Sentencia Civil 852/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 596/2023 de 27 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. La mercantil Luxe Auto Trading, S.L. promovió acción judicial frente a las mercantiles Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A. y Lloguers Urbans, S.A., y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) En las respectivas fechas de 29 de agosto de 2016 y 1 de noviembre de 2015 Luxe Auto Trading, S.L. concertó con las demandadas sendos contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda sobre los locales o naves industriales identificadas con los números 14 y 16, respectivamente, del Polígono Industrial Can Magarola, de Mollet del Vallés.

b) El destino y objeto de ambos arrendamientos era y es "la compraventa de vehículos nuevos y usados, reparaciones de todo tipo y alquiler de dichos vehículos", y así se hizo constar en uno y otro contrato. Aunque se formalizaron dos contratos de arrendamiento sobre otras tantas naves -contiguas-, para Luxe Auto Trading, S.L. se trataba de una sola unidad de negocio.

c) En el informe pericial elaborado en marzo de 2020 por el arquitecto técnico Sr. Eulalio (documento número 3 de la demanda) se reflejan con precisión los problemas surgidos con las naves arrendadas, problemas que se concretan, principalmente, en patologías que afectan a la red de recogida de aguas pluviales, la arqueta de saneamiento y su conexión con el colector general. Estas patologías constructivas se manifiestan en la inundación de las naves, con la consecuencia de la imposibilidad para la demandante de desarrollar su actividad profesional de manera continua y estable.

d) En fecha 15 de abril de 2019 la anterior defensa jurídica de la actora remitió a los arrendadores sendos burofaxes en los que se les solicitaba la resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, que se detallaban de forma aproximada para cada uno de los locales. Aquellos requerimientos, en los que también se hacía referencia a una nulidad sobrevenida de los arrendamientos por inexistencia de objeto, fueron contestados por sus destinatarias para manifestar oponerse a las pretensiones de la arrendataria.

e) Por las causas expuestas las naves no puede ser destinadas normalmente al uso pactado para el que fueron arrendadas, de modo que se estaría ante la nulidad de los contratos de arrendamiento por falta o defecto de uno de los requisitos fundamentales de los contratos ( artículo 1261 del Código Civil común), cual es el consentimiento, pues no hay contrato sin consentimiento, y no hay consentimiento si está viciado o invalidado por error, violencia, intimidación o dolo ( artículos 1265, 1266 y siguientes del Código Civil) . En concreto, el consentimiento prestado por los responsables de Luxe Auto Trading, S.L. estaba viciado por error, ya que no habrían arrendado si hubiesen sido conocedores de los defectos constructivos, o/y por dolo, si los arrendadores demandados conocían dichos defectos constructivos y los ocultaron a la actora.

f) Para el supuesto de que el órgano judicial no considerase concurrente la nulidad pretendida, se interesaba de forma subsidiaria la resolución contractual al amparo del artículo 1124 del Código Civil común, habida cuenta que las demandadas habrían incumplido su obligación de entregar unas naves que fueran aptas para el uso pactado.

Conforme a los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"(...) dictar Sentencia en la que se declare:

1.- Que son Nulos los Contratos otorgados por mi mandante con las respectivas demandadas.

2.- Que mi mandante debe restituir la posesión de las Naves arrendadas a sus legítimos propietarios.

3.- Que al propio tiempo de la restitución a que se refiere el anterior punto 2, los demandados deben restituir a nuestro mandante las cantidades a que se refiere el Dictamen Pericial, o sea, en concepto de mejoras y costes no recuperables la cantidad de 55.660,85 € la Demandada INMOBILIARIA OLGA Y MÓNICA S.A., y la cantidad de 72.439 € la Demandada LLOGUERS URBANS S.A.; con más la totalidad de las rentas abonadas (24.000 € la 1ª, y 28.700 € la 2ª); o sea en total 79.660,85 € la 1ª, y 101.139 € la 2ª con más los intereses legales correspondientes.

4.- Que para el eventual supuesto de que el Juzgado no estime la Nulidad solicitada, se declare, con carácter subsidiario, la Resolución de dichos Contratos de Arrendamiento, por causa imputable a las Demandadas-Arrendadoras, condenándolas a indemnizar a mi mandante con las cantidades respectivas de 55.660,85 € la Demandada INMOBILIARIA OLGA Y MÓNICA S.A., y 12.439 € la Demandada LLOGUERS URBANS S.A., por Daños y Perjuicios; con más, también por el mismo concepto, la mitad de las rentas abonadas, 12.000 € a la 1ª, y 14.350 € a la 2ª, totalizando 67.660,85 € la 1ª, y 86.789 € la 2ª, o aquella otra cantidad menor que para daños y perjuicios estimase razonable el Juzgado; con más los intereses legales correspondientes.

5.- Que condene a las Demandadas a estar y pasar por dichas declaraciones.

6.- Que condene en costas a la Demandadas por su temeridad y mala fe".

II. La representación de Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A. se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Como se indica en el escrito de demanda, Luxe Auto Trading, S.L. arrendó primero a la codemandada Lloguers Urbans S.A. -con la que Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A. no mantiene ninguna relación societaria-, en fecha 1 de noviembre de 2015, la nave sita en el Pasaje Autopista núm. 16, Polígono Industrial Can Magarola, y 10 meses después, en concreto el 29 de agosto de 2016, la propia Luxe Auto Trading, S.L. arrendó la nave situada en el número 14 del mismo pasaje, propiedad de Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A.

b) La parte actora, quien conocía de antemano la nave número 14 que se disponía a alquilar -no solo porque desde hacía 10 meses era arrendataria de la nave contigua, sino porque había negociado con el anterior inquilino de la nave 14, don Teodoro, la oportunidad de alquilarla-, contactó con Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A. y le indicó que le arrendaba la mencionada nave 14 por 800 euros más IVA, esto es, menos que lo que abonaba el anterior inquilino, pero que se encargaría de todas aquellas mejores y acondicionamientos que precisara el local. Las partes llegaron a un acuerdo, incluido el anterior inquilino, Sr. Teodoro, y el 29 de agosto de 2016 se suscribió contrato de arrendamiento sobre la nave 14, en el que se pactó como fecha de inicio de vigencia el 31 de agosto siguiente.

c) En los 10 meses que transcurrieron entre el arrendamiento de la nave número 16 y el de la 14 llovió de forma copiosa en el Polígono Industrial Can Magarola, de modo que Luxe Auto Trading, S.L. era plenamente conocedora de que en aquellas condiciones climatológicas se depositaba una lámina de agua en el Pasaje Autopista y en los patios de las naves 14 y 16 de dicho Pasaje.

d) El burofax que la actora remitió el 15 de abril de 2019 fue contestado por Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A. en el sentido de que se ponía a disposición de Luxe Auto Trading, S.L. para que esta última le devolviera la posesión de la nave mediante la entrega de las llaves, pero le advertía que mientras ello no ocurriera se seguirían devengando las rentas mensuales. También se le indicó que no se aceptaba la resolución unilateral del contrato porque no eran ciertas las causas alegadas en la mencionada comunicación, máxime cuando llevaba 3 años ocupando la nave; y agregaba que con anterioridad al alquiler de la nave 14 Luxe Auto Trading, S.L. había contratado el arrendamiento de la nave 16, por lo que era suficientemente conocedora del estado de ambas naves, aparte de que había sido la propia Luxe Auto Trading, S.L. la que había suprimido unilateralmente la protección de hormigón, de aproximadamente 15 cm de altura, que la propiedad había instalado en la entrada de la nave a modo de medida preventiva y de protección frente a la entrada de agua con ocasión de los episodios de lluvia copiosa. En consecuencia, si en algún momento pudo entrar alguna lámina de agua en la nave, dicho hecho responde única y exclusivamente a la imprudencia de la parte actora, al retirar la protección que había instalado la propiedad con el fin de evitar aquellas incidencias.

e) Pese a la disposición mostrada por Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A. en orden a la resolución del contrato de arrendamiento, la parte actora optó por no devolverle la posesión de la nave y continuó desarrollando con normalidad su actividad comercial y abonando las rentas mensuales devengadas en concepto de alquiler. Es obvio que si Luxe Auto Trading, S.L. estaba imposibilitada para ejercer aquella actividad, pudo y debió aceptar el ofrecimiento de la propietaria a los efectos de la resolución del contrato de arrendamiento y la devolución de la nave alquilada.

f) Si se ajustaran a la realidad los defectos constructivos que se relacionan en la demanda -lo que rotundamente se niega-, tales defectos habrían estado presentes en el mismo momento de arrendar la nave y habrían impedido a Luxe Auto Trading, S.L. desarrollar su actividad comercial desde un principio, y no 3 años y medio después. Es significativo, además, que la demanda se ha interpuesto nada más declararse el estado de alarma como consecuencia de la pandemia por COVID 19.

g) Conforme al criterio del perito Sr. Efrain, no existen defectos constructivos que hayan impedido que la parte actora desarrollara su actividad; la nave número 14 es idónea para el uso al que se destina, y resulta patente que la supresión del resalte o murete que existía a la entrada de dicha nave se configura como la causa principal de la entrada de agua en los días de lluvia intensa. Además, Luxe Auto Trading, S.L. asumió en el contrato la responsabilidad de acometer las reparaciones necesarias para el buen uso de la nave. Y en todo caso, los posibles daños causados por la entrada de agua no son de la entidad suficiente como para impedir la actividad general de venta de vehículos usados, ya que únicamente afecta a pintura y pavimento durante un corto periodo de tiempo y el agua desaparece al cesar la lluvia, de modo que es posible la continuidad de la actividad, como lo demuestra el hecho de que la nave haya permanecido arrendada durante más de tres años y medio.

h) Es improcedente la acción de nulidad del contrato por inexistencia de objeto, ya que la nave ha existido y existe, y ha sido utilizada por la actora hasta la fecha. No ha sobrevenido ninguna causa que impida destinar la nave al fin para el que fue arrendada, e incluso es la propia actora la que no ha devuelto su posesión a la propiedad pese a haberse dictado sentencia estimatoria en un procedimiento de desahucio por falta de pago promovido por Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A., razón esta última por la que ha quedado vacía de contenido la acción de resolución que también se ejercita en la demanda.

i) Dado que las acciones de nulidad o resolución no pueden tener acogida, resulta también inviable la pretensión económica asociada a ellas, pues no existe obligación legal de la arrendadora de reintegrar las rentas abonadas por la parte actora ni el coste de las obras de adecuación de la nave.

