Sentencia Civil 60/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 4, Rec. 1938/2022 de 31 de enero del 2025

PRIMERO.- Interpone la representación procesal de D. Constancio recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que estima la demanda interpuesta frente al mismo por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 y declara la ilegalidad de las obras realizadas por el Sr. Constancio al instalar una reja en la puerta de acceso a su apartamento identificado como finca urbana número NUM000, vivienda-estudio tipo 2, en la planta NUM001 del edificio -actualmente apartamento sito en DIRECCION001, Torremolinos, (Málaga), inscrito en el Registro de la Propiedad nº 3 de Málaga, finca nº NUM002- condenando al mismo a su retirada.

Alega la parte recurrente como único motivo de apelación el error en la valoración de la prueba en que considera que incurre la juez sustituta y que circunscribe a tres aspectos: 1º) al aplicar la jurisprudencia del Tribunal Supremo y mantener que la Comunidad de Propietarios actora goza de legitimación activa para entablar la demanda cuando no consta que el Presidente que otorga el poder general para pleitos aportado con la demanda estuviera autorizado por la Junta de Propietarios; 2º) al valorar la pericial aportada con la demanda, pues dicho perito no supo precisar a qué puerta se estaba refiriendo ni conocía los Estatutos de la Comunidad; 3º) al concluir la sentencia que no existe agravio comparativo cuando existen numerosos cierres idénticos al instalado por el Sr. Constancio en los distintos bloques que componen el conjunto.

La parte apelada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

SEGUNDO.- Como se ha expuesto, el único motivo de apelación invocado por la parte recurrente es el error en la valoración de la prueba.

En cuanto a dicho motivo de apelación, la STS nº 38/2020 de fecha 22/01/2020 ( Roj: STS 115/2020 - ECLI:ES:TS:2020:115) recordando otra anterior, la nº 63/2019 de 31/01/2019, dijo:

Como esta sala ha declarado en reciente sentencia núm. 63/2019, de 31 enero , siguiendo una reiterada doctrina de carácter procesal de la propia sala,

"La sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre calificó con precisión la apelación en estos términos: "la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae , en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero ) " ...".

Y también el TS en sentencia nº 668/15 de 4 de diciembre de 2015 expuso que:

Esta Sala, en jurisprudencia pacífica y reiterada con frecuencia, ha rechazado que la valoración de la prueba realizada en primera instancia solo pueda ser revisada por la Audiencia Provincial en caso de que conduzca a exégesis erróneas, ilógicas o que conculque preceptos legales, o sus conclusiones sean absurdas, irracionales o arbitrarias. En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo". Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta Sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido « una severa crítica » ( sentencias de esta Sala de 15 de octubre de 1991 , y núm. 808/2009, de 21 de diciembre ). Es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia. Así lo hemos declarado en la sentencia núm. 649/2014, de 13 de enero de 2015 .

Por lo tanto, alegado error en la valoración de la prueba por la parte apelante, procede analizar nuevamente el material probatorio de la instancia para determinar si efectivamente la juez sustituta ha incurrido en error alguno que pueda llevar a revocar la sentencia dictada.

TERCERO.- En tal sentido, lo primero que reproduce la parte apelante en esta alzada es que el poder para pleitos aportado junto con la demanda fue otorgado por D. Romeo quien no tenía facultades para ejercitar acciones judiciales en representación de la Comunidad de Propietarios, lo que se intentó subsanar en la audiencia previa celebrada con resultado negativo pues se aportó el acta de la junta de propietarios de fecha 2 de febrero de 2018 de la que resulta que a la fecha de presentación de la demanda -diciembre de 2018- el presidente era otro.

Realmente, lo que la parte demandada puso de manifiesto en su contestación a la demanda fue que el presidente de la comunidad había iniciado la acción sin contar con el consentimiento de la junta de propietarios.

Citando jurisprudencia reciente, la sentencia del Tribunal Supremo nº 332/2024 de fecha 06 de marzo de 2024, recurso 6409/2019 ( ROJ: STS 1385/2024- ECLI:ES:TS:2024:1385) vuelve a reiterar la doctrina que ya mantenía sobre la legitimación de las comunidades de propietarios y la necesidad de previo acuerdo de la junta de propietarios para proceder judicialmente. Así, en esta sentencia, se dice:

No es discutible que la comunidad de propietarios de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal carece de personalidad jurídica. Ello no significa que no goce de la capacidad para ser parte en los procesos civiles; es decir, de poder ocupar la posición jurídica de demandante o demandado y, en consecuencia, ejercer la titularidad del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva reconocida en el art.º 24.1 CE , en sus manifestaciones, tanto activa o de accionar, como pasiva o de soportar la carga de la acción; todo ello como resulta del art. 6.1.5.º de la LEC que atribuye la condición para ser parte, en los procesos ante los tribunales civiles, a las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley les reconozca dicha capacidad.

Ahora bien, su comparecencia en juicio o aptitud para realizar actos válidos en el proceso -capacidad procesal- se deberá hacer efectiva "por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades" ( art. 7.6 de la LEC ), que corresponde al presidente de la comunidad, puesto que, como establece el art. 13.3 de la LPH , "el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten".

Es jurisprudencia de esta sala, que ratificamos, la expuesta, por ejemplo, en la sentencia 422/2016, 24 de junio , conforme a la cual la efectividad de las facultades representativas del presidente exige la autorización de la junta de propietarios, y así señalamos en dicha resolución:

"Como concluye la reciente sentencia 622/2015, de 5 de noviembre , es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las sentencias 676/2011, de 10 de octubre , 204/2012, de 27 de marzo -ambas citadas por el recurrente -, 768/2012, de 12 de diciembre , 659/2013, de 19 de febrero , y 757/2014, de 30 de diciembre ) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.

"Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( art. 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( art. 21 LPH ), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente "la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes". Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que "esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias" ( sentencia 659/2013, de 19 de febrero , citada por la más reciente 622/2015, de 5 de noviembre )".

En aplicación de la doctrina expuesta que no se admitió la representación del presidente por carecer de la autorización de la junta de propietarios, en casos de ejercicio de acciones por ejecución de obras de ampliación de vivienda ( STS 204/2012, de 27 de marzo ); retirada de obras en elementos comunes ( STS 768/2012, de 12 de diciembre ); por incumplimientos contractuales y deficiencias constructivas ( STS 757/2014, de 30 de diciembre ); carácter ilegal de obras en una vivienda privativa con afectación a elementos comunes ( STS 622/2015, de 5 de noviembre ), reforma de estatutos ( STS 676/2015, de 10 de octubre ) u obras en elementos comunes ( STS 422/2016, de 24 de junio ).

En la sentencia 1/2019, de 8 de enero , distinguimos entre la legitimación ad causam en los procesos civiles, que corresponde a la comunidad de propietarios, y la capacidad procesal, que implica que deba ser representada por su presidente, y en dicha sentencia se razonó al respecto que:

"La legitimación ad causam la tiene la comunidad y la cuestión del presidente es de representación.

"Tal distinción es de calado conceptual y así se califica en la sentencia 543/2018 de 3 de octubre , que afirma "no estamos ante un problema de legitimación, sino de acreditación de la representación. Como ya dijo la sentencia de esta sala 52/2017, de 27 de enero , parte actora es la comunidad de propietarios ( art. 6.1.5.º LEC ), la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación de los gastos por obras de restauración de la fachada aprobados por la junta ( art. 10 LEC ). Lo que pasa es que, al carecer de capacidad procesal, la comunidad ha de ser representada por su presidente ( art. 7.6 LEC y art. 13.3 LPH ) que, como establece el art. 13.2 LPH , debe ser nombrado entre los propietarios".

En cuanto a la inexigencia de rigorismos excesivos a la hora de otorgar tal autorización, ya se pronunció el TS en sentencia 422/2016, 24 de junio, exponiendo en el párrafo final del Fundamento de Derecho VI:

Así las cosas, y por más que el razonamiento de la sentencia recurrida sobre la no necesidad de autorización de la junta al presidente para el ejercicio de acciones no se ajuste a la doctrina jurisprudencial antes expuesta, el motivo ha de ser desestimado porque, dado el orden del día, que incluía la aprobación, si procediera, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daba al puerto y al jardín, y dado el desarrollo de la junta, en la que por mayoría no se aprobó el cierre de las terrazas y se acordó que la comunidad "tome las acciones legales pertinentes para que se restituyan las terrazas de la fachada que dan al puerto y a la zona de jardín, a su estado original", ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al hoy recurrente, ya que lo contrario supondría exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta.

Y por lo que respecta a la posibilidad de subsanar tal defecto -la falta de autorización por parte de la junta de propietarios-, podrá ser aportada dicha autorización con posterioridad siempre que la misma se haya producido en fecha anterior al ejercicio de la acción.

CUARTO.- Partiendo de lo expuesto, en el caso de autos se aportó junto con la demanda los "Estatutos reguladores de la Comunidad de Propietarios DIRECCION002" (doc. nº 4). En el art. 3 de tales estatutos se dice que la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 está integrada: 1º) por un cuerpo de edificación que lo constituyen cuatro edificios colindantes y medianeros de apartamentos designados con las letras NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006; 2º) por un edificio destinado a oficinas y despachos profesionales; y 3º) cinco plantas comerciales especificadas como cotas -10,85, -8,15, -3,75, +0,00 y +3,75. En cuanto a la fijación y participación a los gastos y cargas, el art. 4 establece que, dada la configuración especial del complejo y sus servicios, se fija la participación del siguiente modo: 1º) los gastos y cargas que afecten a los elementos comunes generales del complejo y los de sostenimientos y mantenimiento de los servicios que tengan este carácter, como por ejemplo los jardines o red general de saneamiento, entre otros; 2º) los relativos a galerías comerciales; 3º) los de la planta denominada cota -10,85 y aparcamientos; 4º) los relativos a apartamentos, tales como ascensores y limpieza, entre otros; en cuanto a estos, se dice en los estatutos que serán satisfechos independientemente por cada uno de los bloques NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006 y distribuidos entre los propietarios de cada bloque; 5º) los relativos a oficinas y despachos profesionales; 6º) los relativos a calefacción, agua caliente y aire acondicionado que serán satisfechos entre los bloque NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006; y 7º) los relativos a central telefónica que también serán satisfechos entre los bloque NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006. Por lo que respecta al uso y disfrute de los elementos comunes, el art. 9 de los estatutos establece que no podrán alterarse ninguno de los elementos así como su colocación, situación e instalaciones.

En cuanto al gobierno de la comunidad se refiere, el art. 14 establece que la Comunidad de este DIRECCION000 estará regida por la Junta General de Propietarios, Juntas Parciales de Propietarios y Comisión Permanente.

La Junta General estará integrada por el Presidente (que lo será asimismo de todos los órganos de gobierno del complejo), dos Vicepresidentes, Secretario-Administrador (que lo será de todo el complejo y órganos de gobierno del mismo) y todos los propietarios del DIRECCION000. Se añade que la Junta General de Propietarios "es el órgano supremo para la gestión de los elementos comunes del Complejo y la coordinación de los privativos parciales de cada edificación...".

El art. 18 se refiere a las Juntas Parciales de Propietarios y se dice que tiene por objeto el estudio de aquellos asuntos privativos de cada sector del complejo de edificaciones (bloques NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006 de apartamentos, edificaciones destinadas a oficinas y galerías comerciales) y es el órgano para la gestión de los elementos comunes del sector afecto a la junta y la coordinación de los privativos individuales dentro del mismo.

Por último, la Comisión Permanente se regula en el art. 21 y está integrada por el Presidente, Vicepresidente, Administrador, un propietario por cada uno de los bloques de apartamentos, un propietario por el edificio de oficinas, y cuatro propietarios por las galerías comerciales, siendo el órgano delegado ejecutivo de la Junta General de Propietarios.

Si atendemos a tales estatutos resulta por tanto que las Juntas Parciales es la encargada de la gestión de los elementos comunes de cada sector y las Juntas Generales la encargada de la gestión de los elementos comunes del complejo.

Ahora bien; en el caso de autos efectivamente no se aportó con la demanda el acta de la junta de propietarios por la que se autorizaba al presidente para el ejercicio de acciones judiciales o la certificación correspondiente del secretario-administrador. Lo único que se aportó fue el poder general para pleitos de fecha 10/08/2017 otorgado por D. Romeo como presidente de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Bloque NUM003, según el cargo para el que fue nombrado por acuerdo de la Junta General Ordinaria de fecha 14/07/2017, según se dice en el mismo poder (doc. nº 1 de la demanda). La demanda fue presentada el 22/12/2018 y la obra que se cuestiona fue realizada por el propietario del apartamento nº NUM000, vivienda-estudio tipo 2, en la planta NUM001 del edificio bloque NUM003. Y alegado por el Sr. Constancio en su contestación a la demanda la falta de legitimación activa al no acreditar estar facultado el presidente para la interposición de la demanda, se aportó en el acto de la audiencia previa el "Acta de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000" de fecha 2 de febrero de 2018.

Si analizamos tal acta, en primer lugar se aprecia que se trata de una Junta General del complejo de oficinas y no del bloque NUM003. De hecho se incluye en tal acta el informe de ingresos y gastos del bloque de oficinas y se relacionan cada una de las oficinas. En segundo lugar, a dicha junta, de fecha 02/02/2018 acude como presidente D. Rafael, distinto de la persona que otorga el poder general para pleitos como presidente del Bloque NUM003 que fue acompañado con la demanda, entendiéndose que aquél era el presidente del edificio de oficinas. En tercer lugar, en el punto 5º del orden del día -"Propuesta para facultar al Presidente para el ejercicio de las acciones judiciales de reclamación de daños en nombre y representación de la comunidad, desalojo de zonas comunitarias ocupadas y asuntos relacionados con la Mancomunidad de Propietarios del DIRECCION000"- se dice los siguiente:

Informa el Presidente que la Comunidad ha sufrido daños provenientes de la Mancomunidad del DIRECCION000, por acción u omisión, cuyo coste se estima aproximadamente en unos 15.000€. Por este motivo, solicita autorización a la Comunidad para que se le faculte para el ejercicio de acciones de reclamación de daños a la Mancomunidad.

(...)

Se somete a votación, resultando aprobado por unanimidad facultar al Presidente para el inicio de acciones judiciales en reclamación de daños en nombre y representación de la Comunidad, desalojo de zonas comunitarias ocupadas y asuntos relacionados con la Mancomunidad de Propietarios del DIRECCION000.

Evidentemente, del contenido de tal acta en modo alguno puede admitir esta Sala que en la misma se faculte al Presidente del complejo o incluso al presidente del bloque NUM003 para el ejercicio de acciones judiciales frente a un propietario que ha instalado un cierre de reja en la puerta de su apartamento. El acta no se refiere al bloque NUM003 sino al bloque de oficinas, y ninguna facultad se contiene en la misma para accionar frente al Sr. Constancio. Se refiere dicha acta a facultar al presidente para accionar contra la Mancomunidad. Ni siquiera haciendo una interpretación extensiva y aplicando un criterio no rigorista a la hora de otorgar autorización al Presidente para el ejercicio de acciones podemos admitir que dicha Junta contenga tal autorización para ejercitar acciones judiciales contra el Sr. Constancio por la obra ejecutada. La interpretación literal de tal punto del día conduce a concluir que se está refiriendo al ejercicio de acciones contra la Mancomunidad por los daños causados. Por tanto incurre la sentencia dictada en error en la valoración de la prueba cuando considera que dicha acta faculta al presidente para el ejercicio de acciones judiciales por la instalación ejecutada por el demandado apelante.

Para finalizar cabe exponer que confunde la apelante y la juez sustituta durante la tramitación del procedimiento la falta de representación de la comunidad de propietarios con la falta de autorización del presidente para el ejercicio de la acción, falta de representación aquella que no se da en el caso de autos. El poder para pleitos aportado con la demanda era suficiente puesto que fue otorgado por D. Romeo como Presidente de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Bloque A nombramiento que se hizo en Junta General Ordinaria de fecha 14/07/2017 y que el notario tuvo a la vista y juzgó suficiente. El hecho de que cambie el Presidente no priva de valor al poder otorgado a favor de procuradores y letrados. En el acta aportada en la audiencia previa aparece otro Presidente, D. Rafael, pero se identifica como Presidente del DIRECCION000 complejo de oficinas (no del Bloque NUM003), e igualmente el nuevo poder que fue aportado a requerimiento del juzgado junto con el escrito de la parte fechado el día 28/07/2022, se otorga por D.ª Miriam como Presidenta de la Comunidad de Propietarios Bloque de Oficinas DIRECCION000 (no del Bloque NUM003) según Junta de Propietarios de fecha 31/03/2022.

En definitiva, la comunidad de propietarios estaba correctamente representada en el procedimiento por el procurador que encabezaba la demanda. Lo que no se ha acreditado es que el Presidente estuviera facultado para ejercitar acción frente al Sr. Constancio para la retirada de la obra ejecutada, pues en modo alguno puede desprenderse tal autorización de la junta de fecha 02/02/2018 aportada en la audiencia previa, lo que lleva a la estimación del primer motivo de apelación y la revocación de la sentencia dictada en la instancia debiendo en su lugar desestimarse la demanda entablada, lo que hace innecesario entrar en el resto de motivos de recurso.

QUINTO.- En cuanto a las costas de esta alzada, estimado el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC, no procede una expresa imposición de las mismas.

En cuanto a las costas de la instancia se refiere, la estimación del recurso de apelación lleva consigo la revocación de la sentencia de instancia y, en su lugar, la desestimación de la demanda entablada por lo que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 de la LEC, las costas de la instancia son impuestas a la parte actora.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación