptase aquellos "números" que la Sra. Justa le trasladó. Quizá la recurrente está pretendiendo dar validez y eficacia, "a toro pasado", a una propuesta que le realizaba la parte contraria, que en su momento no aceptó, ahora que se ha hecho evidente la controversia en vía judicial. En el mejor de los casos, la Sra. Justa habría hecho una propuesta de condonación parcial, ante la que la arrendataria no consta que diese ninguna contestación, y que desde luego no fue cumplida. No procede ahora, una vez que se ha acudido a la vía judicial, pretender dar a aquella propuesta el carácter de documento transaccional, y eximir a la arrendataria de su obligación principal de abonar la totalidad de las rentas pactadas, en los términos expresamente fijados en el contrato.

En definitiva, tampoco cabrá acoger este motivo de recurso.

DECIMOCUARTO.- Sobre el supuesto error en el sumatorio de las partidas

Saliendo al paso del supuesto error en que habría incurrido el juzgador de instancia al hacer el sumatorio de las partidas que han de ser objeto de indemnización por la parte demandada (que, desde luego, no dio pie a ninguna solicitud de aclaración o rectificación), procede hacer nuevamente la suma de las cantidades que han de incluirse en el pronunciamiento condenatorio, una vez resueltas las alegaciones en relación a las correspondientes partidas.

Así, siguiendo el orden y la numeración de los capítulos de la sentencia apelada, BARCELONA BEST SERVICES, S.L. deberá responder de las partidas 5.4 (1.450,00 €), 5.6 (240,00 €), 5.7 (120,00 € y 36,00 €), 4.1 (1.546,67 €), 4.2 (1.044,73 €). 4.3 (226,02 €), 4.4 (160,11 €), 4.5 (451,74 €), 4.6 (661,50 €), 4.7 (489,51 €), 3.1 (390,00 €), 3.3 (290,00 €), 3.6 (108,00 €), 2.2 (330,00 €), 2.3 (583,31 €), 2.4 (360,00 €), 2.5 (462,00 €), 2.7 (510,00 €), 2.8 (660,00 €), y 2.9 (254,00 €).

Todo ello ha de dar lugar, salvo error u omisión, a una indemnización a abonar por la arrendataria a la propiedad, en concepto de daños existentes en la vivienda, por importe de 10.373,59 euros.

A ello habría que sumar la cantidad correspondiente a rentas pendientes de 6.887,03 euros, con lo que la deuda total a cargo de la parte arrendataria sería de 17.260,62 euros (10.373,59 + 6.887,03).

A ese importe se le deben restar los 4.600 euros depositados en su momento en concepto de fianza por lo que el saldo final a favor de la propiedad será de 12.660,62 euros.

DECIMOQUINTO.- Costas procesales

Conforme al art. 398.2 LEC, en la redacción anterior al Real Decreto-Ley 6/2023 aplicable a este procedimiento, la estimación parcial del recurso de apelación conllevará que no se adopte pronunciamiento expreso sobre costas de la segunda instancia.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación