Sentencia Civil 176/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Santa Cruz de Tenerife, Rec. 429/2022 de 10 de abril del 2026

PRIMERO.- 1.- La sentencia dictada por el Tribunal de Instancia declaró la nulidad de determinadas cláusulas contractuales contenidas en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria de 8 de agosto de 2002, declarando nula la que establecía el índice "IRPH CAJAS" como principal, debiendo la demandada recalcular el cuadro de amortización sin aplicar el IRPH sino en su lugar el Euribor y reintegrar a la actora la cantidad indebidamente cobrada por tal concepto con sus intereses legales.

La parte actora en la demanda había expresado que suscribió un contrato de compraventa de inmueble con subrogación de préstamo hipotecario mediante escritura de 9 de marzo de 2.005, escritura en que se pactó la subrogación del adquirente en el préstamo hipotecario que gravaba el inmueble concedido inicialmente por la entidad demandada al vendedor (promotor) en escritura de 8 de agosto de 2002, cuyas cláusulas, entre ellas, la del IRPH, pide que sean declaradas nulas. Añadió que seis meses después de la subrogación hipotecaria, el 23 de septiembre de 2005, suscribió otra escritura de ampliación y novación del préstamo anterior con la misma entidad.

2.- La cláusula en cuestión se trata de la TERCERA BIS, del contrato suscrito en 2002 entre la entidad bancaria demandada y el promotor, en la que en lo que aquí interesa se pacta que para los adquirentes de las fincas hipotecadas el índice aplicable será el "Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las Cajas de Ahorro de" (IRPHC) vigente en el momento de la subrogación incrementado en cero veinticinco puntos (0,25). Se añade que dicho tipo de interés será revisable cada año a partir del momento de la subrogación, tanto al alza como a la baja, y lo más importante es que se dice que, "no obstante, en el momento de la escritura de compraventa y consiguiente subrogación o mediante la correspondiente acta notarial, la parte prestataria podrá optar entre el índice indicado anteriormente y el que resulte de la "referencia interbancaria a un año (EURIBOR)", vigente en el momento de la subrogación, incrementado en 1,25 puntos, y que dicho tipo de interés será revisado cada año"

A continuación, la escritura contiene una amplia descripción del Índice de Referencia EURIBOR, "que es el definido en el Anexo VIII de la Circular 5/1994, de 22 de julio, del banco de España, como Referencia Interbancaria a un año, que se publica con periodicidad mensual por el Banco de España en el BOE como referencia oficial. Dicha Circular define el referido índice como la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes..."

A continuación, se dice que el índice sustitutivo será el definido en el Anexo VIII de la Circular 5/1994, de 22 de Julio del Banco de España como "tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre concedidos por las cajas de ahorro, que se publica con periodicidad mensual...", sigue la misma retahíla con amplia definición de dicha Índice hasta establecer que el índice sustitutivo del sustitutivo será el interés legal del dinero.

Se añade que el Índice de Referencia, equivalente al Tipo de Referencia que se tendrá en cuenta a efectos del cálculo del tipo de interés nominal anual aplicable será el último publicado en el BOE en la fecha en que deba surtir efecto la modificación del tipo de interés del préstamo.

A continuación, se procede a definir el "tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre concedidos por las cajas de ahorro" , en parecidos términos y con la misma amplitud que se definió y describió el Euribor, citando la Circular 5/1994, de 22 de julio, del Banco de España, en cuyo Anexo VIII queda definido, señalando que dicho Índice se publica con periodicidad mensual por el Banco de España en el BOE, haciéndose referencia igualmente a la Circular del Banco de España número 8/1990, de 7 de septiembre, sobre transparencia de la operaciones y protección a la clientela.

Se añade respecto a la comunicación a la parte prestataria del tipo de interés aplicables que "por la Caja acreedora se notificará la parte prestataria, en el lugar señalado en la estipulación decimoprimera, el nuevo tipo resultante como consecuencia de la revisión operada, pudiendo manifestar la parte deudora su conformidad o disconformidad con dicha modificación en el plazo de quince días siguientes a la notificación, entendiéndose su silencio como tácita aceptación en cuanto al nuevo tipo resultante".

SEGUNDO.- 1.- Impugna la apelante, entidad demandada CAIXABANK, S.A. el fallo de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que establece como índice de interés de referencia el IRPH CAJAS y la condena a restituir las cantidades durante la aplicación de aquél. Por lo que pide se dicte resolución revocando la sentencia recurrida en los pronunciamientos objeto de este recurso, para dictar otra que declare la validez de la cláusula que establece como índice de interés de referencia el IRPH CAJAS y, subsidiariamente, de mantenerse la declaración de nulidad del IRPH CAJAS, que se aplique índice sustitutivo, no el Euribor, sino el IRPH ENTIDADES, con el diferencial previsto legalmente, más el previsto en el contrato, para toda la vida del préstamo.

2.- La parte actora, ahora apelada, presentó escrito de oposición interesando la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia recurrida, con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en ambas instancias.

TERCERO.- 1.- En relación con la cláusula de IRPH (Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios) la parte demandante solicita la declaración de nulidad de la cláusula que la contiene por entender que la misma no es transparente y ha sido impuesta unilateralmente. Hay que partir de que efectivamente, en el ámbito de los contratos bancarios con consumidores, la cláusula que establece el interés remuneratorio es una condición general, una cláusula contractual predispuesta, redactada unilateralmente por una de las partes del contrato para ser incorporada a una multitud de contratos, en la que, normalmente y a falta de prueba en contrario, no ha habido negociación individual con el otro contratante. Al ser el interés remuneratorio un elemento principal del contrato (el precio del dinero) no es susceptible de control de contenido ( art. 4.2º de la Directiva UE 33/13: "la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible"). Por tanto, el control de tales cláusulas se llevará a cabo mediante el control de transparencia, suponiendo la transparencia que el consumidor tenga un conocimiento real de las circunstancias jurídicas y económicas del contrato, mediante la claridad y comprensibilidad de las cláusulas pactadas.

2.- Pero esta cuestión, la referida a la posible nulidad de la cláusula de intereses remuneratorios de los préstamos hipotecarios que incluyen el IRPH como índice de referencia, ya ha sido tratada por esta Sala en ocasiones anteriores - entre otras Sentencias de fecha 23 de octubre de 2024, nº 459/2024, rec. 556/2021, o 09 de octubre de 2023, nº 827/2023, rec. 158/2021 -, manteniendo mayormente su su validez en aplicación de lo que se consideraba una consolidada jurisprudencia del TJUE y de la Sala Primera del Tribunal Supremo, Civil, en esta materia, de la que es ejemplo la Sentencia de fecha 25 de mayo de 2022 ( ROJ: STS 2081/2022 - ECLI:ES:TS:2022:2081), sentencia nº 423/2022 (EDJ 2022/588499), recurso: 95/2018, que se ocupa de recopilar los precedentes jurisprudenciales - Sentencias del Pleno 595/2020, 596/2020, 597/2020 y 598/2020, todas ellas de 12 de noviembre, que aplicaron la doctrina contenida en la STJUE de 3 de marzo de 2020 (asunto C-125/18) (EDJ 2020/513105) para la interpretación de diversos preceptos de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993 ( EDL 1993/15910), sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, sentando una doctrina ratificada por Autos del TJUE de 17 de noviembre de 2021 recaídos en los asuntos C-655/2020 y C-79/21. -, siendo alguna de ellas expresamente citada en la sentencia recurrida (fundamento de derecho tercero) para concluir en el sentido expuesto, declarando nula la cláusula por estimar que, a la vista de la prueba practicada (solo documental) la entidad demandada no ha acreditado el deber de información que sobre la misma le incumbía.

