Sentencia Civil 283/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Illes Balears, Rec. 746/2024 de 30 de abril del 2026

PRIMERO.- Resume n de antecedentes.

Los demandantes son propietarios de una vivienda que forma parte de la comunidad de propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 de la localidad de Montuiri al haberla adquirido mediante contrato de compraventa celebrado en fecha 13 de julio de 2022.

Expone su falta de experiencia en cuestiones relativas al funcionamiento de las comunidades de propietarios, lo que ha provocado que se haya abusado de su buena fe e inocencia. Relata a continuación las diversas juntas de las que ha tenido conocimiento que se han celebrado:

1.- Una junta en fecha anterior al 22 de agosto de 2022, a la que no fueron convocados, a la que no asistieron ni recibieron acta.

2.- En fecha 12 de septiembre de 2022 se celebró una nueva reunión sin convocatoria y sin que se haya recibido el acta de la junta en la que se trataron cuestiones relativas al mal estado de los balcones, a la necesidad de contratar un seguro, así como a las humedades y goteras en el piso del presidente de la comunidad, momento en el que manifestaron que en su vivienda también había humedades, y a que las obras podrían ascender a la suma de 7.000 euros.

El 23 de septiembre de 2022 fueron informados de que las facturas ascienden a 36.519,35 euros.

Los trabajos se estaban ejecutando y, además de los previstos inicialmente, se ejecutaron otros, como el acceso de la vivienda del presidente de la comunidad a la terraza comunitaria.

En fecha 28 de diciembre de 2022 por el letrado que firma la demanda se remitió burofax a la comunidad solicitando la remisión de documentación relativa a las juntas de propietarios, a los presupuestos de las obras, a los justificantes de pago, a los permisos de obra y a los informes técnicos de los que se derive la necesidad de acometer obras en el edificio.

En fecha 20 de febrero de 2023 los demandantes recibieron una carta de un abogado que dice actuar en nombre de la comunidad en el que les indica que en fecha 17 de diciembre de 2022 se celebró una junta de propietarios, a la que no fueron convocados, y se les notifica uno de los acuerdos, relativos a la reclamación de la sula de 4.750 euros, con la advertencia de acciones judiciales de no hacerlo.

Es objeto de impugnación el acuerdo notificado por carta de fecha 22 de febrero de 2023 por los siguientes motivos:

1º.- En base a la letra a) del art.18 de la LPH ya que es contrario a la LPH por contravenir los artículos 14, 16, 19 y demás concordantes de la misma LPH, tal como se ha expresado en el expositivo anterior. Además, se ignora el origen, razón y naturaleza de dicha cantidad, sin explicar por qué se debe esa cantidad y no otra distinta.

2º.- En base a la letra b) en tanto en cuanto, habiendo comprobado la ejecución de trabajos que han cambiado la configuración del edificio sin que se haya dado cuenta a mis mandantes de nada en relación a este particular, exigiéndoles luego una cantidad sin saber su origen, se entiende que puede ser gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio, en este caso, del Sr.Presidente.

3º.- En base a la letra c), tanto por causar un grave perjuicio para mis mandantes que no han podido participar en la toma de decisiones tan importantes como son que obras debían ejecutarse, cuáles eran urgentes y cuáles no, presentar presupuestos, examinarlos, votar etc. como por haberse adoptado el acuerdo impugnado con un claro y flagrante abuso de derecho.

Solicita que se declare la nulidad del acuerdo notificado por carta de fecha 20 de febrero de 2023.

La parte demandada se opuso a la demanda con las siguientes alegaciones:

1.- Falta de legitimación de los actores por incumplimiento del requisito de estar al corriente en el pago de las deudas de la comunidad, al amparo de lo establecido en el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

2.- La gestión de la comunidad es informal, debido a su número reducido de comuneros, que hace que no tenga contratado a un administrador profesional. Su constitución formal fue el 19 de agosto de 2022.

Refiere también que las comunicaciones entre los propietarios se verificaban a través de la aplicación Whatsapp, en la que tenían abierto un chat en el que participa la demandante.

3.- En fecha 12 de septiembre de 2022 e celebró la junta a la que hacen referencia los demandantes en su escrito de demanda y en fecha 19 de septiembre se transmitió a los propietarios las condiciones del seguro contratado, con el que manifestaron su conformidad.

4.- En fecha 23 de septiembre de 2022 se remitieron al grupo de Whatsapp todas las facturas para la realización de los trabajos conforme a lo acordado en la junta y una tabla con la relación de los gastos y su repercusión, conforme a la cual a los actores les corresponde la suma de 4.564,90 euros.

Los demandantes se mostraron informados y de acuerdo con todo, incluido el reparto de gastos.

5.- En fecha 19 de octubre de 2022 se celebró una junta con la presencia de la demandante, en la que tras aprobarse el gasto de los trabajos y su repercusión a cada comunero, se le concedió un plazo para el pago de la derrama de obras.

El día 7 de noviembre de 2022, con asistencia de la demandante, se celebró una nueva junta en la que la demandante comunicó que contrataría un perito para determinar si eran correctos los gastos pro obras y que pagaría la parte proporcional del seguro y de la constitución de la comunidad.

Se acordó convocar nuevamente a los propietarios para el día18 de noviembre para conocer el resultado de la peritación. Ante la inexistencia de traslado, se convocó una junta para el 17 de diciembre de 2022 a la que no asistieron los demandantes, en la que se acordó la reclamación judicial de los 4.750 euros adeudados.

A esta junta sí que fueron convocados.

6.- Los trabajos se han realizado según lo acordado en la junta y por una cuestión de urgencia.

7.- La documentación que fue requerida por el letrado ya había sido entregada a cada uno de los vecinos de la comunidad.

8.- Lo que se impugna es el acuerdo de interposición de acciones, acuerdo que no tiene motivos de irregularidad o invalidez. Lo que debieron impugnar fue el acta de 19 de agosto de 2022 en la que se acordó la realización de los arreglos o las posteriores, en las que se concretaron los trabajos y su coste. Tales actas son firmes.

En la sentencia dictada en primera instancia se estima la demanda en su integridad, con los siguientes argumentos:

A la vista de la prueba practicada se considera acreditado que si bien no es cuestionable la convocatoria de la reuniones de la comunidad vía WhatsApp porque estos se están imponiendo en todos los aspectos de nuestras vidas lo que no es admisible es que sirvan de excusa para conculcar la legalidad vigente, concretamente la LPH.

1. Doña Olga en cuanto miembro de la comunidad tenía y tiene derecho a participar en la aprobación de los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c) así como conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. Este derecho reconocido en el art. 14 LPH no le ha sido reconocido por la Comunidad. Tuvo que enviar un burofax para que se le facilitase documentación que quien actuaba como presidente no le facilitó. Sin esa documentación difícilmente ningún perito podía informar a los actores sobre la entidad de las obras realizadas y la corrección de los importes reclamados.

2. La convocatorias deben celebrarse con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria; La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan. Esto tampoco se ha respetado, ex lege art. 16LPH . Las convocatorias por vía whtasApp no pueden ser un comodín que todo lo permite.

3. El art. 19 LHP deja claro que los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas que deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración (el lugar de celebración se desconoce).

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. No consta en las actas aportadas

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria. Tampoco consta

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión. En las actas manuscritas no consta

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen. Lo desconocemos porque al parecer siempre se aprobaban .

3. El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9. No hay constancia de ello.

No consta en ningún momento acreditado ni el coste total de las obras ni el importe reclamado a cada comunero; ni la relación de las reparaciones realizadas .Ni tan siquiera si las obras en abstracto, y sin concretar importes se aceptaron por la mayoría de los propietarios., tampoco se ha acreditado el número de comuneros.

Por todo lo expuesto, se estima que el acuerdo adoptado en base al cual se reclaman a la actora el pago de 4.750 euros es nulo ex lege art., 14 , 16 , 18 y 19 LPH . Por desgracia lo único que ha quedado acreditado es como no debe funcionar una comunidad de propietarios. Precisamente la LPH pretende evitar este tipo de situaciones .

SEGUND O.- Motivos del recurso de apelación.

Frente a la resolución dictada en primera instancia ha interpuesto recurso de apelación la comunidad de propietarios demandada, que alega los siguientes motivos:

1.- Falta de legitimación de los demandantes por incumplimiento del requisito del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal de estar al corriente del pago de las deudas con la comunidad para impugnar los acuerdos.

En la fecha de la presentación de la demanda los demandantes no se encontraban al corriente del pago de la deuda de la comunidad, ni consignaron esa cantidad con carácter previo a la interposición de la demanda.

2.- Incongruencia extra petitaal valorarse en sentencias cuestiones ajenas al procedimiento.

La demanda se ciñe a la impugnación de un acuerdo comunitario concreto, aprobado en la junta de propietarios de 17 de diciembre de 2022.

La liquidación de la deuda ya había sido calculada y aprobada en anteriores juntas no impugnadas. Los restantes acuerdos no han sido impugnados ni son objeto del procedimiento. Fue en la junta celebrada en fecha 19 de octubre de 2022 en la que se aprobó la derrama correspondiente.

3.- Error en la valoración de la prueba respecto de la impugnación del acuerdo objeto del procedimiento de fecha 17 de diciembre de 2022.

Entiende a parte apelante que no se ha hecho una valoración adecuada de la prueba practicada, teniendo en cuenta que se trata de una pequeña comunidad de propietarios de solo 5 unidades registrales de las que dos de ellas comparten titular.

- Los demandantes fueron convocados a la junta por Whatsapp.

- Todas las actas quedaban incorporadas en el libro de actas y se notificaban a los propietarios.

- El acuerdo de 17 de diciembre de 2022 se circunscribe al otorgamiento del plazo de los demandantes para el pago de la derrama hasta el 15 de enero, facultando al presidente al ejercicio de acciones legales en caso de no verificarse el pago. No tiene por objeto lo relativos las obras, su alcance, su urgencia y su valoración, que fueron tratadas en juntas anteriores.

SEGUNDO.- Falta de legitimación pasiva.

Sobre esta cuestión nos menos pronunciado en sentencia de 15 de enero de 2021 ( ECLI:ES:APIB:2021:307) en los siguientes términos, refiriéndonos al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Cierta mente el citado artículo dispone : 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios. 3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9. 4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

Como dice la sentencia del pleno del TS de 22-10-2013 respecto al pago o consignación:

"Se trata de un requisito de procedibilidad insubsanable, pues lo único que se puede acreditar vía articulo 231 lec , es que en aquel momento de interposición de la demanda se estaba al corriente del pago, esto es, se puede justificar documentalmente en un momento posterior a la demanda que cuando esta se interpuso se estaba al corriente de pago, lo que no es posible por la vía art 231 es cumplimentar posteriormente el requisito, solo la acreditación."

El art. 18.2 introduce una regla de procedibilidad y una excepción, condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Los motivos o razones del impago son irrelevantes, pues, como decimos, nos encontramos ante un requisito de procedibilidad legalmente establecido que debe ser rigurosamente cumplido por quien ejercita la acción de impugnación de acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios.

Conforme ha señalado el Tribunal Supremo en sentencia de 14 de octubre de 2011 (ECLI:ES:TS:2011:7359):

El artículo establece una regla de legitimación y un requisito de procedibidad. La primera limita la posibilidad de impugnar los acuerdos de la junta de propietarios a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La segunda introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente.

De acuerdo con la jurisprudencia recaída sobre esa materia ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2013 -n.º 613- y 5 de noviembre de 2019 -n.º 584-, y las sentencias allí citadas), el artículo 18.2 LPH, tras regular la legitimación activa para la impugnación de los acuerdos comunitarios, introduce una regla adicional de procedibilidad, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a su consignación judicial, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9.

En principio, ese requisito de procedibilidad debe estar cumplido cuando la demanda es presentada. Con arreglo a su naturaleza y a la literalidad del precepto, debemos aplicar la conocida doctrina del Tribunal Constitucional distinguiendo entre la falta de pago o consignación en el momento oportuno, que constituye un defecto insubsanable, y la falta de acreditación de tales actos, que admite la subsanación.

Ahora bien, en el presente caso, la parte demandante reconoce la obligación de consignación y ante la falta de conocimiento de la cuenta judicial en la que realizar la consignación y dado que la comunidad no dispone de cuenta bancaria, se obliga a hacerla en la cuenta de consignaciones del juzgado al que corresponde en conocimiento del procedimiento, lo que verifica sin necesidad de requerimiento, de manera que en el momento de la admisión de la demanda se cumple con el requisito de procedibilidad, siendo la actuación de la parte demandante acorde a la finalidad del precepto.

Es por ello por lo que debe desestimarse la impugnación de la legitimación activa de la parte demandante.

SEGUNDO.- Congruencia.

El art. 218.1 LEC establece la congruencia que deben guardar las sentencias sin apartarse de la causa de pedir. Según constante jurisprudencia ( SSTS de 5 de junio de 2013, RC 1450/2009; de 30 de abril de 2012, RC 652/2008; de 26 de marzo de 2012, RC 1185/2009; de 29 de enero de 2012, RC 2127/2009; de 7 de noviembre de 2011, RC 1430/2008; de 10 de octubre de 2011, RC 1331/2008; de 26 de octubre de 2011, RC 1345/2008; de 26 de mayo de 2011, RC 435/2006 y 23 de marzo de 2011, RC 2311/2006) el principio de la congruencia proclamado en el artículo 218.1 LEC exige que la sentencia resuelva absolutamente todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente motivada que sea procedente.

La congruencia consiste en la necesaria conformidad que ha de existir entre el fallo de la sentencia y las pretensiones deducidas -teniendo en cuenta el petitum[petición] y la causa petendi[causa de pedir]- entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos de demanda y contestación -no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos- que constituyen su objeto, dándose la congruencia allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, sin que la mencionada relación responda a una conformidad literal y rígida, sino más bien racional y flexible, por ser finalidad, la de asegurar que todos los asuntos sometidos a la decisión judicial alcancen adecuada solución, poniéndose así fin al litigio.

Una de las variantes de la incongruencia es la extra petita[al margen de lo solicitado] que consiste en el cambio de la petición contenida en el suplico, con mutación de la causa petendi [causa de pedir] y absorción de la omisiva por falta de pronunciamiento sobre el tema realmente planteado. Esta incongruencia no tiene amparo o justificación en el principio iura novit curia[el juez conoce el Derecho], cuyos márgenes no permiten la mutación del objeto del proceso ni la extralimitación en la causa de pedir, ni en definitiva, la resolución de problemas distintos de los propiamente controvertidos ( STS de 7 de noviembre de 2011, RC 1430/2008; de 26 de marzo de 2012, RC 1185/2009 y de 29 de enero de 2012, RC 2127/2009).

Es cierto que la demanda se refiere a la junta celebrada en fecha 17 de diciembre de 2022, a la que se refiere en el suplico de la demanda y esta es la que se declara nula en el fallo de la sentencia, por lo que no puede considerarse que la sentencia haya incurrido en incongruencia. Las referencias a la actuación de la comunidad fueron introducidas en la demanda por la parte demandante como antecedente de su petición. A ellas se ha referido la parte demandada en su escrito de contestación y también han sido objeto de prueba, por lo que la referencia que se hace en la sentencia no puede entenderse que vulnere el principio de congruencia.

El motivo debe ser desestimado.

CUARTO.- Error en la valoración de la prueba. La convocatoria de la junta.

Dispone el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal:

1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

La normativa y formalidad de las citaciones para la celebración de las juntas de la comunidad tiene una gran importancia con la finalidad de garantizar el derecho a voto de los propietarios, derecho que debe conciliarse con los intereses de la comunidad en su conjunto, que no puede quedar paralizada por la imposibilidad de notificación al propietario, siempre que se haya intentado llevarla a efecto con sujeción a los requisitos legales de validez ( STS 572/2020, de 27 de octubre ( ECLI:ES:TS:2020:3624)).

En la sentencia que se cita se recuerda también el carácter imperativo de las normas sobre la forma de practicar las citaciones, así como que la carga de la prueba de la efectividad de la citación corresponde a la comunidad de propietarios.

En el caso que analizamos, la parte apelante hace referencia a las dimensiones de la comunidad y al carácter informal de su actuación, lo que no debe justificar una actuación coherente con la finalidad de las normas que regulan la convocatoria de las juntas.

Se hace mención de la existencia de un grupo de WhatsApp en el que se realizan las comunicaciones entre los vecinos. Su existencia ha sido reconocida por la demandante en su declaración y se ha acompañado una reproducción de las conversaciones.

Las relativas a la junta que es objeto de impugnación no puede entenderse que cumplan con los requisitos del artículo 16 antes reproducido, pues aunque se habla de la intención de reunirse, no queda concretado cuál será el orden del día que será objeto de la reunión, orden que es reflejado en el acta que se aporta junto con el escrito de contestación y que no podía ser conocido por la parte demandante.

A todo ello debe añadirse que, pese a las manifestaciones de la parte apelante, lo cierto es que no consta en ningún acta la aprobación del saldo deudor de la demandante, que, por otra parte, según la tabla de Excel que se aporta, no se corresponde con exactitud con la cantidad indicada en el acuerdo que se impugna.

La falta total de las formalidades para la aprobación de los acuerdos de la comunidad motiva la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida en todos sus términos.

CUARTO.- Costas

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

PRIMERO.- Resume n de antecedentes.

Los demandantes son propietarios de una vivienda que forma parte de la comunidad de propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 de la localidad de Montuiri al haberla adquirido mediante contrato de compraventa celebrado en fecha 13 de julio de 2022.

Expone su falta de experiencia en cuestiones relativas al funcionamiento de las comunidades de propietarios, lo que ha provocado que se haya abusado de su buena fe e inocencia. Relata a continuación las diversas juntas de las que ha tenido conocimiento que se han celebrado:

1.- Una junta en fecha anterior al 22 de agosto de 2022, a la que no fueron convocados, a la que no asistieron ni recibieron acta.

2.- En fecha 12 de septiembre de 2022 se celebró una nueva reunión sin convocatoria y sin que se haya recibido el acta de la junta en la que se trataron cuestiones relativas al mal estado de los balcones, a la necesidad de contratar un seguro, así como a las humedades y goteras en el piso del presidente de la comunidad, momento en el que manifestaron que en su vivienda también había humedades, y a que las obras podrían ascender a la suma de 7.000 euros.

El 23 de septiembre de 2022 fueron informados de que las facturas ascienden a 36.519,35 euros.

Los trabajos se estaban ejecutando y, además de los previstos inicialmente, se ejecutaron otros, como el acceso de la vivienda del presidente de la comunidad a la terraza comunitaria.

En fecha 28 de diciembre de 2022 por el letrado que firma la demanda se remitió burofax a la comunidad solicitando la remisión de documentación relativa a las juntas de propietarios, a los presupuestos de las obras, a los justificantes de pago, a los permisos de obra y a los informes técnicos de los que se derive la necesidad de acometer obras en el edificio.

En fecha 20 de febrero de 2023 los demandantes recibieron una carta de un abogado que dice actuar en nombre de la comunidad en el que les indica que en fecha 17 de diciembre de 2022 se celebró una junta de propietarios, a la que no fueron convocados, y se les notifica uno de los acuerdos, relativos a la reclamación de la sula de 4.750 euros, con la advertencia de acciones judiciales de no hacerlo.

Es objeto de impugnación el acuerdo notificado por carta de fecha 22 de febrero de 2023 por los siguientes motivos:

1º.- En base a la letra a) del art.18 de la LPH ya que es contrario a la LPH por contravenir los artículos 14, 16, 19 y demás concordantes de la misma LPH, tal como se ha expresado en el expositivo anterior. Además, se ignora el origen, razón y naturaleza de dicha cantidad, sin explicar por qué se debe esa cantidad y no otra distinta.

2º.- En base a la letra b) en tanto en cuanto, habiendo comprobado la ejecución de trabajos que han cambiado la configuración del edificio sin que se haya dado cuenta a mis mandantes de nada en relación a este particular, exigiéndoles luego una cantidad sin saber su origen, se entiende que puede ser gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio, en este caso, del Sr.Presidente.

3º.- En base a la letra c), tanto por causar un grave perjuicio para mis mandantes que no han podido participar en la toma de decisiones tan importantes como son que obras debían ejecutarse, cuáles eran urgentes y cuáles no, presentar presupuestos, examinarlos, votar etc. como por haberse adoptado el acuerdo impugnado con un claro y flagrante abuso de derecho.

Solicita que se declare la nulidad del acuerdo notificado por carta de fecha 20 de febrero de 2023.

La parte demandada se opuso a la demanda con las siguientes alegaciones:

1.- Falta de legitimación de los actores por incumplimiento del requisito de estar al corriente en el pago de las deudas de la comunidad, al amparo de lo establecido en el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

2.- La gestión de la comunidad es informal, debido a su número reducido de comuneros, que hace que no tenga contratado a un administrador profesional. Su constitución formal fue el 19 de agosto de 2022.

Refiere también que las comunicaciones entre los propietarios se verificaban a través de la aplicación Whatsapp, en la que tenían abierto un chat en el que participa la demandante.

3.- En fecha 12 de septiembre de 2022 e celebró la junta a la que hacen referencia los demandantes en su escrito de demanda y en fecha 19 de septiembre se transmitió a los propietarios las condiciones del seguro contratado, con el que manifestaron su conformidad.

4.- En fecha 23 de septiembre de 2022 se remitieron al grupo de Whatsapp todas las facturas para la realización de los trabajos conforme a lo acordado en la junta y una tabla con la relación de los gastos y su repercusión, conforme a la cual a los actores les corresponde la suma de 4.564,90 euros.

Los demandantes se mostraron informados y de acuerdo con todo, incluido el reparto de gastos.

5.- En fecha 19 de octubre de 2022 se celebró una junta con la presencia de la demandante, en la que tras aprobarse el gasto de los trabajos y su repercusión a cada comunero, se le concedió un plazo para el pago de la derrama de obras.

El día 7 de noviembre de 2022, con asistencia de la demandante, se celebró una nueva junta en la que la demandante comunicó que contrataría un perito para determinar si eran correctos los gastos pro obras y que pagaría la parte proporcional del seguro y de la constitución de la comunidad.

Se acordó convocar nuevamente a los propietarios para el día18 de noviembre para conocer el resultado de la peritación. Ante la inexistencia de traslado, se convocó una junta para el 17 de diciembre de 2022 a la que no asistieron los demandantes, en la que se acordó la reclamación judicial de los 4.750 euros adeudados.

A esta junta sí que fueron convocados.

6.- Los trabajos se han realizado según lo acordado en la junta y por una cuestión de urgencia.

7.- La documentación que fue requerida por el letrado ya había sido entregada a cada uno de los vecinos de la comunidad.

8.- Lo que se impugna es el acuerdo de interposición de acciones, acuerdo que no tiene motivos de irregularidad o invalidez. Lo que debieron impugnar fue el acta de 19 de agosto de 2022 en la que se acordó la realización de los arreglos o las posteriores, en las que se concretaron los trabajos y su coste. Tales actas son firmes.

En la sentencia dictada en primera instancia se estima la demanda en su integridad, con los siguientes argumentos:

A la vista de la prueba practicada se considera acreditado que si bien no es cuestionable la convocatoria de la reuniones de la comunidad vía WhatsApp porque estos se están imponiendo en todos los aspectos de nuestras vidas lo que no es admisible es que sirvan de excusa para conculcar la legalidad vigente, concretamente la LPH.

1. Doña Olga en cuanto miembro de la comunidad tenía y tiene derecho a participar en la aprobación de los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c) así como conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. Este derecho reconocido en el art. 14 LPH no le ha sido reconocido por la Comunidad. Tuvo que enviar un burofax para que se le facilitase documentación que quien actuaba como presidente no le facilitó. Sin esa documentación difícilmente ningún perito podía informar a los actores sobre la entidad de las obras realizadas y la corrección de los importes reclamados.

2. La convocatorias deben celebrarse con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria; La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan. Esto tampoco se ha respetado, ex lege art. 16LPH . Las convocatorias por vía whtasApp no pueden ser un comodín que todo lo permite.

3. El art. 19 LHP deja claro que los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas que deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración (el lugar de celebración se desconoce).

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. No consta en las actas aportadas

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria. Tampoco consta

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión. En las actas manuscritas no consta

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen. Lo desconocemos porque al parecer siempre se aprobaban .

3. El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9. No hay constancia de ello.

No consta en ningún momento acreditado ni el coste total de las obras ni el importe reclamado a cada comunero; ni la relación de las reparaciones realizadas .Ni tan siquiera si las obras en abstracto, y sin concretar importes se aceptaron por la mayoría de los propietarios., tampoco se ha acreditado el número de comuneros.

Por todo lo expuesto, se estima que el acuerdo adoptado en base al cual se reclaman a la actora el pago de 4.750 euros es nulo ex lege art., 14 , 16 , 18 y 19 LPH . Por desgracia lo único que ha quedado acreditado es como no debe funcionar una comunidad de propietarios. Precisamente la LPH pretende evitar este tipo de situaciones .

SEGUND O.- Motivos del recurso de apelación.

Frente a la resolución dictada en primera instancia ha interpuesto recurso de apelación la comunidad de propietarios demandada, que alega los siguientes motivos:

1.- Falta de legitimación de los demandantes por incumplimiento del requisito del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal de estar al corriente del pago de las deudas con la comunidad para impugnar los acuerdos.

En la fecha de la presentación de la demanda los demandantes no se encontraban al corriente del pago de la deuda de la comunidad, ni consignaron esa cantidad con carácter previo a la interposición de la demanda.

2.- Incongruencia extra petitaal valorarse en sentencias cuestiones ajenas al procedimiento.

La demanda se ciñe a la impugnación de un acuerdo comunitario concreto, aprobado en la junta de propietarios de 17 de diciembre de 2022.

La liquidación de la deuda ya había sido calculada y aprobada en anteriores juntas no impugnadas. Los restantes acuerdos no han sido impugnados ni son objeto del procedimiento. Fue en la junta celebrada en fecha 19 de octubre de 2022 en la que se aprobó la derrama correspondiente.

3.- Error en la valoración de la prueba respecto de la impugnación del acuerdo objeto del procedimiento de fecha 17 de diciembre de 2022.

Entiende a parte apelante que no se ha hecho una valoración adecuada de la prueba practicada, teniendo en cuenta que se trata de una pequeña comunidad de propietarios de solo 5 unidades registrales de las que dos de ellas comparten titular.

- Los demandantes fueron convocados a la junta por Whatsapp.

- Todas las actas quedaban incorporadas en el libro de actas y se notificaban a los propietarios.

- El acuerdo de 17 de diciembre de 2022 se circunscribe al otorgamiento del plazo de los demandantes para el pago de la derrama hasta el 15 de enero, facultando al presidente al ejercicio de acciones legales en caso de no verificarse el pago. No tiene por objeto lo relativos las obras, su alcance, su urgencia y su valoración, que fueron tratadas en juntas anteriores.

SEGUNDO.- Falta de legitimación pasiva.

Sobre esta cuestión nos menos pronunciado en sentencia de 15 de enero de 2021 ( ECLI:ES:APIB:2021:307) en los siguientes términos, refiriéndonos al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Cierta mente el citado artículo dispone : 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios. 3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9. 4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

Como dice la sentencia del pleno del TS de 22-10-2013 respecto al pago o consignación:

"Se trata de un requisito de procedibilidad insubsanable, pues lo único que se puede acreditar vía articulo 231 lec , es que en aquel momento de interposición de la demanda se estaba al corriente del pago, esto es, se puede justificar documentalmente en un momento posterior a la demanda que cuando esta se interpuso se estaba al corriente de pago, lo que no es posible por la vía art 231 es cumplimentar posteriormente el requisito, solo la acreditación."

El art. 18.2 introduce una regla de procedibilidad y una excepción, condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Los motivos o razones del impago son irrelevantes, pues, como decimos, nos encontramos ante un requisito de procedibilidad legalmente establecido que debe ser rigurosamente cumplido por quien ejercita la acción de impugnación de acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios.

Conforme ha señalado el Tribunal Supremo en sentencia de 14 de octubre de 2011 (ECLI:ES:TS:2011:7359):

El artículo establece una regla de legitimación y un requisito de procedibidad. La primera limita la posibilidad de impugnar los acuerdos de la junta de propietarios a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La segunda introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente.

De acuerdo con la jurisprudencia recaída sobre esa materia ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2013 -n.º 613- y 5 de noviembre de 2019 -n.º 584-, y las sentencias allí citadas), el artículo 18.2 LPH, tras regular la legitimación activa para la impugnación de los acuerdos comunitarios, introduce una regla adicional de procedibilidad, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a su consignación judicial, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9.

En principio, ese requisito de procedibilidad debe estar cumplido cuando la demanda es presentada. Con arreglo a su naturaleza y a la literalidad del precepto, debemos aplicar la conocida doctrina del Tribunal Constitucional distinguiendo entre la falta de pago o consignación en el momento oportuno, que constituye un defecto insubsanable, y la falta de acreditación de tales actos, que admite la subsanación.

Ahora bien, en el presente caso, la parte demandante reconoce la obligación de consignación y ante la falta de conocimiento de la cuenta judicial en la que realizar la consignación y dado que la comunidad no dispone de cuenta bancaria, se obliga a hacerla en la cuenta de consignaciones del juzgado al que corresponde en conocimiento del procedimiento, lo que verifica sin necesidad de requerimiento, de manera que en el momento de la admisión de la demanda se cumple con el requisito de procedibilidad, siendo la actuación de la parte demandante acorde a la finalidad del precepto.

Es por ello por lo que debe desestimarse la impugnación de la legitimación activa de la parte demandante.

SEGUNDO.- Congruencia.

El art. 218.1 LEC establece la congruencia que deben guardar las sentencias sin apartarse de la causa de pedir. Según constante jurisprudencia ( SSTS de 5 de junio de 2013, RC 1450/2009; de 30 de abril de 2012, RC 652/2008; de 26 de marzo de 2012, RC 1185/2009; de 29 de enero de 2012, RC 2127/2009; de 7 de noviembre de 2011, RC 1430/2008; de 10 de octubre de 2011, RC 1331/2008; de 26 de octubre de 2011, RC 1345/2008; de 26 de mayo de 2011, RC 435/2006 y 23 de marzo de 2011, RC 2311/2006) el principio de la congruencia proclamado en el artículo 218.1 LEC exige que la sentencia resuelva absolutamente todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente motivada que sea procedente.

La congruencia consiste en la necesaria conformidad que ha de existir entre el fallo de la sentencia y las pretensiones deducidas -teniendo en cuenta el petitum[petición] y la causa petendi[causa de pedir]- entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos de demanda y contestación -no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos- que constituyen su objeto, dándose la congruencia allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, sin que la mencionada relación responda a una conformidad literal y rígida, sino más bien racional y flexible, por ser finalidad, la de asegurar que todos los asuntos sometidos a la decisión judicial alcancen adecuada solución, poniéndose así fin al litigio.

Una de las variantes de la incongruencia es la extra petita[al margen de lo solicitado] que consiste en el cambio de la petición contenida en el suplico, con mutación de la causa petendi [causa de pedir] y absorción de la omisiva por falta de pronunciamiento sobre el tema realmente planteado. Esta incongruencia no tiene amparo o justificación en el principio iura novit curia[el juez conoce el Derecho], cuyos márgenes no permiten la mutación del objeto del proceso ni la extralimitación en la causa de pedir, ni en definitiva, la resolución de problemas distintos de los propiamente controvertidos ( STS de 7 de noviembre de 2011, RC 1430/2008; de 26 de marzo de 2012, RC 1185/2009 y de 29 de enero de 2012, RC 2127/2009).

Es cierto que la demanda se refiere a la junta celebrada en fecha 17 de diciembre de 2022, a la que se refiere en el suplico de la demanda y esta es la que se declara nula en el fallo de la sentencia, por lo que no puede considerarse que la sentencia haya incurrido en incongruencia. Las referencias a la actuación de la comunidad fueron introducidas en la demanda por la parte demandante como antecedente de su petición. A ellas se ha referido la parte demandada en su escrito de contestación y también han sido objeto de prueba, por lo que la referencia que se hace en la sentencia no puede entenderse que vulnere el principio de congruencia.

El motivo debe ser desestimado.

CUARTO.- Error en la valoración de la prueba. La convocatoria de la junta.

Dispone el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal:

1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

La normativa y formalidad de las citaciones para la celebración de las juntas de la comunidad tiene una gran importancia con la finalidad de garantizar el derecho a voto de los propietarios, derecho que debe conciliarse con los intereses de la comunidad en su conjunto, que no puede quedar paralizada por la imposibilidad de notificación al propietario, siempre que se haya intentado llevarla a efecto con sujeción a los requisitos legales de validez ( STS 572/2020, de 27 de octubre ( ECLI:ES:TS:2020:3624)).

En la sentencia que se cita se recuerda también el carácter imperativo de las normas sobre la forma de practicar las citaciones, así como que la carga de la prueba de la efectividad de la citación corresponde a la comunidad de propietarios.

En el caso que analizamos, la parte apelante hace referencia a las dimensiones de la comunidad y al carácter informal de su actuación, lo que no debe justificar una actuación coherente con la finalidad de las normas que regulan la convocatoria de las juntas.

Se hace mención de la existencia de un grupo de WhatsApp en el que se realizan las comunicaciones entre los vecinos. Su existencia ha sido reconocida por la demandante en su declaración y se ha acompañado una reproducción de las conversaciones.

Las relativas a la junta que es objeto de impugnación no puede entenderse que cumplan con los requisitos del artículo 16 antes reproducido, pues aunque se habla de la intención de reunirse, no queda concretado cuál será el orden del día que será objeto de la reunión, orden que es reflejado en el acta que se aporta junto con el escrito de contestación y que no podía ser conocido por la parte demandante.

A todo ello debe añadirse que, pese a las manifestaciones de la parte apelante, lo cierto es que no consta en ningún acta la aprobación del saldo deudor de la demandante, que, por otra parte, según la tabla de Excel que se aporta, no se corresponde con exactitud con la cantidad indicada en el acuerdo que se impugna.

La falta total de las formalidades para la aprobación de los acuerdos de la comunidad motiva la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida en todos sus términos.

CUARTO.- Costas

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

PRIMERO.- Resume n de antecedentes.

Los demandantes son propietarios de una vivienda que forma parte de la comunidad de propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 de la localidad de Montuiri al haberla adquirido mediante contrato de compraventa celebrado en fecha 13 de julio de 2022.

Expone su falta de experiencia en cuestiones relativas al funcionamiento de las comunidades de propietarios, lo que ha provocado que se haya abusado de su buena fe e inocencia. Relata a continuación las diversas juntas de las que ha tenido conocimiento que se han celebrado:

1.- Una junta en fecha anterior al 22 de agosto de 2022, a la que no fueron convocados, a la que no asistieron ni recibieron acta.

2.- En fecha 12 de septiembre de 2022 se celebró una nueva reunión sin convocatoria y sin que se haya recibido el acta de la junta en la que se trataron cuestiones relativas al mal estado de los balcones, a la necesidad de contratar un seguro, así como a las humedades y goteras en el piso del presidente de la comunidad, momento en el que manifestaron que en su vivienda también había humedades, y a que las obras podrían ascender a la suma de 7.000 euros.

El 23 de septiembre de 2022 fueron informados de que las facturas ascienden a 36.519,35 euros.

Los trabajos se estaban ejecutando y, además de los previstos inicialmente, se ejecutaron otros, como el acceso de la vivienda del presidente de la comunidad a la terraza comunitaria.

En fecha 28 de diciembre de 2022 por el letrado que firma la demanda se remitió burofax a la comunidad solicitando la remisión de documentación relativa a las juntas de propietarios, a los presupuestos de las obras, a los justificantes de pago, a los permisos de obra y a los informes técnicos de los que se derive la necesidad de acometer obras en el edificio.

En fecha 20 de febrero de 2023 los demandantes recibieron una carta de un abogado que dice actuar en nombre de la comunidad en el que les indica que en fecha 17 de diciembre de 2022 se celebró una junta de propietarios, a la que no fueron convocados, y se les notifica uno de los acuerdos, relativos a la reclamación de la sula de 4.750 euros, con la advertencia de acciones judiciales de no hacerlo.

Es objeto de impugnación el acuerdo notificado por carta de fecha 22 de febrero de 2023 por los siguientes motivos:

1º.- En base a la letra a) del art.18 de la LPH ya que es contrario a la LPH por contravenir los artículos 14, 16, 19 y demás concordantes de la misma LPH, tal como se ha expresado en el expositivo anterior. Además, se ignora el origen, razón y naturaleza de dicha cantidad, sin explicar por qué se debe esa cantidad y no otra distinta.

2º.- En base a la letra b) en tanto en cuanto, habiendo comprobado la ejecución de trabajos que han cambiado la configuración del edificio sin que se haya dado cuenta a mis mandantes de nada en relación a este particular, exigiéndoles luego una cantidad sin saber su origen, se entiende que puede ser gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio, en este caso, del Sr.Presidente.

3º.- En base a la letra c), tanto por causar un grave perjuicio para mis mandantes que no han podido participar en la toma de decisiones tan importantes como son que obras debían ejecutarse, cuáles eran urgentes y cuáles no, presentar presupuestos, examinarlos, votar etc. como por haberse adoptado el acuerdo impugnado con un claro y flagrante abuso de derecho.

Solicita que se declare la nulidad del acuerdo notificado por carta de fecha 20 de febrero de 2023.

La parte demandada se opuso a la demanda con las siguientes alegaciones:

1.- Falta de legitimación de los actores por incumplimiento del requisito de estar al corriente en el pago de las deudas de la comunidad, al amparo de lo establecido en el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

2.- La gestión de la comunidad es informal, debido a su número reducido de comuneros, que hace que no tenga contratado a un administrador profesional. Su constitución formal fue el 19 de agosto de 2022.

Refiere también que las comunicaciones entre los propietarios se verificaban a través de la aplicación Whatsapp, en la que tenían abierto un chat en el que participa la demandante.

3.- En fecha 12 de septiembre de 2022 e celebró la junta a la que hacen referencia los demandantes en su escrito de demanda y en fecha 19 de septiembre se transmitió a los propietarios las condiciones del seguro contratado, con el que manifestaron su conformidad.

4.- En fecha 23 de septiembre de 2022 se remitieron al grupo de Whatsapp todas las facturas para la realización de los trabajos conforme a lo acordado en la junta y una tabla con la relación de los gastos y su repercusión, conforme a la cual a los actores les corresponde la suma de 4.564,90 euros.

Los demandantes se mostraron informados y de acuerdo con todo, incluido el reparto de gastos.

5.- En fecha 19 de octubre de 2022 se celebró una junta con la presencia de la demandante, en la que tras aprobarse el gasto de los trabajos y su repercusión a cada comunero, se le concedió un plazo para el pago de la derrama de obras.

El día 7 de noviembre de 2022, con asistencia de la demandante, se celebró una nueva junta en la que la demandante comunicó que contrataría un perito para determinar si eran correctos los gastos pro obras y que pagaría la parte proporcional del seguro y de la constitución de la comunidad.

Se acordó convocar nuevamente a los propietarios para el día18 de noviembre para conocer el resultado de la peritación. Ante la inexistencia de traslado, se convocó una junta para el 17 de diciembre de 2022 a la que no asistieron los demandantes, en la que se acordó la reclamación judicial de los 4.750 euros adeudados.

A esta junta sí que fueron convocados.

6.- Los trabajos se han realizado según lo acordado en la junta y por una cuestión de urgencia.

7.- La documentación que fue requerida por el letrado ya había sido entregada a cada uno de los vecinos de la comunidad.

8.- Lo que se impugna es el acuerdo de interposición de acciones, acuerdo que no tiene motivos de irregularidad o invalidez. Lo que debieron impugnar fue el acta de 19 de agosto de 2022 en la que se acordó la realización de los arreglos o las posteriores, en las que se concretaron los trabajos y su coste. Tales actas son firmes.

En la sentencia dictada en primera instancia se estima la demanda en su integridad, con los siguientes argumentos:

A la vista de la prueba practicada se considera acreditado que si bien no es cuestionable la convocatoria de la reuniones de la comunidad vía WhatsApp porque estos se están imponiendo en todos los aspectos de nuestras vidas lo que no es admisible es que sirvan de excusa para conculcar la legalidad vigente, concretamente la LPH.

1. Doña Olga en cuanto miembro de la comunidad tenía y tiene derecho a participar en la aprobación de los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c) así como conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. Este derecho reconocido en el art. 14 LPH no le ha sido reconocido por la Comunidad. Tuvo que enviar un burofax para que se le facilitase documentación que quien actuaba como presidente no le facilitó. Sin esa documentación difícilmente ningún perito podía informar a los actores sobre la entidad de las obras realizadas y la corrección de los importes reclamados.

2. La convocatorias deben celebrarse con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria; La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan. Esto tampoco se ha respetado, ex lege art. 16LPH . Las convocatorias por vía whtasApp no pueden ser un comodín que todo lo permite.

3. El art. 19 LHP deja claro que los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas que deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración (el lugar de celebración se desconoce).

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. No consta en las actas aportadas

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria. Tampoco consta

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión. En las actas manuscritas no consta

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen. Lo desconocemos porque al parecer siempre se aprobaban .

3. El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9. No hay constancia de ello.

No consta en ningún momento acreditado ni el coste total de las obras ni el importe reclamado a cada comunero; ni la relación de las reparaciones realizadas .Ni tan siquiera si las obras en abstracto, y sin concretar importes se aceptaron por la mayoría de los propietarios., tampoco se ha acreditado el número de comuneros.

Por todo lo expuesto, se estima que el acuerdo adoptado en base al cual se reclaman a la actora el pago de 4.750 euros es nulo ex lege art., 14 , 16 , 18 y 19 LPH . Por desgracia lo único que ha quedado acreditado es como no debe funcionar una comunidad de propietarios. Precisamente la LPH pretende evitar este tipo de situaciones .

SEGUND O.- Motivos del recurso de apelación.

Frente a la resolución dictada en primera instancia ha interpuesto recurso de apelación la comunidad de propietarios demandada, que alega los siguientes motivos:

1.- Falta de legitimación de los demandantes por incumplimiento del requisito del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal de estar al corriente del pago de las deudas con la comunidad para impugnar los acuerdos.

En la fecha de la presentación de la demanda los demandantes no se encontraban al corriente del pago de la deuda de la comunidad, ni consignaron esa cantidad con carácter previo a la interposición de la demanda.

2.- Incongruencia extra petitaal valorarse en sentencias cuestiones ajenas al procedimiento.

La demanda se ciñe a la impugnación de un acuerdo comunitario concreto, aprobado en la junta de propietarios de 17 de diciembre de 2022.

La liquidación de la deuda ya había sido calculada y aprobada en anteriores juntas no impugnadas. Los restantes acuerdos no han sido impugnados ni son objeto del procedimiento. Fue en la junta celebrada en fecha 19 de octubre de 2022 en la que se aprobó la derrama correspondiente.

3.- Error en la valoración de la prueba respecto de la impugnación del acuerdo objeto del procedimiento de fecha 17 de diciembre de 2022.

Entiende a parte apelante que no se ha hecho una valoración adecuada de la prueba practicada, teniendo en cuenta que se trata de una pequeña comunidad de propietarios de solo 5 unidades registrales de las que dos de ellas comparten titular.

- Los demandantes fueron convocados a la junta por Whatsapp.

- Todas las actas quedaban incorporadas en el libro de actas y se notificaban a los propietarios.

- El acuerdo de 17 de diciembre de 2022 se circunscribe al otorgamiento del plazo de los demandantes para el pago de la derrama hasta el 15 de enero, facultando al presidente al ejercicio de acciones legales en caso de no verificarse el pago. No tiene por objeto lo relativos las obras, su alcance, su urgencia y su valoración, que fueron tratadas en juntas anteriores.

SEGUNDO.- Falta de legitimación pasiva.

Sobre esta cuestión nos menos pronunciado en sentencia de 15 de enero de 2021 ( ECLI:ES:APIB:2021:307) en los siguientes términos, refiriéndonos al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Cierta mente el citado artículo dispone : 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios. 3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9. 4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

Como dice la sentencia del pleno del TS de 22-10-2013 respecto al pago o consignación:

"Se trata de un requisito de procedibilidad insubsanable, pues lo único que se puede acreditar vía articulo 231 lec , es que en aquel momento de interposición de la demanda se estaba al corriente del pago, esto es, se puede justificar documentalmente en un momento posterior a la demanda que cuando esta se interpuso se estaba al corriente de pago, lo que no es posible por la vía art 231 es cumplimentar posteriormente el requisito, solo la acreditación."

El art. 18.2 introduce una regla de procedibilidad y una excepción, condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Los motivos o razones del impago son irrelevantes, pues, como decimos, nos encontramos ante un requisito de procedibilidad legalmente establecido que debe ser rigurosamente cumplido por quien ejercita la acción de impugnación de acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios.

Conforme ha señalado el Tribunal Supremo en sentencia de 14 de octubre de 2011 (ECLI:ES:TS:2011:7359):

El artículo establece una regla de legitimación y un requisito de procedibidad. La primera limita la posibilidad de impugnar los acuerdos de la junta de propietarios a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La segunda introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente.

De acuerdo con la jurisprudencia recaída sobre esa materia ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2013 -n.º 613- y 5 de noviembre de 2019 -n.º 584-, y las sentencias allí citadas), el artículo 18.2 LPH, tras regular la legitimación activa para la impugnación de los acuerdos comunitarios, introduce una regla adicional de procedibilidad, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a su consignación judicial, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9.

En principio, ese requisito de procedibilidad debe estar cumplido cuando la demanda es presentada. Con arreglo a su naturaleza y a la literalidad del precepto, debemos aplicar la conocida doctrina del Tribunal Constitucional distinguiendo entre la falta de pago o consignación en el momento oportuno, que constituye un defecto insubsanable, y la falta de acreditación de tales actos, que admite la subsanación.

Ahora bien, en el presente caso, la parte demandante reconoce la obligación de consignación y ante la falta de conocimiento de la cuenta judicial en la que realizar la consignación y dado que la comunidad no dispone de cuenta bancaria, se obliga a hacerla en la cuenta de consignaciones del juzgado al que corresponde en conocimiento del procedimiento, lo que verifica sin necesidad de requerimiento, de manera que en el momento de la admisión de la demanda se cumple con el requisito de procedibilidad, siendo la actuación de la parte demandante acorde a la finalidad del precepto.

Es por ello por lo que debe desestimarse la impugnación de la legitimación activa de la parte demandante.

SEGUNDO.- Congruencia.

El art. 218.1 LEC establece la congruencia que deben guardar las sentencias sin apartarse de la causa de pedir. Según constante jurisprudencia ( SSTS de 5 de junio de 2013, RC 1450/2009; de 30 de abril de 2012, RC 652/2008; de 26 de marzo de 2012, RC 1185/2009; de 29 de enero de 2012, RC 2127/2009; de 7 de noviembre de 2011, RC 1430/2008; de 10 de octubre de 2011, RC 1331/2008; de 26 de octubre de 2011, RC 1345/2008; de 26 de mayo de 2011, RC 435/2006 y 23 de marzo de 2011, RC 2311/2006) el principio de la congruencia proclamado en el artículo 218.1 LEC exige que la sentencia resuelva absolutamente todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente motivada que sea procedente.

La congruencia consiste en la necesaria conformidad que ha de existir entre el fallo de la sentencia y las pretensiones deducidas -teniendo en cuenta el petitum[petición] y la causa petendi[causa de pedir]- entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos de demanda y contestación -no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos- que constituyen su objeto, dándose la congruencia allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, sin que la mencionada relación responda a una conformidad literal y rígida, sino más bien racional y flexible, por ser finalidad, la de asegurar que todos los asuntos sometidos a la decisión judicial alcancen adecuada solución, poniéndose así fin al litigio.

Una de las variantes de la incongruencia es la extra petita[al margen de lo solicitado] que consiste en el cambio de la petición contenida en el suplico, con mutación de la causa petendi [causa de pedir] y absorción de la omisiva por falta de pronunciamiento sobre el tema realmente planteado. Esta incongruencia no tiene amparo o justificación en el principio iura novit curia[el juez conoce el Derecho], cuyos márgenes no permiten la mutación del objeto del proceso ni la extralimitación en la causa de pedir, ni en definitiva, la resolución de problemas distintos de los propiamente controvertidos ( STS de 7 de noviembre de 2011, RC 1430/2008; de 26 de marzo de 2012, RC 1185/2009 y de 29 de enero de 2012, RC 2127/2009).

Es cierto que la demanda se refiere a la junta celebrada en fecha 17 de diciembre de 2022, a la que se refiere en el suplico de la demanda y esta es la que se declara nula en el fallo de la sentencia, por lo que no puede considerarse que la sentencia haya incurrido en incongruencia. Las referencias a la actuación de la comunidad fueron introducidas en la demanda por la parte demandante como antecedente de su petición. A ellas se ha referido la parte demandada en su escrito de contestación y también han sido objeto de prueba, por lo que la referencia que se hace en la sentencia no puede entenderse que vulnere el principio de congruencia.

El motivo debe ser desestimado.

CUARTO.- Error en la valoración de la prueba. La convocatoria de la junta.

Dispone el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal:

1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

La normativa y formalidad de las citaciones para la celebración de las juntas de la comunidad tiene una gran importancia con la finalidad de garantizar el derecho a voto de los propietarios, derecho que debe conciliarse con los intereses de la comunidad en su conjunto, que no puede quedar paralizada por la imposibilidad de notificación al propietario, siempre que se haya intentado llevarla a efecto con sujeción a los requisitos legales de validez ( STS 572/2020, de 27 de octubre ( ECLI:ES:TS:2020:3624)).

En la sentencia que se cita se recuerda también el carácter imperativo de las normas sobre la forma de practicar las citaciones, así como que la carga de la prueba de la efectividad de la citación corresponde a la comunidad de propietarios.

En el caso que analizamos, la parte apelante hace referencia a las dimensiones de la comunidad y al carácter informal de su actuación, lo que no debe justificar una actuación coherente con la finalidad de las normas que regulan la convocatoria de las juntas.

Se hace mención de la existencia de un grupo de WhatsApp en el que se realizan las comunicaciones entre los vecinos. Su existencia ha sido reconocida por la demandante en su declaración y se ha acompañado una reproducción de las conversaciones.

Las relativas a la junta que es objeto de impugnación no puede entenderse que cumplan con los requisitos del artículo 16 antes reproducido, pues aunque se habla de la intención de reunirse, no queda concretado cuál será el orden del día que será objeto de la reunión, orden que es reflejado en el acta que se aporta junto con el escrito de contestación y que no podía ser conocido por la parte demandante.

A todo ello debe añadirse que, pese a las manifestaciones de la parte apelante, lo cierto es que no consta en ningún acta la aprobación del saldo deudor de la demandante, que, por otra parte, según la tabla de Excel que se aporta, no se corresponde con exactitud con la cantidad indicada en el acuerdo que se impugna.

La falta total de las formalidades para la aprobación de los acuerdos de la comunidad motiva la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida en todos sus términos.

CUARTO.- Costas

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.