Sentencia Civil 374/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Bizkaia, Rec. 632/2025 de 30 de junio del 2026

PRIMERO.- Sobre los términos del litigio

7.-La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 SANTURTZI demandó a D. Alexis, en su calidad de director de la obra de rehabilitación y mejora de la eficiencia energética de las fachadas del edificio, que incluía montaje y desmontaje de andamios, que realizó la empresa RENOVA NORTE, S.L. y que certificó como correctas cuando en los casos que relaciona, basándose en el dictamen pericial que aporta, entiende estaban mal ejecutadas, denunciando al abuso de poder que supuso la exigencia del pago de la totalidad de sus honorarios para poder emitir el certificado final que permitiría a la comunidad conseguir ayudas, razón por la que reclama por los daños ocasionados y defectos e incumplimientos en el modo siguiente:

«1.- Condene al demandado al abono de la cantidad de 8.570,39 euros (ocho mil quinientos setenta con treinta y nueve euros), a los que habrá que adicionar los intereses que legalmente procedan, entendiendo que no cabe el establecimiento de la obligación de hacer puesto que, esta parte entiende que, el demandado carece de la pericia y práctica profesional necesarias para la correcta ejecución de las obras necesarias para la reparación de los daños acecidos en la propiedad de mis patrocinados, visto el devenir de las actuaciones a lo largo de todo este tiempo.

2.- Condene al demandado al abono de la cantidad de 41.596,90 euros (CUARENTA Y UN MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SEIS CON NOVENTA EUROS) en concepto de defectos e incumplimientos del código técnico y contrato contratado, manifestados en los defectos y minutación errónea e injustificada de los partidas e importes pactados.

3.- Subsidiariamente, que se condene al demandado a la obligación de hacer necesaria para la correcta reparación de los daños descritos, así como la instalación de las barandillas pendientes, siguiendo los criterios establecidos por el informe pericial emitido por D. Feliciano, aportado como Documento número 27, obligándose a su ejecución en el plazo de un mes o aquel que judicialmente se determine, realizando a su costa y cargo las obras de reparación que se precisen, incluyendo todos los gastos necesarios para su ejecución.

4.- Por último y en cualquier caso, que condene a la contraparte al pago de las costas procesales, incluyendo el abono de cuantos honorarios técnicos se hayan devengado por la emisión del informe pericial soportado por esta parte ante la pasividad manifiesta de la parte contraria, así como el abono de los burofaxes remitidos y costas de todos los profesionales intervinientes»

8.-La demanda fue contestada por D. Romeo, que alegó que no se le había encargado el proyecto de rehabilitación ni fue contratado por la comunidad, sino por la sociedad GRUPO BI 2 ARKITEN, S.L. Añade que no son ciertos los incumplimientos ni la mala ejecución que se denuncia, denuncia que no hubo acuerdo de la comunidad para demandarle por lo que la comunidad carece de legitimación activa y de capacidad o representación, falta de acción de la comunidad y de legitimación pasiva del demandado por ejercitarse una responsabilidad contractual cuando no se signó contrato, y en cuanto al fondo, inexistencia de responsabilidad por no existir los daños o incumplimientos que se le imputan, por todo lo cual, y lo demás que añade, solicita la desestimación de la demanda con imposición de costas al actor.

9.-Tras la práctica de la prueba admitida, se dicta sentencia que estima en parte la pretensión en los términos que se han recogido en §1.

10.-El Sr. Alexis se alza contra tal resolución en los términos resumidos en §2, oponiéndose al recurso la Comunidad de Propietarios.

SEGUNDO.- De la falta de legitimación activa o representación

11.-Como primer motivo de apelación el recurrente sostiene que la comunidad de propietarios nunca acordó demandarle, que nada consta en el acta de 16 de marzo de 2022, que en la audiencia previa fue desestimada indebidamente su alegación al respecto, que de la documental no puede deducirse que se atienda la exigencia del art. 19.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) pues no hay acta recogida en un libro diligenciado por el registrador de la propiedad que explicite dicho acuerdo. De tal falta de acuerdo deduce, como planteó en la instancia, la falta de capacidad de la comunidad demandante y el incumplimiento de la exigencia del art. 13.5 LPH, citando jurisprudencia que entiende justifica su pretensión.

12.-En la audiencia previa se desestimó la excepción por entender que de los términos del acta de 16 de marzo de 2022 como del doc. nº 1.2 aportado en aquel acto se deduce la voluntad de la junta de propietarios de formular demanda contra el Sr. Alexis. En el mismo sentido se pronuncia la parte apelada, que entiende improcedente la excepción y menciona, a su vez, jurisprudencia que a su juicio justifica y apoya su petición desestimatoria.

13.-Consta en autos que la comunidad desde la junta de 24 de julio de 2020 ha pedido explicaciones y aclaraciones al Sr. Alexis por las obras (doc. nº 21 de la demanda, 23 del índice electrónico). En aquella junta se acordó expresamente requerirle por burofax para que contestara a las discrepancias que mantenía con su certificación final. En el acta de 24 de junio de 2022 que obra como doc. nº 108 del índice electrónico se recoge que el presidente informa que el Sr. Alexis no ha cumplido las promesas encaminadas a la reparación de los daños. En tal junta se acuerda pedir presupuestos de reparación y encargar al perito Sr. Feliciano la elaboración de un informe de los daños y «...realizar un informe donde diga las patologías encontradas, y la posible reclamación al arquitecto director de las obras Alexis». En la junta de 14 de noviembre de 2022, que consta en las páginas 9 y ss del doc. nº 67 del índice electrónico, la junta acuerda «ABOGADA. GESTION RECLAMACIONES. Después de debatirlo, se aprueba por todos los asistentes la oferta de la empresa Somoza Abogados por importe de 1.500 euros más lVA 21 %, como provisión de fondos, más una cantidad adicional que no superara la cantidad de 2.500 euros más lVA. Sin incluir posibles gastos de procurador o cualquier otro servicio profesional que se requiera».

14.-Ese conjunto de acuerdos de la comunidad de propietarios revela que la junta ha decidido demandar al Sr. Alexis y que además ha mantenido tal decisión a lo largo del tiempo como consecuencia de los problemas surgidos durante la ejecución de obras de la fachada. Se encargó un informe al Sr. Feliciano, arquitecto superior, precisamente con la finalidad de presentar la reclamación y se acordó contratar y proveer de fondos a un despacho de abogados. No hay duda de esa voluntad aunque la plasmación en las actas no sea nítida, sin que sea preciso que el acuerdo necesariamente se otorgue en términos excesivamente rigurosos o formales ( SAP Barcelona, Secc. 17ª, 10/2026, de 14 enero, rec. 58/2014, ECLI:ES:APB:2016:2476) o que figure con absoluta precisión en las actas de la comunidad ( SAP Valencia, Secc. 6ª, 227/2014, de 18 de julio, rec. 308/2014, ECLI:ES:APV:2014:3853). Se comparte, por ello, la interpretación que se hizo en la instancia, en el sentido de que el conjunto de actas disponibles evidencia una clara voluntad de la comunidad de propietarios de proceder judicialmente frente al Sr. Alexis, hermenéutica conforme las exigencias antiformalistas que garanticen el principio pro actioneconforme a la jurisprudencia constitucional que recoge la STC 172/2023, de 11 diciembre, ECLI:ES:TC:2023:172, pues como ha indicado la STS 42272016, de 24 junio, rec. 458/2014, ECLI:ES:TS:2016:2959, en la adopción de acuerdos por juntas de propietarios no son precisas «fórmulas sacramentales».

15.-En cuanto a la inexistencia de libro de actas lo que consta en la comparecencia en el juzgado el 4 de noviembre de 2024 (docs. nº 107 y 110 del índice electrónico) es que se exhibe por la comunidad «...anifestando la parte demandada a través de su letrada no querer realizar ningún testimonio del libro de actas exhibido por la parte demandante a excepción de la última acta de la comunidad con fecha 07.06.2022 de la cual se realiza copia, anexándose a autos».Es evidente, por tanto, que el libro existía, que la parte actora lo exhibió y la parte demandada pudo examinarlo, y que en el mismo consta el acta cuyo testimonio se incorpora a los autos precisamente a instancia de la parte recurrente, que no puede ahora sostener que no se cumplió con la obligación legal de llevar un libro de esta clase que contiene el art. 19.1 LPH. El motivo, por ello, será desestimado.

TERCERO.- De la falta de legitimación pasiva

16.-A continuación se alega, como en la instancia, la falta de legitimación pasiva del Sr. Alexis por ejercitarse una acción de responsabilidad contractual cuando la comunidad nunca le contrató, pues lo hizo a la sociedad de la que era administrador social, Grupo Bi Arkiten, S.L., sociedad que ha acordado su disolución. La sentencia recurrida descarta esta excepción de fondo, porque considera que en la nota de encargo/presupuesto de servicios profesionales consta el Sr. Alexis en el apartado correspondiente a profesional contratado, lo que también sucede en la comunicación de visado al Ayuntamiento. Por otro lado lo fundamenta en que hay confusión de personalidades y patrimonios puesto que el demandado ha emitido facturas y aceptado pagos a su nombre.

17.-El recurrente cuestiona esos argumentos. Insiste en que no hay contrato y por lo tanto no puede exigírsele responsabilidad extracontractual. Entiende que la nota-encargo y presupuesto de servicios profesionales y la comunicación de visado al Ayuntamiento recogen de forma incorrecta en el apartado de propiedad a la mercantil Grupo Bi Arkiten, S.L. cuando en realidad es la comunidad, y el Sr. Alexis, el arquitecto técnico contratado. Afirma que quien contrata al Sr. Alexis es Grupo Bi Arkiten, S.L., reconociendo que es administrador social de la misma, lo que no comporta que haya de responder por la empresa. Considera por esas razones que no puede aplicarse, como ha hecho la sentencia, el art. 1101 del Código Civil (CCv).

18.-Que no exista contrato escrito que vincule a la comunidad y el Sr. Alexis no impide constatar una relación contractual si se prueba. La comunidad se encuentra con que quien realizó la obra, Renova Norte, S.L., está declarada en concurso desde mayo de 2022 (doc. nº 28 de la demanda, 29 del índice electrónico), y la sociedad Grupo Bi Arkiten, S.L., ha acordado su disolución (página 29 del doc. nº 67 del índice electrónico). En esa tesitura y con dificultades para obtener las ayudas que facilitaban la realización de la obra, supeditadas a obtener la certificación final, se entiende directamente con el Sr. Alexis que es administrador social de Grupo Bi Arkiten, S.L. En la documentación que se presenta al ayuntamiento lo que consta es que el profesional contratado fue el Sr. Alexis, aunque se indicara erróneamente la propiedad. Es decir, ante las administraciones competentes se presentó al Sr. Alexis y no a Grupo Bi Arkiten, S.L., como persona contratada por la comunidad para dirigir la obra.

19.-Aunque no haya contrato escrito quien firmó la solicitud de licencia de obra fue el Sr. Alexis, que no lo hizo en nombre de la sociedad (doc. nº 14.2 de los presentados en la audiencia previa, página 93 del doc. nº 67 del índice electrónico). Aparece en el doc. nº 7 de los aportados en la audiencia previa (página 41 del doc. nº 67 del índice electrónico) que recibió pagos. También l doc. nº 4 es una factura de 3.630 euros que emite a su nombre (página 35 del doc. nº 67 del índice electrónico). Otro tanto ocurre con el doc. nº 5 (página 37 del doc. nº 67 del índice electrónico), una factura de 3.630 euros que emite el Sr. Alexis por honorarios técnicos a la comunidad de propietarios DIRECCION000, para tramitación de ayudas IDAE. En el doc. nº 6 (página 39 del doc. nº 67 del índice electrónico) consta otra factura emitida por D. Alexis, no por la sociedad, por honorarios técnicos de 8.920 euros. De hecho en el doc. nº 7 (página 41 del doc. nº 67 del índice electrónico) lo que el Sr. Alexis certifica es que la dirección facultativa la ejerció tanto la sociedad como él mismo, reconociendo no sólo que Grupo Bi Arkiten, S.L. recibió de la comunidad 4.307,60 euros por dirección facultativa, sino que a él mismo la comunidad le ha satisfecho por facturas NUM000 y NUM001 importes de 11.008,20 y 3.630 euros, lo que resultaría inexplicable si no fue contratado por la comunidad.

20.-En definitiva puede concluirse, de todo ese acervo probatorio, que aun no existiendo contrato escrito, hubo relación contractual entre las partes, al emitirse facturas y aceptarse pagos por los servicios que prestó a la comunidad de propietarios demandante, conclusión semejante a la alcanzada en primera instancia y que conduce a desestimar la alegación de falta de legitimación pasiva, por lo que no se acoge este segundo motivo de apelación.

CUARTO.- De la carga de la prueba

21.-En tercer lugar se alega por el recurrente que no cabe confundir la acción de responsabilidad contractual ejercitada con las previsiones que contiene la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), de modo que la carga de la prueba recae sobre quien pretende reclamar indemnización por un incumplimiento contractual o cumplimiento negligente o tardío, conforme al art. 1101 CCv, citando resoluciones de esta Audiencia que lo explican. Asegura que no ha habido prueba del pretendido incumplimiento y que la sentencia valora incorrectamente la disponible al concluir lo contrario.

22.-No puede negarse lo que aduce al comienzo de este motivo la parte apelante. El régimen de garantías y responsabilidades de la Ley 38/1999 es diferente al de la responsabilidad contractual, aunque no lo excluye. No ha habido, sin embargo, una inversión de la carga de la prueba, puesto que la sentencia de instancia examina minuciosamente todos y cada uno de los reproches e incumplimientos que imputaba la comunidad y con fundamento en el informe del arquitecto superior Sr. Feliciano concluye la existencia de una parte, que no la totalidad, de los que se reclaman en la demanda. Compara la sentencia los dictámenes disponibles y alcanza conclusiones que ahora se discuten legítimamente, pero que no se fundan en una inversión probatoria, sino en la apreciación de que el actor, con base en la documental y el dictamen pericial del Sr. Feliciano, ha acreditado parte de los daños e incumplimientos por los que reclamaba.

23.-También sostiene el motivo que el contrato entre la comunidad y Grupo Bi Arkiten, S.L. disponía un coste aproximado de la obra de 180.000 euros (documento nº 3 de la contestación a la demanda) que no impedía que se introdujeran modificaciones si había acuerdo con la comunidad de propietarios. Añade que en el contrato suscrito entre esta última y la constructora que ejecutó la obra, Renova Norte, S.L., estaba prevista una fórmula de modificación de la obra, en cuyo lo pactado era abonar este incremento respecto de lo inicialmente previsto en el contrato.

24.-No puede tenerse en cuenta lo acordado entre la comunidad y la constructora por ser pactos ajenos a la relación habida entre las partes. En cuanto a ésta, no hay impedimento en admitir que podían modificarse los términos de lo estipulado, pero con la precisión de que para ello era necesario consenso con la comunidad. Las modificaciones unilaterales no tienen respaldo contractual y suponen una imposición unilateral equivalente al incumplimiento de lo convenido.

25.-Se abordan entonces en el motivo las razones por las que se considera incorrectamente valorada la prueba por la sentencia de instancia en lo que atañe a minutación errónea e injustificada de las partidas por importe de 41.596 euros en la demanda, de los que la sentencia acoge una estimación parcial de 30.832,98 euros. Sostiene el motivo que el presupuesto inicial no se incrementó pues durante el proceso constructivo se apreció la innecesariedad de ejecutar algunas partida, destacando que se obtuvieron ayudas de IDEA de 64.621,88 euros. Y teniendo en cuenta que la comunidad abonó a Renova Norte, S.L. 196.745 euros, lo obtenido por IDEA y los 41.596 euros pretendidos en este procedimiento, considera que la comunidad sólo habría de soportar 90.526,22 euros frente a los 196.745 euros liquidados, tras la realización de obas y con un ahorro de 100.000 euros.

26.-No se acepta el argumento de la apelante. Las ayudas para afrontar la reforma de la fachada son irrelevantes para lo que aquí interesa, que son los incumplimientos contractuales del demandado ahora apelante, que han determinado a la sentencia recurrida a entender procedente indemnización en los términos que recoge la sentencia apelada. Si hay daños deben repararse conforme al principio restitutio in integrumque dimana del art. 1101 CCv. No hay beneficio de la comunidad por pretender que una obra incorrectamente ejecutada sea corregida a costa de quien ocasionó los desperfectos o ejecutó incorrectamente alguna parte de la misma, como es el caso.

27.-También esgrime el apelante la doctrina de los actos propios para justificar su pretensión revocatoria. Asegura que la comunidad firmó y asumió que el coste final de ejecución material fue de 196.745 euros, que los cambios fueron autorizados aunque no conste por escrito y no se constate oposición expresa, siendo conocedores los propietarios que integran la comunidad del modo en que se desenvolvieron y ejecutaron las obras, concluyendo que la comunidad pretende un enriquecimiento injusto que no puede amparar el ordenamiento jurídico.

28.-La doctrina de los actos propios es creación jurisprudencial que emana directamente de las exigencias de buena fe que proclama el art. 7.1 CCv, de manera que no puede atribuirse valor jurídico a un comportamiento que objetivamente contradice el anteriormente realizado por el mismo sujeto ( STS 556/2013, de 4 octubre, rec. 572/2011, ECLI:ES:TS:2013:4743, 605/2016, de 6 octubre, rec. 2747/2014, ROJ: ECLI:ES:TS:2016:4286). La jurisprudencia sobre esta materia se actualiza en la STS 320/2020, de 18 junio, rec. 2765/2017, ECLI:ES:TS:2020:2183, estableciendo «La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 9 de diciembre de 2010 y 547/2012, de 25 de febrero de 2013 ). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 9 de diciembre de 2010, RC n.º 1433/2006 , 7 de diciembre de 2010, RC n.º 258/2007 ). Como afirmamos en la sentencia de 25 de febrero de 2013 , [...], dicha doctrina "significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real"».Luego insistirá, con la misma cita, la STS 63/2021, de 9 febrero, rec. 5070/2017, ECLI:ES:TS:2021:388 y en el mismo sentido se han pronunciado las STS 936/2006, de 6 de octubre, rec. 4913/1999, ECLI:ES:TS:2006:6261 y 1269/2006, de 1 de diciembre, rec. 445/2000, ECLI:ES:TS:2006:7538).

29.-Desde antaño dice la STC 73/1988, de 21 de abril que «La llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propium surgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos».O como ha dicho la STS 556/2013, de 4 de octubre, rec. 572/2011, ECLI:ES:TS:2013:4743, «La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables».Además la STS 532/2014, de 13 octubre, rec. 3224/12, ECLI:ES:TS:2013:4743, indica que «Parte la doctrina jurisprudencial de un presupuesto inexcusable que consiste en que tales actos vinculantes se atribuyan a las partes en el proceso y no a terceros. Por ello la citada sentencia, con mención de otras anteriores como las de 5 octubre 1984 , 5 octubre 1987 , 10 junio 1994 , 14 octubre 2005 , 28 octubre 2005 y 29 noviembre 2005 , dice que «el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquélla»"

30.-Desde tales presupuestos se constata que en este caso la aceptación de la obra no supone actos propios que impidan reclamar por incumplimientos contractuales que se constaten con posterioridad. La aceptación de la entrega de la obra, en este caso, era presupuesto para poder percibir ayudas que se emplearon en financiar la reforma. Una vez signada, nada impide que la comunidad pueda reclamar por defectos que fue denunciando, como ponen de manifiesto las actas de la comunidad y la documental aportada, durante el propio desarrollo de la obra. La aceptación de la finalización de la obra no impide la reclamación por daños o mala ejecución ni supone ir contra los actos propios, pues la simple firma aceptando la obra no supone aceptar que los defectos que puedan surgir no se reclamarán.

31.-Sostiene también el apelante que el perito de actora se limitó a decir en juicio que su trabajo se estructuró en función de las partidas definidas por los propietarios afectados, analizando exclusivamente éstas, pero no el resto. Los dos dictámenes periciales que obran en autos deben valorarse con arreglo a la sana crítica que ordena el art. 348 LEC y la STS 465/2015, de 9 de septiembre, rec. 545/2014, ECLI:ES:TS:2015:3707, atendiendo además a los restantes medios de prueba disponibles. La actora aporta el del arquitecto superior Sr. Feliciano, que se presentó como docs. nº 26 y 27 de la demanda, 28 y 29 del índice electrónico y el del arquitecto técnico D. Alfonso, en el doc. nº 61 del índice electrónico. Nada hay de extraordinario en que se elabore el informe en función de las anomalías o defectos que denuncian los distintos comuneros. Lo esencial es que se dictamine con rigor para determinar su existencia, causas y, en su caso, el importe de su reparación.

32.-La insistencia en que hubo partidas que no hubo que acometer no justifica la pretensión revocatoria. Si no se efectuaron, no debieron facturarse. No cabe, sin embargo, esgrimirlas como justificación de un pretendido enriquecimiento injusto que no puede darse si, como es el caso, la indemnización se ajusta en función del coste de los defectos que ha constatado un dictamen pericial.

33.-En cuanto a las partidas de la fachada no se aceptan los reproches que se esgrimen. La cuestión es que los cambios habidos no constan acordados con la propiedad. Sin duda puede haberlos durante la ejecución de la obra, pero al margen de cambios mínimos, alteraciones que supongan la modificación de lo inicialmente pactado precisan de consenso para ser aceptados, pues de lo contrario no sólo no podrán facturarse, sino que cabría solicitar se deshicieran.

34.-En el caso de la partida de vierteaguas, sustituido por una chapa composite, es una solución correcta según el perito Sr. Feliciano, pero es evidente que supone una alteración que no se corresponde con lo proyectado. Basta, por lo tanto, con acreditar que ese cambio fue convenido con la comunidad, pero no hay prueba al respecto, razón por la que no puede acogerse el reproche de la parte apelante. Así acontece también con la partida de impermeabilización, cuyo coste se eleva respecto de lo presupuestado sin que se ofrezcan explicaciones. También con las pruebas de estanqueidad, que pudieron ser necesarias, pero debían haberse comunicado. Otro tanto sucede con las demás partidas cuestionadas, que cuentan con el refrendo del perito Sr. Feliciano, como sucede con la escalera de caracol. En cuanto a la partida de refuerzo e impermeabilización de cubierta inclinada superior, que por la falta de diligencia del Sr. Alexis supuso un incremento de precio no autorizado de más de 13.000 euros. También se acepta la argumentación de la sentencia sobre los aspiradores estáticos, puesto que se contrataron 14 y se colocaron, sin autorización, 16, por lo que ese coste no tiene que ser soportado por la comunidad. Lo mismo acontece con las terrazas, por las que se giran 10.549,11 por no constar el cambio autorizado por la comunidad, sin que se acoja que los vecinos las aceptaron sin oposición puesto que lo que perseguían es que desaparecieran los problemas de filtración. En definitiva, cuantos conceptos ha acogido la sentencia recurrida deben mantenerse, por haberse ponderado la prueba disponible de forma acertada.

35.-En lo que atañe a los defectos reclamados por importe de 8.570,39 euros la condena asciende a 5.280,70 euros por filtraciones en viviendas NUM002 y barandillas. Sostiene el recurrente que no hubo tales filtraciones, sino manchas de humedad, que no puede atribuirse a la defectuosa ejecución de la obra. Pero el perito Sr. Feliciano mantiene que se deben a problemas puntuales de ejecución, es decir, son imputables al apelante, no a la constructora, ya que al ejercerse acción contractual quien queda obligado al cumplimiento exacto, con la diligencia media del sector, es el recurrente. En el caso de la cubierta se reprocha que la sentencia nada indique, pero el informe del Sr. Feliciano cuantifica la partida en 1.297,51 euros para la revisión de sumideros y paragravillas y el repaso de las uniones entre la impermeabilización y los remates. Finalmente respecto a las barandillas se cuestiona la condena a 1.266,58 euros, en tanto que se retiraron y no se repusieron, de lo que pretende exculparse el apelante por haberlos retirado la empresa constructora, algo que debió impedir como director de la obra. Resulta, en definitiva, que también debe mantenerse la valoración probatoria que en este apartado hace la sentencia recurrida, lo que determina la desestimación del motivo y, consiguientemente, la del recurso de apelación.

QUINTO.- Depósito para recurrir

36.-Conforme a la DA 15ª.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial (LOPJ), procede decretar la pérdida para el apelante del depósito consignado para recurrir.

SEXTO.- Costas del recurso de apelación

37.-A la vista del art. 398.1 LEC, que remite al principio del vencimiento y sus excepciones, se condena a la parte apelante al pago de las costas del recurso de apelación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en virtud de la potestad jurisdiccional concedida por la soberanía popular y en nombre del Rey

PRIMERO.- Sobre los términos del litigio

7.-La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 SANTURTZI demandó a D. Alexis, en su calidad de director de la obra de rehabilitación y mejora de la eficiencia energética de las fachadas del edificio, que incluía montaje y desmontaje de andamios, que realizó la empresa RENOVA NORTE, S.L. y que certificó como correctas cuando en los casos que relaciona, basándose en el dictamen pericial que aporta, entiende estaban mal ejecutadas, denunciando al abuso de poder que supuso la exigencia del pago de la totalidad de sus honorarios para poder emitir el certificado final que permitiría a la comunidad conseguir ayudas, razón por la que reclama por los daños ocasionados y defectos e incumplimientos en el modo siguiente:

«1.- Condene al demandado al abono de la cantidad de 8.570,39 euros (ocho mil quinientos setenta con treinta y nueve euros), a los que habrá que adicionar los intereses que legalmente procedan, entendiendo que no cabe el establecimiento de la obligación de hacer puesto que, esta parte entiende que, el demandado carece de la pericia y práctica profesional necesarias para la correcta ejecución de las obras necesarias para la reparación de los daños acecidos en la propiedad de mis patrocinados, visto el devenir de las actuaciones a lo largo de todo este tiempo.

2.- Condene al demandado al abono de la cantidad de 41.596,90 euros (CUARENTA Y UN MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SEIS CON NOVENTA EUROS) en concepto de defectos e incumplimientos del código técnico y contrato contratado, manifestados en los defectos y minutación errónea e injustificada de los partidas e importes pactados.

3.- Subsidiariamente, que se condene al demandado a la obligación de hacer necesaria para la correcta reparación de los daños descritos, así como la instalación de las barandillas pendientes, siguiendo los criterios establecidos por el informe pericial emitido por D. Feliciano, aportado como Documento número 27, obligándose a su ejecución en el plazo de un mes o aquel que judicialmente se determine, realizando a su costa y cargo las obras de reparación que se precisen, incluyendo todos los gastos necesarios para su ejecución.

4.- Por último y en cualquier caso, que condene a la contraparte al pago de las costas procesales, incluyendo el abono de cuantos honorarios técnicos se hayan devengado por la emisión del informe pericial soportado por esta parte ante la pasividad manifiesta de la parte contraria, así como el abono de los burofaxes remitidos y costas de todos los profesionales intervinientes»

8.-La demanda fue contestada por D. Romeo, que alegó que no se le había encargado el proyecto de rehabilitación ni fue contratado por la comunidad, sino por la sociedad GRUPO BI 2 ARKITEN, S.L. Añade que no son ciertos los incumplimientos ni la mala ejecución que se denuncia, denuncia que no hubo acuerdo de la comunidad para demandarle por lo que la comunidad carece de legitimación activa y de capacidad o representación, falta de acción de la comunidad y de legitimación pasiva del demandado por ejercitarse una responsabilidad contractual cuando no se signó contrato, y en cuanto al fondo, inexistencia de responsabilidad por no existir los daños o incumplimientos que se le imputan, por todo lo cual, y lo demás que añade, solicita la desestimación de la demanda con imposición de costas al actor.

9.-Tras la práctica de la prueba admitida, se dicta sentencia que estima en parte la pretensión en los términos que se han recogido en §1.

10.-El Sr. Alexis se alza contra tal resolución en los términos resumidos en §2, oponiéndose al recurso la Comunidad de Propietarios.

SEGUNDO.- De la falta de legitimación activa o representación

11.-Como primer motivo de apelación el recurrente sostiene que la comunidad de propietarios nunca acordó demandarle, que nada consta en el acta de 16 de marzo de 2022, que en la audiencia previa fue desestimada indebidamente su alegación al respecto, que de la documental no puede deducirse que se atienda la exigencia del art. 19.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) pues no hay acta recogida en un libro diligenciado por el registrador de la propiedad que explicite dicho acuerdo. De tal falta de acuerdo deduce, como planteó en la instancia, la falta de capacidad de la comunidad demandante y el incumplimiento de la exigencia del art. 13.5 LPH, citando jurisprudencia que entiende justifica su pretensión.

12.-En la audiencia previa se desestimó la excepción por entender que de los términos del acta de 16 de marzo de 2022 como del doc. nº 1.2 aportado en aquel acto se deduce la voluntad de la junta de propietarios de formular demanda contra el Sr. Alexis. En el mismo sentido se pronuncia la parte apelada, que entiende improcedente la excepción y menciona, a su vez, jurisprudencia que a su juicio justifica y apoya su petición desestimatoria.

13.-Consta en autos que la comunidad desde la junta de 24 de julio de 2020 ha pedido explicaciones y aclaraciones al Sr. Alexis por las obras (doc. nº 21 de la demanda, 23 del índice electrónico). En aquella junta se acordó expresamente requerirle por burofax para que contestara a las discrepancias que mantenía con su certificación final. En el acta de 24 de junio de 2022 que obra como doc. nº 108 del índice electrónico se recoge que el presidente informa que el Sr. Alexis no ha cumplido las promesas encaminadas a la reparación de los daños. En tal junta se acuerda pedir presupuestos de reparación y encargar al perito Sr. Feliciano la elaboración de un informe de los daños y «...realizar un informe donde diga las patologías encontradas, y la posible reclamación al arquitecto director de las obras Alexis». En la junta de 14 de noviembre de 2022, que consta en las páginas 9 y ss del doc. nº 67 del índice electrónico, la junta acuerda «ABOGADA. GESTION RECLAMACIONES. Después de debatirlo, se aprueba por todos los asistentes la oferta de la empresa Somoza Abogados por importe de 1.500 euros más lVA 21 %, como provisión de fondos, más una cantidad adicional que no superara la cantidad de 2.500 euros más lVA. Sin incluir posibles gastos de procurador o cualquier otro servicio profesional que se requiera».

14.-Ese conjunto de acuerdos de la comunidad de propietarios revela que la junta ha decidido demandar al Sr. Alexis y que además ha mantenido tal decisión a lo largo del tiempo como consecuencia de los problemas surgidos durante la ejecución de obras de la fachada. Se encargó un informe al Sr. Feliciano, arquitecto superior, precisamente con la finalidad de presentar la reclamación y se acordó contratar y proveer de fondos a un despacho de abogados. No hay duda de esa voluntad aunque la plasmación en las actas no sea nítida, sin que sea preciso que el acuerdo necesariamente se otorgue en términos excesivamente rigurosos o formales ( SAP Barcelona, Secc. 17ª, 10/2026, de 14 enero, rec. 58/2014, ECLI:ES:APB:2016:2476) o que figure con absoluta precisión en las actas de la comunidad ( SAP Valencia, Secc. 6ª, 227/2014, de 18 de julio, rec. 308/2014, ECLI:ES:APV:2014:3853). Se comparte, por ello, la interpretación que se hizo en la instancia, en el sentido de que el conjunto de actas disponibles evidencia una clara voluntad de la comunidad de propietarios de proceder judicialmente frente al Sr. Alexis, hermenéutica conforme las exigencias antiformalistas que garanticen el principio pro actioneconforme a la jurisprudencia constitucional que recoge la STC 172/2023, de 11 diciembre, ECLI:ES:TC:2023:172, pues como ha indicado la STS 42272016, de 24 junio, rec. 458/2014, ECLI:ES:TS:2016:2959, en la adopción de acuerdos por juntas de propietarios no son precisas «fórmulas sacramentales».

15.-En cuanto a la inexistencia de libro de actas lo que consta en la comparecencia en el juzgado el 4 de noviembre de 2024 (docs. nº 107 y 110 del índice electrónico) es que se exhibe por la comunidad «...anifestando la parte demandada a través de su letrada no querer realizar ningún testimonio del libro de actas exhibido por la parte demandante a excepción de la última acta de la comunidad con fecha 07.06.2022 de la cual se realiza copia, anexándose a autos».Es evidente, por tanto, que el libro existía, que la parte actora lo exhibió y la parte demandada pudo examinarlo, y que en el mismo consta el acta cuyo testimonio se incorpora a los autos precisamente a instancia de la parte recurrente, que no puede ahora sostener que no se cumplió con la obligación legal de llevar un libro de esta clase que contiene el art. 19.1 LPH. El motivo, por ello, será desestimado.

TERCERO.- De la falta de legitimación pasiva

16.-A continuación se alega, como en la instancia, la falta de legitimación pasiva del Sr. Alexis por ejercitarse una acción de responsabilidad contractual cuando la comunidad nunca le contrató, pues lo hizo a la sociedad de la que era administrador social, Grupo Bi Arkiten, S.L., sociedad que ha acordado su disolución. La sentencia recurrida descarta esta excepción de fondo, porque considera que en la nota de encargo/presupuesto de servicios profesionales consta el Sr. Alexis en el apartado correspondiente a profesional contratado, lo que también sucede en la comunicación de visado al Ayuntamiento. Por otro lado lo fundamenta en que hay confusión de personalidades y patrimonios puesto que el demandado ha emitido facturas y aceptado pagos a su nombre.

17.-El recurrente cuestiona esos argumentos. Insiste en que no hay contrato y por lo tanto no puede exigírsele responsabilidad extracontractual. Entiende que la nota-encargo y presupuesto de servicios profesionales y la comunicación de visado al Ayuntamiento recogen de forma incorrecta en el apartado de propiedad a la mercantil Grupo Bi Arkiten, S.L. cuando en realidad es la comunidad, y el Sr. Alexis, el arquitecto técnico contratado. Afirma que quien contrata al Sr. Alexis es Grupo Bi Arkiten, S.L., reconociendo que es administrador social de la misma, lo que no comporta que haya de responder por la empresa. Considera por esas razones que no puede aplicarse, como ha hecho la sentencia, el art. 1101 del Código Civil (CCv).

18.-Que no exista contrato escrito que vincule a la comunidad y el Sr. Alexis no impide constatar una relación contractual si se prueba. La comunidad se encuentra con que quien realizó la obra, Renova Norte, S.L., está declarada en concurso desde mayo de 2022 (doc. nº 28 de la demanda, 29 del índice electrónico), y la sociedad Grupo Bi Arkiten, S.L., ha acordado su disolución (página 29 del doc. nº 67 del índice electrónico). En esa tesitura y con dificultades para obtener las ayudas que facilitaban la realización de la obra, supeditadas a obtener la certificación final, se entiende directamente con el Sr. Alexis que es administrador social de Grupo Bi Arkiten, S.L. En la documentación que se presenta al ayuntamiento lo que consta es que el profesional contratado fue el Sr. Alexis, aunque se indicara erróneamente la propiedad. Es decir, ante las administraciones competentes se presentó al Sr. Alexis y no a Grupo Bi Arkiten, S.L., como persona contratada por la comunidad para dirigir la obra.

19.-Aunque no haya contrato escrito quien firmó la solicitud de licencia de obra fue el Sr. Alexis, que no lo hizo en nombre de la sociedad (doc. nº 14.2 de los presentados en la audiencia previa, página 93 del doc. nº 67 del índice electrónico). Aparece en el doc. nº 7 de los aportados en la audiencia previa (página 41 del doc. nº 67 del índice electrónico) que recibió pagos. También l doc. nº 4 es una factura de 3.630 euros que emite a su nombre (página 35 del doc. nº 67 del índice electrónico). Otro tanto ocurre con el doc. nº 5 (página 37 del doc. nº 67 del índice electrónico), una factura de 3.630 euros que emite el Sr. Alexis por honorarios técnicos a la comunidad de propietarios DIRECCION000, para tramitación de ayudas IDAE. En el doc. nº 6 (página 39 del doc. nº 67 del índice electrónico) consta otra factura emitida por D. Alexis, no por la sociedad, por honorarios técnicos de 8.920 euros. De hecho en el doc. nº 7 (página 41 del doc. nº 67 del índice electrónico) lo que el Sr. Alexis certifica es que la dirección facultativa la ejerció tanto la sociedad como él mismo, reconociendo no sólo que Grupo Bi Arkiten, S.L. recibió de la comunidad 4.307,60 euros por dirección facultativa, sino que a él mismo la comunidad le ha satisfecho por facturas NUM000 y NUM001 importes de 11.008,20 y 3.630 euros, lo que resultaría inexplicable si no fue contratado por la comunidad.

20.-En definitiva puede concluirse, de todo ese acervo probatorio, que aun no existiendo contrato escrito, hubo relación contractual entre las partes, al emitirse facturas y aceptarse pagos por los servicios que prestó a la comunidad de propietarios demandante, conclusión semejante a la alcanzada en primera instancia y que conduce a desestimar la alegación de falta de legitimación pasiva, por lo que no se acoge este segundo motivo de apelación.

CUARTO.- De la carga de la prueba

21.-En tercer lugar se alega por el recurrente que no cabe confundir la acción de responsabilidad contractual ejercitada con las previsiones que contiene la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), de modo que la carga de la prueba recae sobre quien pretende reclamar indemnización por un incumplimiento contractual o cumplimiento negligente o tardío, conforme al art. 1101 CCv, citando resoluciones de esta Audiencia que lo explican. Asegura que no ha habido prueba del pretendido incumplimiento y que la sentencia valora incorrectamente la disponible al concluir lo contrario.

22.-No puede negarse lo que aduce al comienzo de este motivo la parte apelante. El régimen de garantías y responsabilidades de la Ley 38/1999 es diferente al de la responsabilidad contractual, aunque no lo excluye. No ha habido, sin embargo, una inversión de la carga de la prueba, puesto que la sentencia de instancia examina minuciosamente todos y cada uno de los reproches e incumplimientos que imputaba la comunidad y con fundamento en el informe del arquitecto superior Sr. Feliciano concluye la existencia de una parte, que no la totalidad, de los que se reclaman en la demanda. Compara la sentencia los dictámenes disponibles y alcanza conclusiones que ahora se discuten legítimamente, pero que no se fundan en una inversión probatoria, sino en la apreciación de que el actor, con base en la documental y el dictamen pericial del Sr. Feliciano, ha acreditado parte de los daños e incumplimientos por los que reclamaba.

23.-También sostiene el motivo que el contrato entre la comunidad y Grupo Bi Arkiten, S.L. disponía un coste aproximado de la obra de 180.000 euros (documento nº 3 de la contestación a la demanda) que no impedía que se introdujeran modificaciones si había acuerdo con la comunidad de propietarios. Añade que en el contrato suscrito entre esta última y la constructora que ejecutó la obra, Renova Norte, S.L., estaba prevista una fórmula de modificación de la obra, en cuyo lo pactado era abonar este incremento respecto de lo inicialmente previsto en el contrato.

24.-No puede tenerse en cuenta lo acordado entre la comunidad y la constructora por ser pactos ajenos a la relación habida entre las partes. En cuanto a ésta, no hay impedimento en admitir que podían modificarse los términos de lo estipulado, pero con la precisión de que para ello era necesario consenso con la comunidad. Las modificaciones unilaterales no tienen respaldo contractual y suponen una imposición unilateral equivalente al incumplimiento de lo convenido.

25.-Se abordan entonces en el motivo las razones por las que se considera incorrectamente valorada la prueba por la sentencia de instancia en lo que atañe a minutación errónea e injustificada de las partidas por importe de 41.596 euros en la demanda, de los que la sentencia acoge una estimación parcial de 30.832,98 euros. Sostiene el motivo que el presupuesto inicial no se incrementó pues durante el proceso constructivo se apreció la innecesariedad de ejecutar algunas partida, destacando que se obtuvieron ayudas de IDEA de 64.621,88 euros. Y teniendo en cuenta que la comunidad abonó a Renova Norte, S.L. 196.745 euros, lo obtenido por IDEA y los 41.596 euros pretendidos en este procedimiento, considera que la comunidad sólo habría de soportar 90.526,22 euros frente a los 196.745 euros liquidados, tras la realización de obas y con un ahorro de 100.000 euros.

26.-No se acepta el argumento de la apelante. Las ayudas para afrontar la reforma de la fachada son irrelevantes para lo que aquí interesa, que son los incumplimientos contractuales del demandado ahora apelante, que han determinado a la sentencia recurrida a entender procedente indemnización en los términos que recoge la sentencia apelada. Si hay daños deben repararse conforme al principio restitutio in integrumque dimana del art. 1101 CCv. No hay beneficio de la comunidad por pretender que una obra incorrectamente ejecutada sea corregida a costa de quien ocasionó los desperfectos o ejecutó incorrectamente alguna parte de la misma, como es el caso.

27.-También esgrime el apelante la doctrina de los actos propios para justificar su pretensión revocatoria. Asegura que la comunidad firmó y asumió que el coste final de ejecución material fue de 196.745 euros, que los cambios fueron autorizados aunque no conste por escrito y no se constate oposición expresa, siendo conocedores los propietarios que integran la comunidad del modo en que se desenvolvieron y ejecutaron las obras, concluyendo que la comunidad pretende un enriquecimiento injusto que no puede amparar el ordenamiento jurídico.

28.-La doctrina de los actos propios es creación jurisprudencial que emana directamente de las exigencias de buena fe que proclama el art. 7.1 CCv, de manera que no puede atribuirse valor jurídico a un comportamiento que objetivamente contradice el anteriormente realizado por el mismo sujeto ( STS 556/2013, de 4 octubre, rec. 572/2011, ECLI:ES:TS:2013:4743, 605/2016, de 6 octubre, rec. 2747/2014, ROJ: ECLI:ES:TS:2016:4286). La jurisprudencia sobre esta materia se actualiza en la STS 320/2020, de 18 junio, rec. 2765/2017, ECLI:ES:TS:2020:2183, estableciendo «La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 9 de diciembre de 2010 y 547/2012, de 25 de febrero de 2013 ). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 9 de diciembre de 2010, RC n.º 1433/2006 , 7 de diciembre de 2010, RC n.º 258/2007 ). Como afirmamos en la sentencia de 25 de febrero de 2013 , [...], dicha doctrina "significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real"».Luego insistirá, con la misma cita, la STS 63/2021, de 9 febrero, rec. 5070/2017, ECLI:ES:TS:2021:388 y en el mismo sentido se han pronunciado las STS 936/2006, de 6 de octubre, rec. 4913/1999, ECLI:ES:TS:2006:6261 y 1269/2006, de 1 de diciembre, rec. 445/2000, ECLI:ES:TS:2006:7538).

29.-Desde antaño dice la STC 73/1988, de 21 de abril que «La llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propium surgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos».O como ha dicho la STS 556/2013, de 4 de octubre, rec. 572/2011, ECLI:ES:TS:2013:4743, «La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables».Además la STS 532/2014, de 13 octubre, rec. 3224/12, ECLI:ES:TS:2013:4743, indica que «Parte la doctrina jurisprudencial de un presupuesto inexcusable que consiste en que tales actos vinculantes se atribuyan a las partes en el proceso y no a terceros. Por ello la citada sentencia, con mención de otras anteriores como las de 5 octubre 1984 , 5 octubre 1987 , 10 junio 1994 , 14 octubre 2005 , 28 octubre 2005 y 29 noviembre 2005 , dice que «el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquélla»"

30.-Desde tales presupuestos se constata que en este caso la aceptación de la obra no supone actos propios que impidan reclamar por incumplimientos contractuales que se constaten con posterioridad. La aceptación de la entrega de la obra, en este caso, era presupuesto para poder percibir ayudas que se emplearon en financiar la reforma. Una vez signada, nada impide que la comunidad pueda reclamar por defectos que fue denunciando, como ponen de manifiesto las actas de la comunidad y la documental aportada, durante el propio desarrollo de la obra. La aceptación de la finalización de la obra no impide la reclamación por daños o mala ejecución ni supone ir contra los actos propios, pues la simple firma aceptando la obra no supone aceptar que los defectos que puedan surgir no se reclamarán.

31.-Sostiene también el apelante que el perito de actora se limitó a decir en juicio que su trabajo se estructuró en función de las partidas definidas por los propietarios afectados, analizando exclusivamente éstas, pero no el resto. Los dos dictámenes periciales que obran en autos deben valorarse con arreglo a la sana crítica que ordena el art. 348 LEC y la STS 465/2015, de 9 de septiembre, rec. 545/2014, ECLI:ES:TS:2015:3707, atendiendo además a los restantes medios de prueba disponibles. La actora aporta el del arquitecto superior Sr. Feliciano, que se presentó como docs. nº 26 y 27 de la demanda, 28 y 29 del índice electrónico y el del arquitecto técnico D. Alfonso, en el doc. nº 61 del índice electrónico. Nada hay de extraordinario en que se elabore el informe en función de las anomalías o defectos que denuncian los distintos comuneros. Lo esencial es que se dictamine con rigor para determinar su existencia, causas y, en su caso, el importe de su reparación.

32.-La insistencia en que hubo partidas que no hubo que acometer no justifica la pretensión revocatoria. Si no se efectuaron, no debieron facturarse. No cabe, sin embargo, esgrimirlas como justificación de un pretendido enriquecimiento injusto que no puede darse si, como es el caso, la indemnización se ajusta en función del coste de los defectos que ha constatado un dictamen pericial.

33.-En cuanto a las partidas de la fachada no se aceptan los reproches que se esgrimen. La cuestión es que los cambios habidos no constan acordados con la propiedad. Sin duda puede haberlos durante la ejecución de la obra, pero al margen de cambios mínimos, alteraciones que supongan la modificación de lo inicialmente pactado precisan de consenso para ser aceptados, pues de lo contrario no sólo no podrán facturarse, sino que cabría solicitar se deshicieran.

34.-En el caso de la partida de vierteaguas, sustituido por una chapa composite, es una solución correcta según el perito Sr. Feliciano, pero es evidente que supone una alteración que no se corresponde con lo proyectado. Basta, por lo tanto, con acreditar que ese cambio fue convenido con la comunidad, pero no hay prueba al respecto, razón por la que no puede acogerse el reproche de la parte apelante. Así acontece también con la partida de impermeabilización, cuyo coste se eleva respecto de lo presupuestado sin que se ofrezcan explicaciones. También con las pruebas de estanqueidad, que pudieron ser necesarias, pero debían haberse comunicado. Otro tanto sucede con las demás partidas cuestionadas, que cuentan con el refrendo del perito Sr. Feliciano, como sucede con la escalera de caracol. En cuanto a la partida de refuerzo e impermeabilización de cubierta inclinada superior, que por la falta de diligencia del Sr. Alexis supuso un incremento de precio no autorizado de más de 13.000 euros. También se acepta la argumentación de la sentencia sobre los aspiradores estáticos, puesto que se contrataron 14 y se colocaron, sin autorización, 16, por lo que ese coste no tiene que ser soportado por la comunidad. Lo mismo acontece con las terrazas, por las que se giran 10.549,11 por no constar el cambio autorizado por la comunidad, sin que se acoja que los vecinos las aceptaron sin oposición puesto que lo que perseguían es que desaparecieran los problemas de filtración. En definitiva, cuantos conceptos ha acogido la sentencia recurrida deben mantenerse, por haberse ponderado la prueba disponible de forma acertada.

35.-En lo que atañe a los defectos reclamados por importe de 8.570,39 euros la condena asciende a 5.280,70 euros por filtraciones en viviendas NUM002 y barandillas. Sostiene el recurrente que no hubo tales filtraciones, sino manchas de humedad, que no puede atribuirse a la defectuosa ejecución de la obra. Pero el perito Sr. Feliciano mantiene que se deben a problemas puntuales de ejecución, es decir, son imputables al apelante, no a la constructora, ya que al ejercerse acción contractual quien queda obligado al cumplimiento exacto, con la diligencia media del sector, es el recurrente. En el caso de la cubierta se reprocha que la sentencia nada indique, pero el informe del Sr. Feliciano cuantifica la partida en 1.297,51 euros para la revisión de sumideros y paragravillas y el repaso de las uniones entre la impermeabilización y los remates. Finalmente respecto a las barandillas se cuestiona la condena a 1.266,58 euros, en tanto que se retiraron y no se repusieron, de lo que pretende exculparse el apelante por haberlos retirado la empresa constructora, algo que debió impedir como director de la obra. Resulta, en definitiva, que también debe mantenerse la valoración probatoria que en este apartado hace la sentencia recurrida, lo que determina la desestimación del motivo y, consiguientemente, la del recurso de apelación.

QUINTO.- Depósito para recurrir

36.-Conforme a la DA 15ª.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial (LOPJ), procede decretar la pérdida para el apelante del depósito consignado para recurrir.

SEXTO.- Costas del recurso de apelación

37.-A la vista del art. 398.1 LEC, que remite al principio del vencimiento y sus excepciones, se condena a la parte apelante al pago de las costas del recurso de apelación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en virtud de la potestad jurisdiccional concedida por la soberanía popular y en nombre del Rey

PRIMERO.- Sobre los términos del litigio

7.-La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 SANTURTZI demandó a D. Alexis, en su calidad de director de la obra de rehabilitación y mejora de la eficiencia energética de las fachadas del edificio, que incluía montaje y desmontaje de andamios, que realizó la empresa RENOVA NORTE, S.L. y que certificó como correctas cuando en los casos que relaciona, basándose en el dictamen pericial que aporta, entiende estaban mal ejecutadas, denunciando al abuso de poder que supuso la exigencia del pago de la totalidad de sus honorarios para poder emitir el certificado final que permitiría a la comunidad conseguir ayudas, razón por la que reclama por los daños ocasionados y defectos e incumplimientos en el modo siguiente:

«1.- Condene al demandado al abono de la cantidad de 8.570,39 euros (ocho mil quinientos setenta con treinta y nueve euros), a los que habrá que adicionar los intereses que legalmente procedan, entendiendo que no cabe el establecimiento de la obligación de hacer puesto que, esta parte entiende que, el demandado carece de la pericia y práctica profesional necesarias para la correcta ejecución de las obras necesarias para la reparación de los daños acecidos en la propiedad de mis patrocinados, visto el devenir de las actuaciones a lo largo de todo este tiempo.

2.- Condene al demandado al abono de la cantidad de 41.596,90 euros (CUARENTA Y UN MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SEIS CON NOVENTA EUROS) en concepto de defectos e incumplimientos del código técnico y contrato contratado, manifestados en los defectos y minutación errónea e injustificada de los partidas e importes pactados.

3.- Subsidiariamente, que se condene al demandado a la obligación de hacer necesaria para la correcta reparación de los daños descritos, así como la instalación de las barandillas pendientes, siguiendo los criterios establecidos por el informe pericial emitido por D. Feliciano, aportado como Documento número 27, obligándose a su ejecución en el plazo de un mes o aquel que judicialmente se determine, realizando a su costa y cargo las obras de reparación que se precisen, incluyendo todos los gastos necesarios para su ejecución.

4.- Por último y en cualquier caso, que condene a la contraparte al pago de las costas procesales, incluyendo el abono de cuantos honorarios técnicos se hayan devengado por la emisión del informe pericial soportado por esta parte ante la pasividad manifiesta de la parte contraria, así como el abono de los burofaxes remitidos y costas de todos los profesionales intervinientes»

8.-La demanda fue contestada por D. Romeo, que alegó que no se le había encargado el proyecto de rehabilitación ni fue contratado por la comunidad, sino por la sociedad GRUPO BI 2 ARKITEN, S.L. Añade que no son ciertos los incumplimientos ni la mala ejecución que se denuncia, denuncia que no hubo acuerdo de la comunidad para demandarle por lo que la comunidad carece de legitimación activa y de capacidad o representación, falta de acción de la comunidad y de legitimación pasiva del demandado por ejercitarse una responsabilidad contractual cuando no se signó contrato, y en cuanto al fondo, inexistencia de responsabilidad por no existir los daños o incumplimientos que se le imputan, por todo lo cual, y lo demás que añade, solicita la desestimación de la demanda con imposición de costas al actor.

9.-Tras la práctica de la prueba admitida, se dicta sentencia que estima en parte la pretensión en los términos que se han recogido en §1.

10.-El Sr. Alexis se alza contra tal resolución en los términos resumidos en §2, oponiéndose al recurso la Comunidad de Propietarios.

SEGUNDO.- De la falta de legitimación activa o representación

11.-Como primer motivo de apelación el recurrente sostiene que la comunidad de propietarios nunca acordó demandarle, que nada consta en el acta de 16 de marzo de 2022, que en la audiencia previa fue desestimada indebidamente su alegación al respecto, que de la documental no puede deducirse que se atienda la exigencia del art. 19.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) pues no hay acta recogida en un libro diligenciado por el registrador de la propiedad que explicite dicho acuerdo. De tal falta de acuerdo deduce, como planteó en la instancia, la falta de capacidad de la comunidad demandante y el incumplimiento de la exigencia del art. 13.5 LPH, citando jurisprudencia que entiende justifica su pretensión.

12.-En la audiencia previa se desestimó la excepción por entender que de los términos del acta de 16 de marzo de 2022 como del doc. nº 1.2 aportado en aquel acto se deduce la voluntad de la junta de propietarios de formular demanda contra el Sr. Alexis. En el mismo sentido se pronuncia la parte apelada, que entiende improcedente la excepción y menciona, a su vez, jurisprudencia que a su juicio justifica y apoya su petición desestimatoria.

13.-Consta en autos que la comunidad desde la junta de 24 de julio de 2020 ha pedido explicaciones y aclaraciones al Sr. Alexis por las obras (doc. nº 21 de la demanda, 23 del índice electrónico). En aquella junta se acordó expresamente requerirle por burofax para que contestara a las discrepancias que mantenía con su certificación final. En el acta de 24 de junio de 2022 que obra como doc. nº 108 del índice electrónico se recoge que el presidente informa que el Sr. Alexis no ha cumplido las promesas encaminadas a la reparación de los daños. En tal junta se acuerda pedir presupuestos de reparación y encargar al perito Sr. Feliciano la elaboración de un informe de los daños y «...realizar un informe donde diga las patologías encontradas, y la posible reclamación al arquitecto director de las obras Alexis». En la junta de 14 de noviembre de 2022, que consta en las páginas 9 y ss del doc. nº 67 del índice electrónico, la junta acuerda «ABOGADA. GESTION RECLAMACIONES. Después de debatirlo, se aprueba por todos los asistentes la oferta de la empresa Somoza Abogados por importe de 1.500 euros más lVA 21 %, como provisión de fondos, más una cantidad adicional que no superara la cantidad de 2.500 euros más lVA. Sin incluir posibles gastos de procurador o cualquier otro servicio profesional que se requiera».

14.-Ese conjunto de acuerdos de la comunidad de propietarios revela que la junta ha decidido demandar al Sr. Alexis y que además ha mantenido tal decisión a lo largo del tiempo como consecuencia de los problemas surgidos durante la ejecución de obras de la fachada. Se encargó un informe al Sr. Feliciano, arquitecto superior, precisamente con la finalidad de presentar la reclamación y se acordó contratar y proveer de fondos a un despacho de abogados. No hay duda de esa voluntad aunque la plasmación en las actas no sea nítida, sin que sea preciso que el acuerdo necesariamente se otorgue en términos excesivamente rigurosos o formales ( SAP Barcelona, Secc. 17ª, 10/2026, de 14 enero, rec. 58/2014, ECLI:ES:APB:2016:2476) o que figure con absoluta precisión en las actas de la comunidad ( SAP Valencia, Secc. 6ª, 227/2014, de 18 de julio, rec. 308/2014, ECLI:ES:APV:2014:3853). Se comparte, por ello, la interpretación que se hizo en la instancia, en el sentido de que el conjunto de actas disponibles evidencia una clara voluntad de la comunidad de propietarios de proceder judicialmente frente al Sr. Alexis, hermenéutica conforme las exigencias antiformalistas que garanticen el principio pro actioneconforme a la jurisprudencia constitucional que recoge la STC 172/2023, de 11 diciembre, ECLI:ES:TC:2023:172, pues como ha indicado la STS 42272016, de 24 junio, rec. 458/2014, ECLI:ES:TS:2016:2959, en la adopción de acuerdos por juntas de propietarios no son precisas «fórmulas sacramentales».

15.-En cuanto a la inexistencia de libro de actas lo que consta en la comparecencia en el juzgado el 4 de noviembre de 2024 (docs. nº 107 y 110 del índice electrónico) es que se exhibe por la comunidad «...anifestando la parte demandada a través de su letrada no querer realizar ningún testimonio del libro de actas exhibido por la parte demandante a excepción de la última acta de la comunidad con fecha 07.06.2022 de la cual se realiza copia, anexándose a autos».Es evidente, por tanto, que el libro existía, que la parte actora lo exhibió y la parte demandada pudo examinarlo, y que en el mismo consta el acta cuyo testimonio se incorpora a los autos precisamente a instancia de la parte recurrente, que no puede ahora sostener que no se cumplió con la obligación legal de llevar un libro de esta clase que contiene el art. 19.1 LPH. El motivo, por ello, será desestimado.

TERCERO.- De la falta de legitimación pasiva

16.-A continuación se alega, como en la instancia, la falta de legitimación pasiva del Sr. Alexis por ejercitarse una acción de responsabilidad contractual cuando la comunidad nunca le contrató, pues lo hizo a la sociedad de la que era administrador social, Grupo Bi Arkiten, S.L., sociedad que ha acordado su disolución. La sentencia recurrida descarta esta excepción de fondo, porque considera que en la nota de encargo/presupuesto de servicios profesionales consta el Sr. Alexis en el apartado correspondiente a profesional contratado, lo que también sucede en la comunicación de visado al Ayuntamiento. Por otro lado lo fundamenta en que hay confusión de personalidades y patrimonios puesto que el demandado ha emitido facturas y aceptado pagos a su nombre.

17.-El recurrente cuestiona esos argumentos. Insiste en que no hay contrato y por lo tanto no puede exigírsele responsabilidad extracontractual. Entiende que la nota-encargo y presupuesto de servicios profesionales y la comunicación de visado al Ayuntamiento recogen de forma incorrecta en el apartado de propiedad a la mercantil Grupo Bi Arkiten, S.L. cuando en realidad es la comunidad, y el Sr. Alexis, el arquitecto técnico contratado. Afirma que quien contrata al Sr. Alexis es Grupo Bi Arkiten, S.L., reconociendo que es administrador social de la misma, lo que no comporta que haya de responder por la empresa. Considera por esas razones que no puede aplicarse, como ha hecho la sentencia, el art. 1101 del Código Civil ( CCv).

18.-Que no exista contrato escrito que vincule a la comunidad y el Sr. Alexis no impide constatar una relación contractual si se prueba. La comunidad se encuentra con que quien realizó la obra, Renova Norte, S.L., está declarada en concurso desde mayo de 2022 (doc. nº 28 de la demanda, 29 del índice electrónico), y la sociedad Grupo Bi Arkiten, S.L., ha acordado su disolución (página 29 del doc. nº 67 del índice electrónico). En esa tesitura y con dificultades para obtener las ayudas que facilitaban la realización de la obra, supeditadas a obtener la certificación final, se entiende directamente con el Sr. Alexis que es administrador social de Grupo Bi Arkiten, S.L. En la documentación que se presenta al ayuntamiento lo que consta es que el profesional contratado fue el Sr. Alexis, aunque se indicara erróneamente la propiedad. Es decir, ante las administraciones competentes se presentó al Sr. Alexis y no a Grupo Bi Arkiten, S.L., como persona contratada por la comunidad para dirigir la obra.

19.-Aunque no haya contrato escrito quien firmó la solicitud de licencia de obra fue el Sr. Alexis, que no lo hizo en nombre de la sociedad (doc. nº 14.2 de los presentados en la audiencia previa, página 93 del doc. nº 67 del índice electrónico). Aparece en el doc. nº 7 de los aportados en la audiencia previa (página 41 del doc. nº 67 del índice electrónico) que recibió pagos. También l doc. nº 4 es una factura de 3.630 euros que emite a su nombre (página 35 del doc. nº 67 del índice electrónico). Otro tanto ocurre con el doc. nº 5 (página 37 del doc. nº 67 del índice electrónico), una factura de 3.630 euros que emite el Sr. Alexis por honorarios técnicos a la comunidad de propietarios DIRECCION000, para tramitación de ayudas IDAE. En el doc. nº 6 (página 39 del doc. nº 67 del índice electrónico) consta otra factura emitida por D. Alexis, no por la sociedad, por honorarios técnicos de 8.920 euros. De hecho en el doc. nº 7 (página 41 del doc. nº 67 del índice electrónico) lo que el Sr. Alexis certifica es que la dirección facultativa la ejerció tanto la sociedad como él mismo, reconociendo no sólo que Grupo Bi Arkiten, S.L. recibió de la comunidad 4.307,60 euros por dirección facultativa, sino que a él mismo la comunidad le ha satisfecho por facturas NUM000 y NUM001 importes de 11.008,20 y 3.630 euros, lo que resultaría inexplicable si no fue contratado por la comunidad.

20.-En definitiva puede concluirse, de todo ese acervo probatorio, que aun no existiendo contrato escrito, hubo relación contractual entre las partes, al emitirse facturas y aceptarse pagos por los servicios que prestó a la comunidad de propietarios demandante, conclusión semejante a la alcanzada en primera instancia y que conduce a desestimar la alegación de falta de legitimación pasiva, por lo que no se acoge este segundo motivo de apelación.

CUARTO.- De la carga de la prueba

21.-En tercer lugar se alega por el recurrente que no cabe confundir la acción de responsabilidad contractual ejercitada con las previsiones que contiene la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), de modo que la carga de la prueba recae sobre quien pretende reclamar indemnización por un incumplimiento contractual o cumplimiento negligente o tardío, conforme al art. 1101 CCv, citando resoluciones de esta Audiencia que lo explican. Asegura que no ha habido prueba del pretendido incumplimiento y que la sentencia valora incorrectamente la disponible al concluir lo contrario.

22.-No puede negarse lo que aduce al comienzo de este motivo la parte apelante. El régimen de garantías y responsabilidades de la Ley 38/1999 es diferente al de la responsabilidad contractual, aunque no lo excluye. No ha habido, sin embargo, una inversión de la carga de la prueba, puesto que la sentencia de instancia examina minuciosamente todos y cada uno de los reproches e incumplimientos que imputaba la comunidad y con fundamento en el informe del arquitecto superior Sr. Feliciano concluye la existencia de una parte, que no la totalidad, de los que se reclaman en la demanda. Compara la sentencia los dictámenes disponibles y alcanza conclusiones que ahora se discuten legítimamente, pero que no se fundan en una inversión probatoria, sino en la apreciación de que el actor, con base en la documental y el dictamen pericial del Sr. Feliciano, ha acreditado parte de los daños e incumplimientos por los que reclamaba.

23.-También sostiene el motivo que el contrato entre la comunidad y Grupo Bi Arkiten, S.L. disponía un coste aproximado de la obra de 180.000 euros (documento nº 3 de la contestación a la demanda) que no impedía que se introdujeran modificaciones si había acuerdo con la comunidad de propietarios. Añade que en el contrato suscrito entre esta última y la constructora que ejecutó la obra, Renova Norte, S.L., estaba prevista una fórmula de modificación de la obra, en cuyo lo pactado era abonar este incremento respecto de lo inicialmente previsto en el contrato.

24.-No puede tenerse en cuenta lo acordado entre la comunidad y la constructora por ser pactos ajenos a la relación habida entre las partes. En cuanto a ésta, no hay impedimento en admitir que podían modificarse los términos de lo estipulado, pero con la precisión de que para ello era necesario consenso con la comunidad. Las modificaciones unilaterales no tienen respaldo contractual y suponen una imposición unilateral equivalente al incumplimiento de lo convenido.

25.-Se abordan entonces en el motivo las razones por las que se considera incorrectamente valorada la prueba por la sentencia de instancia en lo que atañe a minutación errónea e injustificada de las partidas por importe de 41.596 euros en la demanda, de los que la sentencia acoge una estimación parcial de 30.832,98 euros. Sostiene el motivo que el presupuesto inicial no se incrementó pues durante el proceso constructivo se apreció la innecesariedad de ejecutar algunas partida, destacando que se obtuvieron ayudas de IDEA de 64.621,88 euros. Y teniendo en cuenta que la comunidad abonó a Renova Norte, S.L. 196.745 euros, lo obtenido por IDEA y los 41.596 euros pretendidos en este procedimiento, considera que la comunidad sólo habría de soportar 90.526,22 euros frente a los 196.745 euros liquidados, tras la realización de obas y con un ahorro de 100.000 euros.

26.-No se acepta el argumento de la apelante. Las ayudas para afrontar la reforma de la fachada son irrelevantes para lo que aquí interesa, que son los incumplimientos contractuales del demandado ahora apelante, que han determinado a la sentencia recurrida a entender procedente indemnización en los términos que recoge la sentencia apelada. Si hay daños deben repararse conforme al principio restitutio in integrumque dimana del art. 1101 CCv. No hay beneficio de la comunidad por pretender que una obra incorrectamente ejecutada sea corregida a costa de quien ocasionó los desperfectos o ejecutó incorrectamente alguna parte de la misma, como es el caso.

27.-También esgrime el apelante la doctrina de los actos propios para justificar su pretensión revocatoria. Asegura que la comunidad firmó y asumió que el coste final de ejecución material fue de 196.745 euros, que los cambios fueron autorizados aunque no conste por escrito y no se constate oposición expresa, siendo conocedores los propietarios que integran la comunidad del modo en que se desenvolvieron y ejecutaron las obras, concluyendo que la comunidad pretende un enriquecimiento injusto que no puede amparar el ordenamiento jurídico.

28.-La doctrina de los actos propios es creación jurisprudencial que emana directamente de las exigencias de buena fe que proclama el art. 7.1 CCv, de manera que no puede atribuirse valor jurídico a un comportamiento que objetivamente contradice el anteriormente realizado por el mismo sujeto ( STS 556/2013, de 4 octubre, rec. 572/2011, ECLI:ES:TS:2013:4743, 605/2016, de 6 octubre, rec. 2747/2014, ROJ: ECLI:ES:TS:2016:4286). La jurisprudencia sobre esta materia se actualiza en la STS 320/2020, de 18 junio, rec. 2765/2017, ECLI:ES:TS:2020:2183, estableciendo «La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 9 de diciembre de 2010 y 547/2012, de 25 de febrero de 2013 ). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 9 de diciembre de 2010, RC n.º 1433/2006 , 7 de diciembre de 2010, RC n.º 258/2007 ). Como afirmamos en la sentencia de 25 de febrero de 2013 , [...], dicha doctrina "significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real"».Luego insistirá, con la misma cita, la STS 63/2021, de 9 febrero, rec. 5070/2017, ECLI:ES:TS:2021:388 y en el mismo sentido se han pronunciado las STS 936/2006, de 6 de octubre, rec. 4913/1999, ECLI:ES:TS:2006:6261 y 1269/2006, de 1 de diciembre, rec. 445/2000, ECLI:ES:TS:2006:7538).

29.-Desde antaño dice la STC 73/1988, de 21 de abril que «La llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propium surgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos».O como ha dicho la STS 556/2013, de 4 de octubre, rec. 572/2011, ECLI:ES:TS:2013:4743, «La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables».Además la STS 532/2014, de 13 octubre, rec. 3224/12, ECLI:ES:TS:2013:4743, indica que «Parte la doctrina jurisprudencial de un presupuesto inexcusable que consiste en que tales actos vinculantes se atribuyan a las partes en el proceso y no a terceros. Por ello la citada sentencia, con mención de otras anteriores como las de 5 octubre 1984 , 5 octubre 1987 , 10 junio 1994 , 14 octubre 2005 , 28 octubre 2005 y 29 noviembre 2005 , dice que «el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquélla»"

30.-Desde tales presupuestos se constata que en este caso la aceptación de la obra no supone actos propios que impidan reclamar por incumplimientos contractuales que se constaten con posterioridad. La aceptación de la entrega de la obra, en este caso, era presupuesto para poder percibir ayudas que se emplearon en financiar la reforma. Una vez signada, nada impide que la comunidad pueda reclamar por defectos que fue denunciando, como ponen de manifiesto las actas de la comunidad y la documental aportada, durante el propio desarrollo de la obra. La aceptación de la finalización de la obra no impide la reclamación por daños o mala ejecución ni supone ir contra los actos propios, pues la simple firma aceptando la obra no supone aceptar que los defectos que puedan surgir no se reclamarán.

31.-Sostiene también el apelante que el perito de actora se limitó a decir en juicio que su trabajo se estructuró en función de las partidas definidas por los propietarios afectados, analizando exclusivamente éstas, pero no el resto. Los dos dictámenes periciales que obran en autos deben valorarse con arreglo a la sana crítica que ordena el art. 348 LEC y la STS 465/2015, de 9 de septiembre, rec. 545/2014, ECLI:ES:TS:2015:3707, atendiendo además a los restantes medios de prueba disponibles. La actora aporta el del arquitecto superior Sr. Feliciano, que se presentó como docs. nº 26 y 27 de la demanda, 28 y 29 del índice electrónico y el del arquitecto técnico D. Alfonso, en el doc. nº 61 del índice electrónico. Nada hay de extraordinario en que se elabore el informe en función de las anomalías o defectos que denuncian los distintos comuneros. Lo esencial es que se dictamine con rigor para determinar su existencia, causas y, en su caso, el importe de su reparación.

32.-La insistencia en que hubo partidas que no hubo que acometer no justifica la pretensión revocatoria. Si no se efectuaron, no debieron facturarse. No cabe, sin embargo, esgrimirlas como justificación de un pretendido enriquecimiento injusto que no puede darse si, como es el caso, la indemnización se ajusta en función del coste de los defectos que ha constatado un dictamen pericial.

33.-En cuanto a las partidas de la fachada no se aceptan los reproches que se esgrimen. La cuestión es que los cambios habidos no constan acordados con la propiedad. Sin duda puede haberlos durante la ejecución de la obra, pero al margen de cambios mínimos, alteraciones que supongan la modificación de lo inicialmente pactado precisan de consenso para ser aceptados, pues de lo contrario no sólo no podrán facturarse, sino que cabría solicitar se deshicieran.

34.-En el caso de la partida de vierteaguas, sustituido por una chapa composite, es una solución correcta según el perito Sr. Feliciano, pero es evidente que supone una alteración que no se corresponde con lo proyectado. Basta, por lo tanto, con acreditar que ese cambio fue convenido con la comunidad, pero no hay prueba al respecto, razón por la que no puede acogerse el reproche de la parte apelante. Así acontece también con la partida de impermeabilización, cuyo coste se eleva respecto de lo presupuestado sin que se ofrezcan explicaciones. También con las pruebas de estanqueidad, que pudieron ser necesarias, pero debían haberse comunicado. Otro tanto sucede con las demás partidas cuestionadas, que cuentan con el refrendo del perito Sr. Feliciano, como sucede con la escalera de caracol. En cuanto a la partida de refuerzo e impermeabilización de cubierta inclinada superior, que por la falta de diligencia del Sr. Alexis supuso un incremento de precio no autorizado de más de 13.000 euros. También se acepta la argumentación de la sentencia sobre los aspiradores estáticos, puesto que se contrataron 14 y se colocaron, sin autorización, 16, por lo que ese coste no tiene que ser soportado por la comunidad. Lo mismo acontece con las terrazas, por las que se giran 10.549,11 por no constar el cambio autorizado por la comunidad, sin que se acoja que los vecinos las aceptaron sin oposición puesto que lo que perseguían es que desaparecieran los problemas de filtración. En definitiva, cuantos conceptos ha acogido la sentencia recurrida deben mantenerse, por haberse ponderado la prueba disponible de forma acertada.

35.-En lo que atañe a los defectos reclamados por importe de 8.570,39 euros la condena asciende a 5.280,70 euros por filtraciones en viviendas NUM002 y barandillas. Sostiene el recurrente que no hubo tales filtraciones, sino manchas de humedad, que no puede atribuirse a la defectuosa ejecución de la obra. Pero el perito Sr. Feliciano mantiene que se deben a problemas puntuales de ejecución, es decir, son imputables al apelante, no a la constructora, ya que al ejercerse acción contractual quien queda obligado al cumplimiento exacto, con la diligencia media del sector, es el recurrente. En el caso de la cubierta se reprocha que la sentencia nada indique, pero el informe del Sr. Feliciano cuantifica la partida en 1.297,51 euros para la revisión de sumideros y paragravillas y el repaso de las uniones entre la impermeabilización y los remates. Finalmente respecto a las barandillas se cuestiona la condena a 1.266,58 euros, en tanto que se retiraron y no se repusieron, de lo que pretende exculparse el apelante por haberlos retirado la empresa constructora, algo que debió impedir como director de la obra. Resulta, en definitiva, que también debe mantenerse la valoración probatoria que en este apartado hace la sentencia recurrida, lo que determina la desestimación del motivo y, consiguientemente, la del recurso de apelación.

QUINTO.- Depósito para recurrir

36.-Conforme a la DA 15ª.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial (LOPJ), procede decretar la pérdida para el apelante del depósito consignado para recurrir.

SEXTO.- Costas del recurso de apelación

37.-A la vista del art. 398.1 LEC, que remite al principio del vencimiento y sus excepciones, se condena a la parte apelante al pago de las costas del recurso de apelación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en virtud de la potestad jurisdiccional concedida por la soberanía popular y en nombre del Rey