Primero.- Antecedentes de la instancia:
El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Marbella dictó sentencia de fecha 16 de noviembre de 2022 en el procedimiento del que este rollo dimana con los siguientes pronunciamientos:
Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el procurador José María Garrido Franquelo en nombre y representación de Humberto frente a MVCI PLAYA ANDALUZA HOLIDAYS, S.L., MVCI MANAGEMENT, S.L. y MVCI HOLIDAYS, S.L., DEBO DECLARAR Y DECLARO nulos los contratos celebrados por el demandante con las mercantiles demandadas en fecha 10 de julio de 2006, CONDENANDO a la demandada MVCI PLAYA ANDALUZA HOLIDAYS, S.L. a entregar al actor la cantidad que resulte del cálculo descrito en el fundamento de derecho sexto de la presente resolución judicial, incrementada con interés legal devengado desde la interposición de la demanda, ABSOLVIENDO a la demandada MVCI HOLIDAYS, S.L. de todos los pedimentos.
Que ESTIMANDO la reconvención planteada por MVCI MANAGEMENT, S.L. frente a la parte actora DEBO CONDENAR Y CONDENO al demandante reconvenido a entregar a MVCI MANAGEMENT, S.L. 2.257,24 euros, más el interés legal devengado desde la reclamación judicial.
En materia de costas, impongo a las demandadas MVCI PLAYA ANDALUZA HOLIDAYS SL, MVCI MANAGEMENT SL las costas correspondientes a la demanda planteada, con imposición a la actora de las costas correspondientes a la demandada absuelta MVCI HOLIDAYS SL.
Se imponen al actor reconvenido las cotas de la reconvención.
Por la representación procesal de la parte demandante se interpuso recurso de apelación impugnando los siguientes pronunciamientos:
- Estimación de la falta de legitimación activa de la entidad MVCI Management, S.L. y MVCI Holidays, S.L.
- Pronunciamiento referido a que el contrato identifica con claridad la duración del régimen.
-Pronunciamiento referido a la procedencia de las cuotas de mantenimiento así como que superan el control de transparencia.
Por la representación procesal de la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la sentencia con alegación de los siguientes motivos:
- Primer motivo de apelación.- Desestimación de la falta de legitimación activa.
- Segundo motivo de apelación.- Declaración de nulidad del contrato por falta de determinación de su objeto.
- Tercer motivo de apelación.- Infracción en la valoración de la prueba documental y testifical en relación con la determinación del objeto del contrato.
- Cuarto motivo de apelación.- Prescripción de la acción de reembolso del precio del contrato.
Segundo.- Apelación de la parte demandante:
Primer motivo de apelación: Legitimación activa de la entidad MVCI Management, S.L. y MVCI Holidays, S.L.
La sentencia de instancia estima la acción de nulidad contractual frenta a las tres entidades demandadas MVCI Playa Andaluza Holidays, S.L., MVCI Management, S.L. y MVCI Holidays, S.L. pero solo estima la acción de restitución frente a MVCI Playa Andaluza Holidays, S.L.
Respecto de la legitimación pasiva de la entidad MVCI Management, S.L. en cuanto a la obñigación de restitución de las cantidades abonadas por el precio del contrato procede la estimación del motivo de apelación en cuanto esta Sección 4ª ya se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre esta cuestión. Así se expuso en sentencia 383/2024 de 16 May. 2024, Rec. 865/2022:
El cuarto motivo reitera la falta de legitimación pasiva de MVCI Management S.L., ya que no intervino en el contrato como vendedora, sino como entidad gestora encargada del mantenimiento del resort, por lo que existe litisconsorcio pasivo necesario respecto de la acción de nulidad, no puede ser condenada solidatriamente con MCVI Holidays S.L. a la devolución del precio, ya que no lo percibió,
El motivo se desestima.
Indica la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 2002 que la legitimación, en su vertiente "ad causam" es una condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar y exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido, ( sentencias de 31 de marzo de 1997 y 28 de diciembre de 2000 ).
El auto del TJUE de 5 de abril de 2001 analiza la legitimación pasiva y se pronuncia en los términos siguientes:
aun cuando la accion de resolucion de un contrato de venta de un inmueble tenga, en su caso, incidencia sobre la propiedad de dicho inmueble, no deja de estar fundada enun derecho personal que el demandante extrae del contrato celebrado entre las partes y, en consecuencia, solo puede ejercitarse contra el contratante. En efecto, mediante dicha accion una de las partes del contrato pretende eximirse de sus obligaciones contractuales respecto a la otra parte debido al incumplimiento del contrato por parte de esta ultima y ,ademas, la decision judicial por la que se resuelve sobre la accion solo puede producir efectos respecto a la parte contra la que declara la resolucion. Por tanto, dicha accion no tiene por objeto facultades directamente relacionadas con el inmueble y que podrian oponerse ergo omnes. Por tanto la accion de resolucion controvertida en el procedimiento principal no es una accion en materia de derechos inmobiliarios
En definitiva, la acción de nulidad ejercitada por los compradores debe dirigirse frente al vendedor, y examinando el contrato se constata que fue concertado por ambas demandadas, firmantes del contrato, por lo que quedaban obligadas en virtud del mismo independientemente de que las cantidades fueran abonadas a MVCI Holidays, S.L., remitiéndonos a lo que dijimos en nuestra sentencia de 10 de marzo de 2023 (recurso 1060/2022 ):
El primer motivo de apelación se centra en la legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT, S.L. en relación con la pretensión de condena a la devolución del precio abonado por los demandantes respecto de los contratos declarados nulos.