III. También compareció y se opuso a la demanda la representación de Lloguers Urbans, S.A., si bien dicha parte y la actora, mediante escrito de 17 de noviembre de 2021, manifestaron haber alcanzado un acuerdo extrajudicial y solicitaron que se tuviese por desistida a Luxe Auto Trading, S.L., sin imposición de costas, y se ordenase la continuación del procedimiento exclusivamente frente a la otra codemandada, Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A.

III. La jueza de primera instancia desestimó la demanda. Advertía inicialmente que el contrato de arrendamiento litigioso ya había sido resuelto y, según manifestación de ambas partes durante el acto de juicio, la posesión de la nave ya había sido restituida por la mercantil arrendataria a la empresa propietaria.

Apuntaba seguidamente que ambas partes admitían que la nave alquilada se encuentra ubicada en una zona calificada como inundable por el Ayuntamiento y por la Agencia Catalana del Agua, y que el informe pericial adjuntado a la demanda indicaba que, a consecuencia de ello, en los episodios de fuertes lluvias las arquetas no pueden absorber el caudal del agua y rebosan, lo que provoca que el agua pueda entrar en las naves desde el exterior. Se matizaba en la sentencia que podría admitirse que en aquellas circunstancias se formase una lámina de agua en el pavimento de la nave que pudiera haber dificultado la actividad comercial de la mercantil demandante, pero en ningún caso habría imposibilitado el desarrollo continuado de dicha actividad, pues durante los más de tres años y medio transcurridos desde la fecha de formalización del contrato de arrendamiento hasta la de la interposición de la demanda Luxe Auto Trading, S.L. había desempeñado su actividad comercial con normalidad, como se desprende del hecho de que no se hayan acreditado períodos de paralización forzosa debido a inundaciones en la nave.

Agregaba por ello que, más allá de que la nave arrendada estuviera afectada por determinadas patologías que provocaban inundaciones, de mayor o menor entidad, en épocas de lluvia, no podía defenderse que el local no fuera apto para el desarrollo de la actividad comercial del actor, y que, en consecuencia, debía concluirse que el consentimiento contractual fue válidamente prestado y que la parte demandada no incumplió sus obligaciones, de modo que no podían prosperar las pretensiones de nulidad y de resolución contractual ejercitadas en la demanda.

Impuso las costas a la propia actora.

IV. La representación de Luxe Auto Trading, S.L. se alza en apelación frente a aquella resolución desestimatoria e incide especialmente en el argumento de que la nave arrendada se encuentra en zona inundable, lo que fue dolosamente ocultado por la arrendadora en el momento de formalizar el contrato. Razona al respecto que si los responsables de Luxe Auto Trading, S.L. hubieran sido conocedores de aquella circunstancia, no habrían contratado el arrendamiento, lo que equivale a considerar que incurrieron en error en el consentimiento.

Ello bastaría para declarar la nulidad del contrato, nulidad que podría igualmente fundamentarse en la concurrencia de dolo imputable a la parte arrendadora, precisamente por no haber informado a la actora de la ubicación de la nave en una zona inundable.

De forma subsidiaria, y para el caso de que no se apreciasen las causas de nulidad alegadas, sería procedente la resolución del contrato por incumplimiento también imputable a Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A., dado que la nave objeto del contrato no ha resultado apta para el ejercicio pacífico y completo de su actividad comercial.

SEGUNDO.- Análisis de la posible nulidad/anulabilidad del contrato de arrendamiento por concurrencia de error, dolo o engaño

I. Pretende inicialmente la actora apelante la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito con Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A., en fecha 29 de agosto de 2016, sobre el local o nave industrial número 14 del Polígono Industrial Can Magarola, de Mollet del Vallés.

En la demanda se aludía inicialmente, como fundamento de aquella solicitud de nulidad, a una presunta falta de objeto del contrato, pero con posterioridad se perfiló adecuadamente la acción que se ejercitaba de forma principal en el sentido de asociar aquella nulidad -más bien anulabilidad- a la concurrencia de un error en la prestación del consentimiento padecido por la propia arrendataria, error que, según se afirmaba, radicaría en el desconocimiento de la circunstancia de que la nave alquilada estaba ubicada en una zona inundable, de modo que el arrendamiento no se habría formalizado en el supuesto de que los responsables de Luxe Auto Trading, S.L. hubieran sido sabedores de tan relevante circunstancia.

Adicionalmente se mencionaba que la anulabilidad del arrendamiento podría fundamentarse también en el empleo de dolo por parte de la propietaria de la nave, al haber ocultado conscientemente que la nave, por su situación, estaba expuesta al riesgo de inundaciones.

La apelante anudaba argumentalmente las dos causas de nulidad a las que se ha hecho referencia al apuntar que el dolo imputable a la arrendadora, en el sentido de que ocultó a la inquilina, en los albores del contrato, que la nave estaba ubicada en una zona calificada como inundable, indujo a error a los responsables de Luxe Auto Trading, S.L., hasta el punto de que, como se ha expuesto, en el supuesto de haber conocido aquella condición no se habrían decantado por la suscripción del arrendamiento de la nave 14.

II. La apelante sustenta su tesis en las observaciones plasmadas en el dictamen elaborado en fecha 10 de marzo de 2020 por el perito Sr. Eulalio (documento número 3 de la demanda), en el que se reflejan las siguientes consideraciones:

a) .

b) .

c) .

d) .

e) .

f) .

III. La sentencia de esta sección de 27 de mayo de 2019 sintetiza en los siguientes términos los presupuestos de la apreciación del error como vicio del consentimiento determinante de nulidad:

"(...) la prueba de la concurrencia del error como vicio en el consentimiento pesa sobre quien lo alega ( STS de 20 de febrero de 2012 ).

La jurisprudencia del Tribunal Supremo exige para que el error vicie la voluntad que sea esencial, inimputable, desconocido y de una importancia tal que con una diligencia regular no ha podido ser evitado por la persona que lo sufra.

Dice la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2012 en cuanto al error invalidante:

"....Por otro lado, el error ha de ser, además de relevante, excusable. La jurisprudencia ( sentencias de 4 enero 1982 , 28 septiembre 1996 , 17 julio 2000 y 13 mayo 2009 ) exige tal cualidad, no mencionada en el artículo 1266, porque valora la conducta del ignorante o equivocado, negando protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida".

Asimismo, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30 de marzo de 2011 declara:

"A mayor abundamiento, aunque el Código Civil no exige que el error vicio sea excusable, sí lo hace la jurisprudencia, que lo examina no solo en el plano de la voluntad, sino también en el de la responsabilidad y la buena fe -en su manifestación objetiva-, para tomar en consideración la conducta de quien lo sufre - sentencia 446/2009, de 23 de junio , entre otras muchas-. Por ello, niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que le era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar finalmente ignoró".

IV. Las diligencias probatorias practicadas durante el procedimiento permiten concluir, en consonancia con lo decidido por la jueza de primera instancia, que no se aprecia en el supuesto que se enjuicia circunstancia alguna que pudiese avalar mínimamente la afirmación de que los responsables de Luxe Auto Trading, S.L. incurrieran en alguna clase de error sobre el objeto del contrato de arrendamiento, fuera o no inducido por la hipotética conducta dolosa que se imputa a la propietaria arrendadora.

Se apuntan al respecto las siguientes argumentaciones:

1. Como se ha adelantado, en fecha 1 de noviembre de 2015 -más de 10 meses antes de la formalización del contrato litigioso- Luxe Auto Trading, S.L. había concertado con Lloguers Urbans S.A. un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda sobre el local o nave industrial identificada con el número 16 del Polígono Industrial Can Magarola, de Mollet del Vallés.

Se trata de una nave adyacente a la que es objeto de litigio (número 14) y prácticamente idéntica. Es evidente, pues, que los responsables de la actora comprobaron durante más de 10 meses el estado y situación de la vía pública en la que se hallan las dos naves industriales, y fueron suficientemente conscientes de que con ocasión de episodios de lluvias copiosas se presentaba la posibilidad de que los patios de dichas naves podían cubrirse con una lámina de agua que podría dificultar el desarrollo de la actividad comercial habitual. Prueba de ello es que durante la diligencia de interrogatorio en el acto del juicio el administrador de Luxe Auto Trading, S.L. admitió expresamente que cuando se registran precipitaciones intensas el patio de la parte exterior queda cubierto con una lámina de agua.

2. No consta que, pese a que las naves están situadas en una zona del polígono catalogada como inundable, los episodios de filtración de agua en su interior se hayan registrado con una frecuencia tal que impidiese el desarrollo regular de la actividad comercial desempeñada por Luxe Auto Trading, S.L.

3. Con independencia de que el perito de la parte actora únicamente ha incorporado a su dictamen la documentación fotográfica correspondiente a una jornada puntual de precipitaciones intensas -tal documentación tampoco revela que la lámina de agua extendida sobre el pavimento fuera de tal entidad que impidiera absolutamente la ejecución de los trabajos-, lo cierto es que no se ha probado fehacientemente el presupuesto en el que se cimentan las acciones ejercitadas en la demanda, cual es la absoluta inidoneidad de la nave arrendada en relación con el fin al que se destinaba y la imposibilidad de ejercer de forma continuada y estable la actividad que constituye el objeto social de Luxe Auto Trading, S.L.

Por ello se comparte la observación apuntada por la jueza de primera instancia en cuanto a que las diligencias probatorias no impiden concluir que Luxe Auto Trading, S.L. no haya ejercitado con normalidad su actividad empresarial durante el periodo de vigencia del arrendamiento, y que tampoco se ha demostrado la existencia de períodos de paralización forzosa de tal actividad como consecuencia de las inundaciones que pudieran haber afectado a la nave alquilada.

