PRIMERO.-Frente a la sentencia de instancia, que desestima la demanda interpuesta, se interpone recurso de apelación aduciendo la procedencia de la estimación de la demanda, al haberse incurrido en un error en la valoración de la prueba, resultando plenamente acreditado la posibilidad de conocer por parte de la demandada de que el ingreso concernido efectuado por cuenta de los actores era a cuenta del precio de una vivienda. Y ello por cuanto que el ingreso se efectúa en una cuenta abierta por la promotora, identificándose tanto a los compradores, como la vivienda objeto de compra, siendo la cantidad ingresada la correspondiente al segundo pago por importe de 46.883,40€, siendo el justificante aportado un documento elaborado por la propia demandada, transcribiendo los datos de la transferencia. Y respecto de la STS de 23-7-20 invocada, no consta la razón del ingreso, ni tampoco resulta aplicable lo resuelto en STS nº 503/18, ya que el hecho de efectuarse el ingreso al margen del contrato, no impide la posibilidad de conocerlo. Asimismo, se destaca el alto volumen de ingresos efectuados por un mismo agente ha de ser valorado, como así consta efectuado en SAP (Secc. 5ª) de Murcia de fecha 26-2-19, y que los pagos por la intermediaria no exime de responsabilidad a la entidad depositaria, por cuanto que no puede perjudicar a los compradores, ni tampoco el hecho de que no se efectuara el ingreso en las fechas previstas, ni en cuenta distinta de la indicada en el contrato. Asimismo, se destaca que la cantidad ingresada por los actores ha sido reconocida como debida en el concurso de acreedores de Promociones Eurohouse 2010 SLU, viniendo circunscritas las resoluciones del Tribunal Supremo dictadas en casos similares de la misma promotora, sin revisar la valoración probatoria efectuada en cada caso.
Y frente a dicha pretensión, la contraparte se opone en base a la extensa justificación ofrecida en el escrito aportado, que se da por reproducido en aras de la economía procesal. En síntesis, se aduce que ninguna información resulta del extracto de movimientos, no siendo entidades promotoras ni Plus Advisors SL, ni Olé Mediteráneo SL, y careciendo de relevancia que las cuentas de las mismas estén abiertas en la entidad CAJA RURAL CENTRAL SCC, no habiendo podido conocer razonablemente que dichos ingresos procedían de los compradores de viviendas, que no tenían relación contractual alguna con dicha entidad. Asimismo, incide en que el ATS 25-11-16 aportado a la causa resulta condicionante y decisivo para la resolución de esta causa, así como en la STS 503/18, de 28 de febrero, y otras que expresamente menciona, referidos a supuestos de resolución de recursos de casación en que es parte la apelada.
SEGUNDO.-Ha de partirse de que, ciertamente, en el art. 1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, actualmente derogada, pero aplicable al caso de autos, se disponía lo siguiente:
"Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:
Primera. Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
Segunda. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior."
Dicho esto, ha de anotarse que no se discute la aplicación de dicha legislación tuitiva en el caso de autos, limitándose la controversia en esta alzada a la declarada ausencia de la posibilidad de control efectivo por parte de la entidad CAJA RURAL CENTRAL SCC, del ingreso efectuado por cuenta de los actores como pago del precio efectuado a Promociones Eurohouse 2010 SLU.
Y resulta oportuno traer a colación, en primer lugar, lo dispuesto en reciente SAP Toledo (sec. 2ª), de fecha 11-12-2024, nº 247/2024, rec. 385/2022, que glosa distintas y relevantes resoluciones judiciales en la materia en que se dice lo siguiente:
"La finalidad última de esta disposición legal -como recuerda la sentencia de la Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 20 de octubre de 2020 - es asegurar que el adquirente recupere el dinero entregado a cuenta para la compra en construcción de una vivienda, que resultó frustrada; para ello se obliga a la Entidad Bancaria a exigir garantías al promotor, de modo que si no lo hace y, sin embargo, permite abrir la cuenta, deberá responder por ello. Responsabilidad que solo es concebible entenderla respecto a quien hubiese resultado perjudicado por su conducta, que, obviamente, es el adquirente, en tanto en cuanto la ausencia de garantía le impediría recuperar lo entregado por adelantado, en el caso de no existir fondos suficientes en esa cuenta donde se ingresaron.
