Visto, siendo ponente el magistrado Federico Holgado Madruga.
PRIMERO.- Antecedentes del debate
I. Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S. A., sucedida en el curso del procedimiento por Modoki Investments, S. L., promovió acción judicial frente a doña Ramona, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:
a) La entidad actora es propietaria de la vivienda sita en DIRECCION001 (Barcelona), DIRECCION000, y en tal concepto concertó con la demandada, en fecha 23 de noviembre de 2017, un contrato de arrendamiento sobre dicha finca.
b) En el contrato, que se suscribió al amparo del RDL 27/2012, de 15 de noviembre, se fijó un plazo de duración del arrendamiento de dos años, prorrogables por otra anualidad, conforme a lo establecido en la Disposición Final 2ª del RDL 3/2013, de 22 de febrero. Se pactó una renta mensual de 75 euros.
c) En fecha 28 de junio de 2021 la administradora de la finca remitió un burofax a la demandada requiriéndole para que aportase la documentación necesaria a los fines del estudio de una prórroga del contrato de arrendamiento, y ante la falta de respuesta, en fecha 1 de octubre de 2021 remitió un nuevo burofax comunicando la resolución del contrato con efectos de 23 de noviembre de 2021.
d) No obstante los requerimientos anteriores, la arrendataria se ha negado a desalojar la vivienda y a reintegrar su posesión al arrendador.
Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos, que se transcriben seguidamente en sus términos literales:
"(...) se declare resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda de fecha por expiración del plazo pactado y haber lugar al DESAHUCIO de Ramona ( NUM000), por EXPIRACIÓN DEL TÉRMINO, con apercibimiento al demandado don Ramona ( NUM000), de que tendrá lugar su lanzamiento si no procede a su desalojo, haciendo expresa condena en costas y condene a Ramona ( NUM000) a abandonar la vivienda arrendada".
II. La representación de doña Ramona se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:
a) No procede la finalización del arrendamiento por expiración de plazo por cuanto el contrato, tras su conclusión en 2019, prolongó su vigencia durante los dos años siguientes, de modo que debe renovarse para las anualidades posteriores por cuanto la inquilina sigue cumpliendo con los requisitos de vulnerabilidad que le permiten seguir ocupando el inmueble.
b) Desde hace años la inquilina se encuentra en una situación de precariedad económica y social, pues sus ingresos económicos son escasos y tiene a su cargo dos hijos menores, de modo que reúne todos los requisitos para conservar el derecho de disfrutar de la vivienda social que ocupa.
c) La Sra. Ramona envió a la propiedad varios correos electrónicos con la documentación necesaria para acreditar la continuidad de su situación de precariedad y la conservación de su derecho a la prolongación del arrendamiento.
III. El magistrado de primera instancia consideró que la actora había cumplimentado las exigencias previstas contractualmente para dar por finalizado, por transcurso del plazo, el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, por lo que estimó la acción de resolución por transcurso del plazo ejercitada en la demanda e impuso las costas a la demandada.
IV. La representación de doña Ramona insiste en su recurso en los motivos de oposición expuestos en el trámite de contestación.
SEGUNDO.- Normativa aplicable al contrato de arrendamiento objeto de litigio en relación con su duración. Desestimación del recurso
I. El contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 23 de noviembre de 2017 se formalizó, según resulta de su contenido (documento número 1 de la demanda), "en el marco de la encomienda realizada al Gobierno en la Disposición Adicional Única del Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios".
Dicho Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, estableció en su Disposición adicional única:
"Fondo social de viviendas.
Se encomienda al Gobierno que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuando concurran en ellas las circunstancias previstas en el artículo 1 del presente real decreto-ley. Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban".
II. En consecuencia, el contrato litigioso está sujeto a lo previsto en la disposición final segunda del Real Decreto-Ley 3/2013, de 22 de febrero, reguladora del régimen especial de aplicación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, a los contratos de arrendamiento previstos en la Disposición Adicional Única del Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios", que establece lo siguiente:
"1. Los contratos de arrendamiento que se suscriban en el marco de la encomienda al Gobierno prevista en la disposición adicional única del Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, se considerarán contratos de arrendamiento de vivienda y estarán sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, excepto en lo previsto en sus artículos 9 y 18 , con las especialidades que se regulan a continuación.
2. La duración de estos contratos de arrendamiento será de dos años, prorrogables por otro año".
III. Ya se expuso que el contrato de arrendamiento suscrito por Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S. A. y doña Ramona en fecha 23 de noviembre de 2017 fijó una duración de dos años, plazo que, conforme a lo previsto en precitada Disposición final segunda del Real Decreto-Ley 3/2013, de 22 de febrero, podría prorrogarse por una anualidad.
En consecuencia, el contrato de arrendamiento objeto de litigio, que inicialmente habría de expirar el 23 de noviembre de 2019, prolongó su vigencia, por voluntad de las partes, por una anualidad adicional, es decir, hasta el 23 de noviembre de 2020. La arrendadora no solo permitió aquella prórroga, sino también la extensión de la vigencia del arriendo hasta el 23 de noviembre de 2021.
Sin embargo, en fecha 1 de octubre de 2021 la propiedad remitió un burofax a la Sra. Ramona comunicándole la resolución del contrato con efectos de 23 de noviembre de 2021, de modo que esta última fecha delimita la duración máxima del arrendamiento, tal como correctamente acordó el magistrado de primera instancia.
Declaró sobre esta clase de contratos la sentencia de esta Sección de 22 de marzo de 2021:
"1.- El artículo 9 Lau (en el momento del contrato), tal y como dice la sentencia apelada, establecía un plazo mínimo obligatorio para el arrendador de tres años.
El RD Ley 27/12, 15 noviembre, sin embargo, estableció una derogación parcial de dicho precepto en relación con determinados contratos. Decía su Disposición Adicional Única: '1. Los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas Prácticas se considerarán contratos de arrendamientos de vivienda y estarán sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, excepto a lo previsto en sus artículos 9 y 18 , con las especialidades que se regulan a continuación.
2. La duración de estos contratos de arrendamiento será de dos años, sin derecho a prórroga, salvo acuerdo escrito de las partes.
3. La renta durante el período de dos años quedará establecida de conformidad con los parámetros del Código de Buena Prácticas. Transcurrido dicho plazo y durante las prórrogas que pudieran haberse pactado, la renta habrá de quedar determinada conforme a criterios de mercado.
4. A los seis meses de producido el impago de la renta sin que éste se haya regularizado en su integridad, el arrendador podrá iniciar el desahucio del arrendatario.
5. Transcurrido el plazo de dos años de duración del contrato, si el arrendatario no desalojara la vivienda, el arrendador podrá iniciar el procedimiento de desahucio. En el mismo, se reclamará como renta impagada la renta de mercado correspondiente a los meses en los que la vivienda hubiera estado ocupada indebidamente.'
Según esta norma, el plazo de vigencia obligatoria de estos contratos era de dos años, sin derecho a prórroga más que en el caso de que expresamente se pactara por las partes.
Sin embargo, la D. F. 2ª del RDL 3/13 dice: '1. Los contratos de arrendamiento que se suscriban en el marco de la encomienda al Gobierno prevista en la disposición adicional única del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, se considerarán contratos de arrendamiento de vivienda y estarán sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, excepto en lo previsto en sus artículos 9 y 18 , con las especialidades que se regulan a continuación.
2. La duración de estos contratos de arrendamiento será de dos años, prorrogables por otro año.
3. A los seis meses de producido el impago de la renta sin que este se haya regularizado en su integridad, el arrendador podrá iniciar el desahucio del arrendatario. Asimismo, transcurrido el plazo de duración del contrato, si el arrendatario no desalojara la vivienda, el arrendador podrá iniciar el procedimiento de desahucio'.
En esta nueva regulación se establece que la duración será de dos años prorrogable por otro más.
En todo caso, se trata de contratos concertados con aquellas entidades financieras que se adhirieron al Código de Buenas Prácticas, de carácter voluntario, concretándose su alcance en el Convenio de 17 de enero de 2013 suscrito por los Ministerios del Gobierno de España de Economía y Competitividad, Fomento, y Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad, La Federación Española de Municipios y Provincias, la Plataforma del Tercer Sector, varias Asociaciones de entidades financieras, y gran número de estas entidades, entre las que estaba BBVA, propietario de la vivienda al tiempo de la firma del contrato que nos ocupa.
En este Convenio, firmado tras la publicación del RD Ley 27/12 y antes de la publicación del RD Ley 3/13, se acordaban los requisitos que debían reunir los arrendatarios para acceder a este régimen privilegiado de arrendamiento, los parámetros sobre diversos aspectos del contrato (renta, gastos...) y en cuanto a la duración, se establecía: 'La duración del contrato de arrendamiento será de dos años. No obstante, el contrato se prorrogará un año más salvo que la entidad arrendadora, tras una revaluación del cumplimiento de los requisitos de elegibilidad previstos en la cláusula anterior, concluya que estos ya no se cumplen. En este caso, la entidad deberá notificar a los beneficiarios y a la Comisión de Coordinación y Seguimiento la extinción del contrato, al menos con un mes de antelación al vencimiento del plazo de dos años'.
2.- Las partes suscribieron el contrato que nos ocupa el 8 de noviembre de 2016, por lo que les era aplicable la normativa incorporada por este último Decreto Ley al incorporarse por el propietario la vivienda al Fondo Social de Viviendas constituido por BBVA en el marco de la encomienda del RDLey 27/12.
En la estipulación segunda del contrato, se dice: 'El arrendamiento tendrá la duración de DOS (2) AÑOS a contar desde el 8 de noviembre de 2016, esto es, hasta el día 8 de noviembre de 2018, teniendo el ARRENDATARIO la facultad de prorrogarlo por UN (1) AÑO adicional.
Sin perjuicio de lo anterior, con anterioridad al vencimiento del período inicial de duración de este contrato, el ARRENDADOR llevará a cabo una revaluación del cumplimiento por el ARRENDATARIO de las condiciones para acceder a las viviendas en arrendamiento integrantes del Fondo Social de Viviendas de BBVA. Si como resultado de la revaluación concluyera que ya no se cumplen las condiciones referidas, notificará al ARRENDATARIO la extinción del presente contrato y la imposibilidad de prorrogarlo. Dicha notificación, en su caso, deberá realizarse por el ARRENDADOR con un mes de antelación al vencimiento del plazo inicial de dos años de duración de este contrato'".
Y en un supuesto prácticamente idéntico al que ahora se enjuicia, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 9 de mayo de 2024 estableció:
"Segundo.- Duración del contrato de arrendamiento.
En el contrato estipulado entre las partes en fecha 27 de noviembre de 2018 se hace constar que el arrendatario ha sido propietario del inmueble con anterioridad, el cual ha constituido su vivienda habitual, si bien, debido a que no ha podido hacer frente como deudor hipotecario al cumplimiento de las obligaciones derivadas del préstamo hipotecario concedido por "BBVA, S.A.", ha procedido a la dación en pago de la vivienda a dicha entidad con objeto de saldar la deuda existente, solicitando a su vez a "BBVA" el arrendamiento del inmueble, siendo voluntad de esta entidad atender dicha solicitud ante la situación de especial vulnerabilidad en que se encuentra, formalizando por ello el referido contrato de arrendamiento de vivienda, en el cual se estipuló una duración de dos años a contar desde el día 27 de noviembre de 2018, esto es, hasta el 26 de noviembre de 2020, prorrogable por un año adicional.
Y específicamente se pactó en la estipulación décima que "el presente contrato se regirá por lo establecido en la normativa de aplicación para los contratos de arrendamiento que se suscriban en el marco de la encomienda contenida en la disposición adicional única del Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, y en especial por lo establecido en la disposición final segunda del Real Decreto-Ley 3/2013, de 22 de febrero ".
En consecuencia, dicho contrato está sujeto a lo previsto en la disposición final segunda del Real Decreto-Ley 3/2013, de 22 de febrero , reguladora del "Régimen especial de aplicación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, a los contratos de arrendamiento previstos en la Disposición Adicional Única del Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios", que establece lo siguiente:
"1. Los contratos de arrendamiento que se suscriban en el marco de la encomienda al Gobierno prevista en la disposición adicional única del Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, se considerarán contratos de arrendamiento de vivienda y estarán sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, excepto en lo previsto en sus artículos 9 y 18 , con las especialidades que se regulan a continuación.
2. La duración de estos contratos de arrendamiento será de dos años, prorrogables por otro año".
A tenor de lo dispuesto en esta normativa, las alegaciones de la parte apelante deben ser rechazadas, puesto que la duración del contrato de arrendamiento era de dos años, prorrogable por un año más, de modo que siendo su fecha de extinción ordinaria el 26 de noviembre de 2020, la entidad arrendadora le envió al domicilio arrendado ( DIRECCION002, DIRECCION003), designado en el contrato a efecto de notificaciones, un burofax en fecha 23 de junio de 2022 (documento nº 3 de la demanda) en el que le informaba de que debía comunicarles si estaba interesado en prorrogar/renovar el contrato por un año más, y a tal fin, de estar interesado en proceder a la citada prórroga/renovación le requería la aportación de documentación actualizada en plazo de 30 días para estudiar su situación familiar y verificar si continuaba cumpliendo los requisitos necesarios para ser beneficiario de este tipo de viviendas de alquiler social, el cual no fue retirado de la oficina de Correos. (documentos nº 4 y 5).
A continuación, "BBVA" envió un nuevo burofax a la misma dirección en fecha 6 de septiembre de 2022 comunicando al arrendatario la extinción del contrato en fecha 27 de noviembre de 2022, el cual tampoco fue retirado de la oficina de Correos (documentos nº 7 y 8), por lo que no cabe duda que se han cumplido las previsiones legales y contractuales sobre la duración del contrato de arrendamiento, siendo acertados los razonamientos que fundamentan la resolución de primera instancia, conforme a la cual "Los documentos aportados por la entidad bancaria acreditan que ésta es la propietaria de la vivienda arrendada, que suscribió un contrato de arrendamiento con el demandado, y que el contrato finalizó el día 27 de noviembre de 2022".
Finalmente, los pagos realizados con posterioridad a la extinción del contrato de arrendamiento no pueden valorarse como aceptación tácita de prórroga de la relación contractual, siendo una contraprestación por la posesión del inmueble arrendado unilateralmente impuesta por el arrendatario, pues lo contrario supondría un enriquecimiento injusto y dejaría el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno solo de los contratantes, lo que no está permitido en el art. 1256 CC .
Por todo ello, procede la íntegra desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de primera instancia por sus propios y acertados razonamientos".
IV. En consecuencia, el contrato de arrendamiento objeto de litigio ha agotado su duración conforme a la normativa legal que le es aplicable, de modo que no pueden atenderse las alegaciones de la apelante en cuanto a la falta de aportación de la documentación a la que hace referencia en su escrito de recurso, documentación que, además, no requirió durante la proposición de prueba en el acto de la vista.
El recurso de apelación, por tanto, no puede tener acogida.
TERCERO.- Costas
La desestimación del recurso determina la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .
CUARTO.- Recursos
A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.
VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,
Desestimar el recurso de apelacióninterpuesto por doña Ramona, representada en esta alzada por el procurador don José Luis Castañón Puell, y, consiguientemente, confirmarla sentencia dictada en fecha 6 de febrero de 2023 por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Sabadell en los autos de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo número 263/2022, promovidos a instancias de Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S. A. -sucedida en el curso del procedimiento por Modoki Investments, S. L.-, representada en esta alzada por la procuradora doña Alba Lou Guillén.
Se imponen a la apelante las costas devengadas en esta alzada.
Se decreta la pérdida del depósito que, en su caso, pudiera haber constituido la apelante de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ.
Contra la presente sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.
El recurso deberá, en su caso, ser interpuesto por escrito y presentado ante este tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la presente resolución.
Firme esta resolución, expídase testimonio de la misma, el cual, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.
Así por esta nuestra resolución, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
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