Lo corrobora el perito propuesto por la parte demandada, Sr. Efrain: "Los posibles daños que se producen en la nave en los periodos de entrada de agua no suponen unos deterioros suficientes para impedir la actividad general de venta de vehículos usados ya que únicamente se afecta pintura y pavimento durante un corto periodo de tiempo y el agua desaparece al cesar la lluvia permitiendo la continuidad de la actividad". Y reitera: "En cualquier caso se insiste en que por la topografía del terreno y las características de los elementos de urbanización la posible entrada de agua en días puntuales no impide el desarrollo general de la actividad que únicamente puede verse afectada en pavimentación y pintura y no en graves daños que impidan el desarrollo de la actividad".

4. Si se ajustara a la realidad la tesis propugnada por la apelante, no se alcanza a identificar la razón por la que, pese a ser sabedores de las hipotéticas consecuencias de las lluvias copiosas, los responsables de Luxe Auto Trading, S.L. no solo decidieran formalizar un segundo contrato de arrendamiento 10 meses después de alquilar la nave contigua a la que es objeto de litigio -lapso temporal en el que, además, se registraron precipitaciones más abundantes de lo habitual, tal como se desprende de la documentación acompañada con el escrito de contestación-, sino que explotaron la nave 14 durante más de cuatro años, e incluso demoraron voluntariamente la devolución de su posesión a la propiedad hasta prácticamente el mismo momento en que presentaron recurso de apelación frente a la sentencia que estimó la demanda de desahucio por falta de pago promovida por Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A..

5. No solo resulta llamativo que Luxe Auto Trading, S.L. optara por mantener la posesión de la nave hasta prácticamente el mes de junio de 2021, cuando desde diciembre de 2019 había dejado de abonar la renta y en abril de 2020 -recién declarado el estado de alarma como consecuencia de la pandemia, lo cual también es significativo- interpuso la demanda de la que traen origen las presentes actuaciones, sino que, ante el ofrecimiento de la propiedad de resolver el contrato de forma consensuada por razón de las quejas que le formuló la propia arrendataria en relación con el presunto estado deficiente de la nave, los administradores de Luxe Auto Trading, S.L. tampoco mostraran su disposición a aceptar tal ofrecimiento, lo que no deja de resultar contradictorio con su tesis acerca de la afirmada inidoneidad de la repetida nave.

Parece razonable presumir que, en el caso de que el objeto del arrendamiento hubiera resultado inútil para su destino, la inquilina habría accedido a poner fin a la relación contractual aprovechando la propuesta presentada por la propiedad.

6. Se recuerda que la demanda fue inicialmente dirigida contra Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A. y Lloguers Urbans S.A., y que frente a esta última desistió la actora en el curso del procedimiento por razón de un acuerdo alcanzado entre ambas partes. Este acuerdo consiste, sorprendentemente, en la concertación de un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma nave industrial ocupada por Lloguers Urbans, S.A., la número 16, respecto de la que se predicaban las mismas anomalías que la 14 en la demanda origen del presente procedimiento.

También desde esta perspectiva resulta razonable estimar que si la nave 16 presentaba defectos tales que en las fechas de lluvias abundantes se inundaba y resultaba inútil para el desarrollo de la actividad industrial ejercitada por Luxe Auto Trading, S.L., esta última no habría un gestionado la formalización de un nuevo alquiler. La parte actora no ha ofrecido una explicación satisfactoria sobre este extremo.

7. Se apunta finalmente que cuando Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A. entregó la posesión de la nave a Luxe Auto Trading, S.L. a título de arrendamiento en agosto de 2016, el local contaba en su entrada con un murete o resalte de hormigón de una altura aproximada de 15 cm, cuyo destino era precisamente impedir la entrada de agua en la nave desde el patio cuando se registrasen precipitaciones abundantes.

Lo cierto es que la arrendataria decidió suprimir aquel resalte -debe entenderse que para facilitar la entrada de vehículos en la nave- y no adoptó medida alternativa alguna a fin de impedir o dificultar la penetración del agua -así lo reconoció su administrador durante la diligencia interrogatorio-, lo que pudiera denotar que la actividad industrial podía seguir desarrollándose con normalidad pese a los episodios puntuales de precipitaciones copiosas, porque en otro caso debe entenderse que los responsables de Luxe Auto Trading, S.L. habrían proveído alguna solución para aquella coyuntura, o habrían repuesto el murete.

Se significa además que en el contrato de 29 de agosto de 2016 la arrendataria se obligó a "hacer a su cargo en el local objeto del contrato todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir para el uso convenido" y a asumir "las reparaciones por cuantos desperfectos se encuentren o haya sido producidos", entre los que expresamente se incluían los relativos a "todos los desagües y atascos".

.

La relevancia de la eliminación de aquella barrera de hormigón se intensifica a la luz del informe pericial aportado por la demandada, en el que se destaca que "ese resalte de 15 cm se considera que actúa de protección suficiente para episodios de lluvia que puede sufrir el sector ya que por la topografía plana existente en la calle no se considera que la lámina de agua suba más de 5 o 10 cm de altura en la mayoría de los días de lluvia, a no ser que sea en inundación del rio Besós que sería para periodos superiores a 100 años y no para la frecuencia con la cual se describen las inundaciones leves expuestas por los propietarios de las naves del polígono". El propio Sr. Efrain apunta elocuentemente que "dado que el resalte existente de la nave núm. 14 fue eliminado por la empresa que alquiló la nave sin el consentimiento del propietario se considera que esta es la causa principal de la entrada de agua en los días de lluvia intensa en la nave".

Por ello se conviene con la representación de la demandada que Luxe Auto Trading, S.L. no debió eliminar aquel elemento de protección, y, si ignoraba su finalidad -es difícil concebir que tal finalidad fuera otra que la de impedir el paso del agua-, lo prudente habría sido consultar a la propietaria y, en todo caso, recabar su autorización. Se insiste que cuando Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A. inició la explotación de la nave 14 ya habían transcurrido diez meses desde el arrendamiento de la nave contigua, y, por tanto, sus responsables eran cabalmente conocedores de la posibilidad de que el agua de lluvia penetrara en la nave cuando se registraran precipitaciones abundantes.

El propio perito propuesto por la parte actora, después de indicar que la nave se ubica dentro de una zona calificada como inundable por el Ayuntamiento y por la Agencia Catalana del Agua, admitía que desde tiempo atrás, en los episodios de fuertes lluvias, las arquetas no pueden absorber el caudal de agua y rebosan, lo que provoca que el agua pueda entrar en las naves; y añadía que algunos propietarios han elevado la cota del pavimento interior de la nave para evitar la entrada de agua al interior. Se comprende así, aún más, que la supresión del murete de hormigón por parte de la arrendataria fue cuando menos inoportuna, y todo parece indicar que en el caso de haberse mantenido no se habría generado incidencia alguna, salvo obviamente las derivadas de lluvias extraordinarias.

La apelante asegura que la propiedad no le advirtió sobre la función del resalte y que no podía "adivinar" que su eliminación pudiera afectar a la "inundabilidad" de la nave. El argumento, sin embargo, no es verosímil, porque se insiste una vez más en que Luxe Auto Trading, S.L. llevaba explotando la nave contigua durante los 10 meses anteriores a la firma del segundo contrato, por lo que era suficientemente conocedora de las incidencias que podían surgir a raíz de precipitaciones abundantes, y en todo caso tampoco ha indicado cuál era su creencia acerca de la utilidad del murete -obviamente, alguna función debía de desempeñar-, aunque siempre estuvo a su disponibilidad, en caso de duda, consultar al respecto a la propietaria.

V. Pretendía también la apelante, como se dijo, sustentar su solicitud de nulidad contractual invocando la concurrencia de dolo o el daño imputable a la arrendadora, que, a su juicio, se concretaría en la ocultación por parte de esta última de que la nave arrendada se ubicaba en una zona declarada inundable.

Deben darse por reproducidos los argumentos expuestos para desestimar la apreciación de error como vicio del consentimiento, entre otras razones porque la representación de Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A. razona que fue precisamente el dolo o engaño empleado por la propiedad el que propició el error determinante del vicio del consentimiento.

Se matiza únicamente que no puede admitirse la posibilidad de que la arrendataria fuera objeto de alguna conducta dolosa o engañosa no solo porque durante prácticamente cinco años permaneció en la nave ejercitando su actividad habitual -ni siquiera devolvió su posesión cuando la propiedad le ofreció la alternativa de resolver de mutuo acuerdo el contrato, como tampoco cuando se dictó sentencia estimatoria de la acción de desahucio por falta de pago promovida contra ella por Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A.-, sino además porque el hecho de que durante los 10 meses anteriores a la firma el contrato hubiera estado explotando con normalidad la nave adyacente excluye la posibilidad de que la inquilina pudiera haberse representado una idea distorsionada sobre las condiciones del inmueble arrendado.

Se anuda a ello que fueron precisamente los responsables de Luxe Auto Trading, S.L. quienes se dirigieron al anterior arrendatario de la nave 14 para negociar su desocupación con el fin de que la empresa hoy actora pudiese desarrollar su actividad en dos naves colindantes.

VI. Finalmente, tampoco puede aceptarse que la nave arrendada fuera inidónea o no sirviera para el uso al que se destinaría. Y nuevamente deben mencionarse los argumentos expuestos en relación con la inexistencia de error:

(i) No se ha acreditado que hayan sido constantes, ni siquiera frecuentes, las incidencias derivadas de la penetración de agua en la nave como consecuencia de la lluvia. Únicamente se ha incorporado a las actuaciones la documentación fotográfica correspondiente a un episodio puntual en un día concreto. No hay constancia de que la entrada de agua haya sido constante y reiterada, y mucho menos de que impidiera el desarrollo normal y mantenido de la actividad industrial.

No se ha aportado documentación acreditativa de la paralización de los trabajos, ni las facturas de reparación de los desperfectos que se dicen irrogados como consecuencia de las inundaciones -se hace referencia al foso del taller y afectación de piezas, stock, pintura, recambios y herramientas-, cuando obviamente se trataba de una documentación que se encontraba a la plena disponibilidad de la parte interesada en la demostración de aquellos hechos, sin olvidar otros como grabaciones audiovisuales, libros de contabilidad documentación fiscal. El propio perito de la parte actora, Sr. Eulalio, asegura en su dictamen que "según informaciones facilitadas por el inquilino mediante documentos gráficos y vídeos, cuando hay un episodio de lluvia intensa, la red de saneamiento no absorbe el agua y esta desborda la arqueta", pero lo cierto es que tales instrumentos gráficos y audiovisuales no han sido incorporados a las actuaciones.

(ii) Luxe Auto Trading, S.L. permaneció en la explotación de la nave durante prácticamente cinco años, y declinó devolver su posesión a la propiedad pese a que tuvo posibilidad de ello hasta en dos ocasiones. Ello no permite más que deducir que la nave era apta para su destino. La representación del apelante admite que la actividad "se ha mantenido mientras se ha podido, pero no con normalidad, sino, muy al contrario, con extrema anormalidad". Sin embargo, no se cuenta con indicio probatorio alguno de ello, como se ha razonado.

(iii) En el informe pericial aportado por la demandada se expone que "esta situación de riesgo de inundabilidad está declarada en los planes de riesgo del municipio y no por ello se deja de dar licencias, ya que si la lámina de agua no sobrepasa unos niveles de afectación no se considera grave".

(iv) Fue la propia actora la que, mediante la precipitada supresión del murete de hormigón destinado a impedir la entrada de agua, propició que con ocasión de puntuales episodios de lluvias intensas la actividad industrial de la nave pudiera haber resultado perturbada. En todo caso, tampoco se ha explicado la razón por la que, ante aquellos acontecimientos, la arrendataria no proveyó lo necesario para reponer el resalte e impedir la reproducción de las incidencias.

Por todo ello se comparte íntegramente la conclusión alcanzada por la sentencia de primera instancia: "más allá de que la nave arrendada tuviera determinadas patologías que provocaban inundaciones de mayor o menor intensidad en épocas de lluvia, no puede defenderse que el local no fuera apto para el desarrollo de la actividad comercial del actor, por lo que se considera que el consentimiento contractual fue válidamente prestado".

(v) Las conclusiones expuestas por el perito Sr. Efrain corroboran íntegramente las anteriores observaciones:

"Queda acreditado que no existían defectos constructivos que hayan impedido que la parte actora desarrollara su actividad, queda acreditada la idoneidad de la nave y resulta patente que el hecho que la arrendataria eliminara el resalte existente de la nave núm. 14 se considera como causa principal de la entrada de agua en los días de lluvia intensa en la nave, siendo además la arrendataria la responsable de realizar aquellas reparaciones necesarias para el buen uso de la nave. Y en todo caso, resultante patente que los posibles daños que pudieran producir en la nave en los periodos de entrada de agua, si no existiera una protección, no suponen unos deterioros suficientes para impedir la actividad general de venta de vehículos usados ya que únicamente se afecta pintura y pavimento durante un corto periodo de tiempo y el agua desaparece al cesar la lluvia permitiendo la continuidad de la actividad, hecho que viene constatado por el hecho que ha permanecido arrendado la nave más de 3 años y medio".

VII. Excluida así la apreciación de error, dolo o engaño en los términos propugnados por la apelante, no puede sino concluirse que el consentimiento contractual fue válidamente prestado y que, en consecuencia, no concurre razón alguna para declarar la nulidad del contrato de arrendamiento de 29 de agosto de 2016.

CUARTO.- Requisitos de la resolución contractual por incumplimiento grave y esencial pretendida de forma subsidiaria por la actora apelante. Análisis del incumplimiento contractual que se imputa a la propietaria arrendadora

I. La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 esquematiza así los requisitos para el válido ejercicio de la facultad resolutoria ex art. 1124 del Código Civil: a) La necesaria reciprocidad de las obligaciones puestas en juego. b) La exigibilidad de tales obligaciones, por no estar sujetas a condición o término. c) El exacto cumplimiento por parte del reclamante de aquello que a él incumbía. d) La manifiesta existencia de una voluntad rebelde en el acusado como incumplidor, de modo que no es suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío. e) Que tal incumplimiento recaiga sobre los elementos esenciales del contrato y no sobre simples prestaciones accesorias o complementarias que no fueran elevadas por las partes a presupuesto esencial del contrato, de tal forma que frustre la finalidad contractual del mismo. f) La afirmación de que la prueba de las causas del incumplimiento corresponde al que las alega, y que debe acometerse una interpretación restrictiva de esta causa resolutoria, en aras al mantenimiento del vínculo contractual.

Entre los requisitos esenciales para estimar la procedencia de la resolución contractual al amparo de lo previsto en el art. 1124 del Código Civil ha de significarse especialmente, de acuerdo con la interpretación jurisprudencial de dicha norma, la existencia de un verdadero y propio incumplimiento de la prestación principal, de modo que no es precisa, tal y como venía exigiendo una antigua doctrina jurisprudencial, la concurrencia de una voluntad deliberadamente rebelde de incumplir, equivalente a una actitud dolosa encaminada a tal incumplimiento, pero sí la apreciación de una conducta voluntaria e injustificada, obstativa al cumplimiento de lo pactado, y susceptible de frustrar el fin del contrato y las legítimas expectativas de la contraparte ( Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 1988, 2 de junio de 1989, 21 de julio de 1990, 11 de marzo de 1991, 28 de septiembre de 1992, 26 de septiembre de 1994 y 15 de junio de 1995).

Lo decisivo, pues, es que se trate de un incumplimiento sustancial de la obligación, que frustre la finalidad perseguida por los contratantes, incumplimiento que ha de ser prolongado, duradero, inequívoco y carente de causa o justificación, relativo a la prestación principal y no a simples prestaciones accesorias o complementarias que no fueran elevadas por las partes a presupuesto esencial del contrato, y ello aunque el incumplimiento sea parcial ( sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1991, 22 de marzo de 1993 y 10 de octubre de 1994).

II. Es necesario, por tanto, que el incumplimiento del deudor participe de cierta entidad, que comúnmente se ha caracterizado como "verdadero y propio" ( sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1994, 7 de marzo y 19 de junio de 1995), " grave" (sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero y 19 de diciembre de 1996, 30 de abril y 18 de noviembre de 1994), " esencial" (sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 1994 y 11 de abril de 2003), que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983 y 19 de abril de 1989), o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1985 y 24 de septiembre de 1986), o bien que genere la frustración del fin del contrato ( sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1995, y 15 de octubre de 2002), o la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones, o la quiebra de la finalidad económica, o la frustración del fin práctico del contrato ( sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero de 1991, 15 de junio y 2 de octubre de 1995).

En el ámbito jurisprudencial se detecta una casuística muy variada en torno a las consecuencias derivadas de la inobservancia por parte de uno de los contratantes de alguna de las obligaciones cuyo cumplimiento le incumben por mor del contrato, aunque el sentido de las resoluciones suele cimentarse esencialmente en la relevancia que las partes hayan otorgado a aquella obligación, en la trascendencia de su incumplimiento en el patrimonio o intereses del otro contratante, o, en fin, en la concurrencia o no de una insatisfacción que frustre la finalidad contractual.

En palabras de la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2009, "en el ámbito de la resolución de contratos, en especial en los de compraventa, no es posible aplicar reglas fijas y constantes para todos los casos, sino que es preciso un análisis casuístico de cada uno de los diferentes contratos, no solo por las diferencias de contenido derivadas de sus cláusulas contractuales fijadas de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad, sino igualmente en atención a las circunstancias subjetivas de las partes contratantes".

No obstante, la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2008 invoca, como parámetro de interpretación de las normas vigentes en la materia, las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho Europeo de Contratos (PECL), y en concreto el art. 8.103, que contempla tres supuestos genéricos de incumplimiento esencial:

(i) Cuando la estricta observancia de la obligación forma parte de la esencia del contrato (art. 8.103.a).

(ii) Cuando el incumplimiento priva sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, a menos que la otra parte no haya previsto o no haya podido prever razonablemente tal resultado (art. 8.103.b).

(iii) Cuando el incumplimiento es intencional y da a la parte lesionada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento futuro de la otra parte (art. 8.103.c).

III. Para dilucidar si en el supuesto que se debate concurren los requisitos expuestos, que pudieran justificar, en línea con lo pretendido por la actora apelante, la declaración del incumplimiento contractual esencial que imputa a la empresa arrendadora, y que, a su juicio, justificaría la resolución contractual descartada por la jueza de primera instancia, no cabe más alternativa que dar por reproducidos una vez más los argumentos expuestos acerca de la aptitud de la nave número 14 para servir al destino para el que fue arrendada por parte de Luxe Auto Trading, S.L.

Y es que, en efecto, Inmobiliaria Olga y Mónica, S.A. cumplió con la obligación esencial que asumió en los albores del contrato, cual era la entrega de una nave industrial que reuniera las condiciones necesarias para la normal explotación de la actividad que constituye el objeto social de Luxe Auto Trading, S.L. Las presuntas anomalías a las que se ha venido haciendo referencia, singularmente por la circunstancia de que en determinados momentos -no se ha acreditado que fueran numerosos ni constantes- el agua de lluvia se adentrara en la nave, no pueden considerarse revestidas de tal gravedad o esencialidad como para concluir que quedó frustrada de manera absoluta y definitiva la finalidad económica del contrato, y menos aún cuando la imputabilidad de aquellas incidencias puntuales debe en buena parte atribuirse a la negligencia de la propia inquilina, que decidió de forma unilateral suprimir una barrera constructiva destinada ad hoca evitar la penetración de agua en la nave, aparte de que tampoco promovió lo necesario para reponerla.

Y no puede lucubrarse sobre la presunta frustración del fin contractual cuando la arrendataria explotó la nave durante prácticamente cinco años, y con anterioridad al contrato era suficientemente sabedora de sus condiciones y de los elementos externos que pudieran afectar a su normal utilidad.

IV. Con ello decae definitivamente el recurso de apelación interpuesto por la representación de Luxe Auto Trading, S.L.

CUARTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada ( artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional; no obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional. Conocerá del recurso el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,