Sentencia Civil 1223/2025 Audiencia Provincial Civil de Murcia nº 4, Rec. 2593/2022 de 25 de septiembre del 2025

PRIMERO.-En el recurso de apelación interpuesto por D. Abel, en el primer motivo, se discrepa del efecto liberatorio que se atribuye el documentos privado de 2 de diciembre de 2019, cuya finalidad era la entrega de un pagaré en garantía de los posibles defectos ocultos, extendiéndose dicha discrepancia a la defectos ocultos que en se señalan en instancia. Se hace mención a las partidas siguientes: a) Daños en fachada y aplacado. Se indica es que según los informes periciales las piezas de gran formato que componen la fachada tienes ausencia de material de agarre suficiente, no siendo dicho defecto ni manifiesto ni posibles detectar a la entrega de la vivienda, debiéndose considerar como vicio oculto; b) Daños en fachada, perfilería oxidada. Se indica que la oxidación de la perfilería de la fachada en puertas de registros de agua y luz fue debidamente documentada y fotografiada en su visita al inmueble por el perito Sr. Leovigildo, en Mayo de 2020, procediendo a su reparación y sustitución, y el hecho de que la misma no estuviera en la visita de los peritos de las demandadas, en Mayo de 2021, no obsta de que dicho defecto haya sido suficientemente acreditado. Que no se puede considerar dicho defecto como vicio manifiesto o a la vista, pues sería considerar que la oxidación de estos elementos metálicos no ha podido aparecer tras la entrega del inmueble (diciembre 2019) en el periodo de garantía; c) Daños en acabado. Pavimientos con afecciones diversas. Se indica que se constata por los tres peritos intervinientes la existencia de deficiencias apreciables en el pavimento, si bien se discrepa sobre su alcance; la inspección del inmueble que se realizó, y se realiza habitualmente, viene a ser un mero acto formal de entrega de llaves, y que en el presente caso la propiedad no ha dejado de reclamar dichos repasos o subsanación de defectos desde que pudo apreciarlos, con mención al documento nº 7 de la demanda, que en dicho documento queda constancia de que el documento privado de 2 de diciembre de 2019 y la recepción del inmueble se firmó cuando no había suministro de luz, prácticamente a oscuras, por lo que no pudieron hacerse las comprobaciones; d) Deficiencias en carpintería y cerrajería. Se indica que dichas deficiencias no son apreciables en una visita única, sino que requieren una inspección detallada y precisa del inmueble, como la que se realizada con la limpieza de la obra, una vez tomada la posesión del inmueble, no pudiéndose entender renunciado por el hecho de haberse firmado el documento de antes referido y el acta de recepción; e) Deficiencias en instalaciones. Se indica que se trata de deficiencias de conexión en la aerotermia, que se planteaba ya en el acta de recepción, que precisan demolición parcial de la falsa viga que recubre las instalaciones, y deficiencias en la arqueta de la planta sótano y en conductos, fundamentalmente oxidaciones y ausencia de correctas terminaciones, oxidaciones que no necesariamente tenían que estar presentes a la entrega de la vivienda y, finalmente, f) Deficiencias en pintura. Se indica que los tres peritos se reconocen, aunque en grado distinto, la existencia de dichas deficiencias, que estas deficiencias se señalan en los diversos correos de enero a febrero de 2020, discrepándose de que se considere el documento de 2 de diciembre de 2019 de transacción y conformidad con la obra.

En el escrito de oposición formulado por la representación de la mercantil Obras y Servicios Musan, S.L., se indica que el anterior motivo de apelación debe desestimarse a tenor de lo estipulado en el acuerdo de 2 de diciembre de 2019, que en virtud de dicho documento se compensa económicamente por las cantidades necesarias para asumir el actor la subsanación de los defectos de terminación y que los descuentos reflejados en el documento redactado por el Arquitecto Técnico son los que se tuvieron en cuenta para la firma del acuerdo transaccional.

En el escrito de oposición al recurso formulado por la representación procesal de D. Justo se interesa la desestimación del motivo en base a lo estipulado en el acuerdo transaccional de 2 de diciembre de 2019, en el que se deja claro que la transacción no incluye los vicios ocultos que pudieran reaparecer, que la mayoría de los daños que se reclaman no son vicios ocultos, haciéndose mención expresa al correo de fecha 29 de octubre de 2019, del que se desprende que en octubre de 2019 se había llegado a un acuerdo para para transar las desavenencias entre promotor y constructor.

En relación con el anterior motivo, la sentencia indica<<Y de la interpretación conjunta del texto de los citados documentos de 2 de diciembre de 2019, resulta que sólo queda al margen de la transacción los defectos constructivos ocultos y los detallados en el Anexo al acta de recepción de edificio. Además de modo expreso, en el párrafo segundo del doc. 8, las partes pactan que el dueño de la obra se hace cargo de los daños o defectos futuros del aplacado de la fachada y la puerta de entrada, que responde a un acuerdo económico sobre el particular. Parece claro que por vicios o defectos constructivos ocultos debemos entender aquellos que no podían detectarse a simple vista al tiempo de la transacción y acta de entrega del edificio(.). Y del contenido del dictamen aportado junto a la demanda que constituye el objeto de la acción ejercitada, resulta que la mayoría de los defectos constructivos a los que se refiere eran manifiestos y estaban a la vista al tiempo de la transacción. Todas las deficiencias de acabado que constituyen defectos estéticos, por su propia naturaleza, se hacen evidentes con la entrega y no constituyen vicios constructivos ocultos. Por lo tanto, y en cuanto a defectos de esta naturaleza, únicamente quedarían excluidos de la transacción los daños consistentes en falta de estanqueidad o deficiente impermeabilización de la cubierta y los consignados en el acta de recepción que no hayan sido subsanados.

En cuanto a la falta de estanqueidad o impermeabilización de la cubierta, el perito designado por el contratista sí apreció la necesidad de levantar una parte del techado para colocarlo de modo que las tejas se solapen debidamente y se garantice la impermeabilización, solución esta que parece la adecuada al caso. Por lo tanto, la valoración de las deficiencias que quedan al margen de la transacción de 2 de diciembre de 2019 son 32,24 euros por reparación de instalaciones y 841,79 por reparación de cubierta 874,05 más 10% de IVA>>.

SEGUNDO.-Para dar respuesta al motivo referido en el anterior fundamento, y las alegaciones en que se fundamenta, se deben tener en consideración lo que los hechos que se refieren a continuación.

Y así en el acuerdo de 2 diciembre de 2019, entre otros particulares, se establece" A día de hoy la obra se encuentra finalizada y han sido realizadas las revisiones y terminaciones correspondientes, a satisfacción de ambas partes, así como entregada la documentación necesaria, por lo que acuerdan dar por terminado el contrato [...] será por cuenta del promotor o propietario los defectos o daños que se pudieran ocasionar tanto ahora como en un futuro del aplacado de la fachada y la puerta de entrada". [...]. Si en un futuro hubiera algún daño oculto deberá ser certificado por el técnico director de obra y se valorará de quién es la responsabilidad".

También se refleja en el anterior documento la entrega por el actor de un cheque a la constructora por importe de 24.328,28 euros, como pago final del contrato, quedando pendiente el abono de las retenciones practicadas en las facturas por importe de 6.058,75 euros, que se materializa en la entrega de un pagaré por dicho importe contra su cuenta en Bankia y vencimiento el 2 de junio de 2020, que quedaba en garantía de cualquier defecto oculto constructivo.

En el correo de fecha 29 de octubre de 2019, documento nº 7 de la demanda, se indica" Después de las conversaciones telefónicas de ayer y hoy te comento que la forma de pago sería de un talón para Musan de 24.328,28€ y un pagaré de 6.058,75€ que se hará efectivo seis meses después de la firma de la certificación final de la obra y entrega de llaves. Con la cláusula que hemos comentado esta mañana que los técnicos y la propiedad tienen que dar el visto bueno por si hay algún vicio oculto".

En el acta de recepción de la obra de 5 de diciembre de 2019, en cuanto a los defectos se indica" comprobar instalaciones, motor puerta, aerotermia, descalcificador y bomba, cambio de bombines, 2 puertas de entrada y puerta de cocina, cambio de armario pila, repaso pintura sótano y otros daños".

La cuestión a resolver en esta alzada es la relativa a si es procedente o no la indemnización solicitada por las distintas partidas, por un total de 15.420,97 €, a tenor de lo reflejado en el documento de liquidación de la obra de 2 de diciembre de 2019 y el acta de recepción. Para ello se debe tener en cuenta que los defectos susceptibles de indemnización son los relativos a vicios ocultos, aparecidos después de la recepción y entrega de la obra, distintos de los mencionados en el acta de recepción, como se desprende de la interpretación literal de lo reflejado en documento de 2 de diciembre y antes transcrito. En la demanda no se indica de manera expresa que todos los defectos apreciados en el acta de recepción no hubieran sido corregidos por la constructora ni tampoco se indica en el recurso de apelación, si bien en la sentencia de instancia concede el importe de 32,24 €, por reparación de instalaciones, que se refleja en el informe pericial aportado por la actora y reproducido en la demandada, en el apartado relativo a valoración de las reparaciones.

La sentencia de instancia solo concede, del total de la indemnización solicitada, la relativa a los daños consistentes en la falta de estanqueidad o deficiente impermeabilización de la cubierta, las 841,79 € más el 10% de IVA, por reparación de la cubierta, y de 32,24 € por reparación de instalaciones.

En relación con las distintas partidas que se indican en el recurso, y referidas en el anterior fundamento de derecho, hay que manifestar: A) No hay lugar a conceder indemnización daños en fachada y aplacado, cuantificado en la demanda, en 2.339,9 €, ya que en el acuerdo de 2 de diciembre de 2019 se indicó expresamente "será por cuenta del promotor o propietario los defectos o daños que se pudieran ocasionar tanto ahora como en un futuro del aplacado de la fachada y la puerta de entrada". Además, en informe pericial realizado por el Arquitecto, D. Miguel Ángel se indica" No existe daños en fachada, en toda su extensión se encuentra en perfecto estado, no existe problema alguno, deterioro o defecto que haya surgido después de ejecutada la fachada, tanto el cerramiento de fábrica como sus revestimientos se encuentran en perfeto estado... La cerámica está correctamente colocada y no tiene desprendimientos, roturas ni ningún otro tipo de problema (...) se dio el visto bueno al aplacado ejecutado al considerarse más barato que el previsto en el proyecto. El supuesto problema de las oxidaciones en elementos metálicos en fachada recoge simplemente unos elementos que fueron dejados sin terminar, en este caso sin pintar, por el problema aparecido entre promotor y constructor al final de la obra (...) que el único defecto que podría considerarse existente, relativo a la pintura de los recercos en elementos metálicos en fachada, que quedaron sin acabar por los problemas surgidos al final de la obra y que han sido pintados por los promotores con posterioridad". En el informe realizado por Arquitecto Técnico, D. Jeronimo en el apartado relativo a fachada exterior, aplacado colocado con pelladas de cola, se indica" se indica que no hay ninguna pieza rota, descolgada, fuera de plano o alabeada. No hay ningún daño o defecto indiciario de que existan problemas asociados a un déficit de adherencia o de seguridad mecánica del aplacado"; B) Se rechaza la partida relativa a daños en fachada perfilería oxidada, ello en virtud de lo reflejado en cuanto a la fachada en el acuerdo de 2 de diciembre de 2019. Además, en el informe pericial realizado por D. Jeronimo, en cuanto a la perfilería oxidada, se indica" No ha sido posible constatar los defectos de acabado respecto de los marcos de las puertas de registros que han sido reparados por D. Abel, según indicó el mismo el día de la inspección"; C) Se rechaza partida de daños en acabados, pavimentos con afecciones varias, cuantificados en la demanda, en 4.202,50 €. En el informe pericial realizado por D. Miguel Ángel, se indica "que los pavimentos de las plantas baja y de piso están ejecutados con piezas de cerámica de tipo porcelánico rectificado de gran tamaño, (...). A pesar de las normales deformaciones en cerámica de tamaño elevado y que no es de primera calidad, el suelo está colocado con perfección casi absoluta, no existiendo ni ninguno de los defectos indicado en el informe de la demanda. Ninguno de estos defectos existe de forma apreciable en el solado de las dos plantas nobles de la vivienda. No hay cejas, desniveles ni problemas de dimensión o relleno en el junteo. En todo el solado de ambas plantas únicamente constaté la existencia de un único punto picado en una losa del dormitorio y la supuesta fala escuadra del solado responde sencillamente a la forma de la parcela (...). Dada la correcta ejecución de los pavimentos de la vivienda, solamente la pieza con el picado es la única del solado que podría sustituirse. En cuanto acabado del alicatado de patio interior y aparcamiento es únicamente necesario un repaso del junteado entre las piezas". En el informe pericial realizado por D. Jeronimo se indica" los únicos defectos existente en los pavimentos son los referidos a picaduras, cejas, piezas fracturadas, etc., que afectan exclusivamente a las ocho reflejadas, equivalentes al 1% del total de la superficie de pavimentos y en cuanto a la falta de junteo se indica que se pudo comprobar en alguno de los puntos de alicatados en planta baja haría falta de mortero de rejuntado". Los simples defectos, de entidad mínima reflejados en los anteriores informes, no se ha acreditado que tuvieran la consideración de vicios ocultos y que no fueran apreciables en el momento de la recepción de la obra, por lo que no procede la indemnización de los mismos, a tenor de lo reflejado en el acuerdo de 2 de diciembre de 2019 ni tampoco en el acta de recepción. No se acepta lo alegado en el recurso, en el sentido de que fueron apreciados pocos días después de la recepción de la obra y tras la limpieza, y en el hecho de que la firma de la recepción del inmueble tuvo lugar prácticamente cuanto estaban a oscuras; D) Por deficiencias en carpintería y cerrajería se reclama la cantidad de 3.362,76 €. Se rechaza esta partida. En el informe pericial realizado por D. Miguel Ángel se indica que no hay defectos que solucionar en la puerta de entrada y armarios empotrados; en cuanto a la puertas de cortafuegos, la única intervención necesaria es el pintado de la puerta que resta por pintar; en cuanto a la carpintería interior, la única intervención es la sustitución por una nuevas de las piezas de las bisagras; en cuanto a la cerrajería interior, la única intervención necesaria es el pintado de los puntos de oxidación y no hay intervención necesaria en armario lavadero". En el informe pericial realizado por D. Jeronimo se indica que en cuanto a las deficiencias de la puerta de entrada a vivienda se constata la existencia de defectos de acabado, siendo subsanables por cerrajero especializado. En cuanto a las deficiencias de armarios empotrados y puertas también se constatan la existencia de deficiencias, relativas pasadores de bisagras de una puerta oxidados, tapajuntas de una puerta de uno de los dormitorios de la planta inferior, está despegado; puerta corredera del salón no desliza con suavidad, tapajuntas de otra puerta rayado, puertas correderas de los armarios empotrados están pandeados y también se constata la deficiencias en cerrajería. En este informe pericial se cuantifica el presupuesto por reparación de carpintería y cerrajería en 1.458,01 €, cuya cantidad hay que incrementar en un 13% GG (gastos generales), 6% BI (Beneficio Industrial) y 10% IVA. Dichos defectos son de acabado, considerándose responsable la mercantil contratista. Se estima parcialmente esta partida, pues, los defectos constados en el informe pericial se consideran como vicios ocultos, en tanto que no eran susceptibles de apreciar de manera razonable en el momento de la recepción de la obra, y ello teniendo en consideración los descritos en el informe pericial aportado por el actor; E) Se mantiene la cantidad concedida en instancia por instalaciones por importe de 32,24 €, que coincide con la indicada en la demanda y según el presupuesto del informe pericial aportado, y finamente, f) Las deficiencias en pintura se valoran en la demanda en 721,60 €. Se desestima dicha partida, pues se considera que defectos de pintura son puntuales, según se desprende de los informes periciales realizados por D. Jeronimo y D. Miguel Ángel, no aceptándose las deficiencias que por dicho concepto se refieren en el informe pericial aportado. La razón de la desestimación de dicha partida es porque se considera que los defectos de pintura eran apreciables en el momento de la firma del documento de 2 de diciembre de 2019, no teniendo la consideración de oculto, que solo eran los susceptibles de generar responsabilidad, según la interpretación literal del documento. También es relevante el hecho de que el acta de recepción 5 de diciembre de 2019 no se hiciera mención a las deficiencias en la pintura. No se acepta lo alegado en el recurso en el sentido de dichos defectos se apreciaron tras realizar una inspección más detallada despuesto del documento privado de 2 de diciembre de 2019 y que se pusieron de manifiesto en los correros de enero y febrero de 2020 remitidos al constructor.

TERCERO.-El segundo motivo del recurso de apelación se refiere al retraso en la entrega de la obra e indemnización contractual. Se discrepa de lo razonado en instancia, indicándose que el documento de 2 de diciembre de 2019 únicamente tenía por finalidad la toma de posesión de la vivienda, la entrega de un cheque como pago final del contrato y la entrega del pagaré en garantía de los defectos constructivos, y en ningún caso supone expresa renuncia alguna a los pactos contractuales alcanzados en el contrato de obra y que el documento nº 8 se trata de documento de mera adhesión, creado unilateralmente por la constructora. Se alega error en la valoración de la prueba en cuanto al contrato de obra de 16 de febrero de 2018, proyecto básico de ejecución de vivienda y anexo de modificaciones del proyecto. Se hace alegaciones en cuanto a lo indicado en instancia, indicándose que la intervención del apelante en la ejecución de la obra no es extraño al proceso constructivo, que no se realizó ninguna modificación del proyecto tras la firma del contrato de obra, siendo todas las modificaciones previas a la elaboración y firma del contrato y que no tiene relevancia el acuerdo de 2 de diciembre de 2019, pues la finalidad de esta es la toma de posesión de la vivienda, la entrega de un cheque como pago final del contrato, y la entrega del pagaré en garantía de los defectos constructivos, y que en ningún caso supone ni expresa renuncia alguna a los pactos contractuales alcanzados en el contrato de obra. Finalmente, se alega infracción de lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil.

En el escrito de oposición formulado por la representación procesal de la mercantil Obras y Servicios Musan, S.L., se manifiesta la conformidad con lo razonado en instancia; que la cláusula de penalización por retraso fue novada por las partes, constituyendo su reclamación un abuso de derecho y que en todo caso la penalización no tendría virtualidad más allá un mes pues, se trata del tiempo que se concedería al constructor para terminar las obras.

La sentencia recurrida desestima la indemnización por retraso. Se indica<<Sin embargo, de la valoración del conjunto de la prueba practicada resulta acreditado que el dueño de la obra tuvo intervención directa en su ejecución. De las comunicaciones entre el promotor y la contratista que se adjuntan a la demanda se evidencia que el actor estuvo involucrado en el proceso constructivo dando incluso instrucciones de cómo debían acometerse determinadas soluciones constructivas realizando funciones de vigilancia propias de un jefe de obra o incluso un aparejador.[...]. Además, constan varias alteraciones del Proyecto básico entre ellas la solución constructiva prevista para el tejado, con modificaciones estructurales que impiden la aplicación de la penalización por retraso. No consta tampoco requerimiento formal del dueño de la obra al contratista para la liquidación y entrega de la obra, no el pago o consignación del precio. Tampoco en el acuerdo transaccional se hace reserva alguna en relación con eventuales reclamaciones por retraso, librándose el pagaré que completaba el precio restante tras las deducciones en garantía sólo de vicios ocultos y detalles por terminar que constaban en el acta de entrega del edificio. No se estima entonces que la cláusula de penalización por retraso resulte de aplicación>>.

En relación con el anterior motivo hay que indicar que se solicita por incumplimiento del plazo de ejecución de la obra la cantidad de 12.850 €, por exceso en el plazo de 257 días, ello teniendo en cuenta la fechas de tira de cuerda, 20 de marzo de 2018, la de terminación de la obra, 2 de diciembre de 2019 y el plazo conferido de doce meses en la estipulación cuarta del contrato de obra de 18 de febrero de 2018.

Se desestima la pretensión, aceptándose lo razonado en instancia y antes referido, en tanto que no se considera desvirtuado por las alegaciones formuladas.

A este fin es relevante el hecho de que el 2 de diciembre de 2019 se firmaran los documentos de liquidación del contrato de obra, en el que se indicaba que la obra estaba terminada, con la entrega a la mercantil contratista, Obras y Servicios Musan, S.L., de un cheque por importe de 24.328,28 €, sin que se hiciera mención o reserva alguna en cuanto al retraso en la ejecución y penalización por tal motivo, ello no obstante la elevada cantidad que se solicita por penalización.

El retraso en la certificación final de la obra y el acta de recepción se debió a problemas puntuales y al retraso en la liquidación de la obra, por la valoración de partidas y compensaciones, pudiéndose considerar que la obra de hecho estaba terminada mucho antes del 2 de diciembre de 2019, desprendiéndose lo antes afirmado de los mensajes aportados con la propia demanda, documentos 6 y 7, alguno relativo a comunicación del aparejador y la constructora.

Se considera acreditado que hubo un exceso en la obra, como se desprende de lo reflejado en el propio informe pericial aportado por la parte actora, capítulo 16- partidas no contempladas en el proyecto, folio 181, hecho este que indudablemente también pudo incidir en la no terminación de la obra dentro de plazo. También son circunstancias significativas a tener en consideración para desestimar la indemnización solicitada la intervención activa que tuvo el actor en la obra, puesta de manifestó en instancia y no desvirtuado, así como la inexistencia formal de requerimiento y liquidación por el retraso.

En atención a lo expuesto en el anterior fundamento de derecho se estima parcialmente el recurso de apelación, no compartiéndose en su integridad lo sostenido en los escritos de oposición al recurso formulados por las representaciones procesales de Obras y Servicios Musan, S.L., y de D. Justo.

CUARTO.-No hay lugar a un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas procesales de esta alzada al estimarse parcialmente el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394 LEC.