La sentencia apelada sostiene dicha legitimación y la condena al pago solidario junto a MVCI HOLIDAYS, S.L. "al ser ambas firmantes y obligadas en virtud del contrato al margen de que las cantidades abonadas hubieran sido percibidas directamente por una de ellas".
Tal conclusión jurídica debe ser confirmada.
Esta sección ya se ha pronunciado favorablemente a la legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT, S.L. frente a reclamaciones de este tipo en diversas sentencias, entre las que se encuentra, como más reciente, la de fecha 4 de junio de 2021, recurso de apelación nº 87/2020 . Y es que ambas empresas pertenecen a un mismo grupo, según se desprende de las condiciones generales, en las que se recoge que "La Vendedora, la Administradora y la Promotora son sociedades filiales de Marriott", y en los contratos aparece la entidad MVCI MANAGEMENT, S.L. como gestora y MVCI HOLIDAYS, S.L. como vendedora, teniendo ambas la misma dirección en España.
El art. 1.5 de la Ley 42/1998 establece: "Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno". En el mismo sentido el art. 23.5 de la Ley 4/2012 . Y no cabe duda que MVCI MANAGEMENT, S.L. como sociedad de administración participó en el contrato celebrado y en la enajenación de los derechos de aprovechamiento por turnos discutidos firmando al pie de dicho contrato de forma independiente a MCVI Holidays, S.L. Por lo tanto, declarada la nulidad de los contratos en los que intervinieron ambas mercantiles, serán también ambas las que respondan con carácter solidario de las consecuencias de dicha declaración de nulidad.
Pese a la estimación de la legitimación pasiva de la entidad MVCI Management, S.L. respecto a la acción de restitución de las cantidades percibidas como precio del contrato, este pronunciamiento no tiene efectos estimatorios en el recurso de apelación ya que, como se argumentará a continuación, la acción de restitución está prescrita, por lo que la entidad MVCI Management, S.L. no puede ser condenada a la restitución de cantidad alguna, por lo que le fallo de la sentencia de instancia en relación con MVCI Mangement, S.L. no se modifica, resultando de aplicación el criterio reiterado por el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 307/2025 de 26 Feb. 2025, Rec. 6554/2019 que, reproduciendo pronunciamientos anteriores, establece que no procede estimar un motivo o un recurso que no conduzca a una alteración del fallo:
Por tanto, incluso si se considerara que la paralización de la obra imputable a Beachbox no puede fundamentarse en los arts. 1101 y 1106 CC , al no constituir un supuesto de mora ni de contravención de sus obligaciones contractuales, ello no excluiría la procedencia de la indemnización, ya que también se sustenta en lo expresamente pactado en el contrato conforme al art. 1255 CC . En este sentido es doctrina reiterada de esta Sala que por el principio de equivalencia de resultados o falta de efecto útil, no procede estimar un motivo o un recurso que no conduzca a una alteración del fallo. En concreto en la sentencia 1419/2024, de 29 de octubre , hemos declarado al respecto:
«También se ha referido esta Sala en diversas resoluciones al efecto útil de los recursos, entre otras, en las sentencias 1323/23, de 27 de septiembre ; 667/2023, de 28 de febrero ; 684/2022, de 19 de octubre ; y 429/2013, de 11 de junio .
»En la sentencia 429/2013, de 11 de junio , declaramos que:
» "En aplicación de la doctrina de la equivalencia de resultados o falta de efecto útil del recurso viene declarando esta Sala (...) que no puede surtir efecto un motivo que no determine una alteración del fallo recurrido pues el recurso no procede cuando la eventual aceptación de la tesis jurídica del recurrente conduce a la misma solución contenida en la sentencia recurrida ( SSTS de 7 de abril de 1995, RC n.º 431/1992 , 15 de junio de 2006, RC n.º 4145/1999 , 26 de diciembre de 2006, RC n.º 468/2000 , 29 de noviembre de 2007, RC n.º 3929/2000 , 28 de marzo de 2011, RC n.º 191/2008 , 29 de marzo de 2011, RC n.º 2255/2007 ), incluso cuando no es correcta la doctrina seguida por sentencia impugnada si la estimación del recurso no produce una modificación del fallo ( STS de 2 de junio de 2008, RC n.º 2522/2001 ). Este es el fundamento de la doctrina de la equivalencia de resultados o falta de efecto útil del recurso, que esta Sala ha aplicado con reiteración y que lleva a la desestimación del recurso cuando la parte dispositiva de la sentencia, apoyada en una argumentación no aceptable jurídicamente, resulta, sin embargo, procedente conforme a fundamentos distintos que podrían haber sido utilizados para decidir la cuestión ( STS de 20 de febrero de 2007, RC n.º 3609 / 1999 ). Conforme a este criterio no procede acoger el recurso cuando, pese al fundamento de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros argumentos ( SSTS de 11 de octubre de 2006, RC n.º 4490/1999 , 10 de diciembre de 2008, RC n.º 2901/2003 , 3 de junio de 2009, RC n.º 1389/2006 )".»
Respecto a la entidad MVCI Holidays, S.L. procede la desestimación de la apelación en cuanto consta expresamente en el contrato que esta entidad interviene como representante o agente vendedora de la entidad MVCI Playa Andaluza Holidays, S.L., tal y como se expone en la sentencia de instancia, por lo que no hay prueba alguna sobre su intervención en el contrato como contratante en nombre propio ni hay prueba de que fuese la entidad que recibiese en su propio nombre el precio del contrato ni de que asumiese ninguna obligación contractual.
- Segundo motivo de apelación: Duración del régimen.
Respecto a la duración del régimen ha de estarse a las reformas introducidas por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que en su Disposición Final Decimonovena regula una modificación de la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacaciones de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias, el criterio debe ser modificado.
Así, con ocasión de esta Ley Orgánica se modifican el apartado 6 del artículo 23 y el ordinal 3. o del apartado 1 del artículo 30 de la citada Ley 4/2012, y se añade, entre otras, una disposición adicional primera, con el siguiente contenido:
" Disposición adicional primera. Contratos por los que se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes tanto a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre , sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, como a la presente ley.
Los contratos a través de los cuales se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes respecto de los que se hubiera otorgado e inscrito escritura de adaptación se regirán conforme a los términos que resulten del régimen inscrito o publicado en el Registro de la Propiedad o de su título constitutivo.
Dichos contratos pueden venir referidos a alojamientos o a períodos de tiempo determinados o determinables y se entenderán válidos sea cual fuere la duración declarada conforme a la inscripción o publicación de dicho régimen en el Registro de la Propiedad o conforme a su título constitutivo. En particular, en los contratos a través de los cuales se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, la duración podrá ser indefinida o por un plazo cierto superior a cincuenta años."
La Disposición Final Trigésima Octava regula la entrada en vigor de la ley, estableciendo distintos plazos, según sea la materia. Para el caso d ella reforma d ella Ley 4/2012 se aplicaría el apartado 1, que dispone que "La presente ley entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín oficial del Estado",por lo que no estuvieron vigentes hasta el 3 de abril de 2025.
No obstante, se ha de tener en cuenta que la Disposición Transitoria Novena, reguladora del régimen transitorio aplicable a los procedimientos judiciales, dispone en su apartado 1 que "Las previsiones recogidas por la presente ley serán aplicables
exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor",si bien establece una serie de excepciones entre las que no se recoge las reformas de la Ley 4/2012.
Sin embargo, esta irrectroactividaad no es óbice para que, a partir de la vigencia de la nueva norma, pueda interpretarse la anterior y que se encontraba en vigor cuando ocurrieron los hechos que se someten a enjuiciamiento con arreglo a un criterio interpretativo distinto y a la luz de la nueva normativa, y ello con base en la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo asentada respecto del art. 2 del CC y 9.3 de la CE.
Así, la STS n.º 283 de 20 de abril de 2009, rec. 490/2005, vino a decir lo siguiente:
"El apartado 3º del art. 2º del Código Civil establece taxativamente que las Leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieran lo contrario. Esto es así porque la seguridad jurídica, principio inspirador del ordenamiento de plasmación constitucional ( art. 9.3 CE ), exige el conocimiento previo de la norma que va a aplicarse a una determinada situación jurídica, de manera que las situaciones y relaciones jurídicas se rigen por la vigente al tiempo en que aquellas acontecen o se producen. Certeza, predecibilidad y confianza en el ordenamiento vigente son exigencias por razón de la seguridad jurídica, que, de acuerdo con el viejo axioma « tempus regit actum », conducen a establecer al principio general de que las normas son por regla general irretroactivas salvo que excepcionalmente en ellas se diga lo contrario. Así lo ha proclamado una jurisprudencia reiterada ( SSTS Sala 1a 16 enero 1963 , 22 diciembre 1978 , 19 octubre 1982 y 25 mayo 1995 ), de manera que, con independencia del grado de retroactividad que se atribuya a la ley posterior, incluso para admitir un grado débil o mínimo, es preciso que ésta así lo disponga, sin perjuicio de que ello no deba entenderse en el estricto sentido de que lo haga expresamente, pues, a falta de previsión expresa, jurisprudencia y doctrina admiten también la retroactividad que resulta tácitamente de la norma posterior ( SS. 26 mayo 1969 y 7 julio 1987 ), retroactividad tácita que ha venido atribuyéndose tradicionalmente a las normas interpretativas, a las complementarias, de desarrollo o ejecutivas, a las que suplan lagunas, a las procesales, y, en general, a las que pretenden eliminar situaciones pasadas incompatibles con los fines jurídicos que persiguen las nuevas disposiciones, pues de otro modo no cumplirían su objetivo ( SSTS de 26 noviembre 1934 , 17 diciembre 1941 , 5 julio 1986 y 9 abril 1992 )."
Y la posterior con n.º 599/2011, de 20 de julio de 2011, rec. 820/2008, señaló:
"(...) si bien el principio de irretroactividad de las normas veda su aplicación a supuestos anteriores, esto es, acaecidos con anterioridad a su entrada en vigor, en ningún caso obsta la posibilidad, admitida por la jurisprudencia constitucional, de que pueda interpretarse la misma norma que se encontraba en vigor cuando ocurrieron los hechos que se someten a enjuiciamiento con arreglo a un criterio interpretativo distinto. En este sentido, procede recordar que, según la jurisprudencia constitucional, para que puedan considerarse vulnerados el principio de igualdad en la aplicación jurisdiccional de la ley (si se trata de resoluciones que afectan a distintas personas) o, el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (de afectar las sucesivas resoluciones al mismo sujeto, SSTC 61/2006, de 26 de febrero y 22/2006, de 30 de enero ), es preciso que la resolución de un órgano judicial contrapuesta en lo esencial a la que había dictado anteriormente para un supuesto idéntico en los datos con relevancia jurídica, no exprese ni permita inferir las razones para tal cambio de orientación, siendo así que, por el contrario, no se apreciaran dichas infracciones de interpretarse la misma norma que se encontraba en vigor cuando ocurrieron los hechos que se someten a enjuiciamiento con arreglo a un criterio interpretativo distinto, siempre que este cambio jurisprudencial no resulte gratuito, o sea consecuencia del voluntarismo selectivo al que se ha referido en ocasiones el TC, sino que responda, por el contrario, a un cambio jurisprudencial consciente y justificado con vocación de generalidad suficiente para impedir su calificación como irreflexivo, arbitrario, ocasional e inesperado ( STC 76/2005, de 4 de abril )."
Pues bien, teniendo en cuenta la introducción que la Ley 1/20025 hace de una disposición adicional primera que afecta a la Ley 4/2012 y a la Ley 42/1998, ambas sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, en interpretación de los efectos que sobre contratos celebrados durante la vigencia de ambas leyes, pero procedentes de regímenes preexistentes que han otorgado e inscrito escritura de adaptación, determinando que en todo caso se regirán conforme a los términos que resulten del régimen inscrito o publicado en el Registro de la Propiedad o de su título constitutivo, entiende esta Sala que dicha norma tiene el carácter de interpretativa o aclaratoria, por lo que cabe una interpretación adaptada a dicha normativa también en los casos en que se esté discutiendo la materia en procedimientos incoados con anterioridad a su entrada en vigor, lo que llevaría a un cambio de criterio respecto del límite temporal de los contratos celebrados bajo el régimen de la Ley 42/1998 cuando su régimen preexistente haya inscrito la escritura adaptada.
La nueva normativa no agrava una situación, sino que la aclara, partiendo de la propia finalidad y función que informa a esa norma en referencia a los regímenes preexistentes y las consecuencias, -deben entenderse positivas-, de adaptar su régimen en un plazo preciso e inscribir la escritura adaptada. No puede tener las mismas consecuencias un régimen adaptado que uno no adaptado. Por ello, y habiendo quedado aclarado con la introducción de la DA Primera que la referencia a regímenes preexistentes se ha de entender extensiva a todos los que se hayan adaptado en la forma legal exigida, sea cual sea la fecha en que se han vendidos esos derechos y sea cual sea la Ley reguladora bajo cuya vigencia nacieron, hemos de concluir que, acreditado en el caso de autos que el régimen se adaptó e inscribió convenientemente, los derechos de aprovechamiento vendidos mantendrán el periodo de vigencia que rija conforme a los términos que resulten del régimen inscrito o publicado en el Registro de la Propiedad o de su título constitutivo, pudiendo ser su duración indefinida o por un plazo cierto superior a cincuenta años.
Por tanto, no es posible la estimación de esta motivo de apelación.
-Tercer motivo de apelación: Cuotas de mantenimiento:
Con relación a la validez de las cuotas de mantenimiento, no puede hablarse de la nulidad de las mismas por el hecho de encontrarnos ante un contrato nulo que no despliega ningún tipo de efectos pues lo cierto es que, al margen de su nulidad de pleno derecho, el contrato ha posibilitado a la parte demandante el disfrute del derecho adquirido y ese disfrute debe ser compensado con los gastos que el mismo genera, reconociendo la validez de las cuotas de mantenimiento el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 285/2018 de 18 May. 2018, Rec. 3749/2016
Por lo que se refiere a los efectos restitutorios propios de la nulidad declarada, como hemos advertido en ocasiones anteriores, procede aplicar la regla general de la restitución de las prestaciones ajustada a este tipo de contratos. (entre otras muchas, sentencia 612/2017, de 15 de noviembre ). El tiempo que la parte actora ha tenido a su disposición los apartamentos (bien usándolos personalmente, bien cediendo su uso a terceros) se compensa con la parte proporcional del precio de compra y con los gastos de mantenimiento correspondientes al tiempo disfrutado que hubieran abonado. En consecuencia, la demandada no deberá restituir los gastos de mantenimiento y cuotas por servicios cobrados durante los años transcurridos ni los demandantes deben restituir los rendimientos obtenidos por la cesión de sus derechos a terceros durante el mismo tiempo.
Por tanto, el Tribunal Supremo sanciona la validez de las cuotas de mantenimiento que no deben ser restituidas cuando se produzca la declaración de nulidad. Aplicando lo expuesto al supueto de autos, las cantidades adeudadas en concepto de cuotas de mantenimeitno correspondientes a periodos en los que el derecho estuvo a disposición de los demandantes deben ser abonadas.
En cuanto a la vlaidez de las cláusulas que regulan la modificación de su importe se ha pronunciado esta Sección 4ª en sentencia de Pleno de 9 de junio de 2025, Rollo de Apelación 551/2023
En términos generales las referidas cláusulas establecen la posibilidad de modificación anual de la cuota de mantenimiento referenciada en el contrato y además, contiene referencias al cálculo de su determinación mediante un proceso previo de aprobación de un Presupuesto presentado por la Administración de MVCI a la Junta Consultiva.
Sobre este tipo de cláusulas en casos idénticos y muy similares casos al presente incluidas en las Condiciones Generales de esta clase de contrato de aprovechamiento por turno se ha pronunciado la Sala en Sentencia nº 15 de fecha 17 de enero de 2025, Rollo 1884/2022 , en la que decíamos:
"Viene diciendo esta sala que la cuota de mantenimiento del complejo en el que se integra el inmueble objeto del contrato, que en este caso está incluida en la cláusula 4.ª de las Condiciones particulares y en la IV.G de las Generales, es clara en su redacción, permitiendo conocer la cantidad que debe abonar anualmente en tal concepto, no siendo cierto que queden indeterminadas las bases para su cálculo y el régimen de aprobación anual, pues el apartado IV.G advierte sobre su variación y los criterios aplicables. De hecho las cuotas son aprobadas anualmente por la Junta Consultiva, como se desprende de dichas Condiciones Generales, condiciones que forman parte del contrato, como lo pone de manifiesto la cláusula 8 del mismo, dada la firma de los adherentes en las condiciones particulares que recogen la entrega de las condiciones generales, cumpliendo las exigencias de incorporación de las condiciones generales establecidas en los artículos 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación .
El Tribunal Supremo en sentencia 285/2018, de 18 mayo , defiende la validez de las cuotas de mantenimiento por el tiempo que la parte demandante ha tenido a su disposición los apartamentos (bien usándolos personalmente, bien cediendo su uso a terceros), que se compensa con la parte proporcional del precio de compra y con la integridad de los gastos de mantenimiento correspondientes al tiempo disfrutado que hubieran abonado".
Analizando el tenor de las cláusulas objeto de estudio consideramos, además de utilizar términos claros y comprensibles, de su redacción se explica con sencillez que la cuota de mantenimiento inicialmente pactada en el contrato responde a un plan de gestión del Resort, que se corresponde con un presupuesto de explotación del complejo de carácter anual. Como complemento a estas cláusulas analizadas el contrato describe el mecanismo de aprobación mediante la participación que se realiza a través de elección anual de cargos de una Junta Consultiva formada miembros que se elige entre los titulares de los derechos adquiridos.
No cabe olvidar que el establecimiento de una cuota de mantenimiento es un elemento esencial en este tipo de contratos en el que el alojamiento vacacional que se adquiere lleva inherente el derecho a usar, además de un inmueble amueblado y adecuadas condiciones de uso vacacional, el de utilizar los servicios que ofrece el complejo que se gestiona en base a presupuesto, por lo que la cláusula proporciona la debida información sobre la mención a los gastos de comunidad y gestión en retribución de dichos servicios que debe asumir el adquirente para la administración, conservación y mantenimiento del alojamiento y de los servicios comunes, así como su carácter anual sujeto a presupuesto y aprobación. Constando en los contratos la cantidad establecida como cuota de mantenimiento en el año de adquisición del producto, en las condiciones generales (que no se discute se entregaron a los actores apelados en 2001 y 2004) se explica con claridad meridiana que se corresponde a gastos anuales derivados de un presupuesto, por lo que el adquirente puede prever el alcance económico que exige el mantenimiento de los servios durante la duración del contrato y la previsibilidad de su modificación de la cuota.
En las condiciones generales consta la composición de la Junta Consultiva está formado por 7 titulares de derechos elegidos entre aquellos y deben estar al corriente de pago, no pudiendo ser miembros ni empleados ni directivos de la entidad MVCI. Es en el seno de esta Junta consultiva donde se debate la propuesta, con participación de los titulares y se aprueba el presupuesto de gastos. Por tanto, no se puede concluir en la abusividad de la cláusula pues se garantiza a los adquirente la participación del proceso de cálculo y aprobación de las cuotas, informando con claridad que las mismas se aprueban anualmente y por tanto pueden variar a las especificadas en los contratos para la nueva anualidad.
La desestimación del motivo da luagr s la confirmación en esta cuestión de la resolución recurrida.
Tercero.- Apelación de la parte demandada:
Primer motivo de apelación: Legitimación activa:
Para la resolución de esta cuestión ha de estarse a lo establecido por el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 623/2017 de 21 Nov. 2017, Rec. 1962/2015:
Establece el artículo 10 LEC que serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. Esta sala, en sentencias núm. 989/2007, de 3 octubre , núm. 460/2012, de 13 julio , y 511/2015, de 22 septiembre , entre otras, ha afirmado «que la figura doctrinal del litisconsorcio activo necesario no está prevista en la Ley y no puede equipararse al litisconsorcio pasivo necesario, impuesto en su acogimiento jurisprudencial incluso de oficio, en defensa del principio de que nadie puede ser condenado sin ser oído. A lo que se añade que "a este efecto, como quiera que nadie puede ser obligado a litigar, ni solo, ni unido con otro, la consideración de que la disponibilidad del sujeto demandante sobre el objeto de la demanda no puede ejercitarse sino en forma conjunta o mancomunada con otro sujeto, se traduciría en una falta de legitimación activa, que como tal carecería de un presupuesto preliminar a la consideración de fondo, pero basado en razones jurídico-materiales, lo que debe conducir a una sentencia desestimatoria"».
Así ocurre en aquellos casos en que se actúa para la aplicación de normas de derecho dispositivo (como podría suponer la petición de resolución contractual, que requiere la intervención de todos los que compraron conjuntamente) pero no cuando se pretende la declaración de nulidad, radical e insubsanable, de un contrato por incurrir en alguna prohibición legal ( artículo 6 CC ) o por su carácter de absolutamente simulado, supuesto en que cualquiera de los intervinientes por sí solo puede instar la declaración de nulidad como también lo puede hacer un tercero.
En el supuesto que nos ocupa la nulidad procede de la aplicación de una norma imperativa, cual es la Ley 42/1998 que sanciona con la nulidad de pleno derecho la falta de determinación del objeto, en la forma prevista en la propia ley, de los contratos referidos a la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado, y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestación de los servicios complementarios.
Por tanto, el demandante tiene legitimación para solicitar, sin la intervención de la otra contratante, la nulidad del contrato con los efectos inherentes a esta nulidad.
Segundo y tercer motivo de apelación: Objeto del contrato y prueba sobre el mismo:
En relación con el objeto y el contenido del contrato falta la identificación del apartamento y existe una indefinición del objeto del contrato pues, ni en las condiciones particulares, ni tan siquiera en las condiciones generales, se especifica el inmueble objeto del contrato. La mención genérica al complejo no cumple con lo exigido por la ley ya que se exige la «descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina».Por tanto, una mención genérica al complejo es insuficiente pues es necesario que se especifiquen los inmuebles concretos sobre los que recae el derecho con sus datos registrales. Este incumplimiento es sancionado por el Tribunal Supremo como nulidad de pleno derecho, y no como causa de resolución contractual, tal y como resulta de numerosas sentencias, entre las que cabe citar la de 15 de enero de 2015:
"El artículo 1.7 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre , sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, dispone que «el contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos».
En el caso presente no está determinada la duración del contrato, pero resulta obvia la intención de las partes de atribuirle en todo caso una duración superior a los tres años que es el mínimo previsto en el artículo 3 de la Ley 42/1998 , con un máximo de cincuenta años, por lo que ha de resultar aplicable la previsión del artículo 1.7.
Si se atiende al contenido contractual pronto se advierte que no se cumplen las exigencias del artículo 9.1 de la Ley, lo que lleva a considerar que se trata de la transmisión de "cualquier otro derecho" no comprendido en la ley especial y conduce a la nulidad del contrato según lo señalado en el artículo 1.7 citado.
No sólo se omiten los datos de la escritura reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del notario autorizante y del número de su protocolo, y los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad (apartado 1º), que en este caso habrían de constar respecto de cada uno de los nueve complejos turísticos a los que el contrato se refería, sino también la mención expresa a la naturaleza "real o personal" del derecho transmitido, haciendo constar "la fecha en que el régimen se extinguirá" de conformidad con las disposiciones de la presente Ley (apartado 2º).
Pero sobre todo, aunque se estimara que tales defectos no alcanzan la gravedad suficiente para determinar la nulidad contractual, debiendo producir otras consecuencias, el contrato adolece de falta del objeto previsto por la ley e incumple así la norma imperativa del artículo 9.1, apartado 3º, de la Ley 42/1998 , según el cual el contrato ha de contener necesariamente la «descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina». La Ley 42/1998 no da cobertura a otro tipo de contrato como es el presente en que no se determina el alojamiento sobre el que recae; convenio que podría haber quedado amparado en la norma del artículo 1255 del Código Civil si no fuera porque la propia ley lo prohíbe al sancionarlo con la nulidad ( artículo 6.3 del Código Civil ) en defensa de los derechos del consumidor. Dicha exigencia se contiene igualmente en el artículo 30.1.3º de la nueva Ley 4/2012, de 6 de julio , que es la que rige en la actualidad dichos contrato.
En el contrato se hace referencia a que el derecho recae sobre el complejo DIRECCION000, pero no existe ni en el contrato no en las condiciones generales ni en el resto de la documentación una identificación del apartamento por medio de sus datos registrales, ni la identificación de las semanas de ocupación. Las menciones que se hacen del complejo en el contrato y en las condiciones generales no suponen el cumplimiento de los requisitos exigidos por el artículo 9 de la Ley que impone "Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina". En ninguno de los documentos consta la identificación registral del alojamiento. En las condiciones generales constan los datos registrales del complejo pero no del alojamiento.
Por tanto, ni de la documental ni de la prueba testifical puede resultar acreditado que exista una determinación del objeto del contrato puesto que la determinación exige que consten los datos registrales del inmueble concreto al que se refiere el derecho .
Por lo expuesto anteriormente debe confirmarse el pronunciamiento de la sentencia de instancia que declara la nulidad contractual por indeterminación absoluta del objeto del contrato.
- Cuarto motivo de apelación.- Prescripción de la acción de reembolso del precio del contrato:
La cuestión referida a la prescripción de la acción de restitución en contratos como el caso que nos ocupa, de aprovechamiento por turnos, derivada de la estimación de la acción de nulidad del contrato (cuya imprescriptibilidad no es objeto de controversia), ha sido objeto de escaso tratamiento jurisprudencial y cuando se ha hecho, siempre desde la base de la aceptación de la dualidad de acciones (nulidad y restitución), ha sido resuelta desde la perspectiva de la doctrina jurisprudencial en materia de cláusulas abusivas.
Sin embargo esta Sala ha procedido a cambiar su criterio sobre esta materia como consecuencia de lo resuelto por el Pleno del Tribunal Supremo en sentencia 350/2025 de 5 de marzo de 2025, recurso de casación 6868/2022.
Así esta Sección 4ª, en sentencia de Pleno de 9 de junio de 2025, Rollo de Apelación 551/2023, ha establecido:
No obstante este criterio expuesto, aún reconociendo que es una cuestión muy controvertida, considera la Sala que no puede ser mantenida tras la Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo 350/2025 de 5 de marzo de 2025, recurso de casación 6868/2022 y también, en correlación, a la luz la doctrina jurisprudencia comunitaria, entre otras, la Sentencia de 16 de julio de 2020 (asuntos acumulados C.224/19 y C-259/19 , así como en el Auto de 25 de marzo de 2021 en asunto C.503/20 .
El Tribunal Supremo en la referida resolución, en relación a un contrato de préstamo mediante tarjeta revolving, y sobre la base de la existencia de dos acciones diferenciadas (acción de nulidad y acción de restitución), aborda por primera vez la cuestión de la prescripción de la pretensión de restitución derivada de una acción de nulidad de contrato por contravención de una norma imperativa, en concreto en el caso analizado, sobre las consecuencias derivadas de lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley de 23 de julio de 1908 sobre nulidad de los contratos de préstamos usurarios. Este examen, se hace al margen de la declaración de nulidad por falta de transparencia sometida al derecho de consumo y declara que la acción de restitución está sometida a la regla de prescriptibilidad de las acciones conforme al Código Civil y los efectos resolutorios previstos en el artículo 1303 del Codigo Civil , por lo que no excluye la regulación general de la prescripción de acciones contenidas en el artículo 1930 y siguientes del mismo texto, sin aplicación de la normativa y derecho de consumo.
A la luz de estas resoluciones, la Sala considera que debe acogerse el motivo formulado, que se sustenta en el siguiente criterio: La pretensión de restitución consistente en devolución del precio abonado derivada de la declaración de nulidad del contrato de aprovechamiento por turnos, que se sustenta en los supuestos de autos en causas de nulidad previstas en la Ley42/1998, es prescriptible, siendo el dies a quo la fecha en que se produjo el pago (inicial y sucesivos en su caso).
El criterio adoptado expuesto se justifica razonadamente a continuación:
4.1.-Prescripción de la acción de restitución, al margen de la imprescriptibilidad de la acción de nulidad al amparo de los preceptos imperativos establecidos en la ley 24/1998.
No hay controversia en el caso que nos ocupa sobre la imprescriptibilidad de la acción de nulidad formulada ejercitada en la demanda y tampoco alcanza la novedad legislativa en esta materia de la recientemente publicada Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que ha introducido modificaciones en la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacaciones de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias, cuya entrada en vigor fue el día 3 de abril de 2025.
Sin obviar lo anterior, se impone señalar que con la citada norma se produce un cambio legislativo sustancialmente relevante y novedoso, cual es el de la prescriptibilidad de una acción como la ejercitada en los presentes autos, hasta ahora considerada por la jurisprudencia como imprescriptible; pero a partir de su entrada en vigor y conforme establece la Disposición Adicional Segunda de la citada ley orgánica, se determina el plazo de prescripción de cinco años referido al ejercicio de cualquier acción de invalidez de los contratos suscritos desde el 5 de enero de 1999 que transmitan derechos sujetos a regímenes preexistentes a la Ley 42/1998, así como de los derechos sujetos a dicha norma. Concretamente, se limita por ley el referido plazo de ejercicio de acciones aun cuando estén fundadas en la contravención de normas imperativas contenidas en la Ley 42/1998.
En todo caso y sobre la prescripción de la acción de restitución derivada de la acción de nulidad, con anterioridad a la citada Sentencia de Pleno nº 350/2025 de 5 de marzo de 2025, Rollo 6868/2022 , fuera del ámbito de derecho de consumo y al margen de la declaración de nulidad por falta de transparencia, existía una jurisprudencia consolidada y remota que distinguía entre la imprescriptibilidad de la acción de nulidad contractual y la prescripción de la pretensión de restitución derivada de tal declaración, y se conforman en las STS de 27 de febrero de 1964 y la 747/2010, de 30 de diciembre del Tribunal Supremo y, por citar la mas reciente de fecha 15 de febrero de 2023 .
Continúa razonando la sentencia sobre la prescripción de la acción de restitución al supuesto que nos ocupa al no ser aplicable el derecho de consumo:
Pues bien, consideramos que la doctrina expuesta en la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2025 debe aplicarse también en el marco de la controversia suscitada en el procedimiento del que este rollo dimana y ello en fundamento a que la acción de nulidad y sus consecuencias vienen determinadas en la regulación específica de un contrato de aprovechamiento por turnos, regidos por la ley 42/1998, por lo que la pretensión de restitución debe ser resuelta al margen del ámbito de aplicación del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia desarrollada al respecto.
Por un lado, concurren causas de inaplicación por razones temporales habida cuenta que cuando se firmaron los contratos objeto de controversia, 13 de mayo de 2001 y 5 de enero de 2004, resultaba de aplicación la Ley 42/98, y no se había promulgado la Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009, relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio. (En el mismo sentido se pronunció el Tribunal Supremo en Sentencia 1662/2024, de 10 de diciembre en la que resuelve la cuestión de prescripción sometida al margen del Derecho y jurisprudencia de la Unión Europea por cuestiones de aplicación temporal, fuera del ámbito de consumo).
Por otro lado, y ya desde el ámbito de la ineficacia contractual, las causas de nulidad afectantes al contrato se regulan por la citada específica ley nacional que regula el contenido mínimo ( artículo 9), refiriendo de manera concreta el artículo 10 de la Ley 24/1998 al ejercicio de las acciones de nulidad y sus efectos, con remisión expresa a lo dispuesto en los artículos 1.300 y siguientes del Código Civil . Desde esta consideración ha de analizarse por tanto los plazos de prescripción de la acción de restitución.
4.3.- Plazo y díes a quo, derivada de la acción de nulidad de contratos sometidos a la Ley 42/98, en cuya virtud ha sido declarado nulo los contratos objeto de litis.
El artículo 9 de la Ley 42/98 señala el contenido mínimo del contrato relativo a derecho de aprovechamiento por turno de alojamientos y para el caso de no contener tales menciones o por falta de información, además de la facultar de desistimiento, se reconoce en su artículo 10 la posibilidad de desistimiento y en su defecto la de instar la acción de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1.300 y siguientes del Código Civil , por lo que las consecuencias que la declaración de nulidad lleva aparejada no es otra que la pretensión de la restitución del precio, acción de naturaleza personal.
Con respecto al dies a quo dispone el art. 1969 del Código Civil que «El tiempo para la prescripción de toda clase de acciones, cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse". En este caso, habiendo sido declarada la nulidad de los contratos por vicios relativos a la duración indefinida y falta de objeto determinado, la acción restitutoria nace, no cuando el contrato se declara nulo como propone la parte recurrente, sino desde el momento en que se realiza el pago cuya devolución se pretende (bien cuando se produce el primer pago o bien con cada uno de los pagos posteriores) pues solo tras el pago tiene derecho a la prestación contratada y es cuando conoce todas las consecuencias que se derivan de los términos pactados. Según resulta de las actuaciones el pago se verificó en mayo de 2001 y febrero de 2004.
En cuanto al plazo, dispone el art. 1964 del Código Civil que las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En el supuesto que nos ocupa, habiéndose celebrado los contratos con anterioridad a la modificación del referido precepto operada por la disposición final 1 de la Ley 42/2015, de 5 de octubre , de conformidad con la disposición transitoria 5 de la citada Ley , le seguiría siendo de aplicación el anterior plazo de prescripción de 15 años, pero con el límite de los 5 años desde la entrada en vigor de aquella norma, esto es, hasta el 7 de octubre de 2020, fecha en la que habría prescrito la acción de no haberse ejercitado. Dado que los plazos de prescripción quedaron en suspenso entre el 14 de marzo y el 30 de mayo de 2020 como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma y sus sucesivas prórrogas, aquel plazo de prescripción de los 5 años habría concluido el 28 de diciembre de 2020, por lo que es claro que las acciones de reembolso ejercitadas en la demanda estarían prescritas.
Esta ha sido la interpretación de la Sentencia del Tribunal Supremo nº 29/2020 de 20 de enero que se cita y transcribe en la Sentencia que recurrimos y que distinguía: (i) Relaciones jurídicas nacidas antes del 7 de octubre de 2000: estarían prescritas a la entrada en vigor de nueva Ley. (ii) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005: se les aplica el plazo de 15 años previsto en la redacción original del art. 1964 CC . 3 (iii) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015: en aplicación de la regla de transitoriedad del art. 1939 CC , no prescriben hasta el 7 de octubre de 2020. (iv) Relaciones jurídicas nacidas después del 7 de octubre de 2015: se les aplica el nuevo plazo de cinco años, conforme a la vigente redacción del art. 1964 CC .
En el supuesto que nos ocupa, al haberse efectuado los pagos en el año 2006, la acción de restitución se encuentra prescrita por lo que la estimación del motivo conduce a la revocación de la sentencia en el particular de la condena a la devolución de las cantidades entregadas en ambos contratos.
Cuarto.-En materia de costas de la instancia es de aplicación el artículo 394 LEC por lo que, al haberse producido una estimación parcial de la demanda principal frente a las tres entidades demandadas al haber sido estimada la acción de nulidad contractual, no procede la imposición de costas a ninguno de los litigantes.
Al haber sido estimada la demanda reconvencional porcede mantener el pronunciamiento de la sentencia de instancia de imposición de costas al actor reconvenido.
En cuanto a las costas de la apelación, al haber sido desestimadas todas las pretensiones del recurso de apelación de la parte demandante procede la imposición de las costas de la apelación.
Al haber sido estimada la prescripción de la acción reiterada en el recurso de apelación por la parte demandada no ha lugar a imponer las costas de la alzada a ninguno de los litigantes.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,
