Sentencia Civil 358/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Barcelona, Rec. 1063/2023 de 05 de mayo del 2026

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña Rosaura y don Evelio promovieron acción judicial frente a don Edmundo, y consignaban en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) En fecha 23 de junio de 2017, los actores, en su condición de propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Olivella (Barcelona), concertaron un contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble con el demandado, don Edmundo, contrato al que se anexó un detallado inventario fotográfico de los muebles y enseres de la vivienda arrendada.

b) En el momento de la firma del contrato el inquilino hizo entrega a los propietarios del importe de 7.500 euros en concepto de fianza y garantía adicional. La duración del contrato se fijó en 3 años, computados desde el 1 de septiembre de 2017, y se fijó una renta mensual de 2.500 euros.

c) Se estipuló que correría por cuenta del arrendatario la tasa de recogida de basuras, así como que los gastos de agua, electricidad y gas, individualizables mediante aparato contador, serían abonados directamente por el propio inquilino. Además, este último se comprometía a satisfacer los importes relativos al mantenimiento del jardín, fosa séptica, contratos de mantenimiento de ascensor/montacargas, piscina y depósito de gasoil.

d) En el contrato se indicó además que el arrendatario declaraba recibir todos los bienes en perfecto estado de habitabilidad y utilidad, y que sería responsable por los daños y perjuicios causados como consecuencia de las actividades desarrolladas por quienes vivan o usen la finca, así como por el funcionamiento de las instalaciones de la vivienda.

e) En octubre de 2018 el demandado comunicó a los actores, mediante burofax, su decisión de abandonar la vivienda arrendada en fecha 15 de diciembre de 2018, lo que efectivamente verificó, pero dejando pendientes de pago las rentas de octubre, noviembre y mitad de diciembre, que totalizan 6.250 euros. Por otra parte, en el momento de la desocupación el inmueble presentaba un estado de conservación deplorable.

f) En fecha 14 diciembre de 2018 se suscribió por las partes un documento en el que se dejaba constancia de la resolución del contrato y de la entrega de llaves a la propiedad.

g) Por otro lado, desde el 1 de marzo de 2018 el arrendatario tampoco abonó las facturas del suministro de agua de la vivienda arrendada, de tal forma que tuvieron que ser los propietarios, una vez finalizado el contrato de arrendamiento de vivienda, quienes se hicieran cargo de dichos gastos, cuyo importe asciende a un total de 1.290,10 euros.

h) La vivienda se devolvió a la propiedad con numerosos desperfectos, como lo acredita el simple cotejo entre las fotografías adjuntadas al inventario anexo al contrato y las que se tomaron con posterioridad a la finalización del arrendamiento, y que constan en el acta notarial levantada el 17 de diciembre de 2018. Así, se destruyeron numerosas tuberías, cañerías y rocas exteriores, se averió la caldera debido al mal uso del depósito de gasoil, el montacargas presentaba también deficiencias por un mal uso derivado de la sobrecarga de peso, el jardín presentaba un aspecto de absoluto abandono, el horno estaba inservible -por lo que hubo de sustituirse por uno nuevo-, el zócalo de la cocina también se sustituyó por su manifiesto deterioro, y se precisó renovar la práctica totalidad de elementos como tornillos, bisagras, bombillas y otros elementos del hogar, todos los cuales se encontraban inoperativos.

i) La subsanación de los desperfectos descritos fue costeada por los propietarios, los cuales invirtieron en ello la suma total de 4.136,41 euros.

j) En definitiva, el inquilino adeudaría a los propietarios las siguientes cantidades: (i) 1.290,10 euros por facturas de agua; (ii) 6.250 euros por rentas pendientes; 4.136,41 euros por desperfectos en la vivienda. Ello supone un importe total de 11.176,51 euros, de los que deben deducirse los 7.500 euros retenidos por los actores en concepto de fianza y garantía adicional, de modo que la cantidad debida por el inquilino asciende a 4.176,51 euros, que constituye el objeto de la reclamación.

II. La representación de don Edmundo se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Las partes acordaron que la fianza entregada en su día se aplicara al pago de las rentas pendientes, por lo que desde esta perspectiva el inquilino no adeuda cantidad alguna.

b) En cualquier caso, por la mitad del mes de diciembre se reclaman 1.250 euros, cuando consta documentalmente que el inquilino abandonó la vivienda el 14 de ese mes, de modo que en realidad no se adeudarían 1.250 euros, sino únicamente 1.129,03 euros, correspondientes proporcionalmente a los 14 días durante los que el Sr. Edmundo ocupó la vivienda arrendada.

c) Las facturas de suministro de agua fueron abonadas por el propio arrendatario mediante el correspondiente cargo en la cuenta de su titularidad, y en todo caso los actores no acreditan haberlas satisfecho.

d) Se impugnan y no se reconocen todas las fotografías adjuntadas al escrito de contestación, en las cuales no se aprecia daño alguno, aparte de que no se entiende la razón por la que no fueron tomadas en el momento de la devolución de la posesión, sino tres días después.

e) Respecto de las facturas de agua y las correspondientes a los supuestos desperfectos, no se reconoce adeudar cantidad alguna, de modo que no procede retención de la fianza ni compensación. Respecto de las facturas de agua, ya se dijo que fueron cargadas en la cuenta bancaria del inquilino, y en cuanto a los daños, en ningún caso han sido acreditados, y además no consta que hayan sido satisfechas muchas de las facturas aportadas, de modo que tales conceptos no pueden ser reclamados al demandado.

III. La magistrada de primera instancia apuntaba inicialmente que debía considerarse probado que el inquilino devolvió la posesión de la finca arrendada a la propiedad en fecha 15 de diciembre de 2018, y que en tal fecha estaban pendientes de abonar las rentas de octubre y noviembre de 2018 y 15 días del mes de diciembre, lo que suponía un total de 6.209?60 euros, frente a los 6.250 euros reclamados en la demanda.

En cuanto al importe de 1.290,10 euros reclamado en concepto de suministro de agua, razonaba que no podía considerarse justificado que hubiera sido abonado por los actores, aparte de que las facturas adjuntadas a la demanda figuraban a nombre del demandado y en ellas se plasmaba que la cuenta bancaria en la que se hicieron los cargos de aquellas facturas era titularidad del propio inquilino.

Agregaba que la parte actora había aportado un acta notarial de fecha 17 de diciembre de 2018, a la que se incorporaban diversas fotografías, pero que en ningún caso podía extraerse conclusión alguna de tales imágenes, y tampoco el fedatario consignaba ninguna descripción de los posibles desperfectos, por lo que no podía considerarse acreditado este extremo, y mucho menos que los posibles daños fueran imputables al inquilino.

Por todo ello, y bajo la premisa de que constaba como hecho no controvertido que los arrendadores habían retenido en su poder los 7.500 euros entregados en su día por el Sr. Edmundo en concepto de fianza y garantía adicional, y que la única cantidad reconocida a favor de los propios actores hacía referencia a las rentas adeudadas (6.209,60 euros), desestimó íntegramente la demanda e impuso las costas a dichos demandantes.

IV. La representación de doña Rosaura y don Evelio se alza en apelación frente a aquella resolución desestimatoria y reitera los argumentos expuestos en la demanda acerca de la deuda por rentas, suministros de agua y reparación de desperfectos, a lo que agrega que la magistrada de primera instancia ha incurrido en un error en la valoración de la prueba documental adjuntada a la demanda y que ha incumplido igualmente el deber legal de motivar las resoluciones judiciales.

SEGUNDO.- Cantidades reclamadas en concepto de rentas no satisfechas y facturas de suministros de agua

I. Deuda por rentas pendientes:

No se ha discutido que el inquilino dejó pendientes de pago las rentas correspondientes a los meses de octubre, noviembre y mitad de diciembre de 2018, por lo que, bajo la premisa de que la renta mensual ascendía a 2.500 euros, se reclamaba en la demanda el importe total de 6.250 euros, es decir, octubre y noviembre íntegros y 50% de diciembre de 2018.

La magistrada de primera instancia consideró probado que el inquilino desocupó la vivienda arrendada y devolvió su posesión a la propiedad en fecha 15 de diciembre de 2018, por lo que de esta mensualidad debería abonar la parte proporcional correspondiente a esos 15 días, es decir, 1.209,60 euros, y no los 1.250 euros reclamados en la demanda.

Los apelantes discrepan de aquella decisión e insisten en que el arrendatario debe abonar la mitad de la renta del mes de diciembre, esto es, 1.250 euros.

Por las razones que se expondrán más adelante, este aspecto del litigio carece de trascendencia práctica, pero en todo caso consta fehacientemente que el Sr. Edmundo abandonó la finca, no el 15 de diciembre de 2018 como se afirma en la sentencia, sino el 14 de diciembre de 2018. Y es que, en efecto, como documento número 5 de la demanda se incorporó el escrito formalizado por ambas partes en fecha 14 de diciembre de 2018, mediante el cual se resolvía el contrato de arrendamiento y el inquilino hacía entrega en ese momento de las llaves de la vivienda y reintegraba su posesión a la propiedad.

En consecuencia, la renta pendiente de pago del mes de diciembre de 2018 debería ascender a la parte proporcional de los 14 días de ocupación de la vivienda arrendada, lo que ascendería a un total de 1.129,03 euros, es decir, una cantidad incluso inferior a la propugnada por los apelantes y a la estimada por la juzgadora a quo.

II. Gastos por suministro de agua:

Como documento número 6 de la demanda se aportaron tres facturas de la empresa suministradora de agua, cuyo importe totalizaba 1.290,10 euros. La representación de los actores aseguraba que tal importe fue satisfecho por ellos y que estaban legitimados para reclamarlo frente al inquilino, según lo pactado en el contrato.

