Sentencia Civil 797/2025 Audiencia Provincial Civil de Bizkaia nº 4, Rec. 142/2025 de 30 de diciembre del 2025

PRIMERO.- Planteamiento:

1.-La sentencia dictada en la instancia estima la demanda en la que se ejercita la acción de quanti minoris interpuesta por Dña. Sandra, compradora de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Leioa, contra los vendedores Dña. Camila y D. Prudencio, declarando que la vivienda adquirida el 4 de octubre de 2021 por el precio de 665.000 € se vendió con vicios ocultos, y en consecuencia, declara el derecho de la demandante a que se rebaje el precio de venta en la cantidad de 29.883,73 €, valoración de las obras de reparación de los vicios o defectos ocultos realizada por el perito D. Clemente, condenando a los demandados a restituir la cantidad señalada más intereses legales y costas procesales, de conformidad con los arts. 1.484 a 1.486 del Código Civil

La Magistrada a quo resuelve en el sentido de que " El análisis de la prueba que ha sido practicada, y analizado conforme a las reglas de la sana critica, lleva a considerar acreditada la existencia de vicios ocultos y preexistentes a la compraventa de la vivienda, de entidad tal que hacían a la misma "impropia", afectado a su utilidad o rendimiento en tal medida que lleva a consideración de que de haber conocido la compradora la existencia de dichos vicios no la habría adquirido o habría pagado menos, pues se trata de humedades y filtraciones de agua a través de diferentes elementos de la vivienda, fachada, cubierta, cerramiento exterior, y por capilaridad, en buena parte de las estancias de la vivienda, que a continuación se expondrá, y a los que, conforme a la legislación y jurisprudencia transcrita, debe hacer frente la parte vendedora.

2.-Los demandados Dña. Camila y D. Prudencio interponen recurso de apelación conta la sentencia dictada en la instancia, interesando su revocación a los efectos de que se dicte una nueva por la que se desestime íntegramente la demanda formulada por la parte actora, con imposición de las costas de la primera instancia y del recurso si se opusieren al mismo.

Basan su recurso en una errónea valoración de la prueba practicada y en infracción de la normativa vigente y doctrina jurisprudencial referente a la acción de quanti minoris aplicable al supuesto examinado, volviendo a reproducir los mismos motivos de oposición que fueron alegados en la instancia, analizados y desestimados por la Magistrada a quo:

2.1.- La actora adquirió la vivienda objeto de controversia con pleno conocimiento de que adquiría una vivienda adosada de más de 45 años de antigüedad (construida en 1975) y reformada por los vendedores en 2002, hacía casi 20 años.

2.2.- La vivienda fue adquirida en el estado propio de una vivienda de esa antigüedad, con una reforma realizada hace casi 20 años, y, por tanto, necesitada de algunos acondicionamientos como consecuencia del trascurso del tiempo, lo cual determinó que el precio inicialmente solicitado (680.000€) fuera inferior al de una vivienda de segunda mano con una renovación más reciente y sin necesidad de tales acondicionamientos (entre 700.000€ y 785.000€), todo ello sin perjuicio de que el precio final fuese el de 665.000€ tras la negociación entre las partes.

2.3.- En el contrato de arras se reconocía que todo lo que se vendía se entregaba "en el estado en el que se encuentra, sin que deba responder la propiedad, en ningún caso, tras la compraventa de su estado actual o futuro",lo cual tenía su razón de ser en lo señalado en los apartados anteriores.

2.4.- La finalidad de la acción quanti minoris no es la de indemnizar los daños y perjuicios, ni la de reparar los supuestos vicios ocultos, sino la de reestablecer el equilibrio contractual, acordando una reducción del precio acordado, sin que éste pueda considerarse excesivo ni aun teniendo en cuenta el importe de las reparaciones reclamadas y muchos menos de las únicas realizadas.

2.5.- Ni los vicios o defectos pretendidamente ocultos, ni sus consecuencias, pueden considerarse graves, ni individualmente ni en conjunto. En la reparación de defectos y de sus consecuencias se reclaman 13 partidas por un importe inferior a los 30.000€, sin perjuicio de que, en el importe reclamado, por una parte, se incluyen lo que, en algunos casos, constituyen auténticas mejoras, y, por otra parte, el importe ha sido elevado en forma exagerada con la evidente finalidad de tratar de justificar la necesaria "gravedad" de los vicios o defectos reclamados. Buena prueba de lo cual es que la reclamación de la actora pasó de 17.550.45€ a 29.883,73€ en la demanda, en el escaso plazo de 1 mes y de que en realidad solo se han acometido trabajos por importe de unos 7.000€.

2.6.- Los vicios o defectos alegados en la demanda no pueden considerarse ocultos, porque eran fácilmente perceptibles por cualquiera que desplegara la diligencia exigible. De hecho, así se desprende tanto del informe pericial aportado de adverso, como de las fotografías realizadas con anterioridad a la venta, buena parte de las cuales incluso se aportan de contrario.

2.7.- Por último, pasa a analiza individualmente los pretendidos vicios o defectos para reiterar que no son graves, no son ocultos, y son tareas de mantenimiento propias de un inmueble de la antigüedad de la vivienda litigiosa o son indudables mejoras.

3.-La demandante Dña. Sandra se opone al recurso de apelación, interesando la confirmación de la sentencia recurrida, pues el examen de todo lo actuado nos lleva a compartir plenamente tanto la valoración probatoria como los razonamientos jurídicos de la resolución apelada, sin que se aprecie vulneración de ningún precepto legal ni de las reglas sobre la carga probatoria.

Sostiene que: (1) La vivienda se anunció y vendió por los apelantes en perfecto estado(" magnífico chalet adosado completamente reformado"),sin que en ninguno de los anuncios de venta, ni en los acuerdos suscritos entre las partes (contrato privado y escritura pública) se hiciera constar la existencia de ningún vicio o defecto (lo que los apelantes llaman "acondicionamientos") que pudiera afectar a su normal uso y/o habitabilidad. (2) No hubo ninguna rebaja del precio de venta en atención a esos supuestos vicios o defectos de la vivienda. (3) Los defectos aparecidos en la vivienda tras la compra (entradas de agua, filtraciones, humedades etc. en la mayoría de sus estancias) son graves, haciéndola impropia o afectando de forma importante su normal uso. (4) Los defectos no fueron conocidos al tiempo de la compra, ni ésta tuvo posibilidad de conocerlos actuando con una diligencia media al estar completamente ocultos, apareciendo con posterioridad (a las pocas semanas) una vez empezó a llover. (5) No ha existido ninguna renuncia a la reclamación por vicios ocultos o el estado de la vivienda al tiempo de la compra. (6) El importe reclamado se corresponde con el coste de reparación de los vicios o defectos ocultos que tenía la vivienda al tiempo de la compra, por lo que la condena a su pago restablece la equidad contractual entre las partes, al ser precisamente el importe que se hubiera podido pagar de menos en el momento de la compra si se hubieran conocido la existencia de tales defectos.

SEGUNDO.- De la acción edilicia de quanti minoris. De su finalidad de restablecer el equilibrio contractual con la reducción del precio:

1.-La actora ha ejercitado en su demanda la acción edilicia de quanti minoris del art. 1.486 del Código Civil.

Las acciones de saneamiento por vicios ocultos al amparo de lo previsto en el artículo 1474.2º CC en relación con los artículos 1484, 1485 y 1486 del mismo cuerpo legal, imponen legalmente al vendedor la responsabilidad por los vicios ocultos que pueda tener la cosa vendida, responsabilidad de naturaleza objetiva dado que tiene obligación de responder incluso aunque los desconozca ( artículo 1485 CC) y por tanto es ajeno al dolo o culpa del vendedor, de manera que en caso de existencia de dolo se reconoce al comprador, además de las acciones del artículo 1486.1º CC, comunes en todo caso de vicios ocultos, la acción de indemnización de daños y perjuicios prevista en el párrafo segundo del mismo artículo 1486. Por tanto el comprador será titular de tres acciones, las dos primeras incompatibles entre sí, la redhibitoria o de resolución contractual; la quanti minoris o estimatoria de rebaja del precio; y la de indemnización de daños y perjuicios, compatible con el ejercicio de cualquiera de las otras dos en el caso de dolo del vendedor.

El Código Civil no define ni los requisitos que deben de cumplirse para la estimación de cualquiera de estas acciones ni qué debe considerarse como vicio oculto. Ello implica que ha sido el desarrollo doctrinal, y en especial, jurisprudencial el que ha venido marcando los requisitos y exigencias para el éxito de estas acciones. En tal sentido se pueden citar las SSTS de 29 de junio de 2005, 17 de octubre de 2005 y 8 de julio de 2010 en las que se establecen los siguientes requisitos: "Sistematizando la jurisprudencia la doctrina de los preceptos del Código Civil relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menor precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1970 )."

Según sintetiza la STS nº 777/2007 de 17 de octubre " La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor "si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos"; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil ); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, "si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" ( artículo 1484 ); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal ( artículo 1490 del Código Civil )".

2.-En el apartado tercero del recurso, la parte apelante alega que, al amparo del art 1.486 del Código Civil, se ejercita acción quanti minoris en reclamación de la cantidad de 29.883,73€ en que su perito D. Clemente ha valorado la reparación de los defectos ocultos en la compraventa, equiparando la reparación de los pretendidos vicios o defectos que reclama con la diminución en el precio que hubiera accedido a pagar por la vivienda de haberlos conocido. Sin embargo, la finalidad de la acción quanti minoris no es la reparación de los vicios o defectos o la indemnización de los daños y perjuicios sufridos, ni cabe equiparar automáticamente disminución de precio con importe de las reparaciones necesarias.

Alega que la sentencia recurrida se limita a valorar el coste de las reparaciones que estiman procedentes para subsanar los defectos o vicios constructivos que aprecian, presumiendo que ello es equivalente a la disminución del valor de la vivienda adquirida. Sin embargo, no cabe efectuar tal equiparación sin más. En los autos no consta prueba pericial alguna sobre la disminución de precio, en su caso, procedente, sino sobre el coste de reparación de los pretendidos vicios o defectos ocultos. Y para "restablecer la equivalencia entre el valor de las prestaciones de las partes"y en qué medida, a falta de prueba pericial, vuelve a ponerse de relieve: (i) La carga de la prueba sobre la minoración de precio procedente corresponde a la actora; (ii) La vivienda adquirida tenía más de 45 años de antigüedad, siendo su última reforma en 2002, por lo que cualquier comprador debe asumir "la existencia de defectos derivados del fin de la vida útil de determinados elementos o la necesidad de su mantenimiento"; (iii)si a la valoración de la tasación hipotecaria (660.474,50€,) se adicionan los 74 m2 de sótanos habilitados como "taller o cuarto de herramientas, un trastero o despensa, un baño y una zona de televisión o sala de cine"el valor teórico del inmueble era bastante superior a los 680.000 € inicialmente reclamados y a los 665.000€ acordados; y (iv) en el contrato de arras se incluyó una cláusula de exoneración de responsabilidad por el estado de todo lo transmitido, vivienda incluida.

Sostiene que no se ha acreditado el importe en que el precio debe reducirse para reestablecer el equilibrio contractual, sin que quepa equiparar la acción de saneamiento con la de incumplimiento y/o indemnizatoria, cuando su fundamento es distinto, todo ello sin perjuicio de que existan casos en que ambos importes puedan ser equivalente, pero siempre habrá de justificarse debidamente, y en el caso de autos tal justificación no existe.

3.-No acogemos las alegaciones vertidas en este motivo del recurso.

La jurisprudencia ha venido reconociendo que para establecer el importe de la rebaja en el precio puede normalmente atenderse al coste de las obras o trabajos de reparación que sean necesarios para eliminar tales defectos, dado que de esta forma se obtiene el valor que tendría el bien en el momento de la adquisición.

Así lo señala, entre muchas otras, la Sentencia del Tribunal Supremo nº 865/2003, de 25 de septiembre de 2003 o, más recientemente la Sentencia de la AP de Asturias nº 410/2023, de 23 de octubre de 2023 que, con cita de diversa jurisprudencia, en un supuesto similar al que nos ocupa dispuso lo siguiente:

"Ciertamente, se adquiere la vivienda de segunda mano, lo que ha de relacionarse con la alegación del recurrente de que se consignó que se adquiría un cuerpo cierto, de forma que el comprador adquiere el bien en el estado en que se encuentra, sin que pueda exigir que presentara un estado óptimo, como si fuera la entrega de vivienda nueva. Ahora bien, además de no derivarse de aquella mención la imposibilidad de ejercitar la acción estimatoria, lo adquirido es una vivienda unifamiliar construida o rehabilitada en el año 2003, lujosa, como así se publicitaba para su venta, por lo que no podía esperar el comprador la existencia de tales patologías, impropias de una vivienda del precio y nivel de la adquirida y que no resultaban perceptibles para el comprador. Y la adecuada impermeabilización del cerramiento de la vivienda, vendida como "cuerpo cierto" es elemento esencial para la normal utilización del bien. Y, por último, el defecto tiene, a los efectos que nos ocupan, importancia suficiente en cuanto comporta una afectación relevante de los niveles de confort y comprometía su utilidad. Debe ser tenido por ello como un vicio oculto, lo que lleva a restaurar el equilibrio de prestaciones establecido por las partes, perseguido por la acción ejercitada.

Y, en cuanto a la identificación de éste con el coste de las obras de reparación, es oportuna la cita de la sentencia de 23 de febrero de 2023 de la Sección Cuarta de esta AP: "...en resoluciones como las citadas por la recurrida se niega la posibilidad de identificar la reducción del precio con el importe de la reparación de los vicios o defectos, al igual que lo hacen otras de similar sentido (así, sentencias de las Audiencias Provinciales de Lleida, Sec. 2ª, de 23 de julio de 2020 , o Bizkaia, Sec. 4ª, de 7 de diciembre de 2018 ). Lo que no cabe asumir es, sin embargo, que a esa posición le pueda servir de fundamento la STS de 22 de abril de 2004 que cita la recurrida, cuando, siendo cierto que señala que "no se puede olvidar que la acción "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual ", no lo es menos que ahí se califica precisamente como correcta la solución de estimar la rebaja del precio en función del precio de reparación de los vicios. Al igual que indirectamente lo reconocía la STS de 25 de septiembre de 2003 , cuando decía que "al haberse reparado las deficiencias..., y al haberse reducido el precio por el importe de dicha reparación, se ha dado efectivo cumplimiento al objeto de la acción "quanti minoris", descartando que a ese resultado se le pudiera añadir una petición indemnizatoria como efecto de una acción que tiene aquella finalidad de restablecer el equilibrio de prestaciones. Y, en entender de esta Sala, no puede descartarse, a modo de regla general, que ese restablecimiento se realice con la detracción del precio que importen las reparaciones, siempre que el mismo se identifique económicamente con el menor valor del bien, y no lógicamente con cualquier mejora en las condiciones que debiera presentar al tiempo de la venta. Lo que admiten resoluciones de esta Audiencia como las sentencias de la Sección. 7ª, de 30 de abril de 2019 , con cita de las de 30 de mayo de 2008 y 9 de mayo de 2017 ; y Sec. 5ª, de 18 de enero de 2008 ..."

En igual sentido la SAP Tarragona nº 267/2024, de 2 de mayo de 2024:

"(...) ha sido ampliamente reconocido en doctrina y Jurisprudencia la posibilidad de peticionar como rebaja proporcional del precio como efecto de la acción quanti minoris el coste efectivo que ha supuesto la subsanación de los vicios o defectos ocultos, (o en el caso de la legislación catalana de la falta de conformidad). Y estos pronunciamientos se han verificado sustancialmente en relación a la análoga acción prevista de saneamiento por vicios ocultos de los artículos 1484 y 1486 del Código Civil , en conclusiones que pueden reputarse aplicables a la legislación catalana.

Cierto es que la STS de 22 de abril de 2004 señala que "no se puede olvidar que la acción" quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual ", pero también es cierto que esta sentencia califica precisamente como correcta la solución de estimar la rebaja del precio en función del precio de reparación de los vicios. Al igual que indirectamente lo reconocía la STS de 25 de septiembre de 2003 , cuando decía que "al haberse reparado las deficiencias...., y al haberse reducido el precio por el importe de dicha reparación, se ha dado efectivo cumplimiento al objeto de la acción "quanti minoris", descartando que a ese resultado se le pudiera añadir una petición indemnizatoria como efecto de una acción que tiene aquella finalidad de restablecer el equilibrio de prestaciones".

Señala la SAP de Cantabria, Civil sección 2 del 05 de julio de 2023 (ROJ: SAP S 843/ Sentencia: 380/2023 Recurso: 985/2021 :

"Acreditada la existencia de esos requisitos, el comprador puede, acudir a la acción "quanti minoris", consistente en solicitar una rebaja proporcional del precio de la vivienda. Esta acción, conforme ha determinado la jurisprudencia, no tiene una finalidad indemnizatoria de los daños y perjuicios que haya sufrido el comprador, sino que, lo que persigue, es restablecer el equilibrio contractual de la partes, fijando cuál sería el precio que tendría la vivienda en el momento de celebrarse el contrato si se hubiera tenido en cuenta el defecto existente, lo que puede o no ser coincidente con el valor de reparación, si bien, en muchas ocasiones, los tribunales optan por establecer la reducción del precio en correspondencia con el coste de reparación".

Y, efectivamente, es muy extendida la doctrina que cifra la rebaja proporcional del precio en la acción quanti minoris al coste de la subsanación del defecto o vicio, o en nuestro caso de la falta de conformidad.

En este sentido cabe mencionar la SAP de Asturias, Civil sección 5 del 23 de octubre de 2023 (ROJ: SAP O 3359/2023 - ECLI:ES:APO:2023:3359) Sentencia: 410/2023 Recurso: 43/2023:

"Y, en entender de esta Sala, no puede descartarse, a modo de regla general, que ese restablecimiento se realice con la detracción del precio que importen las reparaciones, siempre que el mismo se identifique económicamente con el menor valor del bien, y no lógicamente con cualquier mejora en las condiciones que debiera presentar al tiempo de la venta. Lo que admiten resoluciones de esta Audiencia como las sentencias de la Sección. 7ª, de 30 de abril de 2019 , con cita de las de 30 de mayo de 2008 y 9 de mayo de 2017 ; y Sec. 5ª, de 18 de enero de 2008 ..."

Ciertamente, como recuerda la STS núm. 865/2003, 25 de septiembre , entre otras, la acción quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento de la equidad contractual, pero la citada sentencia admite que, para establecer el importe de la rebaja del precio, se atienda al coste de las obras de reparación necesarias para eliminar el defecto, dado que de esta forma se obtiene el valor que tendría el bien en el momento de la adquisición. Por tanto, resulta acertado el criterio de la instancia de reducir el precio de compra abonado por la actora en atención al importe a que, según dictamen pericial, asciende el coste de subsanación de los vicios ocultos que se han estimado acreditados, esto es, en la cantidad de 39.662,16 €".

También cabe mencionar la SAP de Toledo, Civil sección 1 del 17 de mayo de 2023 ( ROJ: SAP TO 470/2023 -) Sentencia: 367/2023 Recurso: 167/2020 :

"... sin embargo la actora también planteó como pretensión subsidiaria que se abone el importe de la reparación de las obras de reparación y esta pretensión no es incompatible con la acción planteada pues si en una compraventa no se ha abonado la totalidad de precio pactado sería posible aplicar literalmente el artículo 1486 del Código Civil y rebajar proporcionalmente el precio de la compraventa, pero si el precio de la compraventa ya se abonado en su totalidad, esa rebaja en el precio no se puede obtener de otra manera que solicitando el abono de la pérdida económica que para el comprador pueda suponer la aceptación de la cosa con el defecto o vicio de que se trate y el importe de la rebaja se puede corresponder con el importe del coste de reparación de esos defectos por lo que el recurso se debe estimar dejando sin efecto la desestimación por el motivo formal de incompatibilidad de la acción planteada con la petición subsidiaria de la demanda".

Y compartiendo esta Sala la posibilidad de cifrar la rebaja proporcional del precio en la cifra equivalente al coste de subsanación de la falta de conformidad, el Sr. Pedro Jesús verifica una evaluación de todas y cada una de las actuaciones realizadas y su necesidad para eliminar la plaga que hacía inhabitable la vivienda. "

Por tanto, resulta acertado el criterio de reducir el precio de compra abonado por los compradores en atención al importe a que, según informe pericial del Sr. Clemente, asciende el coste de subsanación de los vicios ocultos que se han estimado acreditados.

TERCERO.- De la adquisición de una vivienda de segunda mano de 45 años de antigüedad y reformada hace 20 años. De la consciencia de los compradores de que la vivienda presentaba deficiencias propias inherentes a su antigüedad:

1.-Este motivo de impugnación, reiterando el alegado en la instancia, es abordado en el F.D. Tercero de la sentencia recurrida :

"En consecuencia, y a pesar de que no se niega que la compradora conociera la antigüedad de la vivienda que adquiría, y también que la misma había sido reformada hacía 20 años, no ha quedado acreditado, como así le correspondía a la demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217 de la LEC , que se informase a la compradora sobre la necesidad acometer obras de "acondicionamiento", ni que existiese una rebaja en el precio de venta como consecuencia de ello"...

"Por otra parte, en cuanto a la antigüedad de la vivienda objeto de compraventa, no es un hecho controvertido, consta que la misma tenía cierta antigüedad, ya que según consta fue construida en 1977, pero también consta acreditado que la misma fue reformada por los demandados en 2002, y que el estado que presentaba era bueno, y así lo revela tanto la documental como las testificales practicadas en el acto del juicio, en la persona del agente inmobiliario, de la decoradora contratada por compradora, así como por el esposo de ésta. Y que una vivienda tenga cierta antigüedad no puede suponer per se que vaya a adolecer de determinados defectos, como los que surgen en el caso de autos, y que conforme así puso de relieve la prueba practicada devenían de un deficiente mantenimiento y conservación por parte de los demandados, anteriores propietarios de la misma. En dicha vivienda unifamiliar adosada, que forma parte de un bloque aislado compuesto por 8 viviendas adosadas, está compuesta por cuatro plantas: planta sótano compuesta por una estancia acondicionada a taller, un lavadero, un baño, un dormitorio y dos salas, únicamente dotada de ventilación natural la estancia destinada a dormitorio; planta baja compuesta por un vestíbulo distribuidor de acceso a la vivienda, a través del cual se accede a un aseo, a la cocina, y al salón, que se encuentra en comunicación directa con la cocina, desde el que se accede a una terraza cubierta por un lucernario; planta primera compuesta por un dormitorio principal con vestidor y baño, dos dormitorios y un baño, con una terraza; y planta ático o bajo cubierta, formada por una sala distribuida en dos zonas (sala y zona de estudio) y la escalera o núcleo de comunicación vertical, encontrándose al momento previo a la compraventa y cuando esta se materializo la fachada lateral de la vivienda cubierta por una enredadera, se materializaron tras la compraventa filtraciones y humedades en todas las plantas descritas y en buena parte de sus habitáculos.

