Sentencia Civil 455/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1402/2023 de 27 de mayo del 2025

Primero: 1. El proceso se refiere al arrendamiento de una vivienda situada en DIRECCION000, de El Prat de Llobregat, el cual fue concertado mediante contrato de 28 de enero de 2016, por plazo de 3 años y renta de 350 euros al mes, pagaderos en los 7 primeros días de cada mensualidad.

D. Luis Angel, propietario de la vivienda junto con otra persona, entabló demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas, fechada en 22 de noviembre de 2022. Solicitó el desahucio del demandado y demás residentes en la vivienda y la condena al pago de las rentas, 1.050 euros debidos a la presentación de la demanda y las que se devengasen con posterioridad hasta la devolución de la posesión de la vivienda.

2. Es importante la forma en que el demandante alegó en la demanda los impagos del arrendatario. En el hecho segundo se dice que el arrendatario había pagado de forma muy irregular, con tres mensualidades de retraso desde que dejó sin pagar la renta de enero, febrero y marzo de 2017, "adeudando en la actualidad las rentas de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2.022",con un importe total de 1.050 euros. Habían resultado infructuosas las gestiones realizadas para su cobro.

3. El arrendatario, D. Porfirio, se opuso a la demanda. Negó los retrasos en 2017 y negó el impago de las mensualidades de septiembre, octubre y noviembre de 2022. Aportó justificantes del pago de la renta de dichos meses y de los posteriores hasta el momento de la contestación, fechada en 30 de mayo de 2023. Con la contestación se aportaron justificantes del pago de una cantidad de 350 euros por cada uno de los 3 meses que se decían impagados en la demanda. Eran resguardos de transferencias efectuadas a una cuenta del señor Luis Angel en fechas 10 en dos casos y 11 en el otro, de los meses que se mencionaban como impagados en la demanda. También se aportaron documentos sobre transferencias de la misma suma en los meses posteriores, hasta el de mayo, inclusive, de 2023, mes en el que se contestó a la demanda.

4. El Juzgado estimó la demanda en los términos que se han indicado en los antecedentes.

Segundo: 1. El problema que se plantea es el de la imputación de pagos. Como se ha expuesto, el arrendatario aportó con la contestación a la demanda justificantes de transferencia de cantidades, a una cuenta del demandante, en cada uno de los meses, septiembre, octubre y noviembre de 2022, que en la demanda se afirma que no habían sido pagados. 350 euros cada mes, el día diez en dos casos y el once en el otro.

En el juicio, celebrado el 27 de junio de 2023, el abogado del demandante se refirió a lo que se alegaba en la demanda. Que el señor Porfirio pagaba la renta con 3 meses de retraso, porque desde 2017, en que había incurrido en tal demora, no se había puesto al día, por lo que cada ingreso de renta se aplicaba a mensualidades anteriores, vencidas e impagadas. O sea que las transferencias realizadas en los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2022 correspondían a las rentas de los 3 meses anteriores, de modo que esos meses de septiembre, octubre y noviembre estaban en realidad impagados. Así debía entenderse para los meses posteriores, de modo que en la fecha del juicio seguía debiendo 3 mensualidades, aunque hubiese pagado cada mes.

2. El demandado se opuso repetidamente a la admisibilidad de esas alegaciones complementarias o aclaratorias del demandante. Pero la juez entendió que lo que hacía el arrendador era simplemente recalcular lo reclamado, en función de alegaciones claramente hechas en la demanda.

3. En la sentencia el Juzgado mantiene el mismo criterio. Indica que el demandante explicaba en la demanda que desde que, en 2017, el arrendatario dejó de pagar tres mensualidades, éstas no habían sido pagadas. El demandante había "ido imputando los pagos a meses vencidos, arrastrándose hasta la fecha de la interposición de la demanda, tal y como reza el "Hechos Segundo" del escrito de postulación".La deuda se había ido arrastrando y nunca se saldó. Concluye que el demandado adeudaba la cantidad total de 1.050 euros, que se imputaban a los meses de abril, mayo y junio, de 2023. En el fallo de la sentencia se dice que los 1.050 euros a cuyo pago se condena al demandado correspondían "a las mensualidades debidas desde abril, mayo y junio de 2023, ambas incluidas"

Tercero: 1. En la contestación al recurso se alega que el demandado no consignó las sumas consideradas debidas en la sentencia, por lo que procedía la inadmisión del recurso, conforme a lo dispuesto en el artículo 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El arrendador argumenta que la sentencia de primera instancia indicaba que eran debidas las rentas de abril, mayo y junio de 2023.

Como se ha expuesto, la juez de primera instancia identificó como debidos los meses acabados de mencionar, primero del año 2022 (evidentemente por error, en los fundamentos de la sentencia) y después de 2023 (en el fallo). En la parte dispositiva indica que los 1.050 euros a cuyo pago condenó al demandado correspondían a las mensualidades debidas "desde abril, mayo y junio de 2023".

2. En primer lugar ha de señalarse que el demandado ha aportado justificantes de pago de las rentas desde enero de 2019 hasta el mes de abril del corriente año, mediante transferencias bancarias a una cuenta del propietario arrendador. Con la contestación a la demanda se aportaron justificantes de transferencias efectuadas desde septiembre, inclusive, de 2022 hasta mayo de 2023. En el juicio, celebrado a final de junio de este último año, se aportó el justificante del propio mes de junio. En todos los meses posteriores, hasta abril del corriente, el señor Porfirio realizó transferencias a la cuenta del señor Luis Angel por importe de 350 euros cada mes. Constan los justificantes en el sistema informático Ej.Cat. Con el recurso de apelación, el arrendatario aportó justificantes de transferencias realizadas desde enero, inclusive, de 2019, hasta julio de 2023.

En resumidas cuentas, como decimos, el demandado ha probado el pago en el período desde enero de 2019 hasta el mes de abril, inclusive, de 2025.

3. Desde luego en este caso se ha cumplido plenamente la finalidad del pago que exige el artículo 449, que es evitar que el recurso se utilice como un medio para seguir en la posesión de un inmueble arrendado sin pagar la renta.

Por otra parte, los pagos se han ajustado a la literalidad del fallo de la sentencia, que impuso la condena al pago de una cantidad correspondiente a los meses debidos desde abril, mayo y junio de 2023. "Desde"dice la sentencia, siendo obvio que el arrendatario ha pagado todas las mensualidades desde esos meses, como se ha repetido.

Sí es cierto que el arrendatario no ha pagado los 1.050 euros cuyo pago, como cantidad líquida o total, impone la sentencia. Ha abonado 350 euros al mes. Ha aportado justificantes del pago de todas las rentas de todo el tiempo transcurrido desde enero de 2019. Si se considera que ha pagado todo lo debido "desde"esos meses que menciona el fallo de la sentencia, puede decirse que ha cumplido ese fallo de la sentencia. Aunque no ha pagado una cantidad de 1.050 euros específicamente asignada a esa suma global que indica la parte dispositiva. Ha pagado 350 euros al mes. El problema es la imputación de los pagos. La sentencia, como se ha repetido, acoge la tesis del arrendador. Todo lo pagado debe imputarse a meses anteriores, para cubrir el vacío de los 3 meses impagados en 2017. Y el arrendatario no ha aportado justificantes del pago de esos 3 meses más, adicionales a los meses corrientes, que cubriría ese vacío. En los fundamentos jurídicos se hace referencia a esos 1.050 euros "por mensualidades atrasadas".

Pese a la falta de pago de esos 1.050 euros para cubrir mensualidades atrasadas, debe considerarse cumplido el requisito del artículo 449, apartados 1 y 2.

4. En primer lugar porque el espíritu y finalidad del artículo 449 es el que ya se ha dicho y esa finalidad está perfectamente cumplida, como se ha repetido. El señor Porfirio no ha utilizado el recurso para seguir en la vivienda sin pagar y el espíritu y finalidad de las normas debe tenerse muy en cuenta en su interpretación y aplicación. Es una obviedad y se recoge expresamente en el artículo 3 del Código Civil. La finalidad del artículo 449 se ha cumplido plenamente en este caso.

La jurisprudencia se ha referido de forma reiterada a la necesidad de interpretar el requisito que se considera "en el sentido más favorable a la tutela judicial efectiva y a la regla general"del artículo 11.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, como se refleja, por ejemplo, en el auto de 14 de septiembre de 2022 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, que cita distintas sentencias del Tribunal Constitucional en ese sentido. El requisito del artículo 449 debe interpretarse de forma que se satisfaga su finalidad y, al mismo tiempo, en el sentido más favorable a lo que es habitual en este tipo de procesos, que es la posibilidad de acceso a una segunda instancia.

Pero es que, además, el apartado uno del artículo 449 no exige que, para recurrir, se pague o consigne la cantidad cuya condena impone el Juzgado. Lo que exige es que se acredite por escrito tener satisfechas las rentas vencidas y las que, con arreglo al contrato, deban pagarse por adelantado. Hay claramente un contraste o diferencia con los apartados 3 y 4. En estos se exige la consignación de la cantidad fijada en la sentencia. En los procesos arrendaticios lo que hay que acreditar no es haber pagado lo que dice la sentencia de primera instancia, sino haber pagado las rentas vencidas. Por eso, cuando se examina el cumplimiento del requisito, puede hacerse sin sujeción estricta al contenido de la sentencia apelada. Lo que el tribunal de apelación debe examinar, en trámite de admisión o al resolver el recurso, es si se han pagado las rentas vencidas y no tanto, o no solo ni principalmente, si se ha cumplido lo que dice la sentencia de primera instancia. La ley distingue con los apartados 3 y 4, y en la interpretación y aplicación debe por tanto distinguirse.

Por eso la sala debe examinar, necesariamente, si esos 3 meses derivados de los impagos de 2017 son exigibles al apelante, como requisito para recurrir. Este examen es ineludible porque, sin él, es imposible que nos pronunciemos sobre si el arrendatario pagó "las rentas vencidas".Es eso lo que ha de examinarse y eso debe hacerse ahora, como debería haberse examinado en trámite de admisión o, puesto que se trata de recurso de apelación presentado ante el Juzgado, si se hubiese formulado recurso de queja por haberse denegado la admisión en la primera instancia. Esto no ocurrió pese a que la letrada de la administración de justicia examinó la cuestión, previo requerimiento al apelante.

Es evidente que no eran debidos esos tres meses adicionales derivados de los impagos de 2017, porque el arrendador no hizo la imputación de pagos que ahora pretende, sino que en 2022 reclamó mediante burofax las rentas de enero, febrero y marzo del año 2017. Esta reclamación es incompatible con la tesis o pretensión de que a esas rentas se imputaron los pagos de los meses inmediatamente posteriores. El propio demandante desmintió dicha imputación cuando hizo la reclamación de 2022, en lo que se insistirá seguidamente, cuando se examine el fondo del asunto.

5. Así pues, el espíritu y finalidad del artículo 449 es el que se ha expuesto. Aquí se ha cumplido plenamente. Atendiendo al tenor literal de la sentencia, se han pagado las rentas debidas "desde abril, mayo y junio de 2023".Las exigencias de que se trata deben examinarse en el sentido más favorable a la admisibilidad de un recurso que es la regla general en esta clase de procesos. En el sentido más favorable a la tutela judicial efectiva, como ha repetido la jurisprudencia. Tutela que comprende, por regla general, la existencia de una segunda instancia. La imputación de rentas a meses anteriores, por razón de los impagos de 2017, es completamente inadmisible.

Puede argumentarse que, al formular esta última conclusión cuando se examina la admisibilidad del recurso, se está prejuzgando. Ya se ha dicho que es algo que habría podido y debido examinarse, también, si hubiese habido un recurso de queja por inadmisión del recurso. Pero hacer ese examen es ineludible porque la Audiencia debe pronunciarse sobre si se han pagado las rentas vencidas. No puede dejar de hacer ese examen para no prejuzgar. Si para no prejuzgar la sala no hiciese el examen de que se trata, sencillamente estaría dejando de hacer lo que impone el artículo 449.1. Se incumpliría el precepto, en definitiva, con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. Si, de acuerdo con los datos con que se cuenta, es inadmisible la forma de imputación de pagos que pretende el arrendador y aceptó el Juzgado, eso no puede dejar de tenerse en cuenta cuando se examina si se pagaron las rentas debidas a efectos de la admisibilidad del recurso. El examen ha de ser a efectos del artículo 449 y no puede dejar de hacerse porque, al hacerlo, se entre en el fondo del asunto. En ocasiones como ésta eso puede ser inevitable. Pero, se insiste, pese a ello, pese a ese riesgo, es imperativo hacer el examen sobre el pago.

6. En resumen, debe comprobarse si se pagan las rentas corrientes, de modo que se cumpla la finalidad del artículo 449. En este caso esa finalidad se cumple claramente, como se ha repetido.

Respecto a lo que en la sentencia se considera debido, la cantidad líquida cuyo pago se impone, puede entrarse a examinar si se debe o no, aunque se considere el fondo del asunto. Puede hacerse ese examen a los efectos de la admisibilidad del recurso, en virtud de esa flexibilidad a que se ha referido la jurisprudencia. Aquí se está considerando ya el recurso en su conjunto y es por ello menor la inconveniencia que puede predicarse de un examen del fondo para decidir sobre la admisibilidad del recurso.

Pero, aunque se estuviese en el trámite de admisión del recurso, podría hacerse ese examen del fondo, para ver si hay indicios para entender que, en realidad, no existe la deuda, líquida o concreta, que afirma la sentencia de primera instancia. En ese caso sería un examen provisional, como los que deben hacerse en ocasiones, por ejemplo en materia de medidas cautelares. Se examina el fondo de un asunto, para ver si hay apariencia de buen derecho para acordar una medida cautelar. En el ámbito de la admisibilidad puede examinarse también el fondo para ver si hay indicios serios de que la deuda líquida que afirma la sentencia de primera instancia no existe. Siempre, repetimos, sobre la base de comprobar, como premisa, que se están pagando las rentas corrientes y que se evita, por tanto, lo que el artículo 449 quiere evitar.

7. Es importante distinguir los dos aspectos que se consideran. Si el arrendatario está pagando las rentas corrientes y, de ese modo, no está incurriendo en eso que quiere evitar el artículo 449 y, por otra parte, si ha pagado la cantidad líquida que, como debida desde antes, se reclamó. En cuanto a esto último no existe esa finalidad que es la razón de ser de la norma. Una sentencia en proceso de desahucio que impone el pago de una cantidad líquida no es distinta de cualquier sentencia que impone una condena a pagar una cantidad. En esos casos de condena al pago de cantidad la ley no exige, salvo excepciones, que se pague antes de recurrir. Lo peculiar en los procesos de desahucio son las rentas corrientes, las que impiden que se dé el fenómeno que la ley quiere evitar. Su pago debe hacerse sin lugar a dudas. Pero en cuanto al pago de la suma líquida que se fija en primera instancia, lo que ha de hacerse, se insiste, es comprobar si eso se debía y había de pagarse. De esto no depende que el recurso se use para usar sin pagar, porque esto no se da si hay pago periódico y actual de las rentas. Es ahí, en lo relativo al pago de la suma concreta o líquida fijada en la sentencia apelada, donde ha de aplicarse la mayor flexibilidad de que habla la jurisprudencia, de tal modo que debe examinarse, en trámite de admisión del recurso, si hay indicios serios de que la deuda no existía. En un ámbito (el pago de una suma líquida, ya vencida) en el que existe un claro riesgo de vulnerar el principio de igualdad: en los casos de condena al pago de cantidad no se exige pagar para recurrir y aquí sí. Aquí sí, pese a que se esté haciendo el pago corriente de las rentas y sea indudable, por ello, que se está evitando lo que la ley quiere evitar.

Cuarto: 1. En las relaciones de larga duración, en los arrendamientos, que se prolongan normalmente durante años, la cuestión de la imputación de los pagos es de considerable importancia. De cómo se haga puede depender que un contrato de resuelva y que el arrendatario pierda la vivienda o el local de negocio.

En este caso el demandado estuvo pagando las rentas mediante transferencias. En los justificantes no se indica que pagaba la renta del mes en que hacía esas transferencias. Pero, conforme a la normalidad de las cosas, cuando alguien paga la renta de una vivienda o local durante años, mensualmente, hay una imputación implícita de cada pago al mes en que cada pago se hace. Es el principio de normalidad de las cosas, aunque el arrendatario no haga la imputación expresa a que se refiere el párrafo primero del artículo 1172 del Código Civil.

No es extraño por ello que, en este caso, en cada justificante de transferencia mensual se prescindiese de indicar que se pagaba la renta del mes en que se hacía la transferencia. Podía considerarse algo obvio.

2. Pero en realidad lo que se ha pretendido por el propietario ha sido que fue él quien hizo la imputación de rentas a esos meses de 2017 que se dicen impagados. En el juicio precisó que cada ingreso de renta que hacía el demandado se aplicaba a mensualidades anteriores, vencidas e impagadas. Es decir que era el arrendador el que hacía esa aplicación a mensualidades anteriores, pues es obvio que no hay el menor indicio de que el señor Porfirio hiciese ninguna imputación a meses a anteriores a los en que hacía los pagos. Se limitaba a transferir 350 euros al mes, cada mes, el día 10 normalmente. Sin más.

La juez de primera instancia dice que el demandante había ido imputando los pagos a meses vencidos, "arrastrándose hasta la fecha de la interposición de la demanda".Confirma así que fue el arrendador quien fue haciendo la imputación de los pagos a lo largo de los años.

Sin embargo no existe la menor indicación de la forma en que se produjo esa imputación de pagos, como si pudiese hacerse de forma reservada, mentalmente, sin acto alguno ni comunicación a la otra parte. Pese a la enorme importancia que, como estamos viendo, puede tener.

La imputación de pagos es un acto jurídico de una persona. Un acto del que se derivan, o pueden derivarse, efectos jurídicos. Pero es algo que hay que exteriorizar y, cuando se alega haber hecho una específica imputación de pagos, hay que exponer cómo se hizo tal imputación. Si en 2017 el arrendatario dejó de pagar unas rentas, para imputar a esas rentas los pagos hechos en época posterior debió haber algún acto del arrendador. Por ejemplo la entrega de un recibo imputando un pago a meses anteriores al en que se hizo la entrega del dinero. Es el caso que contempla el 1172, párrafo segundo, del Código Civil, que muestra que la imputación de pagos que hace el acreedor debe exteriorizarse, manifestarse mediante actos que puedan ser conocidos por la otra parte.

Lo que expone el artículo citado son ejemplos de la forma de imputar los pagos, aunque no pueden excluirse otras. Pero tiene que haber alguna. Debe haber algún acto, conocido por la otra parte, para que esa otra parte sepa a qué atenerse. Lo que no cabe es la imputación reservada, la imputación no comunicada, que es ante lo que aquí se pretende que estamos. En este ámbito de pagos continuados en el tiempo hay un principio de normalidad. Cada mes hay que pagar una cantidad. De ahí debe deducirse que lo que se paga en un mes corresponde a ese mes. Salvo que alguna de las partes realice un acto en sentido contrario. Un acto de imputación.

3. El artículo 1174 del Código Civil establece un criterio subsidiario de imputación. Si hay varias deudas lo pagado se imputa a la deuda más antigua. En el ámbito de los arrendamientos se sostiene que la imputación ha de hacerse a la renta más antigua. Así se decía en la sentencia de la Sección 13 de esta Audiencia de 27 de junio de 2019, citada en la de 27 de mayo de 2024 de esta Sección Cuarta. El argumento es que las rentas más antiguas son más onerosas porque generan intereses.

Un criterio de imputación semejante puede aplicarse si se paga una cantidad en un momento dado, que comprende en su cuantía más de un plazo de renta y hay que decidir a cuales, de los debidos, se imputa lo pagado. Pero cuando se trata de un caso como éste, de pagos continuados a lo largo de los años, desde primeros de 2017 concretamente, ese criterio de imputación a lo más antiguo es mucho más discutible, entre otras razones porque el parámetro de la mayor onerosidad por el devengo de intereses puede cuestionarse. En este caso ni se fijan en el contrato de modo automático, ni ha habido reclamación que inicie el devengo conforme a las normas generales sobre demora en el cumplimiento de las obligaciones. Y además, el principio de la mayor onerosidad de lo más antiguo puede enervarse por la posibilidad de la prescripción, que afecta obviamente a las rentas más antiguas. Siguiendo este criterio de la imputación retroactivapuede ocurrir que las rentas no prescriban nunca.

Pero es que, en este caso, hubo un acto del arrendador completamente contrario a la imputación que ha pretendido. Como ya se ha indicado, en 2022 dirigió un burofax al demandado en el que reclamó el pago de las rentas de los meses de enero, febrero y marzo de 2017, que afirmaba no le habían sido pagadas. Si el señor Luis Angel reclamó en 2022 el pago de esas rentas de 2017 es porque no las consideraba pagadas. Es una manifestación evidente, contraria a lo que está sosteniendo en este proceso, que es que se pagaron las rentas de esos meses con lo que se abonó en abril, mayo y junio de 2017, y las de estos meses con lo que se pagó en julio, agosto y septiembre, y así sucesivamente hasta quedar impagadas las rentas de septiembre, octubre y noviembre de 2022, pese a que en cada uno de esos meses el señor Porfirio hizo las transferencias correspondientes.

En definitiva, en 2022 el señor Luis Angel reclamó las rentas de los 3 primeros meses de 2017 y, por consiguiente, en esa fecha las consideraba debidas. Esa manifestación no puede quedar sin efectos por el principio de imputación de lo pagado a lo más antiguo, que derivaría de lo dispuesto en el artículo 1174 del Código Civil. Las rentas de 2017 no son las más onerosas, porque están ya prescritas, y ha habido un acto propio del arrendador contrario a esa forma de imputación, que tampoco fue hecha por el arrendatario, como es obvio. Ni la propiedad ni el arrendatario hicieron esa imputación en su día. Los pagos debe entenderse que correspondían a cada uno de los meses en los que el arrendatario estuvo pagando las rentas a lo largo de los años, casi siempre el día 10 de cada mes, hasta abril de 2025, inclusive.

El burofax de reclamación fue aportado por el demandado con su contestación (documento 10) y el demandante lo silenció en su demanda, lo que debe considerarse contrario a la buena fe. También el hecho de que fuese fechado en 2019, pese a que los documentos del servicio de correos indican que se remitió en 2022.

Quinto: 1. Así pues la afirmación hecha en la demanda de que cuando se formuló eran debidas las rentas de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2022 descansa exclusivamente en esa imputación retroactiva, en cadena, desde 2017 hasta 2022, que el demandante aclaró al principio del juicio.

Pero el arrendatario estuvo pagando cada mes, a principio de cada mes, a lo largo de los años, lo que comporta que pagaba lo que consideraba que debía cada mes. No hubo ningún acto del arrendador que materializase esa imputación hacia atrás de lo que cada mes se pagaba. Pretende en el proceso que hizo esa imputación, pero no la reveló, ni la manifestó mediante algún acto, ni alega haberla comunicado al arrendatario. En 2022 realizó un acto propio evidente, contrario a esa tesis de la imputación hacia atrás. Acto en el que alteró la fecha y que ocultó en el proceso. De esta reclamación de 2022 de lo debido en 2017 y del hecho de los repetidos pagos mensuales, cada día 10 normalmente, se desprende que no puede hacerse esa imputación que pretende el demandante.

Sin esa imputación es obvio que, cuando se presentó la demanda, no eran debidas las rentas de septiembre, octubre y noviembre de 2022: fueron pagadas los días 10, 11 y 10, respectivamente, de dichos meses. Por tanto, como no se debía lo reclamado cuando se presentó la demanda, procede su desestimación.

2. Las costas de la primera instancia se impondrán al demandante, conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no se hará pronunciamiento en cuanto a las del recurso, al estimarse el mismo.

Vistos los preceptos legales citados,