PRIMERO. - Resumen del litigio. Planteamiento del recurso.
1.En la demanda que dio origen a este procedimiento Maximino y Leoncio, en su alegada condición de herederos sus padres Felix y Apolonia, solicitaron que se condenara la mercantil Hulleras del Norte S.A. (en adelante, HUNOSA) a realizar, en primer lugar, las gestiones oportunas para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de adquisición del dominio a su favor de la vivienda vendida a sus padres y causantes mediante contrato privado de 3 de septiembre de 1985, y tras ello, a otorgar y formalizar la elevación a escritura pública del contrato privado a efectos de la inscripción de dicho título de adquisición del dominio en el Registro de la Propiedad.
2.La demandada se opuso a la demanda alegando, en primer lugar, la falta de capacidad y legitimación de los actores por no actuar en representación de las herencias yacentes de sus difuntos padres ni acreditar la aceptación de dichas herencias. En segundo lugar, explicó que la vivienda a la que se refiere la demanda forma parte de un grupo de 12 viviendas, conocido como DIRECCION000; esas doce viviendas, de las que Humosa solo conserva una -pues vendió las once restantes mediante contratos privados-, están construidas sobre una finca propiedad de Hunosa que se formó por agrupación de otras en el año 1997. En la estipulación octava del contrato privado se establece que sería por cuenta exclusiva del comprador tanto la escritura de compraventa que se otorgara en su día como la de división horizontal. El problema, según la demandada, es que el contrato privado al que se refiere la demanda no puede ser elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad sin que previamente se realice la división horizontal, para lo cual es necesario el consentimiento de todos los propietarios, que se niegan a ello, pese a los múltiples intentos de mediación de Hunosa y pese a que promovió a tal efecto un acto de conciliación contra los restantes propietarios, que finalizó sin avenencia. Por todo ello, aunque no se niega a elevar a público el contrato privado, es necesaria la previa división horizontal, que no depende de su voluntad.
3.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó a la demandada al pago de las costas procesales. Descartó la falta de legitimación activa de los demandantes, por haber acreditado su condición de únicos herederos de sus padres y haber aceptado las herencias de ambos, según las escrituras de aceptación de herencia aportadas en la audiencia previa. En todo caso, la presentación de la demanda pidiendo el cumplimiento del contrato celebrado por uno de los causantes implicaría ya una aceptación tácita de la herencia. Consideró que la cláusula decimoprimera del contrato privado contemplaba su elevación a escritura pública una vez que se ultimaran los trámites de inscripción y división horizontal, en su caso, y que siendo cierto que la división horizontal exige el consentimiento de todos los propietarios, cabía reiterar los argumentos expuestos en una sentencia dictada por el mismo juzgado el 5 de octubre de 2007 con ocasión de la demanda planteada por otro de los propietarios, en lo relativo a la necesidad de interpretar esa cláusula decimoprimera a la luz del artículo 1282 CC, de modo que es a la demandada, en tanto que vendedora y propietaria de la finca sobre la que se asientan los edificios y de una de las viviendas, a quien debe imputarse la falta de cumplimiento del previo trámite de división horizontal, pues con su pasiva actuación ha impedido la elevación a públicos de los contratos, pese a su posición privilegiada en tanto que propietaria original, conocedora de la compleja situación registral de las fincas y redactora de los contratos privados de compraventa. El intento infructuoso de conciliación no fue seguido de la interposición de la correspondiente demanda, y los intentos de mediación que alude solo han tenido lugar en 2024, después de la iniciación de este litigio.
4.La demandada ha formulado recurso de apelación en el que insiste en la falta de legitimación activa de los demandantes y en la tesis de la contestación a la demanda, con los argumentos que se explicarán a continuación.
5.Los demandantes se han opuesto al recurso de apelación.
SEGUNDO.- Circunstancias de hecho relevantes para la resolución del recurso de apelación
1.Se expondrán a continuación los hechos que se consideran más relevantes para la resolución del recurso, que han quedado acreditados a través de los documentos y pruebas que se especificarán en cada caso y/o de la admisión por las partes litigantes.
2.Es un hecho no controvertido que la vivienda a la que se refiere este litigio forma parte de los llamados DIRECCION000, que es un paraje sobre el que en su día Hunosa, o alguna otra mercantil que luego se integró en ella, promovió o construyo un conjunto de doce viviendas, y en el que existen o han existido otras instalaciones y servicios ligados a la actividad de la empresa.
3.Según el contrato privado de compraventa firmado el 3 de septiembre de 1985 entre el padre de los demandantes, Felix (acontecimiento 12, sobre el que luego se volverá) la vivienda objeto de transmisión era la situada en el piso NUM000 del chalet identificado con numero NUM000. Esta es la descripción que hacía el contrato privado del coto o DIRECCION000:
"Un coto conocido con el nombre de "COTO DIRECCION000, que se formó con fincas llamadas DIRECCION001, DIRECCION002 y DIRECCION000, destinadas a castañedo, prado y heredad, cuyo coto ocupa en conjunto una extensión de tres hectáreas, siete áreas y setenta y nueve centiáreas y se halla situado en términos de su nombre, DIRECCION003. Y linda: al Norte, con DIRECCION004; al Sur, bienes de Amadeo y otros; al Este, casas de DIRECCION005 y D. Bruno y otros; y Oeste, terrenos de D. Alvaro, río Villar y camino público.
Dentro del perímetro de este Coto, están comprendidos cinco edificios denominados: Chalet nº NUM000- DIRECCION006, Casa lindante a DIRECCION006, Casa del portal nº NUM001 y una casita pequeña cercana a las anteriores".
4.Según las certificaciones registrales que se encuentran en el acontecimiento 33, el suelo sobre el que construyeron las edificaciones se encuentra en parte en el municipio de San Martín del Rey Aurelio y en parte en el de Langreo y se corresponde con las dos fincas registrales siguientes: (i)la finca registral NUM002, inscrita en el Registro de la Propiedad de Pola de Laviana -que es el competente para el Ayuntamiento de San Martín del Rey Aurelio- al tomo NUM003, libro NUM004, folio NUM005, inscripción NUM000; y (ii)la finca registral NUM006, inscrita en el en el libro NUM007 correspondiente al Ayuntamiento de Langreo, folio NUM008. Ambas fincas están inscritas a nombre de Hunosa, con las siguientes particularidades:
(i)La finca NUM006, con una superficie de 44.713 m2, según el Registro, si bien en el título presentado para la primera inscripción se decía que eran 53.018 m2, sobre la que se alzaban las instalaciones, talleres, oficinas, y demás servicio de los llamados " DIRECCION000". Se formó por agrupación de otras dieciséis fincas registrales, todas ellas propiedad de Hunosa, según escritura pública otorgada ante el notario Francisco María Rodríguez Reinoso el 20 de enero de 1997 e inscrita en el Registro el 12 de enero de 2000. Se daba la circunstancia de que, según el título, la superficie de la finca resultante de las agrupadas era de 54.018 m2, pero a esa cabida se llegaba contando con otras cinco fincas registrales -al parecer no estaban previamente inscritas-, también propiedad de Hunosa, que no pudieron ser agrupadas, de modo que la inscripción se realizó con la cabida resultante de las fincas realmente agrupadas, que era de 44.713,4 m2.
Más tarde, Hunosa segregó dos parcelas de esta finca: una de 400 m2, que dio lugar a la finca registral NUM009 (inscripción de 2 de mayo de 2001), y otra de 155 m2 que pasó a ser la finca registral NUM010, según inscripción de 4 de diciembre de 2001. Además, se canceló una superficie de 2.270 m2 por haber sido incluidos en un proyecto de compensación que dio lugar a la finca de reemplazo NUM011, procedente de la NUM012 (inscripción de 7 de diciembre de 2005).
(ii)La certificación de la finca registral NUM002 tiene exactamente el mismo contenido que la de la finca anterior: se formó por agrupación de las mismas dieciséis fincas registrales, según escritura pública otorgada ante el notario Francisco María Rodríguez Reinoso en otra fecha distinta (21 de noviembre de 1997, cuando la otra escritura de agrupación era del 20 de enero de 1997) e inscrita en el Registro de Pola de Laviana en otra fecha también distinta (12 de febrero de 2000). También en esa finca, según el título, la superficie de la finca resultante de las agrupadas era de 54.018 m2, pero a esa cabida se llegaba contando con otras cinco fincas registrales, también propiedad de Hunosa, que no pudieron ser agrupadas por falta de previa inscripción, de modo que la inscripción se realizó con la cabida resultante de las fincas realmente agrupadas, que era de 44.713,4 m2. Constan igualmente las dos segregaciones y la cancelación parcial de una superficie de 2.270 m2 por haber sido incluidos en el ya mencionado proyecto de compensación.
(iii)Como puede apreciarse, todas las inscripciones mencionadas son muy posteriores en el tiempo al contrato de compraventa litigioso.
5.Hunosa ha vendido en contrato privado once de las doce viviendas y conserva la propiedad de una de ellas, así como del resto del terreno sobre el que se asienta la construcción.
6.La vivienda adquirida por el padre de los demandantes para su sociedad de gananciales (calificación esta que no ha sido especialmente discutida por la demandada y que en todo caso está amparada por la presunción de ganancialidad del art. 1361 CC) había sido poseída por el comprador a título de arrendatario, en su condición de trabajador de Hunosa.
7.En el contrato privado de compraventa que, como ya se ha apuntado, se firmó el 3 de septiembre de 1985, constan las siguientes cláusulas de interés para la resolución del recurso:
(i)Segunda: "De común acuerdo las dos partes comparecientes, fijan como precio de la expresada vivienda, a los efectos de esta compraventa, la cantidad de DOSCIENTAS NOVENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTAS PESETAS a consecuencia de reducir el precio inicialmente pactado en un diez por ciento, por abono al contado, que el comprador ha realizado en favor de HUNOSA en el momento de la firma del presente contrato, sirviendo este documento como la más eficaz carta de pago".
(ii)Tercera: "Mientras el presente contrato no sea elevado a escritura pública, el-piso al que el mismo se refiere habrá de dedicarse por el comprador a vivienda propia, no pudiendo utilizarlo para usos industriales o comerciales ni instalar en él negocios u oficinas".(Se repite en la cláusula quinta)
(iii)Sexta: "La participación correspondiente a la vivienda objeto de esta compraventa en los elementos comunes: y gastos del edificio es una tercera parte (1/3). Se entenderán como elementos comunes los que vienen enumerados como tales en el Art. 396 del Código Civil ".
(iv)Octava: "Serán de cuenta exclusiva del comprador [...] c) los gastos, impuestos, honorarios, arbitrios, incluso el de Plus Valía y demás que graven el presente contrato, la escritura de compraventa que se otorgará en su día, la de división horizontal y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad".
(v)Decimoprimera: "Este contrato será elevado a escritura pública, a partir de la fecha en que se efectúe el pago de la última mensualidad de amortización y una vez estén debidamente ultimados los trámites de inscripción, división horizontal (en su caso) etc".
La redacción de esta última cláusula evidencia que el contrato respondía a un modelo utilizado para la venta de otras viviendas a trabajadores de Hunosa, ya que en este caso no había pago fraccionado, sino pago al contado realizado a la firma del contrato, por lo que no tenía sentido condicionar la elevación a escritura pública al pago de la última mensualidad de amortización.
8.El Juzgado de Primera Instancia 6 de Oviedo dictó el 5 de octubre de 2007 sentencia en el juicio ordinario 689/2007, instado por los compradores de otra vivienda en similares circunstancias y con un contrato que, por lo que resulta de la sentencia (puede localizarse el acontecimiento 21) es idéntico al que ahora se analiza. Dicha sentencia condenó a Hunosa a "realizar los otorgamientos necesarios para inscribir en el registro de la propiedad el título de adquisición del dominio"a favor de los allí demandantes, y tras ello, "a otorgar y formalizar la elevación a escritura pública de la compraventa".No se ha controvertido que dicha sentencia quedó firme, lo que significa que no fue recurrida por Hunosa. No se dispone de información precisa sobre la fase de ejecución de dicha sentencia, pero lo cierto es que la división horizontal sigue sin realizarse. Al parecer, según sostuvo en el juicio la abogada de los demandantes, la obligación de hacer que imponía dicha sentencia acabó siendo transformada en una obligación pecuniaria.
9.Sí consta que Hunosa promovió un acto de conciliación contra doce personas, entre ellos el padre de los demandantes, que se celebró en el Juzgado de Paz de San Martín del Río Aurelio. Se ha aportado la papeleta de conciliación, presentada el 18 de enero de 2008, pero no el acta, aunque no es controvertido que no hubo avenencia. En la papeleta se instaba a los demandados a reconocer, entre otros extremos, que no había sido posible elevar los contratos privados a públicos ni realizar la división horizontal por las desavenencias internas lo que, como ahora se verá, no era cierto.
10.De la declaración como testigo de Felicidad, responsable del Departamento de Patrimonio de Hunosa desde 2001, resultan los siguientes extremos de interés:
(i)La regularización de la situación jurídica y registral de las once viviendas de DIRECCION000 tiene una considerable complejidad. Hunosa es titular registral de la finca matriz y, en lo que aquí interesa, vendió a los trabajadores once de las doce viviendas que previamente habían poseído como inquilinos, pero todo el terreno circundante, los llamados " DIRECCION007", sigue siendo propiedad de Hunosa.
(ii)La testigo es consciente de que otros propietarios de esas once viviendas habían manifestado su interés en que se regularizara la situación de las viviendas para lograr inscribirlas a su nombre en el Registro de la Propiedad.
(iii)Las dificultades de regularización de las viviendas son considerables, y hasta fechas muy recientes, en 2024, no se ha abordado seriamente la cuestión. La testigo justificó el retraso en el hecho de que Hunosa tiene un patrimonio muy extenso, muy variado, muy problemático, y muchas veces en muy mal estado de conservación, de modo que gestionar ese patrimonio obliga a fijar prioridades, entre las que, hasta fechas recientes, no ha estado la regularización de DIRECCION000. Explicó que, por ejemplo, siempre se da prioridad a la gestión y resolución de otros requerimientos que considera más urgentes, como atender la seguridad de los edificios, de modo que si, por ejemplo, en necesario demoler un edificio por esas razones de seguridad, los recursos económicos y los medios técnicos se destinan a esas cuestiones prioritarias. De hecho, Hunosa ha llegado a tener 4.000 viviendas aproximadamente, de las que ahora solo quedan 100, que son justamente las más que presentan una problemática más compleja y, entre ellas, DIRECCION000 son especialmente dificultosos.
(iv)Cuando se le preguntó si desde Hunosa ha existido voluntad para ofrecer alguna solución y solventar la situación de los compradores, contestó que se trataba de contratos antiguos y que ignoraba si sus antecesores hicieron algún intento, pero desde que la testigo asumió la dirección del departamento en 2001 era consciente de la necesidad de regularizar la situación, aunque ciertamente hasta fechas muy recientes no se había hecho nada en concreto, salvo un intento de derivación a la asesoría jurídica de la empresa, que se limitó a interponer el acto de conciliación ya referido. Como no hubo avenencia (según la testigo los demandados de conciliación no comparecieron, pero ya se ha indicado que no disponemos de prueba documental al respecto), decayó el interés por regularizar las viviendas, porque se entendió que "no había interés aparentemente en los vecinos serio y real" por llevar a cabo la división horizontal.
(v)No es posible hacer la división horizontal ni regularizar la situación de las once viviendas, ni elevar a públicos los contratos privados con la intención finalista de inscribir dichas viviendas a nombre de los propietarios si previamente no se regulariza la situación de la finca matriz, de la que las edificaciones en las que están las once viviendas afectadas son solo una pequeña parte. Para ello, Hunosa tiene que solventar varios problemas, que son ajenos por completo a los propietarios afectados.
(vi)De hecho, en 2022 se intentó regularizar la situación global de la finca matriz, pero obtuvo una calificación negativa del Registro de la Propiedad. Esa actuación no tenía como finalidad prioritaria solucionar los problemas de los propietarios de las viviendas sino segregar y vender parcelas de uso industrial. En efecto, un cadena de alimentación había manifestado su interés en adquirir parte de esos terrenos para abrir un establecimiento generador de empleo, lo que despertó el lógico interés del municipio y de su alcalde. Según la testigo, la Registradora de la Propiedad les indicó que la única opción, si se pretendía una solución rápida, era no intentar arreglar a la vez todos los problemas de la matriz (luego se volverá sobre ellos), sino segregar la parte que se pretendía vender a la cadena de alimentación. Eso fue lo que se hizo, y la parcela pudo ser segregada y vendida en diciembre de 2024.
(vii)En la actualidad, y tras la contratación formal de un servicio jurídico externo y de un gabinete de arquitectura, hechos que tuvieron lugar después de la contestación a la demanda, se trata de hacer una parcelación de lo que queda de la finca matriz para segregar nuevas parcelas, una de las cuales sería la parcela sobre la que asientan las viviendas. Lo que se ha contratado con los servicios jurídicos y de arquitectura es un "llave en mano",esto es, que realicen todas las gestiones que sean necesarias para obtener el resultado pactado, que es la regularización de la matriz y la formación de parcelas en términos tales que permitan la inscripción registral de las fincas resultantes y, entre ellas, de las viviendas de DIRECCION000. Ese proceso ha estado más motivado por la necesidad de regularizar las parcelas industriales, en interés de la propia Hunosa, pero se ha decidido, después de iniciarse este litigio, incluir también las viviendas de DIRECCION000 para poder regularizar igualmente su situación.
(viii)Además de lo ya dicho en el apartado 4 sobre la finca matriz, esta tiene un defecto inicial y es que la superficie registral es diferente la cabida real en unos, pues esta última es inferior en unos 6.000 m2. Ello implica que hay que perimetrar de nuevo la finca, con un levantamiento topográfico ad hoc,regularizar esa finca desde el punto de vista catastral y registral, y a partir de ahí hacer una parcelación para dividir esa finca en todas las nuevas parcelas. Confluyen, además, algunos problemas urbanísticos que hacen que también desde ese punto de vista sea una finca muy compleja, ya que una parte es suelo urbano consolidado y otra no consolidado.
(ix)En la parte de la matriz que afecta al conjunto de edificaciones del que forma parte la vivienda litigiosa hay viales, terrenos adyacentes -los llamados " DIRECCION007"- y zonas verdes que no formaron parte de lo transmitido en los contratos privados de compraventa. En la división horizontal de esa zona, que seguiría el modelo de la división horizontal "tumbada", sería preciso contar con el consentimiento de los propietarios de las viviendas, pero ese sería el último paso antes de la elevación finalista de los contratos privados a escritura pública para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Lógicamente, la división horizontal conllevará la fijación de coeficientes de participación de cada elemento privativo y la descripción de los elementos comunes.
11. Felix falleció el 5 de enero de 2013 y su esposa Apolonia el 4 de abril de 2019. En sus respectivos testamentos, ambos designaron como herederos a sus dos únicos hijos, los demandantes Maximino y Leoncio. Antes de la demanda, los actores dirigieron una reclamación extrajudicial a Hunosa (vid. acontecimientos 17 a 20) a la que esta contestó se ponía "a su disposición para la elevación a público del citado contrato, siempre que dicho trámite, dada las circunstancias anteriormente descritas, pueda llevarse a efecto y sin que con ello HUNOSA asuma más compromiso que reconocer en escritura pública la validez del documento privado en su día suscrito, siendo además los gastos que se generen por cuenta de sus clientes".No se negó expresamente la condición de herederos de los demandantes, aunque sí se condicionó el ofrecimiento a la acreditación de la sucesión hereditaria y de la adjudicación de la vivienda.
En la audiencia previa se aportaron, al amparo del art. 426 LEC, las escritura públicas de aceptación y adjudicación de herencia de los actores con respecto a su padre (escritura de 5 de diciembre de 2016) y a su madre (escritura de 28 de febrero de 2024).
TERCERO.- La alegada falta de legitimación activa
1.Hunosa insiste en su recurso en lo que denomina falta de capacidad y falta de legitimación de los actores, con el argumento de que a la fecha de la presentación de la demanda no habían acreditado la aceptación de la herencia de sus padres. Añade que una de las escrituras de aceptación de la herencia -la de la madre- es de fecha posterior a la demanda, lo que acreditaría, a su entender, la falta de legitimación en el momento de la demanda y la adquisición de una suerte de legitimación sobrevenida que no es válida para ejercitar la acción que sustenta la demanda.
2.Este motivo del recurso será desestimado. De la relación de hechos acreditados que se ha expuesto en el fundamento de derecho segundo de esta resolución se desprende que los demandantes son dos únicos herederos y los dos únicos interesados en la herencia de sus padres y que ambos han aceptado las dos herencias, por lo que no se entiende la insistencia de la recurrente en dudar de este extremo.
3.El artículo 999 CC establece que la aceptación pura y simple de la herencia puede ser expresa o tácita. Expresa es la que se hace en documento público o privado. Tácita es la que se hace por actos que suponen necesariamente la voluntad de aceptar, o que no habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de heredero.
4.Como explica la STS 259/2019, de 10 de mayo, entre otras resoluciones de la Sala Primera, "[e]xiste un abundante número de sentencias en las que se analiza qué actos suponen aceptación tácita de la herencia, bien con la finalidad de determinar si el heredero que no ha utilizado el beneficio de inventario, pero ha realizado actos concluyentes que suponen aceptación tácita, debe responder también con sus propios bienes de todas las cargas de la herencia ( art. 1003 CC ), bien para valorar la eficacia de una renuncia posterior, que ya no sería posible si hubo previa aceptación ( art. 997 CC ). De acuerdo con esta jurisprudencia, conforme al art. 999 CC , para que haya aceptación tácita, es preciso que la actuación del llamado revele de forma clara, precisa e inequívoca la voluntad de aceptar ("actos que suponen necesariamente la voluntad de aceptar"), o que sus actos sean incompatibles con la ausencia de la voluntad de aceptar (actos "que no habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de heredero").
5.El recurso no aporta ningún argumento que realmente contradiga la evidencia, expuesta en la sentencia recurrida, de que la reclamación previa y la presentación de la demanda configuran verdaderos actos de aceptación tácita de la herencia. En el caso de la herencia del padre, aceptada expresamente en 2016, ni siquiera es necesario, por razones obvias, valorar esos actos como aceptación tácita. En el caso de la herencia de la madre, en el que la escritura de aceptación expresa es posterior a la demanda, coincidimos con la sentencia recurrida en la que reclamación previa y la presentación de la demanda son actos de indudable aceptación tácita, pues revelan de forma clara, precisa e inequívoca la voluntad de aceptar dicha herencia y son incompatibles con una hipotética intención de renuncia.
6.Las preguntas un tanto retóricas que plantea la recurrente en el análisis que hace del art. 999.3 CC ("¿ostenta la demandante legitimación para accionar o la legitimación la ostenta una vez que acciona?" ¿la aceptación tácita vacía de contenido la capacidad para ser parte de las herencias yacentes?)carecen de toda utilidad, pues responden a un planteamiento teórico y abstracto de los efectos de la aceptación tácita que no desdicen la evidencia de que el acto de aceptación tácita, si deriva del ejercicio de acciones judiciales en defensa de la herencia, produce simultáneamente el efecto de conferir legitimación al heredero, y que no estamos ante herencias yacentes, sino ante herencias plenamente aceptadas.
7.Por lo demás, las dudas que ahora novedosamente plantea la recurrente sobre si la vivienda litigiosa forma parte de los caudales relictos, ante la teórica posibilidad de que haya sido vendida, no fueron ni siquiera apuntadas en la contestación a la demanda. Se trata, pues, de unes cuestión nueva que no puede ser admitida en esta segunda instancia.
El art. 456.1 LEC establece que "[e]n virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el Tribunal de Primera Instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel Tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el Tribunal de apelación".
Como explica la STS 1819/2023, de 21 de diciembre, "la apelación no constituye un nuevo juicio, que dé oportunidad a las partes litigantes para variar el objeto del proceso, tal y como fue previamente configurado con sujeción al principio dispositivo que rige el proceso civil ( art. 412.1 LEC ); por lo tanto, no es compatible con el planteamiento de nuevas acciones y excepciones, sino que debe ser resuelto mediante un examen de las actuaciones de primera instancia, sin que quepa introducir en apelación cuestiones nuevas, distintas de las debatidas oportunamente en el proceso en el que se dictó la resolución apelada".?
Por todo ello, esa duda teórica no puede ser objeto de análisis, pues, planteada extemporáneamente, se ha privado a los demandantes de la posibilidad de alegar y probar la inclusión de la vivienda en los caudales relictos.
CUARTO.- Los alegados errores en la valoración de la prueba
1.En al apartado segundo del recurso Hunosa alega que la sentencia recurrida ha valorado erróneamente las pruebas practicadas, afirmación que se basa en cuatro argumentos: (i)no se ha negado a elevar a público el contrato privado; (ii)no es responsabilidad de Hunosa que no se haya podido otorgar la escritura de división horizontal, que solo depende de reunir el consentimiento de todos los propietarios a quienes, según la cláusula octava de los contratos, les correspondería asumir los gastos de dicha división; (iii)Hunosa ha intentado mediar entre los propietarios para lograr la unanimidad necesaria para llevar a cabo la división horizontal, sin lograrlo, como lo evidencia el acto de conciliación promovido en su día; (iv)las cláusulas del contrato son claras y ha de estarse a su contenido literal, y no imponen a Hunosa la obligación de promover la división horizontal ni de favorecer la inscripción de la titularidad de los demandantes en el Registro de la Propiedad, inscripción que, por lo demás, en modo alguno limita sus derechos dominicales.
2.Este motivo del recurso también será desestimado. Es llamativa la contradicción que existe entre la declaración testifical de la responsable del Departamento de Patrimonio de Hunosa, que ha explicado con claridad y con honestidad todos los problemas que la propia Hunosa debe resolver para llegar al paso final de poder consensuar con los restantes propietarios de viviendas la división horizontal de la zona sobre la que están construidas dichas viviendas, y la línea de defensa de la propia Hunosa, que acaba negando la narrativa de una testigo muy cualificada y que conoce muy bien que el problema de la vivienda litigiosa no es la elevación a público del contrato privado -elevación que no pasa de ser un ofrecimiento vacío de contenido-, ni tampoco la división horizontal en sentido estricto, sino solventar previamente todas las dificultades del relato de la testigo, a las que son completamente ajenas los demandantes y el resto de los propietarios de las viviendas.
3.No es lógico que, pese al coherente relato de la testigo, la recurrente descargue toda la responsabilidad sobre los demandantes y los restantes compradores, que carecen de facultades y de capacidad de maniobra para resolver todos los problemas que solo Hunosa puede y debe solventar. De hecho, tras la sentencia del litigio anterior Hunosa se limitó a promover un acto de conciliación en el que se instaba a los compradores de viviendas a reconocer, entre otros extremos, que no había sido posible elevar los contratos privados a públicos ni realizar la división horizontal por las desavenencias internas lo que, como se ha visto, no era cierto, porque ese planteamiento simplista de la cuestión obviaba todos los déficits documentales y la compleja situación registral de una parcela mucho más amplia.
Es más, la testigo explicó lo sucedido en otras edificaciones propiedad de Hunosa diferentes de la que nos ocupa ("yo, por mi experiencia en otras zonas")y a esos otros casos ajenos refirió su experiencia pasada con los desacuerdos de los propietarios, que expresamente desvinculó de la situación de DIRECCION000 ("en otras zonas lo que nos ha pasado es que los vecinos al final, cuando son conscientes de lo que implica ser propietario registral de una de las nuevas parcelas estructura de división horizontal, van a asumir un coeficiente de participación en la conservación de los elementos comunes, y eso, por experiencia, nos ha generado problemas. De hecho, en otros dos enclaves que lo intentamos, no lo conseguimos").Y al tiempo que explicó esas otras experiencias dijo "no lo quiero personalizar en los vecinos de DIRECCION000] ni poner ningún tipo de desconfianza hacia ellos".
4.No se ha acreditado que Hunosa haya realizado seriamente ningún intento de mediación entre los propietarios de las viviendas. Si en 2022 se intentó regularizar el problema de la finca matriz fue por la necesidad de crear y vender parcelas de uso industrial, no para solventar el problema de las viviendas. No se materializó ninguna otra gestión, diferente de las consultas al Registro o a los ayuntamientos afectados, hasta 2024 cuando, ya después de la contestación a la demanda, se formaliza la contratación de los servicios jurídicos y de arquitectura necesarios para verdaderamente afrontar y resolver no solo el problema de la finca matriz, sino también el de las viviendas, pues, en palabras de la testigo "Hunosa no va a repercutir a los vecinos, nada más que los gastos de la constitución, previamente de la escritura de división horizontal, pero sí que es que no hay otra manera de hacerlo [...][Hay] que coger una parte del suelo de la matriz, digamos, y vincularla a esas viviendas. Es la forma de hacer la división horizontal, en este caso tumbada, que se llama, que hace que nazcan unos elementos comunes en la que vamos a ser responsables todos los propietarios".
5.Por lo que se refiere a la interpretación del contrato de compraventa, tenemos en cuenta:
(i)Que el art. 348 CC define la propiedad el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Por su parte, el art. 609 CC determina que la propiedad se adquiere por la ocupación y se transmite, entre otros medios, por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. La interpretación de estas normas con el prisma que marca el art. 3 CC, el de la realidad del tiempo en el que las normas deben ser aplicadas, determina que, en la actualidad, una propiedad que no puede acceder al Registro de la Propiedad, encuentra considerables limitaciones en las facultades dominicales, ya que no puede gravarse y encontrará muchas dificultades para su transmisión a terceros.
(ii)Que, además, el propio contrato limitaba los usos posibles de la vivienda mientras el contrato no fuera elevado a público, pues, además de la exigencia de utilizarla como "vivienda propia" -lo que parecía excluir otros usos como el arrendamiento- impedía, por ejemplo, instalar en el inmueble un negocio o una oficina.
(iii)Que las referencias que la cláusula sexta del contrato hacía a la participación correspondiente a la vivienda objeto de compraventa en los elementos comunes y gastos del edificio (1/3) y a la definición de los elementos comunes por remisión al art. 396 del Código Civil parecían apuntar a que la división horizontal no sería una gestión complicada, de modo que el comprador, con la información que facilitaba el contrato, no podía conocer los complejos problemas jurídicos de la parcela matriz, que ni siquiera estaba formada como tal, ni inscrita en el Registro, pues la primera inscripción data del 20 de enero de 1997 o del 21 de noviembre de 1997, en función de la finca registral que se tome en consideración. Por tanto, no puede imputársele al comprador la imposibilidad de acceder a una escritura pública y al Registro de la Propiedad, pese a que han transcurrido ya cuarenta años desde la firma del contrato. La omisión en el contrato, deliberada o no, de esas complejas circunstancias, conduce cualquier intento interpretativo no solo al art. 1282, esto es, a los actos de Hunosa posteriores al contrato, sino también al art. 1288 CC ya que, como se ha indicado, el contrato fue redactado por la vendedora con arreglo a un contrato-tipo en el que el comprador podía entender que la vivienda no estaba inscrita, pero que estaba en trance de estarlo ["una vez estén debidamente ultimados los trámites de inscripción, división horizontal (en su caso) etc"]sin las tremendas dificultades que se han expuesto y que, reiteramos, limitan el contenido propio del derecho de propiedad y son solo imputables a la vendedora.
(iv)Que todo contrato obliga no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, según el art. 1258 CC que actúa a modo de norma de cierre de las obligaciones que la sentencia recurrida ha impuesto, con todo acierto, a Hunosa en su calidad de vendedora.
QUINTO.- Costas
1.No se aprecian las dudas de hecho y de derecho que genéricamente se mencionan en el apartado tercero del recurso. Reiteramos que no resulta fácilmente comprensible la contradicción que existe entre el relato de la jefa del Departamento de Patrimonio de Hunosa y la línea de defensa esgrimida en el recurso, volviendo a plantear cuestiones que admitían tan poca discusión jurídica como la aceptación de la herencia o intentando introducir cuestiones nuevas como las dudas sobre la composición de los caudales relictos. De poco sirve, insistimos, el ofrecimiento vacío de elevar a público el contrato, cuando el problema de la imposibilidad de inscripción no es la falta de un documento público, sino la compleja situación de la parcela, que es por entero responsabilidad de la recurrente.
2.Los términos de la demanda y de la sentencia no permiten sostener la sospecha de que los único que pretenden los actores es obtener una indemnización, sospecha que además no podría someterse a la valoración negativa que se expone en el recurso porque ha prosperado una acción de cumplimiento forzoso del contrato de compraventa ante la inacción de la vendedora en el cumplimiento de sus obligaciones como vendedora, de modo que el art. 1101 ofrecería cobertura normativa para una acción indemnizatoria que, con todo, no ha sido la ejercitada en la demanda.
3.Las costas del recurso se imponen a la apelante ( art. 398.1º LEC) .
En atención a lo expuesto, esta Sala pronuncia el siguiente
