Sentencia Civil 415/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Barcelona, Rec. 1046/2024 de 26 de abril del 2026

PRIMERO.-1. En la demanda rectora del procedimiento, la actora, WEDVERVILLE SPAIN, S.L., ejercitó acción de desahucio por precario a fin de que fuese dictada sentencia condenando al demandado a dejar libre, vacuo y expedito el inmueble sito en la DIRECCION000,

De Sabadell, el cual era de su propiedad. Adujo que el demandado ostentaba la posesión de dicha finca sin título alguno que la justificase, y sin pagar renta, merced o contraprestación alguna

2. Admitida a trámite la demanda contra Ambrosio y contra los ignorados ocupantes de la citada finca, una vez efectuado el emplazamiento, compareció Dña. Sonia, quien se opuso a la demanda. Alegó que residía en la finca desde noviembre de 2014, aportando para acreditarlo un certificado histórico de residencia, y que residía allí desde que una tercera persona le cedió el uso de la vivienda mediante la entrega de la llave de la puerta de acceso. Alegó que, al margen del procedimiento, la actora había intentado su desalojo con medios intimidatorios, con la intervención su nombre de la empresa "Desokupa", recibiendo su visita el 18 de diciembre de 2019; le amenazaron con que, si no desalojaba la vivienda, le harían la vida imposible, y le ofrecieron una "Oferta de devolución de la vivienda ocupada", documento que aportaba y que no firmó. Adujo que se hallaba en una situación laboral precaria, aportando informe de vida laboral; trabajaba en Barcelona como cuidadora de un anciano, con un salario mensual líquido de entre 1.000 y 1.056 euros mensuales, aportando copia de las tres últimas nóminas y del contrato de trabajo. Afirmó que su situación era de vulnerabilidad, lo que le impedía acceder a un alquiler a precio de mercado, que estaba dentro de los parámetros de riesgo de exclusión social fijados por el art.5.10 de la Ley 24/2015, y que había solicitado a los Servicios Sociales los preceptivos informes para acreditarlo. Alegó que la actora había incumplido el deber legal de efectuar una propuesta de alquiler social en aplicación de la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, al ser preceptiva en este caso, por ocupar la vivienda sin título jurídico de ocupación más allá de lo de la entrega de la llave; además, en aplicación de la Disposición Transitoria Primera del Decret Llei 17/2019, esa obligación seguía siendo aplicable, aunque la demanda hubiera sido presentada con anterioridad a su entrada en vigor.

3. La sentencia es estimatoria de la demanda. Tras hacer referencia al concepto y naturaleza del precario, se señala que el título de propiedad invocado por la actora es acreditativo de su titularidad, lo que justifica y ampara su pretensión en este procedimiento, y que "es suficiente, junto con la no negación de la ocupación de la vivienda por parte de la demandada Sra. Sonia (Doc. 1 contestación)". Se señala que "La mera alegación por la demandada sobre el hecho de haber obtenido de una tercera persona la cesión de su uso, mediante la entrega de la llave de la puerta de acceso a la misma no es suficiente para denegar el precario, pues no se acredita, en el presente caso, una autorización recibida por la actora a que ostente la posesión de la finca o una apariencia de título (personal o real) a favor de la demandada o que justifique prima facie su existencia".

Respecto de las alegaciones de oposición relativas a la situación laboral precaria y a la vulnerabilidad de la demandada, en relación con el motivo de oposición consistente en la falta de ofrecimiento de domicilio y/o alquiler social, con cita de diversas resoluciones sobre la materia, se razona que "no puede soslayarse que en la esfera autonómica catalana, la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, así como la Ley 4/2016 de 23 de diciembre de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión social, introducen diversas medidas encaminadas a afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y a proteger el derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial si bien se circunscriben a los conflictos judiciales que pudieran surgir entre unos determinados acreedores hipotecarios y el hipotecante deudor, o entre determinados arrendadores y sus inquilinos, esto es, se sitúan en la coyuntura, en general, de un eventual procedimiento de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de la renta (ATSJC Sala Civ./Pen., 25 feb. 2019, res. 2/2019 y, entre otras, SAP Barcelona Civ. sec. 4ª, 14 ene. 2019 rec. 353/2018, res. 2/2019 ), sin entender factible, de manera analógica, su aplicación a los supuestos de ocupación en precario y en situaciones de ocupación de una vivienda por la vía de hecho, sin título habilitante, como sucede en el presente caso".Además, en cuanto a "la obligación por el demandante -en su condición de gran tenedor- de realizar una oferta de propuesta de alquiler social, en los supuestos y con los presupuestos legalmente establecidos, se trata de una cuestión que ha sido resuelta por Acuerdos de Unificación Criterios de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona de 21 de febrero de 2020, en el que se decidió por unanimidad de los Presidentes/as de las Secciones Civiles de la mencionada Audiencia que el ofrecimiento de un alquiler social del art. 5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda. De ahí que la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. En el mismo sentido que el anterior, fue acordado por la Junta General de Magistrados de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Girona en fecha 10 de febrero de 2020, como recuerda la SAP Girona, Civ. Sec. 2ª, 14 feb. 2020, res. 56/2020, rec. 772/2019 ".

En definitiva, se tiene por no justifica la ocupación, al no existir un título válido que justifique la posesión de la finca.

4. Dña. Sonia interpone recurso de apelación contra la citada sentencia, y solicita su revocación, a fin de que sea desestimada la demanda.

5. La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-1. La apelante aduce que ha quedado acreditado que la actora tiene la condición de gran tenedora de vivienda y que la demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad social y de riesgo de exclusión residencial. Aduce que, durante la tramitación del procedimiento, entró en vigor el Decret Llei 17/2019, de 23 de diciembre, y que, según su Disposición Transitoria Primera, la actora tenía la obligación de hacer un ofrecimiento de alquiler social a la demandada; aduce que es plenamente consciente de la existencia del Acuerdo de Unificación de Criterios de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 21 de febrero de 2020, en cuya virtud se consideraba que dicho requisito no debía ser considerado como de procedibilidad, sino que la única consecuencia jurídica que podía determinar su incumplimiento era la de la imposición de sanciones por la Administración competente, pero considera que, de la lectura de las exposiciones de motivos de la legislación que se ha venido produciendo en los últimos años en la materia, se puede deducir claramente que la voluntad del legislador, auténtico depositario de la soberanía popular, es proteger las situaciones de vulnerabilidad de las personas y de riesgo de exclusión residencial, sin matices, con independencia de cuál sea el origen del procedimiento. Aduce que, si bien en un principio el legislador enmarcaba la protección de las personas en situación de riesgo dentro de los procedimientos de ejecución hipotecaria y en los procedimientos arrendaticios (Llei 24/2015 o Real Decreto Ley 11/2020), lo cierto es que, con posterioridad, y empleando exactamente los mismos fundamentos relativos a la necesidad de protección de las personas en situación de vulnerabilidad, ha ampliado dicha protección a las situaciones vulnerables dentro de los procedimientos de desahucio por precario; así, el Decret Llei 17/2019 ampliaba la protección de la Llei 24/2015 a los precaristas en situación de vulnerabilidad y el Real Decreto Ley 37/2020 ampliaba la protección otorgada por el Real Decreto Ley 11/2020 en idénticos términos a dichas personas, por lo que no cabe ya sostener que la Llei 24/2015 o el Real Decreto Ley 11/2020 no son aplicables a los procedimientos de desahucio por precario. Por tanto, debía haberse procedido a la suspensión del procedimiento hasta que la actora hubiera efectuado el ofrecimiento de alquiler social a la demandada.

2. En la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 10 de noviembre de 2023 (ROJ: SAP B 11451/2023 - ECLI:ES:APB:2023:11451), en relación con el ofrecimiento de alquiler social en caso de precario, señalamos ya lo siguiente:

"Sobre la aplicación de la Ley 1/2022, la Ley 24/2015 y el Real Decreto Ley 11/2020

1.El apelante considera que son de aplicación al presente supuesto.

2. Sin embargo, no cabía exigir el ofrecimiento previo a la demanda de un alquiler social, sin que resulte de aplicación al caso la normativa existente al respecto.

Traemos aquí a colación lo que señalamos en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 27 de febrero de 2023 ( ROJ: SAP B 1769/2023 - ECLI:ES:APB:2023:1769 ):

" Tampoco puede acogerse el segundo y último de los motivos esgrimidos en el escrito de apelación, que hacía referencia, como se anticipó, a la falta de ofrecimiento de un alquiler social como presupuesto de ejercicio de la acción de desahucio por precario.

Tampoco aquel argumento puede acogerse. Con ocasión de la sesión de unificación de criterios de los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona de 21 de febrero de 2020 -pleno no jurisdiccional- se adoptó, por unanimidad, el acuerdo de que el ofrecimiento de un alquiler social del artículo 5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto- Ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.

Se agregaba en el mismo acuerdo que la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

V. Es cierto que el artículo 5.7 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre , añadió una Disposición adicional primera a la Ley 24/2015 , en relación con la oferta de una propuesta de alquiler social, disposición que, una vez modificada por el Real Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre, era del siguiente tenor:

"La obligación a que hace referencia el artículo 5, de acreditar que se ha formulado una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos en cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes: (...) b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación, cuando eldemandante tenga la condición de gran tenedor de acuerdo con las letras a y c del apartado 9 del artículo 5, siempre que concurran las circunstancias siguientes: (...)".

Aquella previsión, según el apartado 1 bis de la misma Disposición adicional -también incorporado por el Real Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre-, sería aplicable incluso a los procedimientos iniciados en que no se hubiera acreditado la formulación de la oferta de alquiler social, supuestos en los que los citados procedimientos habrían de interrumpirse a fin de que esta oferta pudiera ser formulada y acreditada.

También la Disposición transitoria primera del Decreto- Ley 17/2019, de 23 de diciembre , establece que "la obligación de ofrecer un alquiler social a que hacen referencia la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, del 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, añadidos por este Decreto- Ley, es de aplicación también en caso de que los procedimientos judiciales correspondientes se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de este Decreto- ley y estén todavía en tramitación".

Sin embargo, la sentencia del Tribunal Constitucional de 28 de enero 2021 declaró inconstitucionales y nulos, entre otros preceptos, el artículo 5.7 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre , y su Disposición transitoria primera, por lo que las previsiones del artículo 5.2 de la Ley 24/2015 , en cuanto a la oferta de alquiler social, deben volver a entenderse referidas, en principio, a los supuestos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, con exclusión, por tanto, de las demandas de desahucio por precario -falta de título jurídico que habilite la ocupación-, y de las que tienen por objeto la tutela sumaria de la posesión.

VI. Ya se adelantó que antes de la STC de 28 de enero de 2021 , la Generalitat de Catalunya había aprobado el Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19. Los apartados 1 y 2 modificaron la Disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y además añadieron un nuevo apartado (el 1 bis) a dicha Disposición adicional.

Pues bien, la STC 28/2022, de 24 de febrero , estimó el recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra el mencionado Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre, y declaró inconstitucionales y nulos los apartados 1, 2 y 3 del artículo único del repetido Decreto Ley. En la mencionada resolución se recuerda la STC 13/2019 , que resumió la doctrina constitucional sobre el artículo 149.1.6 de la Constitución en los siguientes términos:

" De acuerdo con el artículo 149.1.6 CE , la legislación procesal es una "competencia general" del Estado [ STC 80/2018, de 5 de julio , FJ 5 a)]. La que los estatutos pueden atribuir a las comunidades autónomas, de acuerdo con este precepto, es "de orden limitado"; está circunscrita a "las necesarias especialidades que en este orden se deriven de las particularidades del derecho sustantivo de las comunidades autónomas" [ STC 80/2018 , FJ 5 a)].

(...) Como hemos dicho (véase supra fundamento jurídico 3), el art. 149.1.6 no permite a las comunidades autónomas "innovar el ordenamiento procesal en relación con la defensa jurídica de aquellos derechos e intereses que materialmente regulen" [ STC 13/2019 , FJ 2 b), recopilando jurisprudencia anterior]. En fin, la competencia autonómica en materia de vivienda permite a la comunidad autónoma desarrollar la actividad a que se refiere el art. 137.1 de su Estatuto (establecer condiciones sobre su calidad y habitabilidad, planificarla e inspeccionarla, fomentarla o promoverla) pero no establecer un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal".

En consonancia con aquellas consideraciones, la sentencia de esta Sección de 30 de julio de 2021 estableció:

"El tribunal no puede, obviamente, pasar por alto la entrada en vigor de la citada norma. Las dudas que planteaba su redacción dieron lugar a la celebración de un pleno no jurisdiccional de la Audiencia de Barcelona, en fecha 21 de febrero de 2020, en el que se llegó a la conclusión de que el ofrecimiento de un alquiler social del artículo 5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto- ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.

La consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

En este sentido, el artículo 118 la Ley Cataluña 18/2007, de 28 diciembre de 2007 , también reformada por el Decreto Ley Cataluña 17/2019, de 23 diciembre de 2019, regula la cuantía de las sanciones, el artículo 124 recoge las infracciones graves en materia de calidad del parque inmobiliario y el artículo 131 establece los órganos competentes para imponer las sanciones".

VII. Por si subsistiera algún resquicio de incertidumbre, el Tribunal Constitucional ha corroborado recientemente, en concreto en su sentencia 57/2022, de 7 de abril de 2022 , que el ofrecimiento de un alquiler social no puede encarnar en ningún modo un presupuesto de admisibilidad de las demandas de desahucio.

Se recuerda que el anteriormente mencionado apartado 3 del artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, fue modificado por el artículo 17 de la Ley 11/2020 , y que desde entonces su redacción era del siguiente tenor:

" 3. Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social".

Pues bien, la STC 57/2022 también declara la nulidad, por inconstitucional, del artículo 17 de la Ley 11/2020 -y, consecuentemente, del artículo 5. 3 de la Ley 24/2015 -, conforme a las siguientes consideraciones:

"(...) Por consiguiente, en cuanto al marco competencial, hay que estar a lo dispuesto en el art. 149.1.6 CE y, de forma correlativa, en el art. 130 EAC, así como en nuestra jurisprudencia sobre la materia, recogida de forma extensa en la mencionada STC 28/2022 , FJ 3, a la que nos remitimos, y de la que, en esencia, se ha de destacar que, de acuerdo con el art. 149.1.6 CE , la legislación procesal constituye una competencia exclusiva del Estado, en tanto que la competencia atribuida a las comunidades autónomas por este precepto constitucional tiene un carácter limitado, pues está circunscrita a "las necesarias especialidades que en ese orden se deriven de las particularidades de Derecho sustantivo de las comunidades autónomas". La competencia asumida por las comunidades autónomas al amparo de la salvedad recogida en el artículo 149.1.6 CE no les permite, sin más, introducir en su ordenamiento normas procesales por el mero hecho de haber promulgado regulaciones de Derecho sustantivo en el ejercicio de sus competencias, sino que las singularidades procesales que se permiten a las comunidades autónomas han de limitarse a aquellas que, por la conexión directa con las particularidades del Derecho sustantivo autonómico, vengan requeridas por estas.

(...)

Pues bien, de acuerdo con la doctrina antes expuesta sobre la previsión del inciso final del art. 149.1.6 CE , que limita el alcance de la competencia autonómica en materia procesal, asignándole un carácter restrictivo, en cuanto podría vaciar de contenido o privar de todo significado a la especificidad con que la materia procesal se contempla en el artículo 149.1.6 CE , debemos estimar la queja articulada en el recurso de inconstitucionalidad contra el art. 17 de la Ley 11/2020 . En efecto, al igual que en el supuesto examinado en el fundamento jurídico 5 de la STC 28/2022 , lo que establece el precepto enjuiciado es un requisito que condiciona el acceso al proceso. Allí se examinaba la impugnación del apartado 1 bis de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015 , en la redacción dada por el apartado segundo del artículo único del Decreto - ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19, que disponía la interrupción de los procedimientos iniciados en los que no se hubiese acreditado la formulación de una propuesta de alquiler social, regla de similar alcance a la que en este recurso nos ocupa.

Dijimos en relación con aquel supuesto que, atendiendo al canon de "conexión directa" o vínculo "necesario" o "inevitable", "hemos admitido la regulación de motivos de casación distintos de los previstos en la Ley de enjuiciamiento civil atendidas las características singulares de las instituciones de Derecho civil foral o especial de la comunidad autónoma, su escasa cuantía y carácter consuetudinario que impedirían en otro caso su acceso a la casación conforme a las normas generales ( STC 47/2004, de 25 de marzo ), pero no el empleo instrumental del Derecho procesal para la protección de derechos reconocidos por las comunidades autónomas, por ejemplo mediante el reconocimiento de una acción pública en materia de vivienda [ STC 80/2018 , FJ 5 a)], declarando inembargables determinadas ayudas concedidas por ellas ( STC 2/2018, de 11 de enero ) o erigiendo el cumplimiento de obligaciones impuestas por leyes autonómicas en requisito o presupuesto para el acceso al proceso ( SSTC 54/2018, de 24 de mayo, FJ 7 , y 5/2019, de 17 de enero , FJ 5, ambas en materia de vivienda). Tal y como se desprende de nuestra doctrina antes aludida, si así no se entendiera, resultaría subvertido por entero el sistema de distribución de competencias en materia procesal, pues bastaría a las comunidades autónomas con aprobar una norma cualquiera dentro de su acervo competencial para trasladar esta obligación a las leyes procesales que el art. 149.1.6 CE quiere comunes y 'uniformes' ( STC 92/2013, de 22 de abril , FJ 4, citando sentencias anteriores) con las únicas excepciones que puedan considerarse 'necesarias', no simplemente convenientes. Como hemos dicho (véase supra fundamento jurídico 3), el art. 149.1.6 CE no permite a las comunidades autónomas 'innovar el ordenamiento procesal en relación con la defensa jurídica de aquellos derechos e intereses que materialmente regulen' [ STC 13/2019 , FJ 2 b), recopilando jurisprudencia anterior]. En fin, la competencia autonómica en materia de vivienda permite a la comunidad autónoma desarrollar la actividad a que se refiere el art. 137.1 de su Estatuto (establecer condiciones sobre su calidad y habitabilidad, planificarla e inspeccionarla, fomentarla o promoverla) pero no establecer un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal".

Y concluye la misma sentencia:

"En consecuencia, de conformidad con tales consideraciones, plenamente trasladables a este caso, procede declarar inconstitucional y nulo el art. 17 de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020 ".

VIII. Antes de la publicación de la STC 57/2022, de 7 de abril de 2022 , el Parlament de Catalunya había aprobado la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda.

El artículo 12 de la Ley 1/2022 incorporó la Disposición adicional primera a la Ley 24/2015, de 29 de julio , mediante la que se establece, en su apartado 1:

"La obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. (...)

b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda.

c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9.a y c, siempre que concurran las siguientes circunstancias:

1º Que la vivienda esté inscrita en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante o sea susceptible de estar inscrita en él.

2º Que los ocupantes acrediten, por cualquier medio admitido en derecho, que la ocupación sin título se inició antes del 1 de junio de 2021.

3º Que en los últimos dos años los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social adecuado que les haya ofrecido cualquier administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.

4º Que los servicios municipales emitan informe favorable sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión residencial por parte de los ocupantes y sobre su arraigo y convivencia en el entorno vecinal".

El apartado 2 de la Disposición adicional que se añade dispone:

"Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales".

Además, la Ley 1/2022 introduce la siguiente Disposición transitoria:

" Las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social al que se refieren la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, son aplicables también en caso de que los correspondientes procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la presente ley y todavía estén en tramitación".

No obstante, el contenido de aquellas previsiones normativas no es susceptible de desplegar incidencia alguna en el presente procedimiento en relación con la supuesta catalogación como requisito de procedibilidad de la obligación de la entidad actora de ofertar un alquiler social a la demandada.

Son de establecer al respecto las siguientes consideraciones:

(i) El artículo 5. 3 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , disponía:

"Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social".

Ya se anticipó que este precepto fue declarado inconstitucional por la STC 57/2022 de 7 de abril , y lo cierto es que la Ley 1/2022 no ha modificado su redacción, por lo que no puede configurarse un hipotético requisito de procedibilidad al amparo de su contenido.

(ii) Las previsiones normativas incorporadas por la Ley 1/2022 reproducen, en sus aspectos más esenciales, la regulación contenida en la Ley 24/2015, de 29 de julio, y en las sucesivas disposiciones que la han modificado, en relación con la propuesta de un alquiler social, las consecuencias procesales del incumplimiento de tal obligación y los procedimientos a los que habría de resultar aplicable.

En consecuencia, no se aprecia la concurrencia de circunstancia alguna que aconseje apartarse del criterio conforme al cual en modo alguno puede considerarse la obligación de ofertar un alquiler social como un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial en determinados procedimientos, o, en términos reiterados por el Tribunal Constitucional, como "un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal".

Se recuerda que este criterio ha sido proclamado por las sentencias del Tribunal Constitucional de 28 de enero de 2021 , de 24 de febrero de 2022 y de 7 de abril de 2022 , y que, aparte de ser coherente con numerosas resoluciones dictadas en esta materia por esta sección, se corresponde igualmente con el acuerdo adoptado por unanimidad, según se expuso con anterioridad, por los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona con ocasión del pleno no jurisdiccional de 21 de febrero de 2020.

(iii) No es tampoco indiscutible, además, que la nueva normativa de la Ley 1/2022 configure el requisito de procedibilidad al que se viene haciendo referencia. El apartado 2 de la Disposición adicional que aquella Ley incorpora a la Ley 24/2015, de 29 de julio, dispone, después de imponer la interrupción de los procedimientos en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social, que "el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes", lo que parece sugerir que el incumplimiento de la obligación de ofertar un alquiler social no obsta a la prosecución de las actuaciones (...)".

Cabe añadir aquí que el Pleno del Tribunal constitucional, en Sentencia de 8 de octubre de 2024 (ROJ: STC 120/2024 - ECLI:ES:TC:2024:120), ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad, promovido por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso de los Diputados, contra el conjunto de la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022,de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontarla emergencia en el ámbito de la vivienda, y, subsidiariamente, contra los artículos 1.1, 1.3, 7, 8, 9.2, 10, 11, 12 y disposición transitoria. En ella se desestima la queja dirigida contra la totalidad de la Ley por motivos competenciales, si bien se concluye que parte de los preceptos impugnados subsidiariamente incurren en una efectiva invasión de las competencias estatales en materia de legislación procesal y sobre bases de las obligaciones contractuales, y, en uno de los casos, se vulnera el art. 25.1 CE, lo que conduce a su declaración de inconstitucionalidad y nulidad.

En concreto, se acuerda: "1º Declarar que son inconstitucionales y nulos, con los efectos previstos en el fundamento jurídico 9, los siguientes preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022, de 3 de marzo: arts. 1.3, que modifica la letra f ) del art. 5.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre , del derecho a la vivienda; 7, que añade el apartado 5 al artículo 126 de la Ley 18/2007 ; 11, que añade el art. 10, a la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética; y 12, que añade la disposición adicional primera a la Ley 24/2015 , afectando la declaración de inconstitucionalidad y nulidad a los apartados 1, 2 e inciso "y, en cualquier caso, no inferior a cinco años si el titular de la vivienda es una persona física y no inferior a siete años si es una persona jurídica" del apartado 3, y disposición transitoria. 2º Desestimar el recurso en todo lo demás."

Lo anterior deviene aplicable al presente supuesto.

4. En atención a lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, procede imponer a la apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.-1. En la demanda rectora del procedimiento, la actora, WEDVERVILLE SPAIN, S.L., ejercitó acción de desahucio por precario a fin de que fuese dictada sentencia condenando al demandado a dejar libre, vacuo y expedito el inmueble sito en la DIRECCION000,

De Sabadell, el cual era de su propiedad. Adujo que el demandado ostentaba la posesión de dicha finca sin título alguno que la justificase, y sin pagar renta, merced o contraprestación alguna

2. Admitida a trámite la demanda contra Ambrosio y contra los ignorados ocupantes de la citada finca, una vez efectuado el emplazamiento, compareció Dña. Sonia, quien se opuso a la demanda. Alegó que residía en la finca desde noviembre de 2014, aportando para acreditarlo un certificado histórico de residencia, y que residía allí desde que una tercera persona le cedió el uso de la vivienda mediante la entrega de la llave de la puerta de acceso. Alegó que, al margen del procedimiento, la actora había intentado su desalojo con medios intimidatorios, con la intervención su nombre de la empresa "Desokupa", recibiendo su visita el 18 de diciembre de 2019; le amenazaron con que, si no desalojaba la vivienda, le harían la vida imposible, y le ofrecieron una "Oferta de devolución de la vivienda ocupada", documento que aportaba y que no firmó. Adujo que se hallaba en una situación laboral precaria, aportando informe de vida laboral; trabajaba en Barcelona como cuidadora de un anciano, con un salario mensual líquido de entre 1.000 y 1.056 euros mensuales, aportando copia de las tres últimas nóminas y del contrato de trabajo. Afirmó que su situación era de vulnerabilidad, lo que le impedía acceder a un alquiler a precio de mercado, que estaba dentro de los parámetros de riesgo de exclusión social fijados por el art.5.10 de la Ley 24/2015, y que había solicitado a los Servicios Sociales los preceptivos informes para acreditarlo. Alegó que la actora había incumplido el deber legal de efectuar una propuesta de alquiler social en aplicación de la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, al ser preceptiva en este caso, por ocupar la vivienda sin título jurídico de ocupación más allá de lo de la entrega de la llave; además, en aplicación de la Disposición Transitoria Primera del Decret Llei 17/2019, esa obligación seguía siendo aplicable, aunque la demanda hubiera sido presentada con anterioridad a su entrada en vigor.

3. La sentencia es estimatoria de la demanda. Tras hacer referencia al concepto y naturaleza del precario, se señala que el título de propiedad invocado por la actora es acreditativo de su titularidad, lo que justifica y ampara su pretensión en este procedimiento, y que "es suficiente, junto con la no negación de la ocupación de la vivienda por parte de la demandada Sra. Sonia (Doc. 1 contestación)". Se señala que "La mera alegación por la demandada sobre el hecho de haber obtenido de una tercera persona la cesión de su uso, mediante la entrega de la llave de la puerta de acceso a la misma no es suficiente para denegar el precario, pues no se acredita, en el presente caso, una autorización recibida por la actora a que ostente la posesión de la finca o una apariencia de título (personal o real) a favor de la demandada o que justifique prima facie su existencia".

