Sentencia Civil 478/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1266/2022 de 08 de julio del 2024

PRIMERO.- 1. Por parte de los demandados, D. Carlos María y Dña. Covadonga, se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda presentada en su contra por Dña. Delia, quien solicitó la condena de los demandados al pago de la cantidad de 6.788,31 euros.

2. Partió la actora en la demanda de ser la propietaria de la vivienda sita en la DIRECCION000), y de que el día 10 de enero de 2014 suscribió un contrato de arrendamiento con los demandados sobre la referida vivienda, el cual finalizó el 19 de junio de 2017 con la entrega de llaves por parte de los arrendatarios, según documento de entrega de llaves que aportaba. Alegó que los demandados habían actuado de modo negligente en el uso de la vivienda, y que habían causado numerosos daños en varias estancias, daños cuya cuantía excedía de la fianza legal arrendaticia entregada en su momento. Aportó informe pericial donde se detallaban los daños causados por los demandados, y donde se cuantificaba el valor de su reparación en la suma reclamada.

3. Los demandados contestaron y se opusieron a la demanda, partiendo de formular la excepción de cosa juzgada -la cual no mantuvieron, sin embargo, en el acto de audiencia previa posterior-. Partieron en cuanto a los hechos de que, si bien la entrega de llaves tuvo lugar el 19 de junio de 2017, ellos ya habían abandonado la vivienda el 31 de enero de 2017, trasladándose a una nueva el día 2 de febrero de 2017, en virtud del contrato de arrendamiento que aportaban, y que en ese tiempo la vivienda podía haber sido ocupada por terceros. Alegaron que los daños que pudiera haber en la vivienda no les eran imputables, al no haber realizado ninguna conducta dolosa o negligente que pudiera causarlos, y que el dictamen pericial aportado por la actora no era suficiente para acreditar su existencia ni la responsabilidad de los demandados. El referido informe constaba de tres partes: en la primera parte, se describían los daños percibidos in situ por un trabajador de la empresa de peritajes y se hacía una valoración de los mismos; en la segunda parte, se trasladaban los daños observados y se aplicaban las coberturas de la póliza por una persona distinta de quien visitó la vivienda, y la tercera parte era una suerte de certificado, en el que un colaborador de la empresa, quien parecía ser el autor de la segunda parte, efectuaba promesa de actuar con objetividad. Además, el informe era incoherente en su conjunto en relación con las fechas: en la página 1, constaba que el siniestro fue el 24 de junio de 2017, el encargo pericial el 26 de junio de 2017, y la visita el 27 de junio de 2017; el informe aparecía fechado en la página 13 el 29 de abril de 2017 (antes de producirse los daños según el redactor del informe), mientras que, en la página 14, se fechó el informe el 18 de julio de 2017, y, en la última página, aparece firmado el 11 de enero de 2019, año y medio después de la visita. No constaba la identidad ni la titulación del autor de la primera parte del informe, el que hizo la visita, sino que siempre aparecía la persona jurídica, en contra del art.340.3 LEC, con lo que se impedía la posible tacha; como el autor de la primera parte no era el autor de las otras dos partes, era falso lo que se afirmaba en la segunda parte en el apartado "Causa y circunstancias del siniestro" al indicar "Me persono en el riesgo asegurado siendo atendido en el mismo por la Parte Contratante"; tampoco constaba la titulación del "colaborador" que elaboró la tercera parte, el Sr. Bernardino, en contra de los arts.335.1 LEC y 340 LEC. Alegaron que no se acreditaba que los daños fueran imputables por dolo o culpa a los demandados, figurando como malintencionados conforme a lo indicado por la propietaria, y que no se conocía cuál era el estado de la vivienda al tiempo de concertar el arrendamiento, al no constar inventario ni fotografías al tiempo de serles entregada.Y pasaron a negar cada uno de los daños objeto de reclamación, aduciendo que muchos de los imputados respondían al paso del tiempo o al uso normal de la vivienda, por lo que no eran indemnizables conforme al art.1561 CC; en otros daños no se acreditaba por la actora ni se describía su entidad, y en la generalidad de las partidas del informe se relacionaban daños más propios de la negligencia o falta de cuidado que del dolo, y así los había incluido el autor del informe, donde aparecía también un listado de daños malintencionados; además, en la demanda, la actora reclamaba sólo por daños malintencionados, por lo que los demandados no podían ser condenados por daños ocasionados de forma negligente.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte de que los demandados en ningún momento discuten que la actora sea la propietaria, que ellos fueran arrendatarios o que las llaves se entregaran en junio de 2017, pese a haber impugnado los documentos nº 1, 2 y 3 de la demanda en cuanto a su valor probatorio. Se tiene por acreditado que la vivienda se abandonó en junio de 2017, y que se hizo la oportuna entrega de llaves el 19 de junio de 2017, según el documento nº 3 de la demanda, donde consta que el demandado hace entrega en tal fecha de las llaves de dicho domicilio en el despacho profesional de Gabarró i Gambín Assegurances, S.L. (como entidad autorizada por la propiedad de la vivienda para recibir dicha entrega), documento perfectamente firmado por ambas partes y donde no se dice nada más, sin perjuicio de añadir que ambos firmantes están conformes con el contenido íntegro del documento en cuestión. Se señala que los demandados no logran acreditar mediante las dos declaraciones testificales propuestas por su parte que el abandono de la finca se produjo en enero de 2017, no en junio de 2017; no pueden valorarse con objetividad dichas declaraciones -transcritas en la sentencia- con base en la evidente relación de amistad que incluso a al tiempo del juicio ambos tienen con los demandados, aparte de apreciar incoherencias y contradicciones en sus relatos; se puntualiza, además, que incluso en el caso de que se diera por acreditado que la mudanza se produjo efectivamente ese día, en modo alguno se está probando que el abandono se verificó definitivamente en dicha fecha, pudiéndose dar el caso de que, en efecto, la mudanza se produjera tal día y los demandados volvieran después, o que incluso los daños ya estuvieran en dicha fecha, aparte de que su testimonio no se corrobora con otros elementos probatorios, como hubiera sido presentar como testigo al arrendador del contrato que aportaban, o con acreditar el pago del alquiler a partir de febrero de 2017 en esa nueva vivienda; se añade que no se comprende cómo puede uno firmar un documento seis meses después de haberse marchado de un inmueble sin añadir ninguna consideración adicional destinada a justificar dicho extremo (que el abandono se produjo en enero), reflejándolo así en el documento que se firma, y figurando, incluso, en dicha fecha su condición de arrendatario y su domicilio en la vivienda controvertida. En relación con los daños, se tiene por acreditado que el 27 de junio de 2017 el perito que confeccionó el dictamen apreció unos daños, perfectamente identificados, y cuya cuantía ha sido tasada en la suma reclamada, mientras que los demandados niegan la mayor, argumentando que no fueron causados por los demandados y que, en su caso, no se adjunta de contrario ningún inventario o fotografías del inmueble que acrediten el estado previo de la finca, siendo su estrategia individualizarlos uno a uno, y poner de manifiesto la dificultad en la atribución de responsabilidad de tales desperfectos a los arrendatarios. Se señala que, entre otras reparaciones, en el informe pericial se especifican, por ejemplo: retirada y sustitución de la puerta de habitación de la planta primera con desperfectos; reconexión de tubo cobre de suministro de agua; reposición de focos de piscina arrancados, incluso instalación eléctrica; reposición de la tela mosquitera de catorce ventanas; reposición completa de marco, guías y largueros de las dos telas mosquiteras enrollables; sustituir tres persianas; silla de madera; lavadora de 6 kg; mantenimiento y limpieza de malas hierbas y suciedad en el jardín y zonas exteriores; lijados y pintados de puertas afectadas por óxido acumulado; reposición de puerta metálica que cierra la zona de la piscina; vaciado de piscina, limpieza y llenado. Se considera que los daños que se especifican no son los propios que se generan con el uso ordinario del inmueble y, los que acaso pueden calificarse como tales, se han visto agravados por su falta de mantenimiento. Se considera que la cuantificación propuesta para cada uno de ellos no es exagerada, y que está basada en criterios de experiencia y en el valor de mercado, según aclaró el perito. Se concluye que, por ello, y por no presentarse ni proponerse una cuantificación alternativa, ha de estimarse totalmente la demandada y en la cuantía fijada por el perito. Y se añade que la opción de acoger esta posición es conforme con la doctrina jurisprudencial que sobre la prueba pericial está marcada por nuestros tribunales.

5. Los apelantes interponen, en forma separada, sendos recursos de apelación, y solicitan la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Recurso de apelación del demandado D. Carlos María

Sobre la falta de coherencia en la fundamentación y valoración de la prueba realizada en la sentencia recurrida en relación con las pruebas obrantes en autos, ante la falta de prueba de cargo de la parte actora

1. Aduce el apelante que no fue discutido por ninguna de las partes cuándo se entregaron las llaves, sino cuándo los demandados abandonaron la vivienda, y considera que el juez "a quo" se fija sólo en la entrega de llaves no discutida, pese a la declaración de dos testigos que ayudaron en la mudanza, quienes declararon bajo los apercibimientos legales pertinentes que a finales de enero de 2017 ayudaron a los codemandados en dicha mudanza, aparte de constar un nuevo contrato de arrendamiento de los codemandados en febrero de 2017, en la localidad de Piera; ninguna veracidad se da a dicho contrato ni a los testigos, con argumentaciones tan subjetivas como que eran amigos o que no se entiende como hagan una mudanza sin cobrar nada a cambio, o si la mudanza tardó dos o tres días, extremos todos ellos ratificados por los testigos, pero subjetivamente valorados con falta de rigor y objetividad, bajo la parcialidad de entender que los testigos eran amigos (uno era vecino de dicha urbanización en dicho momento, Sr. Fernando ); sobre ello, se señala como fecha de abandono de la vivienda junio de 2017, para luego hacer suposiciones (" incluso en el caso de que diéramos por acreditado que la mudanza se produjo efectivamente ese día, en modo alguno se está probando que el abandono se verificó definitivamente en dicha fecha, pudiéndose dar el caso de que, en efecto, la mudanza se produjera tal día y los demandados volvieran después, o que incluso los daños ya estuvieran en dicha fecha (...)", por lo que considera el apelante que existe falta de coherencia con la fundamentación subjetiva y valorativa.

2. La apelada se opone. Considera acreditado que la fecha de abandono de la vivienda fue el 19 de junio de 2017 con la entrega de llaves por parte de los arrendatarios, y que esta afirmación no es gratuita, sino que viene respaldada por un documento especial, que no es otro que el documento de entrega de llaves, el cual es la declaración unilateral por parte del arrendatario de que abandona el piso. Sostiene que los demandados han intentado desvirtuar esta fecha de salida mediante la aportación de dos testigos a todas luces inidóneos, cuyas respuestas a los interrogatorios de los letrados fueron titubeantes y plagadas de contradicciones.

3. Tal y como aduce el apelado en el recurso de apelación, puede este Tribunal examinar nuevamente en segunda instancia la prueba practicada en primera instancia ( art.456.1 LEC) . Con recuerda la STS, Sala 1ª, de 18 de mayo de 2015 ( ROJ: STS 1947/2015 - ECLI:ES:TS:2015:1947 ):

" Se viene a defender la postura de la sentencia de primera instancia, que resultó favorable a los intereses de la parte recurrente, sosteniendo como doctrina dicha parte que, por aplicación del principio de inmediación, la valoración de la prueba debía quedar a cargo de la primera instancia salvo que la Audiencia -al conocer del recurso de apelación- apreciara falta de motivación o la concurrencia de razonamientos ilógicos o absurdos.

El motivo ha de ser rechazado pues viene a contradecir la propia naturaleza del recurso de apelación. Esta Sala en sentencias núm. nº 88/2013, de 22 febrero , y 562/2013, de 27 septiembre , entre otras, tiene declarado que "en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 46 y 46 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre , afirma lo siguiente: "Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...".

De lo anterior se deduce que es función de la segunda instancia la revisión de todo lo actuado en la primera, según los términos en que se formula el recurso, incluyendo la valoración de la prueba de los hechos, que podrá ser o no coincidente con la llevada a cabo por el juez "a quo" de modo que la Audiencia puede practicar una valoración distinta aunque una y otra resulten igualmente razonables y admisibles según las reglas de la lógica."

4. Sentado lo anterior, consideramos que no procede acoger este motivo de apelación.

Ya se han expuesto en el fundamento de derecho anterior las razones por las que considera el juez "a quo" que debe tenerse por abandonada la vivienda el día 19 de junio de 2017, no en enero de 2017. Conforme resulta del documento nº 3 de la demanda, la entrega de llaves tuvo lugar el 19 de junio de 2017, constando en dicho documento que el demandado hizo entrega en esa de las llaves de dicho domicilio en el despacho profesional de Gabarró i Gambín , S.L. (como entidad autorizada por la propiedad de la vivienda para recibir dicha entrega); como se detalla en la sentencia recurrida, se trata de un documento perfectamente firmado por ambas partes, y donde -sobre todo-, no se dice nada más, sin perjuicio de añadir que ambos firmantes están conformes con el contenido íntegro del documento en cuestión, donde, como bien se señala en la sentencia recurrida, consta que lo suscriben los arrendatarios, con domicilio en la finca arrendada objeto del procedimiento.

En caso de ser cierto que, tal y como afirman, los demandados hubiesen abandonado la vivienda en enero de 2017, consideramos que ese matiz debería haberse hecho constar en el propio documento, a fin de evitar cualquier problema posterior relativo a la efectiva entrega de la posesión y los eventuales desperfectos, porque es doctrina asentada en materia de arrendamientos urbanos la de que la entrega de la posesión sólo tiene lugar a partir de la entrega de llaves.

Como señalamos, entre otras, en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 15 de marzo de 2017 ( ROJ: SAP B 3126/2017 - ECLI:ES:APB:2017:3126 ):

" El artículo 1.561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo.

Esto significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, ya que la devolución únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente, mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1.162 y 1.163, párrafo segundo, del Código Civil.

Por ello, que el arrendatario deje de residir en la vivienda arrendada no comporta ni conlleva sin más que recupere la posesión el arrendador, siendo necesario un acto formal y voluntario del arrendatario de puesta a disposición de la posesión del inmueble a la propiedad.

Este acto de restitución de la posesión, puede consistir en la entrega de las llaves o su depósito en un lugar del que puedan ser retiradas por un mero acto de voluntad del arrendador, o bien, mediante la puesta en posesión de la cosa al arrendador por la autoridad judicial a resultas del proceso seguido."

Nada se hizo constar, sin embargo, en el documento de 19 de junio de 2017. Es más, como atinadamente apunta el juez "a quo" en la sentencia recurrida con ocasión de restar virtualidad a las declaraciones de los dos testigos propuestos por los demandados, " incluso en el caso de que diéramos por acreditado que la mudanza se produjo efectivamente ese día, en modo alguno se está probando que el abandono se verificó definitivamente en dicha fecha, pudiéndose dar el caso de que, en efecto, la mudanza se produjera tal día y los demandados volvieran después, o que incluso los daños ya estuvieran en dicha fecha (...)". Este Tribunal comparte el citado argumento, que consideramos realizado en el marco de la propia valoración judicial de la prueba practicada, mediante la contraposición del nuevo contrato de arrendamiento aportado por los demandados y de las declaraciones de dos testigos con el documento de entrega de llaves de 19 de junio de 2017. Partiendo de la premisa de que la entrega/abandono de la vivienda arrendada tuvo lugar en esa fecha, se atiene a la lógica representarse que, incluso, en el caso de haber abandonado la vivienda en enero de 2017, la falta de entrega de las llaves hacía posible que los demandados " volvieran después, o que incluso los daños ya estuvieran en dicha fecha". De hecho, no es ya que en el documento de entrega de las llaves de 19 de junio de 2017 no se aluda a que los demandados abandonaron la vivienda con anterioridad a esa fecha, sino que tampoco consta -ni se alega, de hecho- el motivo por el cual la entrega de llaves tuvo lugar seis meses después.

5. Por lo demás, las declaraciones de los testigos no desvirtúan lo anterior, partiendo de que el testigo Sr. Jeronimo manifestó, incluso, que la mudanza de los demandados tuvo lugar en febrero de 2017, no en enero de 2017, como, sin embargo, se alegó al contestar a la demanda.

El testigo Sr. Jeronimo (manifestó que los demandados son conocidos, que tiene amistad con la demandada, y que por eso son conocidos), a preguntas de los letrados de los demandados, dijo que participó en la mudanza cuando se marcharon del domicilio arrendado, sobre febrero de 2017; fue con otras personas, con una furgoneta y su coche; entró en la vivienda y estuvo sacando paquetes, y no vio nada extraño dentro ni fuera; estuvo unos días haciendo la mudanza; no pudo observar que hubiera algunos o muchos daños en la vivienda. Dijo saber que los demandados se fueron a vivir a otro sitio, cerca, pero que no sabe realmente dónde están viviendo ahora, y que no volvió a ir al domicilio de Masquefa. A preguntas del letrado de la actora, manifestó que es colega de los que realizaron la mudanza, y que no recuerda la calle en que se realizó la mudanza, no sabe exactamente qué calle es; él no es de Masquefa, ni de cerca de Martorell; no recuerda a qué altura estaba, "era una casa y no sé". Dijo que realizó la mudanza a principios de febrero de 2017, "si no recuerdo mal", y que les ayudó a hacer la mudanza porque tiene amistad con Covadonga, sin contraprestación por realizarla, "nada"; dijo que tenía un coche en ese momento, y que él es como es, de ayudar a otras personas que tiene a su alrededor, tenga una gran amistad o no. A preguntas del juez "a quo", dijo que estuvo dos días haciendo la mudanza, y que, aparte, hubo más personas, pero él no las conocía, serían amistades.

El testigo Sr. Fernando (manifestó que conoce a la actora de ser la propietaria, que él vivía en la casa de al lado hasta 2018, que conocía a los demandados por ser vecino, y que, a día de hoy, tienen amistad, de conocerlos), a preguntas de los letrados de los demandados, dijo que la relación con los demandados era sólo de saludarse; una vez fue porque les atracaron, y en otra ocasión puntual entró en la finca, pero no entró dentro de la vivienda. Dijo que se había ido dos meses de vacaciones a Colombia, que llegó en enero de 2017, el 28 o algo así, y que ellos ya se iban en esos días; cuando llegó, ella le dijo antes de irse él que se iban a ir, porque les pidió que echaran un vistazo a su vivienda mientras estuviera ausente. Manifestó que, desde su vivienda, algo se veía de la vivienda de los demandados: la piscina y un lateral de la vivienda. Precisó luego que, cuando vino de Colombia, estaban saliendo los demandados, el 28 de enero de 2017; en febrero de 2017, los dueños estuvieron pasando, porque les preguntó si iban a alquilarlo, para algún conocido; iba la hija; a los seis meses o así, la alquilaron a otras personas, y, anteriormente, hubo otras personas alquiladas. A preguntas del letrado de la actora, dijo que vivía en el número DIRECCION001; la casa de los demandados era una casa de color blanco roto con rayas; las esculturas que se ven desde la calle no sabe si son unos animales, y que no sabe qué animal es, no sabe si es un pájaro. Dijo que, entre el número DIRECCION000 y el DIRECCION001, no hay vegetación tupida y exuberante que impida tener contacto visual entre una casa y otra, pues no había ninguna vegetación. A preguntas del juez "a quo", precisó que se fue a Colombia desde el 7 de diciembre al 28 de enero, y que, cuando llegó, se estaban mudando; vio una furgoneta, que estaban cargando; el último día que los vio fue el 28 de enero, y después de esa fecha, los ha vuelto a ver.

A la vista de tales declaraciones, se explica que el juez "a quo" aluda en la sentencia a las incoherencias y contradicciones de sus relatos. En ese sentido, el testigo Sr. Jeronimo dijo saber que los demandados -conocidos suyos- se fueron a vivir a otro sitio cercano, pero que no sabe realmente dónde estaban viviendo ahora, y que no volvió a ir al domicilio de Masquefa; dijo no recordar la calle en que se realizó la mudanza, a qué altura estaba, "era una casa y no sé"; dijo que realizó la mudanza a principios de febrero de 2017, "si no recuerdo mal", y que les ayudó a hacer la mudanza porque tiene amistad con Covadonga, sin contraprestación por realizarla. De su declaración resulta, pues, que, además de que la amistad con la demandada era lo suficiente grande como para no cobrar por la realización de la mudanza, no recuerda siquiera ni desde dónde ni hacia dónde se hizo la referida mudanza, y no recordaba siquiera con precisión la fecha en que tuvo lugar, cuando fue traído al juicio como testigo, precisamente, como interviniente en la mudanza.

Por su parte, el testigo Sr. Fernando no coincidió con el otro testigo en cuanto a la fecha de la mudanza, y dijo que, en febrero de 2017, los dueños estuvieron pasando, que iba la hija, para luego manifestar, a preguntas del juez "a quo", que después del 28 de enero de 2017 (fecha de la mudanza), había vuelto a ver a los demandados. A pesar de decir que vivía en la vivienda de al lado, en el número DIRECCION001, en Masquefa, no recordaba siquiera qué animales estaban representados por esculturas en la finca del número DIRECCION000, las cuales se veían desde la calle, sin negar la existencia de tales esculturas.

6. Así las cosas, hay que estar a la fecha de entrega efectiva de las llaves, por lo que procede desestimar el motivo de apelación.

TERCERO.- Sobre los supuestos daños en la vivienda arrendada

1. El apelante parte de que en la sentencia recurrida se señala que ha quedado probado que, el 27 de junio de 2017, por el perito que confeccionó el dictamen se apreciaron unos daños (perfectamente identificados en el informe), y que los precios son los correctos y adecuados de mercado, por así reseñarlo el perito, sin una cuantificación alternativa. Considera el apelante que es obvio que los demandados habían abandonado la vivienda en el año 2017, pero que la demanda fue presentada en febrero de 2020, casi tres años después, por lo que, sin tener los demandados la posesión de dicho inmueble, es obvio que nunca podían acreditar ni aportar una pericial o valoración alternativa al respecto. Cuestiona, nuevamente, el informe pericial aportado con la demanda como documento nº 4, pues el perito que elaboró dicho Informe no fue a ratificarlo al acto de juicio; el informe fue realizado por la empresa DIRECCION002, siendo el firmante, al final del Informe y de su ampliación, el colaborador de dicho despacho, el Sr. Bernardino, el único nombre de perito que sale en ese documento nº 4, aparte de ser el perito que la actora, en escrito de fecha 25 de febrero de 2021, propuso como prueba pericial, al ser "el perito que ha realizado el informe"; en el acto de juicio, compareció otro perito, el Sr. Carlos Daniel, de la empresa de peritaciones que elaboró el informe, pero que no acudió ni vio la vivienda ni los daños. Así, no recordaba dicho perito el informe, pues dijo que no traía a la vista una copia del mismo, como suele ser habitual que hagan los peritos, pese a haber transcurrido casi 5 años desde su realización, y manifestó que "lo hizo un compañero de despacho", seguramente refiriéndose al Sr. Bernardino, y que luego también fue él, para intentar justificar su presencia; aduce el apelante que lo cierto es que en ningún momento ni en página alguna del informe pericial aparece el Sr. Carlos Daniel como perito ni como elaborador de dicho informe, sino el Sr. Bernardino. El perito que asistió al acto de juicio, dijo que, en el contrato de arrendamiento, había unas fotografías como anexo en las que se acreditaba y figuraba la vivienda en el momento del arrendamiento, y también que, en el informe pericial elaborado por su gabinete, adjuntaron fotografías de todos los daños que se determinaban en el mismo, cuando ni en la demanda ni en fase probatoria se aportó fotografía alguna al respecto, ni del estado de la vivienda en el momento del inicio del arrendamiento ni de los supuestos daños producidos tras el arriendo, y que el perito manifiesta haber realizado y adjuntado en su informe, cuando corresponde a la actora su acreditación; en el informe pericial, únicamente están los daños enumerados, ya que no existe ninguna fotografía ni testimonio de los mismos, ni tampoco ninguna factura, recibo, acreditación, etc. Considera que si, como ha quedado acreditado, los arrendatarios se marcharon a finales de enero/principios febrero 2017, el testigo vio con posterioridad a la hija de la demandante por la finca, y no se hace un peritaje por el perito Sr. Bernardino hasta finales de junio de 2017, falla el nexo causal entre los supuestos daños, su causa y sus efectos. Aduce que el informe es muy vago e indeterminado, y, entre otros ejemplos, cita el apelante los siguientes:

a) en cuanto a que los inquilinos no realizaron operación alguna de mantenimiento ni limpieza del jardín y terraza, y se hallan llenos de malas hierbas crecidas, se señala en el informe que la parte contratante ha tenido que contratar los servicios de otra persona para realizar dichas tareas, si bien no se aporta factura de dicha persona, y se valora unilateralmente por el perito en 180 euros.

