Sentencia Civil 439/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Barcelona, Rec. 1389/2023 de 03 de junio del 2026

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. La Agència de l'Habitatge de Catalunya y el Institut Català del Sòl interpusieron demanda contra doña Otilia y don Braulio en ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas en relación con un contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes -el Institut Català del Sòl en condición de titular registral y la Agència de l'Habitatge de Catalunya como administradora y gestora del parque de viviendas titularidad de la Generalitat- en fecha 25 de junio de 2014, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Castellar del Vallès (Barcelona).

Se aducía por las entidades demandantes que el impago imputado a los inquilinos comprendía las rentas devengadas desde la mensualidad de noviembre de 2014 hasta la de diciembre de 2022 (98 recibos, a razón de 209,04 euros mensuales), lo que totalizaba una deuda acumulada de 31.582 euros. En el acto de la vista la dirección técnica de las actoras actualizó aquella deuda y la fijó en 33.979,95 euros.

II. La representación de doña Otilia se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Se niega la legitimación pasiva de la Sra. Otilia, ya que no consta su condición de arrendataria durante el tiempo en que se devengaron las rentas, como tampoco que en ese lapso siguiera residiendo en la citada vivienda. Lo cierto es que la Sra. Otilia no ocupa la vivienda desde diciembre de 2014, momento en el que entregó las llaves en la oficina del Incasol, y en ningún momento se le comunicó la existencia de deuda alguna por impago de las cuotas en concepto de alquiler, como tampoco se le requirió posteriormente a tales efectos.

b) La Sra. Otilia y su hijo, el también demandado don Braulio, solo residieron en la citada vivienda durante cuatro meses y medio, en concreto desde el 25 de julio de 2014 hasta el mes de diciembre de mismo año, y se reitera que fue en este último mes cuando se entregaron las llaves de la finca en las oficinas de Incasol. Con ello la arrendadora recuperó el uso del inmueble y la Sra. Otilia pudo trasladarse a otra vivienda, por lo que no es procedente la reclamación de rentas de alquiler.

c) La Sra. Otilia tiene en la actualidad 90 años y está discapacitada. Carece de movilidad y está afectada por numerosas patologías de carácter cognitivo por razón de su avanzada edad, de modo que depende totalmente de su hijo para cualquier actividad de su vida cotidiana. Pero también el Sr. Braulio sufre diversas patologías y tiene reconocida la situación de invalidez, de modo que únicamente subsiste con una ayuda de 499 euros al mes y debe dedicarse al cuidado de su madre, por lo que le es imposible trabajar.

d) En el negado caso que se hubiera devengado alguna mensualidad de renta, tampoco se pudo negociar una solución amistosa entre las partes porque,, pese a que las actoras disponían de los datos de localización y el teléfono de ambos demandados, nunca se pusieron en contacto con ellos.

e) En definitiva, la parte arrendadora no ha dado opción alguna a los demandados de discutir, oponerse a lo reclamado o negociar de forma extrajudicial pago o moratoria alguna, de modo que la demanda de desahucio constituye la primera de las comunicaciones recibidas por la Sra. Otilia, aparte de que la reclamación de 31.582 euros resulta improcedente porque se insiste en que la Sra. Otilia y su hijo solo residieron poco más que 4 meses en la vivienda.

III. También se opuso a la demanda la representación de don Braulio en los siguientes términos:

a) Las actoras no están legitimadas para promover el desahucio por cuanto el Sr. Braulio y su madre, después de firmar el contrato en fecha 25 de julio de 2014, solo residieron en el inmueble cuatro meses, por cuanto en el mes de diciembre de 2014 hicieron entrega de las llaves a la oficina de vivienda del Ayuntamiento de Castellar del Vallès. En aquella época el Sr. Braulio trabajaba en este Ayuntamiento, y con la entrega de las llaves reintegró a las actoras la posesión de la vivienda, y él y su madre trasladaron su residencia a otras viviendas.

b) En consecuencia, las cantidades reclamadas no son debidas porque el Sr. Braulio y su progenitora, hasta diciembre de 2014, habían pagado regularmente la renta pactada, y dejaron de hacerlo cuando devolvieron las llaves de la vivienda.

c) El Sr. Braulio no ha tenido en ningún momento conocimiento de la existencia de ninguna deuda imputable a él o a su madre en referencia a rentas impagadas de este inmueble desde el año 2015 -parte de las cuales estarían ya prescritas-, hasta el momento en que recibió la presente demanda.

d) Por otro lado, el Sr. Braulio y su progenitora se encuentran en una situación de precariedad económica, carecen de bienes a su nombre y únicamente perciben una ayuda de escasa cuantía.

IV. El magistrado de primera instancia advertía inicialmente que no se contaba con ningún documento de resolución de contrato que acreditase que en el mes de diciembre de 2014 la parte arrendataria entregó las llaves de la finca arrendada en las oficinas de la parte demandante, como tampoco constaba que los inquilinos comunicaran a la parte arrendadora su voluntad de resolver el contrato y de restituir la posesión de la finca arrendada en la fecha señalada.

Pero advertía que la ausencia de algún documento de aquella naturaleza no impedía, bajo el presupuesto de que han transcurrido más de ocho años desde el afirmado reintegro de la posesión de la vivienda en diciembre de 2014 y la interposición de la demanda de desahucio, declarar probada la devolución de tal posesión, máxime cuando el resto de prueba documental aportada y el largo silencio que habría mantenido la parte arrendadora durante más de 6 años evidenciarían que, al tiempo de interponer la presente demanda, la parte arrendataria habría abandonado la vivienda arrendada y habría restituido a la parte arrendadora la posesión de la finca objeto de autos, pues solo de este modo se explicaría la falta de actuación alguna por parte de la propiedad durante aquel extenso lapso temporal.

Insistía en que la documental incorporada a las actuaciones -contratos de alquiler, certificados de empadronamiento- acreditaba suficientemente que desde hace años los demandados ya no residían en la vivienda objeto de litigio, y que ello explicaría que las entidades demandantes hayan guardado silencio durante más de 4 años sin dirigir requerimiento o reclamación alguna a la parte demandada para exigir el pago de las más de 62 cuotas mensuales que se adeudarían desde el mes de febrero de 2015 -fecha en que la parte actora remitió un primer requerimiento de pago reclamando una deuda por impago de rentas por importe de 795,03 euros- y el mes de abril de 2021 -fecha en que se habría cursado un segundo requerimiento de pago reclamando el pago de una deuda por importe total de 20.378,14 euros-.

Por todo ello, declaró probado que, al menos desde agosto de 2017, el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre ambas partes quedó resuelto, pues del silencio mantenido por la parte actora durante más de 6 años puede desprenderse que conoció y aceptó la resolución del indicado contrato de alquiler, máxime cuando considerar vigente dicho contrato desde aquella fecha y hasta el momento de interposición de la presente demanda sin que conste reclamación alguna del pago de deuda durante 4 años podría cuestionar también la buena fe de la parte demandante en su actuación.

Concluyó, en función de la valoración conjunta de la prueba documental, que, al menos desde el mes de agosto de 2017, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se encontraba resuelto, por lo que desestimó la acción de desahucio por impago de rentas. A ello añadía que, visto que entre la fecha en que se declaraba resuelto el contrato de arrendamiento (agosto de 2017) y la fecha en que se habría remitido el correspondiente requerimiento de pago (abril de 2021), habría transcurrido el plazo de prescripción trienal previsto legalmente, la acción de reclamación de cantidades ejercitada debía declararse prescrita.

En consecuencia, desestimó íntegramente la demanda formulada por la parte actora, si bien no adoptó pronunciamiento expreso sobre costas en atención a la concurrencia de serias dudas de hecho sobre la forma y momento en que se materializó la resolución del contrato y, en consecuencia, sobre la exigibilidad de la deuda en concepto de rentas.

IV. La representación de la Agència de l'Habitatge de Catalunya y del Institut Català del Sòl se alza en apelación frente a aquella resolución desestimatoria y aduce inicialmente que la circunstancia de que los demandados residan y estén empadronados en una vivienda distinta de la que es objeto de litigio no acredita que la posesión de la vivienda arrendada se haya reintegrado a la propiedad, y añade que si no se ha acreditado la entrega de las claves ni, consecuentemente, la devolución de la posesión de la finca, subsiste el contrato y la obligación de pago de las rentas devengadas.

Expone igualmente que las actoras no tenían ningún conocimiento de que la parte demandada no estuviese ocupando la vivienda objeto de las presentes actuaciones, y que por ello se decidió por interponer la demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas vencidas y no pagadas con el fin de resolver el contrato, recuperar la posesión de la vivienda y percibir la deuda pendiente.

En definitiva, debe considerarse acreditado, a su juicio, que los demandados gozan de legitimación pasiva porque el contrato de arrendamiento formalizado el 25 de junio de 2014 se encontraba vigente en el momento de presentación de la demanda, y que, atendidas las comunicaciones remitidas a los demandados, no podía aceptarse la prescripción alegada por la representación de estos últimos.

SEGUNDO.- Reanálisis de la actividad probatoria acometida por el juzgador de primera instancia en relación con la resolución del contrato de arrendamiento concertado sobre la vivienda litigiosa

I. El análisis de la documental incorporada a las actuaciones permite catalogar como probados los siguientes hechos:

1. El contrato de arrendamiento sobre la vivienda de la DIRECCION000, de Castellar del Vallès, data del 25 de julio de 2014 (documento número 3 de la demanda). Las partes pactaron una duración de 5 años, con el matiz de que durante el quinto año de vigencia la propietaria o empresa administradora revisarían las condiciones económicas y patrimoniales de la parte arrendataria y de su unidad familiar. Se estipuló una renta de 209,04 euros mensuales.

2. Únicamente se ha acreditado que los inquilinos abonaron las rentas devengadas hasta el mes de octubre de 2014 inclusive. Se trata de un extremo que no ha sido cuestionado por los propios demandados -sin perjuicio de su alegación sobre la expiración del contrato en diciembre de 2014-, de modo que, en principio, adeudarían las rentas devengadas desde noviembre de 2014, lo que totalizaría, con independencia de las rentas cuya reclamación este sometida a prescripción, una deuda pendiente de 31.582 euros hasta diciembre de 2023.

3. El primer requerimiento de pago dirigido a los arrendatarios data del 5 de febrero de 2015 (documento número 4 de la demanda), en el que se afirma que la deuda acumulada asciende a 795,03 euros. No obstante, tal comunicación no llegó a ser entregada pese a que se advirtió a los destinatarios de que se encontraba a su disposición en la oficina de Correos para ser retirada.

4. El segundo y último requerimiento de pago a los arrendatarios -al menos por lo que se desprende de las actuaciones- es de fecha 6 de abril de 2021, y en su virtud la propiedad les reclamaba una deuda de 20.378,14 euros (documento número 10 de la demanda). Tampoco aquella notificación llegó a conocimiento de los inquilinos, según certifica Correos, por encontrarse el destinatario "ausente".

5. La parte demandada ha aportado la primera página de un contrato de arrendamiento concertado por los demandados sobre una vivienda la DIRECCION001, de Sabadell, de fecha 1 de septiembre de 2017 (documento número 2 de la contestación de la Sra. Otilia).

6. Con la contestación del Sr. Braulio se adjunta (documento número 4) un contrato de arrendamiento sobre una vivienda de la DIRECCION002, de Sabadell, de 1 de diciembre de 2018 (documento número 4 de la contestación de Braulio), en el que figuran como arrendatarios ambos demandados.

7. También se acompañan sendos certificados de empadronamiento de doña Otilia, uno de 2019 y el otro de 2022 (documentos números 4 y 3 de su contestación), en la citada vivienda de la DIRECCION002, de Sabadell, vivienda que, según se afirma, constituye su domicilio actual.

8. Como documento número 1 de la contestación de don Braulio figura incorporado un contrato laboral de 3 de mayo de 2015, en el que consta como domicilio la DIRECCION003, de Castellar del Vallès, y también se aportan dos certificados de empadronamiento, de 2019 y 2023, en relación con la vivienda de la DIRECCION002 (documentos números 2 y 3, respectivamente).

9. En el acta de la primera diligencia de citación de los demandados, que se intentó en la vivienda objeto de litigio en fecha 7 de junio de 2023, se hace constar la imposibilidad de la práctica de dicha citación por ausencia de los destinatarios, aunque se advierte que sus nombres figuran en el buzón.

10. Finalmente, la notificación y emplazamiento de los demandados se practicó en la vivienda de la DIRECCION002, de Sabadell.

II. En la sentencia de primera instancia se reconoce que no obra en las actuaciones ningún documento de resolución de contrato que acredite que en el mes de diciembre de 2014 los arrendatarios, tal como aseguran en sus respectivos escritos de contestación, depositaran las llaves de la finca arrendada en las oficinas de las demandantes, como tampoco se dispone de ningún otro documento que acredite que los arrendatarios comunicaron a la parte arrendadora su voluntad de resolver el contrato y de proceder a la restitución de la posesión de la finca arrendada en la fecha señalada.

Pero matiza el juzgador a quoque la falta de constancia de aquellos documentos "no impide declarar probado dicho extremo[reintegro de la posesión de la vivienda] cuando el resto de prueba documental aportada y el largo silencio que habría mantenido la parte arrendadora durante más de 6 años, sí evidencian que, al tiempo de interponer la presente demanda, la parte arrendataria habría abandonado la vivienda arrendada y habría restituido a la parte arrendadora la posesión de la finca objeto de autos, pues solo de este modo se explicaría la falta de actuación alguna por parte de la actora durante largo tiempo".

III. No pueden compartirse en su integridad aquellas observaciones. Ni la circunstancia de que, conforme a la documental que se ha analizado, los arrendatarios hayan estado empadronados en los últimos años en una vivienda distinta de la que es objeto de pleito, ni la de que hayan concertado otros contratos de arrendamiento sobre viviendas que tampoco coinciden con la de la DIRECCION000, de Castellar del Vallès, permiten acreditar ni presumir que los inquilinos hayan reintegrado a la propiedad la posesión de la vivienda arrendada.

Y si no se demuestra fehacientemente que dichos arrendatarios han emprendido las actuaciones necesarias para que las arrendadoras pudieran recuperar la posesión de la finca, no cabe otra alternativa más que considerar que el contrato, se encuentre o no ocupada la vivienda por dichos inquilinos, conserva su vigencia y que subsiste la obligación de estos últimos de satisfacer las rentas devengadas que no se hallen prescritas.

Y es que, en efecto, no existe una mínima constancia probatoria de que se ajuste a la realidad el relato de hechos propuesto por los demandados acerca de la devolución de la posesión de la vivienda mediante el depósito de las llaves en la oficina de las entidades actoras en el mes de diciembre de 2014. Se insiste que incumbe al inquilino la carga de acreditar que el contrato de arrendamiento quedó definitivamente resuelto mediante la devolución de las llaves de la vivienda al titular, y que para la cumplimentación de aquel deber procesal no bastan las meras manifestaciones unilaterales de parte. Además, la circunstancia de que las actoras se configuren como entidades públicas permite razonablemente presumir que, en la hipótesis de que los arrendatarios hubieran depositado en sus dependencias las llaves de la vivienda, se les habría expedido el correspondiente justificante.

Desocupar la vivienda no equivale necesariamente a devolver la posesión. Si un inquilino abandona la finca arrendada, pero no reintegra la posesión a la propiedad, ni le comunica fehaciente y formalmente que resuelve unilateralmente el contrato, la arrendadora mantendrá la creencia de que el arrendamiento subsiste -la reiterada falta de pago de la renta no es decisivamente indiciaria de que el inquilino haya desistido del contrato- y seguirá en la coyuntura de no poder arrendar nuevamente la finca, con lo que su perjuicio económico es incontestable. Esa es la razón por la que la doctrina legal exige con rotundidad que si la voluntad del arrendatario es resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento y desalojar la vivienda, reintegre de forma fehaciente e indiscutible -y lo pruebe- la posesión del inmueble arrendado, lo que habitualmente se materializa a través de la entrega de las llaves de la vivienda.

De ahí la intrascendencia de que los demandados presenten documentación acreditativa de que durante los últimos años han residido en otras viviendas -contratos de arrendamiento, certificados de empadronamiento-, porque, aun cuando se admitiera que lo que resulta de la citada documentación se ajusta a la realidad, ello no implica que el contrato de arrendamiento que suscribieron el 25 de junio de 2014 fuera resuelto en diciembre de 2014, y mucho menos que se comunicara a la propiedad y se le entregasen o remitiesen las llaves de la vivienda a fin de que pudiera volverla a arrendar.

IV. Y se insiste en que la hipotética desocupación de la vivienda no equivale a la resolución del contrato, ni presupone que desde entonces la propiedad pudiera disponer libremente de la finca para obtener un rendimiento económico de ella mediante la suscripción de un nuevo alquiler. No basta con que los inquilinos acrediten que desde diciembre de 2014 no ocupan la vivienda objeto de litigio, sino que debe probar que reintegraron su posesión.n

Por ello en la sentencia dictada por esta Sección el 30 de marzo de 2022 se declaraba:

"Pero se reitera que no se ha promovido actuación probatoria alguna en aquel sentido, ni se ha otorgado explicación alguna sobre tal omisión, de modo que, al no contarse con indicio probatorio alguno de que la arrendataria haya entregado hasta la fecha las llaves de la vivienda a su propietario, como tampoco de que la entrega le resultara imposible por causas de fuerza mayor, la conclusión no puede ser otra que declarar la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago -no se ha negado por la inquilina que desde septiembre de 2020 no ha satisfecho cantidad alguna en concepto de renta-, que deberá llevar acarreada la obligación de doña Piedad. de abonar a la propiedad las rentas devengadas desde aquella fecha".

En la sentencia, también de esta Sección, de 10 de diciembre de 2021, se reiteraba:

"Se recuerda que es la ahora apelante la condenada a reintegrar la posesión de la vivienda a la entidad propietaria, y que, por ello, resulta gravada con la carga de acreditar cumplidamente la cabal observancia de tal obligación.

(...) La afirmación de que en el mes de enero de 2018 la Sra. Esther. suscribió un contrato de arrendamiento en relación con otra vivienda no presupone necesariamente, tal como con tino apunta el juzgador de primera instancia, que fuera precisamente en aquella época cuando la recurrente reintegrara a B. S.L.U. la posesión de la finca litigiosa. (...) [l]o cierto es, aun cuando se admitiera a efectos dialécticos la realidad de esta segunda relación arrendaticia, que subsiste en todo caso sobre la Sra. Esther. el deber de probar que dio cumplimiento al pronunciamiento judicial que le imponía devolver a la propiedad la posesión del inmueble arrendado".

Y la de 30 de marzo de 2026 insiste:

"Es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta, bien sea propiamente como renta, bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato, se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada".

La sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial de 11 de marzo de 2026 también subraya la intrascendencia del mero desalojo de la vivienda por parte del inquilino, por sí solo, para eximirle del pago de la renta pactada:

"En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que ni siquiera baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil ".

En análogos términos, en el sentido de que no basta para poner fin a la obligación de pago de las rentas el mero abandono de la finca, se pronuncia la sentencia de la misma Sección de 4 de febrero de 2026. Y la de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Tarragona de 9 de abril de 2026 subraya que "es reiterada Jurisprudencia la que atribuye al arrendatario la carga de acreditar que ha entregado la posesión y se ha extinguido el arrendamiento".Con cita de la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, Sección 2ª, de 18 de julio de 2003, la misma resolución concluye: "De otra parte, aunque no se exija un acto formal de entrega de llaves para poner fin al arriendo, con la consiguiente cesación en el deber del pago de las rentas, sí es necesario acreditar la puesta a disposición del arrendador de la cosa a fin de perfeccionar la extinción del contrato y sin duda, tal acto transmisivo de la posesión suele coincidir con la devolución de las llaves".

V. En consecuencia, debe considerarse que en el momento de la interposición de la demanda el contrato de arrendamiento concertado en su día por las partes se encontraba vigente, de modo que, con estimación en este aspecto del recurso de apelación, deberá declararse, tal como se propugnaba por las demandantes, la resolución, por falta de pago, de dicha relación contractual.

TERCERO.- Deuda pecuniaria a cargo de los demandados en concepto de rentas impagadas. Prescripción parcial de la pretensión para exigir tales rentas

I. Ya se expuso que la última mensualidad de renta que consta satisfecha por los arrendatarios demandados data de octubre de 2014 -extremo no discutido-, por lo que en la demanda se reclamaba el importe de las rentas devengadas desde la mensualidad de noviembre de 2014 hasta la de diciembre de 2022 (98 recibos, a razón de 209,04 euros mensuales), lo que totalizaba una deuda acumulada de 31.582 euros. En el acto de la vista la dirección técnica de las actoras actualizó aquella deuda y la fijó en 33.979,95 euros.

Los demandados postulan de forma subsidiaria que, de conformidad con lo establecido en el artículo 121-21 del Codi Civil de Catalunya, se excluyan de la cantidad debida, por haber prescrito la pretensión dirigida a su pago, las rentas devengadas con anterioridad a los tres años previos a la interposición de la demanda.

II. Ciertamente, la norma aplicable en el presente supuesto en materia de prescripción es el artículo 121-21 del Codi Civil de Catalunya, que en su apartado a) establece que prescriben a los tres años las pretensiones relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o plazos más breves, como es el caso de las rentas arrendaticias.

También se ajusta a la realidad que, conforme a lo establecido en el artículo 121-11 del mismo texto legal, apartado a), el ejercicio de la pretensión frente a los tribunales se configura como causa de interrupción de la prescripción. Pero la misma norma, en su apartado c), hace referencia también, como circunstancia interruptiva del plazo prescriptivo, a la reclamación extrajudicial de la pretensión.

En las actuaciones, como se anticipó, constan dos únicas reclamaciones extrajudiciales formuladas por las actoras en orden a la reclamación de las rentas adeudadas, a saber: (i) el requerimiento cursado a los arrendatarios en fecha 5 de febrero de 2015, comunicación que no llegó a ser entregada a los destinatarios pese a que se les advirtió de que se encontraba a su disposición en la oficina de Correos para ser retirada; y (ii) el remitido en fecha 6 de abril de 2021, que tampoco llegó a conocimiento de los inquilinos, según certificación de Correos, por encontrarse el destinatario "ausente"; al contrario que en el primer burofax, no consta que se les dejara aviso a fin de que se personaran en la oficina para recogerlo.

Dada la fecha en la que se remitió, el burofax de 5 de febrero de 2015 resulta intrascendente a los efectos que se debaten, puesto que, aun cuando a efectos dialécticos se admitiera su potencialidad para interrumpir la prescripción, desde aquella fecha se habría reiniciado el cómputo del plazo trienal, de modo que las acreedoras ya no estaría facultadas para reclamar las rentas devengadas entre noviembre de 2014 y febrero de 2018.

III. Distinto sería el discurso, sobre el papel, en relación con el burofax de 6 de abril de 2021, pues su eventual virtualidad para interrumpir el plazo prescriptivo determinaría que las demandantes estarían en condiciones de reclamar las rentas correspondientes a las mensualidades de los tres años anteriores a aquella fecha.

Sin embargo, ha de recordarse que copiosa jurisprudencia exige el carácter recepticio del requerimiento para que pueda predicarse de él virtualidad interruptora de la prescripción; y así, la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010 señala que "ya la sentencia de esta Sala de 24 de diciembre de 1994 dice, en relación con la declaración de voluntad recepticia respecto a un caso de interrupción de la prescripción, que ".

También la sentencia del Alto Tribunal de 29 de mayo de 2009 insiste en que "la eficacia de la interrupción depende de una declaración de voluntad recepticia por parte del acreedor, que, además de la actuación objetivamente considerada, impone que la misma haya llegado a conocimiento del deudor ( SS 13 octubre 1994 , 9 de octubre 2007)" ,y la de 24 de enero de 2007 reitera que "no ha quedado acreditado el envío ni el recibo del requerimiento que supuestamente le había dirigido aquél, siendo carga del mismo acreditar tales extremos para enervar la prescripción de la acción mediante la interrupción del plazo prescriptivo por la reclamación extrajudicial del acreedor, que tiene, conforme reiterada jurisprudencia, naturaleza recepticia, y exige, por ello, la constancia de haber sido dirigida al deudor y la recepción por éste".En el mismo sentido la sentencia de 9 de octubre de 2007: "La eficacia de la interrupción depende de una declaración de voluntad recepticia por parte del acreedor, que, además de la actuación objetivamente considerada, impone que la misma haya llegado a conocimiento del deudor ( STS 13 octubre de 1994 entre otras)".

Aquella doctrina se ha mantenido hasta el momento presente. Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2024, insiste en que "la doctrina de esta sala sobre la interrupción por reclamación extrajudicial del acreedor prevista en el art. 1973 CC ha reiterado que la reclamación no está sujeta a forma, pero es recepticia, de modo que como garantía al principio de seguridad jurídica requiere el conocimiento por el deudor de las actuaciones interruptivas de la prescripción (entre las más recientes, sentencias 1550/2023, de 8 de noviembre , y 1704/2023, de 5 de diciembre )".

Más ampliamente, la sentencia del Alto Tribunal de 8 de noviembre de 2023 se expresa en los siguientes términos:

"1. Es doctrina reiterada de esta sala que la reclamación extrajudicial, cualquiera que sea su forma, es válida para interrumpir la prescripción, siempre que quede constancia de su remisión y de su recepción ( sentencias 97/2015, de 24 de febrero ; 74/2019, de 5 de febrero ; 142/2020, de 2 de marzo ; y 275/2021, de 10 de mayo ).

Sobre el contenido del acto interruptivo de la prescripción se pronunciaron las sentencias 972/2011, de 10 de enero de 2012 , y 541/2021, de 15 de julio , con cita de otras muchas, que declararon que para que opere la interrupción de la prescripción es preciso que la voluntad se exteriorice a través de un medio hábil y de forma adecuada, que debe trascender del propio titular del derecho, de forma que se identifique claramente el derecho que se pretende conservar, la persona frente a la que se pretende hacerlo valer y que dicha voluntad conservativa del concreto derecho llegue a conocimiento del deudor, ya que es doctrina reiterada que la eficacia del acto que provoca la interrupción exige no sólo la actuación del acreedor, sino que llegue a conocimiento del deudor su realización, y su acreditación es carga de quien lo alega".

Aquellas líneas jurisprudenciales no difieren en el ámbito autonómico catalán. Así, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya de 23 de junio de 2023 proclama:

"(...) solo nos es posible concluir, de la misma forma que la Sala Primera del TS, que la causa de interrupción de la reclamación extrajudicial de la pretensión - art. 121-11 c) CCCat - es un acto de carácter recepticio, sin requisitos formales especiales de cara a su validez, si bien sí se exige que identifique claramente el derecho objeto de la reclamación y la persona de la que se pretende el cumplimiento de la obligación, acto que precisa de una constancia "razonable" de la recepción de la comunicación por el destinatario, que es susceptible de prueba por diversos medios, incluida la prueba de presunciones judiciales".

IV. Ya se expuso la nula relevancia que a efectos de interrupción de la prescripción, habría de predicarse del requerimiento extrajudicial cursado por las actoras en fecha 5 de febrero de 2015.

En cuanto a la segunda y última reclamación extrajudicial remitida por las arrendadoras, es decir, la de fecha 6 de abril de 2021, ya se advirtió también que no llegó a conocimiento de los inquilinos, según certificación del servicio de Correos, por encontrarse el destinatario "ausente". Pero es que, además, no consta que se dejase a los demandados el habitual "aviso" a fin de que se personaran en las oficinas postales a efectos de recoger la comunicación. Es decir, no solo no llegó a conocimiento de los destinatarios aquella reclamación, sino que no puede predicarse de ellos falta de diligencia alguna por cuanto ni siquiera se les notificó la posibilidad de recoger el burofax.

Por tanto, tampoco en este caso la parte acreedora, que es a quien le incumbe la carga de la prueba de aquel extremo, ha podido acreditar el presupuesto de que la reclamación extrajudicial con virtualidad interruptora de la prescripción llegue o haya podido llegar a conocimiento de los deudores.

V. En definitiva, el primer y único acto susceptible de interrumpir la prescripción de la deuda por rentas reclamada por las actoras está constituido por la interposición de la demanda origen de las presentes acciones, que data del 15 de febrero de 2023. En esta fecha se interrumpió el plazo de prescripción respecto de las rentas correspondientes a los tres años anteriores

En consecuencia, no serán exigibles, por haber prescrito la pretensión dirigida a percibirlas, las rentas devengadas con anterioridad a los tres años previos a la formulación de la demanda, y el pronunciamiento condenatorio deberá limitarse, consecuentemente al importe de las rentas correspondientes a esos tres años anteriores a la formulación de la acción judicial, es decir, la cuantía correspondiente a 36 mensualidades de renta, a razón de 209,04 €. La condena pecuniaria a cargo de los arrendatarios demandados habrá de ascender, en consecuencia, a 7.525,44 euros, más el importe de las rentas devengadas desde la interposición de la demanda.

En tal sentido se estimará parcialmente la segunda de las pretensiones ejercitadas en la demanda.

CUARTO.- Costas

I. La estimación parcial del recurso de apelación determina la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

II. Se mantendrá asimismo el pronunciamiento neutral decidido por el órgano a quoen cuanto a las costas de la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras (artículo 394.2 de la misma Ley).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. La Agència de l'Habitatge de Catalunya y el Institut Català del Sòl interpusieron demanda contra doña Otilia y don Braulio en ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas en relación con un contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes -el Institut Català del Sòl en condición de titular registral y la Agència de l'Habitatge de Catalunya como administradora y gestora del parque de viviendas titularidad de la Generalitat- en fecha 25 de junio de 2014, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Castellar del Vallès (Barcelona).

Se aducía por las entidades demandantes que el impago imputado a los inquilinos comprendía las rentas devengadas desde la mensualidad de noviembre de 2014 hasta la de diciembre de 2022 (98 recibos, a razón de 209,04 euros mensuales), lo que totalizaba una deuda acumulada de 31.582 euros. En el acto de la vista la dirección técnica de las actoras actualizó aquella deuda y la fijó en 33.979,95 euros.

II. La representación de doña Otilia se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Se niega la legitimación pasiva de la Sra. Otilia, ya que no consta su condición de arrendataria durante el tiempo en que se devengaron las rentas, como tampoco que en ese lapso siguiera residiendo en la citada vivienda. Lo cierto es que la Sra. Otilia no ocupa la vivienda desde diciembre de 2014, momento en el que entregó las llaves en la oficina del Incasol, y en ningún momento se le comunicó la existencia de deuda alguna por impago de las cuotas en concepto de alquiler, como tampoco se le requirió posteriormente a tales efectos.

b) La Sra. Otilia y su hijo, el también demandado don Braulio, solo residieron en la citada vivienda durante cuatro meses y medio, en concreto desde el 25 de julio de 2014 hasta el mes de diciembre de mismo año, y se reitera que fue en este último mes cuando se entregaron las llaves de la finca en las oficinas de Incasol. Con ello la arrendadora recuperó el uso del inmueble y la Sra. Otilia pudo trasladarse a otra vivienda, por lo que no es procedente la reclamación de rentas de alquiler.

c) La Sra. Otilia tiene en la actualidad 90 años y está discapacitada. Carece de movilidad y está afectada por numerosas patologías de carácter cognitivo por razón de su avanzada edad, de modo que depende totalmente de su hijo para cualquier actividad de su vida cotidiana. Pero también el Sr. Braulio sufre diversas patologías y tiene reconocida la situación de invalidez, de modo que únicamente subsiste con una ayuda de 499 euros al mes y debe dedicarse al cuidado de su madre, por lo que le es imposible trabajar.

d) En el negado caso que se hubiera devengado alguna mensualidad de renta, tampoco se pudo negociar una solución amistosa entre las partes porque,, pese a que las actoras disponían de los datos de localización y el teléfono de ambos demandados, nunca se pusieron en contacto con ellos.

e) En definitiva, la parte arrendadora no ha dado opción alguna a los demandados de discutir, oponerse a lo reclamado o negociar de forma extrajudicial pago o moratoria alguna, de modo que la demanda de desahucio constituye la primera de las comunicaciones recibidas por la Sra. Otilia, aparte de que la reclamación de 31.582 euros resulta improcedente porque se insiste en que la Sra. Otilia y su hijo solo residieron poco más que 4 meses en la vivienda.

III. También se opuso a la demanda la representación de don Braulio en los siguientes términos:

a) Las actoras no están legitimadas para promover el desahucio por cuanto el Sr. Braulio y su madre, después de firmar el contrato en fecha 25 de julio de 2014, solo residieron en el inmueble cuatro meses, por cuanto en el mes de diciembre de 2014 hicieron entrega de las llaves a la oficina de vivienda del Ayuntamiento de Castellar del Vallès. En aquella época el Sr. Braulio trabajaba en este Ayuntamiento, y con la entrega de las llaves reintegró a las actoras la posesión de la vivienda, y él y su madre trasladaron su residencia a otras viviendas.

b) En consecuencia, las cantidades reclamadas no son debidas porque el Sr. Braulio y su progenitora, hasta diciembre de 2014, habían pagado regularmente la renta pactada, y dejaron de hacerlo cuando devolvieron las llaves de la vivienda.

c) El Sr. Braulio no ha tenido en ningún momento conocimiento de la existencia de ninguna deuda imputable a él o a su madre en referencia a rentas impagadas de este inmueble desde el año 2015 -parte de las cuales estarían ya prescritas-, hasta el momento en que recibió la presente demanda.

d) Por otro lado, el Sr. Braulio y su progenitora se encuentran en una situación de precariedad económica, carecen de bienes a su nombre y únicamente perciben una ayuda de escasa cuantía.

IV. El magistrado de primera instancia advertía inicialmente que no se contaba con ningún documento de resolución de contrato que acreditase que en el mes de diciembre de 2014 la parte arrendataria entregó las llaves de la finca arrendada en las oficinas de la parte demandante, como tampoco constaba que los inquilinos comunicaran a la parte arrendadora su voluntad de resolver el contrato y de restituir la posesión de la finca arrendada en la fecha señalada.

Pero advertía que la ausencia de algún documento de aquella naturaleza no impedía, bajo el presupuesto de que han transcurrido más de ocho años desde el afirmado reintegro de la posesión de la vivienda en diciembre de 2014 y la interposición de la demanda de desahucio, declarar probada la devolución de tal posesión, máxime cuando el resto de prueba documental aportada y el largo silencio que habría mantenido la parte arrendadora durante más de 6 años evidenciarían que, al tiempo de interponer la presente demanda, la parte arrendataria habría abandonado la vivienda arrendada y habría restituido a la parte arrendadora la posesión de la finca objeto de autos, pues solo de este modo se explicaría la falta de actuación alguna por parte de la propiedad durante aquel extenso lapso temporal.

Insistía en que la documental incorporada a las actuaciones -contratos de alquiler, certificados de empadronamiento- acreditaba suficientemente que desde hace años los demandados ya no residían en la vivienda objeto de litigio, y que ello explicaría que las entidades demandantes hayan guardado silencio durante más de 4 años sin dirigir requerimiento o reclamación alguna a la parte demandada para exigir el pago de las más de 62 cuotas mensuales que se adeudarían desde el mes de febrero de 2015 -fecha en que la parte actora remitió un primer requerimiento de pago reclamando una deuda por impago de rentas por importe de 795,03 euros- y el mes de abril de 2021 -fecha en que se habría cursado un segundo requerimiento de pago reclamando el pago de una deuda por importe total de 20.378,14 euros-.

Por todo ello, declaró probado que, al menos desde agosto de 2017, el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre ambas partes quedó resuelto, pues del silencio mantenido por la parte actora durante más de 6 años puede desprenderse que conoció y aceptó la resolución del indicado contrato de alquiler, máxime cuando considerar vigente dicho contrato desde aquella fecha y hasta el momento de interposición de la presente demanda sin que conste reclamación alguna del pago de deuda durante 4 años podría cuestionar también la buena fe de la parte demandante en su actuación.

Concluyó, en función de la valoración conjunta de la prueba documental, que, al menos desde el mes de agosto de 2017, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se encontraba resuelto, por lo que desestimó la acción de desahucio por impago de rentas. A ello añadía que, visto que entre la fecha en que se declaraba resuelto el contrato de arrendamiento (agosto de 2017) y la fecha en que se habría remitido el correspondiente requerimiento de pago (abril de 2021), habría transcurrido el plazo de prescripción trienal previsto legalmente, la acción de reclamación de cantidades ejercitada debía declararse prescrita.

En consecuencia, desestimó íntegramente la demanda formulada por la parte actora, si bien no adoptó pronunciamiento expreso sobre costas en atención a la concurrencia de serias dudas de hecho sobre la forma y momento en que se materializó la resolución del contrato y, en consecuencia, sobre la exigibilidad de la deuda en concepto de rentas.

IV. La representación de la Agència de l'Habitatge de Catalunya y del Institut Català del Sòl se alza en apelación frente a aquella resolución desestimatoria y aduce inicialmente que la circunstancia de que los demandados residan y estén empadronados en una vivienda distinta de la que es objeto de litigio no acredita que la posesión de la vivienda arrendada se haya reintegrado a la propiedad, y añade que si no se ha acreditado la entrega de las claves ni, consecuentemente, la devolución de la posesión de la finca, subsiste el contrato y la obligación de pago de las rentas devengadas.

Expone igualmente que las actoras no tenían ningún conocimiento de que la parte demandada no estuviese ocupando la vivienda objeto de las presentes actuaciones, y que por ello se decidió por interponer la demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas vencidas y no pagadas con el fin de resolver el contrato, recuperar la posesión de la vivienda y percibir la deuda pendiente.

En definitiva, debe considerarse acreditado, a su juicio, que los demandados gozan de legitimación pasiva porque el contrato de arrendamiento formalizado el 25 de junio de 2014 se encontraba vigente en el momento de presentación de la demanda, y que, atendidas las comunicaciones remitidas a los demandados, no podía aceptarse la prescripción alegada por la representación de estos últimos.

SEGUNDO.- Reanálisis de la actividad probatoria acometida por el juzgador de primera instancia en relación con la resolución del contrato de arrendamiento concertado sobre la vivienda litigiosa

I. El análisis de la documental incorporada a las actuaciones permite catalogar como probados los siguientes hechos:

1. El contrato de arrendamiento sobre la vivienda de la DIRECCION000, de Castellar del Vallès, data del 25 de julio de 2014 (documento número 3 de la demanda). Las partes pactaron una duración de 5 años, con el matiz de que durante el quinto año de vigencia la propietaria o empresa administradora revisarían las condiciones económicas y patrimoniales de la parte arrendataria y de su unidad familiar. Se estipuló una renta de 209,04 euros mensuales.

2. Únicamente se ha acreditado que los inquilinos abonaron las rentas devengadas hasta el mes de octubre de 2014 inclusive. Se trata de un extremo que no ha sido cuestionado por los propios demandados -sin perjuicio de su alegación sobre la expiración del contrato en diciembre de 2014-, de modo que, en principio, adeudarían las rentas devengadas desde noviembre de 2014, lo que totalizaría, con independencia de las rentas cuya reclamación este sometida a prescripción, una deuda pendiente de 31.582 euros hasta diciembre de 2023.

3. El primer requerimiento de pago dirigido a los arrendatarios data del 5 de febrero de 2015 (documento número 4 de la demanda), en el que se afirma que la deuda acumulada asciende a 795,03 euros. No obstante, tal comunicación no llegó a ser entregada pese a que se advirtió a los destinatarios de que se encontraba a su disposición en la oficina de Correos para ser retirada.

4. El segundo y último requerimiento de pago a los arrendatarios -al menos por lo que se desprende de las actuaciones- es de fecha 6 de abril de 2021, y en su virtud la propiedad les reclamaba una deuda de 20.378,14 euros (documento número 10 de la demanda). Tampoco aquella notificación llegó a conocimiento de los inquilinos, según certifica Correos, por encontrarse el destinatario "ausente".

5. La parte demandada ha aportado la primera página de un contrato de arrendamiento concertado por los demandados sobre una vivienda la DIRECCION001, de Sabadell, de fecha 1 de septiembre de 2017 (documento número 2 de la contestación de la Sra. Otilia).

6. Con la contestación del Sr. Braulio se adjunta (documento número 4) un contrato de arrendamiento sobre una vivienda de la DIRECCION002, de Sabadell, de 1 de diciembre de 2018 (documento número 4 de la contestación de Braulio), en el que figuran como arrendatarios ambos demandados.

7. También se acompañan sendos certificados de empadronamiento de doña Otilia, uno de 2019 y el otro de 2022 (documentos números 4 y 3 de su contestación), en la citada vivienda de la DIRECCION002, de Sabadell, vivienda que, según se afirma, constituye su domicilio actual.

8. Como documento número 1 de la contestación de don Braulio figura incorporado un contrato laboral de 3 de mayo de 2015, en el que consta como domicilio la DIRECCION003, de Castellar del Vallès, y también se aportan dos certificados de empadronamiento, de 2019 y 2023, en relación con la vivienda de la DIRECCION002 (documentos números 2 y 3, respectivamente).

9. En el acta de la primera diligencia de citación de los demandados, que se intentó en la vivienda objeto de litigio en fecha 7 de junio de 2023, se hace constar la imposibilidad de la práctica de dicha citación por ausencia de los destinatarios, aunque se advierte que sus nombres figuran en el buzón.

10. Finalmente, la notificación y emplazamiento de los demandados se practicó en la vivienda de la DIRECCION002, de Sabadell.

II. En la sentencia de primera instancia se reconoce que no obra en las actuaciones ningún documento de resolución de contrato que acredite que en el mes de diciembre de 2014 los arrendatarios, tal como aseguran en sus respectivos escritos de contestación, depositaran las llaves de la finca arrendada en las oficinas de las demandantes, como tampoco se dispone de ningún otro documento que acredite que los arrendatarios comunicaron a la parte arrendadora su voluntad de resolver el contrato y de proceder a la restitución de la posesión de la finca arrendada en la fecha señalada.

Pero matiza el juzgador a quoque la falta de constancia de aquellos documentos "no impide declarar probado dicho extremo[reintegro de la posesión de la vivienda] cuando el resto de prueba documental aportada y el largo silencio que habría mantenido la parte arrendadora durante más de 6 años, sí evidencian que, al tiempo de interponer la presente demanda, la parte arrendataria habría abandonado la vivienda arrendada y habría restituido a la parte arrendadora la posesión de la finca objeto de autos, pues solo de este modo se explicaría la falta de actuación alguna por parte de la actora durante largo tiempo".

III. No pueden compartirse en su integridad aquellas observaciones. Ni la circunstancia de que, conforme a la documental que se ha analizado, los arrendatarios hayan estado empadronados en los últimos años en una vivienda distinta de la que es objeto de pleito, ni la de que hayan concertado otros contratos de arrendamiento sobre viviendas que tampoco coinciden con la de la DIRECCION000, de Castellar del Vallès, permiten acreditar ni presumir que los inquilinos hayan reintegrado a la propiedad la posesión de la vivienda arrendada.

Y si no se demuestra fehacientemente que dichos arrendatarios han emprendido las actuaciones necesarias para que las arrendadoras pudieran recuperar la posesión de la finca, no cabe otra alternativa más que considerar que el contrato, se encuentre o no ocupada la vivienda por dichos inquilinos, conserva su vigencia y que subsiste la obligación de estos últimos de satisfacer las rentas devengadas que no se hallen prescritas.

Y es que, en efecto, no existe una mínima constancia probatoria de que se ajuste a la realidad el relato de hechos propuesto por los demandados acerca de la devolución de la posesión de la vivienda mediante el depósito de las llaves en la oficina de las entidades actoras en el mes de diciembre de 2014. Se insiste que incumbe al inquilino la carga de acreditar que el contrato de arrendamiento quedó definitivamente resuelto mediante la devolución de las llaves de la vivienda al titular, y que para la cumplimentación de aquel deber procesal no bastan las meras manifestaciones unilaterales de parte. Además, la circunstancia de que las actoras se configuren como entidades públicas permite razonablemente presumir que, en la hipótesis de que los arrendatarios hubieran depositado en sus dependencias las llaves de la vivienda, se les habría expedido el correspondiente justificante.

Desocupar la vivienda no equivale necesariamente a devolver la posesión. Si un inquilino abandona la finca arrendada, pero no reintegra la posesión a la propiedad, ni le comunica fehaciente y formalmente que resuelve unilateralmente el contrato, la arrendadora mantendrá la creencia de que el arrendamiento subsiste -la reiterada falta de pago de la renta no es decisivamente indiciaria de que el inquilino haya desistido del contrato- y seguirá en la coyuntura de no poder arrendar nuevamente la finca, con lo que su perjuicio económico es incontestable. Esa es la razón por la que la doctrina legal exige con rotundidad que si la voluntad del arrendatario es resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento y desalojar la vivienda, reintegre de forma fehaciente e indiscutible -y lo pruebe- la posesión del inmueble arrendado, lo que habitualmente se materializa a través de la entrega de las llaves de la vivienda.

De ahí la intrascendencia de que los demandados presenten documentación acreditativa de que durante los últimos años han residido en otras viviendas -contratos de arrendamiento, certificados de empadronamiento-, porque, aun cuando se admitiera que lo que resulta de la citada documentación se ajusta a la realidad, ello no implica que el contrato de arrendamiento que suscribieron el 25 de junio de 2014 fuera resuelto en diciembre de 2014, y mucho menos que se comunicara a la propiedad y se le entregasen o remitiesen las llaves de la vivienda a fin de que pudiera volverla a arrendar.

IV. Y se insiste en que la hipotética desocupación de la vivienda no equivale a la resolución del contrato, ni presupone que desde entonces la propiedad pudiera disponer libremente de la finca para obtener un rendimiento económico de ella mediante la suscripción de un nuevo alquiler. No basta con que los inquilinos acrediten que desde diciembre de 2014 no ocupan la vivienda objeto de litigio, sino que debe probar que reintegraron su posesión.n

Por ello en la sentencia dictada por esta Sección el 30 de marzo de 2022 se declaraba:

"Pero se reitera que no se ha promovido actuación probatoria alguna en aquel sentido, ni se ha otorgado explicación alguna sobre tal omisión, de modo que, al no contarse con indicio probatorio alguno de que la arrendataria haya entregado hasta la fecha las llaves de la vivienda a su propietario, como tampoco de que la entrega le resultara imposible por causas de fuerza mayor, la conclusión no puede ser otra que declarar la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago -no se ha negado por la inquilina que desde septiembre de 2020 no ha satisfecho cantidad alguna en concepto de renta-, que deberá llevar acarreada la obligación de doña Piedad. de abonar a la propiedad las rentas devengadas desde aquella fecha".

En la sentencia, también de esta Sección, de 10 de diciembre de 2021, se reiteraba:

"Se recuerda que es la ahora apelante la condenada a reintegrar la posesión de la vivienda a la entidad propietaria, y que, por ello, resulta gravada con la carga de acreditar cumplidamente la cabal observancia de tal obligación.

(...) La afirmación de que en el mes de enero de 2018 la Sra. Esther. suscribió un contrato de arrendamiento en relación con otra vivienda no presupone necesariamente, tal como con tino apunta el juzgador de primera instancia, que fuera precisamente en aquella época cuando la recurrente reintegrara a B. S.L.U. la posesión de la finca litigiosa. (...) [l]o cierto es, aun cuando se admitiera a efectos dialécticos la realidad de esta segunda relación arrendaticia, que subsiste en todo caso sobre la Sra. Esther. el deber de probar que dio cumplimiento al pronunciamiento judicial que le imponía devolver a la propiedad la posesión del inmueble arrendado".

Y la de 30 de marzo de 2026 insiste:

"Es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta, bien sea propiamente como renta, bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato, se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada".

La sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial de 11 de marzo de 2026 también subraya la intrascendencia del mero desalojo de la vivienda por parte del inquilino, por sí solo, para eximirle del pago de la renta pactada:

"En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que ni siquiera baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil ".

En análogos términos, en el sentido de que no basta para poner fin a la obligación de pago de las rentas el mero abandono de la finca, se pronuncia la sentencia de la misma Sección de 4 de febrero de 2026. Y la de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Tarragona de 9 de abril de 2026 subraya que "es reiterada Jurisprudencia la que atribuye al arrendatario la carga de acreditar que ha entregado la posesión y se ha extinguido el arrendamiento".Con cita de la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, Sección 2ª, de 18 de julio de 2003, la misma resolución concluye: "De otra parte, aunque no se exija un acto formal de entrega de llaves para poner fin al arriendo, con la consiguiente cesación en el deber del pago de las rentas, sí es necesario acreditar la puesta a disposición del arrendador de la cosa a fin de perfeccionar la extinción del contrato y sin duda, tal acto transmisivo de la posesión suele coincidir con la devolución de las llaves".

V. En consecuencia, debe considerarse que en el momento de la interposición de la demanda el contrato de arrendamiento concertado en su día por las partes se encontraba vigente, de modo que, con estimación en este aspecto del recurso de apelación, deberá declararse, tal como se propugnaba por las demandantes, la resolución, por falta de pago, de dicha relación contractual.

TERCERO.- Deuda pecuniaria a cargo de los demandados en concepto de rentas impagadas. Prescripción parcial de la pretensión para exigir tales rentas

I. Ya se expuso que la última mensualidad de renta que consta satisfecha por los arrendatarios demandados data de octubre de 2014 -extremo no discutido-, por lo que en la demanda se reclamaba el importe de las rentas devengadas desde la mensualidad de noviembre de 2014 hasta la de diciembre de 2022 (98 recibos, a razón de 209,04 euros mensuales), lo que totalizaba una deuda acumulada de 31.582 euros. En el acto de la vista la dirección técnica de las actoras actualizó aquella deuda y la fijó en 33.979,95 euros.

Los demandados postulan de forma subsidiaria que, de conformidad con lo establecido en el artículo 121-21 del Codi Civil de Catalunya, se excluyan de la cantidad debida, por haber prescrito la pretensión dirigida a su pago, las rentas devengadas con anterioridad a los tres años previos a la interposición de la demanda.

II. Ciertamente, la norma aplicable en el presente supuesto en materia de prescripción es el artículo 121-21 del Codi Civil de Catalunya, que en su apartado a) establece que prescriben a los tres años las pretensiones relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o plazos más breves, como es el caso de las rentas arrendaticias.

También se ajusta a la realidad que, conforme a lo establecido en el artículo 121-11 del mismo texto legal, apartado a), el ejercicio de la pretensión frente a los tribunales se configura como causa de interrupción de la prescripción. Pero la misma norma, en su apartado c), hace referencia también, como circunstancia interruptiva del plazo prescriptivo, a la reclamación extrajudicial de la pretensión.

En las actuaciones, como se anticipó, constan dos únicas reclamaciones extrajudiciales formuladas por las actoras en orden a la reclamación de las rentas adeudadas, a saber: (i) el requerimiento cursado a los arrendatarios en fecha 5 de febrero de 2015, comunicación que no llegó a ser entregada a los destinatarios pese a que se les advirtió de que se encontraba a su disposición en la oficina de Correos para ser retirada; y (ii) el remitido en fecha 6 de abril de 2021, que tampoco llegó a conocimiento de los inquilinos, según certificación de Correos, por encontrarse el destinatario "ausente"; al contrario que en el primer burofax, no consta que se les dejara aviso a fin de que se personaran en la oficina para recogerlo.

Dada la fecha en la que se remitió, el burofax de 5 de febrero de 2015 resulta intrascendente a los efectos que se debaten, puesto que, aun cuando a efectos dialécticos se admitiera su potencialidad para interrumpir la prescripción, desde aquella fecha se habría reiniciado el cómputo del plazo trienal, de modo que las acreedoras ya no estaría facultadas para reclamar las rentas devengadas entre noviembre de 2014 y febrero de 2018.

III. Distinto sería el discurso, sobre el papel, en relación con el burofax de 6 de abril de 2021, pues su eventual virtualidad para interrumpir el plazo prescriptivo determinaría que las demandantes estarían en condiciones de reclamar las rentas correspondientes a las mensualidades de los tres años anteriores a aquella fecha.

Sin embargo, ha de recordarse que copiosa jurisprudencia exige el carácter recepticio del requerimiento para que pueda predicarse de él virtualidad interruptora de la prescripción; y así, la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010 señala que "ya la sentencia de esta Sala de 24 de diciembre de 1994 dice, en relación con la declaración de voluntad recepticia respecto a un caso de interrupción de la prescripción, que ".

También la sentencia del Alto Tribunal de 29 de mayo de 2009 insiste en que "la eficacia de la interrupción depende de una declaración de voluntad recepticia por parte del acreedor, que, además de la actuación objetivamente considerada, impone que la misma haya llegado a conocimiento del deudor ( SS 13 octubre 1994 , 9 de octubre 2007)" ,y la de 24 de enero de 2007 reitera que "no ha quedado acreditado el envío ni el recibo del requerimiento que supuestamente le había dirigido aquél, siendo carga del mismo acreditar tales extremos para enervar la prescripción de la acción mediante la interrupción del plazo prescriptivo por la reclamación extrajudicial del acreedor, que tiene, conforme reiterada jurisprudencia, naturaleza recepticia, y exige, por ello, la constancia de haber sido dirigida al deudor y la recepción por éste".En el mismo sentido la sentencia de 9 de octubre de 2007: "La eficacia de la interrupción depende de una declaración de voluntad recepticia por parte del acreedor, que, además de la actuación objetivamente considerada, impone que la misma haya llegado a conocimiento del deudor ( STS 13 octubre de 1994 entre otras)".

Aquella doctrina se ha mantenido hasta el momento presente. Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2024, insiste en que "la doctrina de esta sala sobre la interrupción por reclamación extrajudicial del acreedor prevista en el art. 1973 CC ha reiterado que la reclamación no está sujeta a forma, pero es recepticia, de modo que como garantía al principio de seguridad jurídica requiere el conocimiento por el deudor de las actuaciones interruptivas de la prescripción (entre las más recientes, sentencias 1550/2023, de 8 de noviembre , y 1704/2023, de 5 de diciembre )".

Más ampliamente, la sentencia del Alto Tribunal de 8 de noviembre de 2023 se expresa en los siguientes términos:

"1. Es doctrina reiterada de esta sala que la reclamación extrajudicial, cualquiera que sea su forma, es válida para interrumpir la prescripción, siempre que quede constancia de su remisión y de su recepción ( sentencias 97/2015, de 24 de febrero ; 74/2019, de 5 de febrero ; 142/2020, de 2 de marzo ; y 275/2021, de 10 de mayo ).

Sobre el contenido del acto interruptivo de la prescripción se pronunciaron las sentencias 972/2011, de 10 de enero de 2012 , y 541/2021, de 15 de julio , con cita de otras muchas, que declararon que para que opere la interrupción de la prescripción es preciso que la voluntad se exteriorice a través de un medio hábil y de forma adecuada, que debe trascender del propio titular del derecho, de forma que se identifique claramente el derecho que se pretende conservar, la persona frente a la que se pretende hacerlo valer y que dicha voluntad conservativa del concreto derecho llegue a conocimiento del deudor, ya que es doctrina reiterada que la eficacia del acto que provoca la interrupción exige no sólo la actuación del acreedor, sino que llegue a conocimiento del deudor su realización, y su acreditación es carga de quien lo alega".

Aquellas líneas jurisprudenciales no difieren en el ámbito autonómico catalán. Así, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya de 23 de junio de 2023 proclama:

"(...) solo nos es posible concluir, de la misma forma que la Sala Primera del TS, que la causa de interrupción de la reclamación extrajudicial de la pretensión - art. 121-11 c) CCCat - es un acto de carácter recepticio, sin requisitos formales especiales de cara a su validez, si bien sí se exige que identifique claramente el derecho objeto de la reclamación y la persona de la que se pretende el cumplimiento de la obligación, acto que precisa de una constancia "razonable" de la recepción de la comunicación por el destinatario, que es susceptible de prueba por diversos medios, incluida la prueba de presunciones judiciales".

IV. Ya se expuso la nula relevancia que a efectos de interrupción de la prescripción, habría de predicarse del requerimiento extrajudicial cursado por las actoras en fecha 5 de febrero de 2015.

En cuanto a la segunda y última reclamación extrajudicial remitida por las arrendadoras, es decir, la de fecha 6 de abril de 2021, ya se advirtió también que no llegó a conocimiento de los inquilinos, según certificación del servicio de Correos, por encontrarse el destinatario "ausente". Pero es que, además, no consta que se dejase a los demandados el habitual "aviso" a fin de que se personaran en las oficinas postales a efectos de recoger la comunicación. Es decir, no solo no llegó a conocimiento de los destinatarios aquella reclamación, sino que no puede predicarse de ellos falta de diligencia alguna por cuanto ni siquiera se les notificó la posibilidad de recoger el burofax.

Por tanto, tampoco en este caso la parte acreedora, que es a quien le incumbe la carga de la prueba de aquel extremo, ha podido acreditar el presupuesto de que la reclamación extrajudicial con virtualidad interruptora de la prescripción llegue o haya podido llegar a conocimiento de los deudores.

V. En definitiva, el primer y único acto susceptible de interrumpir la prescripción de la deuda por rentas reclamada por las actoras está constituido por la interposición de la demanda origen de las presentes acciones, que data del 15 de febrero de 2023. En esta fecha se interrumpió el plazo de prescripción respecto de las rentas correspondientes a los tres años anteriores

En consecuencia, no serán exigibles, por haber prescrito la pretensión dirigida a percibirlas, las rentas devengadas con anterioridad a los tres años previos a la formulación de la demanda, y el pronunciamiento condenatorio deberá limitarse, consecuentemente al importe de las rentas correspondientes a esos tres años anteriores a la formulación de la acción judicial, es decir, la cuantía correspondiente a 36 mensualidades de renta, a razón de 209,04 €. La condena pecuniaria a cargo de los arrendatarios demandados habrá de ascender, en consecuencia, a 7.525,44 euros, más el importe de las rentas devengadas desde la interposición de la demanda.

En tal sentido se estimará parcialmente la segunda de las pretensiones ejercitadas en la demanda.

CUARTO.- Costas

I. La estimación parcial del recurso de apelación determina la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

II. Se mantendrá asimismo el pronunciamiento neutral decidido por el órgano a quoen cuanto a las costas de la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras (artículo 394.2 de la misma Ley).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. La Agència de l'Habitatge de Catalunya y el Institut Català del Sòl interpusieron demanda contra doña Otilia y don Braulio en ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas en relación con un contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes -el Institut Català del Sòl en condición de titular registral y la Agència de l'Habitatge de Catalunya como administradora y gestora del parque de viviendas titularidad de la Generalitat- en fecha 25 de junio de 2014, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Castellar del Vallès (Barcelona).

Se aducía por las entidades demandantes que el impago imputado a los inquilinos comprendía las rentas devengadas desde la mensualidad de noviembre de 2014 hasta la de diciembre de 2022 (98 recibos, a razón de 209,04 euros mensuales), lo que totalizaba una deuda acumulada de 31.582 euros. En el acto de la vista la dirección técnica de las actoras actualizó aquella deuda y la fijó en 33.979,95 euros.

II. La representación de doña Otilia se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Se niega la legitimación pasiva de la Sra. Otilia, ya que no consta su condición de arrendataria durante el tiempo en que se devengaron las rentas, como tampoco que en ese lapso siguiera residiendo en la citada vivienda. Lo cierto es que la Sra. Otilia no ocupa la vivienda desde diciembre de 2014, momento en el que entregó las llaves en la oficina del Incasol, y en ningún momento se le comunicó la existencia de deuda alguna por impago de las cuotas en concepto de alquiler, como tampoco se le requirió posteriormente a tales efectos.

b) La Sra. Otilia y su hijo, el también demandado don Braulio, solo residieron en la citada vivienda durante cuatro meses y medio, en concreto desde el 25 de julio de 2014 hasta el mes de diciembre de mismo año, y se reitera que fue en este último mes cuando se entregaron las llaves de la finca en las oficinas de Incasol. Con ello la arrendadora recuperó el uso del inmueble y la Sra. Otilia pudo trasladarse a otra vivienda, por lo que no es procedente la reclamación de rentas de alquiler.

c) La Sra. Otilia tiene en la actualidad 90 años y está discapacitada. Carece de movilidad y está afectada por numerosas patologías de carácter cognitivo por razón de su avanzada edad, de modo que depende totalmente de su hijo para cualquier actividad de su vida cotidiana. Pero también el Sr. Braulio sufre diversas patologías y tiene reconocida la situación de invalidez, de modo que únicamente subsiste con una ayuda de 499 euros al mes y debe dedicarse al cuidado de su madre, por lo que le es imposible trabajar.

d) En el negado caso que se hubiera devengado alguna mensualidad de renta, tampoco se pudo negociar una solución amistosa entre las partes porque,, pese a que las actoras disponían de los datos de localización y el teléfono de ambos demandados, nunca se pusieron en contacto con ellos.

e) En definitiva, la parte arrendadora no ha dado opción alguna a los demandados de discutir, oponerse a lo reclamado o negociar de forma extrajudicial pago o moratoria alguna, de modo que la demanda de desahucio constituye la primera de las comunicaciones recibidas por la Sra. Otilia, aparte de que la reclamación de 31.582 euros resulta improcedente porque se insiste en que la Sra. Otilia y su hijo solo residieron poco más que 4 meses en la vivienda.

III. También se opuso a la demanda la representación de don Braulio en los siguientes términos:

a) Las actoras no están legitimadas para promover el desahucio por cuanto el Sr. Braulio y su madre, después de firmar el contrato en fecha 25 de julio de 2014, solo residieron en el inmueble cuatro meses, por cuanto en el mes de diciembre de 2014 hicieron entrega de las llaves a la oficina de vivienda del Ayuntamiento de Castellar del Vallès. En aquella época el Sr. Braulio trabajaba en este Ayuntamiento, y con la entrega de las llaves reintegró a las actoras la posesión de la vivienda, y él y su madre trasladaron su residencia a otras viviendas.

b) En consecuencia, las cantidades reclamadas no son debidas porque el Sr. Braulio y su progenitora, hasta diciembre de 2014, habían pagado regularmente la renta pactada, y dejaron de hacerlo cuando devolvieron las llaves de la vivienda.

c) El Sr. Braulio no ha tenido en ningún momento conocimiento de la existencia de ninguna deuda imputable a él o a su madre en referencia a rentas impagadas de este inmueble desde el año 2015 -parte de las cuales estarían ya prescritas-, hasta el momento en que recibió la presente demanda.

d) Por otro lado, el Sr. Braulio y su progenitora se encuentran en una situación de precariedad económica, carecen de bienes a su nombre y únicamente perciben una ayuda de escasa cuantía.

IV. El magistrado de primera instancia advertía inicialmente que no se contaba con ningún documento de resolución de contrato que acreditase que en el mes de diciembre de 2014 la parte arrendataria entregó las llaves de la finca arrendada en las oficinas de la parte demandante, como tampoco constaba que los inquilinos comunicaran a la parte arrendadora su voluntad de resolver el contrato y de restituir la posesión de la finca arrendada en la fecha señalada.

Pero advertía que la ausencia de algún documento de aquella naturaleza no impedía, bajo el presupuesto de que han transcurrido más de ocho años desde el afirmado reintegro de la posesión de la vivienda en diciembre de 2014 y la interposición de la demanda de desahucio, declarar probada la devolución de tal posesión, máxime cuando el resto de prueba documental aportada y el largo silencio que habría mantenido la parte arrendadora durante más de 6 años evidenciarían que, al tiempo de interponer la presente demanda, la parte arrendataria habría abandonado la vivienda arrendada y habría restituido a la parte arrendadora la posesión de la finca objeto de autos, pues solo de este modo se explicaría la falta de actuación alguna por parte de la propiedad durante aquel extenso lapso temporal.

Insistía en que la documental incorporada a las actuaciones -contratos de alquiler, certificados de empadronamiento- acreditaba suficientemente que desde hace años los demandados ya no residían en la vivienda objeto de litigio, y que ello explicaría que las entidades demandantes hayan guardado silencio durante más de 4 años sin dirigir requerimiento o reclamación alguna a la parte demandada para exigir el pago de las más de 62 cuotas mensuales que se adeudarían desde el mes de febrero de 2015 -fecha en que la parte actora remitió un primer requerimiento de pago reclamando una deuda por impago de rentas por importe de 795,03 euros- y el mes de abril de 2021 -fecha en que se habría cursado un segundo requerimiento de pago reclamando el pago de una deuda por importe total de 20.378,14 euros-.

Por todo ello, declaró probado que, al menos desde agosto de 2017, el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre ambas partes quedó resuelto, pues del silencio mantenido por la parte actora durante más de 6 años puede desprenderse que conoció y aceptó la resolución del indicado contrato de alquiler, máxime cuando considerar vigente dicho contrato desde aquella fecha y hasta el momento de interposición de la presente demanda sin que conste reclamación alguna del pago de deuda durante 4 años podría cuestionar también la buena fe de la parte demandante en su actuación.

Concluyó, en función de la valoración conjunta de la prueba documental, que, al menos desde el mes de agosto de 2017, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se encontraba resuelto, por lo que desestimó la acción de desahucio por impago de rentas. A ello añadía que, visto que entre la fecha en que se declaraba resuelto el contrato de arrendamiento (agosto de 2017) y la fecha en que se habría remitido el correspondiente requerimiento de pago (abril de 2021), habría transcurrido el plazo de prescripción trienal previsto legalmente, la acción de reclamación de cantidades ejercitada debía declararse prescrita.

En consecuencia, desestimó íntegramente la demanda formulada por la parte actora, si bien no adoptó pronunciamiento expreso sobre costas en atención a la concurrencia de serias dudas de hecho sobre la forma y momento en que se materializó la resolución del contrato y, en consecuencia, sobre la exigibilidad de la deuda en concepto de rentas.

IV. La representación de la Agència de l'Habitatge de Catalunya y del Institut Català del Sòl se alza en apelación frente a aquella resolución desestimatoria y aduce inicialmente que la circunstancia de que los demandados residan y estén empadronados en una vivienda distinta de la que es objeto de litigio no acredita que la posesión de la vivienda arrendada se haya reintegrado a la propiedad, y añade que si no se ha acreditado la entrega de las claves ni, consecuentemente, la devolución de la posesión de la finca, subsiste el contrato y la obligación de pago de las rentas devengadas.

Expone igualmente que las actoras no tenían ningún conocimiento de que la parte demandada no estuviese ocupando la vivienda objeto de las presentes actuaciones, y que por ello se decidió por interponer la demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas vencidas y no pagadas con el fin de resolver el contrato, recuperar la posesión de la vivienda y percibir la deuda pendiente.

En definitiva, debe considerarse acreditado, a su juicio, que los demandados gozan de legitimación pasiva porque el contrato de arrendamiento formalizado el 25 de junio de 2014 se encontraba vigente en el momento de presentación de la demanda, y que, atendidas las comunicaciones remitidas a los demandados, no podía aceptarse la prescripción alegada por la representación de estos últimos.

SEGUNDO.- Reanálisis de la actividad probatoria acometida por el juzgador de primera instancia en relación con la resolución del contrato de arrendamiento concertado sobre la vivienda litigiosa

I. El análisis de la documental incorporada a las actuaciones permite catalogar como probados los siguientes hechos:

1. El contrato de arrendamiento sobre la vivienda de la DIRECCION000, de Castellar del Vallès, data del 25 de julio de 2014 (documento número 3 de la demanda). Las partes pactaron una duración de 5 años, con el matiz de que durante el quinto año de vigencia la propietaria o empresa administradora revisarían las condiciones económicas y patrimoniales de la parte arrendataria y de su unidad familiar. Se estipuló una renta de 209,04 euros mensuales.

2. Únicamente se ha acreditado que los inquilinos abonaron las rentas devengadas hasta el mes de octubre de 2014 inclusive. Se trata de un extremo que no ha sido cuestionado por los propios demandados -sin perjuicio de su alegación sobre la expiración del contrato en diciembre de 2014-, de modo que, en principio, adeudarían las rentas devengadas desde noviembre de 2014, lo que totalizaría, con independencia de las rentas cuya reclamación este sometida a prescripción, una deuda pendiente de 31.582 euros hasta diciembre de 2023.

3. El primer requerimiento de pago dirigido a los arrendatarios data del 5 de febrero de 2015 (documento número 4 de la demanda), en el que se afirma que la deuda acumulada asciende a 795,03 euros. No obstante, tal comunicación no llegó a ser entregada pese a que se advirtió a los destinatarios de que se encontraba a su disposición en la oficina de Correos para ser retirada.

4. El segundo y último requerimiento de pago a los arrendatarios -al menos por lo que se desprende de las actuaciones- es de fecha 6 de abril de 2021, y en su virtud la propiedad les reclamaba una deuda de 20.378,14 euros (documento número 10 de la demanda). Tampoco aquella notificación llegó a conocimiento de los inquilinos, según certifica Correos, por encontrarse el destinatario "ausente".

5. La parte demandada ha aportado la primera página de un contrato de arrendamiento concertado por los demandados sobre una vivienda la DIRECCION001, de Sabadell, de fecha 1 de septiembre de 2017 (documento número 2 de la contestación de la Sra. Otilia).

6. Con la contestación del Sr. Braulio se adjunta (documento número 4) un contrato de arrendamiento sobre una vivienda de la DIRECCION002, de Sabadell, de 1 de diciembre de 2018 (documento número 4 de la contestación de Braulio), en el que figuran como arrendatarios ambos demandados.

7. También se acompañan sendos certificados de empadronamiento de doña Otilia, uno de 2019 y el otro de 2022 (documentos números 4 y 3 de su contestación), en la citada vivienda de la DIRECCION002, de Sabadell, vivienda que, según se afirma, constituye su domicilio actual.

8. Como documento número 1 de la contestación de don Braulio figura incorporado un contrato laboral de 3 de mayo de 2015, en el que consta como domicilio la DIRECCION003, de Castellar del Vallès, y también se aportan dos certificados de empadronamiento, de 2019 y 2023, en relación con la vivienda de la DIRECCION002 (documentos números 2 y 3, respectivamente).

9. En el acta de la primera diligencia de citación de los demandados, que se intentó en la vivienda objeto de litigio en fecha 7 de junio de 2023, se hace constar la imposibilidad de la práctica de dicha citación por ausencia de los destinatarios, aunque se advierte que sus nombres figuran en el buzón.

10. Finalmente, la notificación y emplazamiento de los demandados se practicó en la vivienda de la DIRECCION002, de Sabadell.

II. En la sentencia de primera instancia se reconoce que no obra en las actuaciones ningún documento de resolución de contrato que acredite que en el mes de diciembre de 2014 los arrendatarios, tal como aseguran en sus respectivos escritos de contestación, depositaran las llaves de la finca arrendada en las oficinas de las demandantes, como tampoco se dispone de ningún otro documento que acredite que los arrendatarios comunicaron a la parte arrendadora su voluntad de resolver el contrato y de proceder a la restitución de la posesión de la finca arrendada en la fecha señalada.

Pero matiza el juzgador a quoque la falta de constancia de aquellos documentos "no impide declarar probado dicho extremo[reintegro de la posesión de la vivienda] cuando el resto de prueba documental aportada y el largo silencio que habría mantenido la parte arrendadora durante más de 6 años, sí evidencian que, al tiempo de interponer la presente demanda, la parte arrendataria habría abandonado la vivienda arrendada y habría restituido a la parte arrendadora la posesión de la finca objeto de autos, pues solo de este modo se explicaría la falta de actuación alguna por parte de la actora durante largo tiempo".

III. No pueden compartirse en su integridad aquellas observaciones. Ni la circunstancia de que, conforme a la documental que se ha analizado, los arrendatarios hayan estado empadronados en los últimos años en una vivienda distinta de la que es objeto de pleito, ni la de que hayan concertado otros contratos de arrendamiento sobre viviendas que tampoco coinciden con la de la DIRECCION000, de Castellar del Vallès, permiten acreditar ni presumir que los inquilinos hayan reintegrado a la propiedad la posesión de la vivienda arrendada.

Y si no se demuestra fehacientemente que dichos arrendatarios han emprendido las actuaciones necesarias para que las arrendadoras pudieran recuperar la posesión de la finca, no cabe otra alternativa más que considerar que el contrato, se encuentre o no ocupada la vivienda por dichos inquilinos, conserva su vigencia y que subsiste la obligación de estos últimos de satisfacer las rentas devengadas que no se hallen prescritas.

Y es que, en efecto, no existe una mínima constancia probatoria de que se ajuste a la realidad el relato de hechos propuesto por los demandados acerca de la devolución de la posesión de la vivienda mediante el depósito de las llaves en la oficina de las entidades actoras en el mes de diciembre de 2014. Se insiste que incumbe al inquilino la carga de acreditar que el contrato de arrendamiento quedó definitivamente resuelto mediante la devolución de las llaves de la vivienda al titular, y que para la cumplimentación de aquel deber procesal no bastan las meras manifestaciones unilaterales de parte. Además, la circunstancia de que las actoras se configuren como entidades públicas permite razonablemente presumir que, en la hipótesis de que los arrendatarios hubieran depositado en sus dependencias las llaves de la vivienda, se les habría expedido el correspondiente justificante.

Desocupar la vivienda no equivale necesariamente a devolver la posesión. Si un inquilino abandona la finca arrendada, pero no reintegra la posesión a la propiedad, ni le comunica fehaciente y formalmente que resuelve unilateralmente el contrato, la arrendadora mantendrá la creencia de que el arrendamiento subsiste -la reiterada falta de pago de la renta no es decisivamente indiciaria de que el inquilino haya desistido del contrato- y seguirá en la coyuntura de no poder arrendar nuevamente la finca, con lo que su perjuicio económico es incontestable. Esa es la razón por la que la doctrina legal exige con rotundidad que si la voluntad del arrendatario es resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento y desalojar la vivienda, reintegre de forma fehaciente e indiscutible -y lo pruebe- la posesión del inmueble arrendado, lo que habitualmente se materializa a través de la entrega de las llaves de la vivienda.

De ahí la intrascendencia de que los demandados presenten documentación acreditativa de que durante los últimos años han residido en otras viviendas -contratos de arrendamiento, certificados de empadronamiento-, porque, aun cuando se admitiera que lo que resulta de la citada documentación se ajusta a la realidad, ello no implica que el contrato de arrendamiento que suscribieron el 25 de junio de 2014 fuera resuelto en diciembre de 2014, y mucho menos que se comunicara a la propiedad y se le entregasen o remitiesen las llaves de la vivienda a fin de que pudiera volverla a arrendar.

IV. Y se insiste en que la hipotética desocupación de la vivienda no equivale a la resolución del contrato, ni presupone que desde entonces la propiedad pudiera disponer libremente de la finca para obtener un rendimiento económico de ella mediante la suscripción de un nuevo alquiler. No basta con que los inquilinos acrediten que desde diciembre de 2014 no ocupan la vivienda objeto de litigio, sino que debe probar que reintegraron su posesión.n

Por ello en la sentencia dictada por esta Sección el 30 de marzo de 2022 se declaraba:

"Pero se reitera que no se ha promovido actuación probatoria alguna en aquel sentido, ni se ha otorgado explicación alguna sobre tal omisión, de modo que, al no contarse con indicio probatorio alguno de que la arrendataria haya entregado hasta la fecha las llaves de la vivienda a su propietario, como tampoco de que la entrega le resultara imposible por causas de fuerza mayor, la conclusión no puede ser otra que declarar la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago -no se ha negado por la inquilina que desde septiembre de 2020 no ha satisfecho cantidad alguna en concepto de renta-, que deberá llevar acarreada la obligación de doña Piedad. de abonar a la propiedad las rentas devengadas desde aquella fecha".

En la sentencia, también de esta Sección, de 10 de diciembre de 2021, se reiteraba:

"Se recuerda que es la ahora apelante la condenada a reintegrar la posesión de la vivienda a la entidad propietaria, y que, por ello, resulta gravada con la carga de acreditar cumplidamente la cabal observancia de tal obligación.

(...) La afirmación de que en el mes de enero de 2018 la Sra. Esther. suscribió un contrato de arrendamiento en relación con otra vivienda no presupone necesariamente, tal como con tino apunta el juzgador de primera instancia, que fuera precisamente en aquella época cuando la recurrente reintegrara a B. S.L.U. la posesión de la finca litigiosa. (...) [l]o cierto es, aun cuando se admitiera a efectos dialécticos la realidad de esta segunda relación arrendaticia, que subsiste en todo caso sobre la Sra. Esther. el deber de probar que dio cumplimiento al pronunciamiento judicial que le imponía devolver a la propiedad la posesión del inmueble arrendado".

Y la de 30 de marzo de 2026 insiste:

"Es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta, bien sea propiamente como renta, bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato, se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada".

La sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial de 11 de marzo de 2026 también subraya la intrascendencia del mero desalojo de la vivienda por parte del inquilino, por sí solo, para eximirle del pago de la renta pactada:

"En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que ni siquiera baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil ".

En análogos términos, en el sentido de que no basta para poner fin a la obligación de pago de las rentas el mero abandono de la finca, se pronuncia la sentencia de la misma Sección de 4 de febrero de 2026. Y la de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Tarragona de 9 de abril de 2026 subraya que "es reiterada Jurisprudencia la que atribuye al arrendatario la carga de acreditar que ha entregado la posesión y se ha extinguido el arrendamiento".Con cita de la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, Sección 2ª, de 18 de julio de 2003, la misma resolución concluye: "De otra parte, aunque no se exija un acto formal de entrega de llaves para poner fin al arriendo, con la consiguiente cesación en el deber del pago de las rentas, sí es necesario acreditar la puesta a disposición del arrendador de la cosa a fin de perfeccionar la extinción del contrato y sin duda, tal acto transmisivo de la posesión suele coincidir con la devolución de las llaves".

V. En consecuencia, debe considerarse que en el momento de la interposición de la demanda el contrato de arrendamiento concertado en su día por las partes se encontraba vigente, de modo que, con estimación en este aspecto del recurso de apelación, deberá declararse, tal como se propugnaba por las demandantes, la resolución, por falta de pago, de dicha relación contractual.

TERCERO.- Deuda pecuniaria a cargo de los demandados en concepto de rentas impagadas. Prescripción parcial de la pretensión para exigir tales rentas

I. Ya se expuso que la última mensualidad de renta que consta satisfecha por los arrendatarios demandados data de octubre de 2014 -extremo no discutido-, por lo que en la demanda se reclamaba el importe de las rentas devengadas desde la mensualidad de noviembre de 2014 hasta la de diciembre de 2022 (98 recibos, a razón de 209,04 euros mensuales), lo que totalizaba una deuda acumulada de 31.582 euros. En el acto de la vista la dirección técnica de las actoras actualizó aquella deuda y la fijó en 33.979,95 euros.

Los demandados postulan de forma subsidiaria que, de conformidad con lo establecido en el artículo 121-21 del Codi Civil de Catalunya, se excluyan de la cantidad debida, por haber prescrito la pretensión dirigida a su pago, las rentas devengadas con anterioridad a los tres años previos a la interposición de la demanda.

II. Ciertamente, la norma aplicable en el presente supuesto en materia de prescripción es el artículo 121-21 del Codi Civil de Catalunya, que en su apartado a) establece que prescriben a los tres años las pretensiones relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o plazos más breves, como es el caso de las rentas arrendaticias.

También se ajusta a la realidad que, conforme a lo establecido en el artículo 121-11 del mismo texto legal, apartado a), el ejercicio de la pretensión frente a los tribunales se configura como causa de interrupción de la prescripción. Pero la misma norma, en su apartado c), hace referencia también, como circunstancia interruptiva del plazo prescriptivo, a la reclamación extrajudicial de la pretensión.

En las actuaciones, como se anticipó, constan dos únicas reclamaciones extrajudiciales formuladas por las actoras en orden a la reclamación de las rentas adeudadas, a saber: (i) el requerimiento cursado a los arrendatarios en fecha 5 de febrero de 2015, comunicación que no llegó a ser entregada a los destinatarios pese a que se les advirtió de que se encontraba a su disposición en la oficina de Correos para ser retirada; y (ii) el remitido en fecha 6 de abril de 2021, que tampoco llegó a conocimiento de los inquilinos, según certificación de Correos, por encontrarse el destinatario "ausente"; al contrario que en el primer burofax, no consta que se les dejara aviso a fin de que se personaran en la oficina para recogerlo.

Dada la fecha en la que se remitió, el burofax de 5 de febrero de 2015 resulta intrascendente a los efectos que se debaten, puesto que, aun cuando a efectos dialécticos se admitiera su potencialidad para interrumpir la prescripción, desde aquella fecha se habría reiniciado el cómputo del plazo trienal, de modo que las acreedoras ya no estaría facultadas para reclamar las rentas devengadas entre noviembre de 2014 y febrero de 2018.

III. Distinto sería el discurso, sobre el papel, en relación con el burofax de 6 de abril de 2021, pues su eventual virtualidad para interrumpir el plazo prescriptivo determinaría que las demandantes estarían en condiciones de reclamar las rentas correspondientes a las mensualidades de los tres años anteriores a aquella fecha.

Sin embargo, ha de recordarse que copiosa jurisprudencia exige el carácter recepticio del requerimiento para que pueda predicarse de él virtualidad interruptora de la prescripción; y así, la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010 señala que "ya la sentencia de esta Sala de 24 de diciembre de 1994 dice, en relación con la declaración de voluntad recepticia respecto a un caso de interrupción de la prescripción, que ".

También la sentencia del Alto Tribunal de 29 de mayo de 2009 insiste en que "la eficacia de la interrupción depende de una declaración de voluntad recepticia por parte del acreedor, que, además de la actuación objetivamente considerada, impone que la misma haya llegado a conocimiento del deudor ( SS 13 octubre 1994 , 9 de octubre 2007)" ,y la de 24 de enero de 2007 reitera que "no ha quedado acreditado el envío ni el recibo del requerimiento que supuestamente le había dirigido aquél, siendo carga del mismo acreditar tales extremos para enervar la prescripción de la acción mediante la interrupción del plazo prescriptivo por la reclamación extrajudicial del acreedor, que tiene, conforme reiterada jurisprudencia, naturaleza recepticia, y exige, por ello, la constancia de haber sido dirigida al deudor y la recepción por éste".En el mismo sentido la sentencia de 9 de octubre de 2007: "La eficacia de la interrupción depende de una declaración de voluntad recepticia por parte del acreedor, que, además de la actuación objetivamente considerada, impone que la misma haya llegado a conocimiento del deudor ( STS 13 octubre de 1994 entre otras)".

Aquella doctrina se ha mantenido hasta el momento presente. Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2024, insiste en que "la doctrina de esta sala sobre la interrupción por reclamación extrajudicial del acreedor prevista en el art. 1973 CC ha reiterado que la reclamación no está sujeta a forma, pero es recepticia, de modo que como garantía al principio de seguridad jurídica requiere el conocimiento por el deudor de las actuaciones interruptivas de la prescripción (entre las más recientes, sentencias 1550/2023, de 8 de noviembre , y 1704/2023, de 5 de diciembre )".

Más ampliamente, la sentencia del Alto Tribunal de 8 de noviembre de 2023 se expresa en los siguientes términos:

"1. Es doctrina reiterada de esta sala que la reclamación extrajudicial, cualquiera que sea su forma, es válida para interrumpir la prescripción, siempre que quede constancia de su remisión y de su recepción ( sentencias 97/2015, de 24 de febrero ; 74/2019, de 5 de febrero ; 142/2020, de 2 de marzo ; y 275/2021, de 10 de mayo ).

Sobre el contenido del acto interruptivo de la prescripción se pronunciaron las sentencias 972/2011, de 10 de enero de 2012 , y 541/2021, de 15 de julio , con cita de otras muchas, que declararon que para que opere la interrupción de la prescripción es preciso que la voluntad se exteriorice a través de un medio hábil y de forma adecuada, que debe trascender del propio titular del derecho, de forma que se identifique claramente el derecho que se pretende conservar, la persona frente a la que se pretende hacerlo valer y que dicha voluntad conservativa del concreto derecho llegue a conocimiento del deudor, ya que es doctrina reiterada que la eficacia del acto que provoca la interrupción exige no sólo la actuación del acreedor, sino que llegue a conocimiento del deudor su realización, y su acreditación es carga de quien lo alega".

Aquellas líneas jurisprudenciales no difieren en el ámbito autonómico catalán. Así, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya de 23 de junio de 2023 proclama:

"(...) solo nos es posible concluir, de la misma forma que la Sala Primera del TS, que la causa de interrupción de la reclamación extrajudicial de la pretensión - art. 121-11 c) CCCat - es un acto de carácter recepticio, sin requisitos formales especiales de cara a su validez, si bien sí se exige que identifique claramente el derecho objeto de la reclamación y la persona de la que se pretende el cumplimiento de la obligación, acto que precisa de una constancia "razonable" de la recepción de la comunicación por el destinatario, que es susceptible de prueba por diversos medios, incluida la prueba de presunciones judiciales".

IV. Ya se expuso la nula relevancia que a efectos de interrupción de la prescripción, habría de predicarse del requerimiento extrajudicial cursado por las actoras en fecha 5 de febrero de 2015.

En cuanto a la segunda y última reclamación extrajudicial remitida por las arrendadoras, es decir, la de fecha 6 de abril de 2021, ya se advirtió también que no llegó a conocimiento de los inquilinos, según certificación del servicio de Correos, por encontrarse el destinatario "ausente". Pero es que, además, no consta que se dejase a los demandados el habitual "aviso" a fin de que se personaran en las oficinas postales a efectos de recoger la comunicación. Es decir, no solo no llegó a conocimiento de los destinatarios aquella reclamación, sino que no puede predicarse de ellos falta de diligencia alguna por cuanto ni siquiera se les notificó la posibilidad de recoger el burofax.

Por tanto, tampoco en este caso la parte acreedora, que es a quien le incumbe la carga de la prueba de aquel extremo, ha podido acreditar el presupuesto de que la reclamación extrajudicial con virtualidad interruptora de la prescripción llegue o haya podido llegar a conocimiento de los deudores.

V. En definitiva, el primer y único acto susceptible de interrumpir la prescripción de la deuda por rentas reclamada por las actoras está constituido por la interposición de la demanda origen de las presentes acciones, que data del 15 de febrero de 2023. En esta fecha se interrumpió el plazo de prescripción respecto de las rentas correspondientes a los tres años anteriores

En consecuencia, no serán exigibles, por haber prescrito la pretensión dirigida a percibirlas, las rentas devengadas con anterioridad a los tres años previos a la formulación de la demanda, y el pronunciamiento condenatorio deberá limitarse, consecuentemente al importe de las rentas correspondientes a esos tres años anteriores a la formulación de la acción judicial, es decir, la cuantía correspondiente a 36 mensualidades de renta, a razón de 209,04 €. La condena pecuniaria a cargo de los arrendatarios demandados habrá de ascender, en consecuencia, a 7.525,44 euros, más el importe de las rentas devengadas desde la interposición de la demanda.

En tal sentido se estimará parcialmente la segunda de las pretensiones ejercitadas en la demanda.

CUARTO.- Costas

I. La estimación parcial del recurso de apelación determina la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

II. Se mantendrá asimismo el pronunciamiento neutral decidido por el órgano a quoen cuanto a las costas de la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras (artículo 394.2 de la misma Ley).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,