Respecto de las alegaciones de oposición relativas a la situación laboral precaria y a la vulnerabilidad de la demandada, en relación con el motivo de oposición consistente en la falta de ofrecimiento de domicilio y/o alquiler social, con cita de diversas resoluciones sobre la materia, se razona que "no puede soslayarse que en la esfera autonómica catalana, la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, así como la Ley 4/2016 de 23 de diciembre de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión social, introducen diversas medidas encaminadas a afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y a proteger el derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial si bien se circunscriben a los conflictos judiciales que pudieran surgir entre unos determinados acreedores hipotecarios y el hipotecante deudor, o entre determinados arrendadores y sus inquilinos, esto es, se sitúan en la coyuntura, en general, de un eventual procedimiento de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de la renta (ATSJC Sala Civ./Pen., 25 feb. 2019, res. 2/2019 y, entre otras, SAP Barcelona Civ. sec. 4ª, 14 ene. 2019 rec. 353/2018, res. 2/2019 ), sin entender factible, de manera analógica, su aplicación a los supuestos de ocupación en precario y en situaciones de ocupación de una vivienda por la vía de hecho, sin título habilitante, como sucede en el presente caso".Además, en cuanto a "la obligación por el demandante -en su condición de gran tenedor- de realizar una oferta de propuesta de alquiler social, en los supuestos y con los presupuestos legalmente establecidos, se trata de una cuestión que ha sido resuelta por Acuerdos de Unificación Criterios de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona de 21 de febrero de 2020, en el que se decidió por unanimidad de los Presidentes/as de las Secciones Civiles de la mencionada Audiencia que el ofrecimiento de un alquiler social del art. 5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda. De ahí que la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. En el mismo sentido que el anterior, fue acordado por la Junta General de Magistrados de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Girona en fecha 10 de febrero de 2020, como recuerda la SAP Girona, Civ. Sec. 2ª, 14 feb. 2020, res. 56/2020, rec. 772/2019 ".

En definitiva, se tiene por no justifica la ocupación, al no existir un título válido que justifique la posesión de la finca.

4. Dña. Sonia interpone recurso de apelación contra la citada sentencia, y solicita su revocación, a fin de que sea desestimada la demanda.

5. La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-1. La apelante aduce que ha quedado acreditado que la actora tiene la condición de gran tenedora de vivienda y que la demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad social y de riesgo de exclusión residencial. Aduce que, durante la tramitación del procedimiento, entró en vigor el Decret Llei 17/2019, de 23 de diciembre, y que, según su Disposición Transitoria Primera, la actora tenía la obligación de hacer un ofrecimiento de alquiler social a la demandada; aduce que es plenamente consciente de la existencia del Acuerdo de Unificación de Criterios de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 21 de febrero de 2020, en cuya virtud se consideraba que dicho requisito no debía ser considerado como de procedibilidad, sino que la única consecuencia jurídica que podía determinar su incumplimiento era la de la imposición de sanciones por la Administración competente, pero considera que, de la lectura de las exposiciones de motivos de la legislación que se ha venido produciendo en los últimos años en la materia, se puede deducir claramente que la voluntad del legislador, auténtico depositario de la soberanía popular, es proteger las situaciones de vulnerabilidad de las personas y de riesgo de exclusión residencial, sin matices, con independencia de cuál sea el origen del procedimiento. Aduce que, si bien en un principio el legislador enmarcaba la protección de las personas en situación de riesgo dentro de los procedimientos de ejecución hipotecaria y en los procedimientos arrendaticios (Llei 24/2015 o Real Decreto Ley 11/2020), lo cierto es que, con posterioridad, y empleando exactamente los mismos fundamentos relativos a la necesidad de protección de las personas en situación de vulnerabilidad, ha ampliado dicha protección a las situaciones vulnerables dentro de los procedimientos de desahucio por precario; así, el Decret Llei 17/2019 ampliaba la protección de la Llei 24/2015 a los precaristas en situación de vulnerabilidad y el Real Decreto Ley 37/2020 ampliaba la protección otorgada por el Real Decreto Ley 11/2020 en idénticos términos a dichas personas, por lo que no cabe ya sostener que la Llei 24/2015 o el Real Decreto Ley 11/2020 no son aplicables a los procedimientos de desahucio por precario. Por tanto, debía haberse procedido a la suspensión del procedimiento hasta que la actora hubiera efectuado el ofrecimiento de alquiler social a la demandada.

2. En la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 10 de noviembre de 2023 (ROJ: SAP B 11451/2023 - ECLI:ES:APB:2023:11451), en relación con el ofrecimiento de alquiler social en caso de precario, señalamos ya lo siguiente:

"Sobre la aplicación de la Ley 1/2022, la Ley 24/2015 y el Real Decreto Ley 11/2020

1.El apelante considera que son de aplicación al presente supuesto.

2. Sin embargo, no cabía exigir el ofrecimiento previo a la demanda de un alquiler social, sin que resulte de aplicación al caso la normativa existente al respecto.

Traemos aquí a colación lo que señalamos en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 27 de febrero de 2023 ( ROJ: SAP B 1769/2023 - ECLI:ES:APB:2023:1769 ):

" Tampoco puede acogerse el segundo y último de los motivos esgrimidos en el escrito de apelación, que hacía referencia, como se anticipó, a la falta de ofrecimiento de un alquiler social como presupuesto de ejercicio de la acción de desahucio por precario.

Tampoco aquel argumento puede acogerse. Con ocasión de la sesión de unificación de criterios de los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona de 21 de febrero de 2020 -pleno no jurisdiccional- se adoptó, por unanimidad, el acuerdo de que el ofrecimiento de un alquiler social del artículo 5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto- Ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.

Se agregaba en el mismo acuerdo que la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

V. Es cierto que el artículo 5.7 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre , añadió una Disposición adicional primera a la Ley 24/2015 , en relación con la oferta de una propuesta de alquiler social, disposición que, una vez modificada por el Real Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre, era del siguiente tenor:

"La obligación a que hace referencia el artículo 5, de acreditar que se ha formulado una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos en cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes: (...) b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación, cuando eldemandante tenga la condición de gran tenedor de acuerdo con las letras a y c del apartado 9 del artículo 5, siempre que concurran las circunstancias siguientes: (...)".

Aquella previsión, según el apartado 1 bis de la misma Disposición adicional -también incorporado por el Real Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre-, sería aplicable incluso a los procedimientos iniciados en que no se hubiera acreditado la formulación de la oferta de alquiler social, supuestos en los que los citados procedimientos habrían de interrumpirse a fin de que esta oferta pudiera ser formulada y acreditada.

También la Disposición transitoria primera del Decreto- Ley 17/2019, de 23 de diciembre , establece que "la obligación de ofrecer un alquiler social a que hacen referencia la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, del 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, añadidos por este Decreto- Ley, es de aplicación también en caso de que los procedimientos judiciales correspondientes se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de este Decreto- ley y estén todavía en tramitación".

Sin embargo, la sentencia del Tribunal Constitucional de 28 de enero 2021 declaró inconstitucionales y nulos, entre otros preceptos, el artículo 5.7 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre , y su Disposición transitoria primera, por lo que las previsiones del artículo 5.2 de la Ley 24/2015 , en cuanto a la oferta de alquiler social, deben volver a entenderse referidas, en principio, a los supuestos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, con exclusión, por tanto, de las demandas de desahucio por precario -falta de título jurídico que habilite la ocupación-, y de las que tienen por objeto la tutela sumaria de la posesión.

VI. Ya se adelantó que antes de la STC de 28 de enero de 2021 , la Generalitat de Catalunya había aprobado el Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19. Los apartados 1 y 2 modificaron la Disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y además añadieron un nuevo apartado (el 1 bis) a dicha Disposición adicional.

Pues bien, la STC 28/2022, de 24 de febrero , estimó el recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra el mencionado Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre, y declaró inconstitucionales y nulos los apartados 1, 2 y 3 del artículo único del repetido Decreto Ley. En la mencionada resolución se recuerda la STC 13/2019 , que resumió la doctrina constitucional sobre el artículo 149.1.6 de la Constitución en los siguientes términos:

" De acuerdo con el artículo 149.1.6 CE , la legislación procesal es una "competencia general" del Estado [ STC 80/2018, de 5 de julio , FJ 5 a)]. La que los estatutos pueden atribuir a las comunidades autónomas, de acuerdo con este precepto, es "de orden limitado"; está circunscrita a "las necesarias especialidades que en este orden se deriven de las particularidades del derecho sustantivo de las comunidades autónomas" [ STC 80/2018 , FJ 5 a)].

(...) Como hemos dicho (véase supra fundamento jurídico 3), el art. 149.1.6 no permite a las comunidades autónomas "innovar el ordenamiento procesal en relación con la defensa jurídica de aquellos derechos e intereses que materialmente regulen" [ STC 13/2019 , FJ 2 b), recopilando jurisprudencia anterior]. En fin, la competencia autonómica en materia de vivienda permite a la comunidad autónoma desarrollar la actividad a que se refiere el art. 137.1 de su Estatuto (establecer condiciones sobre su calidad y habitabilidad, planificarla e inspeccionarla, fomentarla o promoverla) pero no establecer un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal".

En consonancia con aquellas consideraciones, la sentencia de esta Sección de 30 de julio de 2021 estableció:

"El tribunal no puede, obviamente, pasar por alto la entrada en vigor de la citada norma. Las dudas que planteaba su redacción dieron lugar a la celebración de un pleno no jurisdiccional de la Audiencia de Barcelona, en fecha 21 de febrero de 2020, en el que se llegó a la conclusión de que el ofrecimiento de un alquiler social del artículo 5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto- ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.

La consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

En este sentido, el artículo 118 la Ley Cataluña 18/2007, de 28 diciembre de 2007 , también reformada por el Decreto Ley Cataluña 17/2019, de 23 diciembre de 2019, regula la cuantía de las sanciones, el artículo 124 recoge las infracciones graves en materia de calidad del parque inmobiliario y el artículo 131 establece los órganos competentes para imponer las sanciones".

VII. Por si subsistiera algún resquicio de incertidumbre, el Tribunal Constitucional ha corroborado recientemente, en concreto en su sentencia 57/2022, de 7 de abril de 2022 , que el ofrecimiento de un alquiler social no puede encarnar en ningún modo un presupuesto de admisibilidad de las demandas de desahucio.

Se recuerda que el anteriormente mencionado apartado 3 del artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, fue modificado por el artículo 17 de la Ley 11/2020 , y que desde entonces su redacción era del siguiente tenor:

" 3. Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social".

Pues bien, la STC 57/2022 también declara la nulidad, por inconstitucional, del artículo 17 de la Ley 11/2020 -y, consecuentemente, del artículo 5. 3 de la Ley 24/2015 -, conforme a las siguientes consideraciones:

"(...) Por consiguiente, en cuanto al marco competencial, hay que estar a lo dispuesto en el art. 149.1.6 CE y, de forma correlativa, en el art. 130 EAC, así como en nuestra jurisprudencia sobre la materia, recogida de forma extensa en la mencionada STC 28/2022 , FJ 3, a la que nos remitimos, y de la que, en esencia, se ha de destacar que, de acuerdo con el art. 149.1.6 CE , la legislación procesal constituye una competencia exclusiva del Estado, en tanto que la competencia atribuida a las comunidades autónomas por este precepto constitucional tiene un carácter limitado, pues está circunscrita a "las necesarias especialidades que en ese orden se deriven de las particularidades de Derecho sustantivo de las comunidades autónomas". La competencia asumida por las comunidades autónomas al amparo de la salvedad recogida en el artículo 149.1.6 CE no les permite, sin más, introducir en su ordenamiento normas procesales por el mero hecho de haber promulgado regulaciones de Derecho sustantivo en el ejercicio de sus competencias, sino que las singularidades procesales que se permiten a las comunidades autónomas han de limitarse a aquellas que, por la conexión directa con las particularidades del Derecho sustantivo autonómico, vengan requeridas por estas.

(...)

Pues bien, de acuerdo con la doctrina antes expuesta sobre la previsión del inciso final del art. 149.1.6 CE , que limita el alcance de la competencia autonómica en materia procesal, asignándole un carácter restrictivo, en cuanto podría vaciar de contenido o privar de todo significado a la especificidad con que la materia procesal se contempla en el artículo 149.1.6 CE , debemos estimar la queja articulada en el recurso de inconstitucionalidad contra el art. 17 de la Ley 11/2020 . En efecto, al igual que en el supuesto examinado en el fundamento jurídico 5 de la STC 28/2022 , lo que establece el precepto enjuiciado es un requisito que condiciona el acceso al proceso. Allí se examinaba la impugnación del apartado 1 bis de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015 , en la redacción dada por el apartado segundo del artículo único del Decreto - ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19, que disponía la interrupción de los procedimientos iniciados en los que no se hubiese acreditado la formulación de una propuesta de alquiler social, regla de similar alcance a la que en este recurso nos ocupa.

Dijimos en relación con aquel supuesto que, atendiendo al canon de "conexión directa" o vínculo "necesario" o "inevitable", "hemos admitido la regulación de motivos de casación distintos de los previstos en la Ley de enjuiciamiento civil atendidas las características singulares de las instituciones de Derecho civil foral o especial de la comunidad autónoma, su escasa cuantía y carácter consuetudinario que impedirían en otro caso su acceso a la casación conforme a las normas generales ( STC 47/2004, de 25 de marzo ), pero no el empleo instrumental del Derecho procesal para la protección de derechos reconocidos por las comunidades autónomas, por ejemplo mediante el reconocimiento de una acción pública en materia de vivienda [ STC 80/2018 , FJ 5 a)], declarando inembargables determinadas ayudas concedidas por ellas ( STC 2/2018, de 11 de enero ) o erigiendo el cumplimiento de obligaciones impuestas por leyes autonómicas en requisito o presupuesto para el acceso al proceso ( SSTC 54/2018, de 24 de mayo, FJ 7 , y 5/2019, de 17 de enero , FJ 5, ambas en materia de vivienda). Tal y como se desprende de nuestra doctrina antes aludida, si así no se entendiera, resultaría subvertido por entero el sistema de distribución de competencias en materia procesal, pues bastaría a las comunidades autónomas con aprobar una norma cualquiera dentro de su acervo competencial para trasladar esta obligación a las leyes procesales que el art. 149.1.6 CE quiere comunes y 'uniformes' ( STC 92/2013, de 22 de abril , FJ 4, citando sentencias anteriores) con las únicas excepciones que puedan considerarse 'necesarias', no simplemente convenientes. Como hemos dicho (véase supra fundamento jurídico 3), el art. 149.1.6 CE no permite a las comunidades autónomas 'innovar el ordenamiento procesal en relación con la defensa jurídica de aquellos derechos e intereses que materialmente regulen' [ STC 13/2019 , FJ 2 b), recopilando jurisprudencia anterior]. En fin, la competencia autonómica en materia de vivienda permite a la comunidad autónoma desarrollar la actividad a que se refiere el art. 137.1 de su Estatuto (establecer condiciones sobre su calidad y habitabilidad, planificarla e inspeccionarla, fomentarla o promoverla) pero no establecer un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal".

Y concluye la misma sentencia:

"En consecuencia, de conformidad con tales consideraciones, plenamente trasladables a este caso, procede declarar inconstitucional y nulo el art. 17 de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020 ".

VIII. Antes de la publicación de la STC 57/2022, de 7 de abril de 2022 , el Parlament de Catalunya había aprobado la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda.

El artículo 12 de la Ley 1/2022 incorporó la Disposición adicional primera a la Ley 24/2015, de 29 de julio , mediante la que se establece, en su apartado 1:

"La obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. (...)

b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda.

c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9.a y c, siempre que concurran las siguientes circunstancias:

1º Que la vivienda esté inscrita en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante o sea susceptible de estar inscrita en él.

2º Que los ocupantes acrediten, por cualquier medio admitido en derecho, que la ocupación sin título se inició antes del 1 de junio de 2021.

3º Que en los últimos dos años los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social adecuado que les haya ofrecido cualquier administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.

4º Que los servicios municipales emitan informe favorable sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión residencial por parte de los ocupantes y sobre su arraigo y convivencia en el entorno vecinal".

El apartado 2 de la Disposición adicional que se añade dispone:

"Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales".

Además, la Ley 1/2022 introduce la siguiente Disposición transitoria:

" Las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social al que se refieren la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, son aplicables también en caso de que los correspondientes procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la presente ley y todavía estén en tramitación".

No obstante, el contenido de aquellas previsiones normativas no es susceptible de desplegar incidencia alguna en el presente procedimiento en relación con la supuesta catalogación como requisito de procedibilidad de la obligación de la entidad actora de ofertar un alquiler social a la demandada.

Son de establecer al respecto las siguientes consideraciones:

(i) El artículo 5. 3 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , disponía:

"Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social".

Ya se anticipó que este precepto fue declarado inconstitucional por la STC 57/2022 de 7 de abril , y lo cierto es que la Ley 1/2022 no ha modificado su redacción, por lo que no puede configurarse un hipotético requisito de procedibilidad al amparo de su contenido.

(ii) Las previsiones normativas incorporadas por la Ley 1/2022 reproducen, en sus aspectos más esenciales, la regulación contenida en la Ley 24/2015, de 29 de julio, y en las sucesivas disposiciones que la han modificado, en relación con la propuesta de un alquiler social, las consecuencias procesales del incumplimiento de tal obligación y los procedimientos a los que habría de resultar aplicable.

En consecuencia, no se aprecia la concurrencia de circunstancia alguna que aconseje apartarse del criterio conforme al cual en modo alguno puede considerarse la obligación de ofertar un alquiler social como un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial en determinados procedimientos, o, en términos reiterados por el Tribunal Constitucional, como "un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal".

Se recuerda que este criterio ha sido proclamado por las sentencias del Tribunal Constitucional de 28 de enero de 2021 , de 24 de febrero de 2022 y de 7 de abril de 2022 , y que, aparte de ser coherente con numerosas resoluciones dictadas en esta materia por esta sección, se corresponde igualmente con el acuerdo adoptado por unanimidad, según se expuso con anterioridad, por los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona con ocasión del pleno no jurisdiccional de 21 de febrero de 2020.

(iii) No es tampoco indiscutible, además, que la nueva normativa de la Ley 1/2022 configure el requisito de procedibilidad al que se viene haciendo referencia. El apartado 2 de la Disposición adicional que aquella Ley incorpora a la Ley 24/2015, de 29 de julio, dispone, después de imponer la interrupción de los procedimientos en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social, que "el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes", lo que parece sugerir que el incumplimiento de la obligación de ofertar un alquiler social no obsta a la prosecución de las actuaciones (...)".

Cabe añadir aquí que el Pleno del Tribunal constitucional, en Sentencia de 8 de octubre de 2024 (ROJ: STC 120/2024 - ECLI:ES:TC:2024:120), ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad, promovido por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso de los Diputados, contra el conjunto de la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022,de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontarla emergencia en el ámbito de la vivienda, y, subsidiariamente, contra los artículos 1.1, 1.3, 7, 8, 9.2, 10, 11, 12 y disposición transitoria. En ella se desestima la queja dirigida contra la totalidad de la Ley por motivos competenciales, si bien se concluye que parte de los preceptos impugnados subsidiariamente incurren en una efectiva invasión de las competencias estatales en materia de legislación procesal y sobre bases de las obligaciones contractuales, y, en uno de los casos, se vulnera el art. 25.1 CE, lo que conduce a su declaración de inconstitucionalidad y nulidad.

En concreto, se acuerda: "1º Declarar que son inconstitucionales y nulos, con los efectos previstos en el fundamento jurídico 9, los siguientes preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022, de 3 de marzo: arts. 1.3, que modifica la letra f ) del art. 5.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre , del derecho a la vivienda; 7, que añade el apartado 5 al artículo 126 de la Ley 18/2007 ; 11, que añade el art. 10, a la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética; y 12, que añade la disposición adicional primera a la Ley 24/2015 , afectando la declaración de inconstitucionalidad y nulidad a los apartados 1, 2 e inciso "y, en cualquier caso, no inferior a cinco años si el titular de la vivienda es una persona física y no inferior a siete años si es una persona jurídica" del apartado 3, y disposición transitoria. 2º Desestimar el recurso en todo lo demás."

Lo anterior deviene aplicable al presente supuesto.

4. En atención a lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, procede imponer a la apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.-1. En la demanda rectora del procedimiento, la actora, WEDVERVILLE SPAIN, S.L., ejercitó acción de desahucio por precario a fin de que fuese dictada sentencia condenando al demandado a dejar libre, vacuo y expedito el inmueble sito en la DIRECCION000,

De Sabadell, el cual era de su propiedad. Adujo que el demandado ostentaba la posesión de dicha finca sin título alguno que la justificase, y sin pagar renta, merced o contraprestación alguna

2. Admitida a trámite la demanda contra Ambrosio y contra los ignorados ocupantes de la citada finca, una vez efectuado el emplazamiento, compareció Dña. Sonia, quien se opuso a la demanda. Alegó que residía en la finca desde noviembre de 2014, aportando para acreditarlo un certificado histórico de residencia, y que residía allí desde que una tercera persona le cedió el uso de la vivienda mediante la entrega de la llave de la puerta de acceso. Alegó que, al margen del procedimiento, la actora había intentado su desalojo con medios intimidatorios, con la intervención su nombre de la empresa "Desokupa", recibiendo su visita el 18 de diciembre de 2019; le amenazaron con que, si no desalojaba la vivienda, le harían la vida imposible, y le ofrecieron una "Oferta de devolución de la vivienda ocupada", documento que aportaba y que no firmó. Adujo que se hallaba en una situación laboral precaria, aportando informe de vida laboral; trabajaba en Barcelona como cuidadora de un anciano, con un salario mensual líquido de entre 1.000 y 1.056 euros mensuales, aportando copia de las tres últimas nóminas y del contrato de trabajo. Afirmó que su situación era de vulnerabilidad, lo que le impedía acceder a un alquiler a precio de mercado, que estaba dentro de los parámetros de riesgo de exclusión social fijados por el art.5.10 de la Ley 24/2015, y que había solicitado a los Servicios Sociales los preceptivos informes para acreditarlo. Alegó que la actora había incumplido el deber legal de efectuar una propuesta de alquiler social en aplicación de la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, al ser preceptiva en este caso, por ocupar la vivienda sin título jurídico de ocupación más allá de lo de la entrega de la llave; además, en aplicación de la Disposición Transitoria Primera del Decret Llei 17/2019, esa obligación seguía siendo aplicable, aunque la demanda hubiera sido presentada con anterioridad a su entrada en vigor.

3. La sentencia es estimatoria de la demanda. Tras hacer referencia al concepto y naturaleza del precario, se señala que el título de propiedad invocado por la actora es acreditativo de su titularidad, lo que justifica y ampara su pretensión en este procedimiento, y que "es suficiente, junto con la no negación de la ocupación de la vivienda por parte de la demandada Sra. Sonia (Doc. 1 contestación)". Se señala que "La mera alegación por la demandada sobre el hecho de haber obtenido de una tercera persona la cesión de su uso, mediante la entrega de la llave de la puerta de acceso a la misma no es suficiente para denegar el precario, pues no se acredita, en el presente caso, una autorización recibida por la actora a que ostente la posesión de la finca o una apariencia de título (personal o real) a favor de la demandada o que justifique prima facie su existencia".

Respecto de las alegaciones de oposición relativas a la situación laboral precaria y a la vulnerabilidad de la demandada, en relación con el motivo de oposición consistente en la falta de ofrecimiento de domicilio y/o alquiler social, con cita de diversas resoluciones sobre la materia, se razona que "no puede soslayarse que en la esfera autonómica catalana, la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, así como la Ley 4/2016 de 23 de diciembre de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión social, introducen diversas medidas encaminadas a afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y a proteger el derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial si bien se circunscriben a los conflictos judiciales que pudieran surgir entre unos determinados acreedores hipotecarios y el hipotecante deudor, o entre determinados arrendadores y sus inquilinos, esto es, se sitúan en la coyuntura, en general, de un eventual procedimiento de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de la renta (ATSJC Sala Civ./Pen., 25 feb. 2019, res. 2/2019 y, entre otras, SAP Barcelona Civ. sec. 4ª, 14 ene. 2019 rec. 353/2018, res. 2/2019 ), sin entender factible, de manera analógica, su aplicación a los supuestos de ocupación en precario y en situaciones de ocupación de una vivienda por la vía de hecho, sin título habilitante, como sucede en el presente caso".Además, en cuanto a "la obligación por el demandante -en su condición de gran tenedor- de realizar una oferta de propuesta de alquiler social, en los supuestos y con los presupuestos legalmente establecidos, se trata de una cuestión que ha sido resuelta por Acuerdos de Unificación Criterios de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona de 21 de febrero de 2020, en el que se decidió por unanimidad de los Presidentes/as de las Secciones Civiles de la mencionada Audiencia que el ofrecimiento de un alquiler social del art. 5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda. De ahí que la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. En el mismo sentido que el anterior, fue acordado por la Junta General de Magistrados de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Girona en fecha 10 de febrero de 2020, como recuerda la SAP Girona, Civ. Sec. 2ª, 14 feb. 2020, res. 56/2020, rec. 772/2019 ".

En definitiva, se tiene por no justifica la ocupación, al no existir un título válido que justifique la posesión de la finca.

4. Dña. Sonia interpone recurso de apelación contra la citada sentencia, y solicita su revocación, a fin de que sea desestimada la demanda.

5. La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-1. La apelante aduce que ha quedado acreditado que la actora tiene la condición de gran tenedora de vivienda y que la demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad social y de riesgo de exclusión residencial. Aduce que, durante la tramitación del procedimiento, entró en vigor el Decret Llei 17/2019, de 23 de diciembre, y que, según su Disposición Transitoria Primera, la actora tenía la obligación de hacer un ofrecimiento de alquiler social a la demandada; aduce que es plenamente consciente de la existencia del Acuerdo de Unificación de Criterios de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 21 de febrero de 2020, en cuya virtud se consideraba que dicho requisito no debía ser considerado como de procedibilidad, sino que la única consecuencia jurídica que podía determinar su incumplimiento era la de la imposición de sanciones por la Administración competente, pero considera que, de la lectura de las exposiciones de motivos de la legislación que se ha venido produciendo en los últimos años en la materia, se puede deducir claramente que la voluntad del legislador, auténtico depositario de la soberanía popular, es proteger las situaciones de vulnerabilidad de las personas y de riesgo de exclusión residencial, sin matices, con independencia de cuál sea el origen del procedimiento. Aduce que, si bien en un principio el legislador enmarcaba la protección de las personas en situación de riesgo dentro de los procedimientos de ejecución hipotecaria y en los procedimientos arrendaticios (Llei 24/2015 o Real Decreto Ley 11/2020), lo cierto es que, con posterioridad, y empleando exactamente los mismos fundamentos relativos a la necesidad de protección de las personas en situación de vulnerabilidad, ha ampliado dicha protección a las situaciones vulnerables dentro de los procedimientos de desahucio por precario; así, el Decret Llei 17/2019 ampliaba la protección de la Llei 24/2015 a los precaristas en situación de vulnerabilidad y el Real Decreto Ley 37/2020 ampliaba la protección otorgada por el Real Decreto Ley 11/2020 en idénticos términos a dichas personas, por lo que no cabe ya sostener que la Llei 24/2015 o el Real Decreto Ley 11/2020 no son aplicables a los procedimientos de desahucio por precario. Por tanto, debía haberse procedido a la suspensión del procedimiento hasta que la actora hubiera efectuado el ofrecimiento de alquiler social a la demandada.

2. En la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 10 de noviembre de 2023 (ROJ: SAP B 11451/2023 - ECLI:ES:APB:2023:11451), en relación con el ofrecimiento de alquiler social en caso de precario, señalamos ya lo siguiente:

"Sobre la aplicación de la Ley 1/2022, la Ley 24/2015 y el Real Decreto Ley 11/2020

1.El apelante considera que son de aplicación al presente supuesto.

2. Sin embargo, no cabía exigir el ofrecimiento previo a la demanda de un alquiler social, sin que resulte de aplicación al caso la normativa existente al respecto.

Traemos aquí a colación lo que señalamos en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 27 de febrero de 2023 ( ROJ: SAP B 1769/2023 - ECLI:ES:APB:2023:1769 ):

" Tampoco puede acogerse el segundo y último de los motivos esgrimidos en el escrito de apelación, que hacía referencia, como se anticipó, a la falta de ofrecimiento de un alquiler social como presupuesto de ejercicio de la acción de desahucio por precario.

Tampoco aquel argumento puede acogerse. Con ocasión de la sesión de unificación de criterios de los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona de 21 de febrero de 2020 -pleno no jurisdiccional- se adoptó, por unanimidad, el acuerdo de que el ofrecimiento de un alquiler social del artículo 5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto- Ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.

Se agregaba en el mismo acuerdo que la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

V. Es cierto que el artículo 5.7 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre , añadió una Disposición adicional primera a la Ley 24/2015 , en relación con la oferta de una propuesta de alquiler social, disposición que, una vez modificada por el Real Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre, era del siguiente tenor:

"La obligación a que hace referencia el artículo 5, de acreditar que se ha formulado una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos en cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes: (...) b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación, cuando eldemandante tenga la condición de gran tenedor de acuerdo con las letras a y c del apartado 9 del artículo 5, siempre que concurran las circunstancias siguientes: (...)".

Aquella previsión, según el apartado 1 bis de la misma Disposición adicional -también incorporado por el Real Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre-, sería aplicable incluso a los procedimientos iniciados en que no se hubiera acreditado la formulación de la oferta de alquiler social, supuestos en los que los citados procedimientos habrían de interrumpirse a fin de que esta oferta pudiera ser formulada y acreditada.

También la Disposición transitoria primera del Decreto- Ley 17/2019, de 23 de diciembre , establece que "la obligación de ofrecer un alquiler social a que hacen referencia la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, del 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, añadidos por este Decreto- Ley, es de aplicación también en caso de que los procedimientos judiciales correspondientes se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de este Decreto- ley y estén todavía en tramitación".

Sin embargo, la sentencia del Tribunal Constitucional de 28 de enero 2021 declaró inconstitucionales y nulos, entre otros preceptos, el artículo 5.7 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre , y su Disposición transitoria primera, por lo que las previsiones del artículo 5.2 de la Ley 24/2015 , en cuanto a la oferta de alquiler social, deben volver a entenderse referidas, en principio, a los supuestos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, con exclusión, por tanto, de las demandas de desahucio por precario -falta de título jurídico que habilite la ocupación-, y de las que tienen por objeto la tutela sumaria de la posesión.

VI. Ya se adelantó que antes de la STC de 28 de enero de 2021 , la Generalitat de Catalunya había aprobado el Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19. Los apartados 1 y 2 modificaron la Disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y además añadieron un nuevo apartado (el 1 bis) a dicha Disposición adicional.

Pues bien, la STC 28/2022, de 24 de febrero , estimó el recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra el mencionado Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre, y declaró inconstitucionales y nulos los apartados 1, 2 y 3 del artículo único del repetido Decreto Ley. En la mencionada resolución se recuerda la STC 13/2019 , que resumió la doctrina constitucional sobre el artículo 149.1.6 de la Constitución en los siguientes términos:

" De acuerdo con el artículo 149.1.6 CE , la legislación procesal es una "competencia general" del Estado [ STC 80/2018, de 5 de julio , FJ 5 a)]. La que los estatutos pueden atribuir a las comunidades autónomas, de acuerdo con este precepto, es "de orden limitado"; está circunscrita a "las necesarias especialidades que en este orden se deriven de las particularidades del derecho sustantivo de las comunidades autónomas" [ STC 80/2018 , FJ 5 a)].

(...) Como hemos dicho (véase supra fundamento jurídico 3), el art. 149.1.6 no permite a las comunidades autónomas "innovar el ordenamiento procesal en relación con la defensa jurídica de aquellos derechos e intereses que materialmente regulen" [ STC 13/2019 , FJ 2 b), recopilando jurisprudencia anterior]. En fin, la competencia autonómica en materia de vivienda permite a la comunidad autónoma desarrollar la actividad a que se refiere el art. 137.1 de su Estatuto (establecer condiciones sobre su calidad y habitabilidad, planificarla e inspeccionarla, fomentarla o promoverla) pero no establecer un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal".

En consonancia con aquellas consideraciones, la sentencia de esta Sección de 30 de julio de 2021 estableció:

"El tribunal no puede, obviamente, pasar por alto la entrada en vigor de la citada norma. Las dudas que planteaba su redacción dieron lugar a la celebración de un pleno no jurisdiccional de la Audiencia de Barcelona, en fecha 21 de febrero de 2020, en el que se llegó a la conclusión de que el ofrecimiento de un alquiler social del artículo 5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto- ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.

La consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

En este sentido, el artículo 118 la Ley Cataluña 18/2007, de 28 diciembre de 2007 , también reformada por el Decreto Ley Cataluña 17/2019, de 23 diciembre de 2019, regula la cuantía de las sanciones, el artículo 124 recoge las infracciones graves en materia de calidad del parque inmobiliario y el artículo 131 establece los órganos competentes para imponer las sanciones".

VII. Por si subsistiera algún resquicio de incertidumbre, el Tribunal Constitucional ha corroborado recientemente, en concreto en su sentencia 57/2022, de 7 de abril de 2022 , que el ofrecimiento de un alquiler social no puede encarnar en ningún modo un presupuesto de admisibilidad de las demandas de desahucio.

Se recuerda que el anteriormente mencionado apartado 3 del artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, fue modificado por el artículo 17 de la Ley 11/2020 , y que desde entonces su redacción era del siguiente tenor:

" 3. Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social".

Pues bien, la STC 57/2022 también declara la nulidad, por inconstitucional, del artículo 17 de la Ley 11/2020 -y, consecuentemente, del artículo 5. 3 de la Ley 24/2015 -, conforme a las siguientes consideraciones:

"(...) Por consiguiente, en cuanto al marco competencial, hay que estar a lo dispuesto en el art. 149.1.6 CE y, de forma correlativa, en el art. 130 EAC, así como en nuestra jurisprudencia sobre la materia, recogida de forma extensa en la mencionada STC 28/2022 , FJ 3, a la que nos remitimos, y de la que, en esencia, se ha de destacar que, de acuerdo con el art. 149.1.6 CE , la legislación procesal constituye una competencia exclusiva del Estado, en tanto que la competencia atribuida a las comunidades autónomas por este precepto constitucional tiene un carácter limitado, pues está circunscrita a "las necesarias especialidades que en ese orden se deriven de las particularidades de Derecho sustantivo de las comunidades autónomas". La competencia asumida por las comunidades autónomas al amparo de la salvedad recogida en el artículo 149.1.6 CE no les permite, sin más, introducir en su ordenamiento normas procesales por el mero hecho de haber promulgado regulaciones de Derecho sustantivo en el ejercicio de sus competencias, sino que las singularidades procesales que se permiten a las comunidades autónomas han de limitarse a aquellas que, por la conexión directa con las particularidades del Derecho sustantivo autonómico, vengan requeridas por estas.

(...)

Pues bien, de acuerdo con la doctrina antes expuesta sobre la previsión del inciso final del art. 149.1.6 CE , que limita el alcance de la competencia autonómica en materia procesal, asignándole un carácter restrictivo, en cuanto podría vaciar de contenido o privar de todo significado a la especificidad con que la materia procesal se contempla en el artículo 149.1.6 CE , debemos estimar la queja articulada en el recurso de inconstitucionalidad contra el art. 17 de la Ley 11/2020 . En efecto, al igual que en el supuesto examinado en el fundamento jurídico 5 de la STC 28/2022 , lo que establece el precepto enjuiciado es un requisito que condiciona el acceso al proceso. Allí se examinaba la impugnación del apartado 1 bis de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015 , en la redacción dada por el apartado segundo del artículo único del Decreto - ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19, que disponía la interrupción de los procedimientos iniciados en los que no se hubiese acreditado la formulación de una propuesta de alquiler social, regla de similar alcance a la que en este recurso nos ocupa.

Dijimos en relación con aquel supuesto que, atendiendo al canon de "conexión directa" o vínculo "necesario" o "inevitable", "hemos admitido la regulación de motivos de casación distintos de los previstos en la Ley de enjuiciamiento civil atendidas las características singulares de las instituciones de Derecho civil foral o especial de la comunidad autónoma, su escasa cuantía y carácter consuetudinario que impedirían en otro caso su acceso a la casación conforme a las normas generales ( STC 47/2004, de 25 de marzo ), pero no el empleo instrumental del Derecho procesal para la protección de derechos reconocidos por las comunidades autónomas, por ejemplo mediante el reconocimiento de una acción pública en materia de vivienda [ STC 80/2018 , FJ 5 a)], declarando inembargables determinadas ayudas concedidas por ellas ( STC 2/2018, de 11 de enero ) o erigiendo el cumplimiento de obligaciones impuestas por leyes autonómicas en requisito o presupuesto para el acceso al proceso ( SSTC 54/2018, de 24 de mayo, FJ 7 , y 5/2019, de 17 de enero , FJ 5, ambas en materia de vivienda). Tal y como se desprende de nuestra doctrina antes aludida, si así no se entendiera, resultaría subvertido por entero el sistema de distribución de competencias en materia procesal, pues bastaría a las comunidades autónomas con aprobar una norma cualquiera dentro de su acervo competencial para trasladar esta obligación a las leyes procesales que el art. 149.1.6 CE quiere comunes y 'uniformes' ( STC 92/2013, de 22 de abril , FJ 4, citando sentencias anteriores) con las únicas excepciones que puedan considerarse 'necesarias', no simplemente convenientes. Como hemos dicho (véase supra fundamento jurídico 3), el art. 149.1.6 CE no permite a las comunidades autónomas 'innovar el ordenamiento procesal en relación con la defensa jurídica de aquellos derechos e intereses que materialmente regulen' [ STC 13/2019 , FJ 2 b), recopilando jurisprudencia anterior]. En fin, la competencia autonómica en materia de vivienda permite a la comunidad autónoma desarrollar la actividad a que se refiere el art. 137.1 de su Estatuto (establecer condiciones sobre su calidad y habitabilidad, planificarla e inspeccionarla, fomentarla o promoverla) pero no establecer un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal".

Y concluye la misma sentencia:

"En consecuencia, de conformidad con tales consideraciones, plenamente trasladables a este caso, procede declarar inconstitucional y nulo el art. 17 de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020 ".

VIII. Antes de la publicación de la STC 57/2022, de 7 de abril de 2022 , el Parlament de Catalunya había aprobado la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda.

El artículo 12 de la Ley 1/2022 incorporó la Disposición adicional primera a la Ley 24/2015, de 29 de julio , mediante la que se establece, en su apartado 1:

"La obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. (...)

b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda.

c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9.a y c, siempre que concurran las siguientes circunstancias:

1º Que la vivienda esté inscrita en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante o sea susceptible de estar inscrita en él.

2º Que los ocupantes acrediten, por cualquier medio admitido en derecho, que la ocupación sin título se inició antes del 1 de junio de 2021.

3º Que en los últimos dos años los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social adecuado que les haya ofrecido cualquier administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.

4º Que los servicios municipales emitan informe favorable sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión residencial por parte de los ocupantes y sobre su arraigo y convivencia en el entorno vecinal".

El apartado 2 de la Disposición adicional que se añade dispone:

"Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales".

Además, la Ley 1/2022 introduce la siguiente Disposición transitoria:

" Las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social al que se refieren la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, son aplicables también en caso de que los correspondientes procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la presente ley y todavía estén en tramitación".

No obstante, el contenido de aquellas previsiones normativas no es susceptible de desplegar incidencia alguna en el presente procedimiento en relación con la supuesta catalogación como requisito de procedibilidad de la obligación de la entidad actora de ofertar un alquiler social a la demandada.

Son de establecer al respecto las siguientes consideraciones:

(i) El artículo 5. 3 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , disponía:

"Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social".

Ya se anticipó que este precepto fue declarado inconstitucional por la STC 57/2022 de 7 de abril , y lo cierto es que la Ley 1/2022 no ha modificado su redacción, por lo que no puede configurarse un hipotético requisito de procedibilidad al amparo de su contenido.

(ii) Las previsiones normativas incorporadas por la Ley 1/2022 reproducen, en sus aspectos más esenciales, la regulación contenida en la Ley 24/2015, de 29 de julio, y en las sucesivas disposiciones que la han modificado, en relación con la propuesta de un alquiler social, las consecuencias procesales del incumplimiento de tal obligación y los procedimientos a los que habría de resultar aplicable.

En consecuencia, no se aprecia la concurrencia de circunstancia alguna que aconseje apartarse del criterio conforme al cual en modo alguno puede considerarse la obligación de ofertar un alquiler social como un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial en determinados procedimientos, o, en términos reiterados por el Tribunal Constitucional, como "un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal".

Se recuerda que este criterio ha sido proclamado por las sentencias del Tribunal Constitucional de 28 de enero de 2021 , de 24 de febrero de 2022 y de 7 de abril de 2022 , y que, aparte de ser coherente con numerosas resoluciones dictadas en esta materia por esta sección, se corresponde igualmente con el acuerdo adoptado por unanimidad, según se expuso con anterioridad, por los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona con ocasión del pleno no jurisdiccional de 21 de febrero de 2020.

(iii) No es tampoco indiscutible, además, que la nueva normativa de la Ley 1/2022 configure el requisito de procedibilidad al que se viene haciendo referencia. El apartado 2 de la Disposición adicional que aquella Ley incorpora a la Ley 24/2015, de 29 de julio, dispone, después de imponer la interrupción de los procedimientos en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social, que "el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes", lo que parece sugerir que el incumplimiento de la obligación de ofertar un alquiler social no obsta a la prosecución de las actuaciones (...)".

Cabe añadir aquí que el Pleno del Tribunal constitucional, en Sentencia de 8 de octubre de 2024 (ROJ: STC 120/2024 - ECLI:ES:TC:2024:120), ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad, promovido por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso de los Diputados, contra el conjunto de la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022,de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontarla emergencia en el ámbito de la vivienda, y, subsidiariamente, contra los artículos 1.1, 1.3, 7, 8, 9.2, 10, 11, 12 y disposición transitoria. En ella se desestima la queja dirigida contra la totalidad de la Ley por motivos competenciales, si bien se concluye que parte de los preceptos impugnados subsidiariamente incurren en una efectiva invasión de las competencias estatales en materia de legislación procesal y sobre bases de las obligaciones contractuales, y, en uno de los casos, se vulnera el art. 25.1 CE, lo que conduce a su declaración de inconstitucionalidad y nulidad.

En concreto, se acuerda: "1º Declarar que son inconstitucionales y nulos, con los efectos previstos en el fundamento jurídico 9, los siguientes preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022, de 3 de marzo: arts. 1.3, que modifica la letra f ) del art. 5.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre , del derecho a la vivienda; 7, que añade el apartado 5 al artículo 126 de la Ley 18/2007 ; 11, que añade el art. 10, a la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética; y 12, que añade la disposición adicional primera a la Ley 24/2015 , afectando la declaración de inconstitucionalidad y nulidad a los apartados 1, 2 e inciso "y, en cualquier caso, no inferior a cinco años si el titular de la vivienda es una persona física y no inferior a siete años si es una persona jurídica" del apartado 3, y disposición transitoria. 2º Desestimar el recurso en todo lo demás."

Lo anterior deviene aplicable al presente supuesto.

4. En atención a lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, procede imponer a la apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación