Sentencia Civil 381/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 4, Rec. 591/2023 de 08 de mayo del 2025

PRIMERO.-Interpone la representación procesal de New Winds Group, S.L. recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que desestimaba en su integridad la demanda por la misma interpuesta contra la entidad Alliance Global Servicing Group, S.L., y en la que solicitaba el dictado de Sentencia por la que: (i) se declare la obligación de la Demandada de abonar los gastos de Comunidad en los términos contractualmente pactados en el documento nº tres de la Demanda, (ii) se declare la obligación contractual de la Demandada, de abonar la renta mediante domiciliación bancaria y la condene, a tal fin, a la obligación de hacer consistente en firmar la orden de domiciliación expuesta en nuestro documento nº ocho, y (iii) acumulado a lo anterior, la condene al pago de la cantidad de 9.197,69 € que es lo adeudado por la Demandada, al tiempo de interponer la Demanda, más las cantidades que sean impagadas por la Arrendataria durante la tramitación del presente procedimiento, por razón de renta o gastos de comunidad.

El recurso se funda en los siguientes motivos:

1.- La Sentencia no concede eficacia al pacto tenido y plasmado en el documento nº 3 de la demanda, relativo a la adición de los gastos de comunidad. Quiebra del art. 1.203 y 1.255 ambos del Código Civil.

2.- Incumplimiento del art 1.281 C. Civil en cuanto a la interpretación literal de la cláusula y claridad de la misma.

3.- Indebida aplicación de la prueba de presunciones.

4.- Error en la valoración de la prueba documental privada y testifical. Quiebra de los artículos 326 y 376 LEC. Error en la carga de la prueba ex art 217 LEC.

5.- Consecuencia de lo anterior, se incide en indefensión ex artículo 24 CE.

La parte apelada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.-Delimitación de la controversia. Normativa y jurisprudencia aplicable al caso.

Laacción ejercitada va encaminada a que se declare la obligación de la demandada arrendataria del pago de gastos de comunidad y ello como consecuencia de lo acordado por las partes con la firma de una Addenda en 2019 al contrato de arrendamiento ( documento nº 3 de la demanda).

En el recurso, se cuestiona la errónea interpretación de dicho documento que se realiza la sentencia, apartándose de su tenor literal, pese a ser claros sus términos (y no discutidos) sobre la no inclusión en la renta pactada objeto de revisión de los gastos de comunidad, considerando que al respecto también se incurre en una errónea valoración de la prueba puesto que considera no existe prueba que desvirtúe la existencia de conocimiento pleno del contenido de lo pactado en cuanto al pago de dichos gastos, siendo un concierto libre de voluntades y por tanto obligatorio.

Normativa aplicable. Interpretación de los contratos.

El art. 1281 CC establece como norma general que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Por tanto, si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.

Para juzgar sobre la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato ( art. 1282 CC) ; no deberán entenderse contenidos en el contrato cosas distintas y casos diferentes de aquéllos sobre los que los interesados se propusieron contratar ( art. 1283 CC) ; si alguna cláusula admitiere varios sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto ( art. 1284 CC) ; las cláusulas deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas ( art. 1285 CC) ; las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas en aquélla que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato ( art. 1286 CC) ; el uso o la costumbre del país se tendrán en cuenta para interpretar las ambigüedades de los contratos, supliendo en éstos la omisión de cláusulas que de ordinario suelen establecerse ( art. 1287 CC) . Pero, en todo caso, la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad ( art. 1288 CC) . Y, cuando fuese absolutamente imposible resolver las dudas por las reglas enunciadas hasta ahora, si aquéllas recaen sobre circunstancias accidentales del contrato, y éste fuere gratuito, se resolverán en favor de la menor transmisión de derechos e intereses. Si el contrato fuese oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses. Si las dudas recayesen sobre el objeto principal del contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la intención o voluntad de los contratantes, el contrato será nulo ( art. 1289 CC) .

Jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Por todas, cabe citar de aplciación al caso, la Sentencia nº 1542/2024 del Alto Tribunal, de fecha 18 de noviembre de 2024, Recurso 5956/2019, dice al respecto:

....

(ii) La segunda versa sobre el sentido de las reglas legales de interpretación de los contratos, de conformidad con la finalidad de la interpretación, tal y como se viene entendiendo por la jurisprudencia ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo , y 27/2015, de 29 de enero ).

2.-Respecto de este segundo aspecto, el principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Para ello, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC («si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas»).

A sensu contrario,la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 CC ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

Cuestionándose por el recurrente la errónea interpretación por la juzgadora de instancia de una cláusula contractual, como se acaba de exponer la labor hermenéutica tiene un proceso que se inicia en las declaraciones realizadas por las partes, en su sentido literal y después en la intención de lo contratantes y si ésto casa con el propósito negocial.

Así se razón en la STS , Sala de lo Civil , de 19 de mayo de 2015, Recurso: 581/2013 que (...) el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual".

Igualmente el Auto del TS de 28 de junio de 2023, acerca de la fase final del proceso interpretativo se pronuncia en el siguiente sentido.

En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil ). ii) En segundo lugar, en orden a esta síntesis del marco de las directrices del proceso interpretativo, debe tenerse en cuenta que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala también ha resaltado el papel básico que juegan los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual ( artículos 1284 , 1289 y 1258 del Código Civil , respectivamente)".

TERCERO.-Teniendo en cuanta la regulación aplicable y las normas de interpretación expuestas conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la Sala, en un renovado estudio de las actuaciones coincide con la interpretación que realiza la Magistrada de instancia del documento nº 3 de la demanda en el sentido de no conceder eficacia a los términos del mismo en lo que respecta a la frase "mas gastos de comunidad" y ello tras analizar en su conjunto la prueba practicada. La Juez de instancia concluye de manera fundada que, ante las escasas pruebas practicadas en lo que se refiere a los actos previos a la firma del documento, se pone en duda que los términos empleados se correspondan con la verdadera intención de las partes, argumentos que comparte la Sala. También la sentencia realiza una labor hermeneutica del documento, que es una Addenda del contrato de arrendamiento, poniendo ambos en relación, lo que constituye un proceso no carente de lógica y se ajusta a los preceptos de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, que no resultan infringidos, sin que la labor de valoración de las pruebicadas conduzca a exégesis erróneas, ilógicas o que conculque los preceptos citados, conclusiones todas que asumimos y damos por reproducidas en aras a evitar repeticiones innecesarias. No obstante, y aunque ello suponga incurrir en reiteración, habrá de expresar la Sala las razones de su decisión.

La parte recurrente propone como única línea hermeneutica la interpretación literal de los términos "mas gastos de comunidad",incluido en el documento objeto de controversia interpretativa, en alusión a lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil. Pero el citado precepto, conforme a la Jurisprudencia citada más arriba, marca la pauta de interpretación literal (in claris no fit interpretatio)siempre que "no dejen duda sobre la intención de los contratantes", esto es, deben concurrir tanto el criterio de interpretación objetiva (términos claros), como la subjetiva (intención de los contratantes). Así, el precepto dice: " Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas."Por tanto, la dinámica circular del argumento es otra que la que se propone en el recurso, esto es, solo si los términos del contrato no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará a su tenor literal. En este sentido el Tribunal Supremo es claro cuando afirma que "el principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Para ello, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Sentencia 1542/24, Recurso 5956/2019

En el caso, la interpretación literal de los términos objeto de controversia, a la luz de las pruebas practicadas adolecen de claridad en cuanto no es acorde con la intención realmente querida por las partes, por lo que se precisa una labor de integración ( arts. 1282- 1289 CC) , para poder dotar de su conteenido un con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual, pues un renovado examen de las actuaciones llevan a la conclusión que no fue intención de las partes incluir en la renta los gastos de comunidad cuando se firmó el documento de fecha 10 de enero de 2019.

Resultan relevantes para la resolución del recurso los siguientes hechos:

1.- La entidad apelada Alliance Global Servicing Spain, S.L. es arrendataria de un local de oficinas en el Edificio Málaga Plaza, en virtud de contrato suscrito el 1 de diciembre de 2016, suscrito con la entidad Hispania Fides, S.L.

En precio del arriendo estaba incluido los gastos comunes, siendo solo de cargo de la arrendataria los gastos individuales.

2.- En el marco de una negociación sobre ajustar la renta pactada a renta de mercado, en el que interviene Dña. Soledad como gestora de la propiedad, se remite al arrendatario un escrito fechado el 10 de enero de 2019.

En el citado documento de medio folio, después de la identificación del contrato y las partes, dice: "Por medio de la presente, les comunicamos que de conformidad con lo establecido en la cláusula 8 del Contrato, el 1 de febrero de 2019 las Partes deben llevar a cabo una revisión de renta a mercado. Una vez analizada la renta de mercado en las zonas y edificios comparables, nuestra propuesta de actualización de renta a mercado es de una renta mensual a razón de 12,00 Euros/m2/mes, más gastos de comunidad.(la negrita es nuestra). El documento se firmó por el representante legal de la arrendataria y no es objeto de impugnación.

3.- La entidad arrendadora Hispania Fides, S.L., nunca exigió a la arrendataria el pago de los gastos comunes.

4.- Mediante Escritura de Compraventa de 10 de junio de 2.019, la entidad New Winds Group, S.L. adquiere el edifico de oficinas y reclama el pago de los gastos comunes en virtud del citado acuerdo.

Aunque el contrato (adenda de Enero de 2019), por mor de las reglas de hermenética contractual que atienden al criterio del interpretación literal, debe venir regido por el pacta sunt servanda,lo que implica que, en todo caso, deben cumplirse las obligaciones contenidas en el mismo, resulta que el texto del documento en cuanto a las expresión "más cuotas de comunidad" es claro en sus términos comprensivos, no cabe olvidar que conforme a lo doctrina jurisprudencial debe realizarse en el proceso interpretativo la búsqueda de de la voluntad real querida por las partes cuando se incluyó tal expresión. Para ello no puede analizarse este documento aislado del contrato de arrendamiento de 2016 y los datos probatorios obrantes en las actuaciones, de los que resulta que la adición de la frase "mas los gastos de comunidad" resulta equívoca, tanto por los actos previos, como por los coetaneos y posteriores de los contratantes, entrando en contradicción con su tenor literal.

En primer lugar ha de destacarse, por evidente que parezca, que se utiliza la expresión "gastos de comunidad" pero no estamos en presencia de unos gastos de los que participan y aprueban varios comuneros en relación a su participación de bienes comunes, pues existe un propietario de un edificio entero destinado a oficinas, no siendo objeto de alquiler una concreta finca registral independiente, sino la cuantificación concreta en la superficie total de la primera planta de dicho edificio. La terminología gastos de comunidad del documento de 2019 no se utiliza en el contrato de arrendamiento sino que en su cláusula 9 (documento nº 1 de la demanda) titulada "Gastos", contiene dos apartados en los que distingue entre Gastos comunes y Gastos individuales. Se hace una profusa distinción de los primeros en los que incluyen, entre otros, el seguro del inmueble, servicios y suministros, tasas que afectan a los elementos comunes, IBI. Estos están incluidos en la renta así se establece en dicha cláusula 9 en su apartado 1.2.

La inclusión de los gastos comunes en la renta también se alude específicamente la cláusula 7.2 en la que se dice igualmente que "Dicha renta incluirá cualesquiera conceptos derivados de los Gastos Comunes". En el año 2019 comienza una negociación sobre el precio del alquiler para adaptar el mismo a los precios de mercado entre, en los términos que establece la cláusula octava. Esta cláusula regula de manera minuciosa el proceso para su establecimiento (páginas 16, 17 y 18). Es decir en el contrato se pacta que en el precio se incluye los gastos comunes (cláusulas 7 y 9), también se regula en el contrato profusamente en que consisten los gastos comunes y particulares, y lo que es mas importantes, en el apartado 8 se regula las condiciones y mecanismo para ajustar la renta al precio de mercado, sin que en ningún caso se haga referencia como variable de cálculo la inclusión de otros gastos. En el documento nº 3, que tenía por objeto exclusivo actualizar la renta a precio de mercado, se cita concretamente la cláusula 8, pero ninguna referencia se hace a la cláusula 7, que establece que los gastos comunes están incluidos en el precio y tampoco a la cláusula 9, que dice lo mismo, lo que no se conjuga con la intención de los contratantes plasmada tanto en el contrato como en el citado documento nº 3 de la demanda, pues la finalidad de su firma era solo establecer el precio del arriendo actualizado al de mercado, no modificar otra cláusula relativa a dejar fuera del precio los gastos comunes, que no se alude en el citado documento y viene establecida en el contrato, por lo que el añadido con la frase "más gastos de comunidad" no se aviene, pese a que esté firmado, ni a un conocimiento propio de las negociaciones sobre la supresión de la cláusula ni a una voluntad real y consenso sobre su establecimiento, pues solo se estaba negociando por la actualización del precio, por lo que resulta totalmente equívoco el añadido realizado referido a unos gastos de comunidad, pues contravenían al tenor literal del contrato y no hay en dicha Adenda, pese que modificaba otros aspectos de las condiciones pactadas, referencia alguna a las cláusulas 7 y 9 que establece que los gastos sí estan incluidos en la renta.

Igualmente los datos posteriores a la firma del documento nº 3 avalan y son reveladores de la intención de los contratantes, que se centró exclusivamente en la actualización de la renta, no en la modificación de la cláusula 7 relativa a la inclusión de los gastos comunes en la renta pactada. Un dato revelador es que la entidad arrendadora Hispania no exigió a la arrendataria los gastos comunes, sin que las declaraciones de la testigo de una "renuncia" a reclamarlas convenzan en absoluto a la Sala. El comportamiento de la entidad Hispania, entonces propietaria del edificio, firmante del contrato y de la Adenda, respecto a la exigencia de los gastos se realizaó como se venía haciendo, cobrando la renta pactada, si bien modificada según lo acordado, no reclamando gastos comunes porque con arreglo al contrato y su clausulado, que no fue modificado especificamente, estaban incluidos en la renta. No existe, por otra parte, dato concluyente sobre si en las negociaciones se habló de modificar el pacto de inclusión de gastos comunes para determinar la actualización del precio y nada aclaró al respecto la agente representante de la propiedad, Dña. Soledad, tanto más cuando supone adicionar una cantidad que supera los standares marcados en el contrato para la actualización de la renta en más de un 20%.

Por ello entendemos que no ha existido un error de interpretación del Documento nº 3 de la demanda y sus pactos, porque la verdadera intención de los contratantes fue la actualizar la renta pactada a la de mercado y ello con estricta sujeción a lo pactado en el contrato de arrendamiento, al que está de estarse para entender los términos de la Adenda al mismo, que se refiere solo a la cláusula 8, verdadero y exclusivo objeto del acuerdo, sin mención alguna de otros aspectos y estipulaciones del contrato que precisaran modificación como los artículos 7 y 9, referidos a los gastos comunes, concluyendo que no se modificaron los mismos por la expresión contenida "más gastos de comunidad", por lo que el contrato ha de interpretarse en sus propios términos y conforme a la intención de los contratantes, siendo que solo se acordó la actualización del precio no pudiéndose entender contenida en el contrato cosas distintas y casos diferentes de aquéllos sobre los que los interesados se propusieron contratar ( art. 1283 CC) , como se pretende por la recurrente. Lo que conduce a la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

CUARTO.-Desestimado el recurso se imponen las costas devengadas por el mismo a la parte apelante, conforme establece el artículo 398 de la LEC, con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación general.