Al respecto, la sentencia de nuestro Tribunal Supremo de fecha 14 de octubre de 2024 (recurso número 1315/2024 ), reitera su doctrina -mantenida en sus resoluciones números 132/2024, 3/2024, 1127/2023, y 733/2015, de 21 de diciembre- según la cual el art. 1-2.ª de la citada Ley establece una responsabilidad legal específica de las entidades de crédito ("bajo su responsabilidad") cuyas notas características son: (i) que su efectividad no depende de que la cuenta en que se ingresen las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio de su vivienda sea la especial a que se refiere la misma norma; (ii) que se funda en que las entidades de crédito receptoras de cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en construcción no tienen el carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y promotor-vendedor, sino que deben colaborar activamente con este último a fin de asegurarse de que cumple sus obligaciones legales (recibir los anticipos en una cuenta especial debidamente garantizada); y (iii) que basta con que la entidad de crédito conozca o no pueda desconocer (que "supo o tuvo que saber", según dijo literalmente la sentencia 733/2015 ) que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción para que responda por no haber exigido del promotor la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada.
Dicha sentencia precisa que, según esa misma doctrina jurisprudencial, la responsabilidad del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (EDL 1968/1807 ) no lo es a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 132/2024 y 306/2024, de 4 de marzo ) pues a partir de la sentencia 503/2018, de 19 de septiembre , se declaró que no incurriría en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no pudo conocer, ni por tanto controlar, que los ingresos en una cuenta de la promotora en dicha entidad se correspondieran con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción, al haber sido realizados dichos ingresos no por sus compradores o por la promotora sino por un tercero, en concreto una sociedad mercantil (además de las sentencias 503/2018 , 411/2019 , 623/2019 , 644/2019 , 147/2020 , y 1223/2020 , citadas por la parte recurrente, también las sentencias 406/2020, de 7 de julio , 453/2020, de 23 de julio , 479/2020, de 21 de septiembre , 59/2021, de 8 de febrero , 107/2021, de 1 de marzo , 584/2022, de 26 de julio , 636/2022, de 3 de octubre , y 682/2023, de 8 de mayo ). En este punto, recuerda dicho pronunciamiento -con cita de las sentencias números 3/2024 , 306/2024, de 4 de marzo , y 344/2024 - que para la jurisprudencia no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, "no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora".
Asimismo, resulta absolutamente clarificador lo resuelto en Sentencia del T. Supremo, de fecha 1 de marzo de 2021 ( ROJ: STS 672/2021- ECLI:ES:TS:2021:672), por coincidencia sustancial del sustrato fáctico y jurídico con el de autos, en que se dice lo siguiente:
"SEGUNDO.- El único motivo de recurso se funda en infracción del art. 1 de la Ley 57/1968 , y lo que alega-reproduciendo literalmente los argumentos de otros recursos ya resueltos por esta sala- es, en síntesis, que la sentencia recurrida, al declarar responsable a CRC pese a las circunstancias en que se hicieron los ingresos (no por los compradores sino por OM), atribuye a la recurrente un deber de control sobre los ingresos que cabría considerar como exorbitante y desproporcionado respecto a lo que establece dicha norma.
La parte recurrida ha interesado la desestimación del recurso, alegando, en síntesis: (i) que es inadmisible porque hace supuesto de la cuestión, dado que su planteamiento no respeta la base fáctica en que se sustentó la conclusión del tribunal sentenciador sobre el conocimiento de los pagos por CRC; y (ii) que en todo caso debe desestimarse, porque es correcta y conforme a la jurisprudencia de esta sala la conclusión a que llega la sentencia recurrida de que CRC conoció o pudo conocer los pagos con solo desplegar una mínima diligencia, toda vez que sabía que PE se dedicaba al mercado inmobiliario y que venía usando la misma mecánica de comercialización en sus diferentes promociones.
