Sentencia Civil 416/2025 Audiencia Provincial Civil de Bizkaia nº 4, Rec. 1202/2024 de 09 de junio del 2025

PRIMERO.- Objeto de esta alzada:

1.-D. Héctor ejercita acción de división de cosa común frente a la demandada Dña. Virginia, concretándose el ejercicio de la acción sobre el inmueble sito en el nº DIRECCION001 de DIRECCION000, suplicando la extinción del condominio del referido inmueble y se ordene su venta en pública subasta con precio tasado que resulte de la peritación por perito inmobiliario o subsidiariamente en 381.400 €, con intervención de las partes que puedan hacer posturas en calidad de ceder el remate a terceros y admisión de licitadores extraños y con el producto de la venta hacer reparto entre las partes en proporción a sus respectivas participaciones en la finca.

La demandada Dña. Virginia formula contestación a la demanda de disolución de la cosa común, sin formular reconvención alguna, y alegando que si bien está de acuerdo con la extinción del condominio, interesa que se lleve a cabo sin perjuicio de terceros acreedores, Kutxabank como acreedor del préstamo hipotecario y de una alegada deuda que los comuneros tiene con su hijo mayor D. Teodosio a resultas de las inversiones realizadas por éste en la vivienda propiedad de los comuneros, y termina por suplicar se dicte sentencia por la que se acuerde la división de la comunidad y la extinción del condominio entre las partes y "Se decrete que el inmueble tiene naturaleza indivisible y se acuerde encomendar la venta de la refería finca a persona o entidad especializada en los términos establecidos en el artículo 641 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, imponiéndose a las partes la obligación de destinar el precio de la venta al pago de las deudas contraídas con la entidad Kutxabank y con Don Teodosio, repartiéndose la cantidad resultante tras dichos pagos por mitades e iguales partes" y " Subsidiariamente, caso de estimar que no procede la venta por persona o entidad especializada, se acuerde la venta de la referida finca en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, imponiéndose a las partes la obligación de destinar el precio de la venta al pago de las deudas contraídas con la entidad Kutxabank y con Don Teodosio, repartiéndose la cantidad resultante tras dichos pagos por mitades e iguales partes".

2.-La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda, acordando la extinción del condominio en relación a la finca sita en DIRECCION000, DIRECCION001, que se venderá en pública subasta con intervención de licitadores extraños y se repartirá el producto objeto entre los condueños, D. Héctor y Dña. Virginia en proporción a sus cuotas de participación en los bienes ( por mitad).

En lo que ha esta alzada interesa, la Juzgadora a quo argumenta que:

" Pues bien, en vista de que ambas partes han mostrado su conformidad con la valoración efectuada por el perito judicial, se estima conforme a derecho, fijar la tasación del inmueble en 449.031,40 euros, con reconocimiento de la hipoteca que grava la finca en favor de la entidad Kutxabank.

Respecto al reconocimiento del crédito en favor del hijo común de ambos, D. Teodosio, señalar que la parte demandada, sostiene que la división debe quedar condicionada al reconocimiento de la deuda existente en favor de un tercero. No obstante, como se ha señalado anteriormente, son interesados en el sentido de artículos 402 los socios partícipes en la comunidad, bien desde un principio, o bien por haber adquirido después una parte, pero no los titulares de derechos reales sobre la cosa que se encuentran en el supuesto del artículo 405, porque a ellos la división no les perjudica. Tampoco son interesados en el sentido de partes del contrato de división aunque sí en el sentido de afectarles, los acreedores y cesionarios de cualquier partícipe a los que se refiere el artículo 403, que deben ser tenidos en cuenta en los términos que establece dicho precepto. Tampoco son interesados los que ya no son comuneros por haber transmitido su cuota. Y en cuanto a los efectos del contrato de división, son los propios de todo contrato, y conforme a los artículos 399 , 450 y 1068 a 1081 CC aplicables por expresa remisión del artículo 406, le son aplicables las normas sobre el saneamiento por evicción y la rescisión de la partición, de manera que así como cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota, una vez se procede a la división, como sucede con la partición hereditaria, cada copropietario tiene la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados.

El artículo 403 del Código Civil dispone que "los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso".

Pues bien, en el caso que nos ocupa, nos encontramos que el posible acreedor, esto es D. Teodosio, no ha intervenido como parte interesada en el presente procedimiento, y dado que la existencia del crédito resulta una cuestión controvertida, se estima que la misma excede del objeto del presente litigio, el cual viene determinado únicamente por la división de la cosa común, sin perjuicio de que pueda ejercitar las acciones que le pudiesen interesar en el proceso juicio declarativo correspondiente.

