Sentencia Civil 572/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1025/2023 de 30 de septiembre del 2024

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de los demandados Jacinto e Asunción, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada parcialmente la demanda frente a ellos presentada por Justiniano.

En la demanda se expone que el demandante, en su condición de propietario de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Sant Just Desvern la arrendó por medio de contrato de 14.09.2018 a Asunción y Jacinto

En relación a la misma la parte arrendataria entregó las llaves poniendo punto final al contrato el 1.03.2021 teniendo el piso y su mobiliario (inventariado en el contrato) muchos desperfectos que en la demanda se considera que van mas allá del uso normal y que se indica fueron reclamados el 3.03.2021 haciendo llegar a los arrendatarios una relación de los mismos acompañada de las correspondientes fotografías. Los que son objeto de reclamación en esta causa son los siguientes:

- Reparaciones en bañera, vitrocerámica, parquet y pintura: 3.575,55 €.

- Instalación de termo eléctrico: 436,81 €.

- Factura de electricidad: 388,54 €.

- Mobiliario desaparecido: 1.742,40 €

- Conjunto de sillas del comedor: 639,60 €

Ello hace un total de 6.782,90 €. Si del mismo se resta la fianza de 825 €, ello hace un total de 5.957,90 € que es la que se reclama en esta causa mas intereses y costas.

Los demandados fueron declarados en situación de rebeldía procesal por diligencias de 28.03.2022 y 3.05.2022.

Tras la celebración de la vista el 13.12.2022, se dictó sentencia que es estimatoria parcial de la demanda. En ella tras el análisis de la prueba de interrogatorio de parte, documental y testifical, en lo que se refiere a los desperfectos los estima exigibles en la cantidad de 2.105 € (la cantidad que no estima procedente es la referente a pintura). Igualmente entiende exigible el valor del nuevo termo eléctrico (436 €) y la factura de energía (388,54 €). La partida de mobiliario no la estima procedente al no acreditarse el valor reclamado. Ello hace un total de 2.929,54 €. Si al mismo se resta el importe de la fianza de 825 €, ello hace un monto de 2.104,54 € que es por el que se estima la demanda mas intereses y sin hacer imposición de costas a ninguna de las partes.

Jacinto interpuso recurso de apelación en el que se señala que no existe prueba de los daños a cuyo pago se condena en la sentencia de primera instancia destacando la antigüedad del edificio (de 1975) siendo conocidos de forma notoria los daños que tal inmueble ha tenido ( DIRECCION001), que las fotos del estado inicial de la vivienda disimulan las deficiencias al ser planos generales frente al carácter muy detallado de las referentes a los desperfectos. Estima por ello que los daños que se indican producidos son debidos a un desgaste normal y que no se ha aportado una pericial. También se contiene una exposición referente a daños concretos indicando que los referentes a la campana no implican que no funcione, los del parquet se debían a un banco de madera en mal estado que allí se encontraba donde no había parquet que era una fuente de cucarachas. Igualmente estima la necesidad de aplicar una depreciación a lo reclamado y que el obrar de la parte actora da lugar a una situación de enriquecimiento sin causa. Por último, en lo que es la reclamación de la factura eléctrica, considera se debe aplicar una regla proporcional ya que abarca hasta el 8.03.2021 cuando los arrendatarios dejaron el inmueble el 1.03.2021 con lo que la cantidad exigible sería la de 287,81 € a compensar con la fianza.

Asunción interpone asimismo recurso de apelación en términos semejantes a como lo hace el Sr. Jacinto que no se reproducen de nuevo a fin de evitar reiteraciones.

Justiniano se opone a los recursos de apelación destacando el valor de las fotografías aportadas que constatan tanto el estado inicial como el final de la vivienda, la prueba testifical y la de interrogatorio de parte. Entiende que los daños acreditados van mas allá del desgaste ordinario, máxime ante lo reducido de la duración del contrato (poco mas de dos años). Igualmente entiende que es exigible la factura de consumo eléctrico en su integridad al no haber sido ocupado el piso tras la salida de los apelantes, estando pendiente de ser reparado.

SEGUNDO.- Rebeldía de los demandados

Antes de entrar en el análisis de los recursos de apelación presentados, se estima idóneo poner de manifiesto que los dos demandados fueron declarados en su momento en situación de rebeldía procesal, lo que no se considera constituya obstáculo alguno para recurrir en apelación la sentencia dictada dados los términos en que estos recursos se plantean que están directamente vinculados con la demanda frente a ellos presentada y las pretensiones en ella contenidas.

A tal efecto respecto de la situación de rebeldía indica la STS 308/2022 de 19 de abril de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:1563):

"Es preciso destacar, previamente, que la declaración de rebeldía, como señala el art. 496.2 de la LEC, que se hace eco de una reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, no será considerada ni como allanamiento, ni como admisión de los hechos en los que se funda la demanda, salvo los casos en los que la ley expresamente disponga lo contrario.

De tal forma, ya se venía expresando la jurisprudencia, como simple botón de muestra, la sentencia 132/1995, de 25 de febrero, en la que señalamos:

"[...] la situación de rebeldía no implica allanamiento a la demanda ni libera al actor de probar los hechos constitutivos del derecho que reclama, e incluso le cabe al demandado el acreditar su inexactitud si el estado del proceso lo permite, no puede, en cambio, el litigante que estuvo en rebeldía utilizar excepciones tardíamente alegadas ni suscitar cuestiones distintas planteadas en la demanda, que es donde quedaron definitivamente fijados los términos de la cuestión litigiosa, al no existir cuestión que se le opusiere".

En el mismo sentido, en la más reciente sentencia 435/2001, de 8 de mayo, dijimos que la rebeldía podía "[...] ser considerada como una oposición tácita a las pretensiones deducidas en la demanda ( sentencia de 3 de abril de 1987, entre otras".

Y, en la sentencia 323/2008, de 12 de mayo, nos manifestamos en el sentido de que:

"[...] ni siquiera ante la absoluta falta de oposición por parte del demandado, como ocurre en los casos de rebeldía, puede el juez dejar de valorar las razones del actor y, en su caso, desestimar la demanda por falta de fundamento (la rebeldía no supone allanamiento, SSTS 3 de abril de 1987, 8 de mayo de 2001, 3 de junio de 2004, etc.)".

La situación de rebeldía, dado que en el sistema procesal vigente no es obligatoria la comparecencia o personación de la parte demandada, no implica por ello allanamiento ni libera al actor de la carga de la prueba de los hechos constitutivos de su pretensión ( art. 496 LEC) , si bien si comporta que la parte declarada en esta situación haya de soportar los perjuicios derivados de su incomparecencia hasta el momento que decida terminar con ella y personarse en autos, que si bien es admisible que se produzca en cualquier momento, lo que no posibilita es una retroacción de las actuaciones (salvo supuestos de nulidad), lo que supone que puedan verificar únicamente aquellas actuaciones que en ese momento sean posibles. Es por ello que, si bien la situación de rebeldía comporta la pérdida de la oportunidad de oponer excepciones y suscitar cuestiones distintas de las planteadas en la demanda, ello no obstante no imposibilita que el demandado ponga de manifiesto e incuso acredite la inexactitud de los hechos en los que se funda la demanda si el estado del proceso lo permite como se indica en la STS 808/2024 de 10 de junio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:3312).

En este caso los demandados en sus recursos de apelación no suscitan cuestiones distintas a aquellas que se plantearon en la demanda, con lo que se estima plenamente posible entrar en el análisis de las cuestiones por ellos planteadas en sus recursos, comenzando por las referentes al primero de los aspectos que fueron expuestos en la demanda (el referente a los desperfectos).

TERCERO.- Desperfectos

La sentencia de primera instancia acoge la reclamación referente a determinados desperfectos de todos los que se reclamaban y en concreto los relativos a bañera, vitrocerámica, parquet así como nuevo termo eléctrico.

Los apelantes están disconformes con esta valoración, pues además de destacar la antigüedad del edificio (de 1975) ÿ los problemas notorios que el mismo ha tenido ( DIRECCION001), estiman que existe un error en la valoración de la prueba practicada ante el que se señala vínculo existente de la responsable de la inmobiliaria que intervino en la operación con la parte actora, lo indicado por el demandado/apelante en la prueba de interrogatorio de parte en relación a tales daños y la problemática de las fotos aportadas respecto de las que se destaca en los recursos de apelación que las referentes al estado inicial de la vivienda disimulan las deficiencias al ser planos generales frente al carácter muy detallado de las referentes a los desperfectos.

La parte apelada difiere de lo señalado por los apelantes al entender correctos los razonamientos de la sentencia de primera instancia, destacando que los desperfectos van mas allá de los derivados del desgaste ordinario.

