Sentencia Civil 257/2025 Audiencia Provincial Civil de Granada nº 4, Rec. 396/2024 de 08 de julio del 2025

PRIMERO.- Antecedentes de primera instancia. Motivos recurso de apelación

El presente procedimiento trae causa de la demanda interpuesta por D. Luis Alberto frente a Dª. Estela y frente a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Almuñécar en virtud de la cual reclama, por un lado, una indemnización por importe de 643,41 euros, por daños causados en su vivienda por filtraciones de agua; y, por otro lado, la condena a una obligación de hacer consistente en la reparación del origen de los daños causados al demandante.

El demandante sitúa la causa de los daños sufridos en su vivienda en unas filtraciones de agua que afectan al techo y paredes de su vivienda y, que se habrían producido por filtración del agua de lluvia procedente de la terraza y voladizo la vivienda de la Sra. Estela siendo la causa de ello, según se afirma en la demanda, deficiencias en la impermeabilización de la terraza. Responsabiliza de ello a ambas demandadas.

Ambas demandadas se opusieron a la demanda formulada de contrario negando su respectiva responsabilidad en los daños sufridos por el demandante.

Celebrada la vista oral, se dictó sentencia que desestima íntegramente la demanda al considerar que << nos encontramos con una posición de la actora en la que apunta a diversas causas y objetivos sin ser capaz de dar en el blanco de ninguno de ellos. Las hipótesis o probabilidades no bastan para acreditar el nexo causal, pues su incertidumbre van en contra de los principios básicos en materia de prueba.>>

Razones por las que desestima la demanda al no haber acreditado el actor la responsabilidad y el nexo causal de los daños que implicaran la condena de la parte demandada.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba efectuada en la primera instancia en orden a determinar quién debe de responder de los daños sufridos por el demandante y asumir la reparación de la causa origen de los mismos.

SEGUNDO.- Decisión del Tribunal

Entrando a resolver el recurso de apelación que nos ocupa, por lo que se refiere al error en la valoración de la prueba, resulta procedente recordar que la apelación civil conlleva un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción, en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio "tantum devolutum quantum apellatum"(se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante ( SSTS núm. 708/2018, de 17 de diciembre; núm. 391/2018, de 21 de junio). Y es que, como se señala en la STS núm. 714/2016, de 29 de noviembre, las audiencias provinciales tienen plenas facultades para revisar la valoración fáctica y jurídica realizada por el tribunal de primera instancia, puesto que ese es, precisamente, el objeto del recurso de apelación, como establece expresa y terminantemente el art. 456.1 LEC ("nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo").

En nuestro ordenamiento rige el principio de valoración conjunta de la prueba. La valoración de las pruebas practicadas supone otorgar un mayor relieve a unas que a otras ( SSTS núm. 39/2018 de 26 de enero; núm. 735/2016, de 21 de diciembre). En este punto se ha de recordar que no es posible combatir la misma para que prevalezcan solo determinados elementos probatorios que sirvan a los intereses de la parte apelante, al margen de las conclusiones objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional. El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes, en el subjetivo juicio de la parte recurrente, carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada, sin que las exigencias de motivación obliguen a expresar este juicio, a no ser que se ponga de manifiesto la arbitrariedad o el error.

La valoración probatoria es una facultad de los Tribunales, debiendo respetarse la apreciación de los órganos judiciales en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica.

Por ello, como principio general, ha de respetarse la interpretación que el Juez de Instancia haga de su facultad de libre apreciación o con arreglo a las reglas de la sana crítica de las pruebas practicadas, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia. Solo cuando estemos ante un supuesto de prueba legal o tasada o, en el caso de que aparezca, claramente, bien que exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba, bien que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio o la valoración sea arbitraria, cabe su revisión por vía del recurso de apelación en el que se transfiere al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ( artículo 456.1 LEC) , pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

Expuesto lo anterior, no puedo mostrar mi conformidad con la valoración de la prueba llevada a cabo por la sentencia apelada, pues de las pruebas practicadas en las actuaciones ha quedado plenamente acreditada la responsabilidad de la comunidad de propietarios demandada en los daños reclamados de contrario tal y como se razonará a continuación.

En materia de propiedad horizontal, y en lo que respecta a reparaciones en terraza de uso privativo que es, a su vez, cubierta del edificio, cuando se trata de daños que afectan a la impermeabilización del edificio resulta imperativo citar la STS de fecha 31 de enero de 2024 ( Roj:STS 171/2024 - ECLI:ES:TS:2024:171 ). Sentencia que se reproduce en la que ahora es objeto de esta alzada pero, respecto de la que considero, que alcanza una conclusión errónea en cuanto a su aplicación al supuesto objeto de enjuiciamiento.

La referida Sentencia del Tribunal Supremo expone lo siguiente (el subrayado es de esta ponente):

<< 1.- Las terrazas son elemento común del inmueble, por expresa disposición del art. 396 CC , salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad, o porque, aunque en principio consten como elemento común sean desafectadas posteriormente.

Dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales, entre los que se encuentran las terrazas, respecto de los que se admite que puedan ser desafectados de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto.

2.- La desafectación de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art. 396 CC no es en su totalidad de ius cogens, sino de ius dispositivum ( sentencia 265/2011, de 8 de abril , y las que en ella se citan). Lo que permite que, bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior unánime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc.

Ahora bien, las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario.

Cuestión distinta es que se hubiera probado la existencia de un defecto de mantenimiento del comunero en su terraza.Pero esto no se declara probado en la sentencia recurrida.

3.- En concreto, por lo que se refiere a las terrazas que a su vez sirven de cubierta, si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro, mientras que si este proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será este quien esté obligado a la ejecución de la reparación ( sentencias 114/1993, de 17 de febrero ; 716/1993, de 8 de julio ; 265/2011, de 8 de abril ; y 402/2012, de 18 de junio ). La última de las sentencias citadas, en un caso muy similar al presente, declaró:

"A) Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación. La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa ( STS de 8 de abril de 2011 ).

"B) La parte recurrente defiende, que no se ha probado que las filtraciones de agua tengan su origen en el mal estado del forjado del edificio y califica de artificiosa la distinción que realiza la sentencia respecto al carácter común del forjado y el privativo de la terraza. Sin embargo, el recurso de casación no es el remedio adecuado para impugnar las conclusiones a las que llega la Audiencia Provincial tras valorar la prueba que se ofrece por los litigantes durante el proceso. De este modo, se debe partir del hecho de que los daños que se causaron a la parte demandante se deben al mal estado del forjado y de la tela asfáltica que se encuentra situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, por lo que su naturaleza es común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser elemento delimitador del edificio.En definitiva, esta Sala comparte el criterio expuesto por la Audiencia Provincial cuando afirma que pese a que las terrazas tienen carácter privativo, la parte que sirve como cubierta del edificio y el forjado del mismo en todo caso, elementos comunes por naturaleza, debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal. Estos razonamientos, suponen que, al quedar acreditado que los daños provienen del mal estado de un elemento común, el forjado del edificio, su reparación y el resarcimiento de los daños ya ocasionados, son una obligación de la comunidad de propietarios ".

4.- Como en este caso no consta probado que las filtraciones de agua se debieran a un defectuoso uso o mantenimiento de la terraza por el propietario, sino que, al contrario, según consta en la sentencia de primera instancia, a la que en este punto se remite la de la Audiencia Provincial, tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales de la cubierta, este primer motivo de casación debe ser estimado.

(...)

<< 1.- El art. 9.1.b) LPH , aparte de la obligación genérica contenida en los arts.1907 y 1910 CC , establece la de cada propietario de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios; y el art.10.1 a) LPH impone, a su vez, a la comunidad la obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

La claridad de estas reglas queda enturbiada en casos como el presente en que el uso y disfrute de todo o parte del elemento común es atribuido a un copropietario, por lo que la delimitación de las concurrentes obligaciones de reparación es fuente de conflicto, al persistir la naturaleza común del elemento y, sin embargo, desgajarse el uso o aprovechamiento exclusivo a favor de un propietario, por solo tenerse acceso a aquel a través de la parte privativa perteneciente a este o por así convenir al régimen especial de copropiedad.

2.-En tales casos de concurrencia de obligaciones sobre elementos comunes con uso privativo, conforme a la misma jurisprudencia antes indicada, quedan a cargo del propietario beneficiario de la utilización del elemento común las obras de conservación o reparación de las deficiencias que sean consecuencia directa del uso y disfrute ordinario del elemento que se trate, así como las que tengan su origen en su proceder descuidado o negligente. Mientras que pesa sobre la comunidad de propietarios la obligación de acometer las reparaciones de carácter extraordinario o las que procedan de un vicio o defecto de la construcción o de la estructura del propio elemento. Y esto es lo que hemos visto en el fundamento anterior que sucede con las terrazas privativas que sirven de cubierta del edificio.

En consecuencia, como la terraza es al mismo tiempo elemento privativo por atribución o desafectación y elemento común por su carácter estructural de cubierta, para determinar quién debe financiar la reparación, será preciso, en cada caso, determinar la índole o la razón de la avería.Si de lo que se trata es de hacer reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, será cuestión del propietario. Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes.Y en tal sentido debe ser interpretada la previsión estatutaria en este caso.

(...)

Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible, según nuestra jurisprudencia, es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario de las cubiertas de los edificios, que no pueden perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa ( sentencia 402/2012, de 18 de junio , y las que cita).

El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia de la comunidad. Como indicó la citada sentencia 402/2012, de 18 de junio , "la tela asfáltica que se encuentra situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, [...] su naturaleza es común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser elemento delimitador del edificio".>>

Sentado lo anterior, se ha de partir del hecho de que ninguna de las partes demandadas niega que el actor esté sufriendo o haya sufrido humedades y filtraciones de agua en su vivienda. La diferencia en la posición de una y otra estriba en que, mientras que la Sra. Estela considera que es responsabilidad de la comunidad de propietarios demandada la reparación de los daños y de la causa de éstos; la comunidad demandada considera que la causa de los daños causados al demandante se encuentra en una deficiente y/o negligente ejecución de unas obras que la Sra. Estela habría realizado en su terraza en el año 2010/2011.

Para resolver esta cuestión se cuenta, únicamente, con el informe pericial que, como documento nº 8, el demandante acompañó a su escrito de demanda. Dicho informe fue elaborado por D. Amador, arquitecto, quien, además, prestó declaración y contestó a las preguntas y aclaraciones que le efectuaron los letrados de todas las partes en el acto del juicio oral. Dicho perito,tras realizar dos visitas a la vivienda propiedad del actor y constatar los daños denunciados por el mismo, afirma en su informe que "Durante la inspección realizada el día 02/12/2021 por el técnico que suscribe, observamos daños por filtración en el techo de salón y entrada de la vivienda. Las filtraciones se producen por filtración de lluvia proveniente de la terraza y voladizo de entrada de la vivienda superior por deficiencias en la impermeabilización de ambas zonas. (...)y, a propósito de una segunda visita girada el día 27 de mayo de 2022, indica que "podemos comprobar cómo las manchas han aumentado su tamaño viéndose afectados techos y paramentos de dormitorio, pasillo y salón de la vivienda como se aprecia en las fotografías."Sin que el citado perito haya podido visitar la vivienda superior propiedad de la Sra. Estela porque no se le ha permitido el acceso a la misma. Finalmente, concluye que "Por todo lo anteriormente expuesto valoramos la ampliación de daños que prueba que éstos se producen de forma continuada evidenciando el anteriormente expuesto problema de impermeabilización."

Afirmaciones que el perito corroboró en el acto del juicio oral en el que, además, afirmó, con rotundidad, que era indiscutible que la membrana estaba en mal estado, explicando que había una impermeabilización que no funcionaba, sin que le constara que se hubiera tocado la terraza superior con una solería nueva. Concluyó, de esta forma, que había un problema de impermeabilización "si o si".

Por tanto, en base al mismo se puede concluir que la causa de los daños sufridos por el demandante en el techo del salón y en la entrada de la vivienda se ha de situar en el mal estado de la tela asfáltica, esto es, en un defecto de impermeabilización, que se encuentra bajo el suelo de la terraza que, a su vez, sirve de cubierta del edificio.

En consecuencia, al considerar el Tribunal Supremo que las terrazas que sirven de cubierta del edificio son elementos comunes por naturaleza, al deberse la filtración al mal estado de la impermeabilización, se ha de concluir que su reparación y el resarcimiento de los daños ya ocasionados son una obligación de la comunidad de propietarios demandada.

Sin que, por otro lado, haya quedado probado defecto de mantenimiento alguno por parte de la Sra. Estela. Pues, a la vista de la prueba practicada en el acto de la vista, las obras que habrían realizado la Sra. Estela, por un lado, se remontan al año 2010/2011, habiendo manifestado el propio perito, Sr. Amador, en el acto del juicio oral, que creía recordar que no había daños en la vivienda del acgtor antes del año 2021 y, explicó que si los daños estuvieran desde el 2011, la patología sería muy diferente, negando que tuvieran esa antigüedad de 14 años, al indicar que eran manchas relativamente nuevas (las de su informe). Así mismo, el citado perito explicó que desconocía en que consistieron las obras que realizó la Sra. Estela en su vivienda. E, incluso, llegó a explicar que cuando se instala una solería encima de la antigua ésto beneficia la impermeabilización, pero si las juntas no están bien, filtra... Los primeros años puede ayudar pero también puede estar ocultando un defecto que ya era patente de antes que hay en la membrana de impermeabilización original del edificio...En definitiva, se puede afirmar que no se ha probado defecto alguno imputable a la Sra. Estela y si, por contra, un defecto en la impermeabilización del edificio, en concreto en una terraza que sirve de cubierta y que, por tanto, es responsabilidad de la comunidad de propietarios.

Ha quedado acreditado que los daños por humedades en la vivienda del actor se debieron al mal estado de la tela asfáltica impermeabilizante, situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, por lo que su reparación constituye una obligación propia de la comunidad de propietarios. Sin que, en ningún caso, se pueda confundir la terraza con un elemento común de impermeabilización, como es la cubierta del inmueble, máxime cuando el elemento necesitado de reparación no es la terraza en sí, sino la tela asfáltica que protege la cubierta.

Por último, y en orden a la valoración de la reparación de los daños sufridos en la vivienda del demandante, precisar que tan solo se cuenta con el informe pericial acompañado a la demanda (documento nº 8). Es por lo que procede, igualmente, en este punto estimar la cuantificación efectuada por el perito al no contar con pericial alguna contradictoria siendo, además, el Sr. Amador el único que ha visitado la vivienda del demandante y ha podido valorar los daños de su vivienda. Daños que tasa en el importe de 643,41 euros que habrán de ser abonados por la comunidad de propietarios DIRECCION000 de Almuñécar a D. Luis Alberto.

Habiendo, igualmente, la citada comunidad, de reparar el origen de los daños causados al demandante acometiendo cuantas obras y reparaciones sean necesarias en la terraza (que hace de cubierta) de la vivienda piso NUM000 y, en concreto, conforme propone el citado perito en su informe, habiendo de proceder a su reparación e impermeabilización con levantamiento de solería, replanteamiento de pendiente e impermeabilizándola correctamente con lámina impermeabilizante y, tras ello, nuevo solado que impida el paso del agua a la vivienda inferior.

Consecuentemente, se absuelve a Dª. Estela de todos los pedimentos formulados frente a la misma.

Se estima parcialmente el recurso de apelación.

TERCERO.- Costas primera instancia

Al haberse estimado la demanda frente a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Almuñécar y desestimado las pretensiones de la parte demandada que se opuso a la demanda, procede imponer las costas de la primera instancia a dicha parte demandada, de conformidad con el artículo 394.1 LEC.

Y, al haberse desestimado la demanda frente a Dª. Estela, procede imponer las costas respecto de la demanda formulada frente a la misma a la parte demandante.

CUARTO.- Costas

Conforme a lo dispuesto en el artículo 398.1 de la LEC, en relación con el artículo 394 del mismo texto legal, dada la estimación parcial del recurso no procede imponer a las costas devengadas en esta segunda instancia.

QUINTO.- Depósito

Conforme a lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimo quinta de la LOPJ, al estimarse parcialmente el recurso de apelación, deberá devolverse a la parte el depósito constituido, debiendo expedirse el correspondiente mandamiento de pago.

Vistos los citados preceptos y demás de general y pertinente aplicación,