TERCERO.- No concurre la causa de inadmisión alegada por la parte recurrida, porque la jurisprudencia que interpreta la responsabilidad de las entidades de crédito conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 , y más en particular las sentencias ya citadas sobre la misma promotora, viene declarando constantemente que "la cuestión de si la entidad hoy recurrente conoció o pudo conocer, y por tanto controlar los pagos, encierra una valoración jurídica de la responsabilidad del banco cuya revisión es propia del recurso de casación" (entre las más recientes, sentencias 479/2020 , 453/2020 y 406/2020 ), siendo también en este caso notorio el interés casacional del recurso por la existencia de sentencias de esta sala dictadas en casos sustancialmente iguales, relativos también a viviendas vendidas por la misma promotora y en los que los ingresos se hacían por medio de una sociedad limitada, sentencias que, en contra del criterio seguido por la sentencia recurrida, resolvieron no declarar la responsabilidad de CRC.
CUARTO.- El recurso, por tanto, debe ser estimado por las mismas razones en que se fundaron las sentencias antes citadas, dada la coincidencia sustancial tanto fáctica como jurídica entre los respectivos litigios. En lo que ahora interesa, dichas razones son las siguientes:
1.ª) La responsabilidad de las entidades de crédito conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar "en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas" ( sentencia 636/2017, de 23 de noviembre ).
2.ª) En este caso, como en los otros recursos, tiene razón CRC cuando cuestiona la inferencia de la sentencia recurrida de que conoció, o al menos no podía desconocer, que los 40.125 euros ingresados en la cuenta corriente abierta en dicha entidad a nombre de PE se correspondían con anticipos de los compradores-demandantes a cuenta del precio de su vivienda, pues según declaró a este respecto la sentencia 503/2018 , y reiteraron las posteriores, al no ser la responsabilidad legal de la entidad de crédito fundada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 una responsabilidad "a todo trance, a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador", sino "una responsabilidad derivada del incumplimiento de los deberes que les impone dicha ley", esta no ampara "a quienes, como los compradores recurridos, contratan por medio de una sociedad, prescinden de la cuenta indicada en sus contratos para el ingreso de los anticipos y, en fin, los ingresan por medio de otra sociedad en una cuenta diferente y una entidad de crédito distinta". La sentencia 411/2019 , citada por las sentencias 623/2019 , 189/2020 y 479/2020 , añadió que "el argumento de que por ser OM una intermediaria de los compradores la demandada tendría que conocer el origen de los ingresos [...] se opone a la doctrina jurisprudencial de esta sala".
3.ª) Esta doctrina es plenamente aplicable en el presente caso, porque de nuevo la sentencia ahora recurrida establece la responsabilidad de CRC sin ponderar debidamente la relevancia del hecho de que los ingresos por importe total de 40.125 euros no se hicieran por los compradores sino por un tercero, en concreto una sociedad mercantil (OM), sin dar razón suficiente de que se correspondieran con anticipos de compradores de viviendas protegidos por la Ley 57/1968. Por tanto, también en este caso la falta de justificación aparente para prescindir de la cuenta indicada en el contrato y para que los pagos se hicieran en una cuenta distinta, y además por una sociedad y no por los propios compradores de las viviendas en construcción, que de este modo no podían ser identificados por la hoy recurrente como tales (es decir, como titulares de los derechos irrenunciables de la Ley 57/1968), son razones bastantes para excluir la responsabilidad legal fundada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 .
4.ª) Ni siquiera el simple hecho de que OM hiciera constar en el "concepto" de la transferencia de los 3.000 euros correspondientes a la señal (doc. 3 de la demanda) las palabras "Fortuna Golf", junto con los apellidos de los compradores, puede determinar que la entidad de crédito responda de esa cantidad conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 , pues así lo vienen entendiendo las referidas sentencias de esta sala sobre viviendas promovidas por PE ante expresiones semejantes, habida cuenta que CRC solo podría haber conocido su procedencia realizando una verdadera labor inquisitiva, legalmente no exigible, sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora."
E idéntico criterio se mantiene en la reciente Sentencia T. Supremo de fecha 08 de mayo de 2023 ( ROJ: STS 1920/2023- ECLI:ES:TS:2023:1920).
Pues bien, desde la meritada óptica legal y jurisprudencial, se anticipa la procedencia de la desestimación del recurso planteado. Y ello por cuanto que, si bien ciertamente el pago efectuado en fecha 21-3-2007 por cuenta de los actores dimana del contrato de compraventa suscrito en fecha 24-1-07, referido a la adquisición de un inmueble meramente proyectado promovido por Promociones Eurohouse 2010 SLU, no consta efectuado en la cuenta designada a tal efecto en el mismo abierta además en otra entidad (BBVA). Y, asimismo, resulta que respecto de la cuenta abierta en la entidad CAJA RURAL CENTRAL SCC, en que se efectúa dicho ingreso, si bien ciertamente constan ingresadas distintas cantidades de numerario, y por importe significativo, por parte de las entidades Olé Mediteráneo SL y Plus Advisors SL, en un corto lapso temporal referido al mes de marzo de 2007, en lo relativo al pago concernido en esta causa, consta que es efectuado no por los compradores, sino por la entidad Olé Mediteráneo SL, y si bien consta en la justificación de la transferencia emitida por la entidad financiera como concepto " Héctor/ Ángela- DIRECCION000", dicha escueta información carece de la virtualidad probatoria pretendida por la apelante, toda vez que la promoción inmobiliaria venía referida, según se consigna en el contrato, a la parcela M-8 del Plan Parcial UNP-4R.2.l(U.A.l.) perteneciente al término municipal de SAN PEDRO DEL PINATAR (MURCIA), tratándose del "APARTAMENTO TURÍSTICO DIRECCION001", y ninguna información sobre la misma aparece en el extracto aportado a la causa, por lo que la entidad CAJA RURAL CENTRAL SCC solo podría haber conocido su efectiva procedencia realizando una verdadera labor inquisitiva, legalmente no exigible, sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora.
En consecuencia, conforme se ha reiterado procede la desestimación del recurso de apelación planteado, y la consiguiente confirmación de lo acordado en la instancia.
TERCERO.-En sede de costas procesales, cuando se desestima el recurso, el art. 398 LEC establece como regla general el principio del vencimiento objetivo. No obstante, se atribuye al tribunal la posibilidad de apreciar la concurrencia en el proceso de "serias dudas de hecho o de derecho" que justifiquen la no imposición de costas a la parte que ha visto rechazadas todas sus pretensiones, configurándose como una facultad del juez [ SSTS 17 julio 2008 ( RJ 2008, 4383), 30 junio 2009 ( RJ 2009, 5490), 10 febrero 2010 ( RJ 2010, 528), 17 marzo 2016 (RJ 2016, 857)], "discrecional aunque no arbitraria puesto que su apreciación ha de estar suficientemente motivada, y su aplicación no está condicionada a la petición de las partes" [ STS 10 diciembre 2010 (RJ 2011, 1417)].
En el caso de autos, a pesar de ser desestimado el recurso, no procede la condena al pago de las costas causadas ni en esta alzada, ni en la instancia a la parte demandante/apelante, de conformidad con los arts. 394 y 398 LEC, al apreciar la concurrencia de serias dudas tanto de hecho, como de derecho. Y ello por cuanto se estima acreditado el ingreso de la suma meritada por la compra de la vivienda en la cuenta bancaria titularizada por la entidad Promociones Eurohouse 2010 SLU en la entidad CAJA RURAL CENTRAL SCC, en que obra un importante número de ingresos de numerario por parte de la entidad Olé Mediteráneo SL en el mes en que se efectúa el ingreso concernido y, sobre todo, la indicación de cierta información, aunque insuficiente, relativa a los compradores y la promoción de viviendas de que se trataba, siendo además poco clarificadora la información fáctica que proporciona el extracto de movimientos de la cuenta bancaria en que se hizo el mismo.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
