Sentencia Civil 103/2025 Audiencia Provincial Civil de Cantabria nº 4, Rec. 103/2024 de 05 de febrero del 2025

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO: Resumen de antecedentes y planteamiento del recurso.

1. Por Dña. Micaela y D. Abel se interpuso demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, de Cabezón la Sal, sobre nulidad del acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria celebrada el día 23 de abril de 2023 que autorizaba la apertura, ya realizada con anterioridad por parte de los propietarios de los DIRECCION001 (D. Miguel y Dña. Andrea) y DIRECCION002 (D. Eulalio), de una puerta en el lugar en que había una ventana, que les da acceso a los soportales exteriores a la fachada del edificio, terreno público sobre el que los propietarios no tienen titularidad alguna. Como motivos de oposición alega: (i) irregular formación del quorun de 3/5 que en la junta se considera necesario, porque asistiendo 9 propietarios representados, no presentaron los boletines de representación, comprobándose con posterioridad que dos de los supuestamente representados no son propietarios de piso alguno, y no corresponder las firmas de otros dos representados a quienes dicen haberlas realizados; (ii) para la adopción del acuerdo es necesaria la unanimidad, primero, porque afecta al título al pretender los propietarios apropiarse de una parte de los soportales que serían vía pública, y, segundo, porque afecta a la fachada, elemento común de la comunidad, modificándola.

2. La comunidad se opone a la demanda alegando: (i) los vecinos de los DIRECCION001 y DIRECCION002 convirtieron una ventana en una puerta, con el consentimiento de la comunidad antes de llevarse a cabo las obras, si bien no existe constancia formal de ello ya que se llevó a cabo en un periodo en que estaba prohibida la celebración de juntas de propietarios a causa de la pandemia, aunque la cuestión iba a ser objeto de aprobación tan pronto como pudieran celebrarse, llegándose a convocar para el día 18 de noviembre de 2022, que no se celebró porque la propietaria Dña. Micaela pidió que no se celebró por cuestiones de forma, sin que manifestase nada relación con la ampliación de las ventanas, incluida en el punto 4 del orden del día; (ii) las ventanas daban y las puertas dan salida a un patio cerrado, que ya existía cuando ambos vecinos adquirieron su vivienda, y la promotora, entre las virtudes de las viviendas que promocionaba, hacía valer la existencia de ese patio cerrado, de forma que no hay modificación del título constitutivo, no se aumenta el coeficiente de participación de esos bajos, por el hecho de aumentar una ventana, que es lo que acontece, ni se altera la estructura, la fachada ni los soportales; (iii) no existieron irregularidades para efectuar el cómputo del quorum en el caso de los propietarios representados, porque no es extraño que dos propietarios asuman la representación de nueve vecinos, todos los propietarios que acuden representados y firman las representaciones son propietarios de la comunidad, y D. Candido y D. Germán estamparon su firma en el boletín de representación; (iv) el acuerdo impugnado no exige para su aprobación la unanimidad, sino que es suficiente al mayoría de 3/5 del total de votos y cuotas.

3.- La sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Torrelavega, de fecha 20 de noviembre de 2023 desestima íntegramente la demanda, con imposición de costas a la atora.

Razona el Juez de Instancia sus conclusiones y decisión en: (i) tomando en consideración los informes periciales aportados junto con el escrito de contestación a la demanda debe concluirse que a) es una obra de técnica sencilla y escasa entidad constructiva; b) no altera el volumen del edificio, su uso o número de viviendas; c) no afecta significativamente al diseño exterior, apreciación que a la vista de las fotografías que acompañan al informe quien dicta esta resolución comparte; d) tampoco afecta a la estructura del edificio, pues el cerramiento no forma parte del sistema estructural portante del edificio; y e) la zona vallada de los soportales, examinado la documentación pertinente, se constata que es zona de cesión pública; (ii) siendo esto así, es aplicable el art. 7.1 LPH en relación con la jurisprudencia contenida en las sentencias nos. 7/2010, de 11 de febrero, 728/2010, de 15 de noviembre, 542/2013, de 1 de octubre, 219/2016, de 7 de abril y 427/2016, de 27 de junio, y 679/2020, de 15 de diciembre, que lo interpreta afirmado su flexibilidad para la apertura de huecos en la fachada de un edificio por parte de los locales de comercio ubicados en la planta baja cuando no afecte a la seguridad o estructura del edificio, ni perjudique a otros propietarios; (iii) ello determina que no solo no es necesario un voto unánime, sino que es dudoso fuera necesaria autorización según el precepto aplicable al caso; (iv) los demandados e no han acreditado perjuicio alguno por la ejecución de las obras autorizadas por la Junta para el uso de sus elementos privativos ni comunes. (v) no cabe apreciar perjuicio alguno para la Comunidad, puesto que, como se ha dicho anteriormente, los soportales a que dan acceso las puertas tienen que ser cedidos al Ayuntamiento. Por lo que quien resultaría perjudicado por el uso privativo de parte de los soportales que están haciendo los propietarios de las dos fincas que han transformado las ventanas en puertas es el Ayuntamiento, quien, llegado el caso, podrá desahuciar directamente a los ocupantes ( artículo 4.1.d) de la Ley 7/1985, de 2 de abril) sin necesidad de interponer demanda alguna contra la Comunidad; (vi) resulta que el único voto de los emitidos en la Junta que cabe considerar probado como nulo fue el de don Abel, que tiene un 4,87 % de cuota de participación en la comunidad, según figura en acta, en tanto que admitió en la vista que había firmado el documento relativo a su representación con posterioridad a la celebración de la Junta de propietarios, porque respecto a los demás votos cuestionados en la demanda no se probó con certeza que quienes votaron como representantes de otros propietarios no tuviesen el poder formalizado por escrito en los términos del artículo 15.1 de la LPH con anterioridad a la celebración de la Junta, por lo que en el caso de que se considerase necesario el acuerdo de autorización de la obra por parte de la Junta, si se tiene en cuenta se celebró en segunda convocatoria, por lo que bastaba con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que se encontraban presentes siempre que representasen la mayor parte de las cuotas de los asistentes, y que se adoptó por doce votos con el 51,40 % de las cuotas de participación, que votaron en contra dos propietarios que tenían el 9,88 % de las cuotas de participación, la nulidad de dicho voto no alteraría el resultado de la votación, y, por ello no cabría declarar su nulidad.

4. Por los actores se interpone recurso de apelación alegando error en la valoración de la prueba que concreta en: (i) el juez de instancia no valora e ignora los dos informes periciales aportados con la demanda, elaborados por el Arquitecto Técnico D. Juan Francisco, arquitecto técnico colegiado cuyas conclusiones son que la apertura de un nuevo hueco en la fachada es una obra mayor, que implica la variación del aspecto del edificio, en concreto del aspecto de la fachada y que debe ir acompañada de una Justificación Normativa y de una Dirección Técnica, que en la descripción de la División Horizontal el hueco que se abre en la vivienda DIRECCION002 es en la fachada Este, "que limita con resto de parcela de edificación" y por lo tanto no es de propiedad de la vivienda; no hay constancia de petición de aprobación de la comunidad, ni las circunstancias de la vivienda permiten la obtención de licencia, por lo que el hueco se debe de revertir a su situación anterior de ventana; (ii) la flexibilización por la jurisprudencia en materia de apertura de huecos en las fachadas se refiere a locales de negocios ubicados en el planta baja de los edificios, y en este caso no se trata de locales, sino de viviendas; (iii) la obra realizada no solo precisa la aprobación de la comunidad, sino que afectando a un elemento común precisa de unanimidad; (iv) posible falsedad documental y falso testimonio en cuanto a las representaciones otorgadas para la asistencia a la junta; (iv) infracción del art. 394.1 LEC, al imponerse las costas a la actora al desestimarse al demanda, por existir serias dudas de hecho y de dereco

5.- Los demandados se opone al recurso instando su desestimación.

SEGUNDO.- Resolución del recurso. Necesidad de acuerdo de la comunidad y mayoría necesaria para la transformación de una ventana de las viviendas de los bajos en puerta.

En síntesis, los motivos del recurso alegados por la apelante pivotan en torno a tres cuestiones: necesidad de autorización de la comunidad para la transformación de ventanas en puertas, la mayoría necesaria, en su caso, para autorizar este tipo de acuerdos, y la validez de las representaciones de los propietarios que acudieron a la junta representados por D. Miguel.

Comenzando por la necesidad de autorización por la comunidad de las obras objeto del litigio, convalidadas en el junta de propietarios celebrada en fecha 17 de marzo de 2023, el juez de instancia, al amparo del art. 7 LPH y jurisprudencia que lo interpreta, en el sentido de afirmar su flexibilidad para la apertura de huecos en la fachada de un edificio por parte de los locales comerciales situados en el bajo, concluye que, en este caso no solo no era necesario un acuerdo unánime, sino que incluso es dudoso que, con arreglo al precepto aplicable, fuera necesario un acuerdo.

No podemos compartir tal conclusión.

La STS 1036/2024, de 19 de julio, dic

"...la doctrina de la sala de flexibilizar las exigencias normativas de la LPH en materia de mayorías cuando se trata de locales comerciales, ... como dijimos en la sentencia 861/2023, de 5 de junio , y hemos reiterado en la 1555/2023, de 13 de noviembre :

"[q]uedaría inutilizada si se sostuviera que la regla de la unanimidad sigue siendo necesaria siempre que con la obra se altere la configuración exterior del edificio, lo que no tiene ningún sentido, pues se seguiría entonces produciendo lo que se trató de evitar, a saber, que la aplicación rigurosa de la LPH impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa, siendo esa la razón por la que declaramos en la sentencia 52/2014, de 29 de diciembre [...], que, en el caso de dichos locales, la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de estos comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes, bien porque se acredite que aquellas resultan necesarias o precisas para el desarrollo de la actividad.

"De lo que se sigue, como dijimos también en esa misma sentencia, que cada caso sea discutido y que resulte necesario por ello adaptar la doctrina de la sala a ese inevitable casuismo. De ahí que las obras en un local que producen una alteración en la configuración exterior del edificio no deban, simplemente por ese hecho, sujetarse siempre a la regla de la unanimidad. Siendo necesario sopesar las circunstancias particulares de cada caso y ponderar tanto el grado o alcance de dicha alteración que no se puede valorar igual cuando afecta a una fachada interna o de un patio interior que a una fachada exterior del edificio, como su carácter necesario o no, pues tampoco se puede apreciar de forma semejante, por mucho que dé lugar a una alteración de la configuración exterior del edificio, una obra de realización indispensable para el desarrollo de la actividad que una susceptible de evitarse sin impedirlo.".

Vemos pues que la flexibilización invocada por el juez de instancia lo es para el caso de apertura de huecos en fachada por parte de los locales comerciales, a los que también se referían las sentencia 7/2010, de 11 de febrero, y demás que cita la sentencia recurrida, lo cual tiene sentido porque, en el caso de los locales de negocio, la apertura de huecos o la conversión de ventana en puerta, como sucede en este caso, puede ser necesaria para favorecer el ejercicio de la actividad comercial, facilitando el acceso de clientes, o hacer el local más atractivo el local a la clientela. No sucede lo mismo en el caso de las viviendas, que, en principio no necesitan la creación de un nuevo acceso.

Por tanto, en el caso objeto del recurso, afectando la obra realizada a un elemento común cual es la fachada ( art. 396 CC) , convirtiendo las ventanas existentes en puertas de salida a unos soportales, no puede prescindirse de la autorización de la comunidad, que ha de producirse mediante un acuerdo adoptado con las mayorías legalmente exigidas.

A pesar de lo pretendido por la demandada no puede decirse que existiera autorización previa de la comunidad porque, en el momento de producirse la apertura, la época de la pandemia, los propietarios no se opusieron a la transformación en puertas de las ventanas de los bajos y se mostraron conformes. El acuerdo de autorización necesariamente ha de adoptarse en la junta de propietarios, y aunque se pretende que se intentó la celebración de una junta en noviembre de 2022, que no pudo celebrarse, pero cuya convocatoria indica la voluntad favorable de los propietarios, que finalmente se ha plasmado en el acuerdo impugnado, sucede que, no celebrada aquella junta, la autorización con los requisitos legales no fue sometida a los propietarios hasta la junta de 17 de marzo de 2023, siendo en esta que debería manifestarse la voluntad individual de cada propietario con los requisitos exigidos por la ley. En definitiva, ninguna influencia tiene en el acuerdo impugnado la supuesta voluntad manifestada anteriormente por algunos de los propietarios, no por todos, en cuanto alguno de ellos no estaba conforme con la apertura, tal como pone de manifiesto el hecho de demandas anteriores.

Celebrada la junta en fecha 17 de marzo de 2023, hemos de remitirnos al art. 10.3 b LPH, en la redacción vigente en aquel momento dada por la Ley 10/2022, de 14 de junio de 2022, que exige autorización administrativa "cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes...". En coherencia con tal regulación, entendemos que la aprobación de la obra de conversión de una ventana en puerta, en cuanto que afecta a un elemento común, requiere la mayoría de tres quintos que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, exigencia que se ha incluido con posterioridad en el art. 17.4 LPH por el Real Decreto-Ley 8/2023, de 27 de diciembre, sin que sea de aplicación la posibilidad el acuerdo por mayoría de los asistentes que representen la mitad a las cuotas, por haberse celebrado la junta en segunda convocatoria, como determina el juez "a quo", porque tal posibilidad está prevista para aquellos acuerdos que no requieran mayoría cualificada ( art. 17.7 LPH, también según la redacción vigente a fecha 23 de marzo de 2023).

TERCERO.- Quorum alcanzado en la juta de propietarios de fecha 17 de marzo de 2023 en relación con el acuerdo objeto de impugnación. No concurre la mayoría de tres quintos del total de los propietarios.

Determinada la necesidad de mayoría de tres quintos del total de los propietarios, que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la siguiente última cuestión a que ha de darse respuesta es la falta de validez de las representaciones otorgadas por 8 de los propietarios a favor de D. Miguel. De la validez de tales representaciones depende que el acuerdo impugnado se alcanzase con la mayoría exigida.

La nueva valoración de la prueba a que obliga el recurso ordinario de apelación, permite concluir que, solo pueden ser cuestionadas las representaciones otorgadas por D. Jorge y de D. Germán.

En cuanto al primero de ellos, la falta de validez de su representación y consiguiente nulidad de su voto han sido declaradas por el juez de instancia, al haber admitido que firmó su boletín de representación después de celebrada la junto, tras haberse dirigido la convocatoria a quien ya no era propietaria (que devolvió el boletín sin firmar).

En cuanto al segundo, D. Germán, los actores cuestionaron en la demanda y cuestionan en el recurso que la firma plasmada en el boletín de representación fuera la suya, que es igual a la que figura en las actas de otras juntas. Y lo cierto es que no se ha practicado prueba alguna que permita concluir que la firma plasmada en el boletín de representación de D. Germán sea la suya. La parte demandada lo propuso como testigo a efectos de que ratificase su firma, pero no compareció por enfermedad y se renunció a su declaración, por lo que no existe ratificación, no siendo suficiente la declaración del Administrador de la comunidad en el sentido de que D. Germán le habría manifestado que era la suya, por entender que el administrador recibe el boletín firmado, pero no tiene modo de saber si realmente ha firmado el propietario. La representación de D. Germán, por tanto, no puede considerarse válida a los efectos previstos en el art. 15.1 LPH.

En cuanto al resto de las representaciones, no existe prueba suficiente para deducir su falta de validez.

La de D. Candido, sobre la cual apuntan los actores su falsedad porque, al igual que la de D. Germán, no es igual a la de actas anteriores, ha sido ratificada por él en su declaración como testigo, ratificación que, a falta de prueba en contrario, es suficiente para entender su validez.

Sobre el boletín de representación de D. Roberto, de quien en la demanda se dijo que no era propietario, sino inquilino, habiéndose demostrado que es propietario tras haber adquirido la vivienda mediante escritura de fecha 12 de marzo de 2020, es cierto que el boletín se refiere al DIRECCION003, cuando en realidad se trata del DIRECCION004, pero en la relación de asistentes en todo momento se hacer referencia a D. Roberto como propietario del DIRECCION004, siendo como tal y con la cuota que corresponde a este piso que se computa su voto.

En cuanto al resto de los boletines de representación, aunque de la declaración testifical se deduce que en el acto de la junta no contaba con ellos - dice que cuando Dña. Micaela las pidió se ofreció a ir a buscarlas -, constando en los documentos que la fecha de la firma es el día 9 de marzo de 2023, fecha de la convocatoria, no ha acreditado la apelante que se firmasen después de la junta o que no lo fueran por los propietarios.

Son dos los votos computados en la junta como favorables que deben considerarse nulos, por no ser válidas las representaciones que otorgaron. Siendo 18 los propietarios de la comunidad (según listado incorporado en el punto 2 del orden del día, relativo a la aprobación de derramas), la mayoría de tres quintos del total de propietarios exige el voto a favor de 11 propietarios, y puesto que, según el acta, fueron 12 los votos favorables, excluidos los dos declarados nulos, estos se reducen a 10 por lo que no se habría alcanzado la mayoría necesaria.

Procede estimar el recurso.

Cuarto. - Costas procesales.

Estimado el recurso, de acuerdo con el art. 398 LEC, no procede la imposición de las costas esta alzada.

Las costas de la primera instancia se imponen a la demandada por estimación de la demanda.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,