En relación a este motivo de apelación y de cara a su resolución, cabe indicar que en todo contrato de arrendamiento ( art 1.561 CC) la parte arrendataria está obligada a devolver el bien arrendado tal y como lo recibió salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

En lo que se refiere al estado del inmueble, el arrendador se encuentra protegido por una doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999...). Ello supone que la obligación del arrendatario es la de devolver lo arrendado "en igual estado", atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( STS. 24.9.1983, entre otras), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.

Ante lo que se acaba de exponer, se debe verificar en procedimientos como el aquí contemplado, un examen comparativo entre dos estados y momentos: el del inmueble con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el que presenta en el momento de la devolución.

En cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió el bien en buen estado, presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo el bien arrendado. Ante esta presunción, al arrendatario le corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones adecuadas de uso).

Asimismo, se presume iuris tantum que el deterioro o pérdida se produce por culpa del arrendatario, correspondiendo a este la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( STS 10.10.1971, 24.9.1983), no siendo admisibles otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( STS 23.6.1956).

Manifestación de lo anterior es la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de nº 384/2021 de 16 de junio de 2021 - ECLI:ES:APB:2021:6942 (reflejada en otras sentencias de esta misma Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona como las de 8.03.2022; 27.07.2022; 28.09.2022; 10.03.2023; 31.03.2023 o 3.01.2024) en la que se indica:

"2.- En el presente procedimiento se discute sobre los daños existentes al devolver la vivienda arrendada al finalizar el contrato de arrendamiento y para el análisis de esta cuestión debemos tener en cuenta lo que hemos dicho en nuestra sentencia de 30 de marzo de 2021 :

" correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º del Código Civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1)recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999 ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del CC )-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del CC ). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC ).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC ).

Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad."

En este caso el contrato en lo que es el estado del inmueble señala en su cláusula 11ª:

"La parte arrendataria declara encontrar el piso en estado de servir al destino pactado, haciéndose cargo de su conservación, y de los daños que provoque directamente o las personas que con él convivan.

Asume la obligación de entregar la vivienda al término del arriendo, en las mismas condiciones en las que se lo encontró; sin otros desperfectos que los propios del uso normal de la vivienda conforme al fin descrito en el presente contrato".

De esta cláusula deriva que el inmueble estaba en condiciones de servir para vivienda (este era el destino que consta en la cláusula 3ª).

En ningún momento se indica que estuviere nuevo como se aprecia en las fotografías aportadas con la demanda que se corresponden con el estado del inmueble en el momento inicial, realidad que expuso tanto la responsable de la inmobiliaria a quien se tomó declaración como testigo ( Josefa constando además una certificación de la inmobiliaria referente a corresponderse las fotografías al estado de la vivienda el 14.09.2018 que es la fecha del contrato objeto de esta causa) como el propio codemandado Sr. Jacinto (su interrogatorio fue admitido pese a haber sido interesado por la codemandada que es su esposa con la que no tiene ningún conflicto de intereses como se indicó en la vista y consta en la posición que han mantenido en las presentes actuaciones sin que ello motivare el planteamiento de recurso o la formulación de objeción alguna pese a lo que señala el art. 301.1 LEC lo que no es obstáculo para poder ser valorada al ser una prueba admitida).

Esta misma realidad de no ser nueva la vivienda la expuso quien llevó a cabo la reforma una vez terminada la relación arrendaticia ( Mariano) quien dijo que la vivienda estaba como en origen (la fecha de constitución en régimen de propiedad horizontal es de 1975 como consta en la nota simple del Registro de la Propiedad de Esplugues de Lllibregat aportada con la demanda).

Finalmente y en lo que es el estado inicial del inmueble cabe indicar que tras la entrada en la vivienda, no consta documentada queja por parte de los arrendatarios como indicó la testigo Sra. Josefa (señaló se les indica a los nuevos arrendatarios que lo hagan en un plazo de 30 días) tampoco constando se hicieren fotografías por los arrendatarios de tales problemas (el Sr. Jacinto indicó haberlas hecho de los elementos que quitaron para poner los suyos aunque no se han podido aportar dado el momento en que han comparecido en esta causa).