Lo cierto es que, en línea con lo decidido por la juzgadora de primera instancia, no puede aceptarse aquella reclamación. Por lo pronto, los actores no han acreditado el efectivo pago de las tres facturas, lo cual se encontraba a su plena disponibilidad con la simple aportación de los correspondientes asientos bancarios. No se ha otorgado explicación sobre tal omisión.

Pero, con independencia de ello, en las facturas se hace constar que los importes se cargarían en una cuenta del Banco Sabadell que se identificaba con el correspondiente IBAN, y con el escrito de contestación a la demanda se incorporó un certificado de dicha entidad bancaria en el que se reflejaba que aquel número de cuenta bancaria era titularidad de don Edmundo, con lo que ha de entenderse que, efectivamente, fue este último el que se hizo cargo del pago.

III. Se confirman, pues, las decisiones adoptadas por la magistrada a quoen relación con las rentas pendientes y los gastos de suministros de agua.

TERCERO.- Doctrina general sobre el deber del arrendatario de conservar la cosa arrendada y de reintegrarla a la propiedad en el mismo estado en que la recibió

I. Debe recordarse inicialmente que del contrato de arrendamiento se desprenden una serie de obligaciones para el arrendatario, establecidas expresamente en el artículo 1555 del Código Civil común, de suerte que, además de pagar el precio convenido, se le asigna el deber de usar de la cosa arrendada con diligencia de un buen padre de familia y de destinarla al uso pactado, extremo respecto del cual el artículo 1563 del mismo texto dispone que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, ya que en todo arrendamiento, como cesión de uso, es obligación fundamental del arrendatario utilizar la cosa arrendada con el debido celo y cuidado, conservarla y devolverla al arrendador en el mismo estado en que la recibió.

El Código Civil refuerza aquella obligación estableciendo una inversión de la carga de la prueba a cargo del arrendatario de que la causa del deterioro no fue imputable a su negligencia.

La sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2006, que se apoya en jurisprudencia consolidada, ilustra acerca de que, obligado el arrendatario a devolver la cosa arrendada, al concluir el arriendo, en el mismo estado que la recibió (artículo 1561), el artículo 1563 establece la responsabilidad del arrendatario para el caso de incumplimiento de esa obligación a causa de la pérdida de la cosa o por devolverla en peor estado del que la recibió. Entiende el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro, en principio, le es imputable, si bien puede eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no son debidos a culpa suya.

II. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa, hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, y debe tenerse en cuenta además lo dispuesto al efecto en el artículo 1562. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1183, que dispone que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1096.

Conforme a la anterior doctrina, los principios básicos que han de regir la materia relativa a la causación de daños o desperfectos en la cosa arrendada pueden sintetizarse en los siguientes:

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario ( art. 1562 del Código Civil) .

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado ( art. 1555.2 del Código Civil) .

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

e) Siempre que la cosa se hubiese perdido o deteriorado en poder del arrendatario, se presumirá, en virtud de lo previsto en el art. 1183 del Código Civil, que la pérdida o deterioro ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario.

III. Aquellas líneas doctrinales quedan compendiadas en la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2016, que, con cita de la de 30 de mayo de 2008, declara:

"La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999 ), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que "El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible (...). Por tanto, el art. 1563 CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de existir tal contrato de locación, el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron".

(...) Debemos precisar, ahora, que la prueba que debe suministrar el arrendatario para desvirtuar la presunción del artículo 1563 CC -la prueba de "haberse ocasionado sin culpa suya" el deterioro o perdida de la cosa arrendada - ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluye que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario o, a tenor del siguiente artículo 1564 CC , a "las personas de su casa": que excluya que el deterioro o pérdida pueda atribuirse a negligencia de aquél o éstas (prueba del caso fortuito); o, en el supuesto de desarrollarse en el inmueble arrendado una actividad peligrosa, que excluya que el evento dañoso fue realización de un riesgo típico de tal actividad (prueba de la fuerza mayor)".

CUARTO.- Reanálisis de la actividad probatoria acometida por la juzgadora de primera instancia en relación con cada partida reclamada. Confirmación de sus decisiones

I. Como documento número 7 de la demanda se adjuntó un acta notarial de presencia, expedida el 17 de diciembre de 2018, en la que se incluían diversas fotografías que, a juicio de los actores, acreditaban suficientemente, cotejándolas con las que obran en el inventario anexo al contrato de arrendamiento, los desperfectos ocasionados en la vivienda por el inquilino.

Ya se mencionó que la magistrada de primera instancia destacaba que de aquella documentación fotográfica no podía extraerse conclusión alguna, a lo que se añadía que el fedatario tampoco reflejaba ninguna descripción de los desperfectos, de modo que este medio documental resultaba insuficiente para considerar acreditada la realidad de tales desperfectos, y mucho menos para concluir que fueran imputables al inquilino.

Y a propósito de las facturas aportadas con la demanda en relación con la reparación de los desperfectos, se advertía en la sentencia que habían sido impugnadas por la parte contraria y que la actora, pese a ello, no había solicitado la celebración de vista, de modo que no se pudo contar con las declaraciones testificales de las personas o profesionales que expidieron dichas facturas.

Consecuentemente, concluyó la juzgadora de primera instancia que las pruebas practicadas resultaban insuficientes para reputar acreditados los defectos denunciados, como también para imputar su causación a un uso inadecuado por parte del inquilino.

II. Ya se adelanta que se comparten en su integridad aquellas observaciones. Por una parte, se ajusta a la realidad que la documentación fotográfica resulta inocua a los efectos que se debaten, pues ni se aprecian los desperfectos que se relacionan en la demanda, ni se especifica el elemento o estancia a los que se corresponde cada una de las imágenes, lo que se dificulta porque muchas de ellas son fotografías de detalle y no de amplitud de visión. La comparación con las aportadas en el inventario del contrato tampoco arroja dato ilustrativo alguno.

Por otra parte, ni la repetida documentación fotográfica ni las facturas adjuntadas a la demanda son susceptibles de proporcionar algún dato que revele que los hipotéticos desperfectos son directamente imputables a una mala o inadecuada utilización por parte del inquilino, y no al simple desgaste por el tiempo o por un uso normal y ordinario.

Finalmente, se echa de menos una prueba pericial -habitual y casi exigida en litigios de la naturaleza del presente-, mediante la que, previa inspección de cada uno de los elementos presuntamente deteriorados, y con aplicación de los conocimientos técnicos y científicos del perito, se dictaminase sobre la realidad de los desperfectos, su etiología y el valor de su reparación.

III. Con lo anterior bastaría para corroborar las apreciaciones de la juzgadora de primera instancia, pero se apuntalarán sucintamente en relación con cada uno de los posibles defectos.

Así:

1. Limpieza de la vivienda (399,40 euros, folio 72):

Lo que se denomina por la parte actora factura consiste en un documento que adolece de múltiples irregularidades formales, y, especialmente, no se especifica la persona o empresa que prestó el servicio, ni se acredita el pago de su coste, acreditación esta última que, como se expuso, no entraña dificultad alguna porque el interesado siempre cuenta con la posibilidad de acompañar el correspondiente cargo bancario o el recibo expedido por el acreedor.

Pero es que, además, es suficientemente conocida la doctrina legal que proclama, en relación con los trabajos destinados a reponer la vivienda a unas condiciones de limpieza o higiene aptas para volver a ser alquilada, que en ningún caso puede ser repercutido su coste al arrendatario por cuanto se trata de deterioros secuentes al uso normal y al mero paso del tiempo, salvo cuando el déficit de limpieza presente -no consta que se al caso- una especial intensidad o desproporción en relación con las circunstancias concurrentes.

Por otra parte, parece obvia la conveniencia, en los supuestos de cambio de inquilino de una vivienda, de que, por elementales razones de higiene, se proceda por la propiedad a repasar la pintura de la vivienda y a acometer los correspondientes trabajos de limpieza, y así lo entiende también la sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 12 de junio de 2012, que establece que "en cuanto a las partidas de cambio de cerradura, pintura, y limpieza, no ha sido claramente probado por la demandada que constituyan propiamente desperfectos imputables a la arrendataria, entendiéndose por consiguiente que se trata de partidas que traen causa del paso del tiempo y el normal uso de la cosa arrendada";la sentencia de la misma Sección de esta Audiencia de 17 de abril de 2012 agrega que "salvo los repasos y la limpieza, en el acto de entrega de llaves y posesión del local, no se pusieron de manifiesto pues otros desperfectos, que -en todo caso- no se atribuyen al arrendatario (por un uso inadecuado), siendo lógica consecuencia del transcurso del tiempo de la relación arrendaticia a través de un mero uso normal conforme al destino, y devolviendo la vivienda "tal como la recibió"; la responsabilidad no corresponde al arrendatario ( art. 1561 y ss en relación con el 1555.2º CC ); lógicamente -también- la limpieza, para un posterior arrendamiento, corresponde al arrendador (...)".

2. Factura de jardinería (484 euros, folio 73):

No se acredita en absoluto que el jardín se encontrara en un estado deficiente en el momento de la extinción del arrendamiento, y ninguna de las fotografías contenidas en el acta notarial refleja aquel espacio exterior. Por otra parte, tampoco se ha acreditado que los propietarios hayan desembolsado el importe reflejado en la factura.

Además, uno de los conceptos presuntamente facturados se define como "poda controlada de árboles", trabajos cuya necesidad obviamente nunca sería imputable a un uso inadecuado por parte del inquilino.

3. Zócalo (135,01 euros, folio 74):

En las fotografías no aparece este defecto, por lo que tampoco puede considerarse acreditada su existencia, y además en la factura se hace constar una dirección que no coincide con la de la vivienda arrendada.

4. Factura de gasoil para la caldera (344,40 euros, folio 75):

En la demanda se aseguraba que la caldera se averió debido a un mal uso del depósito de gasoil por parte del arrendatario, lo cual, ciertamente, cuenta con el refrendo del informe de la empresa de asistencia técnica Hivergas (documento número 8 de la demanda), en el que se constata que "se apuró el depósito de gasoil y se quedó sin combustible, lo que embozó el quemador y el filtro de gasoil".

Sin embargo, el documento número 3 acompañado con la contestación revela que fue el propio inquilino, don Edmundo, quien se encargó de abonar los 726 euros de la factura de reparación.

Lo que en realidad pretenden los actores en su demanda es que el arrendatario abone la suma de 344,40 euros, que equivale al importe del suministro de 460 litros de gasoil en fecha 22 de diciembre de 2018. Pero tampoco esta pretensión puede ser aceptada. Es cierto que en el contrato de arrendamiento el Sr. Edmundo se comprometió a sufragar los costes del suministro de gasoil, pero no lo es menos que se desconoce el volumen de combustible con el que contaba la caldera en el momento de la entrega de la vivienda, pues es evidente que si tal volumen era mínimo o inexistente, el pago pretendido por la propiedad comportaría un enriquecimiento injusto a su favor.

Aparte de ello, el anteriormente citado documento número 8 de la demanda acredita que en fecha 6 de junio de 2018 se instaló un medidor de gasoil, con lo que no concurría ninguna circunstancia que impidiera a la propiedad haber comprobado la cantidad de litros que quedaron en el depósito cuando el inquilino abandonó la vivienda, como tampoco para que en el momento del inicio del arrendamiento hubiera obtenido una fotografía del nivel de dicho depósito, según se ha expuesto.

5. Factura de adquisición de un horno marca Teka (267 euros, folio 76):

En apoyo de esta pretensión los actores arrendadores se limitan a aportar una factura de 12 de enero de 2019, por importe de 267 euros, correspondiente al suministro e instalación de un horno nuevo en la vivienda.

Con independencia de que tampoco en este caso consta que la propiedad abonara el importe del electrodoméstico, lo cierto es que en ningún momento se acredita que en la fecha de la desocupación de la vivienda el horno presentase alguna clase de avería imputable a un uso inadecuado por parte del inquilino, y mucho menos que, por su gravedad, tal avería aconsejase la sustitución del repetido electrodoméstico.

Nuevamente aquellas omisiones podrían haber sido suplidas mediante la testifical de la persona o técnico que instaló el horno y retiró el antiguo, o a través del informe de un perito que especificase y demostrase que el horno ya era inservible por causas derivadas de una utilización o manipulación irregulares por parte del arrendatario. Se recuerda que la parte actora no consideró oportuno a la celebración de vista.

Pero no solo no consta que, como se ha anticipado, la sustitución del horno estuviera provocada por un uso indebido por parte del inquilino, sino que además en este caso específico no puede establecerse la presunción de que el repetido elemento se encontraba en buenas condiciones en el momento de la ocupación de la vivienda por parte del Sr. Edmundo, y ello porque es suficientemente conocido que se trata de un elemento electrodoméstico que tiene una vida útil determinada -normalmente, como hecho notorio, alrededor de 10 o 15 años-, y nada impide que en el momento de su sustitución ya hubiera agotado aquella expectativa temporal de uso, dado que la propiedad no ha acreditado la antigüedad del horno.

Aparte de ello, no se aplica ningún porcentaje de depreciación, de modo que resultaría absolutamente inequitativo que se asignara al inquilino el deber de soportar el coste íntegro de un horno nuevo cuando se desconoce la fecha de adquisición del antiguo.

6. Presupuesto de la empresa Instalaciones VIR, C.B. (2.220,35 euros, folio 77):

Buena parte de los argumentos expuestos a propósito de las partidas anteriores han de darse por reproducidos en cuanto a este aspecto de la pretensión actora. Ninguno de los defectos a los que se alude -descalcificador en mal estado, lavavajillas, bañera de hidromasaje y grifos de riego de jardín- figura en las fotografías acompañadas al acta notarial, y no puede dejar de insistirse en que no se ha acompañado informe técnico ni se ha propuesto prueba pericial que pudiesen arrojar luz sobre la realidad y causas de aquellos presuntos desperfectos -lo que en este caso resultaba aún más exigible por tratarse de defectos que no están a la vista y que deben ser identificados por un profesional-, y, especialmente, que las averías detectadas en ellos únicamente podrían proceder de un uso inadecuado por parte del ocupante de la vivienda.

Por lo demás, el documento que se aporta encarna un mero presupuesto que no figura firmado, ni cuenta con el sello o logo de la empresa y, en fin, tampoco los actores han demostrado haber satisfecho aquel importe de 2.220,35 euros.

7. Facturas de bricolaje, iluminación y ferretería (286,35 euros, folio 78 a 81):

Se trata de facturas que aglutinan los más variados conceptos -alfombras, bisagras, guía telescópica, 21 bombillas LED, tornillos, escuadras, brocas de taladro-, los cuales no vienen refrendados ni por las fotografías adjuntadas al inventario ni por las incorporadas al acta notarial.

Y con independencia de que objetivamente resulta inverosímil que el mal uso de tales elementos por parte del inquilino haya provocado su inutilización -singularmente en cuanto a las 21 bombillas, las alfombras, las bisagras o las brocas de taladro-, en ningún momento se ha demostrado que fuera precisa su restitución íntegra, y a precio de nuevos, por causa de su deficiente estado -no se aporta ninguna fotografía ni informe pericial sobre ello-, como tampoco la causa de su eventual deterioro.

III. En síntesis, se comparte en su totalidad el argumentario expuesto en la sentencia de primera instancia sobre la inviabilidad de las pretensiones actoras, por lo que la sentencia de primera instancia -que, en contra de lo aducido por los apelantes, se encuentra perfectamente motivada-, debe ser íntegramente confirmada.

QUINTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición a los apelantes de las costas devengadas en esta alzada ( artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia no cabe recurso de casación, ya que al haber recaído en un juicio verbal seguido por razón de la cuantía, no se trata de una sentencia dictada en segunda instancia por la Audiencia Provincial, en los términos exigidos por el primer inciso del artículo 477.2 LEC, sino por un magistrado de ese órgano en funciones de tribunal unipersonal, de conformidad con lo previsto en el artículo 82.2, 1º, segundo párrafo , LOPJ ( cfr. auto del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2017).

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña Rosaura y don Evelio promovieron acción judicial frente a don Edmundo, y consignaban en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) En fecha 23 de junio de 2017, los actores, en su condición de propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Olivella (Barcelona), concertaron un contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble con el demandado, don Edmundo, contrato al que se anexó un detallado inventario fotográfico de los muebles y enseres de la vivienda arrendada.

b) En el momento de la firma del contrato el inquilino hizo entrega a los propietarios del importe de 7.500 euros en concepto de fianza y garantía adicional. La duración del contrato se fijó en 3 años, computados desde el 1 de septiembre de 2017, y se fijó una renta mensual de 2.500 euros.

c) Se estipuló que correría por cuenta del arrendatario la tasa de recogida de basuras, así como que los gastos de agua, electricidad y gas, individualizables mediante aparato contador, serían abonados directamente por el propio inquilino. Además, este último se comprometía a satisfacer los importes relativos al mantenimiento del jardín, fosa séptica, contratos de mantenimiento de ascensor/montacargas, piscina y depósito de gasoil.

d) En el contrato se indicó además que el arrendatario declaraba recibir todos los bienes en perfecto estado de habitabilidad y utilidad, y que sería responsable por los daños y perjuicios causados como consecuencia de las actividades desarrolladas por quienes vivan o usen la finca, así como por el funcionamiento de las instalaciones de la vivienda.

e) En octubre de 2018 el demandado comunicó a los actores, mediante burofax, su decisión de abandonar la vivienda arrendada en fecha 15 de diciembre de 2018, lo que efectivamente verificó, pero dejando pendientes de pago las rentas de octubre, noviembre y mitad de diciembre, que totalizan 6.250 euros. Por otra parte, en el momento de la desocupación el inmueble presentaba un estado de conservación deplorable.

f) En fecha 14 diciembre de 2018 se suscribió por las partes un documento en el que se dejaba constancia de la resolución del contrato y de la entrega de llaves a la propiedad.

g) Por otro lado, desde el 1 de marzo de 2018 el arrendatario tampoco abonó las facturas del suministro de agua de la vivienda arrendada, de tal forma que tuvieron que ser los propietarios, una vez finalizado el contrato de arrendamiento de vivienda, quienes se hicieran cargo de dichos gastos, cuyo importe asciende a un total de 1.290,10 euros.

h) La vivienda se devolvió a la propiedad con numerosos desperfectos, como lo acredita el simple cotejo entre las fotografías adjuntadas al inventario anexo al contrato y las que se tomaron con posterioridad a la finalización del arrendamiento, y que constan en el acta notarial levantada el 17 de diciembre de 2018. Así, se destruyeron numerosas tuberías, cañerías y rocas exteriores, se averió la caldera debido al mal uso del depósito de gasoil, el montacargas presentaba también deficiencias por un mal uso derivado de la sobrecarga de peso, el jardín presentaba un aspecto de absoluto abandono, el horno estaba inservible -por lo que hubo de sustituirse por uno nuevo-, el zócalo de la cocina también se sustituyó por su manifiesto deterioro, y se precisó renovar la práctica totalidad de elementos como tornillos, bisagras, bombillas y otros elementos del hogar, todos los cuales se encontraban inoperativos.

i) La subsanación de los desperfectos descritos fue costeada por los propietarios, los cuales invirtieron en ello la suma total de 4.136,41 euros.

j) En definitiva, el inquilino adeudaría a los propietarios las siguientes cantidades: (i) 1.290,10 euros por facturas de agua; (ii) 6.250 euros por rentas pendientes; 4.136,41 euros por desperfectos en la vivienda. Ello supone un importe total de 11.176,51 euros, de los que deben deducirse los 7.500 euros retenidos por los actores en concepto de fianza y garantía adicional, de modo que la cantidad debida por el inquilino asciende a 4.176,51 euros, que constituye el objeto de la reclamación.

II. La representación de don Edmundo se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Las partes acordaron que la fianza entregada en su día se aplicara al pago de las rentas pendientes, por lo que desde esta perspectiva el inquilino no adeuda cantidad alguna.

b) En cualquier caso, por la mitad del mes de diciembre se reclaman 1.250 euros, cuando consta documentalmente que el inquilino abandonó la vivienda el 14 de ese mes, de modo que en realidad no se adeudarían 1.250 euros, sino únicamente 1.129,03 euros, correspondientes proporcionalmente a los 14 días durante los que el Sr. Edmundo ocupó la vivienda arrendada.

c) Las facturas de suministro de agua fueron abonadas por el propio arrendatario mediante el correspondiente cargo en la cuenta de su titularidad, y en todo caso los actores no acreditan haberlas satisfecho.

d) Se impugnan y no se reconocen todas las fotografías adjuntadas al escrito de contestación, en las cuales no se aprecia daño alguno, aparte de que no se entiende la razón por la que no fueron tomadas en el momento de la devolución de la posesión, sino tres días después.

e) Respecto de las facturas de agua y las correspondientes a los supuestos desperfectos, no se reconoce adeudar cantidad alguna, de modo que no procede retención de la fianza ni compensación. Respecto de las facturas de agua, ya se dijo que fueron cargadas en la cuenta bancaria del inquilino, y en cuanto a los daños, en ningún caso han sido acreditados, y además no consta que hayan sido satisfechas muchas de las facturas aportadas, de modo que tales conceptos no pueden ser reclamados al demandado.

III. La magistrada de primera instancia apuntaba inicialmente que debía considerarse probado que el inquilino devolvió la posesión de la finca arrendada a la propiedad en fecha 15 de diciembre de 2018, y que en tal fecha estaban pendientes de abonar las rentas de octubre y noviembre de 2018 y 15 días del mes de diciembre, lo que suponía un total de 6.209?60 euros, frente a los 6.250 euros reclamados en la demanda.

En cuanto al importe de 1.290,10 euros reclamado en concepto de suministro de agua, razonaba que no podía considerarse justificado que hubiera sido abonado por los actores, aparte de que las facturas adjuntadas a la demanda figuraban a nombre del demandado y en ellas se plasmaba que la cuenta bancaria en la que se hicieron los cargos de aquellas facturas era titularidad del propio inquilino.

Agregaba que la parte actora había aportado un acta notarial de fecha 17 de diciembre de 2018, a la que se incorporaban diversas fotografías, pero que en ningún caso podía extraerse conclusión alguna de tales imágenes, y tampoco el fedatario consignaba ninguna descripción de los posibles desperfectos, por lo que no podía considerarse acreditado este extremo, y mucho menos que los posibles daños fueran imputables al inquilino.

Por todo ello, y bajo la premisa de que constaba como hecho no controvertido que los arrendadores habían retenido en su poder los 7.500 euros entregados en su día por el Sr. Edmundo en concepto de fianza y garantía adicional, y que la única cantidad reconocida a favor de los propios actores hacía referencia a las rentas adeudadas (6.209,60 euros), desestimó íntegramente la demanda e impuso las costas a dichos demandantes.

IV. La representación de doña Rosaura y don Evelio se alza en apelación frente a aquella resolución desestimatoria y reitera los argumentos expuestos en la demanda acerca de la deuda por rentas, suministros de agua y reparación de desperfectos, a lo que agrega que la magistrada de primera instancia ha incurrido en un error en la valoración de la prueba documental adjuntada a la demanda y que ha incumplido igualmente el deber legal de motivar las resoluciones judiciales.

SEGUNDO.- Cantidades reclamadas en concepto de rentas no satisfechas y facturas de suministros de agua

I. Deuda por rentas pendientes:

No se ha discutido que el inquilino dejó pendientes de pago las rentas correspondientes a los meses de octubre, noviembre y mitad de diciembre de 2018, por lo que, bajo la premisa de que la renta mensual ascendía a 2.500 euros, se reclamaba en la demanda el importe total de 6.250 euros, es decir, octubre y noviembre íntegros y 50% de diciembre de 2018.

La magistrada de primera instancia consideró probado que el inquilino desocupó la vivienda arrendada y devolvió su posesión a la propiedad en fecha 15 de diciembre de 2018, por lo que de esta mensualidad debería abonar la parte proporcional correspondiente a esos 15 días, es decir, 1.209,60 euros, y no los 1.250 euros reclamados en la demanda.

Los apelantes discrepan de aquella decisión e insisten en que el arrendatario debe abonar la mitad de la renta del mes de diciembre, esto es, 1.250 euros.

Por las razones que se expondrán más adelante, este aspecto del litigio carece de trascendencia práctica, pero en todo caso consta fehacientemente que el Sr. Edmundo abandonó la finca, no el 15 de diciembre de 2018 como se afirma en la sentencia, sino el 14 de diciembre de 2018. Y es que, en efecto, como documento número 5 de la demanda se incorporó el escrito formalizado por ambas partes en fecha 14 de diciembre de 2018, mediante el cual se resolvía el contrato de arrendamiento y el inquilino hacía entrega en ese momento de las llaves de la vivienda y reintegraba su posesión a la propiedad.

En consecuencia, la renta pendiente de pago del mes de diciembre de 2018 debería ascender a la parte proporcional de los 14 días de ocupación de la vivienda arrendada, lo que ascendería a un total de 1.129,03 euros, es decir, una cantidad incluso inferior a la propugnada por los apelantes y a la estimada por la juzgadora a quo.

II. Gastos por suministro de agua:

Como documento número 6 de la demanda se aportaron tres facturas de la empresa suministradora de agua, cuyo importe totalizaba 1.290,10 euros. La representación de los actores aseguraba que tal importe fue satisfecho por ellos y que estaban legitimados para reclamarlo frente al inquilino, según lo pactado en el contrato.

Lo cierto es que, en línea con lo decidido por la juzgadora de primera instancia, no puede aceptarse aquella reclamación. Por lo pronto, los actores no han acreditado el efectivo pago de las tres facturas, lo cual se encontraba a su plena disponibilidad con la simple aportación de los correspondientes asientos bancarios. No se ha otorgado explicación sobre tal omisión.

Pero, con independencia de ello, en las facturas se hace constar que los importes se cargarían en una cuenta del Banco Sabadell que se identificaba con el correspondiente IBAN, y con el escrito de contestación a la demanda se incorporó un certificado de dicha entidad bancaria en el que se reflejaba que aquel número de cuenta bancaria era titularidad de don Edmundo, con lo que ha de entenderse que, efectivamente, fue este último el que se hizo cargo del pago.

III. Se confirman, pues, las decisiones adoptadas por la magistrada a quoen relación con las rentas pendientes y los gastos de suministros de agua.

TERCERO.- Doctrina general sobre el deber del arrendatario de conservar la cosa arrendada y de reintegrarla a la propiedad en el mismo estado en que la recibió

I. Debe recordarse inicialmente que del contrato de arrendamiento se desprenden una serie de obligaciones para el arrendatario, establecidas expresamente en el artículo 1555 del Código Civil común, de suerte que, además de pagar el precio convenido, se le asigna el deber de usar de la cosa arrendada con diligencia de un buen padre de familia y de destinarla al uso pactado, extremo respecto del cual el artículo 1563 del mismo texto dispone que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, ya que en todo arrendamiento, como cesión de uso, es obligación fundamental del arrendatario utilizar la cosa arrendada con el debido celo y cuidado, conservarla y devolverla al arrendador en el mismo estado en que la recibió.

El Código Civil refuerza aquella obligación estableciendo una inversión de la carga de la prueba a cargo del arrendatario de que la causa del deterioro no fue imputable a su negligencia.

La sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2006, que se apoya en jurisprudencia consolidada, ilustra acerca de que, obligado el arrendatario a devolver la cosa arrendada, al concluir el arriendo, en el mismo estado que la recibió (artículo 1561), el artículo 1563 establece la responsabilidad del arrendatario para el caso de incumplimiento de esa obligación a causa de la pérdida de la cosa o por devolverla en peor estado del que la recibió. Entiende el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro, en principio, le es imputable, si bien puede eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no son debidos a culpa suya.

II. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa, hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, y debe tenerse en cuenta además lo dispuesto al efecto en el artículo 1562. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1183, que dispone que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1096.

Conforme a la anterior doctrina, los principios básicos que han de regir la materia relativa a la causación de daños o desperfectos en la cosa arrendada pueden sintetizarse en los siguientes:

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario ( art. 1562 del Código Civil) .

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado ( art. 1555.2 del Código Civil) .

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

e) Siempre que la cosa se hubiese perdido o deteriorado en poder del arrendatario, se presumirá, en virtud de lo previsto en el art. 1183 del Código Civil, que la pérdida o deterioro ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario.

III. Aquellas líneas doctrinales quedan compendiadas en la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2016, que, con cita de la de 30 de mayo de 2008, declara:

"La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999 ), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que "El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible (...). Por tanto, el art. 1563 CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de existir tal contrato de locación, el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron".

(...) Debemos precisar, ahora, que la prueba que debe suministrar el arrendatario para desvirtuar la presunción del artículo 1563 CC -la prueba de "haberse ocasionado sin culpa suya" el deterioro o perdida de la cosa arrendada - ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluye que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario o, a tenor del siguiente artículo 1564 CC , a "las personas de su casa": que excluya que el deterioro o pérdida pueda atribuirse a negligencia de aquél o éstas (prueba del caso fortuito); o, en el supuesto de desarrollarse en el inmueble arrendado una actividad peligrosa, que excluya que el evento dañoso fue realización de un riesgo típico de tal actividad (prueba de la fuerza mayor)".

CUARTO.- Reanálisis de la actividad probatoria acometida por la juzgadora de primera instancia en relación con cada partida reclamada. Confirmación de sus decisiones

I. Como documento número 7 de la demanda se adjuntó un acta notarial de presencia, expedida el 17 de diciembre de 2018, en la que se incluían diversas fotografías que, a juicio de los actores, acreditaban suficientemente, cotejándolas con las que obran en el inventario anexo al contrato de arrendamiento, los desperfectos ocasionados en la vivienda por el inquilino.

Ya se mencionó que la magistrada de primera instancia destacaba que de aquella documentación fotográfica no podía extraerse conclusión alguna, a lo que se añadía que el fedatario tampoco reflejaba ninguna descripción de los desperfectos, de modo que este medio documental resultaba insuficiente para considerar acreditada la realidad de tales desperfectos, y mucho menos para concluir que fueran imputables al inquilino.

Y a propósito de las facturas aportadas con la demanda en relación con la reparación de los desperfectos, se advertía en la sentencia que habían sido impugnadas por la parte contraria y que la actora, pese a ello, no había solicitado la celebración de vista, de modo que no se pudo contar con las declaraciones testificales de las personas o profesionales que expidieron dichas facturas.

Consecuentemente, concluyó la juzgadora de primera instancia que las pruebas practicadas resultaban insuficientes para reputar acreditados los defectos denunciados, como también para imputar su causación a un uso inadecuado por parte del inquilino.

II. Ya se adelanta que se comparten en su integridad aquellas observaciones. Por una parte, se ajusta a la realidad que la documentación fotográfica resulta inocua a los efectos que se debaten, pues ni se aprecian los desperfectos que se relacionan en la demanda, ni se especifica el elemento o estancia a los que se corresponde cada una de las imágenes, lo que se dificulta porque muchas de ellas son fotografías de detalle y no de amplitud de visión. La comparación con las aportadas en el inventario del contrato tampoco arroja dato ilustrativo alguno.

Por otra parte, ni la repetida documentación fotográfica ni las facturas adjuntadas a la demanda son susceptibles de proporcionar algún dato que revele que los hipotéticos desperfectos son directamente imputables a una mala o inadecuada utilización por parte del inquilino, y no al simple desgaste por el tiempo o por un uso normal y ordinario.

Finalmente, se echa de menos una prueba pericial -habitual y casi exigida en litigios de la naturaleza del presente-, mediante la que, previa inspección de cada uno de los elementos presuntamente deteriorados, y con aplicación de los conocimientos técnicos y científicos del perito, se dictaminase sobre la realidad de los desperfectos, su etiología y el valor de su reparación.

III. Con lo anterior bastaría para corroborar las apreciaciones de la juzgadora de primera instancia, pero se apuntalarán sucintamente en relación con cada uno de los posibles defectos.

Así:

1. Limpieza de la vivienda (399,40 euros, folio 72):

Lo que se denomina por la parte actora factura consiste en un documento que adolece de múltiples irregularidades formales, y, especialmente, no se especifica la persona o empresa que prestó el servicio, ni se acredita el pago de su coste, acreditación esta última que, como se expuso, no entraña dificultad alguna porque el interesado siempre cuenta con la posibilidad de acompañar el correspondiente cargo bancario o el recibo expedido por el acreedor.

Pero es que, además, es suficientemente conocida la doctrina legal que proclama, en relación con los trabajos destinados a reponer la vivienda a unas condiciones de limpieza o higiene aptas para volver a ser alquilada, que en ningún caso puede ser repercutido su coste al arrendatario por cuanto se trata de deterioros secuentes al uso normal y al mero paso del tiempo, salvo cuando el déficit de limpieza presente -no consta que se al caso- una especial intensidad o desproporción en relación con las circunstancias concurrentes.

Por otra parte, parece obvia la conveniencia, en los supuestos de cambio de inquilino de una vivienda, de que, por elementales razones de higiene, se proceda por la propiedad a repasar la pintura de la vivienda y a acometer los correspondientes trabajos de limpieza, y así lo entiende también la sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 12 de junio de 2012, que establece que "en cuanto a las partidas de cambio de cerradura, pintura, y limpieza, no ha sido claramente probado por la demandada que constituyan propiamente desperfectos imputables a la arrendataria, entendiéndose por consiguiente que se trata de partidas que traen causa del paso del tiempo y el normal uso de la cosa arrendada";la sentencia de la misma Sección de esta Audiencia de 17 de abril de 2012 agrega que "salvo los repasos y la limpieza, en el acto de entrega de llaves y posesión del local, no se pusieron de manifiesto pues otros desperfectos, que -en todo caso- no se atribuyen al arrendatario (por un uso inadecuado), siendo lógica consecuencia del transcurso del tiempo de la relación arrendaticia a través de un mero uso normal conforme al destino, y devolviendo la vivienda "tal como la recibió"; la responsabilidad no corresponde al arrendatario ( art. 1561 y ss en relación con el 1555.2º CC ); lógicamente -también- la limpieza, para un posterior arrendamiento, corresponde al arrendador (...)".

2. Factura de jardinería (484 euros, folio 73):

No se acredita en absoluto que el jardín se encontrara en un estado deficiente en el momento de la extinción del arrendamiento, y ninguna de las fotografías contenidas en el acta notarial refleja aquel espacio exterior. Por otra parte, tampoco se ha acreditado que los propietarios hayan desembolsado el importe reflejado en la factura.

Además, uno de los conceptos presuntamente facturados se define como "poda controlada de árboles", trabajos cuya necesidad obviamente nunca sería imputable a un uso inadecuado por parte del inquilino.

3. Zócalo (135,01 euros, folio 74):

En las fotografías no aparece este defecto, por lo que tampoco puede considerarse acreditada su existencia, y además en la factura se hace constar una dirección que no coincide con la de la vivienda arrendada.

4. Factura de gasoil para la caldera (344,40 euros, folio 75):

En la demanda se aseguraba que la caldera se averió debido a un mal uso del depósito de gasoil por parte del arrendatario, lo cual, ciertamente, cuenta con el refrendo del informe de la empresa de asistencia técnica Hivergas (documento número 8 de la demanda), en el que se constata que "se apuró el depósito de gasoil y se quedó sin combustible, lo que embozó el quemador y el filtro de gasoil".

Sin embargo, el documento número 3 acompañado con la contestación revela que fue el propio inquilino, don Edmundo, quien se encargó de abonar los 726 euros de la factura de reparación.

Lo que en realidad pretenden los actores en su demanda es que el arrendatario abone la suma de 344,40 euros, que equivale al importe del suministro de 460 litros de gasoil en fecha 22 de diciembre de 2018. Pero tampoco esta pretensión puede ser aceptada. Es cierto que en el contrato de arrendamiento el Sr. Edmundo se comprometió a sufragar los costes del suministro de gasoil, pero no lo es menos que se desconoce el volumen de combustible con el que contaba la caldera en el momento de la entrega de la vivienda, pues es evidente que si tal volumen era mínimo o inexistente, el pago pretendido por la propiedad comportaría un enriquecimiento injusto a su favor.

Aparte de ello, el anteriormente citado documento número 8 de la demanda acredita que en fecha 6 de junio de 2018 se instaló un medidor de gasoil, con lo que no concurría ninguna circunstancia que impidiera a la propiedad haber comprobado la cantidad de litros que quedaron en el depósito cuando el inquilino abandonó la vivienda, como tampoco para que en el momento del inicio del arrendamiento hubiera obtenido una fotografía del nivel de dicho depósito, según se ha expuesto.

5. Factura de adquisición de un horno marca Teka (267 euros, folio 76):

En apoyo de esta pretensión los actores arrendadores se limitan a aportar una factura de 12 de enero de 2019, por importe de 267 euros, correspondiente al suministro e instalación de un horno nuevo en la vivienda.

Con independencia de que tampoco en este caso consta que la propiedad abonara el importe del electrodoméstico, lo cierto es que en ningún momento se acredita que en la fecha de la desocupación de la vivienda el horno presentase alguna clase de avería imputable a un uso inadecuado por parte del inquilino, y mucho menos que, por su gravedad, tal avería aconsejase la sustitución del repetido electrodoméstico.

Nuevamente aquellas omisiones podrían haber sido suplidas mediante la testifical de la persona o técnico que instaló el horno y retiró el antiguo, o a través del informe de un perito que especificase y demostrase que el horno ya era inservible por causas derivadas de una utilización o manipulación irregulares por parte del arrendatario. Se recuerda que la parte actora no consideró oportuno a la celebración de vista.

Pero no solo no consta que, como se ha anticipado, la sustitución del horno estuviera provocada por un uso indebido por parte del inquilino, sino que además en este caso específico no puede establecerse la presunción de que el repetido elemento se encontraba en buenas condiciones en el momento de la ocupación de la vivienda por parte del Sr. Edmundo, y ello porque es suficientemente conocido que se trata de un elemento electrodoméstico que tiene una vida útil determinada -normalmente, como hecho notorio, alrededor de 10 o 15 años-, y nada impide que en el momento de su sustitución ya hubiera agotado aquella expectativa temporal de uso, dado que la propiedad no ha acreditado la antigüedad del horno.

Aparte de ello, no se aplica ningún porcentaje de depreciación, de modo que resultaría absolutamente inequitativo que se asignara al inquilino el deber de soportar el coste íntegro de un horno nuevo cuando se desconoce la fecha de adquisición del antiguo.

6. Presupuesto de la empresa Instalaciones VIR, C.B. (2.220,35 euros, folio 77):

Buena parte de los argumentos expuestos a propósito de las partidas anteriores han de darse por reproducidos en cuanto a este aspecto de la pretensión actora. Ninguno de los defectos a los que se alude -descalcificador en mal estado, lavavajillas, bañera de hidromasaje y grifos de riego de jardín- figura en las fotografías acompañadas al acta notarial, y no puede dejar de insistirse en que no se ha acompañado informe técnico ni se ha propuesto prueba pericial que pudiesen arrojar luz sobre la realidad y causas de aquellos presuntos desperfectos -lo que en este caso resultaba aún más exigible por tratarse de defectos que no están a la vista y que deben ser identificados por un profesional-, y, especialmente, que las averías detectadas en ellos únicamente podrían proceder de un uso inadecuado por parte del ocupante de la vivienda.

Por lo demás, el documento que se aporta encarna un mero presupuesto que no figura firmado, ni cuenta con el sello o logo de la empresa y, en fin, tampoco los actores han demostrado haber satisfecho aquel importe de 2.220,35 euros.

7. Facturas de bricolaje, iluminación y ferretería (286,35 euros, folio 78 a 81):

Se trata de facturas que aglutinan los más variados conceptos -alfombras, bisagras, guía telescópica, 21 bombillas LED, tornillos, escuadras, brocas de taladro-, los cuales no vienen refrendados ni por las fotografías adjuntadas al inventario ni por las incorporadas al acta notarial.

Y con independencia de que objetivamente resulta inverosímil que el mal uso de tales elementos por parte del inquilino haya provocado su inutilización -singularmente en cuanto a las 21 bombillas, las alfombras, las bisagras o las brocas de taladro-, en ningún momento se ha demostrado que fuera precisa su restitución íntegra, y a precio de nuevos, por causa de su deficiente estado -no se aporta ninguna fotografía ni informe pericial sobre ello-, como tampoco la causa de su eventual deterioro.

III. En síntesis, se comparte en su totalidad el argumentario expuesto en la sentencia de primera instancia sobre la inviabilidad de las pretensiones actoras, por lo que la sentencia de primera instancia -que, en contra de lo aducido por los apelantes, se encuentra perfectamente motivada-, debe ser íntegramente confirmada.

QUINTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición a los apelantes de las costas devengadas en esta alzada ( artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia no cabe recurso de casación, ya que al haber recaído en un juicio verbal seguido por razón de la cuantía, no se trata de una sentencia dictada en segunda instancia por la Audiencia Provincial, en los términos exigidos por el primer inciso del artículo 477.2 LEC, sino por un magistrado de ese órgano en funciones de tribunal unipersonal, de conformidad con lo previsto en el artículo 82.2, 1º, segundo párrafo , LOPJ ( cfr. auto del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2017).

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña Rosaura y don Evelio promovieron acción judicial frente a don Edmundo, y consignaban en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) En fecha 23 de junio de 2017, los actores, en su condición de propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Olivella (Barcelona), concertaron un contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble con el demandado, don Edmundo, contrato al que se anexó un detallado inventario fotográfico de los muebles y enseres de la vivienda arrendada.

b) En el momento de la firma del contrato el inquilino hizo entrega a los propietarios del importe de 7.500 euros en concepto de fianza y garantía adicional. La duración del contrato se fijó en 3 años, computados desde el 1 de septiembre de 2017, y se fijó una renta mensual de 2.500 euros.

c) Se estipuló que correría por cuenta del arrendatario la tasa de recogida de basuras, así como que los gastos de agua, electricidad y gas, individualizables mediante aparato contador, serían abonados directamente por el propio inquilino. Además, este último se comprometía a satisfacer los importes relativos al mantenimiento del jardín, fosa séptica, contratos de mantenimiento de ascensor/montacargas, piscina y depósito de gasoil.

d) En el contrato se indicó además que el arrendatario declaraba recibir todos los bienes en perfecto estado de habitabilidad y utilidad, y que sería responsable por los daños y perjuicios causados como consecuencia de las actividades desarrolladas por quienes vivan o usen la finca, así como por el funcionamiento de las instalaciones de la vivienda.

e) En octubre de 2018 el demandado comunicó a los actores, mediante burofax, su decisión de abandonar la vivienda arrendada en fecha 15 de diciembre de 2018, lo que efectivamente verificó, pero dejando pendientes de pago las rentas de octubre, noviembre y mitad de diciembre, que totalizan 6.250 euros. Por otra parte, en el momento de la desocupación el inmueble presentaba un estado de conservación deplorable.

f) En fecha 14 diciembre de 2018 se suscribió por las partes un documento en el que se dejaba constancia de la resolución del contrato y de la entrega de llaves a la propiedad.

g) Por otro lado, desde el 1 de marzo de 2018 el arrendatario tampoco abonó las facturas del suministro de agua de la vivienda arrendada, de tal forma que tuvieron que ser los propietarios, una vez finalizado el contrato de arrendamiento de vivienda, quienes se hicieran cargo de dichos gastos, cuyo importe asciende a un total de 1.290,10 euros.

h) La vivienda se devolvió a la propiedad con numerosos desperfectos, como lo acredita el simple cotejo entre las fotografías adjuntadas al inventario anexo al contrato y las que se tomaron con posterioridad a la finalización del arrendamiento, y que constan en el acta notarial levantada el 17 de diciembre de 2018. Así, se destruyeron numerosas tuberías, cañerías y rocas exteriores, se averió la caldera debido al mal uso del depósito de gasoil, el montacargas presentaba también deficiencias por un mal uso derivado de la sobrecarga de peso, el jardín presentaba un aspecto de absoluto abandono, el horno estaba inservible -por lo que hubo de sustituirse por uno nuevo-, el zócalo de la cocina también se sustituyó por su manifiesto deterioro, y se precisó renovar la práctica totalidad de elementos como tornillos, bisagras, bombillas y otros elementos del hogar, todos los cuales se encontraban inoperativos.

i) La subsanación de los desperfectos descritos fue costeada por los propietarios, los cuales invirtieron en ello la suma total de 4.136,41 euros.

j) En definitiva, el inquilino adeudaría a los propietarios las siguientes cantidades: (i) 1.290,10 euros por facturas de agua; (ii) 6.250 euros por rentas pendientes; 4.136,41 euros por desperfectos en la vivienda. Ello supone un importe total de 11.176,51 euros, de los que deben deducirse los 7.500 euros retenidos por los actores en concepto de fianza y garantía adicional, de modo que la cantidad debida por el inquilino asciende a 4.176,51 euros, que constituye el objeto de la reclamación.

II. La representación de don Edmundo se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Las partes acordaron que la fianza entregada en su día se aplicara al pago de las rentas pendientes, por lo que desde esta perspectiva el inquilino no adeuda cantidad alguna.

b) En cualquier caso, por la mitad del mes de diciembre se reclaman 1.250 euros, cuando consta documentalmente que el inquilino abandonó la vivienda el 14 de ese mes, de modo que en realidad no se adeudarían 1.250 euros, sino únicamente 1.129,03 euros, correspondientes proporcionalmente a los 14 días durante los que el Sr. Edmundo ocupó la vivienda arrendada.

c) Las facturas de suministro de agua fueron abonadas por el propio arrendatario mediante el correspondiente cargo en la cuenta de su titularidad, y en todo caso los actores no acreditan haberlas satisfecho.

d) Se impugnan y no se reconocen todas las fotografías adjuntadas al escrito de contestación, en las cuales no se aprecia daño alguno, aparte de que no se entiende la razón por la que no fueron tomadas en el momento de la devolución de la posesión, sino tres días después.

e) Respecto de las facturas de agua y las correspondientes a los supuestos desperfectos, no se reconoce adeudar cantidad alguna, de modo que no procede retención de la fianza ni compensación. Respecto de las facturas de agua, ya se dijo que fueron cargadas en la cuenta bancaria del inquilino, y en cuanto a los daños, en ningún caso han sido acreditados, y además no consta que hayan sido satisfechas muchas de las facturas aportadas, de modo que tales conceptos no pueden ser reclamados al demandado.

III. La magistrada de primera instancia apuntaba inicialmente que debía considerarse probado que el inquilino devolvió la posesión de la finca arrendada a la propiedad en fecha 15 de diciembre de 2018, y que en tal fecha estaban pendientes de abonar las rentas de octubre y noviembre de 2018 y 15 días del mes de diciembre, lo que suponía un total de 6.209?60 euros, frente a los 6.250 euros reclamados en la demanda.

En cuanto al importe de 1.290,10 euros reclamado en concepto de suministro de agua, razonaba que no podía considerarse justificado que hubiera sido abonado por los actores, aparte de que las facturas adjuntadas a la demanda figuraban a nombre del demandado y en ellas se plasmaba que la cuenta bancaria en la que se hicieron los cargos de aquellas facturas era titularidad del propio inquilino.

Agregaba que la parte actora había aportado un acta notarial de fecha 17 de diciembre de 2018, a la que se incorporaban diversas fotografías, pero que en ningún caso podía extraerse conclusión alguna de tales imágenes, y tampoco el fedatario consignaba ninguna descripción de los posibles desperfectos, por lo que no podía considerarse acreditado este extremo, y mucho menos que los posibles daños fueran imputables al inquilino.

Por todo ello, y bajo la premisa de que constaba como hecho no controvertido que los arrendadores habían retenido en su poder los 7.500 euros entregados en su día por el Sr. Edmundo en concepto de fianza y garantía adicional, y que la única cantidad reconocida a favor de los propios actores hacía referencia a las rentas adeudadas (6.209,60 euros), desestimó íntegramente la demanda e impuso las costas a dichos demandantes.

IV. La representación de doña Rosaura y don Evelio se alza en apelación frente a aquella resolución desestimatoria y reitera los argumentos expuestos en la demanda acerca de la deuda por rentas, suministros de agua y reparación de desperfectos, a lo que agrega que la magistrada de primera instancia ha incurrido en un error en la valoración de la prueba documental adjuntada a la demanda y que ha incumplido igualmente el deber legal de motivar las resoluciones judiciales.

SEGUNDO.- Cantidades reclamadas en concepto de rentas no satisfechas y facturas de suministros de agua

I. Deuda por rentas pendientes:

No se ha discutido que el inquilino dejó pendientes de pago las rentas correspondientes a los meses de octubre, noviembre y mitad de diciembre de 2018, por lo que, bajo la premisa de que la renta mensual ascendía a 2.500 euros, se reclamaba en la demanda el importe total de 6.250 euros, es decir, octubre y noviembre íntegros y 50% de diciembre de 2018.

La magistrada de primera instancia consideró probado que el inquilino desocupó la vivienda arrendada y devolvió su posesión a la propiedad en fecha 15 de diciembre de 2018, por lo que de esta mensualidad debería abonar la parte proporcional correspondiente a esos 15 días, es decir, 1.209,60 euros, y no los 1.250 euros reclamados en la demanda.

Los apelantes discrepan de aquella decisión e insisten en que el arrendatario debe abonar la mitad de la renta del mes de diciembre, esto es, 1.250 euros.

Por las razones que se expondrán más adelante, este aspecto del litigio carece de trascendencia práctica, pero en todo caso consta fehacientemente que el Sr. Edmundo abandonó la finca, no el 15 de diciembre de 2018 como se afirma en la sentencia, sino el 14 de diciembre de 2018. Y es que, en efecto, como documento número 5 de la demanda se incorporó el escrito formalizado por ambas partes en fecha 14 de diciembre de 2018, mediante el cual se resolvía el contrato de arrendamiento y el inquilino hacía entrega en ese momento de las llaves de la vivienda y reintegraba su posesión a la propiedad.

En consecuencia, la renta pendiente de pago del mes de diciembre de 2018 debería ascender a la parte proporcional de los 14 días de ocupación de la vivienda arrendada, lo que ascendería a un total de 1.129,03 euros, es decir, una cantidad incluso inferior a la propugnada por los apelantes y a la estimada por la juzgadora a quo.

II. Gastos por suministro de agua:

Como documento número 6 de la demanda se aportaron tres facturas de la empresa suministradora de agua, cuyo importe totalizaba 1.290,10 euros. La representación de los actores aseguraba que tal importe fue satisfecho por ellos y que estaban legitimados para reclamarlo frente al inquilino, según lo pactado en el contrato.

Lo cierto es que, en línea con lo decidido por la juzgadora de primera instancia, no puede aceptarse aquella reclamación. Por lo pronto, los actores no han acreditado el efectivo pago de las tres facturas, lo cual se encontraba a su plena disponibilidad con la simple aportación de los correspondientes asientos bancarios. No se ha otorgado explicación sobre tal omisión.

Pero, con independencia de ello, en las facturas se hace constar que los importes se cargarían en una cuenta del Banco Sabadell que se identificaba con el correspondiente IBAN, y con el escrito de contestación a la demanda se incorporó un certificado de dicha entidad bancaria en el que se reflejaba que aquel número de cuenta bancaria era titularidad de don Edmundo, con lo que ha de entenderse que, efectivamente, fue este último el que se hizo cargo del pago.

III. Se confirman, pues, las decisiones adoptadas por la magistrada a quoen relación con las rentas pendientes y los gastos de suministros de agua.

TERCERO.- Doctrina general sobre el deber del arrendatario de conservar la cosa arrendada y de reintegrarla a la propiedad en el mismo estado en que la recibió

I. Debe recordarse inicialmente que del contrato de arrendamiento se desprenden una serie de obligaciones para el arrendatario, establecidas expresamente en el artículo 1555 del Código Civil común, de suerte que, además de pagar el precio convenido, se le asigna el deber de usar de la cosa arrendada con diligencia de un buen padre de familia y de destinarla al uso pactado, extremo respecto del cual el artículo 1563 del mismo texto dispone que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, ya que en todo arrendamiento, como cesión de uso, es obligación fundamental del arrendatario utilizar la cosa arrendada con el debido celo y cuidado, conservarla y devolverla al arrendador en el mismo estado en que la recibió.

El Código Civil refuerza aquella obligación estableciendo una inversión de la carga de la prueba a cargo del arrendatario de que la causa del deterioro no fue imputable a su negligencia.

La sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2006, que se apoya en jurisprudencia consolidada, ilustra acerca de que, obligado el arrendatario a devolver la cosa arrendada, al concluir el arriendo, en el mismo estado que la recibió (artículo 1561), el artículo 1563 establece la responsabilidad del arrendatario para el caso de incumplimiento de esa obligación a causa de la pérdida de la cosa o por devolverla en peor estado del que la recibió. Entiende el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro, en principio, le es imputable, si bien puede eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no son debidos a culpa suya.

II. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa, hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, y debe tenerse en cuenta además lo dispuesto al efecto en el artículo 1562. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1183, que dispone que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1096.

Conforme a la anterior doctrina, los principios básicos que han de regir la materia relativa a la causación de daños o desperfectos en la cosa arrendada pueden sintetizarse en los siguientes:

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario ( art. 1562 del Código Civil) .

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado ( art. 1555.2 del Código Civil) .

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

e) Siempre que la cosa se hubiese perdido o deteriorado en poder del arrendatario, se presumirá, en virtud de lo previsto en el art. 1183 del Código Civil, que la pérdida o deterioro ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario.

III. Aquellas líneas doctrinales quedan compendiadas en la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2016, que, con cita de la de 30 de mayo de 2008, declara:

"La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999 ), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que "El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible (...). Por tanto, el art. 1563 CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de existir tal contrato de locación, el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron".

(...) Debemos precisar, ahora, que la prueba que debe suministrar el arrendatario para desvirtuar la presunción del artículo 1563 CC -la prueba de "haberse ocasionado sin culpa suya" el deterioro o perdida de la cosa arrendada - ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluye que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario o, a tenor del siguiente artículo 1564 CC , a "las personas de su casa": que excluya que el deterioro o pérdida pueda atribuirse a negligencia de aquél o éstas (prueba del caso fortuito); o, en el supuesto de desarrollarse en el inmueble arrendado una actividad peligrosa, que excluya que el evento dañoso fue realización de un riesgo típico de tal actividad (prueba de la fuerza mayor)".

CUARTO.- Reanálisis de la actividad probatoria acometida por la juzgadora de primera instancia en relación con cada partida reclamada. Confirmación de sus decisiones

I. Como documento número 7 de la demanda se adjuntó un acta notarial de presencia, expedida el 17 de diciembre de 2018, en la que se incluían diversas fotografías que, a juicio de los actores, acreditaban suficientemente, cotejándolas con las que obran en el inventario anexo al contrato de arrendamiento, los desperfectos ocasionados en la vivienda por el inquilino.

Ya se mencionó que la magistrada de primera instancia destacaba que de aquella documentación fotográfica no podía extraerse conclusión alguna, a lo que se añadía que el fedatario tampoco reflejaba ninguna descripción de los desperfectos, de modo que este medio documental resultaba insuficiente para considerar acreditada la realidad de tales desperfectos, y mucho menos para concluir que fueran imputables al inquilino.

Y a propósito de las facturas aportadas con la demanda en relación con la reparación de los desperfectos, se advertía en la sentencia que habían sido impugnadas por la parte contraria y que la actora, pese a ello, no había solicitado la celebración de vista, de modo que no se pudo contar con las declaraciones testificales de las personas o profesionales que expidieron dichas facturas.

Consecuentemente, concluyó la juzgadora de primera instancia que las pruebas practicadas resultaban insuficientes para reputar acreditados los defectos denunciados, como también para imputar su causación a un uso inadecuado por parte del inquilino.

II. Ya se adelanta que se comparten en su integridad aquellas observaciones. Por una parte, se ajusta a la realidad que la documentación fotográfica resulta inocua a los efectos que se debaten, pues ni se aprecian los desperfectos que se relacionan en la demanda, ni se especifica el elemento o estancia a los que se corresponde cada una de las imágenes, lo que se dificulta porque muchas de ellas son fotografías de detalle y no de amplitud de visión. La comparación con las aportadas en el inventario del contrato tampoco arroja dato ilustrativo alguno.

Por otra parte, ni la repetida documentación fotográfica ni las facturas adjuntadas a la demanda son susceptibles de proporcionar algún dato que revele que los hipotéticos desperfectos son directamente imputables a una mala o inadecuada utilización por parte del inquilino, y no al simple desgaste por el tiempo o por un uso normal y ordinario.

Finalmente, se echa de menos una prueba pericial -habitual y casi exigida en litigios de la naturaleza del presente-, mediante la que, previa inspección de cada uno de los elementos presuntamente deteriorados, y con aplicación de los conocimientos técnicos y científicos del perito, se dictaminase sobre la realidad de los desperfectos, su etiología y el valor de su reparación.

III. Con lo anterior bastaría para corroborar las apreciaciones de la juzgadora de primera instancia, pero se apuntalarán sucintamente en relación con cada uno de los posibles defectos.

Así:

1. Limpieza de la vivienda (399,40 euros, folio 72):

Lo que se denomina por la parte actora factura consiste en un documento que adolece de múltiples irregularidades formales, y, especialmente, no se especifica la persona o empresa que prestó el servicio, ni se acredita el pago de su coste, acreditación esta última que, como se expuso, no entraña dificultad alguna porque el interesado siempre cuenta con la posibilidad de acompañar el correspondiente cargo bancario o el recibo expedido por el acreedor.

Pero es que, además, es suficientemente conocida la doctrina legal que proclama, en relación con los trabajos destinados a reponer la vivienda a unas condiciones de limpieza o higiene aptas para volver a ser alquilada, que en ningún caso puede ser repercutido su coste al arrendatario por cuanto se trata de deterioros secuentes al uso normal y al mero paso del tiempo, salvo cuando el déficit de limpieza presente -no consta que se al caso- una especial intensidad o desproporción en relación con las circunstancias concurrentes.

Por otra parte, parece obvia la conveniencia, en los supuestos de cambio de inquilino de una vivienda, de que, por elementales razones de higiene, se proceda por la propiedad a repasar la pintura de la vivienda y a acometer los correspondientes trabajos de limpieza, y así lo entiende también la sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 12 de junio de 2012, que establece que "en cuanto a las partidas de cambio de cerradura, pintura, y limpieza, no ha sido claramente probado por la demandada que constituyan propiamente desperfectos imputables a la arrendataria, entendiéndose por consiguiente que se trata de partidas que traen causa del paso del tiempo y el normal uso de la cosa arrendada";la sentencia de la misma Sección de esta Audiencia de 17 de abril de 2012 agrega que "salvo los repasos y la limpieza, en el acto de entrega de llaves y posesión del local, no se pusieron de manifiesto pues otros desperfectos, que -en todo caso- no se atribuyen al arrendatario (por un uso inadecuado), siendo lógica consecuencia del transcurso del tiempo de la relación arrendaticia a través de un mero uso normal conforme al destino, y devolviendo la vivienda "tal como la recibió"; la responsabilidad no corresponde al arrendatario ( art. 1561 y ss en relación con el 1555.2º CC ); lógicamente -también- la limpieza, para un posterior arrendamiento, corresponde al arrendador (...)".

2. Factura de jardinería (484 euros, folio 73):

No se acredita en absoluto que el jardín se encontrara en un estado deficiente en el momento de la extinción del arrendamiento, y ninguna de las fotografías contenidas en el acta notarial refleja aquel espacio exterior. Por otra parte, tampoco se ha acreditado que los propietarios hayan desembolsado el importe reflejado en la factura.

Además, uno de los conceptos presuntamente facturados se define como "poda controlada de árboles", trabajos cuya necesidad obviamente nunca sería imputable a un uso inadecuado por parte del inquilino.

3. Zócalo (135,01 euros, folio 74):

En las fotografías no aparece este defecto, por lo que tampoco puede considerarse acreditada su existencia, y además en la factura se hace constar una dirección que no coincide con la de la vivienda arrendada.

4. Factura de gasoil para la caldera (344,40 euros, folio 75):

En la demanda se aseguraba que la caldera se averió debido a un mal uso del depósito de gasoil por parte del arrendatario, lo cual, ciertamente, cuenta con el refrendo del informe de la empresa de asistencia técnica Hivergas (documento número 8 de la demanda), en el que se constata que "se apuró el depósito de gasoil y se quedó sin combustible, lo que embozó el quemador y el filtro de gasoil".

Sin embargo, el documento número 3 acompañado con la contestación revela que fue el propio inquilino, don Edmundo, quien se encargó de abonar los 726 euros de la factura de reparación.

Lo que en realidad pretenden los actores en su demanda es que el arrendatario abone la suma de 344,40 euros, que equivale al importe del suministro de 460 litros de gasoil en fecha 22 de diciembre de 2018. Pero tampoco esta pretensión puede ser aceptada. Es cierto que en el contrato de arrendamiento el Sr. Edmundo se comprometió a sufragar los costes del suministro de gasoil, pero no lo es menos que se desconoce el volumen de combustible con el que contaba la caldera en el momento de la entrega de la vivienda, pues es evidente que si tal volumen era mínimo o inexistente, el pago pretendido por la propiedad comportaría un enriquecimiento injusto a su favor.

Aparte de ello, el anteriormente citado documento número 8 de la demanda acredita que en fecha 6 de junio de 2018 se instaló un medidor de gasoil, con lo que no concurría ninguna circunstancia que impidiera a la propiedad haber comprobado la cantidad de litros que quedaron en el depósito cuando el inquilino abandonó la vivienda, como tampoco para que en el momento del inicio del arrendamiento hubiera obtenido una fotografía del nivel de dicho depósito, según se ha expuesto.

5. Factura de adquisición de un horno marca Teka (267 euros, folio 76):

En apoyo de esta pretensión los actores arrendadores se limitan a aportar una factura de 12 de enero de 2019, por importe de 267 euros, correspondiente al suministro e instalación de un horno nuevo en la vivienda.

Con independencia de que tampoco en este caso consta que la propiedad abonara el importe del electrodoméstico, lo cierto es que en ningún momento se acredita que en la fecha de la desocupación de la vivienda el horno presentase alguna clase de avería imputable a un uso inadecuado por parte del inquilino, y mucho menos que, por su gravedad, tal avería aconsejase la sustitución del repetido electrodoméstico.

Nuevamente aquellas omisiones podrían haber sido suplidas mediante la testifical de la persona o técnico que instaló el horno y retiró el antiguo, o a través del informe de un perito que especificase y demostrase que el horno ya era inservible por causas derivadas de una utilización o manipulación irregulares por parte del arrendatario. Se recuerda que la parte actora no consideró oportuno a la celebración de vista.

Pero no solo no consta que, como se ha anticipado, la sustitución del horno estuviera provocada por un uso indebido por parte del inquilino, sino que además en este caso específico no puede establecerse la presunción de que el repetido elemento se encontraba en buenas condiciones en el momento de la ocupación de la vivienda por parte del Sr. Edmundo, y ello porque es suficientemente conocido que se trata de un elemento electrodoméstico que tiene una vida útil determinada -normalmente, como hecho notorio, alrededor de 10 o 15 años-, y nada impide que en el momento de su sustitución ya hubiera agotado aquella expectativa temporal de uso, dado que la propiedad no ha acreditado la antigüedad del horno.

Aparte de ello, no se aplica ningún porcentaje de depreciación, de modo que resultaría absolutamente inequitativo que se asignara al inquilino el deber de soportar el coste íntegro de un horno nuevo cuando se desconoce la fecha de adquisición del antiguo.

6. Presupuesto de la empresa Instalaciones VIR, C.B. (2.220,35 euros, folio 77):

Buena parte de los argumentos expuestos a propósito de las partidas anteriores han de darse por reproducidos en cuanto a este aspecto de la pretensión actora. Ninguno de los defectos a los que se alude -descalcificador en mal estado, lavavajillas, bañera de hidromasaje y grifos de riego de jardín- figura en las fotografías acompañadas al acta notarial, y no puede dejar de insistirse en que no se ha acompañado informe técnico ni se ha propuesto prueba pericial que pudiesen arrojar luz sobre la realidad y causas de aquellos presuntos desperfectos -lo que en este caso resultaba aún más exigible por tratarse de defectos que no están a la vista y que deben ser identificados por un profesional-, y, especialmente, que las averías detectadas en ellos únicamente podrían proceder de un uso inadecuado por parte del ocupante de la vivienda.

Por lo demás, el documento que se aporta encarna un mero presupuesto que no figura firmado, ni cuenta con el sello o logo de la empresa y, en fin, tampoco los actores han demostrado haber satisfecho aquel importe de 2.220,35 euros.

7. Facturas de bricolaje, iluminación y ferretería (286,35 euros, folio 78 a 81):

Se trata de facturas que aglutinan los más variados conceptos -alfombras, bisagras, guía telescópica, 21 bombillas LED, tornillos, escuadras, brocas de taladro-, los cuales no vienen refrendados ni por las fotografías adjuntadas al inventario ni por las incorporadas al acta notarial.

Y con independencia de que objetivamente resulta inverosímil que el mal uso de tales elementos por parte del inquilino haya provocado su inutilización -singularmente en cuanto a las 21 bombillas, las alfombras, las bisagras o las brocas de taladro-, en ningún momento se ha demostrado que fuera precisa su restitución íntegra, y a precio de nuevos, por causa de su deficiente estado -no se aporta ninguna fotografía ni informe pericial sobre ello-, como tampoco la causa de su eventual deterioro.

III. En síntesis, se comparte en su totalidad el argumentario expuesto en la sentencia de primera instancia sobre la inviabilidad de las pretensiones actoras, por lo que la sentencia de primera instancia -que, en contra de lo aducido por los apelantes, se encuentra perfectamente motivada-, debe ser íntegramente confirmada.

QUINTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición a los apelantes de las costas devengadas en esta alzada ( artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia no cabe recurso de casación, ya que al haber recaído en un juicio verbal seguido por razón de la cuantía, no se trata de una sentencia dictada en segunda instancia por la Audiencia Provincial, en los términos exigidos por el primer inciso del artículo 477.2 LEC, sino por un magistrado de ese órgano en funciones de tribunal unipersonal, de conformidad con lo previsto en el artículo 82.2, 1º, segundo párrafo , LOPJ ( cfr. auto del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2017).

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,