3.- Criterios, los expuestos, tenidos en cuenta y aplicados en resoluciones pasadas, que han de ser sometidos a revisión con arreglo a los nuevos parámetros de los controles de transparencia a que debe someterse a la cláusula IRPH contenida en préstamos hipotecarios suscritos por personas físicas como consumidores, establecidos en las Sentencias de Pleno 1590/2025 y 1591/2025, de 11 de noviembre de 2025, Recursos (CAS) 4416/2017 y 2535/2021, tras las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), y también en las SSTS 1948/2025, de 23 de diciembre y 18/2026, de 14 de enero; por lo que nos corresponde adaptar nuestras resoluciones a esta nueva doctrina legal. En su consecuencia, la evaluación de transparencia de la cláusula IRPH queda centrada en la accesibilidad suministrada por el profesional al consumidor para conocer la definición y valores del índice, ya sea prestada directamente o por referencia, ello por cuanto no resulta razonablemente exigible a un consumidor medio el tener que llevar a cabo una actividad propia de investigación jurídica para acceder a tal conocimiento. Así, afirma la STS Pleno nº 1590/25, de 11 de noviembre, que "entendemos que la STJUE de 12 de diciembre de 2024, C-300/23 (EDJ 2024/755596), vincula este bloque del control de transparencia al hecho de que la información sobre la definición y los valores del índice sean suficientemente accesibles para un consumidor medio. Esa accesibilidad se puede lograr gracias a las indicaciones dadas en tal sentido por el profesional, pero dichas indicaciones no son la única fuente posible, ni siquiera prioritaria, de modo que la publicación del índice en el BOE colmaría el control de transparencia siempre que la entidad indique al consumidor tal circunstancia para que se le presente como accesible. Se reitera, pues, que el banco no está obligado a informar de la definición del índice y su cálculo, ni de su evolución anterior, siempre que estos elementos resulten suficientemente accesibles para aquel gracias a las indicaciones del profesional al respecto. Ahora bien, en ausencia de esas indicaciones que permiten al consumidor medio la accesibilidad a los datos, incumbe al profesional ofrecer directamente una definición completa del índice y cualquier otra información pertinente, «en particular por lo que se refiere a una eventual advertencia hecha por la autoridad que haya establecido dicho índice acerca de sus particularidades y de las consecuencias de este que puedan considerarse importantes para el consumidor con el fin de evaluar correctamente las consecuencias económicas de la celebración del contrato de préstamo hipotecario que se le propone» (apartado 94)"

4.- Si bien se ha de precisar que, según doctrina legal y jurisprudencial consolidada, la falta de transparencia no conlleva necesariamente la nulidad de la condición general. Al respecto dice la SAP Navarra, sec. 3ª, de 2 marzo 2026, nº 311/2026, rec. 1291/2023: «... entendemos que la falta de transparencia expuesta permite en este caso pasar a analizar si la cláusula resultaba o no abusiva ya que, como venía señalando la jurisprudencia y se ratifica en las recientes resoluciones del Tribunal Supremo, aunque la insuficiencia de información "determinara la falta de transparencia de la cláusula cuestionada, ello no implicaba necesariamente su nulidad" dado que "según reiterada jurisprudencia del TJUE, cuando se trata de elementos esenciales del contrato (precio y prestación), el efecto de la falta de transparencia de las cláusulas que definen el objeto principal del contrato no es su nulidad, sino la posibilidad de realizar el juicio de abusividad, esto es, permite valorar si se trata de una cláusula que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato (por todas, SSTJUE de 30 de abril de 2014 (C-26/13 ( EDJ 2014/64254) , Kásler ); de 26 febrero de 2015 (C-143/13 , Matei); de 20 de septiembre de 2017 ( C-186/16 , Andriciuc); de 14 de marzo de 2019 ( C-118/17 , Dunai); y de 5 de junio de 2019 ( C-38/17 , GT)".»

5.- Por lo que, conforme a los parámetros orientativos ofrecidos por la nueva doctrina jurisprudencial, se ha de realizar en primer lugar el control de transparencia y, si este no fuera superado, en segundo lugar, se ha de llevar a cabo el control de abusividad de la cláusula; en la primera de aquellas sentencias (núm. 1590/2025), el Tribunal Supremo analiza la transparencia de la cláusula y en la segunda (núm. 1591/2025) analiza el eventual carácter abusivo de esa misma cláusula cuando no supera el test de transparencia. Si bien se ha de precisar que no cabe una solución unívoca sobre la transparencia y/o abusividad de una cláusula, pues su validez dependerá de las concretas circunstancias de cada préstamo y cada litigio, en función de los hechos que queden probados en el mismo.

CUARTO.- 4.1.- Parámetros para valorar la transparencia de la cláusula.

4.1.1 Como dice el Tribunal Supremo, sentencia núm. 1590/2025 (FJ séptimo, apartado 3º), «el control de transparencia debe garantizar que un consumidor medio esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del método de cálculo de ese tipo de interés (IRPH más diferencial) y de valorar así, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de la cláusula de intereses remuneratorios sobre sus obligaciones financieras».

4.1.2 Para valorar la transparencia, el Tribunal Supremo ha identificado varios parámetros, pero, en primer lugar, el Tribunal de instancia ha de comprobar a qué bloque normativo estaba sujeta la formalización del contrato de préstamo hipotecario, pues existen grupos de contratos diferentes:

1º) El primer grupo estará formado por los contratos que, por su fecha y cuantía, estaban sujetos a la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (BOE 11 de mayo de 1994, entrada en vigor a los tres meses de su publicación ) y la Circular del Banco de España de 5/1994, de 22 de julio a entidades de crédito, sobre modificación de la circular 8/1990, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela (BOE 3 de agosto de 1994, entrada en vigor el día de su publicación).

Hay que tener en cuenta que solo a partir del 9 de diciembre de 2007, con la modificación del art. 48 de la ley 26/1988, de 29 de julio (EDL 1988/12662), por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre (EDL 2007/211656), el régimen previsto en este bloque se aplicó a los contratos por importe superior a 25 millones de pesetas (150.253,03 euros).

2º) El segundo grupo estará formado por los contratos que estaban sometidos exclusivamente a la normativa general sobre condiciones generales de la contratación y consumo, que son aquellos celebrados antes del 9 de diciembre de 2007 y por un importe superior a 25 millones de pesetas (150.253,03 euros).

3º) El tercer y último grupo está formado por los contratos sometidos a la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (BOE 29/10/2011, entrada en vigor el 29/04/2012, disposición final 5ª) y la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos.

4.1.3 Aquella Orden EHA/2899/2011, entre los tipos de interés oficial, en su art. 27.1 a) incluye solo el IRPH entidades, que redefinía como: «Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España». Por ello, en su disposición transitoria preveía la desaparición futura del IRPH Bancos y el IRPH Cajas y CECA, disponiendo que:

«1. Los índices o tipos de referencia que se publicaran con carácter oficial y estuvieran siendo empleados en préstamos a interés variable a la entrada en vigor de esta orden, continuarán siendo considerados aptos a todos los efectos. La desaparición completa de los citados índices o tipos, con todos sus efectos, se producirá transcurrido un año de la entrada en vigor de la presente orden y su normativa de desarrollo, siempre que en ese plazo se hubiese establecido el correspondiente régimen de transición para los préstamos afectados.

2. Hasta el momento indicado en el último inciso del apartado anterior, el Banco de España se encargará de publicar mensualmente en su sede electrónica los índices y tipos de referencia siguientes:

a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.

b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros.

c) Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros».

Aunque no fue hasta la Ley 14/2013, de 27 de septiembre ( EDL 2013/178110), que no se suprimió el IRPH Bancos, el IRPH Cajas y el CECA de forma definitiva, conforme con la DA 15ª.

4.2.- Contratos incluidos en el primer grupo, sometidos a la Orden de 5 de mayo de 1994.

4.2.1 Respecto de este grupo de contratos, entre los que se incluye, por su fecha y cantidad, el que es objeto de este procedimiento, el tribunal de instancia deberá comprobar si el Banco entregó al consumidor el folleto informativo al que se refiere el Anexo 1-3 de dicha Orden y si ofreció información sobre los diferenciales negativos a los que se refiere la Circular 5/1994. El art. 3.1 de la Orden de 5 de mayo de 1994, en relación con su Anexo I.3, imponía a las entidades la obligación de informar al cliente a través de un folleto en el que debía constar la identificación del índice o tipo y la indicación de su evolución durante los dos años anteriores, así como el último valor disponible. Esta información forma parte de la mejora del nivel de protección de los consumidores, que permite el art. 8 de la Directiva a los Estados Miembros, cuyo incumplimiento no tiene que derivar necesariamente la falta de transparencia de la cláusula. ( Sentencia núm. 1590/2025, FJ 6, apartado 2, ii).

4.2.2 En relación con la información sobre los diferenciales negativos, lo realmente importante a nuestros efectos, señala el Tribunal Supremo, es que el consumidor recibiera información suficiente para comprender el concepto TAE y la diferencia entre los IRPH, que funcionan estructuralmente como una TAE, y el resto de los índices oficiales.

Para explicar esta conclusión, el Tribunal Supremo (Sentencia núm. 1590/2025, FJ 6, apartado 6) analiza el tipo de interés del préstamo litigioso en el que hay dos periodos, el primer año, los intereses se calculaban a tipo fijo y los siguientes a tipo variable. El primer año a tipo fijo, expresado en TAE, permitía al consumidor comparar su oferta con otras de diferentes entidades de crédito. La información del último valor del IRPH a la fecha del contrato le permitía al consumidor acceder a dicha resolución que publicaba esos índices, donde observaría la remisión a las Circulares del Banco de España para calcular los índices oficiales, entre la que estaba la Circular 5/1994.

En general y para los contratos incluidos en todos los grupos, el acceso al conocimiento de la composición, de las peculiaridades, de los valores y de la evolución del tipo oficial estará garantizado a través de la publicación en el BOE de las Circulares 5/1994 y 5/2012 y de los sucesivos valores de los índices IRPH (trasladados luego a la sede electrónica del Banco de España), lo que permitirá entender superado este elemento del control de transparencia (Sentencia núm. 1590, FJ 7, apartado 4).

4.2.3 En particular, los contratos sometidos a la Orden de 1994, bastará que el contrato contenga una referencia a la Circular 5/1994, aunque no es suficiente la única mención de la circular 8/1990, ya que no se publicó una versión consolidada, y averiguar la configuración de los índices obligaría al consumidor a una investigación jurídica, que no le es exigible.

4.2.4 Nuevamente, si en los préstamos sometidos a la Orden de 1994 la entidad prestamista ha incumplido el deber de entrega del folleto mencionado en el Anexo I, apartado 3, habrá que tener en cuenta si en el concreto procedimiento se acredita que esa omisión pudo ser suplida por la información facilitada por otros medios, incluidas las indicaciones sobre la fuente y publicación de los datos pertinentes sobre el índice. A estos efectos, bastará, por tanto, una referencia, como hemos dicho, a la circular 5/1994, aunque no baste una referencia a la circular 8/1990.

4.2.5 Por último, en los contratos sometidos al primer grupo, en caso de existir una primera franja temporal a tipo fijo, se indicaba la TAE aplicable a ese primer periodo o se incluía cualquier otra referencia al concepto TAE y se hace una referencia a la Circular 5/1994; será irrelevante la omisión de una referencia concreta al diferencial negativo mencionado en el preámbulo de la Circular. No será suficiente, a estos efectos, la sola mención de la Circular 8/1990.

4.3.- Criterios a valorar por el Tribunal en el caso de contratos sometidos, por la cuantía y fecha, a la Orden de 1994.

4.3.1 Si se ha entregado el folleto informativo al que se refiere la Orden de 1994, en cuyo caso, como regla general, la cláusula será transparente y la acción debe desestimarse.

4.3.2 Si no se ha entregado el folleto y/u oferta, la cláusula será transparente, si se cumplen dos condiciones simultáneamente:

Primera, que, al describir el tipo de interés variable, la escritura haga mención expresa a la Circular 5/1994. No basta una referencia a la Circular 8/1990, pues no llegó a publicarse en el BOE una versión consolidada que incluyese los contenidos añadidos por la Circular 5/1994, de modo que, en tales casos, el consumidor, para acceder al contenido de esta última circular, tendría que llevar a cabo una tarea que excede de la diligencia de un consumidor medio, adentrándose en el campo de la investigación jurídica.

Segunda, si se hace cualquier referencia al concepto TAE, incluyendo aquellos casos en los que el contrato diferencia una primera franja temporal a tipo fijo, en la que se indica el TAE aplicable a ese primer periodo.

4.4.- Caso concreto. En el presente caso, se trata de un contrato de compraventa con subrogación de hipoteca suscrito en el año 2005 por un capital de 58.208,80 euros, en el que la parte adquirente se subroga en un contrato de préstamo hipotecario suscrito por el vendedor y la entidad bancaria demandada en el año 2002, al que se añade un contrato de ampliación de hipoteca y novación modificativa suscrito meses después, pero en el mismo año 2005, en que se amplía el capital pendiente en ese momento en 12.000 euros, resultando un total de 82.695 euros, pero sin variar un ápice las cláusulas que afectan al tipo de interés pactado. A partir de esos datos, según la jurisprudencia aludida, le es aplicable el bloque normativo de la Orden de 1994 y la Circular 5/1994, de la propia Orden EHA/2899/2011 y la Circular 5/2012.

A la vista de la redacción de la cláusula Tercera Bis, transcrita parcialmente en el apartado 2 del fundamento jurídico primero de esta resolución, consideramos que se cumplen los parámetros exigidos por la jurisprudencia del Tribunal Supremo para considerar que el consumidor ha tenido a su alcance la información necesaria sobre las consecuencias económicas y jurídicas que derivan del Índice principal concertado en su crédito, el IRPH Cajas, por lo que debemos entender que se supera el control de transparencia efectuado sobre dicha cláusula, máxime cuando la propia redacción de la cláusula Tercera Bis, cubre en buena medida las exigencias de la Circular 5/1994, cláusula sobre la que el notario tuvo que informar debidamente a acreditado, que, además, tenía la posibilidad de manifestar su desacuerdo con el nuevo tipo de interés aplicado en cada periodo de revisión, por lo que de no convenirle a la parte acreditada el nuevo tipo de interés aplicable en el siguiente periodo de revisión podía cancelar anticipadamente el crédito.

En definitiva, en la escritura de compraventa y subrogación de préstamo hipotecario la parte adquirente se obligó al cumplimiento de todos los pactos y condiciones contenidos en la escritura inicial, cuyo íntegro contenido manifiesta conocer, y no podía ser de otra forma cuando entre esos pactos tenía la posibilidad de optar entre el índice IRPH Cajas y el Euribor que, ahora, pretende que se le aplique, opción que entonces no le interesó ejercitar.

En base a todo ello, procede estimar el motivo del recurso declarando no haber lugar a apreciar la nulidad por falta de transparencia de la cláusula objeto de estudio, no siendo preciso el examen de abusividad.

QUINTO.- De conformidad con lo previsto en el art. 398.2 Lec, en la redacción vigente en el momento de interposición del recurso, el 21-01-2022, no se hace especial pronunciamiento sobre las costas del mismo.

PRIMERO.- 1.- La sentencia dictada por el Tribunal de Instancia declaró la nulidad de determinadas cláusulas contractuales contenidas en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria de 8 de agosto de 2002, declarando nula la que establecía el índice "IRPH CAJAS" como principal, debiendo la demandada recalcular el cuadro de amortización sin aplicar el IRPH sino en su lugar el Euribor y reintegrar a la actora la cantidad indebidamente cobrada por tal concepto con sus intereses legales.

La parte actora en la demanda había expresado que suscribió un contrato de compraventa de inmueble con subrogación de préstamo hipotecario mediante escritura de 9 de marzo de 2.005, escritura en que se pactó la subrogación del adquirente en el préstamo hipotecario que gravaba el inmueble concedido inicialmente por la entidad demandada al vendedor (promotor) en escritura de 8 de agosto de 2002, cuyas cláusulas, entre ellas, la del IRPH, pide que sean declaradas nulas. Añadió que seis meses después de la subrogación hipotecaria, el 23 de septiembre de 2005, suscribió otra escritura de ampliación y novación del préstamo anterior con la misma entidad.

2.- La cláusula en cuestión se trata de la TERCERA BIS, del contrato suscrito en 2002 entre la entidad bancaria demandada y el promotor, en la que en lo que aquí interesa se pacta que para los adquirentes de las fincas hipotecadas el índice aplicable será el "Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las Cajas de Ahorro de" (IRPHC) vigente en el momento de la subrogación incrementado en cero veinticinco puntos (0,25). Se añade que dicho tipo de interés será revisable cada año a partir del momento de la subrogación, tanto al alza como a la baja, y lo más importante es que se dice que, "no obstante, en el momento de la escritura de compraventa y consiguiente subrogación o mediante la correspondiente acta notarial, la parte prestataria podrá optar entre el índice indicado anteriormente y el que resulte de la "referencia interbancaria a un año (EURIBOR)", vigente en el momento de la subrogación, incrementado en 1,25 puntos, y que dicho tipo de interés será revisado cada año"

A continuación, la escritura contiene una amplia descripción del Índice de Referencia EURIBOR, "que es el definido en el Anexo VIII de la Circular 5/1994, de 22 de julio, del banco de España, como Referencia Interbancaria a un año, que se publica con periodicidad mensual por el Banco de España en el BOE como referencia oficial. Dicha Circular define el referido índice como la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes..."

A continuación, se dice que el índice sustitutivo será el definido en el Anexo VIII de la Circular 5/1994, de 22 de Julio del Banco de España como "tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre concedidos por las cajas de ahorro, que se publica con periodicidad mensual...", sigue la misma retahíla con amplia definición de dicha Índice hasta establecer que el índice sustitutivo del sustitutivo será el interés legal del dinero.

Se añade que el Índice de Referencia, equivalente al Tipo de Referencia que se tendrá en cuenta a efectos del cálculo del tipo de interés nominal anual aplicable será el último publicado en el BOE en la fecha en que deba surtir efecto la modificación del tipo de interés del préstamo.

A continuación, se procede a definir el "tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre concedidos por las cajas de ahorro" , en parecidos términos y con la misma amplitud que se definió y describió el Euribor, citando la Circular 5/1994, de 22 de julio, del Banco de España, en cuyo Anexo VIII queda definido, señalando que dicho Índice se publica con periodicidad mensual por el Banco de España en el BOE, haciéndose referencia igualmente a la Circular del Banco de España número 8/1990, de 7 de septiembre, sobre transparencia de la operaciones y protección a la clientela.

Se añade respecto a la comunicación a la parte prestataria del tipo de interés aplicables que "por la Caja acreedora se notificará la parte prestataria, en el lugar señalado en la estipulación decimoprimera, el nuevo tipo resultante como consecuencia de la revisión operada, pudiendo manifestar la parte deudora su conformidad o disconformidad con dicha modificación en el plazo de quince días siguientes a la notificación, entendiéndose su silencio como tácita aceptación en cuanto al nuevo tipo resultante".

SEGUNDO.- 1.- Impugna la apelante, entidad demandada CAIXABANK, S.A. el fallo de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que establece como índice de interés de referencia el IRPH CAJAS y la condena a restituir las cantidades durante la aplicación de aquél. Por lo que pide se dicte resolución revocando la sentencia recurrida en los pronunciamientos objeto de este recurso, para dictar otra que declare la validez de la cláusula que establece como índice de interés de referencia el IRPH CAJAS y, subsidiariamente, de mantenerse la declaración de nulidad del IRPH CAJAS, que se aplique índice sustitutivo, no el Euribor, sino el IRPH ENTIDADES, con el diferencial previsto legalmente, más el previsto en el contrato, para toda la vida del préstamo.

2.- La parte actora, ahora apelada, presentó escrito de oposición interesando la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia recurrida, con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en ambas instancias.

TERCERO.- 1.- En relación con la cláusula de IRPH (Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios) la parte demandante solicita la declaración de nulidad de la cláusula que la contiene por entender que la misma no es transparente y ha sido impuesta unilateralmente. Hay que partir de que efectivamente, en el ámbito de los contratos bancarios con consumidores, la cláusula que establece el interés remuneratorio es una condición general, una cláusula contractual predispuesta, redactada unilateralmente por una de las partes del contrato para ser incorporada a una multitud de contratos, en la que, normalmente y a falta de prueba en contrario, no ha habido negociación individual con el otro contratante. Al ser el interés remuneratorio un elemento principal del contrato (el precio del dinero) no es susceptible de control de contenido ( art. 4.2º de la Directiva UE 33/13: "la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible"). Por tanto, el control de tales cláusulas se llevará a cabo mediante el control de transparencia, suponiendo la transparencia que el consumidor tenga un conocimiento real de las circunstancias jurídicas y económicas del contrato, mediante la claridad y comprensibilidad de las cláusulas pactadas.

2.- Pero esta cuestión, la referida a la posible nulidad de la cláusula de intereses remuneratorios de los préstamos hipotecarios que incluyen el IRPH como índice de referencia, ya ha sido tratada por esta Sala en ocasiones anteriores - entre otras Sentencias de fecha 23 de octubre de 2024, nº 459/2024, rec. 556/2021, o 09 de octubre de 2023, nº 827/2023, rec. 158/2021 -, manteniendo mayormente su su validez en aplicación de lo que se consideraba una consolidada jurisprudencia del TJUE y de la Sala Primera del Tribunal Supremo, Civil, en esta materia, de la que es ejemplo la Sentencia de fecha 25 de mayo de 2022 ( ROJ: STS 2081/2022 - ECLI:ES:TS:2022:2081), sentencia nº 423/2022 (EDJ 2022/588499), recurso: 95/2018, que se ocupa de recopilar los precedentes jurisprudenciales - Sentencias del Pleno 595/2020, 596/2020, 597/2020 y 598/2020, todas ellas de 12 de noviembre, que aplicaron la doctrina contenida en la STJUE de 3 de marzo de 2020 (asunto C-125/18) (EDJ 2020/513105) para la interpretación de diversos preceptos de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993 ( EDL 1993/15910), sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, sentando una doctrina ratificada por Autos del TJUE de 17 de noviembre de 2021 recaídos en los asuntos C-655/2020 y C-79/21. -, siendo alguna de ellas expresamente citada en la sentencia recurrida (fundamento de derecho tercero) para concluir en el sentido expuesto, declarando nula la cláusula por estimar que, a la vista de la prueba practicada (solo documental) la entidad demandada no ha acreditado el deber de información que sobre la misma le incumbía.

3.- Criterios, los expuestos, tenidos en cuenta y aplicados en resoluciones pasadas, que han de ser sometidos a revisión con arreglo a los nuevos parámetros de los controles de transparencia a que debe someterse a la cláusula IRPH contenida en préstamos hipotecarios suscritos por personas físicas como consumidores, establecidos en las Sentencias de Pleno 1590/2025 y 1591/2025, de 11 de noviembre de 2025, Recursos (CAS) 4416/2017 y 2535/2021, tras las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), y también en las SSTS 1948/2025, de 23 de diciembre y 18/2026, de 14 de enero; por lo que nos corresponde adaptar nuestras resoluciones a esta nueva doctrina legal. En su consecuencia, la evaluación de transparencia de la cláusula IRPH queda centrada en la accesibilidad suministrada por el profesional al consumidor para conocer la definición y valores del índice, ya sea prestada directamente o por referencia, ello por cuanto no resulta razonablemente exigible a un consumidor medio el tener que llevar a cabo una actividad propia de investigación jurídica para acceder a tal conocimiento. Así, afirma la STS Pleno nº 1590/25, de 11 de noviembre, que "entendemos que la STJUE de 12 de diciembre de 2024, C-300/23 (EDJ 2024/755596), vincula este bloque del control de transparencia al hecho de que la información sobre la definición y los valores del índice sean suficientemente accesibles para un consumidor medio. Esa accesibilidad se puede lograr gracias a las indicaciones dadas en tal sentido por el profesional, pero dichas indicaciones no son la única fuente posible, ni siquiera prioritaria, de modo que la publicación del índice en el BOE colmaría el control de transparencia siempre que la entidad indique al consumidor tal circunstancia para que se le presente como accesible. Se reitera, pues, que el banco no está obligado a informar de la definición del índice y su cálculo, ni de su evolución anterior, siempre que estos elementos resulten suficientemente accesibles para aquel gracias a las indicaciones del profesional al respecto. Ahora bien, en ausencia de esas indicaciones que permiten al consumidor medio la accesibilidad a los datos, incumbe al profesional ofrecer directamente una definición completa del índice y cualquier otra información pertinente, «en particular por lo que se refiere a una eventual advertencia hecha por la autoridad que haya establecido dicho índice acerca de sus particularidades y de las consecuencias de este que puedan considerarse importantes para el consumidor con el fin de evaluar correctamente las consecuencias económicas de la celebración del contrato de préstamo hipotecario que se le propone» (apartado 94)"

4.- Si bien se ha de precisar que, según doctrina legal y jurisprudencial consolidada, la falta de transparencia no conlleva necesariamente la nulidad de la condición general. Al respecto dice la SAP Navarra, sec. 3ª, de 2 marzo 2026, nº 311/2026, rec. 1291/2023: «... entendemos que la falta de transparencia expuesta permite en este caso pasar a analizar si la cláusula resultaba o no abusiva ya que, como venía señalando la jurisprudencia y se ratifica en las recientes resoluciones del Tribunal Supremo, aunque la insuficiencia de información "determinara la falta de transparencia de la cláusula cuestionada, ello no implicaba necesariamente su nulidad" dado que "según reiterada jurisprudencia del TJUE, cuando se trata de elementos esenciales del contrato (precio y prestación), el efecto de la falta de transparencia de las cláusulas que definen el objeto principal del contrato no es su nulidad, sino la posibilidad de realizar el juicio de abusividad, esto es, permite valorar si se trata de una cláusula que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato (por todas, SSTJUE de 30 de abril de 2014 (C-26/13 ( EDJ 2014/64254) , Kásler ); de 26 febrero de 2015 (C-143/13 , Matei); de 20 de septiembre de 2017 ( C-186/16 , Andriciuc); de 14 de marzo de 2019 ( C-118/17 , Dunai); y de 5 de junio de 2019 ( C-38/17 , GT)".»

5.- Por lo que, conforme a los parámetros orientativos ofrecidos por la nueva doctrina jurisprudencial, se ha de realizar en primer lugar el control de transparencia y, si este no fuera superado, en segundo lugar, se ha de llevar a cabo el control de abusividad de la cláusula; en la primera de aquellas sentencias (núm. 1590/2025), el Tribunal Supremo analiza la transparencia de la cláusula y en la segunda (núm. 1591/2025) analiza el eventual carácter abusivo de esa misma cláusula cuando no supera el test de transparencia. Si bien se ha de precisar que no cabe una solución unívoca sobre la transparencia y/o abusividad de una cláusula, pues su validez dependerá de las concretas circunstancias de cada préstamo y cada litigio, en función de los hechos que queden probados en el mismo.

CUARTO.- 4.1.- Parámetros para valorar la transparencia de la cláusula.

4.1.1 Como dice el Tribunal Supremo, sentencia núm. 1590/2025 (FJ séptimo, apartado 3º), «el control de transparencia debe garantizar que un consumidor medio esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del método de cálculo de ese tipo de interés (IRPH más diferencial) y de valorar así, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de la cláusula de intereses remuneratorios sobre sus obligaciones financieras».

4.1.2 Para valorar la transparencia, el Tribunal Supremo ha identificado varios parámetros, pero, en primer lugar, el Tribunal de instancia ha de comprobar a qué bloque normativo estaba sujeta la formalización del contrato de préstamo hipotecario, pues existen grupos de contratos diferentes:

1º) El primer grupo estará formado por los contratos que, por su fecha y cuantía, estaban sujetos a la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (BOE 11 de mayo de 1994, entrada en vigor a los tres meses de su publicación ) y la Circular del Banco de España de 5/1994, de 22 de julio a entidades de crédito, sobre modificación de la circular 8/1990, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela (BOE 3 de agosto de 1994, entrada en vigor el día de su publicación).

Hay que tener en cuenta que solo a partir del 9 de diciembre de 2007, con la modificación del art. 48 de la ley 26/1988, de 29 de julio (EDL 1988/12662), por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre (EDL 2007/211656), el régimen previsto en este bloque se aplicó a los contratos por importe superior a 25 millones de pesetas (150.253,03 euros).

2º) El segundo grupo estará formado por los contratos que estaban sometidos exclusivamente a la normativa general sobre condiciones generales de la contratación y consumo, que son aquellos celebrados antes del 9 de diciembre de 2007 y por un importe superior a 25 millones de pesetas (150.253,03 euros).

3º) El tercer y último grupo está formado por los contratos sometidos a la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (BOE 29/10/2011, entrada en vigor el 29/04/2012, disposición final 5ª) y la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos.

4.1.3 Aquella Orden EHA/2899/2011, entre los tipos de interés oficial, en su art. 27.1 a) incluye solo el IRPH entidades, que redefinía como: «Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España». Por ello, en su disposición transitoria preveía la desaparición futura del IRPH Bancos y el IRPH Cajas y CECA, disponiendo que:

«1. Los índices o tipos de referencia que se publicaran con carácter oficial y estuvieran siendo empleados en préstamos a interés variable a la entrada en vigor de esta orden, continuarán siendo considerados aptos a todos los efectos. La desaparición completa de los citados índices o tipos, con todos sus efectos, se producirá transcurrido un año de la entrada en vigor de la presente orden y su normativa de desarrollo, siempre que en ese plazo se hubiese establecido el correspondiente régimen de transición para los préstamos afectados.

2. Hasta el momento indicado en el último inciso del apartado anterior, el Banco de España se encargará de publicar mensualmente en su sede electrónica los índices y tipos de referencia siguientes:

a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.

b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros.

c) Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros».

Aunque no fue hasta la Ley 14/2013, de 27 de septiembre ( EDL 2013/178110), que no se suprimió el IRPH Bancos, el IRPH Cajas y el CECA de forma definitiva, conforme con la DA 15ª.

4.2.- Contratos incluidos en el primer grupo, sometidos a la Orden de 5 de mayo de 1994.

4.2.1 Respecto de este grupo de contratos, entre los que se incluye, por su fecha y cantidad, el que es objeto de este procedimiento, el tribunal de instancia deberá comprobar si el Banco entregó al consumidor el folleto informativo al que se refiere el Anexo 1-3 de dicha Orden y si ofreció información sobre los diferenciales negativos a los que se refiere la Circular 5/1994. El art. 3.1 de la Orden de 5 de mayo de 1994, en relación con su Anexo I.3, imponía a las entidades la obligación de informar al cliente a través de un folleto en el que debía constar la identificación del índice o tipo y la indicación de su evolución durante los dos años anteriores, así como el último valor disponible. Esta información forma parte de la mejora del nivel de protección de los consumidores, que permite el art. 8 de la Directiva a los Estados Miembros, cuyo incumplimiento no tiene que derivar necesariamente la falta de transparencia de la cláusula. ( Sentencia núm. 1590/2025, FJ 6, apartado 2, ii).

4.2.2 En relación con la información sobre los diferenciales negativos, lo realmente importante a nuestros efectos, señala el Tribunal Supremo, es que el consumidor recibiera información suficiente para comprender el concepto TAE y la diferencia entre los IRPH, que funcionan estructuralmente como una TAE, y el resto de los índices oficiales.

Para explicar esta conclusión, el Tribunal Supremo (Sentencia núm. 1590/2025, FJ 6, apartado 6) analiza el tipo de interés del préstamo litigioso en el que hay dos periodos, el primer año, los intereses se calculaban a tipo fijo y los siguientes a tipo variable. El primer año a tipo fijo, expresado en TAE, permitía al consumidor comparar su oferta con otras de diferentes entidades de crédito. La información del último valor del IRPH a la fecha del contrato le permitía al consumidor acceder a dicha resolución que publicaba esos índices, donde observaría la remisión a las Circulares del Banco de España para calcular los índices oficiales, entre la que estaba la Circular 5/1994.

En general y para los contratos incluidos en todos los grupos, el acceso al conocimiento de la composición, de las peculiaridades, de los valores y de la evolución del tipo oficial estará garantizado a través de la publicación en el BOE de las Circulares 5/1994 y 5/2012 y de los sucesivos valores de los índices IRPH (trasladados luego a la sede electrónica del Banco de España), lo que permitirá entender superado este elemento del control de transparencia (Sentencia núm. 1590, FJ 7, apartado 4).

4.2.3 En particular, los contratos sometidos a la Orden de 1994, bastará que el contrato contenga una referencia a la Circular 5/1994, aunque no es suficiente la única mención de la circular 8/1990, ya que no se publicó una versión consolidada, y averiguar la configuración de los índices obligaría al consumidor a una investigación jurídica, que no le es exigible.

4.2.4 Nuevamente, si en los préstamos sometidos a la Orden de 1994 la entidad prestamista ha incumplido el deber de entrega del folleto mencionado en el Anexo I, apartado 3, habrá que tener en cuenta si en el concreto procedimiento se acredita que esa omisión pudo ser suplida por la información facilitada por otros medios, incluidas las indicaciones sobre la fuente y publicación de los datos pertinentes sobre el índice. A estos efectos, bastará, por tanto, una referencia, como hemos dicho, a la circular 5/1994, aunque no baste una referencia a la circular 8/1990.

4.2.5 Por último, en los contratos sometidos al primer grupo, en caso de existir una primera franja temporal a tipo fijo, se indicaba la TAE aplicable a ese primer periodo o se incluía cualquier otra referencia al concepto TAE y se hace una referencia a la Circular 5/1994; será irrelevante la omisión de una referencia concreta al diferencial negativo mencionado en el preámbulo de la Circular. No será suficiente, a estos efectos, la sola mención de la Circular 8/1990.

4.3.- Criterios a valorar por el Tribunal en el caso de contratos sometidos, por la cuantía y fecha, a la Orden de 1994.

4.3.1 Si se ha entregado el folleto informativo al que se refiere la Orden de 1994, en cuyo caso, como regla general, la cláusula será transparente y la acción debe desestimarse.

4.3.2 Si no se ha entregado el folleto y/u oferta, la cláusula será transparente, si se cumplen dos condiciones simultáneamente:

Primera, que, al describir el tipo de interés variable, la escritura haga mención expresa a la Circular 5/1994. No basta una referencia a la Circular 8/1990, pues no llegó a publicarse en el BOE una versión consolidada que incluyese los contenidos añadidos por la Circular 5/1994, de modo que, en tales casos, el consumidor, para acceder al contenido de esta última circular, tendría que llevar a cabo una tarea que excede de la diligencia de un consumidor medio, adentrándose en el campo de la investigación jurídica.

Segunda, si se hace cualquier referencia al concepto TAE, incluyendo aquellos casos en los que el contrato diferencia una primera franja temporal a tipo fijo, en la que se indica el TAE aplicable a ese primer periodo.

4.4.- Caso concreto. En el presente caso, se trata de un contrato de compraventa con subrogación de hipoteca suscrito en el año 2005 por un capital de 58.208,80 euros, en el que la parte adquirente se subroga en un contrato de préstamo hipotecario suscrito por el vendedor y la entidad bancaria demandada en el año 2002, al que se añade un contrato de ampliación de hipoteca y novación modificativa suscrito meses después, pero en el mismo año 2005, en que se amplía el capital pendiente en ese momento en 12.000 euros, resultando un total de 82.695 euros, pero sin variar un ápice las cláusulas que afectan al tipo de interés pactado. A partir de esos datos, según la jurisprudencia aludida, le es aplicable el bloque normativo de la Orden de 1994 y la Circular 5/1994, de la propia Orden EHA/2899/2011 y la Circular 5/2012.

A la vista de la redacción de la cláusula Tercera Bis, transcrita parcialmente en el apartado 2 del fundamento jurídico primero de esta resolución, consideramos que se cumplen los parámetros exigidos por la jurisprudencia del Tribunal Supremo para considerar que el consumidor ha tenido a su alcance la información necesaria sobre las consecuencias económicas y jurídicas que derivan del Índice principal concertado en su crédito, el IRPH Cajas, por lo que debemos entender que se supera el control de transparencia efectuado sobre dicha cláusula, máxime cuando la propia redacción de la cláusula Tercera Bis, cubre en buena medida las exigencias de la Circular 5/1994, cláusula sobre la que el notario tuvo que informar debidamente a acreditado, que, además, tenía la posibilidad de manifestar su desacuerdo con el nuevo tipo de interés aplicado en cada periodo de revisión, por lo que de no convenirle a la parte acreditada el nuevo tipo de interés aplicable en el siguiente periodo de revisión podía cancelar anticipadamente el crédito.

En definitiva, en la escritura de compraventa y subrogación de préstamo hipotecario la parte adquirente se obligó al cumplimiento de todos los pactos y condiciones contenidos en la escritura inicial, cuyo íntegro contenido manifiesta conocer, y no podía ser de otra forma cuando entre esos pactos tenía la posibilidad de optar entre el índice IRPH Cajas y el Euribor que, ahora, pretende que se le aplique, opción que entonces no le interesó ejercitar.

En base a todo ello, procede estimar el motivo del recurso declarando no haber lugar a apreciar la nulidad por falta de transparencia de la cláusula objeto de estudio, no siendo preciso el examen de abusividad.

QUINTO.- De conformidad con lo previsto en el art. 398.2 Lec, en la redacción vigente en el momento de interposición del recurso, el 21-01-2022, no se hace especial pronunciamiento sobre las costas del mismo.

PRIMERO.- 1.- La sentencia dictada por el Tribunal de Instancia declaró la nulidad de determinadas cláusulas contractuales contenidas en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria de 8 de agosto de 2002, declarando nula la que establecía el índice "IRPH CAJAS" como principal, debiendo la demandada recalcular el cuadro de amortización sin aplicar el IRPH sino en su lugar el Euribor y reintegrar a la actora la cantidad indebidamente cobrada por tal concepto con sus intereses legales.

La parte actora en la demanda había expresado que suscribió un contrato de compraventa de inmueble con subrogación de préstamo hipotecario mediante escritura de 9 de marzo de 2.005, escritura en que se pactó la subrogación del adquirente en el préstamo hipotecario que gravaba el inmueble concedido inicialmente por la entidad demandada al vendedor (promotor) en escritura de 8 de agosto de 2002, cuyas cláusulas, entre ellas, la del IRPH, pide que sean declaradas nulas. Añadió que seis meses después de la subrogación hipotecaria, el 23 de septiembre de 2005, suscribió otra escritura de ampliación y novación del préstamo anterior con la misma entidad.

2.- La cláusula en cuestión se trata de la TERCERA BIS, del contrato suscrito en 2002 entre la entidad bancaria demandada y el promotor, en la que en lo que aquí interesa se pacta que para los adquirentes de las fincas hipotecadas el índice aplicable será el "Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las Cajas de Ahorro de" (IRPHC) vigente en el momento de la subrogación incrementado en cero veinticinco puntos (0,25). Se añade que dicho tipo de interés será revisable cada año a partir del momento de la subrogación, tanto al alza como a la baja, y lo más importante es que se dice que, "no obstante, en el momento de la escritura de compraventa y consiguiente subrogación o mediante la correspondiente acta notarial, la parte prestataria podrá optar entre el índice indicado anteriormente y el que resulte de la "referencia interbancaria a un año (EURIBOR)", vigente en el momento de la subrogación, incrementado en 1,25 puntos, y que dicho tipo de interés será revisado cada año"

A continuación, la escritura contiene una amplia descripción del Índice de Referencia EURIBOR, "que es el definido en el Anexo VIII de la Circular 5/1994, de 22 de julio, del banco de España, como Referencia Interbancaria a un año, que se publica con periodicidad mensual por el Banco de España en el BOE como referencia oficial. Dicha Circular define el referido índice como la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes..."

A continuación, se dice que el índice sustitutivo será el definido en el Anexo VIII de la Circular 5/1994, de 22 de Julio del Banco de España como "tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre concedidos por las cajas de ahorro, que se publica con periodicidad mensual...", sigue la misma retahíla con amplia definición de dicha Índice hasta establecer que el índice sustitutivo del sustitutivo será el interés legal del dinero.

Se añade que el Índice de Referencia, equivalente al Tipo de Referencia que se tendrá en cuenta a efectos del cálculo del tipo de interés nominal anual aplicable será el último publicado en el BOE en la fecha en que deba surtir efecto la modificación del tipo de interés del préstamo.

A continuación, se procede a definir el "tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre concedidos por las cajas de ahorro" , en parecidos términos y con la misma amplitud que se definió y describió el Euribor, citando la Circular 5/1994, de 22 de julio, del Banco de España, en cuyo Anexo VIII queda definido, señalando que dicho Índice se publica con periodicidad mensual por el Banco de España en el BOE, haciéndose referencia igualmente a la Circular del Banco de España número 8/1990, de 7 de septiembre, sobre transparencia de la operaciones y protección a la clientela.

Se añade respecto a la comunicación a la parte prestataria del tipo de interés aplicables que "por la Caja acreedora se notificará la parte prestataria, en el lugar señalado en la estipulación decimoprimera, el nuevo tipo resultante como consecuencia de la revisión operada, pudiendo manifestar la parte deudora su conformidad o disconformidad con dicha modificación en el plazo de quince días siguientes a la notificación, entendiéndose su silencio como tácita aceptación en cuanto al nuevo tipo resultante".

SEGUNDO.- 1.- Impugna la apelante, entidad demandada CAIXABANK, S.A. el fallo de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que establece como índice de interés de referencia el IRPH CAJAS y la condena a restituir las cantidades durante la aplicación de aquél. Por lo que pide se dicte resolución revocando la sentencia recurrida en los pronunciamientos objeto de este recurso, para dictar otra que declare la validez de la cláusula que establece como índice de interés de referencia el IRPH CAJAS y, subsidiariamente, de mantenerse la declaración de nulidad del IRPH CAJAS, que se aplique índice sustitutivo, no el Euribor, sino el IRPH ENTIDADES, con el diferencial previsto legalmente, más el previsto en el contrato, para toda la vida del préstamo.

2.- La parte actora, ahora apelada, presentó escrito de oposición interesando la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia recurrida, con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en ambas instancias.

TERCERO.- 1.- En relación con la cláusula de IRPH (Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios) la parte demandante solicita la declaración de nulidad de la cláusula que la contiene por entender que la misma no es transparente y ha sido impuesta unilateralmente. Hay que partir de que efectivamente, en el ámbito de los contratos bancarios con consumidores, la cláusula que establece el interés remuneratorio es una condición general, una cláusula contractual predispuesta, redactada unilateralmente por una de las partes del contrato para ser incorporada a una multitud de contratos, en la que, normalmente y a falta de prueba en contrario, no ha habido negociación individual con el otro contratante. Al ser el interés remuneratorio un elemento principal del contrato (el precio del dinero) no es susceptible de control de contenido ( art. 4.2º de la Directiva UE 33/13: "la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible"). Por tanto, el control de tales cláusulas se llevará a cabo mediante el control de transparencia, suponiendo la transparencia que el consumidor tenga un conocimiento real de las circunstancias jurídicas y económicas del contrato, mediante la claridad y comprensibilidad de las cláusulas pactadas.

2.- Pero esta cuestión, la referida a la posible nulidad de la cláusula de intereses remuneratorios de los préstamos hipotecarios que incluyen el IRPH como índice de referencia, ya ha sido tratada por esta Sala en ocasiones anteriores - entre otras Sentencias de fecha 23 de octubre de 2024, nº 459/2024, rec. 556/2021, o 09 de octubre de 2023, nº 827/2023, rec. 158/2021 -, manteniendo mayormente su su validez en aplicación de lo que se consideraba una consolidada jurisprudencia del TJUE y de la Sala Primera del Tribunal Supremo, Civil, en esta materia, de la que es ejemplo la Sentencia de fecha 25 de mayo de 2022 ( ROJ: STS 2081/2022 - ECLI:ES:TS:2022:2081), sentencia nº 423/2022 (EDJ 2022/588499), recurso: 95/2018, que se ocupa de recopilar los precedentes jurisprudenciales - Sentencias del Pleno 595/2020, 596/2020, 597/2020 y 598/2020, todas ellas de 12 de noviembre, que aplicaron la doctrina contenida en la STJUE de 3 de marzo de 2020 (asunto C-125/18) (EDJ 2020/513105) para la interpretación de diversos preceptos de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993 ( EDL 1993/15910), sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, sentando una doctrina ratificada por Autos del TJUE de 17 de noviembre de 2021 recaídos en los asuntos C-655/2020 y C-79/21. -, siendo alguna de ellas expresamente citada en la sentencia recurrida (fundamento de derecho tercero) para concluir en el sentido expuesto, declarando nula la cláusula por estimar que, a la vista de la prueba practicada (solo documental) la entidad demandada no ha acreditado el deber de información que sobre la misma le incumbía.

3.- Criterios, los expuestos, tenidos en cuenta y aplicados en resoluciones pasadas, que han de ser sometidos a revisión con arreglo a los nuevos parámetros de los controles de transparencia a que debe someterse a la cláusula IRPH contenida en préstamos hipotecarios suscritos por personas físicas como consumidores, establecidos en las Sentencias de Pleno 1590/2025 y 1591/2025, de 11 de noviembre de 2025, Recursos (CAS) 4416/2017 y 2535/2021, tras las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), y también en las SSTS 1948/2025, de 23 de diciembre y 18/2026, de 14 de enero; por lo que nos corresponde adaptar nuestras resoluciones a esta nueva doctrina legal. En su consecuencia, la evaluación de transparencia de la cláusula IRPH queda centrada en la accesibilidad suministrada por el profesional al consumidor para conocer la definición y valores del índice, ya sea prestada directamente o por referencia, ello por cuanto no resulta razonablemente exigible a un consumidor medio el tener que llevar a cabo una actividad propia de investigación jurídica para acceder a tal conocimiento. Así, afirma la STS Pleno nº 1590/25, de 11 de noviembre, que "entendemos que la STJUE de 12 de diciembre de 2024, C-300/23 (EDJ 2024/755596), vincula este bloque del control de transparencia al hecho de que la información sobre la definición y los valores del índice sean suficientemente accesibles para un consumidor medio. Esa accesibilidad se puede lograr gracias a las indicaciones dadas en tal sentido por el profesional, pero dichas indicaciones no son la única fuente posible, ni siquiera prioritaria, de modo que la publicación del índice en el BOE colmaría el control de transparencia siempre que la entidad indique al consumidor tal circunstancia para que se le presente como accesible. Se reitera, pues, que el banco no está obligado a informar de la definición del índice y su cálculo, ni de su evolución anterior, siempre que estos elementos resulten suficientemente accesibles para aquel gracias a las indicaciones del profesional al respecto. Ahora bien, en ausencia de esas indicaciones que permiten al consumidor medio la accesibilidad a los datos, incumbe al profesional ofrecer directamente una definición completa del índice y cualquier otra información pertinente, «en particular por lo que se refiere a una eventual advertencia hecha por la autoridad que haya establecido dicho índice acerca de sus particularidades y de las consecuencias de este que puedan considerarse importantes para el consumidor con el fin de evaluar correctamente las consecuencias económicas de la celebración del contrato de préstamo hipotecario que se le propone» (apartado 94)"

4.- Si bien se ha de precisar que, según doctrina legal y jurisprudencial consolidada, la falta de transparencia no conlleva necesariamente la nulidad de la condición general. Al respecto dice la SAP Navarra, sec. 3ª, de 2 marzo 2026, nº 311/2026, rec. 1291/2023: «... entendemos que la falta de transparencia expuesta permite en este caso pasar a analizar si la cláusula resultaba o no abusiva ya que, como venía señalando la jurisprudencia y se ratifica en las recientes resoluciones del Tribunal Supremo, aunque la insuficiencia de información "determinara la falta de transparencia de la cláusula cuestionada, ello no implicaba necesariamente su nulidad" dado que "según reiterada jurisprudencia del TJUE, cuando se trata de elementos esenciales del contrato (precio y prestación), el efecto de la falta de transparencia de las cláusulas que definen el objeto principal del contrato no es su nulidad, sino la posibilidad de realizar el juicio de abusividad, esto es, permite valorar si se trata de una cláusula que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato (por todas, SSTJUE de 30 de abril de 2014 (C-26/13 ( EDJ 2014/64254) , Kásler ); de 26 febrero de 2015 (C-143/13 , Matei); de 20 de septiembre de 2017 ( C-186/16 , Andriciuc); de 14 de marzo de 2019 ( C-118/17 , Dunai); y de 5 de junio de 2019 ( C-38/17 , GT)".»

5.- Por lo que, conforme a los parámetros orientativos ofrecidos por la nueva doctrina jurisprudencial, se ha de realizar en primer lugar el control de transparencia y, si este no fuera superado, en segundo lugar, se ha de llevar a cabo el control de abusividad de la cláusula; en la primera de aquellas sentencias (núm. 1590/2025), el Tribunal Supremo analiza la transparencia de la cláusula y en la segunda (núm. 1591/2025) analiza el eventual carácter abusivo de esa misma cláusula cuando no supera el test de transparencia. Si bien se ha de precisar que no cabe una solución unívoca sobre la transparencia y/o abusividad de una cláusula, pues su validez dependerá de las concretas circunstancias de cada préstamo y cada litigio, en función de los hechos que queden probados en el mismo.

CUARTO.- 4.1.- Parámetros para valorar la transparencia de la cláusula.

4.1.1 Como dice el Tribunal Supremo, sentencia núm. 1590/2025 (FJ séptimo, apartado 3º), «el control de transparencia debe garantizar que un consumidor medio esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del método de cálculo de ese tipo de interés (IRPH más diferencial) y de valorar así, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de la cláusula de intereses remuneratorios sobre sus obligaciones financieras».

4.1.2 Para valorar la transparencia, el Tribunal Supremo ha identificado varios parámetros, pero, en primer lugar, el Tribunal de instancia ha de comprobar a qué bloque normativo estaba sujeta la formalización del contrato de préstamo hipotecario, pues existen grupos de contratos diferentes:

1º) El primer grupo estará formado por los contratos que, por su fecha y cuantía, estaban sujetos a la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (BOE 11 de mayo de 1994, entrada en vigor a los tres meses de su publicación ) y la Circular del Banco de España de 5/1994, de 22 de julio a entidades de crédito, sobre modificación de la circular 8/1990, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela (BOE 3 de agosto de 1994, entrada en vigor el día de su publicación).

Hay que tener en cuenta que solo a partir del 9 de diciembre de 2007, con la modificación del art. 48 de la ley 26/1988, de 29 de julio (EDL 1988/12662), por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre (EDL 2007/211656), el régimen previsto en este bloque se aplicó a los contratos por importe superior a 25 millones de pesetas (150.253,03 euros).

2º) El segundo grupo estará formado por los contratos que estaban sometidos exclusivamente a la normativa general sobre condiciones generales de la contratación y consumo, que son aquellos celebrados antes del 9 de diciembre de 2007 y por un importe superior a 25 millones de pesetas (150.253,03 euros).

3º) El tercer y último grupo está formado por los contratos sometidos a la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (BOE 29/10/2011, entrada en vigor el 29/04/2012, disposición final 5ª) y la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos.

4.1.3 Aquella Orden EHA/2899/2011, entre los tipos de interés oficial, en su art. 27.1 a) incluye solo el IRPH entidades, que redefinía como: «Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España». Por ello, en su disposición transitoria preveía la desaparición futura del IRPH Bancos y el IRPH Cajas y CECA, disponiendo que:

«1. Los índices o tipos de referencia que se publicaran con carácter oficial y estuvieran siendo empleados en préstamos a interés variable a la entrada en vigor de esta orden, continuarán siendo considerados aptos a todos los efectos. La desaparición completa de los citados índices o tipos, con todos sus efectos, se producirá transcurrido un año de la entrada en vigor de la presente orden y su normativa de desarrollo, siempre que en ese plazo se hubiese establecido el correspondiente régimen de transición para los préstamos afectados.

2. Hasta el momento indicado en el último inciso del apartado anterior, el Banco de España se encargará de publicar mensualmente en su sede electrónica los índices y tipos de referencia siguientes:

a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.

b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros.

c) Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros».

Aunque no fue hasta la Ley 14/2013, de 27 de septiembre ( EDL 2013/178110), que no se suprimió el IRPH Bancos, el IRPH Cajas y el CECA de forma definitiva, conforme con la DA 15ª.

4.2.- Contratos incluidos en el primer grupo, sometidos a la Orden de 5 de mayo de 1994.

4.2.1 Respecto de este grupo de contratos, entre los que se incluye, por su fecha y cantidad, el que es objeto de este procedimiento, el tribunal de instancia deberá comprobar si el Banco entregó al consumidor el folleto informativo al que se refiere el Anexo 1-3 de dicha Orden y si ofreció información sobre los diferenciales negativos a los que se refiere la Circular 5/1994. El art. 3.1 de la Orden de 5 de mayo de 1994, en relación con su Anexo I.3, imponía a las entidades la obligación de informar al cliente a través de un folleto en el que debía constar la identificación del índice o tipo y la indicación de su evolución durante los dos años anteriores, así como el último valor disponible. Esta información forma parte de la mejora del nivel de protección de los consumidores, que permite el art. 8 de la Directiva a los Estados Miembros, cuyo incumplimiento no tiene que derivar necesariamente la falta de transparencia de la cláusula. ( Sentencia núm. 1590/2025, FJ 6, apartado 2, ii).

4.2.2 En relación con la información sobre los diferenciales negativos, lo realmente importante a nuestros efectos, señala el Tribunal Supremo, es que el consumidor recibiera información suficiente para comprender el concepto TAE y la diferencia entre los IRPH, que funcionan estructuralmente como una TAE, y el resto de los índices oficiales.

Para explicar esta conclusión, el Tribunal Supremo (Sentencia núm. 1590/2025, FJ 6, apartado 6) analiza el tipo de interés del préstamo litigioso en el que hay dos periodos, el primer año, los intereses se calculaban a tipo fijo y los siguientes a tipo variable. El primer año a tipo fijo, expresado en TAE, permitía al consumidor comparar su oferta con otras de diferentes entidades de crédito. La información del último valor del IRPH a la fecha del contrato le permitía al consumidor acceder a dicha resolución que publicaba esos índices, donde observaría la remisión a las Circulares del Banco de España para calcular los índices oficiales, entre la que estaba la Circular 5/1994.

En general y para los contratos incluidos en todos los grupos, el acceso al conocimiento de la composición, de las peculiaridades, de los valores y de la evolución del tipo oficial estará garantizado a través de la publicación en el BOE de las Circulares 5/1994 y 5/2012 y de los sucesivos valores de los índices IRPH (trasladados luego a la sede electrónica del Banco de España), lo que permitirá entender superado este elemento del control de transparencia (Sentencia núm. 1590, FJ 7, apartado 4).

4.2.3 En particular, los contratos sometidos a la Orden de 1994, bastará que el contrato contenga una referencia a la Circular 5/1994, aunque no es suficiente la única mención de la circular 8/1990, ya que no se publicó una versión consolidada, y averiguar la configuración de los índices obligaría al consumidor a una investigación jurídica, que no le es exigible.

4.2.4 Nuevamente, si en los préstamos sometidos a la Orden de 1994 la entidad prestamista ha incumplido el deber de entrega del folleto mencionado en el Anexo I, apartado 3, habrá que tener en cuenta si en el concreto procedimiento se acredita que esa omisión pudo ser suplida por la información facilitada por otros medios, incluidas las indicaciones sobre la fuente y publicación de los datos pertinentes sobre el índice. A estos efectos, bastará, por tanto, una referencia, como hemos dicho, a la circular 5/1994, aunque no baste una referencia a la circular 8/1990.

4.2.5 Por último, en los contratos sometidos al primer grupo, en caso de existir una primera franja temporal a tipo fijo, se indicaba la TAE aplicable a ese primer periodo o se incluía cualquier otra referencia al concepto TAE y se hace una referencia a la Circular 5/1994; será irrelevante la omisión de una referencia concreta al diferencial negativo mencionado en el preámbulo de la Circular. No será suficiente, a estos efectos, la sola mención de la Circular 8/1990.

4.3.- Criterios a valorar por el Tribunal en el caso de contratos sometidos, por la cuantía y fecha, a la Orden de 1994.

4.3.1 Si se ha entregado el folleto informativo al que se refiere la Orden de 1994, en cuyo caso, como regla general, la cláusula será transparente y la acción debe desestimarse.

4.3.2 Si no se ha entregado el folleto y/u oferta, la cláusula será transparente, si se cumplen dos condiciones simultáneamente:

Primera, que, al describir el tipo de interés variable, la escritura haga mención expresa a la Circular 5/1994. No basta una referencia a la Circular 8/1990, pues no llegó a publicarse en el BOE una versión consolidada que incluyese los contenidos añadidos por la Circular 5/1994, de modo que, en tales casos, el consumidor, para acceder al contenido de esta última circular, tendría que llevar a cabo una tarea que excede de la diligencia de un consumidor medio, adentrándose en el campo de la investigación jurídica.

Segunda, si se hace cualquier referencia al concepto TAE, incluyendo aquellos casos en los que el contrato diferencia una primera franja temporal a tipo fijo, en la que se indica el TAE aplicable a ese primer periodo.

4.4.- Caso concreto. En el presente caso, se trata de un contrato de compraventa con subrogación de hipoteca suscrito en el año 2005 por un capital de 58.208,80 euros, en el que la parte adquirente se subroga en un contrato de préstamo hipotecario suscrito por el vendedor y la entidad bancaria demandada en el año 2002, al que se añade un contrato de ampliación de hipoteca y novación modificativa suscrito meses después, pero en el mismo año 2005, en que se amplía el capital pendiente en ese momento en 12.000 euros, resultando un total de 82.695 euros, pero sin variar un ápice las cláusulas que afectan al tipo de interés pactado. A partir de esos datos, según la jurisprudencia aludida, le es aplicable el bloque normativo de la Orden de 1994 y la Circular 5/1994, de la propia Orden EHA/2899/2011 y la Circular 5/2012.

A la vista de la redacción de la cláusula Tercera Bis, transcrita parcialmente en el apartado 2 del fundamento jurídico primero de esta resolución, consideramos que se cumplen los parámetros exigidos por la jurisprudencia del Tribunal Supremo para considerar que el consumidor ha tenido a su alcance la información necesaria sobre las consecuencias económicas y jurídicas que derivan del Índice principal concertado en su crédito, el IRPH Cajas, por lo que debemos entender que se supera el control de transparencia efectuado sobre dicha cláusula, máxime cuando la propia redacción de la cláusula Tercera Bis, cubre en buena medida las exigencias de la Circular 5/1994, cláusula sobre la que el notario tuvo que informar debidamente a acreditado, que, además, tenía la posibilidad de manifestar su desacuerdo con el nuevo tipo de interés aplicado en cada periodo de revisión, por lo que de no convenirle a la parte acreditada el nuevo tipo de interés aplicable en el siguiente periodo de revisión podía cancelar anticipadamente el crédito.

En definitiva, en la escritura de compraventa y subrogación de préstamo hipotecario la parte adquirente se obligó al cumplimiento de todos los pactos y condiciones contenidos en la escritura inicial, cuyo íntegro contenido manifiesta conocer, y no podía ser de otra forma cuando entre esos pactos tenía la posibilidad de optar entre el índice IRPH Cajas y el Euribor que, ahora, pretende que se le aplique, opción que entonces no le interesó ejercitar.

En base a todo ello, procede estimar el motivo del recurso declarando no haber lugar a apreciar la nulidad por falta de transparencia de la cláusula objeto de estudio, no siendo preciso el examen de abusividad.

QUINTO.- De conformidad con lo previsto en el art. 398.2 Lec, en la redacción vigente en el momento de interposición del recurso, el 21-01-2022, no se hace especial pronunciamiento sobre las costas del mismo.