b) se presupuestan y valoran daños totalmente inherentes al transcurso del tiempo, tales como lijar el óxido de la reja metálica, o vaciado y rellenado de piscina, o limpieza de junta ennegrecidas, siendo entre otros tantos, unas circunstancias (no daños) que se producen por la climatología o utilización de la vivienda, este quien este residiendo, y los mismos no pueden ser considerados daños.

c) se solicita la partida de saneado y pintado de todas las paredes, cuando es reiterada la jurisprudencia al efecto de que dichas circunstancias son consideradas usuales y normales en la convivencia y vida de una vivienda, no siendo dichas circunstancias daños provocados ni intencionadamente ni voluntariamente, siendo que, si conviviera la propia actora, dicho mantenimiento y pintado debería realizarse con el paso de los años y la utilización de la vivienda.

d) se declaran como daños una lavadora, unos enchufes o instalación eléctrica, una bañera, sin aportarse constancia de dichos daños, ni presupuesto de ninguno de ellos, ni descripción detallada de los daños.

e) en algunas ocasiones, incluso, se establece por el perito "se me transmite que la caseta donde se ubica la barbacoa está muy sucia, pero no puede inspeccionarse porque la puerta está cerrada", es decir por mera indicación de la propiedad sin verlo ni constatarlo.

f) se enumeran daños en limpiador de piscina, limpia fondos, mobiliario jardinería, sin aportarse factura de su compra, fotografía de los daños, presupuesto de adquisición de nuevo o presupuesto.

g) se habla de reposiciones de objetos sin acreditarse que los mismos estaban en dicha vivienda; por ejemplo, la última de las partidas reclamadas, se trata de la reposición de 250 litros de gasóleo de calefacción, que se calibra en 200 euros, sin ser aportada factura de dicho rellenado, indicando los codemandados que la calefacción era por gas, no por gasóleo.

Añade el apelante que, si se entendiera que los codemandados realizaron algún daño, no se les está restando la fianza (750 euros) ni la garantía adicional (otros 750 euros), 1.500 euros en total, y cuya finalidad va destinada a cubrir dichos supuestos daños, en su caso.

2. La apelada se opone, afirmando que sí hay culpabilidad por parte de los arrendatarios y que existe relación de causalidad entre esta y los daños producidos, que queda probada por el lapso de tiempo de posesión de la misma hasta su entrega definitiva y efectiva el 19 de junio de 2017. Aduce, asimismo, la validez del informe pericial aportado con la demanda; durante el juicio, el perito, no sólo informó al juzgado de su titulación y experiencia, sino que además facilitó su número de colegiado. Considera que no cabe acoger la falta de acreditación de los daños, pues la arrendadora, una vez finalizado el contrato de arrendamiento con los demandados, y tras la entrega de llaves en el día señalado -hasta ese momento no pudo acceder a la vivienda ni pudo comprobar el estado de la misma- ha tenido conocimiento de un actuar negligente por parte de los arrendatarios en el uso de la vivienda arrendada, hasta el punto de haber causado numerosos daños en varias estancias de la vivienda. En el informe pericial, se detallan los daños causados por los demandados y se cuantifica su valor, y su autor asistió al acto del juicio, a fin de explicar el informe y responder a preguntas y objeciones de método, premisas y conclusiones y otros aspectos del informe, responder a respuestas sobre solicitud de ampliación del dictamen a otros puntos conexos, proceder a la crítica del dictamen de que se trate, caso de ser aportada una pericial por la parte contraria, realizar, en su caso, propuesta de rectificación, interviniendo el perito de cualquier forma útil para entender y valorar el dictamen; el perito entiende que la patología existente es imputable a los arrendatarios y que, por lo tanto, deben asumir los costes de las reparaciones que deberán realizarse y la indemnización por los daños.

3. Analizados los argumentos de ambas partes, consideramos que un nuevo examen de las actuaciones ex art.456.1 LEC conduce a no tener por acreditados los daños objeto de reclamación, sean actos de vandalismo (dolosos) sean actos imputables a negligente/falta de cumplimiento por los arrendatarios de las obligaciones de mantenimiento del bien arrendado.

4. Debemos partir de que lo que recuerda la STS, Sala 1ª, de 17 de febrero de 2016 ( ROJ: STS 523/2016 - ECLI:ES:TS:2016:523 ) sobre la materia de que se trata:

" 4.ª) En la Sentencia 458/2008, 30 de mayo (Rec. 214/2001 ), esta Sala resumió su jurisprudencia sobre el referido artículo en los términos siguientes:

"La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999 ), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que "El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible (...). Por tanto, el art. 1563 CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de existir tal contrato de locación, el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron".

(...)

Debemos precisar, ahora, que la prueba que debe suministrar el arrendatario para desvirtuar la presunción del artículo 1563 CC -la prueba de "haberse ocasionado sin culpa suya" el deterioro o perdida de la cosa arrendada - ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluye que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario o, a tenor del siguiente artículo 1564 CC , a "las personas de su casa": que excluya que el deterioro o pérdida pueda atribuirse a negligencia de aquél o éstas (prueba del caso fortuito); o, en el supuesto de desarrollarse en el inmueble arrendado una actividad peligrosa, que excluya que el evento dañoso fue realización de un riesgo típico de tal actividad (prueba de la fuerza mayor)."

5. Como precisamos en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 27 de enero de 2010 ( ROJ: SAP B 693/2010 - ECLI:ES:APB:2010:693 ):

" (...) En la sentencia dictada en el rollo 727/04 decíamos: "El artículo 1563 CC establece que es el arrendatario el responsable del deterioro de la cosa arrendada (...)

En esa misma sentencia añadíamos que 'En definitiva, lo relevante a los efectos que nos ocupan es la acreditación de que el inmueble presentaba daños y la naturaleza de los mismos. Al igual que en el caso anterior, el artículo 217 Lec impone la carga de probar los hechos alegados a la parte que los aporta al proceso, como regla general y, conforme a lo expuesto, tendremos: a) si se han producido daños que excedan del deterioro derivado del uso ordinario de la cosa, responderá, salvo prueba en contrario el arrendatario; b) si los deterioros son los derivados de ese uso normal, deberá soportarlos el arrendador.'

A su vez, la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 14 de febrero de 2022 ( ROJ: SAP B 1155/2022 - ECLI:ES:APB:2022:1155 ) señala:

" Desde el punto de vista normativo, cabe recordar que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha de ser destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, " tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo1.563 del CC) -, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo1.564 del CC) . Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC) .

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC) .

Lo anterior impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad."

6. Conforme prevé el art.1563 CC, se presume, pues, que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada, y dicha presunción "iuris tantum" (admite prueba en contrario) puede ser destruida si el arrendatario prueba que ese deterioro o pérdida se ocasionó sin culpa suya. Pero lo primero será determinar el deterioro o pérdida (el daño), y la prueba de la existencia del mismo corresponde ex art.217.2 LEC al arrendador.

7. En el presente supuesto, debemos partir del dato objetivo de que, por más que, cuando fue presentada la demanda (11/11/2019) -febrero de 2020 es cuando los demandados contestaron a la demanda- no había transcurrido el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción ejercitada, ya habían transcurrido unos dos años y medio desde que tuvo lugar la entrega de llaves (19/06/2017).

Ello se considera relevante en procedimientos de reclamación de indemnización por desperfectos como es el caso del presente procedimiento, en los que el transcurso del tiempo desde la recuperación por el propietario de la posesión de la finca arrendada, si es excesivo, juega en contra de la presunción prevista en el citado art.1563 CC en favor del arrendador, puesto que se dificulta la prueba del daño. Además, se dificulta también la eventual prueba pericial en contrario del arrendatario, máxime cuando, como alegaron los demandados y no ha sido negado por la actora, tras la entrega de llaves hubo otros arrendatarios.

8. Ciertamente, en el presente procedimiento, ha sido aportado con la demanda un dictamen pericial que consta de varias partes. Pero, con independencia del "baile" de fechas aclarado por la persona que asistió al acto de juicio para responder a las aclaraciones de las partes ( art.347 LEC) , el Sr. Carlos Daniel, y aun pudiendo admitirse que la fecha del dictamen mismo (11/01/2019), que aparece en un folio aparte, responda a la adaptación al formato jurídico exigible, para su presentación como dictamen, lo cierto es que consta firmado por otra persona, el Sr. Bernardino, cuya titulación no consta, que es la única persona que aparece en las diversas partes del informe que integran el dictamen, y que, de hecho, fue la persona propuesta por la actora para efectuar las oportunas aclaraciones en el acto de juicio. En ese sentido, consta al pie del dictamen, como añadido en folio aparte: " De acuerdo a la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art.335.2 , el perito firmante manifiesta haber actuado con la mayor objetividad posible, habiendo tomado tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, teniendo conocimiento de las sanciones penales que el ordenamiento jurídico prevé si incumpliera su deber como perito. Y para que conste a los efectos oportunos, firmo el presente informe en Barcelona, a 11 de Enero de 2019. D. Bernardino (...) Colaborador DIRECCION002.".

Sin embargo, lo que consideramos que no puede ser admitido, a efectos de tener por acreditados los daños a los que se hace referencia en el referido dictamen pericial, y a los cuales se remite la demanda, es que consista en una mera enumeración de desperfectos varios, sin reflejo gráfico alguno mediante fotografías, y sin apoyo tampoco en documentación alguna (facturas/presupuestos de reparación, por ejemplo) que pudiera llenar la ausencia de aquellas. Ello máxime cuando -se reitera- no se ha negado por la parte actora que, después de la entrega de llaves de fecha 19 de junio de 2017, la vivienda estuviese arrendada a otras personas.

El profesional que asistió al acto de juicio para responder a las aclaraciones de las partes, el Sr. Carlos Daniel -en sustitución del citado Sr. Bernardino, quien, al tiempo de ser intentada su citación, resultó que no trabajaba ya en DIRECCION002.-, manifestó ser ingeniero técnico industrial y perito de seguros nº de colegiado NUM000, que trabajaba como perito desde 2004, y que era el titular del " DIRECCION002". Preguntado por el letrado de la actora qué recordaba de la visita, dijo que no se acordaba perfectamente de los daños, "hace cinco años", si bien añadió que, primero, visitó un compañero del despacho, que hizo un informe preliminar valorando los daños y, a posteriori, él visitó la vivienda y ratificó los daños para hacer el segundo informe, que es el que se anexaba posteriormente. Dijo que los daños eran muy cuantiosos, una serie de daños relacionados con una mala praxis, un vandalismo, y luego había una serie de daños por falta de mantenimiento, y que creía recordar que faltaban bienes que el asegurado había dejado en la vivienda; afirmó que tendría que tener el informe en mano para recordar concretamente las cosas; dijo que consideraba los daños de tanta gravedad como para reclamar lo que se reclama, pues la casa estaba muy deteriorada, y que ello se reflejaba en el informe, siendo la base de cálculo para la valoración los precios de mercado, sin esperar facturas de reparación ni presupuestos.

A preguntas de los letrados de los demandados, aclaró que el encargo lo hizo la aseguradora Generali, para pagar o no a la asegurada, según la cobertura de los daños. Dijo que el 27 de junio de 2017 fue un compañero suyo del despacho, que realizó la primera parte del informe, siendo él quien lo revisa y lo firma como titular del despacho; en segunda visita, fue él; respecto del anexo de visita del 27 de junio, firmado por D. Bernardino el 11 de enero de 2019, aclaró que fue firmado a posteriori, cuando se les pide el informe por parte de la Compañía; reiteró que ese compañero fue a visitar la vivienda, y aclaró que se manda primero un informe vía Intranet, y luego uno en formato judicial, de modo que, en junio de 2017, ya tenían un informe con los daños, no se visitó en 2019, "está clarísimo". Dijo que creía recordar, al no tener la documentación para afirmarlo contundentemente, que el asegurado presenta a la Compañía un reportaje, un informe, cuando contrata la póliza y este tipo de garantía de actos de vandalismo por inquilinos, en el cual demuestra el estado inicial de la vivienda; afirmó que hay unas fotografías, así como que su compañero -el Sr. Bernardino- hizo fotografías, y que, cuando se visita, siempre se hacen fotografías de todos los daños. Dijo que recordaba que la vivienda igual sería de los años 80/90, y que habría que mirarlo en el Catastro; era una unifamiliar en una urbanización, con piscina. En relación con los daños, dijo que, obviamente, no era un desgaste por uso lo que verificaron, y que se distinguía entre daños malintencionados (vandalismo) y otros por deterioro o por uso; hay daños que no son por dejadez; hay daños, como un jardín que no se corta, y otros relacionados con la acción humana, como los focos arrancados, daño que sólo no se hace; hay daños activos y daños pasivos. Añadió que la valoración era a valor de nuevo, pues la póliza no permitía aplicar depreciaciones.

Las manifestaciones efectuadas por el Sr. Carlos Daniel durante el juicio acerca de que no recordaba aspectos concretos del dictamen, por haber pasado el tiempo, pero sin disponer siquiera de un ejemplar del dictamen que iba a aclarar en ese acto, y las manifestaciones de que, aparte de las fotografías que se harían al contratar la cobertura de los actos de vandalismo, hay unas fotografías, así como que su compañero -el Sr. Bernardino- hizo fotografías, y, sobre todo, que, cuando se visita, siempre se hacen fotografías de todos los daños -lo cual no deja de ser del todo lógico-, conducen a cuestionar la eficacia en este procedimiento del dictamen pericial aportado. Tampoco, pese al tiempo transcurrido al ser presentada la demanda, ha sido aportada documentación alguna que avale la realidad de lo reclamado (facturas/presupuestos, por ejemplo). Y, además, el transcurso del tiempo desde la entrega de llaves, sin requerimiento extrajudicial alguno a los demandados previo a la presentación de la demanda, ha frustrado una eventual prueba pericial contradictoria por parte de los mismos.

9. En consecuencia, consideramos procedente la estimación del recurso y la consiguiente desestimación de la demanda, con imposición a la actora de las costas procesales de primera instancia, en virtud del criterio del vencimiento objetivo ( art.394.1 LEC) .

CUARTO.- Recurso de apelación de la demandada Dña. Covadonga

1. La apelante reitera los argumentos de oposición esgrimidos en la contestación a la demanda, los cuales considera que no han sido resueltos en la sentencia que se recurre, reitera su escrito de conclusiones, y se adhiere a los argumentos expuestos en el recurso de apelación interpuesto el codemandado.

2. Puesto que la demandada se adhiere al recurso del codemandado, procede dar por reproducidos los razonamientos expuestos en el fundamento de derecho anterior, de modo que procede la estimación del recurso y la consiguiente desestimación de la demanda, con imposición a la actora de las costas procesales de la primera instancia.

QUINTO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de segunda instancia derivadas de los recursos de apelación no son impuestas a ninguna de las partes, al haber sido estimados.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación