Sentencia Civil 147/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Bizkaia, Rec. 592/2025 de 04 de marzo del 2026

PRIMERO.- Objeto de Procedimiento y Motivos del Recurso de Apelación.

Por la representación de la Sra. Josefa se interpuso demanda frente al Banco de Sabadell y ello como consecuencia de la perdida de las cantidades que ha satisfecho anticipadamente en la C/C de la entidad Mercantil LOTE (Promotora) que tenía aperturada en la Caja de Ahorros del Mediterraneo (Hoy Banco Sabadell); cantidades ingresadas y cuyo destino era la adquisición de una vivienda. Dicha adquisición relataba se vió frustrada como consecuencia de que la Promotora LOTE se vio imposibilitada de llevar a cabo la promoción en las condiciones y circunstancias pactadas. Fundaba dicha reclamación en lo dispuesto (art. 1/2 de la Ley 57/1968) al incumplir la entidad Banco de Sabadell las obligaciones legales derivadas de su condición de depositaria de las cantidades ingresadas por la demandante, e igualmente exigir las correspondientes garantías y obligaciones a la entidad Promotora LOTE -aval- seguro de caución. Determinaba los hechos y fundamentos de derecho que al caso estimaba aplicables, instando la condena de la entidad Banco de Sabadell al abono de las cantidades que desglosaba y que ascendían a la cantidad de 48.364 €. Y en ello se declare la responsabilidad de la citada entidad por incumplimiento de exigir bajo su responsabilidad a la Promotora LOTE la prestación de avales y garantías por las cantidades entregadas a cuenta. La responsabilidad en su consecuencia de la pérdida por los anticipos efectuados. La demandada contestó a la demanda en escrito de 3 de mayo de 2024, solicitando la desestimación de la demanda con imposición de costas a los actores.

La entidad Banco Sabadell estima que el presente supuesto no se encuentra en la Ley 57/1968, dado que el Contrato de Compraventa, como ha quedado determinado, se resolvió en su momento por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Madrid el 14 de noviembre de 2013 por causa de incumplimiento por la Promotora en relación a la construcción o no ejecución de campo de Golf. Alega prejudicialidad civil al no haberse presentado por el actor la debida demanda ejecutiva frente a la Promotora.

Por el Juzgado de Instancia Nº 2 de los de Getxo a quien por turno de reparto correspondió el conocimiento del presente procedimiento, dictó con fecha 17 de marzo de 2.025 Sentencia estimando la demanda. Tras determinar los aspectos jurídicos aplicables al caso, significa que la Sentencia, en determinación resolutoria ejercitada de la compraventa que nos ocupa viene en significar que no procede la resolución instada por retraso en la entrega, no siendo expresamente que el citado retraso no fue causa determinante de la resolución, al no tener el mismo entidad suficiente; por el contrario se estima determinante a la resolución lo relativo al campo de golf. Partiendo de estas consideraciones, la sentencia recurrida argumenta al respecto de si este motivo relativo al campo de golf se incardina en el ámbito de la Ley 57/1968, llegando a una conclusión positiva de integración legal y en base a la jurisprudencia que determina.

Frente a dicha resolución la representación de Banco de Sabadell formuló recurso de apelación instando la revocación de la resolución recurrida expresando en primer lugar como motivo de recurso error en la valoración de la prueba, incurriendo a su consideración la Sentencia de Instancia en contradicción en la medida en que consideraba la causa de la resolución no fue el retraso en la entrega del inmueble, no obstante, extendiendo la causa de la resolución a supuestos distintos de los que permiten decretar la responsabilidad de las entidades depositarias. En segundo lugar denunciaba la errónea valoración de la prueba significando la indebida aplicación por la Sentencia recurrida de lo dispuesto en los arts. 1 y 3 de la Ley 57/68 y Jurisprudencia que lo desarrolla.

La representación de la Sra. Josefa formuló oposición al recurso de apelación instando la confirmación de la Sentencia de la Instancia al estimar y por los argumentos que desgranaba la misma ajustada a derecho.

SEGUNDO.-El examen del objeto del procedimiento y de los motivos del recurso, y a saber, error y contradicción de la Sentencia causa de resolución del contrato de compraventa, y la indebida aplicación de la Sentencia recurrida de lo dispuesto en el art. 1 y 3 de la Ley 57/68 y jurisprudencia que lo desarrolla, permiten un análisis conjunto de los motivos recursivos.

Teniendo en cuenta que la demandada en la contestación y en la conclusiones, considera que no es aplicable más que en el caso de retraso en el inicio o entrega de la obra pero, en el caso de autos en que según la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 23 de septiembre de 2024 la resolución del contrato se debió a la no conclusión de un campo de golf, no de la vivienda. La cuestión está resuelta por la Sentencia de 26 de octubre de 2022 de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Bizkaia que al resolver un caso idéntico estando involucrada la misma Promotora y Banco y siendo demandante el hijo de la ahora actora, ya se concluyó que la Ley es aplicable aunque se refiere a la no ejecución del campo de golf porque su existencia era determinante para la compra.

Y, en el mismo sentido, el juzgador a quo recoge que "referido a la misma actora y construcción por el Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Madrid en la Sentencia de 14 de noviembre de 2013 declara resuelto el contrato suscrito con Lote porque ésta no entregó todo lo que estaba ofertado en la publicidad de la promoción, confirmada después la resolución por este motivo por la Audiencia Provincial de Madrid. De esta forma si es causa de resolución por incumplimiento la no construcción del campo de golf entiendo aplicable la Ley porque el espíritu de la misma es proteger a los consumidores que han abonado anticipos por la compra de inmuebles se vean perjudicados porque por vicisitudes económicas de los promotores u otras causas no achacables a ellos la obra no le sea entregada."

Efectivamente la cuestión sustancial queda centrada en que determinando y quedando significado que efectivamente se dio retraso de seis meses en la entrega de las viviendas, pero que, dicho retraso no fue determinante o relevante a la resolución del Contrato de Compraventa, así resulta declarado en la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid Sección 10 dictada en Rollo de Apelación 280/2014 y con fecha 23 de Septiembre de 2.014. Dicha resolución resuelve el Procedimiento Instado contra la entidad LOTE; la misma precisa y por los argumentos que explica la improcedencia de declarar resolución del contrato de compraventa en su día otorgado entre las partes litigantes en dicho procedimiento por consecuencia o como causa de retraso en la entrega, incidiendo a efectos resolución contractual, como esencial, las incidencias del campo de golf como elemento sustancial y determinante en la celebración del contrato, incumplimiento este que sí fue considerado sustancial. Cuestión esta que se reseña y se encuentra perfectamente determinada en el fundamento tercero de la resolución de la instancia.

En este sentido significar la Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sección Pleno, Sentencia 778/2014 de 20 Ene. 2015 ".............SEXTO.- Interpretación del artículo 3 de la Ley 57/1968 . Desestimación de los motivos del recurso.

1.- Texto de la norma que procede interpretar.

El párrafo primero del art. 3 de la Ley 57/68 dispone lo siguiente: «Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.»

2.- Interpretación de la Ley 57/68 por la sentencia de esta Sala de 9 de junio de 1986 . La sentencia de 9 de junio de 1986 se cita por la parte recurrente en los dos apartados del motivo fundado en interés casacional por oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Aun cuando la cita no venga acompañada de la cita de otras sentencias que reiteren el mismo criterio interpretativo en relación con la Ley 57/68, puesto que las de 16 de noviembre de 2012 (rec. 779/2010) y 12 de julio de 2011 (rec. 1838/2007), también citadas en el motivo, se refieren al art. 1124 CC , es preciso hacer costar la motivación de la sentencia de 1986 para decidir si ahora se reitera su criterio de decisión o, por el contrario, se rectifica.

Dicha sentencia se pronuncia en primer lugar sobre la mora del vendedor en relación con el art. 1124 CC , declarando que dentro del mes siguiente a la fecha pactada para la entrega de la vivienda solo faltaba en ese caso la colocación de la cisterna de gas propano en la zona ajardinada y razonando que no cabía apreciar incumplimiento del vendedor porque, liquidado un primer retraso en la entrega mediante una novación modificativa, el retraso subsiguiente no acarreaba «la inutilidad de la prestación». A esto se añade, de un lado, que la ampliación del plazo no lo constituía en plazo esencial cuya «corta inobservancia» autorizara su juego como cláusula resolutoria expresa; de otro, que la mora «no conlleva necesariamente otras consecuencias jurídicas propias que las de los artículos 1096 y párrafo tercero del 1182, 1108 y 1501 del Código Civil »; y por último, que las anteriores consideraciones, «puestas en el contexto de una dilatada doctrina jurisprudencial interpretando el artículo 1124 en el sentido de exigir, fuera del caso obstativo, una voluntad del incumplidor deliberada y obstinadamente rebelde a la efectividad de las prestacione sque le incumben frente a la cabal observancia por la otra parte que solicita la resolución de las obligaciones correspectivas y, en suma, favorable a la conservación del contrato», justificaban la desestimación del recurso del comprador fundado en infracción «de diversos artículos presididos por el 1124».

La misma sentencia de 9 de junio de 1986 se pronuncia, en segundo lugar, sobre la infracción del art. 3 de la Ley 57/68 alegada por el comprador en el motivo segundo de su recurso de casación con base en que el promotor vendedor no había asegurado la devolución de las cantidades anticipadas ni las había percibido a través de una cuenta especial. La sentencia desestima el motivo a partir de una consideración general de la Ley 57/68 como «predominantemente administrativa»,determinante de que tal conducta del promotor, «de ser comprobada podrá atraer la imposición de las sanciones que para los ilícitos administrativos en la materia previene el artículo 6 de la ley invocada».

A lo anterior se añaden los siguientes razonamientos:

«La inaplicabilidad del párrafo primero del artículo tercero se patentiza ante todo en la inexistencia del supuesto que contempla ya que, atendiendo a la situación existente a finales del mes de mayo de mil novecientos ochenta y uno no puede afirmarse que se alcanzase el tal supuesto del precepto de no entrega de la vivienda, que, en el caso, construida en su totalidad, se hallaba falta de los detalles considerados y evaluados. El supuesto de la Ley es el de la total o práctica inexistencia de la vivienda, originadora, cuando se han adelantado cantidades para la construcción omisa, de los perjuicios irreparables que se acude a evitar con un ordenamiento principalmente cautelar que poco tiene que ver con el caso en que -dígase otra vez- la vivienda estaba falta de detalles al vencimiento del plazo de la entrega y en el cual la Cédula de Habitabilidad se obtuvo poco después. A parte lo cual, el tracto del contrato señalaba como momento más indicado para la utilización de la opción resolutoria específica de este artículo tercero aquél en que, muy por el contrario, el comprador demandante y recurrente dejó ociosa esa facultad para adicionar el contrato originado de mil novecientos setenta y siete con las cláusulas novatorias de mil novecientos ochenta en que obtenía ventajas en cuanto a los materiales a emplear, enseres de la vivienda y destacadamente una plaza de garaje. Parece que el artículo no autoriza sino una opción que ya fue consumida en mil novecientos ochenta y que no pudo por lo mismo reiterarse en mil novecientos ochenta y uno, por todo lo cual, descartándose el régimen específico de la Ley de mil novecientos sesenta y ocho, no queda a favor del comprador sino "los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente", o sea a la común contenida fundamentalmente en el Código Civil y en los diversos artículos de dicho Cuerpo Legal que ya se han barajado.»

3.- Rectificación del criterio de la sentencia de 9 de junio de 1986. Doctrina interpretativa del artículo 3 de la Ley 57/68.

Esta Sala, reunida en pleno, considera que no procede reiterar la interpretación del art. 3 de la Ley 57/68 contenida en su sentencia de 9 de junio de1986.

Las razones son las siguientes:

1ª) La jurisprudencia más reciente de esta Sala ha avanzado en la línea de interpretar la Ley 57/68 como pionera, varios años antes de que en 1978 la Constitución proclamara como principios rectores de la política social y económica el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 ) y la defensa de los consumidores y usuarios (art. 51), en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, incluso de temporada.

2ª) Esta línea jurisprudencial se ha traducido en atenerse al rigor con el que la propia Ley 57/68 configura las obligaciones del vendedor y de su asegurador o avalista, superando una concepción predominantemente administrativa de su contenido para dotarla de plenos efectos civiles.

Así, en primer lugar, sobre el carácter accesorio o, por el contrario, esencial de la obligación del promotor vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores ( arts. 1 y 2 de la Ley 57/68 ) es doctrina jurisprudencial reiterada que se trata de una obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de manera que su incumplimiento facultará al comprador para resolver el contrato e impedirá al vendedor resolverlo si el comprador no atiende los pagos parciales a cuenta del precio ( SSTS de 25 de octubre de 2011, rec. 588/2008 , 10 de diciembre de 2012, rec. 1044/2010 , 11 de abril de 2013, rec.1637/2010 , y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012 ).

En segundo lugar, se ha rechazado que el seguro de caución de las cantidades anticipadas por los cooperativistas de viviendas comprenda únicamente un denominado "Tramo I", de compra de los terrenos para la edificación, declarándose por el contrario que asegurar el buen fin de la cooperativa es garantizar la terminación y entrega de las viviendas y, por tanto, la devolución a los cooperativistas, en otro caso, de las cantidades anticipadas ( STS de 13 de septiembre de 2013, rec. 281/2013 ).

En tercer lugar, acerca del importe cubierto por el seguro, se ha declarado que comprende todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, es decir, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad máxima inferior, porque en otro caso se infringirían el art. 2 de la Ley 57/68 y el art. 68 de la Ley de Contrato de Seguro ( STS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011 ).

En cuarto lugar, se ha interpretado el art. 1 de la Ley 57/68 en el sentido de que permite al comprador dirigirse simultáneamente contra el vendedor y su aseguradora para exigirles solidariamente la devolución de las cantidades anticipadas y, también, dirigirse contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento ( SSTS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011 , y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012 ).

En quinto lugar, se ha declarado la responsabilidad solidaria de los administradores de una sociedad promotora, frente a los compradores, por el daño consistente en no haber podido estos recuperar las cantidades anticipadas por no haberse constituido la garantía correspondiente( STS de 23 de mayo de 2014, rec. 1423/2012 ).

En sexto lugar, aun rechazándose que el comprador pueda oponer en general la falta de inicio de la construcción al banco descontante de las letras de cambio aceptadas por el comprador para los pagos parciales a cuenta del precio de la vivienda, se ha declarado que el comprador sí puede reclamar al banco avalista o asegurador la suma total representada por dichas letras, incluso en el caso de que hubiera acordado con el mismo conformarse con un importe inferior y reclamar el resto al promotor, pues tal acuerdo sería nulo de pleno derecho por contravenir el carácter irrenunciable de los derechos que la Ley 57/68 otorga a los compradores ( STS de 25 de noviembre de 2014, rec.1176/2013 ).

3ª) Pues bien, avanzando en la misma línea procede declarar ahora que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68 , la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012 ), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.

Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC , considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.

Son razones para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 de la Ley 57/68 a la resolución contractual por incumplimiento del vendedor las siguientes:

a) El carácter irrenunciable, conforme al art. 7 de dicha ley , del derecho que su art. 3 reconoce al comprador, consistente en optar entre la «rescisión» del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o la concesión de una prórroga al vendedor.

b) El rigor con que el propio art. 3 configura ese derecho y las correlativas obligaciones del vendedor, pues si el comprador opta por la prórroga, esta deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato «especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda».

c)El específico equilibrio contractual que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce en los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver el contrato por un solo impago del comprador ( art. 1504 CC y estipulación octava del contrato litigioso) con el derecho del vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.

d) El desequilibrio contractual que en perjuicio del comprador supondría una interpretación diferente, pues en casos como el presente incluso se aplicaría en su contra, tal y como se pretende en el recurso, una cláusula penal pese a haber quedado probado y no haberse discutido que el vendedor incumplió efectivamente el plazo de entrega estipulado.

e) El riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.

f) Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el asegurador, como sucedió en el presente caso cuando La Caixa opuso a los compradores que el aval había expirado el 30 de septiembre de 2009, por más que tal oposición careciera de fundamento alguno frente a lo que dispone el art. 4 de la Ley 57/68 prolongando imperativamente las garantías a favor del comprador hasta la expedición de la cédula de habitabilidad y la efectiva entrega de la vivienda.

SÉPTIMO.- La doctrina que se sienta en la presente sentencia no excluye que la «rescisión» o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador. Sin embargo esas excepciones no son aplicables en el presente caso, como pretende la parte recurrente al invocar el abuso de derecho en las conclusiones de su recurso, porque los compradores ejercitaron su derecho a resolver el contrato de forma plenamente coherente con su conducta contractual previa, esto es, después de haberse negado a las modificaciones del contrato, entre ellas la ampliación del plazo de entrega, propuestas por la vendedora hoy recurrente en septiembre de 2008, un año antes de la fecha pactada para la entrega. Y frente a esa conducta contractual plenamente coherente de los compradores, dicha vendedora hoy recurrente no se ajustó a lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato litigioso para poder obligar a los compradores a conceder "un mes más en el plazo de entrega"................"

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 491/2022 de 21 Jun. 2022, ".............Condenados en ambas instancias los bancos demandados con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 , a restituir al demandante, hoy recurrente, las cantidades que reclamaba como anticipos a cuenta del precio de la vivienda más sus intereses legales, el recurso de casación ha de ser estimado, sin necesidad de analizar el recurso por infracción procesal, porque la sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia consolidada de esta sala contenida, entre otras muchas, en las sentencias 194/2022, de 7 de marzo , 23/2022, de 17 de enero , 883/2021, de 20 de diciembre , 717/2021, de 25 de octubre , 145/2021, de 15 de marzo , 106/2021, de 1 de marzo , 690/2020, de 21 de diciembre , y 514/2020, de 7 de octubre (esta última , y las sentencias 717/2021 y 194/2022 también referidas a entidades de crédito condenadas como receptoras de los anticipos) según la cual los intereses a que se refieren la Ley 57/1968 (art. 3 ) y la d. adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación en su redacción aplicable al caso se devengan desde la fecha de cada anticipo, dado que se trata de intereses remuneratorios y no moratorios.

De tal doctrina no se aparta la sentencia 218/2014, de 7 de mayo , pues si en esta se condenó al avalista al pago de los intereses legales desde que fue requerido de pago fue porque al asumir la instancia se estimó la demanda y esta no contenía una petición expresa de condena al pago de intereses desde cada anticipo, del mismo modo que otras sentencias de esta sala no han acordado el devengo de intereses desde cada anticipo bien por razones de congruencia con lo pedido en la demanda, o bien por la conformidad de la parte demandante con lo acordado en su día en la instancia, nada de lo cual concurre en este caso, toda vez que desde un principio la parte demandante fijó el día inicial del devengo de los intereses reclamados en la respectiva fecha de entrega de las cantidades anticipadas.

Por lo que se refiere al retraso desleal del demandante, razón decisoria de la sentencia recurrida para confirmar el pronunciamiento de la sentencia apelada de imponer los intereses solo desde la reclamación extrajudicial a los bancos, la ya citada sentencia 194/2022 declaró que "tal apreciación se opone a su jurisprudencia no solo sobre los intereses de los anticipos sino también sobre el plazo de prescripción de la acción",añadiendo:

"A lo anterior se une que la doctrina jurisprudencial sobre la mayoría de las cuestiones relativas a la Ley 57/1968 empezó a formarse a partir de los años 2013 y 2014, de modo que no es acertado ni realista remontarse a 2008, año del incumplimiento del promotor, para de ese modo apreciar un ejercicio anormal del derecho sin las cautelas y prudencia que siempre requiere semejante apreciación cuando, como es este caso, la acción se ha ejercitado antes de vencer el plazo de prescripción establecido por la ley según su interpretación jurisprudencial".

Esta jurisprudencia es aplicable en el presente caso, porque las entidades demandadas incurrieron en la responsabilidad del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 desde el momento mismo en que aceptaron dichos ingresos sin exigir de la cooperativa promotora la apertura de cuentas especiales debidamente garantizadas y los intereses, por su naturaleza remuneratoria, comenzaron a devengarse desde ese mismo momento, pues tanto la demanda en ejercicio de la acción mero declarativa (interpuesta a finales de enero de 2013) como la de este litigio (interpuesta en enero de 2018) se formularon contra las entidades bancarias receptoras de las cantidades antes de que la acción estuviera prescrita según el plazo de prescripción establecido en el art. 1964.2 CC , quince años en el presente caso (p.ej. sentencias 434/2021, de 22 de junio , y 636/2017, 6 JURISPRUDENCIA de 23 de noviembre , específicamente referidas a reclamaciones fundadas en el art. 1- 2.ª de la Ley 57/1968 )..................................".

TERCERO.-Habiendo determinado las precisiones explicitadas en punto a los términos contradictorios que denuncia la parte apelante, y teniendo en cuenta las obligaciones que incumben conforme a la Ley 57/68 a la entidad Banco Sabadell, es necesario seguidamente avanzar en lo que constituye, como se ha expuesto, aspecto esencial debatido cual es sin duda y se reitera, si la causa de resolución del contrato de compraventa que nos ocupa y determinada declarada en el precedente procedimiento entre partes el aquí actor y la Promotora, (la cuestión del campo de golf) elemento sustancial a la resolución instada por el comprador (no siendo sustancial y relevante el plazo), es causa que se encuentre comprendida dentro del ámbito de la ley 57/68.

Llegados a este punto ciertamente esta Sala estima a su consideración necesario hacer referencia a la Sentencia del T.S. de 12 de Septiembre de 2.016 y que su lectura hace pertinente su aplicación y reiteración. Expone y determina la citada Sentencia del Tribunal Supremo " ..........TERCERO.- Regulación de las garantías legales de las cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas.

En cuanto a las garantías legales de las cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas, la norma básica es la Ley 57/68, dictada, según su preámbulo, ante «[l]a justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos». Estos ofrecimientos son los mencionados en el párrafo primero del propio preámbulo cuando constata que «[e]s frecuente en los contratos de cesión de viviendas que la oferta se realice en condiciones especiales, obligando a los cesionarios por el estado de necesidad de alojamiento familiar en que se encuentran a la entrega de cantidades antes de iniciarse la construcción o durante ella». Por eso, como finalidad de esta ley se declara la de «establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que esta no se lleve a cabo», de modo que «se estima necesario extender a toda clase de viviendas» las medidas de garantía que para las viviendas protegidas estableció el Decreto de 3 de enero de 1963 y se valora positivamente la jurisprudencia penal «al dar vida al denominado delito único, delito masa, ya que los actos que se realicen y afecten a la comunidad o convivencia social y al interés público son dignos de la mayor protección». ((la sentencia que mencionamos sigue expresando))

CUARTO.- Ámbito de la obligación de entregar la vivienda.

1.- Como afirma la sentencia 696/2013, de 13 de noviembre, Rc. 1217/2011 , «la obligación de entrega presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador».

Y es que para el comprador lo relevante, partiendo de la terminación física de la obra, es que la entrega o puesta a disposición tenga lugar conforme al artículo 1462 CC , esto es cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. La obligación del vendedor de entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa supone, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1461 y concordantes del CC , la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos.

Como señala la STS de 3 de junio de 2003 , la obligación asumida por el vendedor de una vivienda se extiende a poner al comprador en la pacífica posesión de un espacio independiente que no sólo aparentemente sea una vivienda, sino que se adapte a las exigencias urbanísticas, a fin de que no exista obstáculo alguno a la obtención de la finalidad pretendida por el comprador. En consecuencia, el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad........".

Expuesto lo precedente, reiterar que la Sentencia a la que se ha hecho referencia, determinó que no procede la resolución de contrato por el retraso en la entrega, considerando no obstante que, partiendo de que el campo de golf fue ofertado por la vendedora y que fue considerado como un elemento importante para adquirir el inmueble, no habiéndose llevado a cabo el mismo procede la resolución del contrato de compraventa y por ello la Promotora fue condenada al abono de la cantidad de 48.364 €. Desde la prueba practicada, indudablemente resulta, que el actor realizó en la cuenta de la Promotora determinados ingresos, por demás y en ello no se percibe una inferencia o consideración diferente, la Entidad Financiera demandada conocía la realidad de dichas entregas, dirigidas a la adquisición de viviendas, la Promotora no adoptó las correspondientes garantías, y en ello, es indudable, como así declara la resolución recurrida, la responsabilidad que adjudica y concurre en la entidad financiera; resultando finalmente que la Promotora incumplió la obligación de entrega (de la cosa vivienda y elementos a ella determinantes y así precisado como sustanciales a la adquisición) y que desde dicho ámbito permite la citada resolución desplegar la protección de la ley 57/68.

Lo aquí analizado y lo exhaustivamente precisado y argumentado en la sentencia de la instancia tanto desde el punto de vista fáctico como jurídico determina la desestimación del Recurso con confirmación dicha resolución.

Desestimado el recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC procede imponer las costas que se hubieren generado con la interposición del Recurso a la parte apelante.

CUARTO.-La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( LOPJ) , regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.- Objeto de Procedimiento y Motivos del Recurso de Apelación.

Por la representación de la Sra. Josefa se interpuso demanda frente al Banco de Sabadell y ello como consecuencia de la perdida de las cantidades que ha satisfecho anticipadamente en la C/C de la entidad Mercantil LOTE (Promotora) que tenía aperturada en la Caja de Ahorros del Mediterraneo (Hoy Banco Sabadell); cantidades ingresadas y cuyo destino era la adquisición de una vivienda. Dicha adquisición relataba se vió frustrada como consecuencia de que la Promotora LOTE se vio imposibilitada de llevar a cabo la promoción en las condiciones y circunstancias pactadas. Fundaba dicha reclamación en lo dispuesto (art. 1/2 de la Ley 57/1968) al incumplir la entidad Banco de Sabadell las obligaciones legales derivadas de su condición de depositaria de las cantidades ingresadas por la demandante, e igualmente exigir las correspondientes garantías y obligaciones a la entidad Promotora LOTE -aval- seguro de caución. Determinaba los hechos y fundamentos de derecho que al caso estimaba aplicables, instando la condena de la entidad Banco de Sabadell al abono de las cantidades que desglosaba y que ascendían a la cantidad de 48.364 €. Y en ello se declare la responsabilidad de la citada entidad por incumplimiento de exigir bajo su responsabilidad a la Promotora LOTE la prestación de avales y garantías por las cantidades entregadas a cuenta. La responsabilidad en su consecuencia de la pérdida por los anticipos efectuados. La demandada contestó a la demanda en escrito de 3 de mayo de 2024, solicitando la desestimación de la demanda con imposición de costas a los actores.

La entidad Banco Sabadell estima que el presente supuesto no se encuentra en la Ley 57/1968, dado que el Contrato de Compraventa, como ha quedado determinado, se resolvió en su momento por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Madrid el 14 de noviembre de 2013 por causa de incumplimiento por la Promotora en relación a la construcción o no ejecución de campo de Golf. Alega prejudicialidad civil al no haberse presentado por el actor la debida demanda ejecutiva frente a la Promotora.

Por el Juzgado de Instancia Nº 2 de los de Getxo a quien por turno de reparto correspondió el conocimiento del presente procedimiento, dictó con fecha 17 de marzo de 2.025 Sentencia estimando la demanda. Tras determinar los aspectos jurídicos aplicables al caso, significa que la Sentencia, en determinación resolutoria ejercitada de la compraventa que nos ocupa viene en significar que no procede la resolución instada por retraso en la entrega, no siendo expresamente que el citado retraso no fue causa determinante de la resolución, al no tener el mismo entidad suficiente; por el contrario se estima determinante a la resolución lo relativo al campo de golf. Partiendo de estas consideraciones, la sentencia recurrida argumenta al respecto de si este motivo relativo al campo de golf se incardina en el ámbito de la Ley 57/1968, llegando a una conclusión positiva de integración legal y en base a la jurisprudencia que determina.

Frente a dicha resolución la representación de Banco de Sabadell formuló recurso de apelación instando la revocación de la resolución recurrida expresando en primer lugar como motivo de recurso error en la valoración de la prueba, incurriendo a su consideración la Sentencia de Instancia en contradicción en la medida en que consideraba la causa de la resolución no fue el retraso en la entrega del inmueble, no obstante, extendiendo la causa de la resolución a supuestos distintos de los que permiten decretar la responsabilidad de las entidades depositarias. En segundo lugar denunciaba la errónea valoración de la prueba significando la indebida aplicación por la Sentencia recurrida de lo dispuesto en los arts. 1 y 3 de la Ley 57/68 y Jurisprudencia que lo desarrolla.

La representación de la Sra. Josefa formuló oposición al recurso de apelación instando la confirmación de la Sentencia de la Instancia al estimar y por los argumentos que desgranaba la misma ajustada a derecho.

SEGUNDO.-El examen del objeto del procedimiento y de los motivos del recurso, y a saber, error y contradicción de la Sentencia causa de resolución del contrato de compraventa, y la indebida aplicación de la Sentencia recurrida de lo dispuesto en el art. 1 y 3 de la Ley 57/68 y jurisprudencia que lo desarrolla, permiten un análisis conjunto de los motivos recursivos.

Teniendo en cuenta que la demandada en la contestación y en la conclusiones, considera que no es aplicable más que en el caso de retraso en el inicio o entrega de la obra pero, en el caso de autos en que según la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 23 de septiembre de 2024 la resolución del contrato se debió a la no conclusión de un campo de golf, no de la vivienda. La cuestión está resuelta por la Sentencia de 26 de octubre de 2022 de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Bizkaia que al resolver un caso idéntico estando involucrada la misma Promotora y Banco y siendo demandante el hijo de la ahora actora, ya se concluyó que la Ley es aplicable aunque se refiere a la no ejecución del campo de golf porque su existencia era determinante para la compra.

Y, en el mismo sentido, el juzgador a quo recoge que "referido a la misma actora y construcción por el Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Madrid en la Sentencia de 14 de noviembre de 2013 declara resuelto el contrato suscrito con Lote porque ésta no entregó todo lo que estaba ofertado en la publicidad de la promoción, confirmada después la resolución por este motivo por la Audiencia Provincial de Madrid. De esta forma si es causa de resolución por incumplimiento la no construcción del campo de golf entiendo aplicable la Ley porque el espíritu de la misma es proteger a los consumidores que han abonado anticipos por la compra de inmuebles se vean perjudicados porque por vicisitudes económicas de los promotores u otras causas no achacables a ellos la obra no le sea entregada."

Efectivamente la cuestión sustancial queda centrada en que determinando y quedando significado que efectivamente se dio retraso de seis meses en la entrega de las viviendas, pero que, dicho retraso no fue determinante o relevante a la resolución del Contrato de Compraventa, así resulta declarado en la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid Sección 10 dictada en Rollo de Apelación 280/2014 y con fecha 23 de Septiembre de 2.014. Dicha resolución resuelve el Procedimiento Instado contra la entidad LOTE; la misma precisa y por los argumentos que explica la improcedencia de declarar resolución del contrato de compraventa en su día otorgado entre las partes litigantes en dicho procedimiento por consecuencia o como causa de retraso en la entrega, incidiendo a efectos resolución contractual, como esencial, las incidencias del campo de golf como elemento sustancial y determinante en la celebración del contrato, incumplimiento este que sí fue considerado sustancial. Cuestión esta que se reseña y se encuentra perfectamente determinada en el fundamento tercero de la resolución de la instancia.

En este sentido significar la Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sección Pleno, Sentencia 778/2014 de 20 Ene. 2015 ".............SEXTO.- Interpretación del artículo 3 de la Ley 57/1968 . Desestimación de los motivos del recurso.

1.- Texto de la norma que procede interpretar.

El párrafo primero del art. 3 de la Ley 57/68 dispone lo siguiente: «Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.»

2.- Interpretación de la Ley 57/68 por la sentencia de esta Sala de 9 de junio de 1986 . La sentencia de 9 de junio de 1986 se cita por la parte recurrente en los dos apartados del motivo fundado en interés casacional por oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Aun cuando la cita no venga acompañada de la cita de otras sentencias que reiteren el mismo criterio interpretativo en relación con la Ley 57/68, puesto que las de 16 de noviembre de 2012 (rec. 779/2010) y 12 de julio de 2011 (rec. 1838/2007), también citadas en el motivo, se refieren al art. 1124 CC , es preciso hacer costar la motivación de la sentencia de 1986 para decidir si ahora se reitera su criterio de decisión o, por el contrario, se rectifica.

Dicha sentencia se pronuncia en primer lugar sobre la mora del vendedor en relación con el art. 1124 CC , declarando que dentro del mes siguiente a la fecha pactada para la entrega de la vivienda solo faltaba en ese caso la colocación de la cisterna de gas propano en la zona ajardinada y razonando que no cabía apreciar incumplimiento del vendedor porque, liquidado un primer retraso en la entrega mediante una novación modificativa, el retraso subsiguiente no acarreaba «la inutilidad de la prestación». A esto se añade, de un lado, que la ampliación del plazo no lo constituía en plazo esencial cuya «corta inobservancia» autorizara su juego como cláusula resolutoria expresa; de otro, que la mora «no conlleva necesariamente otras consecuencias jurídicas propias que las de los artículos 1096 y párrafo tercero del 1182, 1108 y 1501 del Código Civil »; y por último, que las anteriores consideraciones, «puestas en el contexto de una dilatada doctrina jurisprudencial interpretando el artículo 1124 en el sentido de exigir, fuera del caso obstativo, una voluntad del incumplidor deliberada y obstinadamente rebelde a la efectividad de las prestacione sque le incumben frente a la cabal observancia por la otra parte que solicita la resolución de las obligaciones correspectivas y, en suma, favorable a la conservación del contrato», justificaban la desestimación del recurso del comprador fundado en infracción «de diversos artículos presididos por el 1124».

La misma sentencia de 9 de junio de 1986 se pronuncia, en segundo lugar, sobre la infracción del art. 3 de la Ley 57/68 alegada por el comprador en el motivo segundo de su recurso de casación con base en que el promotor vendedor no había asegurado la devolución de las cantidades anticipadas ni las había percibido a través de una cuenta especial. La sentencia desestima el motivo a partir de una consideración general de la Ley 57/68 como «predominantemente administrativa»,determinante de que tal conducta del promotor, «de ser comprobada podrá atraer la imposición de las sanciones que para los ilícitos administrativos en la materia previene el artículo 6 de la ley invocada».

A lo anterior se añaden los siguientes razonamientos:

«La inaplicabilidad del párrafo primero del artículo tercero se patentiza ante todo en la inexistencia del supuesto que contempla ya que, atendiendo a la situación existente a finales del mes de mayo de mil novecientos ochenta y uno no puede afirmarse que se alcanzase el tal supuesto del precepto de no entrega de la vivienda, que, en el caso, construida en su totalidad, se hallaba falta de los detalles considerados y evaluados. El supuesto de la Ley es el de la total o práctica inexistencia de la vivienda, originadora, cuando se han adelantado cantidades para la construcción omisa, de los perjuicios irreparables que se acude a evitar con un ordenamiento principalmente cautelar que poco tiene que ver con el caso en que -dígase otra vez- la vivienda estaba falta de detalles al vencimiento del plazo de la entrega y en el cual la Cédula de Habitabilidad se obtuvo poco después. A parte lo cual, el tracto del contrato señalaba como momento más indicado para la utilización de la opción resolutoria específica de este artículo tercero aquél en que, muy por el contrario, el comprador demandante y recurrente dejó ociosa esa facultad para adicionar el contrato originado de mil novecientos setenta y siete con las cláusulas novatorias de mil novecientos ochenta en que obtenía ventajas en cuanto a los materiales a emplear, enseres de la vivienda y destacadamente una plaza de garaje. Parece que el artículo no autoriza sino una opción que ya fue consumida en mil novecientos ochenta y que no pudo por lo mismo reiterarse en mil novecientos ochenta y uno, por todo lo cual, descartándose el régimen específico de la Ley de mil novecientos sesenta y ocho, no queda a favor del comprador sino "los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente", o sea a la común contenida fundamentalmente en el Código Civil y en los diversos artículos de dicho Cuerpo Legal que ya se han barajado.»

3.- Rectificación del criterio de la sentencia de 9 de junio de 1986. Doctrina interpretativa del artículo 3 de la Ley 57/68.

Esta Sala, reunida en pleno, considera que no procede reiterar la interpretación del art. 3 de la Ley 57/68 contenida en su sentencia de 9 de junio de1986.

Las razones son las siguientes:

1ª) La jurisprudencia más reciente de esta Sala ha avanzado en la línea de interpretar la Ley 57/68 como pionera, varios años antes de que en 1978 la Constitución proclamara como principios rectores de la política social y económica el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 ) y la defensa de los consumidores y usuarios (art. 51), en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, incluso de temporada.

2ª) Esta línea jurisprudencial se ha traducido en atenerse al rigor con el que la propia Ley 57/68 configura las obligaciones del vendedor y de su asegurador o avalista, superando una concepción predominantemente administrativa de su contenido para dotarla de plenos efectos civiles.

Así, en primer lugar, sobre el carácter accesorio o, por el contrario, esencial de la obligación del promotor vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores ( arts. 1 y 2 de la Ley 57/68 ) es doctrina jurisprudencial reiterada que se trata de una obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de manera que su incumplimiento facultará al comprador para resolver el contrato e impedirá al vendedor resolverlo si el comprador no atiende los pagos parciales a cuenta del precio ( SSTS de 25 de octubre de 2011, rec. 588/2008 , 10 de diciembre de 2012, rec. 1044/2010 , 11 de abril de 2013, rec.1637/2010 , y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012 ).

En segundo lugar, se ha rechazado que el seguro de caución de las cantidades anticipadas por los cooperativistas de viviendas comprenda únicamente un denominado "Tramo I", de compra de los terrenos para la edificación, declarándose por el contrario que asegurar el buen fin de la cooperativa es garantizar la terminación y entrega de las viviendas y, por tanto, la devolución a los cooperativistas, en otro caso, de las cantidades anticipadas ( STS de 13 de septiembre de 2013, rec. 281/2013 ).

En tercer lugar, acerca del importe cubierto por el seguro, se ha declarado que comprende todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, es decir, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad máxima inferior, porque en otro caso se infringirían el art. 2 de la Ley 57/68 y el art. 68 de la Ley de Contrato de Seguro ( STS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011 ).

En cuarto lugar, se ha interpretado el art. 1 de la Ley 57/68 en el sentido de que permite al comprador dirigirse simultáneamente contra el vendedor y su aseguradora para exigirles solidariamente la devolución de las cantidades anticipadas y, también, dirigirse contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento ( SSTS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011 , y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012 ).

En quinto lugar, se ha declarado la responsabilidad solidaria de los administradores de una sociedad promotora, frente a los compradores, por el daño consistente en no haber podido estos recuperar las cantidades anticipadas por no haberse constituido la garantía correspondiente( STS de 23 de mayo de 2014, rec. 1423/2012 ).

En sexto lugar, aun rechazándose que el comprador pueda oponer en general la falta de inicio de la construcción al banco descontante de las letras de cambio aceptadas por el comprador para los pagos parciales a cuenta del precio de la vivienda, se ha declarado que el comprador sí puede reclamar al banco avalista o asegurador la suma total representada por dichas letras, incluso en el caso de que hubiera acordado con el mismo conformarse con un importe inferior y reclamar el resto al promotor, pues tal acuerdo sería nulo de pleno derecho por contravenir el carácter irrenunciable de los derechos que la Ley 57/68 otorga a los compradores ( STS de 25 de noviembre de 2014, rec.1176/2013 ).

3ª) Pues bien, avanzando en la misma línea procede declarar ahora que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68 , la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012 ), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.

Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC , considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.

Son razones para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 de la Ley 57/68 a la resolución contractual por incumplimiento del vendedor las siguientes:

a) El carácter irrenunciable, conforme al art. 7 de dicha ley , del derecho que su art. 3 reconoce al comprador, consistente en optar entre la «rescisión» del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o la concesión de una prórroga al vendedor.

b) El rigor con que el propio art. 3 configura ese derecho y las correlativas obligaciones del vendedor, pues si el comprador opta por la prórroga, esta deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato «especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda».

c)El específico equilibrio contractual que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce en los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver el contrato por un solo impago del comprador ( art. 1504 CC y estipulación octava del contrato litigioso) con el derecho del vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.

d) El desequilibrio contractual que en perjuicio del comprador supondría una interpretación diferente, pues en casos como el presente incluso se aplicaría en su contra, tal y como se pretende en el recurso, una cláusula penal pese a haber quedado probado y no haberse discutido que el vendedor incumplió efectivamente el plazo de entrega estipulado.

e) El riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.

f) Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el asegurador, como sucedió en el presente caso cuando La Caixa opuso a los compradores que el aval había expirado el 30 de septiembre de 2009, por más que tal oposición careciera de fundamento alguno frente a lo que dispone el art. 4 de la Ley 57/68 prolongando imperativamente las garantías a favor del comprador hasta la expedición de la cédula de habitabilidad y la efectiva entrega de la vivienda.

SÉPTIMO.- La doctrina que se sienta en la presente sentencia no excluye que la «rescisión» o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador. Sin embargo esas excepciones no son aplicables en el presente caso, como pretende la parte recurrente al invocar el abuso de derecho en las conclusiones de su recurso, porque los compradores ejercitaron su derecho a resolver el contrato de forma plenamente coherente con su conducta contractual previa, esto es, después de haberse negado a las modificaciones del contrato, entre ellas la ampliación del plazo de entrega, propuestas por la vendedora hoy recurrente en septiembre de 2008, un año antes de la fecha pactada para la entrega. Y frente a esa conducta contractual plenamente coherente de los compradores, dicha vendedora hoy recurrente no se ajustó a lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato litigioso para poder obligar a los compradores a conceder "un mes más en el plazo de entrega"................"

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 491/2022 de 21 Jun. 2022, ".............Condenados en ambas instancias los bancos demandados con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 , a restituir al demandante, hoy recurrente, las cantidades que reclamaba como anticipos a cuenta del precio de la vivienda más sus intereses legales, el recurso de casación ha de ser estimado, sin necesidad de analizar el recurso por infracción procesal, porque la sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia consolidada de esta sala contenida, entre otras muchas, en las sentencias 194/2022, de 7 de marzo , 23/2022, de 17 de enero , 883/2021, de 20 de diciembre , 717/2021, de 25 de octubre , 145/2021, de 15 de marzo , 106/2021, de 1 de marzo , 690/2020, de 21 de diciembre , y 514/2020, de 7 de octubre (esta última , y las sentencias 717/2021 y 194/2022 también referidas a entidades de crédito condenadas como receptoras de los anticipos) según la cual los intereses a que se refieren la Ley 57/1968 (art. 3 ) y la d. adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación en su redacción aplicable al caso se devengan desde la fecha de cada anticipo, dado que se trata de intereses remuneratorios y no moratorios.

De tal doctrina no se aparta la sentencia 218/2014, de 7 de mayo , pues si en esta se condenó al avalista al pago de los intereses legales desde que fue requerido de pago fue porque al asumir la instancia se estimó la demanda y esta no contenía una petición expresa de condena al pago de intereses desde cada anticipo, del mismo modo que otras sentencias de esta sala no han acordado el devengo de intereses desde cada anticipo bien por razones de congruencia con lo pedido en la demanda, o bien por la conformidad de la parte demandante con lo acordado en su día en la instancia, nada de lo cual concurre en este caso, toda vez que desde un principio la parte demandante fijó el día inicial del devengo de los intereses reclamados en la respectiva fecha de entrega de las cantidades anticipadas.

Por lo que se refiere al retraso desleal del demandante, razón decisoria de la sentencia recurrida para confirmar el pronunciamiento de la sentencia apelada de imponer los intereses solo desde la reclamación extrajudicial a los bancos, la ya citada sentencia 194/2022 declaró que "tal apreciación se opone a su jurisprudencia no solo sobre los intereses de los anticipos sino también sobre el plazo de prescripción de la acción",añadiendo:

"A lo anterior se une que la doctrina jurisprudencial sobre la mayoría de las cuestiones relativas a la Ley 57/1968 empezó a formarse a partir de los años 2013 y 2014, de modo que no es acertado ni realista remontarse a 2008, año del incumplimiento del promotor, para de ese modo apreciar un ejercicio anormal del derecho sin las cautelas y prudencia que siempre requiere semejante apreciación cuando, como es este caso, la acción se ha ejercitado antes de vencer el plazo de prescripción establecido por la ley según su interpretación jurisprudencial".

Esta jurisprudencia es aplicable en el presente caso, porque las entidades demandadas incurrieron en la responsabilidad del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 desde el momento mismo en que aceptaron dichos ingresos sin exigir de la cooperativa promotora la apertura de cuentas especiales debidamente garantizadas y los intereses, por su naturaleza remuneratoria, comenzaron a devengarse desde ese mismo momento, pues tanto la demanda en ejercicio de la acción mero declarativa (interpuesta a finales de enero de 2013) como la de este litigio (interpuesta en enero de 2018) se formularon contra las entidades bancarias receptoras de las cantidades antes de que la acción estuviera prescrita según el plazo de prescripción establecido en el art. 1964.2 CC , quince años en el presente caso (p.ej. sentencias 434/2021, de 22 de junio , y 636/2017, 6 JURISPRUDENCIA de 23 de noviembre , específicamente referidas a reclamaciones fundadas en el art. 1- 2.ª de la Ley 57/1968 )..................................".

TERCERO.-Habiendo determinado las precisiones explicitadas en punto a los términos contradictorios que denuncia la parte apelante, y teniendo en cuenta las obligaciones que incumben conforme a la Ley 57/68 a la entidad Banco Sabadell, es necesario seguidamente avanzar en lo que constituye, como se ha expuesto, aspecto esencial debatido cual es sin duda y se reitera, si la causa de resolución del contrato de compraventa que nos ocupa y determinada declarada en el precedente procedimiento entre partes el aquí actor y la Promotora, (la cuestión del campo de golf) elemento sustancial a la resolución instada por el comprador (no siendo sustancial y relevante el plazo), es causa que se encuentre comprendida dentro del ámbito de la ley 57/68.

Llegados a este punto ciertamente esta Sala estima a su consideración necesario hacer referencia a la Sentencia del T.S. de 12 de Septiembre de 2.016 y que su lectura hace pertinente su aplicación y reiteración. Expone y determina la citada Sentencia del Tribunal Supremo " ..........TERCERO.- Regulación de las garantías legales de las cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas.

En cuanto a las garantías legales de las cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas, la norma básica es la Ley 57/68, dictada, según su preámbulo, ante «[l]a justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos». Estos ofrecimientos son los mencionados en el párrafo primero del propio preámbulo cuando constata que «[e]s frecuente en los contratos de cesión de viviendas que la oferta se realice en condiciones especiales, obligando a los cesionarios por el estado de necesidad de alojamiento familiar en que se encuentran a la entrega de cantidades antes de iniciarse la construcción o durante ella». Por eso, como finalidad de esta ley se declara la de «establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que esta no se lleve a cabo», de modo que «se estima necesario extender a toda clase de viviendas» las medidas de garantía que para las viviendas protegidas estableció el Decreto de 3 de enero de 1963 y se valora positivamente la jurisprudencia penal «al dar vida al denominado delito único, delito masa, ya que los actos que se realicen y afecten a la comunidad o convivencia social y al interés público son dignos de la mayor protección». ((la sentencia que mencionamos sigue expresando))

CUARTO.- Ámbito de la obligación de entregar la vivienda.

1.- Como afirma la sentencia 696/2013, de 13 de noviembre, Rc. 1217/2011 , «la obligación de entrega presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador».

Y es que para el comprador lo relevante, partiendo de la terminación física de la obra, es que la entrega o puesta a disposición tenga lugar conforme al artículo 1462 CC , esto es cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. La obligación del vendedor de entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa supone, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1461 y concordantes del CC , la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos.

Como señala la STS de 3 de junio de 2003 , la obligación asumida por el vendedor de una vivienda se extiende a poner al comprador en la pacífica posesión de un espacio independiente que no sólo aparentemente sea una vivienda, sino que se adapte a las exigencias urbanísticas, a fin de que no exista obstáculo alguno a la obtención de la finalidad pretendida por el comprador. En consecuencia, el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad........".

Expuesto lo precedente, reiterar que la Sentencia a la que se ha hecho referencia, determinó que no procede la resolución de contrato por el retraso en la entrega, considerando no obstante que, partiendo de que el campo de golf fue ofertado por la vendedora y que fue considerado como un elemento importante para adquirir el inmueble, no habiéndose llevado a cabo el mismo procede la resolución del contrato de compraventa y por ello la Promotora fue condenada al abono de la cantidad de 48.364 €. Desde la prueba practicada, indudablemente resulta, que el actor realizó en la cuenta de la Promotora determinados ingresos, por demás y en ello no se percibe una inferencia o consideración diferente, la Entidad Financiera demandada conocía la realidad de dichas entregas, dirigidas a la adquisición de viviendas, la Promotora no adoptó las correspondientes garantías, y en ello, es indudable, como así declara la resolución recurrida, la responsabilidad que adjudica y concurre en la entidad financiera; resultando finalmente que la Promotora incumplió la obligación de entrega (de la cosa vivienda y elementos a ella determinantes y así precisado como sustanciales a la adquisición) y que desde dicho ámbito permite la citada resolución desplegar la protección de la ley 57/68.

Lo aquí analizado y lo exhaustivamente precisado y argumentado en la sentencia de la instancia tanto desde el punto de vista fáctico como jurídico determina la desestimación del Recurso con confirmación dicha resolución.

Desestimado el recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC procede imponer las costas que se hubieren generado con la interposición del Recurso a la parte apelante.

CUARTO.-La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( LOPJ) , regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.- Objeto de Procedimiento y Motivos del Recurso de Apelación.

Por la representación de la Sra. Josefa se interpuso demanda frente al Banco de Sabadell y ello como consecuencia de la perdida de las cantidades que ha satisfecho anticipadamente en la C/C de la entidad Mercantil LOTE (Promotora) que tenía aperturada en la Caja de Ahorros del Mediterraneo (Hoy Banco Sabadell); cantidades ingresadas y cuyo destino era la adquisición de una vivienda. Dicha adquisición relataba se vió frustrada como consecuencia de que la Promotora LOTE se vio imposibilitada de llevar a cabo la promoción en las condiciones y circunstancias pactadas. Fundaba dicha reclamación en lo dispuesto (art. 1/2 de la Ley 57/1968) al incumplir la entidad Banco de Sabadell las obligaciones legales derivadas de su condición de depositaria de las cantidades ingresadas por la demandante, e igualmente exigir las correspondientes garantías y obligaciones a la entidad Promotora LOTE -aval- seguro de caución. Determinaba los hechos y fundamentos de derecho que al caso estimaba aplicables, instando la condena de la entidad Banco de Sabadell al abono de las cantidades que desglosaba y que ascendían a la cantidad de 48.364 €. Y en ello se declare la responsabilidad de la citada entidad por incumplimiento de exigir bajo su responsabilidad a la Promotora LOTE la prestación de avales y garantías por las cantidades entregadas a cuenta. La responsabilidad en su consecuencia de la pérdida por los anticipos efectuados. La demandada contestó a la demanda en escrito de 3 de mayo de 2024, solicitando la desestimación de la demanda con imposición de costas a los actores.

La entidad Banco Sabadell estima que el presente supuesto no se encuentra en la Ley 57/1968, dado que el Contrato de Compraventa, como ha quedado determinado, se resolvió en su momento por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Madrid el 14 de noviembre de 2013 por causa de incumplimiento por la Promotora en relación a la construcción o no ejecución de campo de Golf. Alega prejudicialidad civil al no haberse presentado por el actor la debida demanda ejecutiva frente a la Promotora.

Por el Juzgado de Instancia Nº 2 de los de Getxo a quien por turno de reparto correspondió el conocimiento del presente procedimiento, dictó con fecha 17 de marzo de 2.025 Sentencia estimando la demanda. Tras determinar los aspectos jurídicos aplicables al caso, significa que la Sentencia, en determinación resolutoria ejercitada de la compraventa que nos ocupa viene en significar que no procede la resolución instada por retraso en la entrega, no siendo expresamente que el citado retraso no fue causa determinante de la resolución, al no tener el mismo entidad suficiente; por el contrario se estima determinante a la resolución lo relativo al campo de golf. Partiendo de estas consideraciones, la sentencia recurrida argumenta al respecto de si este motivo relativo al campo de golf se incardina en el ámbito de la Ley 57/1968, llegando a una conclusión positiva de integración legal y en base a la jurisprudencia que determina.

Frente a dicha resolución la representación de Banco de Sabadell formuló recurso de apelación instando la revocación de la resolución recurrida expresando en primer lugar como motivo de recurso error en la valoración de la prueba, incurriendo a su consideración la Sentencia de Instancia en contradicción en la medida en que consideraba la causa de la resolución no fue el retraso en la entrega del inmueble, no obstante, extendiendo la causa de la resolución a supuestos distintos de los que permiten decretar la responsabilidad de las entidades depositarias. En segundo lugar denunciaba la errónea valoración de la prueba significando la indebida aplicación por la Sentencia recurrida de lo dispuesto en los arts. 1 y 3 de la Ley 57/68 y Jurisprudencia que lo desarrolla.

La representación de la Sra. Josefa formuló oposición al recurso de apelación instando la confirmación de la Sentencia de la Instancia al estimar y por los argumentos que desgranaba la misma ajustada a derecho.

SEGUNDO.-El examen del objeto del procedimiento y de los motivos del recurso, y a saber, error y contradicción de la Sentencia causa de resolución del contrato de compraventa, y la indebida aplicación de la Sentencia recurrida de lo dispuesto en el art. 1 y 3 de la Ley 57/68 y jurisprudencia que lo desarrolla, permiten un análisis conjunto de los motivos recursivos.

Teniendo en cuenta que la demandada en la contestación y en la conclusiones, considera que no es aplicable más que en el caso de retraso en el inicio o entrega de la obra pero, en el caso de autos en que según la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 23 de septiembre de 2024 la resolución del contrato se debió a la no conclusión de un campo de golf, no de la vivienda. La cuestión está resuelta por la Sentencia de 26 de octubre de 2022 de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Bizkaia que al resolver un caso idéntico estando involucrada la misma Promotora y Banco y siendo demandante el hijo de la ahora actora, ya se concluyó que la Ley es aplicable aunque se refiere a la no ejecución del campo de golf porque su existencia era determinante para la compra.

Y, en el mismo sentido, el juzgador a quo recoge que "referido a la misma actora y construcción por el Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Madrid en la Sentencia de 14 de noviembre de 2013 declara resuelto el contrato suscrito con Lote porque ésta no entregó todo lo que estaba ofertado en la publicidad de la promoción, confirmada después la resolución por este motivo por la Audiencia Provincial de Madrid. De esta forma si es causa de resolución por incumplimiento la no construcción del campo de golf entiendo aplicable la Ley porque el espíritu de la misma es proteger a los consumidores que han abonado anticipos por la compra de inmuebles se vean perjudicados porque por vicisitudes económicas de los promotores u otras causas no achacables a ellos la obra no le sea entregada."

Efectivamente la cuestión sustancial queda centrada en que determinando y quedando significado que efectivamente se dio retraso de seis meses en la entrega de las viviendas, pero que, dicho retraso no fue determinante o relevante a la resolución del Contrato de Compraventa, así resulta declarado en la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid Sección 10 dictada en Rollo de Apelación 280/2014 y con fecha 23 de Septiembre de 2.014. Dicha resolución resuelve el Procedimiento Instado contra la entidad LOTE; la misma precisa y por los argumentos que explica la improcedencia de declarar resolución del contrato de compraventa en su día otorgado entre las partes litigantes en dicho procedimiento por consecuencia o como causa de retraso en la entrega, incidiendo a efectos resolución contractual, como esencial, las incidencias del campo de golf como elemento sustancial y determinante en la celebración del contrato, incumplimiento este que sí fue considerado sustancial. Cuestión esta que se reseña y se encuentra perfectamente determinada en el fundamento tercero de la resolución de la instancia.

En este sentido significar la Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sección Pleno, Sentencia 778/2014 de 20 Ene. 2015 ".............SEXTO.- Interpretación del artículo 3 de la Ley 57/1968 . Desestimación de los motivos del recurso.

1.- Texto de la norma que procede interpretar.

El párrafo primero del art. 3 de la Ley 57/68 dispone lo siguiente: «Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.»

2.- Interpretación de la Ley 57/68 por la sentencia de esta Sala de 9 de junio de 1986 . La sentencia de 9 de junio de 1986 se cita por la parte recurrente en los dos apartados del motivo fundado en interés casacional por oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Aun cuando la cita no venga acompañada de la cita de otras sentencias que reiteren el mismo criterio interpretativo en relación con la Ley 57/68, puesto que las de 16 de noviembre de 2012 (rec. 779/2010) y 12 de julio de 2011 (rec. 1838/2007), también citadas en el motivo, se refieren al art. 1124 CC , es preciso hacer costar la motivación de la sentencia de 1986 para decidir si ahora se reitera su criterio de decisión o, por el contrario, se rectifica.

Dicha sentencia se pronuncia en primer lugar sobre la mora del vendedor en relación con el art. 1124 CC , declarando que dentro del mes siguiente a la fecha pactada para la entrega de la vivienda solo faltaba en ese caso la colocación de la cisterna de gas propano en la zona ajardinada y razonando que no cabía apreciar incumplimiento del vendedor porque, liquidado un primer retraso en la entrega mediante una novación modificativa, el retraso subsiguiente no acarreaba «la inutilidad de la prestación». A esto se añade, de un lado, que la ampliación del plazo no lo constituía en plazo esencial cuya «corta inobservancia» autorizara su juego como cláusula resolutoria expresa; de otro, que la mora «no conlleva necesariamente otras consecuencias jurídicas propias que las de los artículos 1096 y párrafo tercero del 1182, 1108 y 1501 del Código Civil »; y por último, que las anteriores consideraciones, «puestas en el contexto de una dilatada doctrina jurisprudencial interpretando el artículo 1124 en el sentido de exigir, fuera del caso obstativo, una voluntad del incumplidor deliberada y obstinadamente rebelde a la efectividad de las prestacione sque le incumben frente a la cabal observancia por la otra parte que solicita la resolución de las obligaciones correspectivas y, en suma, favorable a la conservación del contrato», justificaban la desestimación del recurso del comprador fundado en infracción «de diversos artículos presididos por el 1124».

La misma sentencia de 9 de junio de 1986 se pronuncia, en segundo lugar, sobre la infracción del art. 3 de la Ley 57/68 alegada por el comprador en el motivo segundo de su recurso de casación con base en que el promotor vendedor no había asegurado la devolución de las cantidades anticipadas ni las había percibido a través de una cuenta especial. La sentencia desestima el motivo a partir de una consideración general de la Ley 57/68 como «predominantemente administrativa»,determinante de que tal conducta del promotor, «de ser comprobada podrá atraer la imposición de las sanciones que para los ilícitos administrativos en la materia previene el artículo 6 de la ley invocada».

A lo anterior se añaden los siguientes razonamientos:

«La inaplicabilidad del párrafo primero del artículo tercero se patentiza ante todo en la inexistencia del supuesto que contempla ya que, atendiendo a la situación existente a finales del mes de mayo de mil novecientos ochenta y uno no puede afirmarse que se alcanzase el tal supuesto del precepto de no entrega de la vivienda, que, en el caso, construida en su totalidad, se hallaba falta de los detalles considerados y evaluados. El supuesto de la Ley es el de la total o práctica inexistencia de la vivienda, originadora, cuando se han adelantado cantidades para la construcción omisa, de los perjuicios irreparables que se acude a evitar con un ordenamiento principalmente cautelar que poco tiene que ver con el caso en que -dígase otra vez- la vivienda estaba falta de detalles al vencimiento del plazo de la entrega y en el cual la Cédula de Habitabilidad se obtuvo poco después. A parte lo cual, el tracto del contrato señalaba como momento más indicado para la utilización de la opción resolutoria específica de este artículo tercero aquél en que, muy por el contrario, el comprador demandante y recurrente dejó ociosa esa facultad para adicionar el contrato originado de mil novecientos setenta y siete con las cláusulas novatorias de mil novecientos ochenta en que obtenía ventajas en cuanto a los materiales a emplear, enseres de la vivienda y destacadamente una plaza de garaje. Parece que el artículo no autoriza sino una opción que ya fue consumida en mil novecientos ochenta y que no pudo por lo mismo reiterarse en mil novecientos ochenta y uno, por todo lo cual, descartándose el régimen específico de la Ley de mil novecientos sesenta y ocho, no queda a favor del comprador sino "los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente", o sea a la común contenida fundamentalmente en el Código Civil y en los diversos artículos de dicho Cuerpo Legal que ya se han barajado.»

3.- Rectificación del criterio de la sentencia de 9 de junio de 1986. Doctrina interpretativa del artículo 3 de la Ley 57/68.

Esta Sala, reunida en pleno, considera que no procede reiterar la interpretación del art. 3 de la Ley 57/68 contenida en su sentencia de 9 de junio de1986.

Las razones son las siguientes:

1ª) La jurisprudencia más reciente de esta Sala ha avanzado en la línea de interpretar la Ley 57/68 como pionera, varios años antes de que en 1978 la Constitución proclamara como principios rectores de la política social y económica el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 ) y la defensa de los consumidores y usuarios (art. 51), en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, incluso de temporada.

2ª) Esta línea jurisprudencial se ha traducido en atenerse al rigor con el que la propia Ley 57/68 configura las obligaciones del vendedor y de su asegurador o avalista, superando una concepción predominantemente administrativa de su contenido para dotarla de plenos efectos civiles.

Así, en primer lugar, sobre el carácter accesorio o, por el contrario, esencial de la obligación del promotor vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores ( arts. 1 y 2 de la Ley 57/68 ) es doctrina jurisprudencial reiterada que se trata de una obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de manera que su incumplimiento facultará al comprador para resolver el contrato e impedirá al vendedor resolverlo si el comprador no atiende los pagos parciales a cuenta del precio ( SSTS de 25 de octubre de 2011, rec. 588/2008 , 10 de diciembre de 2012, rec. 1044/2010 , 11 de abril de 2013, rec.1637/2010 , y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012 ).

En segundo lugar, se ha rechazado que el seguro de caución de las cantidades anticipadas por los cooperativistas de viviendas comprenda únicamente un denominado "Tramo I", de compra de los terrenos para la edificación, declarándose por el contrario que asegurar el buen fin de la cooperativa es garantizar la terminación y entrega de las viviendas y, por tanto, la devolución a los cooperativistas, en otro caso, de las cantidades anticipadas ( STS de 13 de septiembre de 2013, rec. 281/2013 ).

En tercer lugar, acerca del importe cubierto por el seguro, se ha declarado que comprende todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, es decir, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad máxima inferior, porque en otro caso se infringirían el art. 2 de la Ley 57/68 y el art. 68 de la Ley de Contrato de Seguro ( STS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011 ).

En cuarto lugar, se ha interpretado el art. 1 de la Ley 57/68 en el sentido de que permite al comprador dirigirse simultáneamente contra el vendedor y su aseguradora para exigirles solidariamente la devolución de las cantidades anticipadas y, también, dirigirse contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento ( SSTS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011 , y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012 ).

En quinto lugar, se ha declarado la responsabilidad solidaria de los administradores de una sociedad promotora, frente a los compradores, por el daño consistente en no haber podido estos recuperar las cantidades anticipadas por no haberse constituido la garantía correspondiente( STS de 23 de mayo de 2014, rec. 1423/2012 ).

En sexto lugar, aun rechazándose que el comprador pueda oponer en general la falta de inicio de la construcción al banco descontante de las letras de cambio aceptadas por el comprador para los pagos parciales a cuenta del precio de la vivienda, se ha declarado que el comprador sí puede reclamar al banco avalista o asegurador la suma total representada por dichas letras, incluso en el caso de que hubiera acordado con el mismo conformarse con un importe inferior y reclamar el resto al promotor, pues tal acuerdo sería nulo de pleno derecho por contravenir el carácter irrenunciable de los derechos que la Ley 57/68 otorga a los compradores ( STS de 25 de noviembre de 2014, rec.1176/2013 ).

3ª) Pues bien, avanzando en la misma línea procede declarar ahora que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68 , la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012 ), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.

Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC , considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.

Son razones para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 de la Ley 57/68 a la resolución contractual por incumplimiento del vendedor las siguientes:

a) El carácter irrenunciable, conforme al art. 7 de dicha ley , del derecho que su art. 3 reconoce al comprador, consistente en optar entre la «rescisión» del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o la concesión de una prórroga al vendedor.

b) El rigor con que el propio art. 3 configura ese derecho y las correlativas obligaciones del vendedor, pues si el comprador opta por la prórroga, esta deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato «especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda».

c)El específico equilibrio contractual que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce en los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver el contrato por un solo impago del comprador ( art. 1504 CC y estipulación octava del contrato litigioso) con el derecho del vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.

d) El desequilibrio contractual que en perjuicio del comprador supondría una interpretación diferente, pues en casos como el presente incluso se aplicaría en su contra, tal y como se pretende en el recurso, una cláusula penal pese a haber quedado probado y no haberse discutido que el vendedor incumplió efectivamente el plazo de entrega estipulado.

e) El riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.

f) Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el asegurador, como sucedió en el presente caso cuando La Caixa opuso a los compradores que el aval había expirado el 30 de septiembre de 2009, por más que tal oposición careciera de fundamento alguno frente a lo que dispone el art. 4 de la Ley 57/68 prolongando imperativamente las garantías a favor del comprador hasta la expedición de la cédula de habitabilidad y la efectiva entrega de la vivienda.

SÉPTIMO.- La doctrina que se sienta en la presente sentencia no excluye que la «rescisión» o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador. Sin embargo esas excepciones no son aplicables en el presente caso, como pretende la parte recurrente al invocar el abuso de derecho en las conclusiones de su recurso, porque los compradores ejercitaron su derecho a resolver el contrato de forma plenamente coherente con su conducta contractual previa, esto es, después de haberse negado a las modificaciones del contrato, entre ellas la ampliación del plazo de entrega, propuestas por la vendedora hoy recurrente en septiembre de 2008, un año antes de la fecha pactada para la entrega. Y frente a esa conducta contractual plenamente coherente de los compradores, dicha vendedora hoy recurrente no se ajustó a lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato litigioso para poder obligar a los compradores a conceder "un mes más en el plazo de entrega"................"

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 491/2022 de 21 Jun. 2022, ".............Condenados en ambas instancias los bancos demandados con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 , a restituir al demandante, hoy recurrente, las cantidades que reclamaba como anticipos a cuenta del precio de la vivienda más sus intereses legales, el recurso de casación ha de ser estimado, sin necesidad de analizar el recurso por infracción procesal, porque la sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia consolidada de esta sala contenida, entre otras muchas, en las sentencias 194/2022, de 7 de marzo , 23/2022, de 17 de enero , 883/2021, de 20 de diciembre , 717/2021, de 25 de octubre , 145/2021, de 15 de marzo , 106/2021, de 1 de marzo , 690/2020, de 21 de diciembre , y 514/2020, de 7 de octubre (esta última , y las sentencias 717/2021 y 194/2022 también referidas a entidades de crédito condenadas como receptoras de los anticipos) según la cual los intereses a que se refieren la Ley 57/1968 (art. 3 ) y la d. adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación en su redacción aplicable al caso se devengan desde la fecha de cada anticipo, dado que se trata de intereses remuneratorios y no moratorios.

De tal doctrina no se aparta la sentencia 218/2014, de 7 de mayo , pues si en esta se condenó al avalista al pago de los intereses legales desde que fue requerido de pago fue porque al asumir la instancia se estimó la demanda y esta no contenía una petición expresa de condena al pago de intereses desde cada anticipo, del mismo modo que otras sentencias de esta sala no han acordado el devengo de intereses desde cada anticipo bien por razones de congruencia con lo pedido en la demanda, o bien por la conformidad de la parte demandante con lo acordado en su día en la instancia, nada de lo cual concurre en este caso, toda vez que desde un principio la parte demandante fijó el día inicial del devengo de los intereses reclamados en la respectiva fecha de entrega de las cantidades anticipadas.

Por lo que se refiere al retraso desleal del demandante, razón decisoria de la sentencia recurrida para confirmar el pronunciamiento de la sentencia apelada de imponer los intereses solo desde la reclamación extrajudicial a los bancos, la ya citada sentencia 194/2022 declaró que "tal apreciación se opone a su jurisprudencia no solo sobre los intereses de los anticipos sino también sobre el plazo de prescripción de la acción",añadiendo:

"A lo anterior se une que la doctrina jurisprudencial sobre la mayoría de las cuestiones relativas a la Ley 57/1968 empezó a formarse a partir de los años 2013 y 2014, de modo que no es acertado ni realista remontarse a 2008, año del incumplimiento del promotor, para de ese modo apreciar un ejercicio anormal del derecho sin las cautelas y prudencia que siempre requiere semejante apreciación cuando, como es este caso, la acción se ha ejercitado antes de vencer el plazo de prescripción establecido por la ley según su interpretación jurisprudencial".

Esta jurisprudencia es aplicable en el presente caso, porque las entidades demandadas incurrieron en la responsabilidad del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 desde el momento mismo en que aceptaron dichos ingresos sin exigir de la cooperativa promotora la apertura de cuentas especiales debidamente garantizadas y los intereses, por su naturaleza remuneratoria, comenzaron a devengarse desde ese mismo momento, pues tanto la demanda en ejercicio de la acción mero declarativa (interpuesta a finales de enero de 2013) como la de este litigio (interpuesta en enero de 2018) se formularon contra las entidades bancarias receptoras de las cantidades antes de que la acción estuviera prescrita según el plazo de prescripción establecido en el art. 1964.2 CC , quince años en el presente caso (p.ej. sentencias 434/2021, de 22 de junio , y 636/2017, 6 JURISPRUDENCIA de 23 de noviembre , específicamente referidas a reclamaciones fundadas en el art. 1- 2.ª de la Ley 57/1968 )..................................".

TERCERO.-Habiendo determinado las precisiones explicitadas en punto a los términos contradictorios que denuncia la parte apelante, y teniendo en cuenta las obligaciones que incumben conforme a la Ley 57/68 a la entidad Banco Sabadell, es necesario seguidamente avanzar en lo que constituye, como se ha expuesto, aspecto esencial debatido cual es sin duda y se reitera, si la causa de resolución del contrato de compraventa que nos ocupa y determinada declarada en el precedente procedimiento entre partes el aquí actor y la Promotora, (la cuestión del campo de golf) elemento sustancial a la resolución instada por el comprador (no siendo sustancial y relevante el plazo), es causa que se encuentre comprendida dentro del ámbito de la ley 57/68.

Llegados a este punto ciertamente esta Sala estima a su consideración necesario hacer referencia a la Sentencia del T.S. de 12 de Septiembre de 2.016 y que su lectura hace pertinente su aplicación y reiteración. Expone y determina la citada Sentencia del Tribunal Supremo " ..........TERCERO.- Regulación de las garantías legales de las cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas.

En cuanto a las garantías legales de las cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas, la norma básica es la Ley 57/68, dictada, según su preámbulo, ante «[l]a justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos». Estos ofrecimientos son los mencionados en el párrafo primero del propio preámbulo cuando constata que «[e]s frecuente en los contratos de cesión de viviendas que la oferta se realice en condiciones especiales, obligando a los cesionarios por el estado de necesidad de alojamiento familiar en que se encuentran a la entrega de cantidades antes de iniciarse la construcción o durante ella». Por eso, como finalidad de esta ley se declara la de «establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que esta no se lleve a cabo», de modo que «se estima necesario extender a toda clase de viviendas» las medidas de garantía que para las viviendas protegidas estableció el Decreto de 3 de enero de 1963 y se valora positivamente la jurisprudencia penal «al dar vida al denominado delito único, delito masa, ya que los actos que se realicen y afecten a la comunidad o convivencia social y al interés público son dignos de la mayor protección». ((la sentencia que mencionamos sigue expresando))

CUARTO.- Ámbito de la obligación de entregar la vivienda.

1.- Como afirma la sentencia 696/2013, de 13 de noviembre, Rc. 1217/2011 , «la obligación de entrega presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador».

Y es que para el comprador lo relevante, partiendo de la terminación física de la obra, es que la entrega o puesta a disposición tenga lugar conforme al artículo 1462 CC , esto es cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. La obligación del vendedor de entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa supone, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1461 y concordantes del CC , la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos.

Como señala la STS de 3 de junio de 2003 , la obligación asumida por el vendedor de una vivienda se extiende a poner al comprador en la pacífica posesión de un espacio independiente que no sólo aparentemente sea una vivienda, sino que se adapte a las exigencias urbanísticas, a fin de que no exista obstáculo alguno a la obtención de la finalidad pretendida por el comprador. En consecuencia, el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad........".

Expuesto lo precedente, reiterar que la Sentencia a la que se ha hecho referencia, determinó que no procede la resolución de contrato por el retraso en la entrega, considerando no obstante que, partiendo de que el campo de golf fue ofertado por la vendedora y que fue considerado como un elemento importante para adquirir el inmueble, no habiéndose llevado a cabo el mismo procede la resolución del contrato de compraventa y por ello la Promotora fue condenada al abono de la cantidad de 48.364 €. Desde la prueba practicada, indudablemente resulta, que el actor realizó en la cuenta de la Promotora determinados ingresos, por demás y en ello no se percibe una inferencia o consideración diferente, la Entidad Financiera demandada conocía la realidad de dichas entregas, dirigidas a la adquisición de viviendas, la Promotora no adoptó las correspondientes garantías, y en ello, es indudable, como así declara la resolución recurrida, la responsabilidad que adjudica y concurre en la entidad financiera; resultando finalmente que la Promotora incumplió la obligación de entrega (de la cosa vivienda y elementos a ella determinantes y así precisado como sustanciales a la adquisición) y que desde dicho ámbito permite la citada resolución desplegar la protección de la ley 57/68.

Lo aquí analizado y lo exhaustivamente precisado y argumentado en la sentencia de la instancia tanto desde el punto de vista fáctico como jurídico determina la desestimación del Recurso con confirmación dicha resolución.

Desestimado el recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC procede imponer las costas que se hubieren generado con la interposición del Recurso a la parte apelante.

CUARTO.-La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( LOPJ) , regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,