De lo que se acaba de exponer no cabe sino derivar que la presunción existente en cuanto al correcto estado inicial no está en este caso desvirtuada, debiéndose proceder en cuanto al estado final a analizar los concretos aspectos a los que afecta el presente recurso de apelación que son los referentes a parquet, vitrocerámica, bañera y termo que la sentencia de primera instancia estima concurrentes e imputables a los arrendatarios señalando que la razón de ello radica en que, realizando una comparativa de las fotografías del estado inicial del inmueble y del estado final, existen a juicio de la juzgadora de primera instancia de manera clara y evidente una serie de desperfectos que no existían en el momento previo y que exceden del uso normal y ordinario que se exige a los arrendatarios. Destaca la sentencia que estos desperfectos los pudo comprobar la Sra. Josefa, quien pudo comprobar personalmente la existencia de tales desperfectos al día siguiente de la salida del inmueble de los demandados. El valor que se atribuye a tales desperfectos considera que debe ser el indicado por la parte actora en base al presupuesto y facturas que emitió el industrial que hizo la reparación. Lo mismo entiende en relación a un nuevo termo eléctrico que se señala que tuvo que adquirir la actora.

Los apelantes difieren de esta conclusión y valoración de la prueba, lo que hace necesario un análisis de la misma y en concreto de los elementos aquí considerados respecto de los que en el documento de entrega de llaves de 1.03.2021 no se contiene ninguna referencia. No es objeto del mismo el estado del inmueble, pues lo que se refleja en él no es sino el desistimiento del contrato, entrega de llaves, una mención al suministro de luz (no se señala la lectura) y la petición por los arrendatarios de la devolución de la fianza. Es por ello que este documento ninguna información proporciona de la cuestión aquí planteada.

Parquet

Respecto del mismo, a los pocos días (en concreto el 3.03.2021) se elaboró un documento con la relación de los desperfectos que se señalaron existir en la vivienda que abarcan numerosas cuestiones muchas de las cuales no han sido objeto de reclamación en esta causa.

Este documento indicó la responsable de la inmobiliaria Sra. Josefa haberlo preparado ella. El mismo en lo que respecta al parquet indica que falta parquet en el salón comedor con referencia a las páginas 4, 5 y 6.

Esta ausencia de parquet en la zona indicada (zona habitación próxima a la bañera) es constatable en las fotografías pues se ve el ladrillo de la base en tal zona y contrasta con la presencia anterior en ella de una zona mas elevada que el nivel de la habitación que era de madera (se podría calificar como una bancada) que se ve en las fotografías adjuntas a la demanda referentes al estado inicial del inmueble y en concreto de las 26 aportadas las que obran en las páginas 4 y 5.

La retirada de esta estructura de madera (bancada), por la prueba obrante en autos no consta que se pusiera en conocimiento de la propiedad, ni que a la misma se le avisare como tampoco que la autorizare, lo que cabe entender que era lo apropiado al ser un elemento integrante de la propia estructura de la vivienda. En cuanto al estado insalubre de esta estructura (y ser origen de cucarachas como se expone por los apelantes) no consta prueba de ello en las actuaciones, con lo que no se acredita ninguna situación de urgencia que hiciere necesaria tal retirada.

En cuanto al coste de reposición de esta zona (se trata de una actuación reparadora con lo que no se estima aplicable demérito), el mismo consta en el presupuesto elaborado por Mariano (que luego dio lugar a las facturas de 8.04.2021 y 24.04.2021 obrantes en autos). Estos documentos se refieren al suministro y colocación de parquet en la que identifica como zona habitación-bañera que ante esta descripción se corresponde con el daño existente. Es por ello que en lo referente a este aspecto y su valoración en 980 € (con el IVA del 21 % suponen 1.185,80 €) no cabe sino compartir las conclusiones a las que se llega en la sentencia de primera instancia que por ello no se puede sino ver confirmada.

Bañera

Respecto del estado de la bañera, el documento de desperfectos de 3.03.2021 a que antes se ha hecho mención alude a que la grifería no funciona con referencia a la página 17 en la que se aprecia una bañera respecto de la que el cambio operado respecto del estado inicial que cabe en ella apreciar no viene referido a la grifería, sino a la zona lateral de la misma (la que se sitúa junto a la pared). Respecto de la misma en las fotos iniciales se ve revestida en la parte que existe entre la bañera y el espejo (página 5 y en cierta medida asimismo se aprecia una pequeña zona en la página 24). Frente a ello en la foto final (la de la página 17 del documento de desperfectos a que antes se ha hecho mención y en concreto en la fotografía inferior), se ve que en esa zona ha desaparecido tal revestimiento constando el blanqueamiento de la pared.

A este problema asimismo se refirió el demandado/apelante en su interrogatorio indicando que quitaron por la problemática existente la franja de corcho que existía intentando enyesarla (ello se aprecia en la fotografía del estado final en que aparece la zona de la pared blanqueada).

Respecto de este obrar de los arrendatarios y si el mismo se puede entender o no como correcto, la conclusión a la que se estima debe llegarse en esta sede de apelación es la misma que antes se ha expuesto respecto de la problemática del parquet, esto es que la problemática que hubiere podido existir en la zona de la bañera no consta tampoco que se pusiera en conocimiento de la propiedad, ni que a la misma se le avisare como que autorizare la intervención llevada a cabo por los arrendatarios.

Ante ello el coste de reparación (que asimismo es una actuación reparadora con lo que no se estima aplicable demérito) es exigible.

El mismo se detalla en el presupuesto elaborado por Mariano (que luego dio lugar a las facturas de 8.04.2021 y 24.04.2021 obrantes en autos) . En ellas se describe la actuación (que en el acto de la vista precisó era parcial) como la de sacar trozos de caucho y cristales de paredes interior bañera y frontal bañera, sacar madera repisa bañera y maderas frontal. Esta descripción (por los términos en que se expone) se corresponde con la reparación de la zona sobre la que habían intervenido los arrendatarios sin dar cuenta a la propiedad (que es lo que se estima se debería haber verificado), con lo que en lo referente a este aspecto y su valoración en 805 € (con el IVA del 21 % suponen 974,05 €).

Ello implica que asimismo en lo que se refiere a este elemento no cabe sino compartir las conclusiones a las que se llega en la sentencia de primera instancia que por ello no se puede sino ver confirmada.

Vitrocerámica

El coste de una nueva vitrocerámica es asimismo parte del monto indemnizatorio que fija la sentencia de primera instancia, decisión con la que muestran su disconformidad los apelantes tanto en lo que se refiere a la realidad del daño, como en lo que afecta a la aplicación en su caso de un demérito.

En relación a la misma, en el documento de 3.03.2021 relativo a los desperfectos se indica que la vitrocerámica no funciona, realidad que asimismo fue expuesta en el acto de la vista por la testigo Sra. Josefa que es quien redactó este documento.

La realidad de tal no funcionamiento de la vitrocerámica es algo que no se puede apreciar en la fotografía integrada en la página 9 de este mismo documento en la que se ve la misma sin que conste daño en ella (no se constata que esté rota, sino simplemente tiene una suciedad derivada del uso que no se aprecia sea excesiva).

El problema que ello no obstante existe en este caso en relación a la vitrocerámica viene referido a que en el presupuesto (luego reflejado en factura) elaborado por parte de Mariano se incluye lo que es el suministro y colocación de una nueva vitrocerámica. Nada consta en este documento respecto de cual pudiere ser la causa del no funcionamiento de la placa, como tampoco el que la misma no se pudiere reparar, tampoco habiéndose formulado al testigo en el acto de la vista ninguna pregunta al respecto por la parte actora que es a quien corresponde la carga de la prueba al ser un hecho constitutivo de su demanda ( art. 217 LEC) .

Esta realidad de desconocerse el motivo de la sustitución de la placa es lo que motiva que este concepto no se estime exigible.

Termo eléctrico

En relación al mismo, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de 14.09.2018 contiene un inventario de bienes existentes en la vivienda entre los que aparece un termo eléctrico.

Frente a ello, en la relación de desperfectos de 1.03.2021 se indica que el mismo no se encuentra en el inmueble.

Al mismo no se hace ninguna referencia por los apelantes de forma específica (mas allá de lo referente al demérito) y aún cuando el mismo no se aprecia en las fotografías del estado inicial de la vivienda, la referencia al mismo que se contiene en el contrato se considera que es prueba de su existencia (nada consta dijeren los arrendatarios en relación a no estar el mismo en el inmueble cuando entraron a residir en él).

En las fotografías del estado final no consta ninguna de ellas referente siquiera al lugar en el que se encontrase este termo (lo idóneo hubiere sido tomar una en que ello se reflejare), si bien no cabe poner en duda la manifestación de la Sra. Josefa referente a que ella cuando hizo la relación de desperfectos el día 3.03.2021 no vio el termo.

En cuanto a quien pudiere ser imputable la desaparición, el tiempo transcurrido entre la marcha de los inquilinos (1.03.2021) y la revisión hecha por la Sra. Josefa (3.03.2021) es muy reducido, con lo que la desaparición cabe entender que se produjo cuando ellos ocupaban el inmueble no habiendo manifestado los inquilinos nada respecto de la existencia de algún tipo de problema con el termo que justificare su retirada.

La parte actora fundamenta su reclamación del termo en la factura aportada elaborada por Mariano no pudiéndose plantear una posibilidad de reparación (a diferencia de la vitrocerámica) pues tal termo ya no está en la vivienda.

Esta factura es de suministro y colocación de un nuevo termo eléctrico (su importe es de 436,81 € con IVA). A este técnico (que en el acto de la vista dijo que el estado de la vivienda era de origen), nada se le preguntó por la existencia de un posible demérito (y vida útil del termo antes existente), elemento que ha quedado sin prueba y que permitiría rebajar el monto reclamado y acreditado referente a un nuevo termo. El demérito es una alegación que no se hizo por los demandados cuando ello se debió hacer (en la contestación) y viene referida a un hecho excluyente (en parte) respecto de lo reclamado, con lo que la problemática probatoria a ello referente se considera que debe afectar a la parte demandada (los aquí apelantes), lo que supone que el recurso no se considera que pueda verse estimado en relación a este elemento.

Es por ello que la reclamación que se estima procedente respecto de daños se debe limitar a los siguientes:

- Parquet: 980 € (con el IVA del 21 % suponen 1.185,80 € si bien en la sentencia no se incluye el IVA al partir de los valores sin el mismo nada habiéndose indicado al respecto por el apelado que no ha impugnado la sentencia lo que comporta que ante lo que supone un recurso de apelación y estar limitadas las facultades de conocimiento a lo que se plantea no sea posible sino partir del valor sin IVA)

- Bañera: 805 € (con el IVA del 21 % suponen 974,05 € si bien por lo antes indicado no se puede tomar en consideración).

- Termo eléctrico: 436 € (esta es la cantidad que se refleja en la sentencia si bien la factura aportada es de 436,81 € con lo que dados los límites de la apelación es la antes mencionada la que cabe fijar en esta sentencia - la misma incluye el IVA, algo que se considera procedente dada la condición del arrendador, lo que asimismo se estima debería hacerse operativo en lo que son los dos conceptos anteriores si bien sobre ello nada cabe fijar en esta sentencia al no haber sido ello objeto de recurso).

Ello hace un total de 2.221,00 €.

TERCERO.- Factura eléctrica

En relación a la misma, la sentencia de primera instancia acepta su importe íntegro de 388,54 €, valoración con la que discrepan los apelantes quienes indican que la misma abarca hasta el 8.03.2021 cuando los arrendatarios dejaron el inmueble el 1.03.2021. Es por ello que entienden que se debe hacer un cálculo proporcional de forma que la cantidad exigible sería la de 287,81 €.

A ello se opone el apelado quien entiende correcto el razonamiento de la sentencia destacando que al no haber entrado a vivir nadie en el inmueble hasta el 8.03.2021 la totalidad del consumo es imputable al periodo en que estuvieron residiendo los arrendatarios.

En relación a la cuestión que se plantea con ocasión de este motivo de apelación, cabe indicar ser cierto el periodo que cubre la factura y que durante parte del mismo los arrendatarios no ocuparon la vivienda. Tras este tiempo no consta el uso que a la misma se diere como que al visitar la vivienda la responsable de la inmobiliaria de cara a comprobar los desperfectos no se accionare la luz que no se indica que no funcionare.

Ante esta realidad se considera que un criterio de prudencia es el que debe atender a la fijación de un cálculo proporcional como hacen los apelantes, con lo que asimismo este motivo de apelación se debe ver atendido.

Es por ello que las cantidades que los arrendatarios/apelantes han de abonar al arrendador/apelado son las siguientes:

- Parquet: 980 €.

- Bañera: 805 €.

- Termo eléctrico: 436 €

- Electricidad: 287,81 €.

Ello hace un total de 2.508,81 €. Si de ella se resta el importe de la fianza de 825 € que aparece en la cláusula 10ª del contrato, se obtiene un total de 1.683,81€ que es aquella a cuyo pago deben ser condenados los demandados mas intereses sobre esta cantidad desde el momento de interposición de la demanda al estar en situación de mora desde el mismo ( art. 1.108 CC) dadas las características de los elementos que se han descrito en esta sentencia.

No se hace condena en las costas de primera instancia ante el carácter parcial de la estimación de la demanda ( art. 394 LEC)

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación