Sentencia Civil 343/2025 Audiencia Provincial Civil de Asturias nº 4, Rec. 155/2025 de 26 de junio del 2025

PRIMERO.El actor impugnaba en su demanda los acuerdos adoptados en dos juntas de la Comunidad de Propietarios de la que forma parte en los extremos que afectan a la liquidación de varios ejercicios y el consiguiente reparto de gastos. Entendía, así, que en las dos ocasiones la junta había ido más allá de aquello que se anunciaba en sus respectivas convocatorias, al tratar asuntos que no se comprendían en el orden del día, lo que era determinante para predicar la nulidad de los acuerdos. De forma subsidiaria, sostenía que en la segunda junta se había adoptado un acuerdo de sentido distinto al recogido en la primera, lo que igualmente determinaba su nulidad. Y, en último término, afirmaba que con esos acuerdos se había alterado el régimen de distribución de gastos que venía establecido, por lo que, habiéndose adoptado por mayoría, y no por unanimidad como resultaba exigible, estaban viciados de esa ineficacia plena.

La sentencia de instancia acogió en su integridad la demanda, tras considerar que los acuerdos impugnados incurrían en todos esos defectos que se denunciaban en ella, imponiendo a la demandada las costas procesales. Resultado que ésta cuestiona en el recurso que nos ocupa, en el que insiste en la validez de esos acuerdos para solicitar la desestimación de la demanda, y, en otro caso, que se deje sin efecto la condena al abono de esos gastos procesales.

Y al recurso se opone el actor, que solicita la confirmación de la sentencia no sin dejar de advertir un planteamiento novedoso de la controversia en el recurso con una afirmación que, ni tiene mayor desarrollo en el escrito de oposición, ni esta Sala puede asumir, cuando la impugnación en nada se aparta de los hechos y razones jurídicas que se invocaron en primera instancia para sostener la tesis de la apelante.

SEGUNDO.La decisión del recurso debe partir de los siguientes hechos, todos ellos acreditados en autos:

(i) El actor, don Victorino (ese segundo apellido es el correcto a tenor de los documentos aportados, no el de Avelino que se empleaba en la demanda y se cita en la sentencia), es propietario en el edificio comunitario del piso NUM000 (destinado a vivienda de portería), y también cotitular de las plantas NUM001 y NUM002. En su momento fue partícipe y representante de la mercantil "Inmobiliaria La Ascensión S.A.", a la sazón promotora del edificio.

(ii) En esa última condición el citado otorgó el 24 de mayo de 1967 escritura pública de agrupación, declaración de obra nueva en construcción y división horizontal del edificio, en la que, por lo que aquí importa, se plasmaba la construcción de nueve plantas destinadas a viviendas, integrándose la novena por una vivienda para residencia del portero y un estudio. La escritura establecía la sujeción del inmueble a las previsiones del art. 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, siendo pacífico que, con arreglo a las mismas, el reparto de los gastos comunes había de efectuarse con arreglo a la respectiva cuota de participación de cada inmueble resultante, con la excepción, no obstante, de la "planta de sótano y planta baja, destinadas las dos a fines comerciales", que no entrarían "en los gastos comunes que se vayan originando por consumo de luz del portal y escaleras y la conservación y reparación de estos".

(iii) El día 16 de noviembre de 1967 don Victorino otorgó escritura por la que declaraba la terminación de obra nueva sobre el edificio, ratificando el contenido de la anterior, si bien después, el día 28 de septiembre de 1968, suscribió otra por la que rectificaba las anteriores, para hacer constar que en el edificio no existían las nueve plantas de viviendas anunciadas, sino ocho, desapareciendo, pues, la referencia a la vivienda y estudio que antes se reseñaban para la novena. Y también que, habiéndose incurrido en distintos errores en la descripción, superficie y linderos, de tres viviendas ( NUM003, NUM004 y NUM005), se procedía a su rectificación, para señalar los datos correctos, que comportaban la atribución de unos coeficientes de participación distintos de los originarios.

(iv) Por lo que refieren las partes, la distribución de los gastos comunes se realizó en un primer periodo (hasta el año 1972) con arreglo a esas previsiones del título constitutivo, siendo precisadas tras esa fecha por algunos acuerdos hasta llegar al año 1980. El día 9 de mayo de ese año se celebró una junta de propietarios en la que la referida promotora, representada por don Victorino y un hermano, proponían que "debería estudiarse un nuevo sistema de reparto de gastos más racional y justo, ya que en determinados conceptos dicha inmobiliaria soporta un gasto que, en su entender, resulta exagerado por el servicio que les presta". Y, tras la oportuna deliberación, se acordó nombrar una comisión de vecinos, integrada por el presidente, varios vocales y el administrador, para estudiar "el sistema que concilie los intereses de ambas partes, a cuyo efecto quedan facultados plenamente los miembros de la comunidad para adoptar el acuerdo más conveniente para la determinación de las nuevas aportaciones". En el acta figura la participación en la junta de propietarios que representaban un 79,10 % de las cuotas.

(v) La actuación de esa comisión delegada se plasmó en un acta otorgada por sus integrantes el día 9 de junio de ese mismo año, en la que acordaban un nuevo reparto de gastos con el que, en resumen, se preveía la distribución por iguales partes de varios de ellos, bien en referencia a las viviendas y planta NUM002 (caso de los gastos de ascensor, luz de portal y escaleras), bien en relación, además, a la planta sótano (gastos de administración, portería, limpieza, alcantarillado, voladizos, basura y varios), manteniendo el reparto por cuota de participación en relación al seguro. En el acta figura que del "acuerdo se dará traslado a todos los componentes de la junta de vecinos", sin que conste cualquier pronunciamiento de la misma al respecto, aunque las partes tienen asumido que ese fue el sistema de reparto que se siguió sin ser cuestionado hasta la celebración de las juntas que aquí se enjuician.

(vi) El día 12 de diciembre de 2022 se cursó la convocatoria de la primera de esas juntas, a celebrar el 25 de enero del año siguiente, haciendo constar en el punto segundo del orden del día lo siguiente: "Liquidación de ingresos y gastos de los ejercicios 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 y 2022. Tratamiento de saldos. Reclamación de saldos negativos, incluso en vía judicial, si fuese necesario...Aprobación si procede".

(vii) El día 20 de enero de 2023 la administración de la comunidad cursó una comunicación a los partícipes (y que fue conocida por el actor con antelación es algo que éste no tiene negado) en la que se hacía referencia a que con anterioridad ya se habían remitido las liquidaciones de los ejercicios de 2017 a 2021; y que, en cuanto a la del 2022, se adjuntaba con la propia comunicación una vez que no había sido posible hacerlo con mayor antelación por distintos motivos, entre los que se citada la necesidad de realizar "ajustes como consecuencia de la obtención de las escrituras de rectificación/complemento a la división horizontal". Y a esa comunicación se adjuntaba una explicación más detallada de los ajustes que se realizaban en las liquidaciones de los pisos NUM003, NUM004, y NUM005, para acomodarlas a los coeficientes plasmados en la escritura de rectificación antes citada.

(viii) A esa comunicación siguió otra, fechada el 24 de enero e igualmente conocida por don Victorino antes de la junta, con la que la administración remitía unas "correcciones de última hora" en relación a la liquidación de 2022, como consecuencia de las "novedades resultantes de las escrituras de modificación/rectificación de la propiedad horizontal".

(ix) La junta se celebró en el día previsto, figurando en el acta que la administradora había realizado una explicación detallada sobre la liquidación de aquellos ejercicios, aclarando de nuevo que la del año 2022 no se pudo enviar con mayor antelación por la necesidad de contar con aquella escritura de rectificación que no había tenido a su disposición al iniciar su encargo, por lo que las cuentas se habían realizado inicialmente con los datos ofrecidos por el anterior administrador. También figura que en el turno de intervenciones "se puso de manifiesto que ni los Sres. Victorino (promotores del edificio y que continúan siendo propietarios), ni los titulares de los predios de la planta NUM006 (afectados por la redistribución de coeficientes), ni tampoco ningún otro propietario aportó hasta finales de 2022 datos que pudieran permitir la averiguación de la existencia de tales escrituras (en referencia a las fechadas los días 16 de noviembre de 1967 y 28 de septiembre de 1968), por lo que no podían comprobarse tales circunstancias", con la explicación añadida de las modificaciones que comportaban. Y, tras un largo turno de intervenciones, se procedió a la votación de ese punto del orden del día, con el rechazo mayoritario a la aprobación de las liquidaciones de todos los ejercicios, poniéndose de manifiesto "en un nuevo turno de intervenciones y acalorado debate...la justificación del voto negativo de muchos de los propietarios, que no es otro que la necesidad de comprobar con más tiempo la documentación económica del ejercicio 2022, así como la repercusión que el cambio de coeficientes representa para la totalidad de predios en los últimos ejercicios; además, el representante de don Victorino hace mención a la necesidad de comprobación de la modificación en cuanto al criterio de distribución de los gastos de personal, que parece ha cambiado en los últimos tres ejercicios".

(x) El acta de la junta añade que "los asistentes y representados en su totalidad alcanzan un acuerdo unánime para reformular las cuentas previa realización de las comprobaciones indicadas, y convocar nuevamente la asamblea con la antelación suficiente", con el compromiso de la administración de enviar nuevamente las liquidaciones de los ejercicios 2017 a 2022 a todos los propietarios, una vez realizadas las comprobaciones y ajustes indicados".

(xi) El actor dirigió a la administración el día 1 de febrero de 2023 una comunicación en la que recordaba que "a la hora de rehacer las cuentas, tenga en cuenta, solicitado en junta (sic), el cambio de criterio en el reparto entre las cuentas de 2017-18-19 (seguido también en años anteriores) y las cuentas 2020-21-22 sobre el tema de gastos personal. Consideramos que debe de rehacerse continuando con el mismo criterio. Del mismo modo consideramos que se debe de hacer con el mismo criterio el apartado reparto saldo NUM000, por tratarse de tema de personal".

(xii) El día 6 siguiente se cursó la convocatoria para la segunda de las juntas cuestionadas, a celebrar el 15 de febrero, comprendiendo en el orden del día la liquidación de los ingresos y gastos de los referidos ejercicios con igual redacción a la de la convocatoria precedente, con la afirmación de que "atendiendo a las propuestas/sugerencias planteadas por los propietarios en la reunión, y tras el análisis legal/contable, se han realizado diversos ajustes/correcciones, que se reflejan en la documentación que se adjunta": como también que el envío de documentación "se ha restringido exclusivamente a las hojas denominadas "liquidación de ingresos y gastos", puesto que los ajustes afectan únicamente a los criterios de reparto de gastos". Y la convocatoria añade un documento explicativo sobre la contabilización e imputación de pagos e ingresos efectuados por el titular de la planta NUM001, NUM002 y piso NUM000.

(xiii) El día 13 de ese mismo mes la administración dirigió otra comunicación a los propietarios (también conocida y aportada por don Victorino) en la que aclaraba que, como se podía comprobar en la documentación remitida con la convocatoria, "el grupo denominado "gastos de personal" ha sido ajustado (unificando criterios para la seis liquidaciones" tal y como se solicitó en la pasada asamblea) repartiéndolo en función del coeficiente de participación de cada uno de los predios del inmueble, que es el criterio ajustado a las prescripciones de la Ley de Propiedad Horizontal y estatutos del inmueble. No obstante, en el día de hoy se ha recibido un burofax de don Victorino instando a realizar el reparto del grupo "gastos de personal" con arreglo a un criterio que -al parecer- se corresponde con acuerdos de una junta general de 9 de junio de 1980; si bien no resulta posible a esta administración comprobar dichos extremos, al no disponer del libro de actas, lo cierto es que los acuerdos relativos a la aprobación de las liquidaciones han de atenerse a los criterios de la LPH, salvo que por unanimidad se modifiquen".

(xiv) Finalmente, se celebró la junta en la fecha prevista, leyéndose en el acta que la administración había explicado los criterios de reparto con los que se habían rehecho las cuentas de aquellos ejercicios, aclarando que existían dos opciones en cuanto al reparto de los llamados gastos de personal, que eran, bien distribuirlos según el coeficiente de participación, bien ateniéndose al criterio que pretendía don Victorino invocando aquel acuerdo de 1980. Y, tras el debate oportuno, por mayoría se acordó optar por ese primer criterio; como también por mayoría se aprobó la liquidación de los ejercicios señalados tal y como figuraban en las cuentas reformuladas.

TERCERO.La sentencia de instancia recoge acertadamente la doctrina jurisprudencial recaída en torno a la interpretación del art. 16.2º de la Ley de Propiedad Horizontal (en lo sucesivo, LPH) acerca de la necesidad de indicar en la convocatoria los asuntos a tratar (y la plasman, así, las SSTS 2/2021, de 13 de enero, 179/2016, de 17 de marzo; o 51/2015, de 5 de febrero), y con la que, efectivamente, se resalta la trascendencia de ese requisito destinado a asegurar el efectivo y cabal conocimiento por los propietarios de aquello que se sujeta a la decisión de la junta, permitiendo de ese modo adoptar la posición que mejor les convenga, tanto para determinar su asistencia o ausencia en ella, como para orientar el sentido del voto que puedan emitir para conformar los acuerdos, y, con ellos, la vida comunitaria. En definitiva, se trata de asegurar que los propietarios no pueden verse sorprendidos por el tratamiento y decisión en la junta de aquello que razonablemente no podía considerarse comprendido en la convocatoria.

Entendemos, sin embargo, que, pese a lo que concluye la sentencia, los asuntos que se trataron en las juntas cuestionadas, y las decisiones que en ella se adoptaron, en nada se separaron del orden del día.

La expresión literal de aquellas convocatorias en las que se menciona la liquidación de los gastos e ingresos de los ejercicios indicados no puede empañar la realidad de que todos los partícipes por fuerza debían ser conocedores de que lo que estaba llamado a resolverse en las juntas no era la simple contabilización de esos ingresos y gastos, sino también el criterio que había de emplearse para ello, una vez que se había suscitado en la primera ocasión la discrepancia del sistema seguido en relación a tres viviendas al descubrirse (y nada hay que apunte al conocimiento precedente por la administración ni por otros comuneros distintos del propio actor) aquella rectificación operada en el título constitutivo. Y también una vez que, en la segunda, se había suscitado, a impulsos del propio actor, la existencia de aquel acuerdo adoptado en el año 1980 sobre el reparto de gastos. El tenor de las comunicaciones que en cada caso realizó la administración de la comunidad, y, a su vez, el de las que cursó el propio demandante, en los términos que se han expuesto, no deja resquicio a la duda acerca de aquello sobre lo que iba a pronunciarse la junta, y efectivamente se pronunció en ambas ocasiones, siendo ciertamente difícil sostener cualquier ignorancia o desconocimiento por quien pretende su nulidad cuando, como se apunta en el recurso, quien mejor conocía los entresijos del régimen de la comunidad era precisamente el apelado, en cuanto otorgante del título constitutivo, y, a su vez, partícipe en la comisión delegada que adoptó aquel acuerdo en el año 1980 en unos términos que, como después se verá, no sirven para predicar la nulidad de los que ahora se cuestionan. Como, en definitiva, fue conocedor de aquellos concretos puntos en los que se desenvolvía la controversia y que se trasladaron a la decisión de la junta, con una realidad de la que, en suma, no cabe prescindir acudiendo a una interpretación puramente formal de aquella exigencia, y no a la propia finalidad a que responde, que es, como se ha dicho, el conocimiento por los propietarios del asunto a tratar y la efectiva posibilidad de adoptar la posición que mejor convenga a sus intereses. Y eso es algo que, a la luz de los hechos expuestos, no puede negarse en el caso del actor.

CUARTO.Tampoco podemos compartir la conclusión de la sentencia apelada según la cual, una vez que en la primera de esas juntas se rechazó aprobar la liquidación de aquellos ejercicios, no resultaba posible acordar en la segunda otra cosa distinta. Lo que ocurrió en la primera de ellas no se tradujo simplemente en un voto mayoritario contrario a las liquidaciones entonces presentadas, con el que, además, no resultara posible la presentación de otras distintas. Lo que, por cierto, no deja de ser una hipótesis ciertamente difícil de alcanzar, cuando, como se apunta con acierto en el recurso, la comunidad tiene que pronunciarse necesariamente sobre esa aprobación, ya de las que inicialmente se pueden presentar, ya de las que, siendo rechazadas, se reformulen con posterioridad, pues ese es uno de los cometidos esenciales que incumben a su órgano superior ( art. 14 a) de la LPH) . Y eso fue precisamente lo que se acordó con el voto unánime de los presentes, entre ellos, el propio actor, con el que se convino en la reformulación de aquellas liquidaciones para atender a las dudas que había suscitado hasta entonces la aparición de la escritura de rectificación, y, a la par, con las que de inmediato suscitó, una vez conocidas las que se pretendían aprobar en la segunda junta, al pretender que el reparto de los llamados gastos de personal se siguiera haciendo conforme venía haciéndose y no, como en ellas se contemplaba, retomando la distribución por coeficientes prevista en el título constitutivo.

En consecuencia, no es que en una junta se acordara una cosa y en la otra lo contrario. En la primera se rechazaron las cuentas con el mandato a la administración de reformularlas; y en la segunda se aprobaron las que resultaron de esa refacción, ateniéndose, además, a un criterio que resultaba correcto.

QUINTO.En efecto, la sentencia de primer grado considera que, una vez que el criterio de reparto de gastos había quedado plasmado en un acuerdo unánime de la junta de propietarios en aquel lejano año de 1980, la comunidad no podía alterarlo sino en virtud de otro acuerdo unánime que, sin embargo, no había existido, por cuanto el finalmente adoptado lo fue únicamente por mayoría de los partícipes. Entendemos, sin embargo, que el argumento correcto para dar respuesta al propósito del actor de ver anulados los acuerdos es de sentido inverso.

El citado acuerdo de 1980 no fue adoptado por la junta de propietarios, sino por una comisión delegada integrada por quienes se nombraron a esos fines. Con ser discutible que la junta pueda delegar en varios de sus miembros la adopción de acuerdos con los que, en términos prácticos (como efectivamente ocurrió), se prescinda del régimen de distribución de gastos previstos en el título constitutivo, en cuanto afecta a una facultad que íntegra el núcleo esencial de los poderes de decisión de aquella ( art. 17.6º LPH) , lo que, en entender de esta Sala, no ofrece discusión es que, de resultar posible, ese acuerdo de delegación ha de ser adoptado por unanimidad, pues lo contrario significaría simplemente prescindir del régimen imperativo de adopción de acuerdos que impliquen modificación del título con ese atajo de servirse, a través de una simple decisión mayoritaria, de la delegación, por mucho que después la comisión delegada adopte su decisión de forma unánime. Y aquí aquella delegación no fue acordada por la unanimidad de los propietarios, sino por una mayoría como la indicada, sin que, a la par, conste tampoco cualquier ratificación del acuerdo de la comisión adoptada por la integridad de los partícipes en la correspondiente junta, al igual que no figura cualquier traslación a la inscripción registral.

Y, siendo así, lleva razón la recurrente cuando afirma que, por mucho que en el devenir de los años la comunidad se hubiera sujetado al reparto de los llamados "gastos de personal" de forma igualitaria y, adicionalmente, hubiera liquidado las cuotas atendiendo al dictado de la escritura inicial de declaración de obra nueva, bastaba el acuerdo mayoritario, que no unánime, para volver al régimen de reparto previsto en el título constitutivo, integrado por esa escritura inicial y una modificación como la expuesta, que fue suscrita incluso por el propio actor en la condición que entonces tenía. Eso es lo que resulta de una jurisprudencia consolidada como la que plasma la propia sentencia de instancia, y que recoge, p, ej. la STS nº 184/2013, de 7 de marzo, en estos términos:

"Dispone el artículo 9.1 e) LPH como obligación de cada propietario la de contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. La LPH, en términos generales estatuye normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1255 CC ). De ordinario la contribución a los gastos lo es conforme a la cuota establecida en los estatutos, pero puede acordarse distribuciones conforme a módulos distintos, siempre y cuando ello se efectúe con el acuerdo unánime o consentimiento de todos los comuneros, como impone el artículo 17 de la LPH .

La jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.1 e) LPH es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad - SSTS de 28 de diciembre de 1984 , 2 de marzo de 1989 , 2 de febrero de 1991 y 14 de marzo de 2000 , entre otras muchas-.

Por tanto, la cuota de participación en los gastos, establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo- cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios ( SSTS de 16 de noviembre de 2004 y 22 de mayo de 2008 ).

Y añade: "El hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo".

Doctrina, por lo demás, reiterada en otras resoluciones posteriores, como las SSTS 50/2014, de 6 de febrero, que la propia recurrida cita; 163/2020, de 11 de marzo; 79/2022, de 18 de noviembre; o 105/2023, de 26 de marzo.

Por lo que, en conclusión, no concurre ninguno de los defectos invocados en la demanda con el propósito de anular los acuerdos cuestionados. Lo que, con acogimiento del recurso, se traduce en la íntegra desestimación de sus pretensiones.

SEXTO.Las costas de primera instancia se imponen al actor según el art. 394.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y no se hace pronunciamiento sobre las derivadas de la tramitación del recurso ( art. 398.2º, en la redacción aplicable, que es la anterior a la modificación introducida por el Real Decreto Ley 6/2023, de 19 de diciembre).

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente