Sentencia Civil 180/2025 Audiencia Provincial Civil de Cantabria nº 4, Rec. 104/2024 de 07 de marzo del 2025

PRIMERO. Antecedentes relevantes.

1. La actora suscribió un contrato de compraventa de 18-9-2007 con obligación para la vendedora de entregar en 12 meses desde el contrato (18-9-2008) una vivienda en la construcción de 3 bloques de 12, 14 y 14 viviendas (40 en total). El precio era de 197.415 €, a pagar con una entrega de 3.000 € a la firma del contrato, 19.741,5 € a abonar en 10 letras mensuales de 1.974,15 € cada una con vencimientos entre 25-9-2007 y 25-6-2008, y los 174.673,50 € restantes mediante préstamo hipotecario o pago anterior a la firma de la escritura

2. La compradora no cumplió la obligación de entrega en forma y plazo. La actora no pudo comprobar el estado de la vivienda hasta agosto de 2009, e interpuso (previa conciliación sin avenencia el 3-1-2009) demanda de resolución de contrato ante el Juzgado de Primera Instancia 7 de Santander, que dictó sentencia el 6-3-2013 (firme mediante diligencia de ordenación de 29-4-2013) declarando resuelto el contrato y condenando a la promotora al reintegro de 22.741,50 €. Ante la falta de cumplimiento voluntario instó ejecución de título judicial, despachada el 17-9-13, dando resultado negativo por ausencia de bienes libres de la ejecutada. La promotora fue declarada en concurso necesario por auto del juzgado mercantil de 1-2-2018, en el que se reconoció el crédito de la actora, concluyendo la liquidación sin verlo satisfecho.

3. Ibercaja financió la obra. Fue requerida para devolución de las cantidades en conciliación (papeleta de 8-11-2016) señalada para 12-12-2016, a la que no asistió. Posteriormente se le solicitó diversa documentación mediante diligencias preliminares (14-11-2016) cuya comparecencia se celebró el 17-1-2017.

4. Consta póliza colectiva de aval para la promoción (40 viviendas) pero no certificado individual para la compradora, sin prueba de haber sido advertida de la existencia de la póliza general.

5. Con ocasión de las diligencias preliminares frente a Ibercaja, ésta señaló que los importes de las 10 letras libradas por el promotor y cargadas en la cuenta de la compradora en Ibercaja "fueron ingresadas en su totalidad en LA CAIXA".Según el doc. 27 de la demanda, las letras fueron libradas y presentadas "por la entidad 2100, Caixabank (destino de los importes de las mencionadas letras)".La actora presentó demanda de conciliación frente a Caixabank, celebrándose la comparecencia el 9-2-21, terminada sin avenencia.

6. La actora presentó demanda reclamando devolución de cantidades entregadas a cuenta para adquisición de compra de vivienda en construcción frente a Ibercaja y Caixa. La sentencia apelada considera prescrita la acción frente a Ibercaja, toda vez que la misma no recibió ninguna reclamación de la actora hasta la demanda rectora del procedimiento el 30-10-2022, habiendo transcurrido más de 5 años, sin acto interruptivo. Y desestimó la demanda frente a Caixabank por no considerar exigibles los deberes de diligencia y control del art 1.2 de la ley 57/1968 frente al banco descontante de las letras, conforme a las SSTS de 21 de diciembre de 2021, 24 de abril de 2014 y de 21 de diciembre de 2015.

7. La parte actora recurre en apelación solicitando "se dicte sentencia revocando la de primera instancia en el sentido interesado".En este punto debemos señalar que la demanda rectora del procedimiento interesó condena solidaria de ambas codemandadas al abono de 22.741,50 € más "los intereses legales correspondientes"desde el ingreso de las cantidades entregadas a cuenta o subsidiariamente desde la presentación de las respectivas demandas de conciliación hasta su efectiva devolución. La alegación primera del recurso de apelación manifiesta reclamar 3.000 € frente a Ibercaja y 19.741,5 € (las 10 letras) frente a Caixabank, limitando la apelación a dichas cantidades para cada entidad, "renunciándose al resto de las reclamaciones que en concepto de principal fueron formuladas en la demanda".

8. Discute la apreciación de prescripción frente a Ibercaja, y respecto de Caixa considera que debiendo saber que los importes prevenían de pagos a cuenta de compradores de vivienda, no exigió aseguramiento ni cuenta especial en los términos del art 1 de la ley 57/1968. Las apeladas se opone al recurso.

SEGUNDO.- Desestimación del recurso frente a Ibercaja.

9. El recurso de apelación considera que el díes a quodel pazo prescriptivo debe contar desde la declaración de concurso de la promotora. Se desestima.

10. La STS 16 de enero de 2015 indicó respecto la acción derivada del art 1 de la ley 57/1968 que ésta nace cuando se intenta recuperar sin éxito el dinero invertido. Las SSTS nº 320/2019 de 5 de junio y 524/2020 de 14 de octubre atendieron a la fecha prevista en el contrato para la entrega de la vivienda.

11. En el supuesto, la entrega de la vivienda debió producirse según el contrato el 18-9-2008. El contrato se resolvió con condena a la promotora a restitución de cantidades por sentencia de 6-3-2013, firme el 29-4-2013, que no pudo hacerse efectiva pese a haberse despachado ejecución en septiembre de 2013. La actora requirió a Ibercaja la devolución de las cantidades en conciliación (papeleta de 8-11-2016) señalada para 12-12-2016, a la que no asistió. Posteriormente se le solicitó diversa documentación mediante diligencias preliminares (14-11-2016) cuya comparecencia se celebró el 17-1-2017.

12. La sentencia de instancia fija el momento en que la actora conoció el daño y la imposibilidad tanto de entrega de la vivienda como de la restitución de cantidades con la resolución y ejecución infructuosa en 2013 (un momento que ya es posterior en casi 5 años a la expiración del plazo de entrega de la vivienda del art 3 de la ley 57/1968).

13. No cabe fijar el nacimiento de la acción en el momento de declaración de concurso de la promotora según la doctrina indicada. Además, la existencia de un título por el cual se haya despachado mandamiento de ejecución o apremio sin que del embargo hubieran resultado bienes libres conocidos bastantes para el pago inexistencia de bienes para hacer efectiva la ejecución judicial ya implicaba una presunción de conocimiento de la situación de insolvencia y obligación de solicitar en 2 meses concurso de acreedores de acuerdo con el art 5.2 TRLC en relación con el 2.4.2º del mismo cuerpo legal. El hecho de que el promotor no hubiera cumplido su obligación de solicitar concurso de acreedores, transcurriendo 5 años más hasta que finalmente se declara a instancia de un acreedor, no puede suponer que la acción derivada el art 1.2 de la ley 57/1968 no prescriba contra el financiador.

14. Por último, y como indica el magistrado a quo, la actora ya reclamó contra la financiadora antes de la declaración de concurso de la promotora, acudiendo a un expediente de conciliación en 2016 y unas diligencias preliminares en enero 2017. Y aún pasan más de 5 años hasta que se interpone la demanda rectora del presente procedimiento, en octubre de 2022, 14 años después de la expiración del plazo contractual de entrega de la vivienda.

TERCERO.- Doctrina respecto de la acción del art 1 de la ley 57/1968 frente al banco descontante de las letras aceptadas por los compradores de vivienda para los pagos a cuenta al promotor.

15. Las SSTS 491 y 492 de 12 de abril de 2024, ambas de pleno, decidieron reconsiderar la doctrina de las SSTS 897/2021 de 21 de diciembre y 472/2022 de 8 de junio en las que se había desestimado la acción del comprador de vivienda contra el banco descontante de las letras de cambio entregadas para el pago de las entregas a cuenta del precio basándose en la jurisprudencia ( sentencias 205, 206, 210 y 211/2014, todas ellas de 24 de abril, 467/2014, de 25 de noviembre, y 367/2015, 18 de junio) según la cual la excepción de incumplimiento del vendedor no era oponible al banco descontante de las letras (la ley está admitiendo la posibilidad de que exista un tenedor cambiario -el banco- frente a quien el aceptante -el comprador de la vivienda- no podrá oponer las excepciones causales que tenga frente al vendedor-promotor, librador de las letras, ya que estas son un título autónomo y abstracto frente al banco descontante conforme al régimen de oponibilidad de las excepciones cambiarias previstas en los arts. 20 y 67 de la Ley Cambiaria y del Cheque) .

16. La reconsideración se asienta en la apreciación de una diferencia con los supuestos de las sentencias de 2014 y 2015, en las que se resolvía una acción cambiaria del tenedor de la letra contra el aceptante, mientras que en el caso considerado, se trata de una acción ejercitada por el comprador con base en el art. 1.2.º de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, de modo que "no se trata de valorar la posición del banco como tercero tenedor de la letra respecto de la excepción basada en el incumplimiento del promotor, sino de decidir si el comprador que ha pagado las cantidades anticipadas mediante la aceptación y pago de efectos cambiarios puede exigir responsabilidad a la entidad bancaria por no haberse asegurado de que el importe del descuento de las letras se haya ingresado en una cuenta especial abierta por el promotor y debidamente garantizada.".

17. Las sentencias parten del hecho probado de la existencia de un contrato de descuento (línea de descuento que tenía por objeto remesas de efectos cambiarios, no una operación aislada) salvo buen fin de la entidad bancaria con la promotora, que ingresaba la cantidad descontada en una cuenta de la descontante.

18. El TS a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre ha basado en el art. 1.2 de la ley 57/1968 "la existencia de un deber de vigilancia o control que pesa sobre el banco receptor de los anticipos, y cuyo incumplimiento genera responsabilidad. El banco debe asegurarse de que los anticipos percibidos por el promotor en la compraventa de viviendas se ingresan en la cuenta especial abierta por este y que, respecto de esta cuenta, el promotor ha contratado las garantías que le exige la ley (aval o seguro de caución). En caso de incumplir este deber, la entidad financiera incurre en responsabilidad".La citada sentencia 733/2015 estableció esta doctrina jurisprudencial: "En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

19. Continúa el TS recordando que esta responsabilidad "se funda en que las entidades de crédito en cuyas cuentas se ingresan cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en construcción no tienen el carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y promotor-vendedor, sino que deben colaborar activamente para asegurarse de que el promotor-vendedor cumple las obligaciones legales establecidas para proteger al comprador (recibir los anticipos en una cuenta especial debidamente garantizada), de modo que basta con que la entidad de crédito conozca o no pueda desconocer (que "supo o tuvo que saber", según dijo literalmente la citada sentencia 733/2015 ) que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción para que responda por no haber exigido del promotor la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada."

20. Por último, incluyen la siguiente argumentación, que reiteran las posteriores SSTS nº 1696, 1697, 1698 y 1699 de 2024, de 17 de diciembre:

"7.- Pues bien, si hemos declarado, a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre , que el banco que recibe las cantidades anticipadas tiene la obligación de asegurarse de que se ingresen en una cuenta especial, garantizada con aval o seguro, y es responsable de la restitución a los compradores de tales cantidades anticipadas si no cumple esa obligación; y si la Disposición Adicional Primera de la LOE extendió la obligación de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas en caso de incumplimiento del promotor a las cantidades entregadas "mediante cualquier efecto cambiario", esa obligación y correlativa responsabilidad debe extenderse al banco que descuenta las letras de cambio mediante las que se articula el pago de las cantidades anticipadas, ingresa su importe (ciertamente minorado con los intereses y comisiones que cobra al promotor descontatario) en una cuenta del promotor, y percibe posteriormente esas cantidades anticipadas al cobrar las letras de cambio, todo ello con base en el contrato de descuento que supone una relación de colaboración con el promotor, que obtiene financiación mediante este contrato de descuento.

Debe tomarse en consideración que, al celebrar el contrato de descuento, es práctica de las entidades financieras indagar sobre el origen de los créditos cuyo pago se articula a través de las letras de cambio descontadas y sobre la actividad a que se dedica el cliente con el que celebra el contrato de descuento, lo que le permite conocer, si emplea la diligencia debida, que las letras descontadas documentan el pago de cantidades anticipadas en la venta de viviendas. En el presente caso, la Audiencia Provincial declaró que, en vista de las circunstancias concurrentes, Abanca conocía que las letras descontadas habían sido emitidas por Aifos para que los compradores de las viviendas pagaran las cantidades anticipadas.

Las entidades financieras, en la medida en que habitualmente incluyen cláusulas en las pólizas de descuento por las que se reservan el derecho de aceptar o rechazar, total o parcialmente, los créditos que el cliente le presente para su descuento, pueden rechazar el descuento de aquellos efectos aceptados por adquirentes para el pago de cantidades anticipadas de la compra de viviendas en construcción si el dinero obtenido por el promotor con el descuento de las letras no se ingresa en la cuenta especial garantizada con aval o seguro.

8.- El modelo de conducta al que se debe acomodar el banco no es el del buen padre de familia, sino el más exigente de comerciante experto que ejerce normalmente actividades de financiación y que, en el caso de descuento de efectos cambiarios, puede indagar no solo sobre la solvencia del promotor descontatario sino también sobre la naturaleza de su actividad y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas.

Si hemos declarado que el banco tiene el deber de indagar a qué responden los ingresos de dinero realizados en la cuenta del promotor, para exigir al promotor que las cantidades anticipadas se ingresen en una cuenta especial y para exigirle asimismo que haya contratado las garantías respecto de dicha cuenta, no encontramos una justificación adecuada para eximirle de indagar a qué responden los créditos que dieron lugar a la emisión de remesas de letras de cambio que descuenta al promotor y cuyo importe, menos el descuento, ingresa en una cuenta titularidad del promotor. Tanto más cuando, como se ha dicho, es práctica bancaria que, en la ejecución de los contratos de descuento, el banco descontante indague sobre la naturaleza de la actividad del cliente descontatario y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas.".

CUARTO.- Estimación del recurso frente a Caixabank.

21. Según la nueva doctrina del TS, debemos revocar la sentencia de instancia que conforme a la doctrina anterior, vigente al momento de su dictado, consideró no exigibles los requisititos del art 1.2 de la ley 57/1968 frente al banco descontante de las letras aceptadas por los compradores (salvo exceptio doli).

22. Caixabank descontó las letras al promotor (y se apoya en la jurisprudencia del TS que le exonera de deberes derivaos del art. 1 de la ley 57/1968 como tal descontante de efectos), si bien indica que la actora solo acredita el cargo en su cuenta de Ibercaja de las letras presentadas al cobro, pero no el destino, en particular no el destino en una cuenta del promotor en Caixabank, que dada la abstracción de las cambiales no podía conocer el origen ni destino de los fondos ni le sería exigible responsabilidad "in vigilando". Subsidiariamente indica que dado que existía una póliza de aval colectiva, habría cumplido con las obligaciones derivadas del art 1 de la ley 57/1968 y habría actuado correctamente.

23. Este segundo argumento, aun subsidiario, contradice el primero, en la medida en que si conocía la existencia de un aval colectivo para eventuales devoluciones de los pagos a cuenta de los compradores, debía conocer el origen de los pagos, y estos se ingresaban en cuentas de Caixa a nombre del promotor.

24. De la documentación incorporada con la demanda y la aportada como resultado de la audiencia previa, resulta la existencia de un "contrato de contragarantía de aval, avales a promotores ante compradores de viviendas libres s/ ley 57 de 27-7-1968",de fecha 15-1-2007, y con fecha límite para emisión de avales 15-1-2009. Esserdol SL figura como avalado por 1 millón de euros más intereses para "garantizar a los compradores las cantidades entregadas a cuenta del precio final de las 0040 viviendas que se construyen en Bo san jose urb villa laura, Boo de Piélagos, ...",siendo los beneficiarios los "futuros compradores de viviendas",indicando una cuenta especial de aval ( NUM000) y una cuenta asociada NUM001. Se certifica la concesión del referido aval obligándose Ibercaja a devolver a los adquirentes las cantidades ingresadas a nombre del promotor avalado en la cuenta corriente especial de aval nº ... NUM000 en caso de que las viviendas no obtuvieran la calificación definitiva, cédula de habitabilidad no se terminaran en plazo. El aval, para que tenga validez (señala el contrato), debería otorgarse de forma individualizada mediante certificación en relación con cada uno de los adquirentes especificando la cantidad cuya devolución se garantiza al adquirente. También se certifican avales individuales para algunos adquirentes y que la actora no se encontraba entre ellos.

25. El contrato de compraventa no hacía referencia a la póliza colectiva de aval. No hay prueba de que se comunicara a la compradora. No se le entregó ni esa póliza ni certificado individual.

26. Caixabank fue requerida de en la audiencia previa para presentar las posibles cuentas de la promotora en el periodo de presentación de las letras de cambio (2007 a 2008), y sus extractos. De ellos resulta que sí tenía cuenta con Caixabank, y que en ella se produjeron de modo recurrente cada mes ingresos por "abono de efectos al cobro",por los siguientes importes y fechas: 22.913,11 € (28-2-07), 26.702,94 € (28-3-07), 31.535,58 € (26-4-07), 33.088,05 € (28-5-07), 36.909,46 € (26-6-07), 37.495,74 € (30-7-07), 40.710,68 € (28-8-07), 46.856,55 € (1-10-07), 71.280 € (30-10-07), 50.653,90 € (27-11-07), 68.020,56 € (31-12-07), 41.758,74 (30-1-08), 34.420,14 € (27-2-08), 33.518,22 € (1-4-08), 32.159,81 € (5-5-08), 32.486,58 € (27-5-08), 31.095,95 € (30-6-08), 17.773,86 € (30-7-08), 17.773,86 € (27-8-08).

27. Las cantidades son relevantes y reflejan unos ingresos recurrentes, no aislados, por abono de efectos, que no se desglosan, respecto de un cliente de Caixa dedicado a la promoción de vivienda. Las letras descontadas a la promotora aceptadas por la compradora vencían entre septiembre 2007 y junio de 2008, y la vivienda vendida formaba parte de una promoción de 40 viviendas.

28. No podemos aceptar la oposición de la demanda relativa a la ausencia de acreditación del destino del cargo efectuado en la cuenta de la compradora en Ibercaja, dado que está probado que los efectos se descontaron por el promotor en Caixa, y que ésta los presentó al cobro a su vencimiento. Así lo entendió la sentencia de instancia, y no se niega en el recurso de apelación. Los efectos se presentaron al cobro por la entidad "2100" código de entidad correspondiente a Caixa, cuyo recurso vuelve a orbitar en esencia en torno a la Jurisprudencia del TS sobre la responsabilidad exigible al banco descontante de efectos aceptados por los compradores.

29. Además, en la audiencia previa también se requirió a Caixabank (apartado 1.C.c de la minuta de prueba de la actora) para que aportase información completa sobre el destino de los importes de las 10 letras descontadas, indicando si la presentación al pago la había realizado Caixabank, si su importe fue o no previamente descontado por la promotora y si las letras fueron pagadas a su vencimiento. Caixabank omite contestar a este requerimiento.

30. Sentado que se produjeron múltiples descuentos de efectos, entre ellos los de las letras aceptadas por la actora, Caixa no aporta contrato o línea que permita examinar su reglamentación. En todo caso, las SSTS 491 y 492 de 12 de abril de 2024 y las siguientes que la citan, asumen que el descuento suele ser salvo buen fin y que la propia naturaleza de la operación implica que el banco indaga el origen del crédito y de la actividad a que se dedica el cliente que descuenta lo efectos, lo que permite conocer si el origen está en el pago anticipado de cantidades para compra de viviendas, pudiendo rechazar el descuento si "si el dinero obtenido por el promotor con el descuento de las letras no se ingresa en la cuenta especial garantizada con aval o seguro",concluyendo que "si hemos declarado que el banco tiene el deber de indagar a qué responden los ingresos de dinero realizados en la cuenta del promotor, para exigir al promotor que las cantidades anticipadas se ingresen en una cuenta especial y para exigirle asimismo que haya contratado las garantías respecto de dicha cuenta, no encontramos una justificación adecuada para eximirle de indagar a qué responden los créditos que dieron lugar a la emisión de remesas de letras de cambio que descuenta al promotor y cuyo importe, menos el descuento, ingresa en una cuenta titularidad del promotor. Tanto más cuando, como se ha dicho, es práctica bancaria que, en la ejecución de los contratos de descuento, el banco descontante indague sobre la naturaleza de la actividad del cliente descontatario y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas.".

31. Aun habiéndose acreditado que existía una póliza de aval colectiva, sin certificado individual para la actora, su existencia no consta comunicada a la compradora ni resulta del contrato, a diferencia del supuesto considerado en la STS 739/2016 de 21 de diciembre. Además, la demanda frente a Caixabank se funda en el incumplimiento de la exigencia de ingresos de las cantidades en una cuenta especial con forme al art. 1.2 de le ley 57/1968, no en la falta de aval, resultado en todo caso ambas obligaciones cumulativas.

32. Por lo tanto, debe revocarse la sentencia parcialmente, condenado a Caixabank de forma parcial, ya que en apelación se limita la pretensión a la restitución del importe de las letras aceptadas, no de la cantidad entregada a la fecha del contrato, mientras en la demanda rectora se había suplicado la condena solidara de Caixabank e Ibercaja a la restitución de la totalidad de dichas cantidades. La condena asciende por lo tanto a 19.741,5 €.

33. Dicha cantidad devengará intereses legales desde la fecha de vencimiento de cada efecto, en el que resultaron abonados. Como recuerda la STS 1699/2024 de 17 de diciembre, la sala, en sentencia 174/2016, de 17 de marzo estableció "que las cantidades objeto de devolución deberán incrementarse con los intereses legales devengados desde su ingreso, aunque no al tipo del 6% anual establecido en el art. 3 de la Ley 57/1968 , pues esta norma debe entenderse derogada por la disposición adicional 1ª c) de la Ley de Ordenación de la Edificación , que impone «los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución».".

QUINTO. Costas.

34. Según el artículo 398 LEC (1) cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394, mientras que (2) en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

35. Siendo parcialmente estimado el recurso de apelación, no se condena en costas de la alzada a ninguno de los litigantes.

36. La consecuencia de la estimación de la apelación es la estimación parcial de la demandada frente a frente a Caixabank, sin imposición de costas de la instancia.