2.-La parte apelante denuncia que lo resuelto en la instancia se aparta del criterio de la Audiencia Provincial de Bizkaia ( Sentencias de la AP Bizkaia de 29 de enero de 2020, 4 de marzo de 2022 y 24 de enero de 2024) al no tener presente la antigüedad del edificio con la última reforma realizada como un deterioro normal derivado del transcurso del tiempo, equivocándose cuando se equipara falta de mantenimiento o deficiente mantenimiento con vicio oculto. Los adquirentes de una vivienda de segunda mano antigua, no compran una vivienda nueva, y los vendedores no pueden responder como el promotor vendedor de una vivienda nueva. Estando en una compraventa de un inmueble de una antigüedad de 45 años, extremo conocido por los compradores, cabe entender que no se puede pretender que las instalaciones y el estado de conservación sean equiparables a una edificación de nueva construcción. Cuando se compra una vivienda de segunda mano, de 45 años de antigüedad y 20 años desde la última reforma, se está asumiendo la "existencia de defectos derivados del fin de la vida útil de determinados elementos o la necesidad de su mantenimiento" y "que el comprador no puede pretender que las instalaciones y estado de conservación del piso sean equiparables a una edificación de nueva construcción"

3.-No prosperan dichas alegaciones revocatorias, confirmando lo resuelto en la instancia.

En primer lugar, la parte apelante no afirma que los compradores conociesen los vicios aparecidos posteriormente, sino que los tenían que haber conocido por el simple hecho de que se vendía una vivienda de segunda mano, lo que es distinto, implica un reconocimiento de que no informaron de los vicios preexistentes y pretende trasladar a los compradores la responsabilidad de ese desconocimiento que es imputable a los vendedores.

En segundo lugar y dato relevante, los defectos no aparecen mencionados en forma alguna ni en los anuncios de venta, ni en el contrato privado de arras de 15 de julio de 2021, ni en la posterior escritura pública de compraventa de 4 de octubre de 2021, ni en la tasación del inmueble realizada para la concesión del préstamo hipotecario, ni en ningún otro documento, esto es, los defectos no aparecen reflejados en ninguno de los documentos relativos al contrato.

Según el anuncio de venta del inmueble < doc. nº 10 de la demanda, al folio 177 y ss de autos> consta como descripción del "adosado en venta situado en Bizkaia, Leioa, DIRECCION001" la de "Magnífico chalet adosado en Urbanización privada con piscina en zona de DIRECCION001. La vivienda está completamente reformada, consta de amplio salón comedor con salida al jardín y terraza, 5 habitaciones con armarios empotrados, 4 baños completos y cocina con la isla totalmente equipada. Desde el ático tiene vistas despejadas. Planta sótano: zona de juegos/gimnasio, sala de cine y bodega. Plaza de garaje y trastero". Hacemos hincapié en que se anuncia como chalet totalmente reformado.

Es más, la prueba testifical del agente inmobiliario que intermedió en la venta, D. Luis Alberto de Inmobiliaria Siglo XXI, manifestó que los vendedores nunca le informaron de tales defectos, ni los vio en las visitas realizadas a la casa, señalando que de haberlos conocido se hubiera dejado constancia en los contratos, al ser una cuestión de extrema relevancia.

Por lo tanto, de la prueba practicada (anuncios de venta publicados y testifical del agente inmobiliario) resulta que se vendió una vivienda totalmente reformada y en perfecto estado, lo que no se compadece bien con la alegación de que el comprador tenía que haber supuesto o adivinado la existencia de esos defectos, cuando en ningún momento consta que se informase de ellos.

En tercer lugar, sobre la manifestación de que se adquirió una vivienda de segunda mano y que por tanto no puede responderse como si fuera una vivienda nueva, cabe responder que el mero hecho de que la vivienda sea de segunda mano no es razonable esperar la aparición a posteriori de la compra de vicios en forma de humedades, filtraciones y entradas de agua. Si se adquiere una vivienda, nueva o de segunda mano, lo esperable es que sirva para la finalidad prevista y su uso no quede gravemente afectado por la aparición a posteriori de vicios que inciden en la habitabilidad y salubridad del inmueble. Y ello es independiente del carácter de vivienda nueva o de segunda mano. Máxime cuando al tiempo de la compra nada se informó ni a la adquirente ni al agente inmobiliario mediador, ni se vio o pudo ver esos defectos que existían en la vivienda y que fueron conocidos posteriormente.

Desde luego que si se adquiere una vivienda de segunda mano los adquirentes no pueden esperar, ni solicitar, que el estado general del inmueble y sus instalaciones estén en las mismas condiciones que si fuera nuevo, pero de ahí no puede concluirse que el adquirente pueda esperar que ese inmueble tenga daños o vicios como los posteriormente descubiertos o estos pudieran aparecer en cualquier momento, máxime cuando los vendedores no informaron nada de esos supuestos defectos que dicen que eran esperables y la vivienda se vendió como "completamente reformada".

CUARTO.- De la rebaja del precio de venta. Si las deficiencias propias del inmueble fueron tenidas en cuenta en el precio:

1.-Igualmente se analiza esta cuestión en el F.D. Tercero de la sentencia recurrida , con especial mención a la tasación hipotecaria que considera que el valor real del inmueble no era superior a los 680.000€ inicialmente fijados y que la rebaja del precio no se debió a la antigüedad de la edificación sino al deseo de cerrar la operación, y así:

"En lo que, al precio de venta de la vivienda, ha venido manteniendo la parte demandada que se vendió por un precio inferior al precio de mercado, debido a la necesidad de acometer una serie de acondicionamientos en la misma. Pues bien, nada de ello ha quedado acreditado por la parte demandante, a quien conforme a lo dispuesto en el artículo 217 de la LEC le correspondía la acreditación de dicho hecho extintivo. Así, obran unidos a autos los anuncios publicitados por los demandados en el portal de internet Idealista, así como a través de la Inmobiliaria Getxo XXI, folios 177 a 204 de las actuaciones, quien finalmente realizó la transacción, en los que consta que la parte vendedora sacó a la venta la vivienda objeto de autos por 680.000 euros, recogiéndose en la descripción del inmueble que la vivienda se encontraba completamente reformada, 2002, según se recoge en la tasación pericial de ST Sociedad de Tasación, obrante a los folios 205 a 240, encontrándose, según recoge el perito tasador que acude a la vivienda a tasar la misma como consecuencia de ésta operación de compraventa, el interior de la misma "muy bien acondicionado", fijándose como precio final de venta 665.000 euros. Según resulta del certificado emitido por la Gestión Inmobiliaria Getxo XXI S.L., obrante al folio 242 de las actuaciones, y del testimonio del agente inmobiliario que llevo a cabo la operación, el precio que la parte vendedora quería obtener por la venta de la vivienda eran 655.000 euros, por lo que ante la contraoferta de la parte compradora que ofertaba 650.000 euros, para poder cerrar la operación, se procedió a rebajar los honorarios de la inmobiliaria, que eran del 3% + IVA, en 15.000 euros, no existiendo ninguna otra motivación, según expuso el Sr. Luis Alberto en el acto del juicio, para rebajar el precio, no motivando la misma la existencia de algún defecto o problema en la vivienda que precisase de acometer el mismo, algo que según se puso de manifiesto por el citado técnico inmobiliario, ni se manifestó por los vendedores ni, tras la visita girada a la vivienda, se observó, siendo algo en lo que se tiene que incidir, porque si es así se recoge en el contrato. Y en esos mismos términos, se certifica por la inmobiliaria en el citado certificado, obrante al folio 242 de las actuaciones, cuando expone que "En la información que los vendedores facilitaron para la gestión de la venta de la vivienda no se informó a esta inmobiliaria de la existencia de daños o problemas de humedades, y en ninguna de las visitas que el comprador realizó a la vivienda consta que se tratara el tema, solo se informó que había que pasar la ITE" , ITE pendiente que no puede considerarse expresivo de la existencia de un problema de humedades, respondiendo a un control que acredita que todo edificio que tiene una antigüedad específica, reúne los requisitos de seguridad necesarios.

... Tal y como se ha acreditado no operó rebaja alguna por parte de los vendedores, y así fue manifestado en el acto del juicio por el agente inmobiliario que intermedio en la operación, y que según indicó el precio que quería obtener la parte vendedora por la venta era de 655.000 euros, no pudiendo considerar, a la vista de la tasación pericial obrante a autos y emitida por ST Sociedad de Tasación, así como por los anuncios de la venta publicados por la propia parte vendedora que el precio que se puso en 680.000 euros, en el que se indica el buen estado de la vivienda, no reseñándose la necesidad de acometer obra o reparación alguna, que el precio fijado estuviese muy por debajo del precio de mercado, o que respondiese a una rebaja con tal motivo. Y es por ello, por lo que no puede acogerse la afirmación de la parte demandada en cuanto al valor real de dicho inmueble en cuantía muy superior a la fijada, por cuanto se basa en portales inmobiliarios de internet que realizan las valoraciones a partir de los datos que en este caso el vendedor introduce, dotados de menor objetividad e imparcialidad que la tasación pericial que se realiza por sociedad de tasación oficial, y que tiene en cuenta todos los datos inherentes a dicha vivienda, sus características, elementos, circunstancias etc, y que en el caso de autos establece un valor de tasación similar al obtenido en la venta. "

..."Llama poderosamente la atención de esta Juzgadora, que si como así mantiene la parte demandada dichas deficiencias preexistentes, fueron puestas de manifiesto a la parte vendedora con anterioridad a la firma del contrato de compraventa, y ello además hubiera motivado la rebaja del precio, no se dejase constancia de ello ni en el contrato de arras, ni en el contrato de compraventa, y ello no es sino una evidencia más de que dichas deficiencias no fueron puestas de relieve con anterioridad a la formalización del contrato por los demandados".

2.-Vuelve la parte apelante a reproducir en esta alzada que, además de la planta baja y otras dos en altura, la vivienda tiene otra estancia adicional (sótano), no habitable por cuestiones de legalidad urbanística que "está distribuido en varias estancias desde las que se accede por un espacio central en forma rectangular. Las estancias son un taller o cuarto de herramientas, un trastero o despensa, un baño y una zona de televisión o sala de cine" y que consta de una superficie de 74 m2, por lo que su precio oscilaba entre un mínimo de 718.768,55€ y 736.825,71€, a pesar de lo cual decidieron fijar el precio de venta en 680.000€ debido a la antigüedad de la edificación y de la última reforma. Reconoce que la tasación hipotecaria da un valor a tales efectos de 660.474,50€, pero no valora los 74 m2 de sótano habilitados, elevando dicha valoración por la adición del sótano a casi 735.000€. Insiste en que la única razón de tal rebaja en el precio inicialmente solicitado (desde los 718.768,55€ y 736.825,71€, señalados a los 680.000€) era precisamente la antigüedad del edificio y de la última reforma, lo que hacía inevitable la existencia de problemas inherentes al transcurso del tiempo y la necesidad de ciertas tareas de mantenimiento.

3.-No prospera este motivo de apelación basado en que se vendió la vivienda a precio inferior al que hubiera tenido si hubiera estado en perfecto estado, precisamente porque la vivienda necesitaba realizar ciertos trabajos de acondicionamiento y renovación de determinados elementos.

Volvamos a reiterar que, a raíz del examen de la prueba documental consistente en el anuncio de venta publicado por los apelantes < doc. nº 10 de la demanda al folio 177 y ss de autos> y las fotografías adjuntadas se vende una vivienda "completamente reformada", ratificado por la testifical de D. Luis Alberto de Inmobiliaria Getxo XXI de que " la vivienda estaba en perfecto estado" y que "la vivienda no presentada ningún tipo de defecto o patología ni se informó de nada de ello" lo que significa que la vivienda no necesita ninguna obra, reforma o trabajo de acondicionamiento, "ni desde luego el precio se fijó o rebajó en atención a la existencia de trabajos de acondicionamiento o de otra índole que hubiera que realiza" sino que "el precio de la vivienda era de mercado y que la rebaja de los 680.000 € inicialmente solicitados, a los 665.000 € en que finalmente se cerró la venta, se produjo porque el propio agente inmobiliario rebajó su comisión por la gestión de venta."

Es decir, la rebaja fue resultado de la habitual negociación en el precio entre vendedor y comprador de un inmueble, no porque se informara de la existencia de defectos que hubiera que subsanar.

Lo anterior es igualmente ratificado por la tasación de la vivienda realizada para la obtención del préstamo hipotecario, que confirma que la vivienda estaba en perfecto estado, sin apreciar ningún defecto y señalando un valor de tasación (660.000 €) totalmente acorde con el precio de venta finalmente acordado por las partes (665.000 €).

QUINTO.- De la cláusula de exoneración de responsabilidad por el estado de todo lo transmitido:

1.-Denuncia que la sentencia recurrida omite cualquier referencia a la cláusula de exoneración de responsabilidad incluida en el contrato de arras de 15 de julio de 2021 (" Inicialmente la finca se entregará vacía a fecha de escritura a excepción de la cocina, que se entregará con los electrodomésticos. Se entregarán también los elementos fijos como cortinas. Todo ello se traspasa en el estado en el que se encuentra, sin que deba responder la propiedad, en ningún caso, tras la compraventa de su estado actual o futuro. En caso de que ambas partes acuerden la entrega de otros muebles o enseres de la finca, se fijará un precio de mutuo acuerdo entre las partes.")y ello tras realizar dos visitas de los compradores al inmueble.

Alega que tal cláusula precisamente tenía su fundamento y razón de ser en la antigüedad y estado de la vivienda, sin que sea posible que tal cláusula pasara desapercibida, ni a la actora recurrida, que es abogada en ejercicio y con una importante actividad en el mundo empresarial, ni para su marido con igual actividad empresarial y dedicado como actividad principal a la implantación de medidas de eficiencia energética. La interpretación que de la referida cláusula se hace de contrario, circunscrito a los muebles y no al inmueble, no solo va contra de la interpretación de la cláusula en sus propios términos, sino contra la voluntad de las partes.

2.-No se acoge la tesis de la parte recurrente de la renuncia a reclamar los defectos apreciados por la inclusión de una cláusula de exoneración a los vendedores del estado de la vivienda en el contrato de arras. No existe la pretendida exoneración de responsabilidad alegada de adverso.

Cierto es que en el contrato de arras se incluyó la cláusula referida a que "Inicialmente la finca se entregará vacía a fecha de escritura a excepción de la cocina, que se entregará con los electrodomésticos y la mesa y sillas de cocina que en la misma se encuentran. Se entregarán también los elementos fijos como cortinas y estores que se encuentran instalados en la vivienda. Todo ello se traspasa en el estado en el que se encuentra, sin que deba responder la propiedad, en ningún caso, tras la compraventa de su estado actual o futuro. En caso de que ambas partes acuerden la entrega de otros muebles o enseres de la finca, se fijará un precio de mutuo acuerdo entre las partes."< pg. 251 de autos al doc. nº 18 de la demanda> y ello a instancias de los demandados, si bien destacamos la importancia que debe darse para la interpretación de dicha cláusula, a la propia redacción de la cláusula en cuestión, de la que resulta que la referencia a la ausencia de reclamación se intercala en un párrafo en el que antes y después se trata sobre los muebles y enseres, no sobre otros elementos de la vivienda, por lo que la misma queda circunscrita al mobiliario de la vivienda transmitida. Lo que es ratificado una vez más por la declaración del responsable de la agencia inmobiliaria D. Luis Alberto, que afirma que tal cláusula se refiere exclusivamente a los electrodomésticos y muebles que se describían y no a otros posibles defectos del inmueble. Por tanto, no hay duda posible sobre que la exoneración de responsabilidad se incluye en el contrato de arras cuando se incluye determinado mobiliario en la venta y que se refiere exclusivamente a esos elementos y no al propio estado del inmueble.

Además, conforme al artículo 1.485 CC el comprador puede renunciar al saneamiento por vicios ocultos, salvo que el vendedor conociera de esos vicios, que es precisamente lo que ocurre en el presente caso, en el que los propios apelantes (vendedores) reconocen la preexistencia de los defectos reclamados, hasta el punto de que manifiestan que eran visibles y que informaron de ellos a los compradores. Por tanto, si se alega que se informó de esos pretendidos vicios es que los vendedores los conocían, por lo que en el hipotético supuesto de que se entendiera que la cláusula antes trascrita se refiere a toda la vivienda y no sólo al mobiliario (lo que no se admite, pero contemplamos a efectos dialécticos), tal renuncia no sería válida, por lo que habría que tenerla por no puesta.

SEXTO.- De la gravedad de los vicios:

1.- La Magistrada a quo aborda este requisito legal, la gravedad de los defectos aparecidos, para la prosperidad de la acción quanti minoris a lo largo de las valoraciones de la prueba practicada que realiza:

"... lleva a considerar acreditada la existencia de vicios ocultos y preexistentes a la compraventa de la vivienda, de entidad tal que hacían a la misma "impropia", afectado a su utilidad o rendimiento en tal medida que lleva a consideración de que de haber conocido la compradora la existencia de dichos vicios no la habría adquirido o habría pagado menos, pues se trata de humedades y filtraciones de agua a través de diferentes elementos de la vivienda, fachada, cubierta, cerramiento exterior, y por capilaridad, en buena parte de las estancias de la vivienda.. < pg. 15 de la sentencia>".

"(...) la compradora tuvo que acometer para poder hacer la vivienda habitable, pues como así vino a significar el responsable de la empresa "Elimina el Moho y la Humedad S.L", con las goteras, filtraciones y humedades que la vivienda tenía, es indudable que existía afectación de habitabilidad (...)"

"(...) se había producido la entrada de agua en la misma por distintos puntos, lo que provocaba importantes daños (...)" < pg. 21 de la sentencia>

"(...) se ha acreditado que la compradora tuvo que proceder a realizar las obras necesarias para hacer de la vivienda adquirida un lugar habitable - es evidente que no se puede vivir en una vivienda con las filtraciones y humedades que se objetivan en el presente caso, que provenían del deficiente estado de la fachada, cubierta y alfeizares, sin que afecten a la salubridad de quienes allí residen - (...)" < pg. 25 de la sentencia"

Y en el F.D. Tercero se dice:

"Consta a partir de la prueba pericial, y por las fotografías obrantes a autos, y principalmente por los reportajes videográficos, que como documento número 26 de la demanda obran unidos a autos, que ponen de manifiesto su magnitud y entidad, la aparición de humedades y filtraciones de agua, que de alguna u otra manera, conforme a continuación se expondrá, afectan a las diferentes estancias de la vivienda, y que vienen a materializarse con posterioridad a la compraventa, no pudiendo ni mucho menos, entender que no se cumple el criterio de gravedad de los vicios, que la parte demandada interpreta de forma errónea, por cuanto la gravedad no es un concepto que se mida por el importe a que asciende el valor de reparación de los mismos, sino por afectar al rendimiento y utilidad de la misma, que en este caso es claro y así se puso de manifiesto por el responsable de la empresa que procedió a acometer la reparación de fachada y cubierta".

2.-La parte apelante alega error en la sentencia apelada ya que para que se pueda considerar vicio grave se ha de referir a una anomalía grave con relación, no a una vivienda nueva o recién reformada, sino a una vivienda de la antigüedad que nos ocupa. Los problemas de mantenimiento o deterioro por el trascurso del tiempo no son vicios o defectos graves.

Manifiesta que se reclaman 13 pretendidos defectos por los que se reclaman 29.883,73€, es decir, algo menos del 4,50% del precio de 665.000€. Precisa que: (a) Las reclamaciones iniciales de la actora ascendían a 17.550,45€ (documentos 49 y 51 de la demanda), es decir, un 2,64% del precio de la vivienda, que un mes después, en la demanda, se convierten en 29.883,73€ (4,50%); (b) La actora solo ha hecho reparaciones relativas a estos vicios pretendidamente graves que importan 5.064,37€ (documentos 39 y 40 de la demanda) y 1.996,50€ (documentos 41 a 45 de la demanda), es decir, unos 7.000€ (poco más del 1% del precio acordado), a pesar de lo cual lleva viviendo en la vivienda desde poco después de su adquisición; (c) El Perito de los apelantes aun no considerando ocultos los vicios o defectos por los que se reclama, a efectos meramente informativos, valora la reparación de tales defectos y de sus consecuencias en 11.606,87€ (1,75% del precio de la vivienda). Añade que estando en un +/- 5%, se trata de una diferencia que no rompe el equilibrio contractual de la compraventay, por ello, no puede calificarse los supuestos defectos como graves a los objetos de posibilitar la acción de saneamiento. Por lo tanto, los defectos reclamados no son graves, ni alteran el equilibrio contractual como para justificar la estimación de la acción quanti minoris ejercitada.

Dichos defectos no hacen la vivienda impropia para su uso al no afectar la habitabilidad de la vivienda, ya que los vendedores vivieron en la misma, hasta su entrega al otorgar escritura el 4 de octubre de 2021 y los compradores a los tres meses, desde el 3 de diciembre de 2021. De hecho, de los casi 30.000€ de reparaciones reclamados, los compradores solo han acometido reparaciones por 7.000€ y la falta de ejecución de los trabajos a que correspondan esos 23.000€ no origina problema alguno de habitabilidad.

Lo reclamado en la demanda son: (A) Bien tareas propias de mantenimiento y conservación de una vivienda de 45 años, reformada hace 20 años o (B) Bien auténticas mejoras, como la de dotar la tejado de una lámina impermeable que carecía. Así resulta del informe de Elimina el Moho y la Humedad se hace referencia a tejas rotas en cubierta pequeña y a las mejoras en impermeabilizado de la cubierta, y a una serie de tratamientos en fachadas (tratamientos antihumedades, limpiezas con productos específicos, rejunteos con adhesivos, sellado para incrementar el aislamiento térmico) y el saneamiento vigas metálicas (sustitución sellados, limpieza juntas, resinas impermeabilizantes esmaltes antioxidantes) todos esos trabajos son tareas de mantenimiento, cuando no mejoras convenientes, < dos. 23 y 38>. En la factura de Cristalerías Marquetería Mil Lunas SL se destacan trabajos de mantenimiento de "..conseguir mayor hermetismo...colocación de gomas en todo el perímetro exterior, mejorar puntos de cierre en todas las hojas, sustituir cierres estropeados y. desgastados...sellados de las hojas...retirar silicona vieja...sellado con... colocación de pulsador y cierre metálico manual..."< doc. nº 40 de la demanda>. Y el presupuesto de Construcciones y Reformas Sáez SL se refiere a trabajos de pintura en distintas instancias de la vivienda por importe de 2.335,30€ < doc. nº 24 de la contestación a la demanda >

Por último, el criterio generalizado es que, en una vivienda de segunda mano, incluso de antigüedad menor a la que es objeto de litigio, la existencia de humedades o filtraciones derivadas de la antigüedad y/o cuya subsanación no requiere sino un adecuado mantenimiento, no constituye un vicio o defecto grave a los efectos de posibilitar el éxito de la acción de saneamiento.

3.-Este motivo de apelación también debe ser desestimado, ya que las alegaciones de los apelantes no desvirtúan las conclusiones alcanzadas sobre la gravedad de los vicios apreciados, resultado de la correcta valoración de las pruebas practicadas, en particular de las pruebas documentales y periciales.

La mención a que se trataría de defectos propios de una vivienda de segunda mano con cierta antigüedad, en modo alguno habilita a que se venda una vivienda con esos vicios, máxime cuando los mismos eran desconocidos y se ocultaron en el momento de la venta y teniendo en cuenta que se vendió una vivienda reformada y como si estuviera en perfecto estado, siendo evidente que ello no se correspondía con la realidad.

La alusión a la afección a la habitabilidad de la vivienda por el hecho de que los vendedores hubieran residido en ella hasta la venta y después los compradores carece de sentido, ya que lo exigido es que existan defectos de cierta entidad, descartándose aquellos nimios o carentes de relevancia, no que el inmueble no pueda usarse de ninguna forma. Y en este sentido, en el informe pericial, en las fotografías y en videos aportados con la demanda sobre el estado de la vivienda cuando empezaron a manifestarse esos vicios, se comprueba la grave afección que sufría la vivienda por los defectos aparecidos, que afectaban de forma relevante a las condiciones de habitabilidad del inmueble y a la salud de las personas que en el mismo residen, siendo suficientemente ilustrativos de su gravedad y afección general al uso normal del inmueble.

Respecto a la mera alegación revocatoria de que no se habrían llevado a cabo las reparaciones y siendo que la familia de los compradores viven en la casa desde diciembre de 2021, apuntalar que, no obstante la mayor parte de los vicios ya han sido reparados (salvo pintura y arreglo de filtraciones de agua al sótano), lo cierto es la gravedad del vicio no puede valorarse por el hecho de que se siga residiendo sino por la afección de tales vicios a la vivienda, siendo incuestionable que las entradas de agua, filtraciones, humedades, desconchados de paramentos y pintura por humedad etc. aparecidos en la vivienda comprada afectaban al normal uso y habitabilidad del inmueble. La gravedad de los vicios no puede valorarse exclusivamente por la cuantía como pretenden los apelantes, sino por hacer la cosa inservible para el uso previsto o desmerecerla de forma importante, que es precisamente lo que ocurre en el presente caso, al estar el uso condicionado y afectado por importantes entradas de agua, filtraciones y humedades en múltiples estancias de la vivienda, lo que en modo alguno es esperable en una vivienda "completamente reformada" al poco de su adquisición. Tampoco lo reclamado (29.883,73 €) es irrelevante al suponer una rebaja del precio de venta del 4,5%.

SÉPTIMO.- De los vicios ocultos:

1.-La sentencia apelada igualmente analiza este motivo de impugnación en el F.D. Tercero

"Las manifestaciones vertidas en el acto del juicio por los testigos que depusieron en el mismo, y las propias fotografías de la vivienda tomadas con anterioridad a la materialización de la compraventa obrantes a autos, y que sirvieron de base para anunciar la misma en portales de internet por los demandados, no permiten concluir en el sentido pretendido por la parte demandada en cuanto a que los vicios preexistentes (humedades y filtraciones) no deban ser considerados como vicio oculto, al ser estos apreciables a simple vista, pues como así se vino a afirmar por todos ellos, la vivienda al momento de las visitas, la suscripción del contrato de arras, y a la firma de la escritura pública de compraventa, se encontraba en un estado bueno, incluso, según informa el Sr. Clemente en su dictamen pericial, obrante a los folios 39 a 103, había sido recientemente pintada, no constándose ni constando la existencia de humedades o necesidad de acometer las obras que a posteriori de formalizarse la compraventa la compradora tuvo que acometer para poder hacer la vivienda habitable (...) debiendo significarse que tal y como pone de relieve la prueba que ha sido practicada, las visitas a la vivienda llevadas a cabo por los compradores, el agente inmobiliario, tasador, y decoradora contratada por la compradora, se produjeron en los meses estivales, en los que, según se desprende de la documental meteorológica obrante a autos, no existieron precipitaciones, por lo que cualquier problema de humedad existente, hubiese podido permanecer oculto, como así aconteció hasta que se empezaron a producir las primeras lluvias, que coincidieron cuando la operación ya se había llevado a cabo, pero escaso mes y medio después de la adquisición de la misma por la demandante".

..."Y con respecto a dicha cuestión, en cuanto que dichas anomalías que en forma de humedades y filtraciones surgen tras la materialización de la compraventa, y durante la ejecución de los trabajos de decoración llevados a cabo por DIRECCION002, no eran visibles al momento de realizarse las visitas a la vivienda con anterioridad a su compra, han resultado contundentes y coincidentes, además del esposo de la demandante, el resto de los agentes que intervinieron en dichas visitas, expertos parte de los mismos en estas cuestiones, recordar que uno de ellos es un agente inmobiliario, y la otra una experta en decoración, quien confirmo que parte de su trabajo descansa en analizar las estancias para valorar la viabilidad o no de los trabajos que por la compradora se querían realizar, en cuanto a que en el momento en el que se giraron las visitas, en las que se encontraban presentes los vendedores, no se apreció ninguna de dichas anomalías, ni las mismas fueron puestas de manifiesto. Y si dichos profesionales no los vieron durante sus visitas, difícil se hace pensar que pudieran ser apreciables por la demandante o el esposo de ésta, a quien la parte demandada pretende atribuirle una calificación técnica como para poder apreciar los defectos preexistentes, que no ha quedado acreditado que tuviera, a pesar de dedicarse al sector de las energías renovables, debiendo tenerse en cuenta, conforme se ha puesto de manifiesto, que parece ser que para proceder a la venta los vendedores habían procedido a pintar las estancias de la vivienda (así se establece por el perito Sr. Clemente en su dictamen pericial) en época de pocas precipitaciones, estando cuanto menos el defecto, como resultado de dicha conducta, encubierto o disimulado, no pudiendo desvirtuar dichos testimonios las ampliaciones de las fotografías tomadas de la vivienda para llevar a cabo la compraventa, y en consecuencia anteriormente a la misma, ni el propio testimonio del fotógrafo que realizo el reportaje, el Sr. Bienvenido, otorgándosele un mayor valor probatorio a los antecitados testimonios, sobre dicha documental

2.-La parte apelante alega que los pretendidos vicios no pueden ser considerados ocultos, pues eran perceptibles de haberse desplegado una mínima diligencia por los compradores, como demuestran las fotografías aportadas con la contestación y el informe del D. Modesto.

Alegan que los compradores, antes de la firma del contrato de arras visitaron al menos en dos ocasiones la vivienda y una tercera después de las arras, siendo acompañados en una ocasión por la decoradora Dª Nicolasa y en otra por una empleada de la Agencia Inmobiliaria, pudieron visitar todas las estancias de la casa, sin impedimento ni limitación alguna. No se trata de si los compradores vieron o no vieron los vicios, sino si eran susceptibles de ser vistos con la diligencia exigible.

Defienden que el único elemento que puede arrojar luz sobre esta cuestión son las fotografías y la propia naturaleza de los defectos y/o sus manifestaciones dañosas.

Salvo las filtraciones en el sótano, que eran perfectamente deducibles de la existencia de una bomba de agua en el propio sótano, el resto de los problemas eran perfectamente deducibles de los signos de humedad que ya existían con anterioridad a la venta. Así resulta de las fotografías utilizadas en la venta, en formato original que fue el empleado por el perito Sr. Modesto, y que es mayor y en detalle que el de las que se habían publicado en internet, recogidas en el informe pericial del perito Sr. Clemente. Basta comparar las fotografías publicadas en los anuncios de internet y las incorporadas al informe del Sr Clemente, con las aportadas por la contestación y en el informe del Sr Modesto, para percatarse que en las primeras es imposible ver signos de humedades mientras que en las segundas se aprecian claramente por su mayor tamaño y resolución. Si acudimos al informe pericial del Sr Clemente vemos que las fotografías aportadas de los anuncios de venta reflejan todas ellas visiones generales (fotografías 6 a 23 de su informe), sin que se haya aportado ampliación alguna que permita apreciar detalles o zonas concretas, afectadas o no por las humedades, y, por el contrario, cuando aporta las fotografías obtenidas por el propio Sr Clemente de los vicios o defectos constructivos reclamados (fotografías 24 en adelante) vemos que son extremadamente detalladas. En las fotografías aportadas con la contestación y por el perito Sr Modesto, con mayor resolución y detalle, se aprecian perfectamente diversos signos de humedad.

En definitiva, queda claro que las manchas o signos de algunas humedades que se reflejan en tales fotografías existían y eran perceptibles si se inspeccionaba con la debida diligencia cuando la vivienda se puso a la venta.

3.-Confirmamos lo resuelto en la sentencia recurrida que tiene por acreditado el carácter oculto de los vicios reclamados, sin que desvirtúe dicha valoración las fotografías ni la propia naturaleza de los defectos, como pretende la parte recurrente.

En primer término, al margen de que las referidas fotografías no acreditan lo que dicha parte pretende, existen otras pruebas de que los vicios se mantuvieron ocultos y no se conocieron ni se pudieron conocer hasta que empezó a llover, manifestándose a través de entradas de agua y filtraciones en la mayoría de las estancias de la vivienda.

Hay testigos sobre el estado de la vivienda antes de la compra, los cuales ratificaron en sede judicial que ni conocieron, ni pudieron conocer, ni se les informó de la existencia de tales defectos, que permanecieron ocultos y fueron totalmente desconocidos hasta su aparición al poco de la compra con las primeras lluvias. Aparte de declaración del comprador D. Alfredo, también ha declarado la decoradora Dña. Nicolasa, quien visitó la vivienda en dos ocasiones antes de la compraventa (20 y 23 de septiembre de 2021) y en ellas no sólo no observó ningún defecto de humedad, filtración de agua o similar, sino que tampoco se hizo por los vendedores, entonces propietarios, ninguna manifestación de que existieran tales defectos en la vivienda. Así como el agente inmobiliario D. Luis Alberto, quien manifestó que en ningún momento se informó por parte de los entonces propietarios de la existencia de vicios por filtraciones de agua y/o humedades, ni a la propia agencia inmobiliaria, ni a la compradora y que si así hubiera sido se hubiera hecho constar de forma expresa en los contratos suscritos entre las partes. Igualmente ratificó que ni él ni la otra empleada de la agencia inmobiliaria que hizo la primera visita a la vivienda, vieron ni conocieron, ni se les informó de ningún defecto, daño o manifestación de entradas de agua o humedades en el inmueble, que según su propia declaración estaba en perfecto estado.

Por lo tanto deben rechazarse las alegaciones en relación a que con un mínimo de diligencia tales defectos hubieran debido ser conocidos por los adquirentes, puesto que al menos dos profesionales distintos (agente inmobiliario y decoradora) vieron la vivienda antes de la compraventa y ninguno de ellos vio, ni pudo ver, ni se le informó de defecto alguno, lo que descarta por completo esa posibilidad de conocimiento.

En segundo lugar, reiteramos la argumentación contenida en la sentencia referente a que si tales defectos fueron informados por los ahora apelantes a la compradora nada se hizo constar ni en los anuncios publicitarios de la vivienda, ni en el contrato privado de arras ni en la escritura pública de compraventa.

En tercer término, el análisis de cada una de las deficiencias permite alcanzar la misma conclusión de su carácter oculto, desconocido y sin posibilidad de conocimiento por la compradora, tal y como concluye la sentencia al realizar el análisis individualizado de cada una de ellas (Fundamento Jurídico Tercero, pág. 19 y ss.):

- Vicios ocultos en fachada y cubierta: "Parte de los defectos existentes, tal y como ponen de manifiesto los dos dictámenes periciales emitidos a instancia de ambas partes, y el contundente testimonio de D. Joaquín, responsable de la empresa "Elimina el Moho y la Humedad S.L.", que desde luego ha resultado concluyente y claro en cada una de sus exposiciones, provenían de la fachada y de una de las cubiertas, así como de capilaridad en la zona sótano, y respecto de la fachada ha quedado acreditado que la zona de la fachada por la que se producen las filtraciones de agua y humedades coincide con la fachada que al momento de la compra se encontraba cubierta por una enredadera, con lo que difícilmente, hasta que no se produjo su retirada se pudo establecer la existencia de patología alguna, como tampoco se podía comprobar por la compradora el estado de la cubierta que, como quedo acreditado en el acto del juicio, por las manifestaciones de los arquitectos técnicos que depusieron ,y del Sr. Joaquín, dicha constatación debe llevarse a cabo por profesional, y con unas herramientas y medidas de seguridad que no estarían al alcance de la demandante, dado que hasta la cubierta existen, según lo indicado más de 6 metros de altura, precisando para acceder a ella de una escalera de gran longitud, que no se encuentra al alcance de cualquiera, o en su defecto de un andamio, lo que permite afirmar la imposibilidad para la compradora de hacer ningún tipo de comprobación de su estado preexistente".

-Vicios ocultos en elementos de carpintería exterior: "Y lo mismo cabe decir de la carpintería exterior, no siendo los defectos fácilmente observables, como así mantuvo el perito de la parte demandante, que fue contundente en tal sentido, manifestando que a pesar de existir un deterioro en el sellado de la carpintería exterior de varias de las estancias, ese deterioro que no es perceptible a priori, no tiene por qué suponer que vaya a suponer una fuente de filtración, pese a su existencia, debiendo tenerse en cuenta además que por la época en la que se producen las visitas junio y septiembre de 2021, no había lluvias que hicieran asomar las humedades y filtraciones, pese a la existencia de los defectos, siendo parte de las filtraciones a través de los alfeizar. Añadido a ello, ha de significarse, por cuanto que es algo reseñable, y que según se ha puesto de manifiesto por los testigos y por uno de los peritos, el hecho de estar la vivienda amueblada, enmoquetada en muchas zonas y recién pintada, cuando se realizaron las visitas previas a la compraventa, dificultaba la posibilidad de apreciar el vicio preexistente".

-Vicios ocultos en el sótano: "Por último, en lo que a la planta sótano de la vivienda se refiere, recoge el Sr. Clemente la existencia de filtraciones a través de la ventana, derivadas del mal estado del alfeizar, así como filtraciones en la zona baja de dicha planta, preexistentes pero que no eran visibles por los mismos motivos alegados respecto del resto de filtraciones, que provocaron daños por la entrada de humedad a través de los muros del sótano por capilaridad y falta de impermeabilidad del mismo".

Por último, el carácter oculto de los defectos también se acredita a través la tasación de la vivienda realizada para la obtención del préstamo hipotecario < doc. nº 14 de la demanda al folio 210 y ss), y en el que el tasador no dejó constancia de ningún vicio o defecto, ni patología, sino que señala que la calidad del edificio estaba por encima del nivel medio (Apartado 7.4 de la tasación) y que "el interior de la vivienda está muy bien acondicionado" (Apartado 14), lo que no se compadece con una vivienda de segunda mano, antigua, con vicios de filtraciones de agua y humedades y reparaciones pendientes de llevar a cabo. Dicha tasación se realizó en fecha 12 de julio de 2021 y la firma del contrato de arras tuvo lugar tres días después, el 15 de julio de 2021, por lo que se puede concluir que el estado de la vivienda adquirida al tiempo de la compra era el que se contiene en dicha tasación, en la que no consta ningún vicio o defecto.

OCTAVO.- Del análisis individualizado de los vicios o defectos:

1.-En respuesta a las alegaciones vertidas en el último motivo del recurso, pretendiendo los apelantes al analizar individualmente al 13 patologías analizadas con su causa y con la propuesta de reparación y su valoración contenidas en el dictamen pericial de D. Clemente < doc. nº 1 de la demanda a los folios 38 a 103 de autos>, y ello a los efectos de reiterar los argumentos de que no son defectos graves ni ocultos y que constituyen bien tareas de mantenimiento o bien mejoras en el inmueble, comenzamos haciendo nuestra la apreciación que se realiza en la sentencia recurrida sobre ambas pruebas periciales propuestas y practicadas a instancias de ambas partes, por la actora la de D. Clemente < folios 39 y ss> y la de los demandados D. Modesto < folios 613 y ss> :

"Y respecto de la prueba pericial practicada, la parte demandante sustenta su pretensión, además de los medios probatorios a los que se ha venido haciendo referencia, en el dictamen pericial de D. Clemente, cuyo informe obra unido junto con el escrito de demanda como documento número 1, y la parte demandada, entre otros medios probatorios, en la pericia de D. Modesto, que fue anunciado en la contestación a la demanda, y aportado con posterioridad, obrante a los 613 a 700, permitiendo concluir el análisis detenido y contrastado de dichas pericias conforme a la sana critica, que el dictamen elaborado por el perito de la parte demandante, elaborado el 30 de marzo de 2022, es un dictamen dotado de mayor rigor técnico, mayor precisión y mayor exhaustividad en todos los parámetros y en particular en las explicaciones ofrecidas en el acto del juicio, siendo mucho más contundente y menos dubitativo, además de venir su pericia corroborada con el testimonio del Sr. Joaquín, que el aportado por el perito de la parte demandada el Sr. Modesto, siendo relevante a efectos probatorios, y en orden a la valoración de las pericias que el Sr. Clemente, gira la primera visita el 29 de noviembre de 2021, observando y constatando las patologías de las que adolecía a esa fecha la vivienda, algo que no ocurre en el caso del Sr. Modesto, que según se recoge en su dictamen pericial, y así viene a confirmar en el acto de la vista, visita la vivienda en el mes de mayo de 2022, ya interpuesta demanda por la parte demandante, reseñándose por este en su informe la circunstancia de no haber podido comprobar el estado en el que se encontraba la vivienda en el momento de la firma del contrato de compraventa (15 de julio de 2021) ni durante la ejecución de las actuaciones constructivas que fueron realizadas por la compradora con posterioridad a la compra de la vivienda, ya que gira visita a la vivienda e 13 de mayo de 2022, encontrándose cuando realiza la pericia con una vivienda que ya no presentaba los defectos acaecidos tras la compra, y en consecuencia realizando unas valoraciones mucho más teóricas y subjetivas.

2.-A continuación, nos remitimos a lo ya manifestado con carácter general en los precedentes Fundamentos de Derecho de esta sentencia, y a tales efectos precisar únicamente que:

2.1.-Cubierta: Objeta la parte apelante que los defectos de la cubierta no son graves ni ocultos (la presencia de vegetación, parches y encuentros en malas condiciones y tejas rotas constituye un estado propio de una cubierta de 45 años y con última reforma en 2002, siendo informados los compradores de que una parte había sido hecha nueva y otra parte estaba reparada), que se incluyen mejoras (lámina impermeabilizante que la cubierta carecía) y que lo realmente ejecutado por los compradores son dos partidas de los presupuestos de Limpiezas El Moho, (2626,18€+1.173,13€=3.799,71€), sin que sea procedente reducir el precio en unas reparaciones valoradas en el dictamen del Sr. Clemente de 3.799,31€ (con IVA).

No se aceptan dichos alegatos exculpatorios de que los apelantes informaron a los compradores de que una parte de la cubierta estaba reformada y otra no, puesto que lo que se ocultó en el momento de la venta era el mal estado de la cubierta donde posteriormente se apreciaron los defectos y desde donde se filtró el agua, siendo bien distinto el que decir que una cubierta está reformada y otra no, que el reconocer e informar que una de ellas necesita una reforma integral, como la que hubo que realizar para evitar la entrada de agua al interior.

Los compradores no tuvieron acceso a la cubierta desde el interior de la vivienda ni hubo necesidad de acceder a la misma atendiendo a que no les informaron que hubiera algún problema de filtración de agua desde la cubierta a la vivienda. Se trata por tanto de un defecto preexistente, oculto y grave, en la medida en que incide de forma relevante en la habitabilidad y uso de la vivienda.

La solución propuesta para subsanar dicho defecto y la valoración de los trabajos de reparación descritos en el dictamen del Sr. Clemente no constituye ninguna mejora, como se acredita en la declaración del testigo D. Joaquín de la empresa "Elimina el Moho y la Humedad SL", que se encargó llevar a cabo dicha reparación, el cual manifestó en juicio que el arreglo propuesto y ejecutado se correspondía con lo estrictamente necesario para la reparación, lo que claramente descarta que se tratara de una mejora, tal y como se recoge en la sentencia recurrida : "Y en tal sentido, se ha acreditado que la compradora tuvo que proceder a realizar las obras necesarias para hacer de la vivienda adquirida un lugar habitable - es evidente que no se puede vivir en una vivienda con las filtraciones y humedades que se objetivan en el presente caso, que provenían del deficiente estado de la fachada, cubierta y alfeizares, sin que afecten a la salubridad de quienes allí residen - parte de las cuales, las correspondientes a cubiertas y fachada fueron ejecutadas por la mercantil que representa el Sr. Joaquín, "Elimina el Moho y la Humedad S.L.", quien manifestó en el acto del juicio que para dar una garantía se necesitaba cubrir toda la envolvente, las cubiertas, fachadas, vigas, alfeizares, etc, impermeabilizar cubiertas, fachadas, chimeneas y terrazas, afirmando categóricamente que dichas reparaciones de fachada y cubierta eran necesarias para la habitabilidad de la vivienda, no suponiendo una mejora el impermeabilizado de la cubierta que se ejecutó, por cuanto es la única forma de garantizar la estanqueidad".

La cuantificación de la reparación de la cubierta está presupuestada en el dictado del Sr. Clemente en la cantidad de 3.453,92 € + IVA, que es coincidente con las partidas de reparación de cubierta de los presupuestos aportados de 2.387,44 + 1.066,48 € + IVA, estando ambos ya realizados y abonados conforme ratificó en juicio el testigo D. Joaquín, emisor de tales presupuestos y quien llevó a cabo los trabajos de reparación.

2.2.-Fachadas: Alegan que la reparación de esta partida asciende a 6.143,04€, negando el carácter de grave y oculto de los vicios de la fachada que produjeron filtraciones de agua en distintas estancias de la vivienda. El perito Sr Clemente se refiere al deterioro de los ladrillos y estructuras metálica de la fachada de la vivienda, no a filtraciones de agua a través de la fachada de ladrillos caravista. Rechazan que no se pudieran descubrir la causa de tales filtraciones hasta que se retiró la enredadera que cubría la fachada en algunos de sus lados, pues los defectos en los ladrillos caravista y estructura metálica no han producido filtración alguna, y los alfeizares, ventanas y terraza no estaban cubiertos por enredadera alguna y sus filtraciones y signos de humedad eran visibles: las filtraciones de agua no se producen por los paños de ladrillo, sino por los alfeizares de las ventanas, y por las juntas y/o sellados de las ventanas. A pesar de las enredaderas y estructuras metálicas, el estado de las fachadas de ladrillo caravista era el que cabe esperar de una vivienda de 45 años de antigüedad, como se refleja en el estado de las fachadas no ocultas por enredaderas (fachada sureste y fachada lateral de la vivienda colindante), por lo que cabe concluir que los defectos de la cubierta no son vicios, ni graves, ni ocultos. Añaden que la reparación realizada no es la propuesta por el perito Sr. Clemente, ya que no se han sustituido las piezas de ladrillo en mal estado, sino que se ha aplicado un enfoscado de mortero, por lo que no cabe reducir el precio de la compraventa en el importe de una reparación no realizada en lugar de la sí realizada, siendo que se han pagado por la cubierta, fachada y terrazas 5.064,37€, mientras que por esas tres partidas se reclaman en base al informe del Sr Clemente el importe de 11.067,6. € incluido IVA.

No se acoge la tesis de los apelantes de que como había una parte de la fachada no cubierta por enredadera, que según dicen no estaba en buen estado, la compradora también debía suponer que el resto de fachadas cubiertas por enredadera estarían igual y por tanto conocían su mal estado. El mal estado de la fachada, no conocido y oculto, provocó la entrada de agua al interior por diversos puntos, afectando nuevamente a la habitabilidad y normal uso de la vivienda, valorándose su reparación en 6.143,04 € + IVA según el informe del Sr. Clemente, lo que es plenamente coincidente con partidas de reparación de fachadas según los presupuestos, incluyendo saneo de vigas de fachada de 3.376,13 + 2.766,90 € + IVA.

2.3.-Filtraciones zona baja planta sótano: Alegan que como la solera de hormigón del sótano estaba en contacto con el terreno natural, ejecutaron un forjado horizontal, creando una cámara de aire entre la solera de hormigón en contacto con el terreno y el pavimento del sótano, que impedía que el agua llegase al pavimento y un drenaje con una bomba de evacuación de agua para evitar que el agua se acumulase en esa cámara de aire, drenaje que se recoge en una arqueta situada en una de las salas de la planta sótano, teniendo un deshumidificador para que la humedad ambiental propia de un sótano se redujera. Por lo que si el sótano se inundó es porque la bomba de agua hubiese dejado de funcionar coincidiendo con las lluvias importantes, de forma que la cámara de aire se llenase de agua y esta llegase al pavimento empapándolo y subiendo por los paramentos verticales por capilaridad, como así se ha confirmado por Iberdrola de que los días 6, 7 y 8 de noviembre, justo después de las lluvias más intensas, no hubo consumo alguno de luz. La solución constructiva es la idónea para un sótano excavado en el terreno natural una vez concluida la edificación, como lo demuestra que durante 20 años haya funcionado a la perfección y salvo el suceso de otoño de 2021 motivado por la falta de energía para que funcionase la bomba de agua, no conste que se haya reproducido el suceso. Tanto la arqueta de desagüe, como la bomba de agua, como el deshumidificador son plenamente visibles y signo evidente del riesgo de humedades y filtraciones de agua en el sótano por lo que no nos encontramos ante un vicio oculto, ni es grave. Por último, la solución constructiva propuesta por el Sr Clemente es inútil, ya que el tabique vertical que se quiere levantar va a estar apoyado en la solera de hormigón, por lo que no interrumpe la ascensión de la humedad por capilaridad, sino que crea un nuevo punto de entrada de agua. Esta partida que asciende a 13.250,13€ más IVA no se ha ejecutado, lo que viene a demostrar la falta de gravedad, y, además, tiene su origen no en la solución constructiva sino en la circunstancia de que la bomba de agua dejó de funcionar y de achicar agua, por la falta de suministro eléctrico.

Tampoco asumimos dichas consideraciones vertidas por los apelantes sobre que avisaron del defecto por la existencia de una bomba de agua y que las filtraciones se habrían producido por el corte del suministro de electricidad en la vivienda, impidiendo el funcionamiento de la bomba de agua que a su entender evitaba que subiera el nivel freático y afectara al sótano.

Tales manifestaciones suponen un reconocimiento expreso de que esa planta sótano ya tenía al tiempo de la venta un problema grave de humedades y filtraciones de agua, que al parecer trataban de corregir los anteriores propietarios mediante una bomba de agua y un deshumidificador. El vicio o defecto es por tanto preexistente a la compra, dándose la circunstancia relevante de que tampoco en este caso se informó de ello a la parte compradora, como declaró el agente inmobiliario respecto a que el estado aparente del sótano era bueno, sin síntoma alguno de vicio, defecto o patología por humedad y que cuando se preguntó específicamente por la bomba de agua a los vendedores, estos habían manifestado que la habían colocado para extraer agua del deshumidificador, el cual dijeron que estaba en sótano ya que solían tender allí la ropa y así se secaba antes y evitaba la condensación en esa zona. Dicha explicación es en sí misma razonable y creíble, máxime cuando no se apreciaba en el sótano ningún síntoma de defecto de la humedad o filtración de agua que posteriormente se manifestó y el sótano se encontraba enmoquetado, lo que hacía insospechable que dicho sótano pudiera tener los problemas de filtraciones de agua que se manifestaron posteriormente. Por tanto, nada se informó, ni se pudo apreciar ningún defecto en el sótano, menos aún por la sola presencia de ese deshumidificador, que se dijo se empleaba para facilitar el secado de la ropa, pero no para corregir o evitar humedades, de las que nada se dijo.

Y en lo que hace referencia a que la causa de dichas filtraciones estaría en que la bomba de agua podría haber dejado de funcionar por un corte de suministro de energía y el origen estaría en condensaciones, confirmamos lo resuelto en la sentencia recurrida: "Respecto de dicho defecto, niega la parte demandada que la humedad existente en el sótano, haya sido por un defecto en la fachada, e imputa la responsabilidad de la aparición de dichas humedades a la compradora, por un fallo en la bomba de agua que existe en dicho sótano, sustentando dicha afirmación en los consumos mínimos que existieron en varios de los días en los que consta existieron precipitaciones, pero no consta acreditado que el bajo consumo respondiese a que se quitase la luz tiempo tal que llevase a un fallo en la bomba de agua del sótano y del deshumificador, pues según manifestó la Sra. Nicolasa en el acto del juicio, las entradas de agua empezaron a materializarse estando allí los operarios que se encargaron de las obras de decoración que ella dirigía, por lo que difícilmente se puede pensar que si en esos días se encontraban trabajando en la vivienda no existiese luz, y si la bomba se encontraba funcionando no debía haber existido ese problema si se mantiene la teoría del perito de la parte demandada. Como tampoco se mantiene dicha teoría a la vista de las conclusiones que realizó en el acto del juicio el Sr. Clemente, quien manifestó que en las visitas realizadas por éste la filtración por capilaridad provenía no del suelo sino por las paredes, constatando in situ la filtración a pesar de encontrarse la bomba de agua en funcionamiento". En todo caso, la alegación de que las filtraciones de agua y humedades se produjeron por el corte de suministro eléctrico es irrelevante ya que si el vicio existía antes de la compra como se reconoce y no se informó del mismo (ni se conoció), es claro que tiene incidencia en relación con el uso de dicho elemento sótano. Aparte de que se ha acreditado a través de las facturas de consumo eléctrico aportadas como en la vivienda hubo consumo eléctrico en los meses de octubre, noviembre y diciembre 2021.

Además, si el origen de todo el problema del sótano fuera que la bomba de agua no funcionó durante dos días, no se entiende cómo es posible que con posterioridad se hayan reproducido esos vicios ya residiendo en la vivienda la actora y su familia, destacando que en el dictamen del Sr. Clemente se hace constar que cuando hizo su primera visita a la vivienda en fecha 29 de noviembre de 2021 pudo apreciar filtraciones directas de agua en las partes bajas de los paramentos de la planta sótano, lo que igualmente fue ratificado en su declaración en juicio y por la declaración de la testigo Dña. Nicolasa que manifestó que en el sótano salía agua a raudales por las paredes.

En cuanto a la solución constructiva, la constatación de entrada de agua por las paredes conlleva a confirmar los trabajos de reparación propuestos por el Sr. Clemente coincidentes con la del representante de "Elimina el Moho y la Humedad SL" de realización de una cámara bufa para la eliminación de dichas filtraciones y humedades en la planta del sótano.

2.4.-Filtraciones en techo planta ático, consistentes en 2 manchas de humedad de cierta intensidad y 4 más sustancialmente menores anteriores a la reparación de la cubierta: La parte apelante niega que sean un vicio oculto propiamente dicho, sino manifestaciones dañosas del problema puntual que surgió en la cubierta, ya que las manchas son apreciables en las fotografías originales adjuntadas con la contestación, por lo que eran visibles en las dos vistas realizadas por la actora antes de comprar. La reparación consiste en pintar el techo, pero no se ha hecho, por lo que no puede considerarse ni grave, ni que afecte a la habitabilidad de la vivienda dado el tiempo trascurrido. En cualquier caso, pintar la superficie afectada (zona de estar) suponen 139,50€ según valoración del Sr. Modesto y 473,25€ según Sr Clemente, en ambos casos más IVA, lo que evidencia una vez más la falta de gravedad del supuesto vicio o defecto oculto.

2.5.-Filtraciones ventana planta ático, consistentes en manchas de humedad en la zona baja de la ventana de la sala de estar, manifestando que las manchas se aprecian en las fotografías en formato original de la venta por lo que eran perfectamente visibles en la fecha de las visitas de la actora. Además las ventanas y los alfeizares o los sellados o gomas de las ventanas son visibles, cuando es obvio que, por su propia naturaleza, están a la vista. La reparación aconsejable según Clemente son 496€ y según Modesto 317,40€, lo que evidencia que no nos encontramos ante un vicio grave, ni cuantitativamente, ni en la afectación a la habitabilidad de la vivienda, sino ante algo previsible (deterioro de gomas y sellado) al comprar una casa de 45 años de antigüedad.

2.6.-Filtraciones a través de terraza planta 1ª: Manifiestan que los daños en el pavimento interior no estaban ocultos bajo la moqueta como se constata en las fotografías en formato original, siendo que la mancha de humedad afectaba no solo a la tarima sino a la propia moqueta, siendo perfectamente visible. El que "En el exterior observamos que la terraza se encuentra con los remates contra el paramento inferior en mal estado",obedece a que los sellados y el mal estado de la terraza y los remates, lo que es propio de una vivienda de 45 años de antigüedad, reformada 20 años antes. No estamos ante ningún vicio oculto, pues tanto la causa como las humedades eran perceptibles a simple vista. La valoración de 464,50€ del Sr Clemente para la reparación de causa y daños, evidencia que en absoluto es posible hablar de vicio grave cuantitativamente, ni tampoco por la afectación a la habitabilidad de la vivienda.

2.7.-Filtraciones a través de fachada en dormitorio principal: Sostienen que las manchas de humedad eran visibles, pues en las vistas si era perfectamente apreciables, al ubicarse en una zona a la vista (solo hay que subir el store). También era perceptible en la visita la abertura del sellado del rodapié con el paramento vertical. El Sr. Clemente recoge las filtraciones a través del alfeizar, pero éste ni presenta deterioros, ni se ha actuado sobre él. No hay ni vicio oculto, ni tampoco sería grave, ni cuantitativamente, dado que la reparación de todo ello causa y consecuencias, se valora de contrario en 375€, ni por la afectación a la habitabilidad de la vivienda.

2.8.-Falta de estanqueidad de ventanas de dormitorio principal: El que "se observa que las gomas de las carpinterías están defectuosas y con solo ejercer una mínima presión, el vidrio se separa del perfil de la ventana",evidencia que el defecto de las gomas es perfectamente apreciable a simple vista, pues tanto la ventana principal, como las juntas y gomas son accesibles y perfectamente visibles. La sustitución de gomas y repaso de sellados es algo que entra dentro de lo normal en una vivienda de 45 años de antigüedad y reformada hace 20 años. El Sr. Clemente pretende actuar no solo sobre la ventana fija afectada, sino también sobre las ventanas batientes que no presentan afectación alguna. En cualquier caso, ni la valoración de Clemente (372,25€) ni la de Modesto (123,20) evidencian gravedad alguna, ni cuantitativamente, ni cualitativamente, por la nula afectación a la habitabilidad de la vivienda.

2.9.-Filtración planta baja: Se pretende que la humedad proviene de la terraza de planta primera, debido al mal estado de la terraza, lo que era plenamente visible tanto la causa como el daño. Ni la valoración de Clemente (323,25€) ni la de Modesto (166,50€) evidencian gravedad alguna, ni cuantitativamente, ni cualitativamente, por la nula afectación a la habitabilidad de la vivienda, lo que resulta confirmado porque a pesar del tiempo trascurrido aún no se haya reparado.

2.10.-Falta de estanqueidad ventanas planta baja, en dormitorio principal: El defecto radica en las gomas de la carpintería que están defectuosas, pero estas y las juntas son plenamente visibles. Por tanto, no es un vicio oculto, ya que la sustitución de gomas y repaso de sellados es algo que entra dentro de lo normal en una vivienda de 45 años de antigüedad y reformada hace 20 años. Ni la valoración de Clemente (419,20€) ni la de Modesto (233,20€) evidencian gravedad alguna, ni cuantitativamente, ni cualitativamente, por la nula afectación a la habitabilidad de la vivienda.

2.11.-Filtración ventana planta sótano: La causa es el mal estado del alfeizar, pero éste y la ventana son plenamente accesibles y por tanto visibles y en ningún caso sería un vicio oculto, ya que el alfeizar es plenamente visible y si está en mal estado pudo y debió de verse con anterioridad a la compra. Que la adquirente no mirase los alfeizares de las ventanas no quiere decir que su estado fuese oculto y no visible. El Sr Clemente valora la reparación del defecto en 652,50€, si bien aplica un precio unitario distinto al del apartado filtraciones ventana grave planta ático, cuando la reparación es la misma. En ambos casos es un precio excesivo, por lo que Modesto valora la reparación en 317,40€. Aun considerando la valoración más alta, no sería un vicio grave, ni cuantitativamente, ni cualitativamente, por la nula afectación a la habitabilidad de la vivienda.

Confirmamos íntegramente lo resuelto en la instancia sobre las filtraciones en dormitorio principal y en la planta baja así como falta de estanqueidad en las ventanas de la planta primera y de la planta baja, puesto que ha quedado acreditada la aparición con las primeras lluvias de filtraciones y entradas de agua en distintas estancias de las plantas baja y primera a través de la terraza y por distintas ventanas, según los informes periciales, testificales y prueba documental.

En concreto del dictamen del Sr. Clemente se deja constancia de la existencia de estas patologías:

En el Apartado 3.2 de las filtraciones del techo de la planta de ático, a consecuencia de las filtraciones a través de la cubierta.

En el Apartado 3.3 se refiere a las filtraciones de ventana de la planta ático, a través del alfeizar y fachada en mal estado.

En el Apartado 3.4 se abordan las filtraciones a través de la terraza de la planta primera, provocando varias patologías en el dormitorio principal de la planta primera, ocasionando daños en el pavimento interior del dormitorio, junto a la puerta de acceso a la pequeña terraza de dicha planta, daños que estaban ocultos bajo la moqueta existente en todo el dormitorio, de manera que sólo cuando la nueva propiedad levantó la moqueta para sustituirla por una nueva pudo apreciar tales daños, cuya causa está en el mal estado de los remates y de la terraza.

En el Apartado 3.5 se refiere a las filtraciones de agua a través de la fachada del dormitorio principal, con aparición de manchas de humedad y moho, inexistentes antes de formalizarse la compraventa y cuya causa está en el mal estado de la fachada, oculta tras la enredadera existente.

En el Apartado 3.6 de la pericia consigna la falta de estanqueidad de las ventanas, pudiéndose apreciar como en los días de otoño se producía la entrada masiva y generalizada de agua a través de dichas ventanas, siendo su causa que las gomas de estanqueidad estaban defectuosas, circunstancia que únicamente es apreciable en días de lluvia.

Y en los Apartados 3.7 y 3.8 se refieren a los daños por humedad en el techo del salón en planta baja y la falta de estanqueidad de las ventanas de dicha planta, tratándose en ambos casos de vicios ocultos toda vez que en el salón no había ningún signo de humedad y sin embargo con las primeras lluvias se produjo una importante gotera en el techo del salón, cuya causa era el mal estado de la terraza de la planta primera situada encima. Y otro tanto ocurre con las ventanas, que al margen de no tener ningún síntoma de humedad al tiempo de la venta, la zona donde se produjo posteriormente la entrada de agua se encontraba oculta tras los muebles del salón de los demandados.

Se trata en todos los casos de vicios preexistentes, no conocidos por la parte compradora, sin que fuera informada de ellos y sin posibilidad de conocerlos, manifestándose únicamente a posteriori de la compra con las lluvias de otoño, afectando de forma relevante a la habitabilidad y normal uso de la vivienda, ya que la suma del estado de la cubierta, fachada, alfeizares y ventanas conlleva la entrada generalizada de agua en el interior de la vivienda, máxime cuando se anuncia que el chalet se vende "completamente reformada", ratificado por la testifical de D. Luis Alberto de Inmobiliaria Getxo XXI de que " la vivienda estaba en perfecto estado".

Ratificamos las valoraciones contenidas en la sentencia recurrida < página 23>: "Por otra parte, recoge dicho perito defecto preexistente derivado de la falta de estanqueidad de las ventanas de la planta primera, del dormitorio principal, filtrando agua al interior del dormitorio en numerosos puntos de la ventana fija a través de la carpintería de la ventana, como consecuencia de que las gomas de la carpintería se encontraban defectuosas, así como por defecto en los alfeizares. Por otra parte, en cuanto a los daños por humedad en el techo del salón en la zona situada bajo la terraza de la planta primera, que gráficamente aparece recogida en la fotografía 59 de su informe, concluye dicho técnico, que los mismos son consecuencia de las filtraciones a través de la terraza de la planta primera, y que se materializan en tiempo húmedo, con gotera y desconchado de techo del salón, no observándose indicio alguno de humedad al momento previo de la compraventa. Al igual que las ventanas de la planta primera, ocurre lo mismo, según resulta de las periciales, en la planta baja, que, si se observa el estado de dicha estancia durante la visita de la compradora previo a la compraventa, con un gran sofá y diverso mobiliario, situado junto a dicha patología, era muy difícil, en caso de haber algún vestigio de humedad, que la parte demandante se hubiese percatado de ello".

2.12.-Filtración cubierta zona acristalada porque el agua se cuela a través de los encuentros entre los vidrios y la estructura del lucernario. Denuncian que es un defecto visible las manchas de oxido en la estructura según las fotografías de los anuncios de la venta en formato original. La causa es un defecto en el sellado de la junta de los vidrios con la estructura de lucernario, que sería un desajuste propio de su antigüedad. La reparación del defecto es valorada por Clemente en 185€, por lo que no sería un defecto grave, ni cuantitativamente, ni cualitativamente, por la nula afectación a la habitabilidad de la vivienda.

2.13.-Oxidación estructura: Es el daño causado por el supuesto vicio anterior que desde luego es visible por las fotografías ya referidas, que evidencian la existencia previa de las manchas de oxido, además es imposible que esta se produjera a partir de octubre de 2021, pues el óxido tarda tiempo en aparecer. No hace falta ser técnico para saber que las manchas de oxido, como las de moho, no aparecen sino hay humedad y filtraciones. Para la reparación del daño se reclaman 559€ y Modesto lo valora en 201,60€, lo que vuelve a evidenciar que no sería un defecto grave, ni cuantitativamente, ni cualitativamente, por la nula afectación a la habitabilidad de la vivienda.

Del dictamen del Sr. Clemente, en el Apartado 3.9 se recoge como en la zona acristalada de la planta baja existe un cerramiento acristalado, en el que en los días de lluvia el agua se cuela en su interior a través de los encuentros entre los vidrios y la estructura del lucernario, tratándose de un vivió preexistente pero que no pudo ser conocido por la compradora hasta que comenzaron las lluvias; siendo la causa de tal defecto un deficiente sellado de la estructura. Relacionado con lo anterior, la entrada de agua en el lucernario ha producido la oxidación de la estructura, tratándose también un defecto consecuencia del anterior.

Nuevamente la sentencia entiende que se trata de vicios ocultos a cargo de los vendedores por su carácter preexistente y grave al afectar de forma relevante a la habitabilidad y uso de dicha estancia: "Se describe por otra parte, filtraciones en la cubierta zona acristalada de la planta baja, que se producirían en los días de lluvia a través de los encuentros entre los vidrios y la estructura del lucernario existente, debido al sellado de dicha estructura deteriorado/envejecido, y que, a pesar de ser preexistente, según indico dicho perito no era visible a simple vista, y no se materializó sino en tiempo húmedo tras la compraventa, dado que solo resulta visible con la entrada de agua, y que además de producir goteras, habría producido la oxidación de la estructura; oxidación de la estructura que, conforme así indico el perito, no tiene que ser indicativo de entrada de agua para alguien que no es técnico en la materia, pues la oxidación puede producirse por otros motivos sin que suponga entrada de agua".

3.-A modo de conclusión general, la Sentencia realiza una correcta valoración de toda la prueba practicada, concluyendo que nos encontramos ante vicios que jurídicamente tienen la consideración de ocultos, concurriendo todos los requisitos para la estimación de la acción ejercitada, al ser vicios preexistentes a la venta -lo que se reconoce expresamente de contrario y no se impugna en esta alzada-; tener la condición de graves, al afectar a la habitabilidad y salubridad del inmueble y estar ocultos, en los términos que dispone el artículo 1484 CC; siendo evidente que de haberlos conocido mi representada hubiera pagado menos precio que el convenido con los vendedores ahora demandados, procediendo por tanto, según la jurisprudencia antes referida, la rebaja en el precio de la compraventa en el importe necesario para llevar a cabo su reparación, al existir una clara discordancia entre el estado de la casa en el momento de la venta (vivienda que se decía totalmente reformada) y los vicios aparecidos al poco tiempo con las primeras lluvias.

NOVENO.- De las costas procesales:

La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas procesales causadas en esta alzada, a la parte apelante, en virtud del art. 398.1º de la LEC en su redacción anterior al Real Decreto 6/32023.

DÉCIMO-.La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( LOPJ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.

Vistos los artículos citados y los de legal y pertinente aplicación.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey,