Sentencia Civil 419/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1426/2023 de 08 de mayo del 2025

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

I.-)El Procurador D. Jaume Gassó i Espina, en representación de D. Emiliano, presentó demanda de juicio verbal contra Dª. Zaira y D. Coral, ejercitando la acción de reclamación de cantidad. Se relata que el demandante es propietario de la vivienda sita en Santa Coloma de Gramanet, DIRECCION000. En fecha 9 de noviembre de 2018 las partes firmaron un contrato de arrendamiento sobre dicha vivienda. Se fijó una renta mensual de 700 euros. Ante el impago de las rentas por los demandados, esta parte tuvo que presentar demanda de desahucio por falta de pago. El procedimiento acabó por Sentencia que condenó a los demandados al desalojo de la finca. Se practicó diligencia de lanzamiento judicial. Posteriormente, se pudo observar que la vivienda se encontraba en muy mal estado. Se elaboró un dictamen pericial a instancia de esta parte, y los daños existentes en la vivienda se tasaron en 5.956,83 euros. Se descuenta de esa suma la cantidad de 1.400 euros que fue depositada como fianza por los arrendatarios. Tras exponer los fundamentos de derecho considerados pertinentes, se interesaba sentencia por la cual se condenase a los demandados a abonar al actor 4.456,83 euros, más intereses y costas.

II.-)La Procuradora Dª. Clara Solaz Cortés, en representación de Dª. Zaira, presentó escrito de contestación a la demanda. Se reconoce el contrato de arrendamiento al que se alude en la demanda. No obstante, se alega que la vivienda estaba en perfecto estado cuando esta parte la abandonó, más allá del deterioro derivado del uso normal. Los daños apreciados por el perito podrían haberse causado con posterioridad a que esta parte dejase el inmueble. Así, se solicitaba sentencia desestimatoria de la demanda, con imposición de costas a la actora.

III.-)El codemandado D. Coral fue declarado en situación procesal de rebeldía por Diligencia de Ordenación de 14 de noviembre de 2022.

IV.-)La sentencia de instancia desestimó la demanda presentada. Para la juez de instancia, no habría quedado suficientemente probado que los daños cuya indemnización reclama la actora existían en el momento en que los demandados abandonaron la vivienda. La carga de la prueba recae sobre la parte actora, y en este caso no sería posible considerar probado cuál era el estado de la vivienda en la fecha en que se practicó la diligencia de lanzamiento judicial. En consecuencia, se desestimó la demanda y se absolvió a Dª. Zaira y D. Coral de los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de costas a la parte actora.

V.-)La representación de D. Emiliano se alza contra aquella resolución, alegando error en la valoración de la prueba. Los daños que se han reseñado por el perito no son de mero desgaste o uso normal de la vivienda, sino que revelan una falta de diligencia. Tampoco se trata de daños que puedan considerarse causados por el propietario con posterioridad a la recuperación de la posesión. La vivienda no fue devuelta en las mismas condiciones en que había sido entregada. Los daños fueron causados durante la vigencia del contrato de alquiler. Los distintos desperfectos que se reclaman han quedado acreditados. En consecuencia, se solicita Sentencia revocatoria de la resolución recurrida, y en su lugar se dicte Sentencia estimando la demanda, condenando a los demandados al pago de una indemnización finalmente formulada de 3.830,83 euros, y con imposición de costas a la parte contraria.

VI.-)La representación de Dª. Zaira no hizo manifestación alguna en el plazo concedido para ello, con lo que se declaró precluida la posibilidad de oponerse al recurso presentado.

SEGUNDO.- Acción ejercitada

Ejercita la parte actora una acción de reclamación de cantidad por los perjuicios apreciados en la vivienda sita en Santa Coloma de Gramanet, DIRECCION000. El actor, D. Emiliano, arrendó dicho inmueble a Dª. Zaira y D. Coral, por contrato de 9 de noviembre de 2018 (doc. nº 2 de los acompañados a la demanda). El contrato se resolvió después de que el arrendador interpusiese demanda de desahucio por falta de pago de las rentas, de modo que la propiedad recuperó la posesión tras la diligencia de lanzamiento practicada en fecha 15 de diciembre de 2020 (doc. nº 4 de los acompañados a la demanda).

Se reclama por la parte actora una cantidad como indemnización por los desperfectos existentes en la finca, y que fueron apreciados una vez recuperada la posesión.

La acción se fundamenta en la obligación del arrendatario de devolver la cosa arrendada. Más allá de los propios términos literales del contrato, son de aplicación los arts. 1561 y siguientes del Código Civil (en adelante, CC) . Así, el art. 1561 CC dispone: "El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable".El art. 1562 CC establece: "A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario".El art. 1563 CC indica: "El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya".El art. 1564 CC, finalmente, dice: "El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa".

El arrendador/demandante D. Emiliano interpone recurso de apelación contra la sentencia que desestimó su demanda. La juez de instancia consideró que en este caso no podía entenderse acreditado que los daños cuya indemnización se reclama estuviesen en la vivienda en la fecha en que se recuperó la posesión, y no hubiesen sido provocados en un momento posterior.

TERCERO.- Nexo causal entre la posesión de la vivienda por los demandados y producción de los daños cuya indemnización se reclama

Respecto de la responsabilidad del arrendatario en los daños y deterioro apreciados en una vivienda, con posterioridad al contrato de arrendamiento, esta Sala ha consolidado un régimen que puede sistematizarse de la siguiente manera (por todas, Sentencia nº 560/2022, de 30 noviembre 2022):

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario ( art. 1562 CC) .

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado ( art. 1555.2 CC) .

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

En este caso, el arrendador se vio obligado a impetrar el auxilio de los tribunales para poder recuperar la posesión de la vivienda, y de hecho esa recuperación se produjo mediante una diligencia de lanzamiento judicial. En el acta elaborada con motivo de aquella diligencia de lanzamiento se observa que fue precisamente Dª. Zaira la persona que se encontraba ocupando el inmueble cuando llegó al mismo la comisión judicial, y fue ella la que entregó las llaves a la misma.

Por tanto, queda acreditado que la posesión por los demandados se prolongó, tanto física como jurídicamente, hasta la fecha en que se produjo el lanzamiento judicial, 15 de diciembre de 2020. A partir de ese día, sin solución de continuidad, el demandante D. Emiliano recuperó la posesión del inmueble.

Y, siendo así, el nexo causal entre la posesión de la vivienda por los demandados y la propia existencia de los desperfectos se antoja evidente. La parte actora ha aportado un dictamen pericial en los términos de los arts. 335 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) , con todas las garantías de objetividad y contradicción, en donde se enumeran y detallan los daños que presentaba el inmueble en la fecha en que el perito hizo su visita e inspeccionó el mismo. El perito autor del informe, D. Oscar, compareció al acto del juicio para ratificarse en su informe, y responder a las peticiones de aclaración formuladas por los abogados de las partes. El perito destacó que muchos de los desperfectos apreciados son propios del uso habitual de una vivienda, y su producción habría sido paulatina, y no por una acción dolosa y puntual.

La parte demandada que ha comparecido en las actuaciones para oponerse a la demanda se ha limitado a hacer una oposición genérica e indiscriminada. No ha aportado ningún dictamen pericial, ni ha propuesto ninguna prueba de carácter técnico que tenga por objeto cuestionar las conclusiones alcanzadas por el perito en cuanto a la existencia de los daños, etiología y valoración económica.

Pero, sobre todo, destaca el escasísimo margen de tiempo existente entre la recuperación de la posesión de la vivienda por el actor y la emisión del dictamen pericial. Como se ha dicho, la diligencia de lanzamiento se practicó el 15 de diciembre de 2020. El perito D. Oscar visitó la vivienda en fecha 23 de diciembre de 2020, es decir, sólo 8 días naturales después. Y, como el propio perito indicó durante el juicio, para realizar esa visita previamente hubo que concertar la correspondiente cita. Es decir, el perito recibió el encargo apenas 2 ó 3 días después del lanzamiento judicial, tal y como el propio D. Oscar declaró durante su declaración.

Ante tal situación, resulta imposible exigir de la parte demandante un mayor celo a la hora de acreditar judicialmente cuál era el estado en que se encontraba la vivienda arrendada cuando los arrendatarios procedieron al desalojo de la misma. Dentro del principio de valoración de la prueba pericial conforme a los criterios de la sana crítica ( art. 348 LEC) cabe considerar suficientemente probado que el estado que se describe en el informe pericial acompañado a la demanda corresponde a aquél que presentaba la vivienda en el momento en que fue restituida la posesión al demandante. Y, con ello, cabrá aplicar el régimen de responsabilidad a los arrendatarios.

CUARTO.- Determinación de la cuantía indemnizatoria

La parte actora reclamaba en su demanda una cantidad equivalente a la suma en que según el perito puede valorarse la reparación o reposición de los elementos dañados (5.956,83 euros), menos la cantidad depositada en su día por los arrendatarios como fianza (1.400 euros). Además, durante el juicio la parte actora redujo la cuantía litigiosa en 726,00 euros, correspondientes a una partida (reparación con malla de grietas en techos de la vivienda, y posterior pintado), que según el propio perito correspondería a un defecto estructural del inmueble, y que por tanto sería ajeno al ámbito de responsabilidad de los arrendatarios. Con todo, la cuantía que se reclama en el recurso de apelación como indemnización solicitada por el actor es de 3.830,83 euros.

La Sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 384/2021, de 16 de junio, citada por otras posteriores como las Sentencias nº 151/2023, de 10 de marzo, ó la nº 473/2024, de 3 de julio, señalaba:

"2.- En el presente procedimiento se discute sobre los daños existentes al devolver la vivienda arrendada al finalizar el contrato de arrendamiento y para el análisis de esta cuestión debemos tener en cuenta lo que hemos dicho en nuestra sentencia de 30 de marzo de 2021 :

"correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º del Código Civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1)recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999 ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del CC )-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del CC ). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC ).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC ).

Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pinturason partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad."

En este caso, el contrato se limitaba a decir que "La parte arrendataria declara conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato" (cláusula segunda).

Y, en la cláusula duodécima, se decía:

"(...) Son de cuenta y cargo de la parte arrendataria los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, ya sean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado mantenimiento, los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, cocina, baño, bidet, grifos, waters, lavabos, y en particular todos los desagües, atascos, arreglo de la cocina, fregaderos, lavaderos, aire acondicionado, y sus tuberías, como también la conservación, reparación y sustitución de persianas, en caso de existir tales utensilios e instalaciones (...)".

De acuerdo con este régimen, los daños señalados por el perito, con excepción ya hecha de la partida descontada por la parte actora, han de considerarse imputables a los arrendatarios.

La excepción, no obstante, ha de ser la partida correspondiente a pintura de paredes (890,56 euros, IVA incluido). Como ya se ha expresado, es criterio de esta sección que los gastos de pintura, como adecuación habitual del inmueble antes de sacarlo nuevamente al mercado inmobiliario, han de ser a cargo del propietario arrendador, por tratarse de una actuación usual de mantenimiento del inmueble, salvo casos de acreditación de especial estado de abandono o gravedad en la causación de desperfectos.

En este caso, en lo relativo a daños en pintura de paredes, el perito destaca la existencia de algunas manchas por quemadura en una de las paredes del recibidor, y manchas de humedad por condensación en algunas habitaciones, provocadas por falta de ventilación. Más allá de que las manchas de humedad por falta de ventilación podrían obedecer a un posible defecto estructural que afectaría a la estanqueidad de la vivienda (incluso más que a un mal uso de la vivienda), lo que está claro es que la solución a dichos problemas no va más allá de la actuación ordinaria de repaso y pintado de paredes de una vivienda, y de hecho así se ha valorado por el perito la actuación necesaria para solventar el defecto apreciado (92 m2 de pintado, a 8 euros/m2, más IVA).

Con ello, la indemnización que finalmente cabrá otorgar al demandante, y a cuyo pago deberán ser condenados los demandados, será de 2.940,27 euros (3.830,83 - 890,56).

QUINTO.- Intereses

Tal y como se solicita en la demanda, se debe condenar a la parte demandada al pago de intereses debido a la mora en la que ha incurrido. Conforme a los arts. 1100, 1101 y 1108 CC, tales intereses se aplicarán desde la interpelación judicial. Desde la fecha de esta sentencia hasta el completo pago se aplicarán los intereses previstos en el art. 576 LEC.

SEXTO.- Costas procesales

Conforme al art. 398.2 LEC, en la redacción aplicable a este procedimiento, la estimación parcial del recurso de apelación presentado por D. Emiliano conllevará que no se adopte pronunciamiento expreso sobre costas de la segunda instancia.

En cuanto a las costas de primera instancia, la estimación parcial de la demanda conllevará que cada parte abone las causadas a su instancia y las comunes por mitad, conforme al art. 394 LEC.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación