Sentencia Civil 495/2025 Audiencia Provincial Civil de Cantabria nº 4, Rec. 667/2024 de 24 de julio del 2025

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO.- Resumen de antecedentes y planteamiento del recurso.

1. La Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de Santander presentó demanda de juicio ordinario, contra Dña. Inés y D. Silvio, propietarios del local de negocio que tiene frente y entrada por la DIRECCION001 (Brocante), sobre constitución de servidumbre para la instalación de ascensor comunitario, instalación acordada en la Junta General celebrada el día 19 de abril de 2018, según proyecto aprobado en la junta de 5 de junio de 2019, elaborado por el Arquitecto D. Jenaro, del que resulta la necesidad de ocupar una superficie de 7,05 m2 del local propiedad de los demandados, y del que se entregó una copia a Dña. Inés en la citada junta, habiendo votado en contra, tal como consta en el acta. En la demanda solicitaba la demandante: 1) Que se declare el derecho de la Comunidad de Propietarios demandante: a) A ocupar una superficie de 7,05 metros cuadrados, en concepto de servidumbre permanente, para instalación de ascensor comunitario, gravando el local o bajo comercial descrito en el hecho segundo de la presente demanda, en la forma determinada en el plano aportado del proyecto técnico y b) A pasar temporalmente y colocar medios materiales, para la ejecución del citado proyecto técnico sobre una superficie de 15 metros cuadrados del referido local, situada junto a la zona de servidumbre permanente, delimitada en el plano documento nº 6 de esta demanda. 2) Que se fije en concepto de indemnización a favor de los demandados, por la constitución de la servidumbre referida, la cantidad de 17.625 euros, y por la servidumbre de paso temporal la de 140 € diarios, o las que resulten de las pruebas que se practiquen, con obligación de la parte demandante de abonar a los demandados conjuntamente dichas sumas. 3) Se declare la obligación de los demandados de contribuir al pago de la instalación del ascensor según la cuota de participación del elemento privativo de su propiedad descrito en el hecho segundo de esta demanda. 4) Condene a los demandados a estar y pasar por tales declaraciones y a permitir el paso y acceso para la ejecución de las referidas obras. 5) Se impongan las costas a los demandados.

2. Los demandados contestaron a la demandada, oponiéndose, con las siguientes alegaciones: 1.- La parte actora pretende la ocupación de una parte de su propiedad con base en un proyecto de instalación que no aporta. No es cierto que se les entregara copia del proyecto de instalación del ascensor, previamente a la celebración de la Junta de Propietarios de fecha 5 de junio de 2.019, y debería haberse aportado al procedimiento, porque ha venido sufriendo modificaciones, creando su falta de aportación una situación de indefensión a la demandada, que desconoce datos fundamentales de la instalación. 2.- La información del Proyecto de la que dispone evidencia que es un proyecto inviable, carente de rigor y que somete al edificio a un riesgo estructural manifiesto. 3.- A consecuencia de la instalación del ascensor, se produce una pérdida esencial y trascendente de la funcionalidad de su local, por la anulación de la entrada principal y de sus escaparates. Su local tiene dos accesos, uno por la DIRECCION000 y otro por la DIRECCION001, siendo la entrada principal la primera, al ser una calle más comercial. Los anteriores propietarios quisieron tener acceso por esta calle, razón por la cual asumieron una cuota de participación en el inmueble del 20%. Su local tiene un espacio de 23 metros cuadrados junto a la proyección de la caja de escalera comunitaria y bajo la misma, espacio en el que se localiza la propia entrada sur desde la DIRECCION000 al local, con su pasillo de acceso y con los escaparates de la misma, así como una parte interior del local. La propia parte demandante conoce la importancia de esta zona de su local, al haber negado expresamente que le perteneciera, lo que les obligó a interponer un juicio declarativo en tal sentido. La instalación del ascensor supondrá una transformación esencial del local, que pasará de tener su entrada por una de las calles comerciales principales de Santander a otra que no lo es. 4.- La indemnización ofrecida por la parte actora no se ajusta a precios de mercado, ni a la verdadera afectación de su propiedad, ya que: a.- No consta el número de metros cuadrados de su local que se ocupan con la instalación del ascensor, pero será un número mayor que el indicado por la parte actora, ya que perderán 4,98 metros cuadrados de acceso y exposición del local, 9,18 metros lineales de escaparate, con la repercusión que tendrán en las ventas, una pérdida de almacenaje de 3,35 metros cuadrados. b.- No es cierto que la instalación de la servidumbre no se producirá sobre la parte útil del local, al afectar a la entrada por la DIRECCION000, a la zona de aseo y al acceso principal al local por donde tiene la entrada principal, reduciendo los metros lineales de exposición, además de obligar a desplazar y reducir la puerta de acceso, obligando a la supresión de la zona de exposición oeste del acceso y del almacén ubicado tras esta zona. c.- Los perjuicios que se le causan son: reducción del volumen de negocio, por la reducción de la zona de exposición en un 6,52%, reducción de la afluencia de clientes durante el desarrollo de las obras, siendo un porcentaje del 70% de los clientes de la tienda los que acceden por la DIRECCION000, riesgo de que se produzcan daños en artículos de la tienda durante el desarrollo de los trabajos, molestias durante las obras, no solo a los clientes, sino también a las personas que trabajan en la tienda. 5. Abuso de derecho y ejercicio tardío y desleal del derecho por parte de la comunidad.

3. La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Santander, de fecha 3 de junio de 2024, estimando parcialmente la demanda: 1.- Declara que la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 DE SANTANDER tiene derecho a: a.- Ocupar una superficie de 7,05 metros cuadrados, en concepto de servidumbre permanente, para la instalación de ascensor comunitario, gravando el local o bajo comercial propiedad de Inés y Silvio, en la forma determinada en el proyecto técnico elaborado por Jenaro. b.- Pasar temporalmente y colocar medios materiales, para la ejecución del citado proyecto técnico sobre una superficie de 15 metros cuadrados del referido local, situada junto a la zona de servidumbre permanente, delimitada en el plano aportado como documento número 6 de la demanda. 2.- Acuerda fijar como indemnización que la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS deberá abonar a Inés y Silvio, por la constitución de la servidumbre referida, la cantidad de 36.427 euros, cantidad que devengará el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia hasta la fecha de su completo pago y la cantidad de 140 euros diarios, por la servidumbre de paso temporal. 3.- Declara la obligación de Inés y Silvio de contribuir al pago de la instalación del ascensor según su cuota de participación del elemento privativo de su propiedad antes referido. 4.- Condena a Inés y Silvio a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a permitir el paso y acceso para la ejecución de las referidas obras. 5.- Declara no haber lugar a la condena en las costas del presente procedimiento a ninguna de las partes, de manera que cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia, mientras que las comunes serán abonadas por mitad entre ellas.

3. Los demandados interponen recurso de apelación alegando: 1. Error en la valoración de la prueba relativa al hecho constitutivo base de la pretensión de la actora, porque la demandante no aporta el documento sobre el que pivota, que es el proyecto de instalación del ascensor, máxime cuando este ha sufrido modificaciones. 2. Error en la valoración de la prueba relativa a la pérdida esencial de disponibilidad y funcionalidad que sufrirá el local de los demandados como consecuencia de la instalación del ascensor, que supone la obturación de la entrada principal al local, lo cual menoscaba de manera clara las expectativas de aprovechamiento y explotación económica del mismo. 3. Error en la valoración de la prueba relativa a la indemnización por el establecimiento de la servidumbre, porque los valores que recoge el informe pericial judicial han de ser claramente corregidos al alza, al tomar como testigos locales que se encuentran en calles que se encuentran a "años luz" de la DIRECCION000, desde el punto de vista comercial. 4. Abuso de derecho por parte de la comunidad, porque, habiendo asumido los propietarios anteriores del local una participación en los elementos comunes del 20%, como contrapartida a tener dos entradas, la instalación del ascensor que pretende la Comunidad lo que supone, de hecho, es que ésta incumple y hace saltar por los aires tal acuerdo, puesto que ve que la contrapartida queda en nada, por cuanto la instalación de un elevador supone que se anula la entrada principal al negocio y se obliga a la entrada de escaparates, desnaturalizando por completo el mismo Y ello porque la instalación del ascensor supone que se anula la entrada principal al mismo, pretendiendo además, que lo sufrague de acuerdo con su 20% de participación lo cual, añadiendo el 20% del otro local, supondrá, que ambos sufragarán prácticamente la mitad de la obra de instalación.

4. La demandada se opone al recurso, instando su íntegra desestimación con confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Procedencia de constitución de la servidumbre para la instalación del ascensor, en el local propiedad de los demandados, en los términos que plasma el informe emitido por el perito judicial.

Los motivos de apelación alegados por los demandados - a excepción de la insuficiencia de la indemnización ofrecida - tienen como objeto impedir que se ejecute la instalación del ascensor en el modo previsto por el proyecto elaborado en su día por el Arquitecto D. Jenaro.

La instalación de ascensor fue aprobada mediante acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria celebrada el día 19 de abril de 2018. La ejecución de dicha instalación conforme al proyecto elaborado por el Arquitecto D. Jenaro se aprobó acuerdo aprobado, igualmente por mayoría, en la Junta General Ordinaria celebrada el día 5 de junio de 2019, en cuyo acta se hizo constar que compareció el arquitecto para explicar el proyecto, así como las modificaciones necesarias para la instalación, con ocupación de 1,5 m de uno de los entresuelos y 7 metros el local de Dña. Inés, así como que el técnico hizo constar haber entregado, con anterioridad a la reunión, había facilitado una copia del proyecto a las propietarias de los locales, para que tuvieran conocimiento exacto del alcance de la obra y su repercusión en sus propiedades. Según consta en las actas de las juntas aportadas, a ambas asistió Dña. Inés, que votó en contra de los acuerdos, sin que haya procedido a su impugnación.

Así, la pretensión de constitución de servidumbre permanente sobre una parte de la superficie del local propiedad de los demandados, tiene su origen en dos acuerdos aprobados por mayoría por la comunidad.

Del art. 17.9 de la Ley de Propiedad horizontal que los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en dicha norma obligan a todos los propietarios, del art. 18.4 de la misma Ley, que dispone que la impugnación de los acuerdos de la junta de propietarios no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del impugnante, oída la comunidad de propietarios, y del art. 19. 3, según el cual desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario deriva que los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son ejecutivos y obligatorios. La ejecutividad de los acuerdos es el principio general del régimen de la propiedad horizontal para evitar una paralización de las actuaciones de la comunidad, de manera que la decisión de la junta puede seguir adelante de forma plena incluso cuando haya impugnación.

La ejecutividad de los acuerdos adoptaros por la junta comporta que, desde el mismo momento del cierre del acta son de obligado cumplimiento para todos los propietarios, que sólo pueden enervarlos mediante la impugnación para la que está facultado por los motivos y los plazos recogidos en el art. 18 LPH. En este caso, no los impugnó, de forma que son vinculantes y ejecutables. En materia de validez y plena eficacia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, dice la sentencia de 18 de julio de 2011 y reproduce la 13 de julio de 2012 , lo siguiente: «los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (las SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996, 28 de febrero de 2005, 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 y 7 de junio de 2006)».

En consecuencia, si los propietarios del local afectado por la instalación del ascensor no estaban conformes con la instalación en sí o con que se ejecutara conforme al proyecto del arquitecto Sr. Jenaro, incluso con la manifestación del arquitecto, recogida en el acta, en el sentido de haberles entregado el proyecto - extremo que niegan los apelantes - además de votar en contra de los acuerdos, debieron proceder a su impugnación, y no lo hicieron. La ausencia de impugnación determina la imposibilidad de valorar ahora la viabilidad del proyecto aprobado, el perjuicio que puede causarles la ocupación del local según el mismo, o si existen alternativas con menor impacto sobre el local, cuestiones que debieron ser objeto de la oportuna y temporánea acción de impugnación, pero que no pueden introducidas en el debate en la contestación a la demanda que no pretende sino la ejecución y cumplimiento del acuerdo. Ello sin perjuicio de que si, al iniciarse la ejecución, se pusieran de manifiesto defectos del proyecto, puedan ser objeto de reclamación, bien por la comunidad que, en definitiva, es quien ha contratado sus servicios, bien por los ahora demandados apelantes.

Por cuanto antecede, asiste a la comunidad el derecho de constituir una servidumbre permanente para la instalación del ascensor sobre una parte de al superficie del local de los actores

Desestimamos el recurso en este extremo.

TERCERO.- La indemnización fijada por la sentencia de instancia es correcta.

Alegan también los apelantes la insuficiencia de la indemnización fijada en la sentencia.

Si bien los demandados, ahora apelantes, tienen obligación de soportar la constitución de una servidumbre para la instalación del ascensor, en virtud de dos acuerdos que, por no haberlos impugnado, son ejecutivos y han de cumplirse por todos los propietarios, también es cierto que, innegablemente, en cuanto dicha servidumbre les priva de forma permanente del uso de una parte de su local, lo que se traduce indiscutiblemente en un perjuicio, como contrapartida al cual deben ser indemnizados.

La actora, en la demanda, ofrecía la suma de 17.625 € por la ocupación permanente de la superficie del local, que afirma ha sido estimada por el arquitecto autor del proyecto - no aportado -sin perjuicio del resultado de la pericial judicial que se practicase, y 140 por cada día de la ocupación temporal para llevar a cabo la obra de instalación del ascensor.

Los demandados, en su demanda, se limitan a manifestar que la ofrecida por la actora es insuficiente a la vista de la afectación que va a sufrir el local, pero no fijó la indemnización que entendía suficiente. Ha sido su perito, el Arquitecto D. Miguel quien ha fijado la indemnización en 37.687,00 €, a razón de 5.025 € el metro cuadrado.

Por último, el perito de designación judicial, el Arquitecto D. Ángel, designado a instancia de ambas partes, que establece la indemnización en 36.427 €, a razón de 4.793 € metro cuadrado.

A pesar de que por la apelante se afirma en el recurso que la valoración del perito judicial ha de ser "claramente corregidos al alza", porque toma como testigos locales cuyas ubicaciones están "a años luz" desde el punto de vista comercial de la DIRECCION000, la realidad es que la diferencia entre tal valoración y la de su perito su perito es de 1.260 €.

Hemos de partir del hecho de que, practicada prueba al respecto, la apelante debe conformarse con el resultado y conclusiones del informe de los peritos que han intervenido a su instancia, aunque le sean desfavorables, de forma que, en cualquier caso, nunca puede pretender la apelante una indemnización superior a la fijada por su perito.

Dicho lo anterior y, dada la escasa diferencia entre las valoraciones efectuadas por ambos peritos, compartimos el criterio del juez "a quo", de acoger la realizada por el perito judicial.

Existiendo dos informes periciales, hemos de recordad que la prueba pericial privada o de parte es un medio de prueba admitido en nuestra LEC (es decir, aun siendo privada), de modo que cuando este medio probatorio ofrece elementos de convencimiento que, con arreglo a las reglas de la sana critica, superan a las ofrecidos por el perito designado judicialmente o por los demás peritos intervinientes, o efectúa consideraciones sobre consecuencias lógicas de los hechos sobre los que guardan silencio los restantes informes, y además supera las objeciones y preguntas que, sobre los distintos aspectos del dictamen planteen las partes en el acta del juicio, pueden sin duda permitir formar el convencimiento judicial sobre los hechos controvertidos e influir en su determinación con mayor intensidad al elaborado por el perito judicial. A este respecto nuestra Audiencia Provincial, saliendo al paso de la afirmación de que tiene como criterio arraigado e indiscutible conceder prevalencia al criterio del perito judicial sobre el perito de parte, matiza que dicho criterio parte de una inicial desconfianza hacía los informes periciales aportados por las partes por considerar que tal aportación compromete de modo "natural" la imparcialidad del perito, pero tal presunción soslaya que el art. 335 LEC obliga al perito de parte a actuar con objetividad, a tomar en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y, lo que resulta más relevante, le obliga a cumplir su trabajo en tales condiciones bajo la advertencia de las correspondientes sanciones penales, sanciones y condiciones que son exactamente las mismas que el art. 342 LEC impone el perito de designación judicial; de modo que, en realidad, la valoración de la prueba pericial, cuando hay dos o más informes, no es en función del origen (de parte o judicial) de la fuente de prueba, sino, tal y como establece el art. 348 LEC, del criterio de la sana crítica, en función de los conocimientos reconocidos, adecuados e idóneos del perito a la cuestión planteada, y a la fiabilidad, inmediación, actualidad, suficiencia o medios técnicos empleados en la pericia, en cuanto a su dictamen ( SSAP Cantabria, sec. 2ª, 15-2-12 y 7-2-11, entre otras). CUARTO: Dicho esto, el examen conjunto de los informes periciales y de las explicaciones dadas por los peritos en la vista, en unión de los demás medios de prueba aportados, permite concluir que el diagnóstico de daños y sus causas contenido en el informe del perito judicial Sr. Jaime es el más acertado, por resultar congruente con el referido material probatorio, y singularmente con la mayor parte de

En este caso, dada la disparidad de los precios de los locales en venta, toma como referencia los precios de alquiler de tres locales situados en las calles Juan de Herrera y Rualasal, ninguno en la DIRECCION000, y obtiene un precio medio de alquiler de 22,33 €, que luego capitaliza, comparando su rentabilidad con la de los tipos de interés bancarios y de las Letras del Tesoro, obteniendo un valor de 5.025 € por metro cuadrado.

El perito judicial, en un muestreo del mercado local, ha obtenido 6 testigos de venta situados en calles comerciales de Santander, y tras aplicar el Método Comparativo de Mercado obtiene un valor unitario medio en venta 5.326,33 €, precio sobre el cual, aplica un coeficiente de corrección del 0,90, determinado por aspectos como la situación relativa entre testigos y objeto, superficie de ventas, longitud de exposición, proximidad del testigo, siendo el resultado de 4.793€ metro cuadrado.

Vistos ambos informes, las reglas de la sana crítica nos llevan a considerar que ninguno de los locales tomados como testigo está en la misma DIRECCION000, el perito Sr. Miguel sólo toma tres testigos y su valor de alquiler, no en venta, mientras que el perito judicial toma 6 testigos y su valor en venta. Por último, dada la disparidad de precios de venta - también señalada por el perito demandada - y características de los locales, justifica la aplicación del coeficiente corrector del 0.90, por lo que entendemos adecuada la indemnización fijada por el perito de designación judicial.

Desestimamos el motivo.

CUARTO.- Inexistencia de abuso de derecho por parte de la comunidad.

Por último, también ha de rechazarse el abuso de derecho por parte de la comunidad, invocado como motivo en el recurso.

El abuso de derecho en los acuerdos adoptados por la comunidad debe hacerse valer a través de la oportuna impugnación del acuerdo conforme al art. 18.1.c), que, reiteramos no llevaron a cabo los demandados, con no se produjo. Partiendo de tal circunstancia no constituye abuso de derecho el que la comunidad pretenda dar cumplimiento al acuerdo, solicitando la constitución de la servidumbre de ascensor sobre la superficie necesaria del local de los actores.

Desestimamos el motivo.

QUINTO.- Costas procesales.

La estimación del recurso supone la íntegra desestimación de la demanda, debiendo imponerse a la actora las costas de la primera instancia ( art. 394 CC)

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,