En cuanto a la adjudicación del bien, ambas partes han mostrado conformidad en que se proceda a la venta del inmueble, si bien discrepan en la forma en que debe procederse a realizarse dicha venta, entendiendo la parte actora que debe procederse por pública subasta, mientras que la demandada interesa que se efectúe a través de una inmobiliaria.

En este punto, señalar que si bien la actora solicita que se realice la venta a través de una inmobiliaria, no aporta datos suficientes de la misma, ni tampoco plazos ni forma en que se realizaría dicha venta, por lo que se estima que procede en este caso la venta realizada por pública subasta a fin de proteger los intereses y derechos de ambas partes."

3.-Dña. Virginia interpone recurso de apelación interesando se revoque la sentencia de instancia al incurrir en una incongruencia omisiva por no resolver sobre el reconocimiento del crédito que el hijo común, Don Teodosio, ostenta contra los dos comuneros por la ejecución de obras en el inmueble objeto de división, solicitando subsidiariamente, caso de no apreciar la incongruencia, se revoque la sentencia por perjudicar al tercero, Don Teodosio, la extinción del condominio en los términos acordados en la sentencia, dado que no se le reconoce su crédito con los comuneros, solicitándose en ambos casos, se dicte nueva sentencia en la que se reconozca que Don Teodosio es titular de un crédito frente a sus padres, los comuneros, Don Héctor y Doña Virginia, por las obras realizadas en el inmueble objeto de división, en el importe de 62.708,65 euros, o en su defecto, en el importe de 61.128,81 euros, imponiéndose a los comuneros la obligación de pago de dicha deuda, todo ello con imposición de costas a la parte contraria en caso de oposición.

Como concretos motivos de apelación alega:

3.1.- Incongruencia omisiva al no contener la sentencia recurrida pronunciamiento alguno relativo al reconocimiento y pago de las deudas vinculadas al inmueble, y contraídas con la entidad Kutxabank y con D. Teodosio para la adquisición y acondicionamiento del inmueble objeto de división y obligación de destinar el precio de la venta al pago de las citada deudas, para que la división no perjudique a los derechos de los acreedores. Insiste en que la sentencia de instancia no contiene pronunciamiento alguno respecto a las obras realizadas por D. Teodosio en el inmueble objeto de división, ni sobre la revalorización del mismo al elevar el valor de la finca de 387.902,59 € a 449.03,40 €, limitándose a acordar que el precio obtenido de la venta de la finca, incluyendo su revalorización, debe ser distribuido por mitades e iguales partes entre los comuneros, sin pronunciarse sobre las deudas alegadas, lo cual además de atentar contra los derechos de terceros, constituye una manifiesta incongruencia omisiva, al no resolverse una cuestión planteada en el escrito de contestación y reconocida como hecho objeto de litigio en la audiencia previa, lo cual debe dar lugar a la revocación de la sentencia respecto a la referida cuestión, debiendo pronunciarse sobre la existencia de dicho crédito, y reconocerlo en los mismos términos en los que se debe reconocer el existente a favor de Kutxabank

3.2.- Denuncia infracción de los derechos de terceros, con la consiguiente vulneración de lo dispuesto en el artículo 405 del Código Civil. La negación de la deuda existente implicaría que la división de la finca se ejecutara en perjuicio de los acreedores, puesto que los comuneros se adjudicarían el resultado de la división por mitades e iguales partes, beneficiándose de la revalorización del bien gracias a las inversiones de su hijo, con el consiguiente enriquecimiento injusto para ellos. Si bien la sentencia apelada mantiene el " reconocimiento de la hipoteca que grava la finca a favor de la entidad Kutxanbank",la exclusión del reconocimiento del crédito del hijo común del debate judicial, además de parecer un criterio contrapuesto al mantenido con el préstamo de Kutxabank, provoca que los comuneros se beneficien de una inversión realizada por un tercero en el inmueble, sin contrapartida alguna, en la medida en la que la tasación judicial del inmueble comprende la revalorización de la vivienda como consecuencia de las obras realizadas por Don Teodosio, y en el fallo de la sentencia se dispone textualmente que el producto de la venta se reparta entre los dos comuneros por mitades e iguales partes. Fijar un valor de tasación para la subasta que comprende la revalorización por las obras realizadas por el tercero sin el reconocimiento de un crédito a su favor conlleva un enriquecimiento injusto para los comuneros y una división de la cosa común en perjuicio del hijo común, Don Teodosio, cuya contribución a la revalorización del valor del bien objeto de división no es reconocida. La prueba practicada se ha orientado a determinar el importe de dicho crédito, y de la misma se ha concluido que el hijo común del matrimonio ha ejecutado obras por importe de 62.708,65 euros durante todos estos años, y que dichas obras ha supuesto una revalorización del 15,7588 % del bien, que de valer 387.902,59 € pasa a tener un precio de 449.031,40 euros, (lo que supone una revalorización de 61.128,81 euros).

4.-El actor D. Héctor se opone al recurso de apelación, interesando la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- De la incongruencia omisiva:

1.-Sobre la alegada infracción procesal sobre incongruencia omisiva, el Tribunal Constitucional ha establecido de modo reiterado que el derecho fundamental a la tutela judicial obliga a los órganos judiciales a resolver las pretensiones de las partes de manera congruente con los términos en que aparezcan planteadas ( arts. 218, 208 y 209 LEC y 11 y 248 de la LOPJ ), de modo que tal deber se vulnera tanto si no se responde a las cuestiones planteadas ( incongruencia omisiva) como si se resuelven cuestiones no planteadas respecto de las que partes no han tenido oportunidad de defenderse, no respetándose, por tanto, el principio de contradicción ( incongruencia extra petitum), siempre que se dé una alteración de los términos del debate que cause indefensión a las partes con relevancia constitucional y que no se pueda hablar de una desestimación tácita.

Mas, para que tal declaración se dé es preciso que la cuestión no resuelta haya sido efectivamente planteada en el momento procesal oportuno y que se dé una ausencia de respuesta razonada, bien entendido que se ha considerado como válida constitucionalmente la respuesta genérica a la cuestión planteada, la no resolución de pretensiones cuyo examen venga subordinado a la decisión que se adopte respecto a otras también planteadas en el proceso, que al ser de enjuiciamiento preferente, por su naturaleza (ej. una excepción dilatoria cuya estimación obvia el análisis del tema de fondo) o por su conexión procesal, hacen innecesario su pronunciamiento sobre aquellas otras; o, atendiendo a las circunstancias del caso se pueda afirmar que el silencio puede suponer desestimación tácita suficiente, si bien en tales casos es necesario que así pueda deducirse de otros razonamientos de la sentencia o pueda apreciarse que la respuesta expresa no era necesaria e imprescindible ( STC 47/1997 de 11 de marzo y 111/1997 de 3 de junio, entre otras), ya que no debe olvidarse que el art. 24.2 de la CE reconoce el derecho de todos los ciudadanos a obtener una respuesta judicial motivada, razonable y coherente a sus pretensiones, siempre que éstas se ejerciten con cumplimiento de los requisitos de procedibilidad legalmente establecidos.

Este deber de motivación que se reitera en el art. 120.3 de la CE , en los artículos 11 y 248 LOPJ y en los art. 206 a 209 LEC , consiste en el derecho del justiciable a conocer las razones de las decisiones judiciales, sin que sea exigible una extensión determinada, y sin que el Juez o Tribunal esté obligado a realizar una exhaustiva descripción del proceso intelectual que le lleva a resolver en un determinado sentido, siendo suficiente el que tales razones se expresen de modo que pueda entenderse el porqué de lo resuelto. Este deber tiene como finalidad no sólo garantizar el conocimiento del porqué de una decisión judicial, sino también facilitar su control a través de los recursos establecidos por el ordenamiento jurídico, de manera que se pueda comprobar que aquélla es fruto de un proceso racional y no de una decisión arbitraria, máxime cuando el art. 9.3 CE prohíbe la arbitrariedad de los poderes públicos.

2.-Desde esta perspectiva jurídica, efectivamente la sentencia recurrida se pronuncia sobre la acción ejercitada de división de cosa común, así como los motivos de oposición vertidos por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, en sentido de rechazarlos en base a la argumentación que hemos reproducido en el Apartado 2 del Fundamento de Derecho anterior, siendo cuestión distinta que la parte apelante muestre su disconformidad con lo resuelto en la instancia.

La sentencia de instancia se pronuncia tanto sobre la deuda contraída con la entidad Kutxabank como sobre la alegada deuda de D. Teodosio, a quienes se le notifico la pendencia del procedimiento, a pesar de que el Sr. Teodosio era perfecto conocedor de la demanda por trabajar con la demandada en Panaderia Zubialde SA. Reiteramos que la sentencia resuelve en el sentido de que (1) se mantiene el reconocimiento de la hipoteca que grava la finca a favor de la entidad Kutxabank, cuya acción de división de cosa común en nada le perjudica, y, (2) D. Teodosio, quien supuestamente tiene un crédito a su favor contra los condueños, no ha sido parte en el procedimiento y la existencia del crédito es controvertida y excede del objeto del presente procedimiento sin perjuicio de que pueda ejercitarse las acciones que le pudiesen corresponder en el procedimiento declarativo correspondiente.

TERCERO.- De la acción de división de cosa común. Decisión de la sala.

1.-Rechazamos el otro motivo de apelación vertida por la parte recurrente al denunciar infracción del art. 405 del Código Civil, que dispone que "La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad."

2.-La acción que se ejercita por el demandante únicamente es la acción de división de cosa común sobre un inmueble al querer cesar en el estado de indivisión con la demandada como copropietarios del mismo. Así el art. 400 CC dice: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto, no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención".

Según lo dispuesto en la Sentencia que ha dictado el Juzgado de primera instancia, una vez que se declara la extinción de la situación de proindiviso, la división del bien se ha de llevar a cabo mediante la división económica del bien a través de su venta en pública subasta -en defecto de acuerdo entre los comuneros en otro sentido- con reparto del precio entre los copropietarios en proporción a sus respectivas cuotas, en este caso el 50% cada uno de ellos, en virtud de lo manifestado en el art. 404 del CC al tratarse de bienes indivisibles: "Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio".

Cierto es que se viene reconociendo la posibilidad de alegar compensación de créditos entre los condóminos por el Tribunal Supremo (Sala 1ª) en sentencia de 13 de junio de 2013 y de 25 de febrero de 2015,: "Respecto del crédito compensable en la división de cosa común sí puede proponerse por la demandada en forma de excepción, toda vez que: ..."La alegación de créditos resultantes de las aportaciones a la adquisición o levantamiento de las cargas de la cosa común, forma parte consustancial de la acción de división; no solamente por así contemplarlo expresamente el art. 1.063 del Código Civil, por remisión de su art. 406, sobre abono recíproco entre los comuneros en las impensas útiles efectuadas por cada uno de ellos en el bien común, sino también porque a ello llama el contenido de la pretensión formulada en la demanda, una vez que el actor en el suplico integra tanto la división como la liquidación de cuentas resultantes de sus aportaciones para la adquisición y levantamiento de cargas. Todo lo cual exige el tratamiento como mera excepción de las alegaciones sobre discrepancias con la liquidación propuesta, en razón a cantidades dispuestas por la demandada y no contempladas por el actor, sin cuyo tratamiento se produciría una manifiesta división de la continencia de la causa incompatible con los efectos de la cosa juzgada».

3.-Ahora bien, en el supuesto que nos ocupa, la acción ejercitada en la demanda es única y exclusivamente la acción de división de cosa común, sin que las partes hayan ejercitado, por vía de acción o de reconvención, acción entre sí en reconocimiento de créditos o reclamación de cantidad.

Lo único pretendido por la Sra. Virginia es el reconocimiento de un supuesto crédito a favor de tercero ( el hijo de los litigantes) contra ambos condóminos, por vía de contestación a la demanda, alegado crédito cuya existencia, vencimiento y exigibilidad es negada por el actor Sr. Héctor. El alegado tercero D. Teodosio no es parte en este procedimiento y caso de que considerase que le asiste un derecho de crédito contra las partes, él es el único legitimado para ejercitar su derecho en juicio declarativo correspondiente contra ambos condueños. No existe reconocimiento alguno de este supuesto crédito personal invocado a favor de D. Teodosio, que no es objeto de este procedimiento, sin que la acción de división pueda perjudicar "los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la Comunidad".

Confirmamos lo resuelto por la Juzgadora de instancia, dando por reproducida su argumentación jurídica y por lo tanto rechazando el recurso de apelación así formulado.

CUARTO.- De las costas procesales:

La desestimación del recurso de apelación conlleva que se efectúe la condena en las costas de esta segunda instancia a la parte apelante, ex art. 398 LEC en su redacción anterior al Real Decreto 6/2023.

QUINTO.-La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.