Sentencia Civil 378/2024 Audiencia Provincial Civil de Granada nº 4, Rec. 33/2024 de 04 de noviembre del 2024

PRIMERO.- Por la representación de Dº. Eleuterio y Dª. Tamara, fue interpuesto recurso de apelación contra la sentencia dictada con fecha 16 de diciembre de 2022, por el juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Granada, en procedimiento de juicio ordinario nº 1158/2021.

Conferido traslado a la parte contraria, por la misma, se opuso al recurso interpuesto.

SEGUNDO.- Se determinan como motivos del recurso:

- Error en la valoración de la prueba e infracción de los artículos 217, 218 y 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Como cuestiones controvertidas, que se reproducen en esta alzada se determinan:

- Que el vendedor si acudió a la Notaría en fecha de 15/12/2020.

- Que el contrato no se había prorrogado de forma tácita entre las partes, en cuanto al otorgamiento de escritura pública de compraventa se refiere.

- Que el ingreso de 15.000 € realizado por el actor, al Sr. Carlos Jesús en fecha de 20/12/2020 no vincula al apelado.

- Que la operación que el Sr. Carlos Jesús pretendía llevar a cabo ( la de "los sevillanos") era independiente a la que se refiere la litis pero que influía en la misma.

- Que el actor, no disponía de suficiente liquidez para abonar el resto del precio de la compraventa.

- Que el actor, no firmó la "adenda" al contrato enviada al mismo por su exclusiva voluntad.

- Que el Sr. Carlos Jesús llevó a cabo de manera justificada la resolución contractual mediante el requerimiento notarial enviado al comprador en fecha 11-1-2021, a la vista del incumplimiento contractual por parte de los compradores, su negativa a suscribir el nuevo documento de aplazamiento de elevación a público del contrato de compraventa y de los propios actos del Sr. Eleuterio.

- De la condena en costas a los actores.

TERCERO.- Ejercita la parte actora-reconvenida varias acciones acumuladas con carácter principal y subsidiario, de reclamación de cantidad ex art. 1.454 del C.C. y subsidiariamente: Acción de Resolución contractual ex art. 1.124 de referido cuerpo legal.

En concreto con fecha 13/07/2021, por la representación de Dº. Eleuterio y de Dª. Tamara, fue interpuesta demanda de juicio ordinario contra, Dº. Carlos Jesús, por la que se instaba:

" - CON CARÁCTER PRINCIPAL: Declare no haber lugar a la resolución unilateral del contrato llevada a cabo por el demandado y comunicada a mis mandantes, mediante Requerimiento Notarial de 11 de enero de 2021, considerando su conducta como un desistimiento del contrato de contrato de compraventa de vivienda con entrega de arras penitenciales de 1 de julio de 2020 y, en consecuencia condene al demandado a indemnizar a D. Eleuterio y Dª. Tamara, por aplicación del artículo 1.454 del Código Civil en relación con el artículo 1.101 del mismo cuerpo legal , en la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL SETECIENTOS QUINIENTOS NOVENTA EUROS (42.590 €) que resulta de sumar el importe retenido por el demandado en concepto de arras penitenciales (21.100 €), su duplo (21.100 €) y lo retenido en exceso desde el 24 de diciembre de 2020 que asciende a la cuantía de 390 €, como consecuencia de la resolución contractual realizada por el demandado en fecha de 11 de enero de 2021, mediante requerimiento notarial, todo ello incrementado con los correspondientes interés legales.

- CON CARÁCTER SUBSIDIARIO: Para el caso de que no se declare procedente el pedimento anterior, declare injustificada resolución unilateral del contrato llevada a cabo por el demandado al no existir incumplimiento por parte de mis mandantes y, en consecuencia, por aplicación del art. 1.124 CC en relación con el artículo 1.101 C.C . CONDENE al demandado a indemnizar a mis mandantes en concepto de daños y perjuicios en la cantidad total de VEINTIUN MIL CUATROCIENTOS NOVENTA EUROS (21.490 €) resultante de sumar los 21.100 euros en concepto de arras penitenciales, más la cantidad de 390 euros retenida indebidamente por el demandado, desde el 24 de diciembre de 2020 hasta máximo el 15 de enero de 2021, todo ello incrementado con los correspondientes interés legales.

- CON CARÁCTER MÁS SUBSIDIARIAMENTE AÚN:

En virtud del artículo 1.101 C c se condene al demandado al pago a mis mandantes de la cantidad de TRESCIENTOS NOEVANTA EUROS (390 €) euros retenidos indebidamente por el demandado, desde el 24 de diciembre de 2020 hasta máximo el 15 de enero de 2021, todo ello incrementado con los correspondientes intereses legales.

Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada."

Por la parte demandada, se opuso a la demanda formulada de contrario, formulando reconvención en el sentido de solicitar:

"Que se desestime la demanda, absuelva de la misma a mi representado de todos los pedimentos deducidos en la demanda, declarando, en cualquier caso:

A) Se declare resuelto el contrato de compraventa de 1-7-2020, sobre la finca sita en Monachil (Granada), DIRECCION000 de Monachil del Registro de la Propiedad número 6 de Granada, suscrito entre las partes, ya sea como consecuencia de la entrega de llaves por parte de la compradora con fecha 7-1-2021, ya sea por razón del incumplimiento grave por parte de los compradores de las obligaciones previstas en el mismo.

B) Se declare correctamente liquidada en su día la cantidad retenida por la parte vendedora de 2.460 € por uso y gastos de suministros de la vivienda y conforme a lo pactado en el contrato de 1-7-2020 y hasta ese momento.

C) Se declare que las cantidades retenidas por parte de la vendedora de 21.000 €, como arras penitenciales, las hace suyas o retiene como compensación y como inherente consecuencia de la resolución contractual del contrato de 1-7-2020, ya sea como consecuencia de la entrega de llaves con fecha 7-1-2021 por parte de la compradora, ya sea como consecuencia del reiterado incumplimiento de la parte compradora y por tanto correctamente sustraídas del importe abonado por los compradores como parte de pago y su compensación.

D) Consecuentemente se condene a la actora a las costas causadas, y la condena a la cantidad que se dirá en la reconvención que formulamos a continuación.

- SUBSIDIARIAMENTE, desestimando la demanda y con estimación de la excepción de compensación como cuestión de fondo o incluso el de moderación, acuerde la resolución contractual, la compensación judicial o moderación y la lleve a cabo en los términos que prudencialmente estime el juzgador con imposición de costas a la parte actora, en cualquier caso.Instada a través de la reconvención:

"A) Se declare resuelto el contrato de compraventa de 1-7-2020, sobre la finca sita en Monachil (Granada), DIRECCION000 de Monachil del Registro de la Propiedad número 6 de Granada, suscrito entre las partes, ya sea como consecuencia de la entrega de llaves por parte de la compradora con fecha 7-1-2021, ya sea por razón del incumplimiento grave por parte de los compradores de las obligaciones previstas en el mismo.

B) Se declare correctamente liquidada hasta ese momento la cantidad retenida por la parte vendedora de 2.460 € por uso y gastos de suministros de la vivienda y conforme a lo pactado en el contrato de 1-7-2020.

C) Se declare que las cantidades retenidas por parte de la vendedora de 21.000 €, las hace suyas o retiene como compensación y como inherente consecuencia de la resolución contractual del contrato de 1-7-2021, ya sea como consecuencia de la entrega de llaves con fecha 7-1-2021 por parte de la compradora, ya sea como consecuencia del reiterado incumplimiento de la parte compradora y por tanto correctamente sustraídas del importe abonado por los compradores como parte de pago y arras penitenciales.

D) Se declare la responsabilidad contractual por incumplimiento contractual de D. Eleuterio y Dª. Tamara, y consecuentemente con ello, se declare igualmente el derecho de mi representado a la percepción de una indemnización en concepto de daños y perjuicios como consecuencia del incumplimiento contractual doloso y negligente de aquellos y consecuentemente se condene a ambos de forma solidaria al pago por tal concepto de la cantidad de OCHO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO EUROS CON CUARENTA TRES CENTIMOS (8.394,43 €). (8000 + 394,43), y conforme los hechos Primero y Segundo de esta reconvención.

E) Se condene a la parte actora-reconvenida al pago de la cantidad de de (22,96 € + 108 €) 130,96 €, por el concepto de gastos de uso de la vivienda y de suministro de luz, conforme se ha expuesto en el hecho Segundo de esta reconvención y hasta la efectiva entrega de la posesión de la vivienda con fecha 7-1-2021.

Todas ellas más el interés legal que tal cantidad devengue desde la presentación de esta demanda reconvencional.

F) Consecuentemente se condene a la parte actora-reconvenida a las costas de la presente reconvención.

-SUBSIDIARIAMENTE, como cuestión de fondo, acuerde la resolución contractual por los motivos y razones que se desprenden del cuerpo de este escrito y la compensación judicial o moderación y la lleve a cabo en los términos que prudencialmente estime el juzgador con imposición de costas a la parte reconvenida, en cualquier caso."

Por la parte actora reconvenida, se contestó a la demanda reconvencional, oponiéndose a la misma ,así como a la alegación de compensación, en los términos que constan en el procedimiento.

La sentencia de 1ª Instancia desestima la demanda principal formulada a instancia de Dº. Eleuterio y Dª. Tamara frente a Dº Carlos Jesús, y estima parcialmente la demanda reconvencional, en los términos contenidos en los antecedentes de hecho de la presente resolución.

CUARTO.- Centrados los términos de la litis, e interpuesto recurso de apelación por los actores principales, se determina como motivos del mismo:

- Incomparecencia del demandado, Sr. Carlos Jesús, en la Notaria en fecha de 15/12/2020.

- La existencia de prórroga tácita del contrato. Vinculación al demandado del ingreso de 15.000 € realizado por el Sr. Eleuterio.

- Los actores si disponían de suficiente liquidez para abonar el resto del precio de la compraventa con la prórroga hasta el 31/01/2021.

- La entrega de llaves del Sr. Eleuterio no puede considerarse como resolución o desistimiento del contrato. Existencia de alquiler encubierto. Desistimiento del demandado e inexistencia de incumplimiento del actor.

- Existencia de interés y arbitrariedad en la declaración testifical de Dº. Ignacio.

- Existencia de dudas de hecho: imposibilidad de imposición de costas al actor.

Solicita a través del recurso, la revocación de la Sentencia nº 289/2022 de 16 de diciembre, estimando la demanda interpuesta por la parte actora y contestación reconvencional, todo ello con expresa condena en costas a la contraparte.

Y subsidiariamente, para el supuesto que no se revoque la sentencia de instancia, se estime el presente recurso en cuanto a dejar sin efecto la condena en costas a los actores, contenida en la sentencia de instancia al existir dudas de hecho.

Del estudio y examen pormenorizado de las alegaciones contenidas, a través del recurso de apelación, en el que se trascriben, interpretándolas el actor, gran parte de las declaraciones vertidas en el acto de la vista oral, que este Tribunal ha tenido ocasión de visionar directamente, no podemos más que concluir como la base del recurso de apelación desgranado, en los diferentes motivos, que han quedado reflejados en la presente resolución se centran en un pretendido motivo, basado en el error en la valoración de la prueba, tanto en la practicada en el acto de la vista, como en la documental aportada en el procedimiento.

QUINTO.- Tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluyéndose, la fase probatoria,) y así el Órgano Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar con inmediación, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, mas no debe olvidarse que la actividad valorativa del Órgano Jurisdiccional se configura como esencialmente objetiva, lo que no sucede con la de las partes que, aparece con tintes parciales y subjetivos.

Como hemos tenido ocasión de exponer, el presente recurso se basa única y exclusivamente en la valoración de la prueba y a la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba, extremo este último donde, opera el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la Demanda y de la Reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 7 de tal precepto, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

SEXTO.- Procedemos en esta segunda instancia a la valoración probatoria, de los medios de prueba, legalmente aportados por las partes y admitidos, por el Tribunal de 1ª Instancia, a fin de dar respuesta, en esta alzada a las alegaciones vertidas a través del recurso interpuesto por la parte actora- reconvenida, en el presente procedimiento.

No resulta controvertido, como con fecha, 1 de julio de 2020, los demandantes y el Sr. Carlos Jesús suscribieron contrato de compraventa de vivienda con entrega de arras penitenciales sobre la finca propiedad del demandado situada en la DIRECCION000, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 6 de Granada.

Se estableció el precio de la compraventa en el importe de Ciento Noventa y Tres Mil Seiscientos Euros (193.600 Euros), a abonar según estipulación contractual en dos pagos:

- Veintiún Mil Cien Euros (21.100 €) que los actores transfirieron a la cuenta, propiedad del demandado, en concepto de Arras Penitenciales.

Las arras penitenciales o de desistimiento de conformidad con el art 1454 del C.C. quedaban reguladas en la Estipulación undécima del contrato.

El artículo 1.454 del Código Civil que establece que "si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas"

- El resto del precio, (172.500 €) se abonarían al Sr. Carlos Jesús a la firma de la escritura pública de compraventa.

Determinando así la cuantía total del precio de la compraventa de 193.600 Euros, a abonar en los dos tramos referidos.

El otorgamiento de la escritura quedaba regulado en la Estipulación séptima del contrato, estableciéndose como día del otorgamiento, no después del 1 de septiembre de 2020, no obstante, se concede al comprador la posibilidad de permitir su prórroga hasta el 15/12/2020 como máximo, debiendo en este caso la parte compradora abonar 18 Euros diarios por cada día trascurrido desde el 1 de septiembre hasta el otorgamiento de la compraventa mediante escritura pública, que como ya hemos avanzado se estableció como máximo hasta el 15 de diciembre de ese año.

Tales hechos no controvertidos se contienen en las clausulas contractuales, Décima (precio total), Undécima (21.100 € en concepto de arras penitenciales) y estipulación Séptima (pago del resto del precio 172.500 € a abonar al Sr. Carlos Jesús a la firma de la escritura pública de compraventa, permitiendo su prórroga hasta el 15/12/2020.)

En la estipulación Octava se establecía como la entrega de las llaves se llevaría a cabo a la fecha del otorgamiento de la escritura, no obstante y como excepción expresa, se hizo constar como a la referida fecha del contrato, ya se entregaba una copia de las llaves a los compradores, en el siguiente sentido: "Con independencia de lo anterior en este acto se le facilita al comprador una copia de las llaves del inmueble al solo efecto de que pueda depositar en el mismo sus pertenencias y hacer uso de la vivienda, sin que esto suponga la transmisión de ningún tipo de posesión sobre la vivienda."

Como hechos no estipulados entre las partes, consta como el 14 de diciembre de 2020, la hermana del comprador demandante Sr. Eleuterio, (Dª. Olga), acudió a la notaria del Notario de La Zubia, D. Miguel Ángel Carmona del Barco, y formalizó por mandato de su hermano "Acta de Transparencia Material" en cumplimiento de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, con número de protocolo 2210, ello con motivo de la operación de concesión de crédito hipotecario a los compradores. Habiéndose pactado un precio de venta de 193.600 euros como reconocen ambas partes,y consta en el contrato, de los cuales se habían entregado a cuenta 21.100 euros en concepto de arras penitenciales, aún faltaban 172.600 euros por abonar, resultando que, a tenor de la declaración testifical de Dº Cayetano, empleado de Caja Rural, que declaró a instancia de la parte actora y compradora, ésta tenía formalmente concedido un préstamo hipotecario por importe de 150.000 euros.

No otorgándose la escritura pública el 15 de diciembre de 2020, es claro que los compradores, no disponían de la totalidad del dinero que consta debían de entregar el referido día, y que ascendía a 172.500 €, ya que el préstamo otorgado fue de 150.000 euros, faltando 22.500 €.

Fue el propio comprador, quien, le manifestó al testigo, que no fuera el día 15 de diciembre al Notario, porque la venta se iba a posponer.

Como hecho acreditado y tampoco estipulado entre las partes, es que el Sr. Eleuterio ingresa en la cuenta del vendedor, hoy demandado, con fecha 20-12-2020, la cantidad de 15.000 €, poniendo en la casilla de concepto "anticipo", y con fecha 24-12-2020, el Sr. Carlos Jesús, hoy demandado, le realizó devolución de la cantidad de 12.540 €, mediante ingreso en su cuenta corriente, previa liquidación de las cantidades pactadas en el contrato, es decir, 2.460 €, devengadas hasta ese día por el uso de la vivienda y gastos de suministros, ya que no se escrituró el 1 de septiembre de 2020,y estuvo poseyendo la vivienda, desde la firma del contrato privado, no cumpliéndose tampoco la elevación a escritura pública el 15 de diciembre de 2020, fecha final del otorgamiento de la escritura, hasta la posterior entrega de llaves. Fue el día 7-1-2021,en el que el Sr. Eleuterio se persona en la sucursal de la Inmobiliaria Uno y entregó, las llaves de la vivienda sin querer suscribir ningún documento.

El Sr. Carlos Jesús de conformidad con lo expresamente pactado y los arts. 1.124 y 1.504, ambos del Código Civil, mediante requerimiento notarial enviado en su día, de fecha 11-1-2021, da por resuelto el contrato de compraventa suscrito con fecha 1-7-2020, haciendo suyas las cantidades entregadas a cuenta de 21.100 € como arras penitenciales expresamente, pactadas y las de 2.458,50 €, por uso de la vivienda, y gastos de suministros, tal y como así viene expresamente estipulado y pactado en el contrato.

Dando respuesta a las cuestiones objeto del recurso, no podemos mas que entender , que no se aprecia el alegado error en la valoración de la prueba en la sentencia, objeto de apelación.

De las conversaciones entre las partes (sobre todo mediante múltiples mensajes y audios de Whatsapp, dado que el comprador se encontraba en Panamá), tendentes a alcanzar un acuerdo sobre la continuación de la operación de venta, lo cierto es que nunca se llegó al acuerdo de prorrogar de forma expresa, ni tacita el plazo: en este sentido, se estima acreditado que por el vendedor se impuso como condición para acceder a dicha prórroga la entrega por el comprador de la cantidad de 3.000 euros adicionales a los ya pactados, por el motivo de que el vendedor, Sr. Carlos Jesús, estaba pendiente de realizar a su vez una compraventa, operación que si bien era totalmente independiente a la que se refiere esta litis, sí influía en la misma, pues la falta de otorgamiento de la escritura el 15 de diciembre de 2020, le impidió concluir la otra operación, resultando que los contratantes (a los que las partes se refieren como "los sevillanos")exigían 3.000 euros para poder prorrogar la operación de compra, motivo por el cual, el demandado reconviniente puso a su vez esta condición para acceder a retrasar el otorgamiento de la escritura pública.

Según documental nº 16 aportada con la reconvención, constituye una "adenda" al contrato de compraventa de inmueble con entrega de arras penitenciales que el demandado Sr. Carlos Jesús tenía concertado con "los sevillanos": la fecha de esa" adenda "es de 21 de diciembre de 2020, y en ella se constata que las partes acuerdan modificar la fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública hasta el 15 de febrero de 2021, a cambio de lo cual la parte compradora (esto es, el aquí demandado-reconviniente, Sr. Carlos Jesús), asumía el importe total de los honorarios de Inmobiliaria Uno, (que era intermediaria tanto en la operación de venta objeto de este procedimiento, como en esta otra operación entre el Sr. Carlos Jesús y "los sevillanos").

El Sr. Carlos Jesús, a través de Inmobiliaria Uno, planteó al actor-reconvenido Sr. Eleuterio la posibilidad de suscribir una adenda similar, modificando la fecha límite para el otorgamiento de la escritura de la compraventa objeto de esta litis, pero a cambio de la entrega del importe de 3.000 euros adicionales a lo pactado, y así prorrogar el otorgamiento de la escritura, que estaba estipulada como fecha limite el 15 de diciembre de 2020, no llevándose a cabo por falta de la totalidad del precio de la compra por parte de los compradores, que no acudieron a la Notaria, ni otorgaron poder de representación alguna a un tercero, con facultades para ello, a fin de llevar a cabo la venta en el día final estipulado, y poder posponer la fecha de la escritura pública el día 31 de enero de 2021, y así como el Sr. Carlos Jesús había suscrito con fecha 3-9-2020, como comprador un contrato de compraventa de otra finca, cuyo pago y el otorgamiento de escritura pública se iba a llevar a cabo con el dinero de la venta de su vivienda (objeto de esta litis), cuyo plazo para el efectivo otorgamiento y pago vencía el 21-12-2020 y para poder aplazar dicha fecha, hasta el día 15-2-2021, debía hacerse cargo de los honorarios de la inmobiliaria, es decir, abonar dicho importe de 3.000 €. Con lo cual si la venta de la vivienda objeto de esta litis se hubiera llevado a cabo como estaba estipulado el último día, el 15 de diciembre de 2020, el vendedor hubiera dispuesto del dinero para poder efectuar la compra que tenía estipulada de otra vivienda , ya que la fecha de esta operación se estableció para seis días después, en concreto el 21-12-2020 y para poder aplazar dicha fecha, hasta el día 15-2-2021, debía hacerse cargo de los honorarios de la inmobiliaria, es decir, abonar dicho importe de 3.000 €, que reclamaba a los compradores actores principales en este procedimiento, y que se negaron a abonar, ya que si el otorgamiento de la escritura de la casa objeto de litis, por causa imputable a los compradores se prorrogaba, hasta el 31 de enero de 2021, el comprador de la vivienda a los sevillanos tenia que posponer tal compra hasta disponer de efectivo llegando al acuerdo con los sevillanos, de que en este caso, la escritura de la venta de la vivienda, se realizaría no el 21-12-2020, según estaba estipulado, sino el día 15-2-2021, a cambio de que el demandado en este procedimiento, abonara los honorarios de la inmobiliaria, es decir, abonar dicho importe de 3.000 €, que se reclamaron a los compradores para hacer efectiva la prorroga, por causa referida al retraso imputable a los compradores, cuya respuesta se concretó en que el Sr. Eleuterio se persona en la sucursal de la Inmobiliaria Uno y entregó, las llaves el 7-1-2021.

Ante lo cual, el titular de la vivienda Sr. Carlos Jesús, llevó a cabo de manera justificada la resolución del contrato mediante el el requerimiento notarial enviado al comprador en fecha 11-1-2021, cuatro días después de la entrega de las llaves en la inmobiliaria (otorgada ante el Notario de La Zubia D. Miguel Ángel Carmona del Barco, con número de protocolo 46,) a la vista del reiterado incumplimiento contractual por parte de los compradores, su negativa a suscribir el nuevo documento de aplazamiento de elevación a público del contrato de compraventa y de los propios actos del Sr. Eleuterio (devolución de las llaves de la vivienda).

SEPTIMO.- Continuando con los motivos del recurso , solo cabe añadir como las declaraciones testificales cuya audición ha tenido oportunidad de verificarse en esta alzada, y valoradas debidamente por la juzgadora " a quo" , no vienen mas que a respaldar las documentales aportadas, en concreto, email de fecha 23 de diciembre de 2020, adjuntando al mismo un documento PDF con un borrador denominado "adenda al contrato de compraventa de inmueble con entrega de arras penitenciales"con el fin de ampliar formalmente el plazo de escrituración hasta el 31 de enero de 2021, pero con la condición de que abonara la cantidad adicional de 3.000 euros "sin que esta entrega altere el precio ni las cantidades pendientes de entregar que figuran en el contrato de compraventa del 1 de julio de 2020."

Dicho email remitido por el empleado de Inmobiliaria Uno Dº Jacobo, se indica con claridad esa falta de acuerdo entre las partes, expresando que: "Esta es la única forma que tenemos de llegar a buen término con la operación. De otra manera Carlos Jesús no tendría opción alguna de seguir con su compra y por ende, daría por resuelto el contrato de arras al no haberse efectuado la firma en la fecha pactada, quedándose así con la cantidad entregada" ; añadiendo que "Deberíamos firmar dicho documento con tu hermana a la mayor brevedad posible, pues el contrato de arras está vencido desde el 15 de diciembre de 2020",(todo ello acreditado con el documento 8 de la propia demanda principal).

Igualmente referido testigo Dº Jacobo, de Inmobiliaria Uno, manifestó como "el ingreso así porque sí no le pareció bien, sin concepto, ni documento, ni acuerdo previo ni nada, no es la forma".

En relación al motivo del recurso referido a la existencia de interés y arbitrariedad en la declaración testifical de Dº. Ignacio, ha de ser igualmente rechazada. De la valoración del conjunto de las testificales, se acredita el incumplimiento de los compradores de los términos contenidos en el contrato.

El hecho de si el vendedor acudió o no a la Notaria, el 15 de diciembre de 2020, último día del plazo para el otorgamiento de la escritura publica y a la que tanta trascendencia da la parte recurrente, no determina que la escritura no se llevara a cabo por culpa de la parte vendedora, demandada y actor reconvencional, aparte de la confusión en la que incurre el Sr. Jacobo, lo cierto es que la parte compradora si consta acreditado que no asistió personalmente, ni por persona autorizada, para llevar a cabo la tan repetida escritura, e incluso comunicó a la Inmobiliaria Uno, que no fuera el día 15 de diciembre al Notario. Según declaración del empleado de la Notaria manifestó que no hay acta de presencia , lo cual no significa que no acudiera el demandado, lo que es cierto, es que acudiendo o no el mismo, lo que consta acreditado, es que no compareció el comprador, por lo que en ningún caso podría haberse llevado a cabo la escritura pública.

La Sala no considera que concurra ningún elemento que afecte a la credibilidad de las testificales practicadas en el juicio y en las que la Juez de instancia, fundamenta en parte su fundamentación jurídica, ademas del análisis pormenorizado de las documentales.

En conclusión, la Sala comparte la valoración de las pruebas testificales que hace la sentencia de instancia y sus conclusiones sobre el incumplimiento de las obligaciones contractuales de la parte actora principal.

La declaración de los testigos de una y otra parte debe ser valorada con arreglo a las normas de la sana critica, teniendo en cuenta la relación que los mismos tienen con las partes, puesto que el art. 376 de la L.E.C. establece que los Tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado.

Como señala la STS 06-03- 2000 la valoración de la prueba testifical hecha por la sentencia aquí recurrida, ha de tenerse en cuenta que es reiterada y uniforme doctrina de esta Sala (Sentencias de 26 de mayo y 9 de junio de 1988 , 7 de julio y 8 de noviembre de 1989 , 30 de noviembre de 1990 , 10 de noviembre de 1994 , 10 de mayo de 1995 , 12 de noviembre de 1996 , 17 de abril de 1997 , por citar algunas) la valoración de la prueba testifical, contiene sólo una norma admonitora, no preceptiva, ni valorativa de prueba ,y el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , facultan al juzgador de la instancia para apreciar libremente las declaraciones de los testigos según las reglas de la sana crítica, por lo que la valoración que haga del resultado de dicha prueba no es revisable en casación, al no hallarse las reglas de la sana crítica reguladas o consignadas en precepto alguno que pueda invocarse como infringido. STS Sala 1ª de 06-03-2000.

Por lo tanto, en base tanto a las normas sobre valoración, como de carga de la prueba, ha de entenderse que la sentencia de instancia ha procedido a una correcta valoración de la prueba,y en el presente caso, del examen de la prueba practicada en las actuaciones y de la visualización del juicio se llega a la misma conclusión que llegó la Sra. Magistrada de 1ª instancia.

OCTAVO.- En relación a la actuación del comprador referida a la entrega de 15.000 euros, "como muestra de buena voluntad"y de su firme intención de llevar a buen puerto la operación de compraventa; y el segundo, el hecho de que el día 7 de enero de 2021, el mismo actor-reconvenido, Sr. Eleuterio, acudiera a la sede de Inmobiliaria Uno e hiciera entrega de las llaves de la vivienda propiedad del Sr. Carlos Jesús y que era objeto del contrato, también referidas en el recurso de apelación, no son sino un signo inequívoco, por parte del comprador, en cuanto al ingreso de 15.000 euros, de dejar al arbitrio de una de las partes el cumplimiento del contrato, en contra de lo establecido en el art. 1.256 del C.C. a cuyo tenor "La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes."

Nada se había estipulado al respecto, no significando que esta entrega no concertada, pueda vincular al vendedor hasta el extremo que tal entrega, a cuenta, determine necesariamente, la aceptación de una prorroga en el otorgamiento de la escritura pública, de hecho , el propietario, procedió a su devolución, tras descontar las cantidades estipuladas por el uso de la vivienda, y gastos por suministros, con anterioridad a su compra, luego tal entrega , no podemos entenderla como aceptación del propietario a una prorroga, que ni siquiera establecía un término o fecha de otorgamiento de la escritura, las conversaciones entre las partes, a fin de conseguir tal demora, en el pago total, resultaron infructuosas.

No podemos mostrar conformidad con las alegaciones de la parte recurrente, en lo que se refiere a que el actor, si disponía de suficiente liquidez para abonar el resto del precio de la compraventa con la prórroga hasta el 31/01/2021.

En primer término porque tal prórroga estaba condicionada a la firma de la adenda al contrato de compraventa de inmueble con entrega de arras penitenciales con el fin de ampliar formalmente el plazo de escrituración hasta el 31 de enero de 2021, pero con la condición de que abonara la cantidad adicional de 3.000 euros "sin que esta entrega altere el precio ni las cantidades pendientes de entregar que figuran en el contrato de compraventa del 1 de julio de 2020."y la misma no se firmó, luego no hubo acuerdo de prórroga.

En segundo lugar porque partiendo del precio total de la compraventa que era de 193.600 €,la cantidad desembolsada, fue de 21.100 € en concepto de arras penitenciales o de desistimiento en fecha 01/07/2020 .

No en cambio, la transferencia de la cantidad de 15.000 €, de fecha 20/12/2020, que si bien efectivamente se efectuó, fue requerida su devolución por el comprador , y con fecha 24-12-2020, el Sr. Carlos Jesús, hoy demandado, y actor reconvencional, le realizó devolución de la cantidad de 12.540 €, mediante ingreso en su cuenta corriente, por lo que reconocida hipoteca por valor de 150.000 €, por lo que a la fecha en que el comprador pretendía obtener la prórroga 31/01/2021, no le restaba por abonar solo la cantidad de 7.500 €, sino 22.500 €, sumando 21.100 €, mas 150.000 €,concedidas por el banco en concepto de préstamo hipotecario, mas 15.000 €, que no se pueden computar ya que fueron devueltos en parte el 24-12-2020,al restarle las cantidades por uso de la vivienda y por suministros estipulados, y aún teniendo en cuenta tal ingreso en su totalidad no puede ser sumado, por la devolución requerida por el comprador, y si restamos al precio de la venta 193.600 €, las cantidades efectivamente abonadas mas la cantidad concedida por la entidad de 150.000 €,de hipoteca, restaría a la fecha de la pretendida prórroga 22.500 € , y no la cantidad de 7.500 €.

En relación a la entrega de las llaves, por el pretendido comprador, no puede mas que significar un hecho: dar por resuelto el contrato y por fallida la operación de venta, desvinculándose de forma definitiva de la misma. No olvidemos que aunque se estipuló que la entrega de las llaves se realizaría en el momento de elevación a público del contrato, se explicó de manera totalmente clara, que desde el día de la firma del contrato privado el 1 de julio de 2020, ya se entregaban las llaves, y aunque disfrutando la vivienda durante seis meses, hasta el momento de la escritura en que se convertiría titular de la misma, mediante el pago del resto del precio, de ninguna manera podemos entender que se trataba de un arrendamiento encubierto, teniendo en cuenta , el acuerdo del abono de 18 Euros diarios, mas gastos de suministros, precio cuyo fin está expresamente determinado en el contrato en la forma en que hemos analizado, y a la que nos remitimos.

Tal entrega de las llaves no podemos entenderla mas, que como una resolución contractual en relación a la compraventa, y no referida a alquiler alguno.

NOVENO.- Alega por último el apelante, la existencia de dudas de hecho: imposibilidad de imposición de costas al actor.

Ya adelantamos que este motivo de recurso ha de ser igualmente desestimado, rigiendo el principio de vencimiento objetivo, desestimada la demanda procede la imposición de costas a la actora.

No cabe ,defender una discrecionalidad del juzgador para resolver sobre las costas que pueda ser equiparada a una facultad concedida a aquél para decidir lo que estime oportuno sin motivarlo conforme a ley, pues ello entrañaría el riesgo de que se incurriese en la arbitrariedad. Lo que permite considerar que la estricta aplicación del principio del vencimiento será la decisión procedente en materia de las costas derivadas del proceso, a tenor de lo previsto en el nº 1 del artículo 394 de la LEC, si el juzgador se enfrenta a la ausencia de soporte para fundar de modo sólido la excepción a la regla general.

Por serias dudas, que es la fórmula empleada por el legislador, debe entenderse aquéllas que resulten relevantes como para generar incertidumbre en orden a la suerte final del litigio, ya que la regla de vencimiento objetivo no es sólo una sanción a la conducta arbitraria o caprichosa del que pretende y es vencido, sino también una regla de protección del sujeto contra el que se dirige la pretensión a no padecer perjuicio económico. Es por ello que la duda generada habrá de serlo de acusada trascendencia para la adopción de la decisión final del pleito.

El que las dudas lo sean de hecho debería significar que el sustrato fáctico sobre el que versase el litigio no hubiese quedado suficientemente aclarado o que fuere un tanto equívoco.

Como recuerda la SAP de Madrid, Sección 28ª, nº 748/22, de 10 de octubre "para escapar a la condena en costas prevista en la regla general del art. 394.1 LEC , se precisan unas dudas de Hecho o de Derecho particularmente cualificadas, que puedan sustentar un razonamiento del Tribunal para aplicar la regla excepcional en lugar del principio general, y que aparezcan como suficientemente justificadas en el caso concreto, en una valoración ex ante de las cuestiones planteadas, esto es, al momento de deducción de las pretensiones o resistencia, según la posición que ocupaba la parte procesal, y que ello haya supuesto una labor particularmente ardua para el juzgador en la elaboración de la resolución."En tal sentido, el AAP de Madrid, Sección. 28ª (mercantil), nº 205/2017, de 15 de diciembre , RJ 2º, indica que: "Como hemos señalado a propósito de este último precepto en nuestro auto de 4 de mayo de 2107, con cita de las sentencias de las Audiencias Provinciales de Valencia (sección 8ª) de 27 de marzo de 2.007 ; de León (sección 1 ª), de 5 de junio de 2.009 ; de Madrid (sección 8 ª), de 30 de abril de 2012 ; de Pontevedra (sección 1 ª), de 22 de noviembre de 2012 ; y de Salamanca (sección 1ª), de 22 de abril de 2013 , son dos los requisitos que han de concurrir para poder apreciar la existencia de "serias dudas de hecho o de derecho":

1.-) Las dudas han de ser fundadas, razonables, basadas en una gran dificultad para determinar, precisar o conocer fuera del proceso judicial la realidad de los hechos fundamento de la pretensión deducida, o aun no habiendo dudas sobre los hechos, los efectos jurídicos de los mismos se presenten dudosos por ser la normativa aplicable susceptible de diversas interpretaciones, o bien en el supuesto de las de derecho, porque exista jurisprudencia contradictoria en casos similares;

2.-) Las dudas han de ser serias en el sentido de trascendentes, importantes, graves y dignas de consideración, de modo que la tarea de fijación de los hechos controvertidos esenciales de la litis o la interpretación o determinación de la norma aplicable, haya resultado especialmente difícil, intensa y compleja".

Ninguna de estas circunstancias concurren en el caso enjuiciado,lo que determina la integra confirmación de la sentencia.

DECIMO.- De conformidad con lo dispuesto por el art. 398.1 LEC, procede imponer a la apelante el pago de las costas procesales causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,