Sentencia Civil 279/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Santa Cruz de Tenerife, Rec. 485/2023 de 18 de mayo del 2026

PRIMERO.- 1.- La sentencia dictada por el Tribunal de Instancia declaró la nulidad de varias de las cláusulas - suelo, IRPH, gastos - contenidas en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria celebrado el 23 de junio de 2006 , teniéndolas por no puestas y manteniendo la vigencia del contrato sin aplicación de las mismas, con la consiguiente cesación de sus efectos y condena de la entidad demandada a restituir a los actores la cantidad cobrada por alguna aquellas ( declarada nula ), con sus intereses legales e imponiendo las costas a la entidad demandada.

2.- Entre las anuladas se cuenta la cláusula contractual TERCERA BIS ( del contrato inicial ) contenidas en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria citada, que establecía el índice IRPH, como referencial principal y subsidiario, con más el diferencial pactado a adicionar a aquel para el cálculo del interés variable pactado, disponiendo la sentencia su sustitución como índice de referencia por el EURÍBOR, con los demás pronunciamientos que constan en el fallo que hemos transcrito en los antecedentes de hecho. Lo que nos remite al análisis de la citada clausula : Así, el contrato de 23 de junio de 2006, en el que el capital prestado ascendió a la cantidad de 262.000 €, amortizable en 20 años ( 324 cuotas ), pactándose para su devolución una primera fase durante los primeros 37 meses en la que se aplicaría un tipo fijo del 4,31% ; 4,41 % nominal anual y una segunda fase, a contar desde entonces, en la que los tipos de interés nominal anual serán variables, y que están regulados en la indicada CLAUSULA TERCERA BIS, de la que, por lo que ahora interesa, cabe resaltar:

1º) que los sucesivos tipos de interés variable resultantes como consecuencia de la modificación pactada, serán el resultado de adicionar un diferencial de 0,50 puntos al índice o tipo de referencia,;

2º) que ese tipo de interés en ningún caso puedan llegar a ser superior al 18%, sin perjuicio de que, dentro del carácter obligacional del mismo contrato pueda rebasarse dicho límite.

3º) que el índice o tipo de referencia principal adoptado en este contrato es el " Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros ", definido en el Anexo VIII de la Circular 5/1994 de 22 de julio;

4º) que el índice o tipo de referencia sustitutivo será el " El Tipo Medio de los Préstamos Hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de entidades " publicada mensualmente por el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado; dicha referencia es la definida en el, Anexo VIII de la Circular 5/1994 de 22 de julio. En segundo lugar, si tampoco pudiera aplicarse esta referencia por su falta de publicación, se utilizará la equiparable que publique el Banco de España, Ministerio de Economía y Hacienda o instituciones publicas o privadas de la Unión Económica y Monetaria por este orden."

SEGUNDO.- 1.- Impugna la apelante, entidad demandada Unión de Créditos Inmobiliarios S.A, Establecimiento Financiero De Crédito, (UCI) el fallo de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que establece como índice de interés de referencia el IRPH CAJAS y la indebida condena en costas. Aduce que incurre en error en la interpretación y aplicación de la legislación y de la jurisprudencia, y pide se dicte resolución por la que, con estimación del recurso, se revoque la sentencia recurrida en los pronunciamientos objeto de este recurso, con expresa imposición a la adversa parte de las costas causadas. .

2.- Alega la recurrente que la cláusula anulada debe reputarse plenamente válida y ajustada a Derecho, en estricta aplicación del criterio jurisprudencial seguido por nuestros altos tribunales y la mayoría de las Audiencias Provinciales , por considerar todos ellos que el IRPH no constituye un índice abusivo. Sostiene que la ausencia de transparencia no determina por sí misma una eventual abusividad, pues esta requiere un desequilibrio importante entre las partes y la falta de buena fe, extremos que no son de apreciar en el presente caso toda vez que nos encontramos ante un índice oficial aprobado por la autoridad bancaria y la evolución del índice, o su comparación con el Euribor, no determina su abusividad.

3.- Asimismo la entidad recurrente se opone a que como consecuencia de declarar nula la aplicación de la cláusula de IRPH CAJAS, se sustituya por el EURIBOR sin diferencial, en contra de la sentencia de 3 de marzo de 2020 del TJUE donde dice se reconoce que el índice IRPH entidades es un índice regulado por la normativa española. En consecuencia postula que se siga aplicando el IRPH ENTIDADES desde el momento que desapareció el IRPH CAJAS, por cuanto dicho extremo se regula en la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, y sin que quepa acudir al índice Euribor pues tal decisión de la juzgadora carece de argumentación legal y contractual y causaría una elevada inseguridad jurídica ya que permitiría al consumidor, si el Euribor vuelve a tener una tendencia alcista, solicitar nuevamente el cambio a otro tipo que resulte más favorable.

4.- El recurrente también impugna la declaración de nulidad de la comisión de apertura .Alega la validez de la cláusula de comisión de apertura. Considera que la comisión de apertura establecida en la Cláusula Cuarta Préstamo, debe reputarse plenamente válida y ajustada a Derecho, de conformidad con la sentencia dictada por el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo núm. 44/2019, de 23 de enero, así como con la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, dictada en los asuntos C-224/19 y C-259/19. Expone resumidamente que, de acuerdo a dicha doctrina:

- La cláusula que establece la comisión de apertura define el objeto principal del préstamo, y por lo tanto, queda excluida del control de abusividad o contenido.

- La comisión de apertura no es abusiva, y además, es plenamente transparente.

- El devengo de la comisión de apertura al inicio del contrato, de una sola vez y por la formalización del préstamo, permite al consumidor conocer la naturaleza de los servicios efectivamente prestados: los previos a la contratación que se realizan por la concesión del préstamo.

- El TJUE no exige que la cláusula deba especificar los concretos servicios retribuidos por la comisión.

5.-Argumenta y razona extensamente sobre la validez de la cláusula, analizando la doctrina del Tribunal Supremo y del TJUE, así como numerosa doctrina de Audiencias Provinciales.

6.-Por último, y respecto de las costas, entiende la apelante que la estimación del presente recurso de apelación debe conducir a la revocación de la condena en costas de la parte contraria en primera instancia y a la condena en costas de esta instancia a la parte contraria, conforme al criterio objetivo de vencimiento recogido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

7.-Termina suplicando a la Sala que, en su día, previos los trámites oportunos, dicte la correspondiente resolución por la que revocando los pronunciamiento señalados de la Sentencia recurrida, dicte otra en su lugar por la que se acuerde la validez de las cláusulas de IRPH y de la Comisión de apertura,y en consecuencia desestime sustancialmente la demanda interpuesta frente a mi representada, con los efectos inherentes a tal declaración, con imposición de costas a la parte actora en la primera instancia.

TERCERO.-1.- La parte actora, ahora apelada, presentó escrito de oposición interesando la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia recurrida, con condena a la parte apelante de las costas causadas en este recurso. Argumenta que la Juzgadora no comete ningún error ni omisión de valoración de la prueba practicada, siendo por el contrario la parte demandada apelante la que pretende confundir a este Tribunal con su " ilógico e incoherente" recurso. Añade que cláusula del contrato de préstamo hipotecario, que versa sobre el IRPH, es claramente abusiva porque: i) no fue nunca negociada individualmente y sí impuesta, ii) ha provocado un desequilibrio prohibido por ley en perjuicio de los actores, y iii) es una condición general de la contratación incluida en contratos de adhesión, iv)

CUARTO.- 1.- En relación con la cláusula de IRPH ( como Indice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios) la parte demandante solicita, y la sentencia recurrida declara, la declaración de nulidad de la cláusula ( varias en este caso ) que la contiene por entender que la misma no es transparente y ha sido impuesta unilateralmente. Hay que partir de que efectivamente, en el ámbito de los contratos bancarios con consumidores, la cláusula que establece el interés remuneratorio es una condición general, una cláusula contractual predispuesta, redactada unilateralmente por una de las partes del contrato para ser incorporada a una multitud de contratos, en la que, normalmente y a falta de prueba en contrario, no ha habido negociación individual con el otro contratante. Al ser el interés remuneratorio un elemento principal del contrato (el precio del dinero) no es susceptible de control de contenido ( art. 4.2º de la Directiva UE 33/13: "la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible"). Por tanto, el control de tales cláusulas se llevará a cabo mediante el control de transparencia, suponiendo la transparencia que el consumidor tenga una conocimiento real de las circunstancias jurídicas y económicas del contrato, mediante la claridad y comprensibilidad de las cláusulas pactadas.

2.- Pero esta cuestión, la referida a la posible nulidad de la clausula de intereses remuneratorios de los préstamos hipotecarios que incluyen el IRPH como índice de referencia, ya ha sido tratada por esta Sala en ocasiones anteriores - entre otras Sentencias de fecha 23 de octubre de 2024, nº 459/2024, rec. 556/2021, o 09 de octubre de 2023, nº 827/2023, rec. 158/2021 -, manteniendo mayormente su validez en aplicación de lo que se consideraba una consolidada jurisprudencia del TJUE y de la Sala Primera del Tribunal Supremo, Civil, en esta materia, de la que es ejemplo la Sentencia de fecha 25 de mayo de 2022 ( ROJ: STS 2081/2022 - ECLI:ES:TS:2022:2081), sentencia nº 423/2022 (EDJ 2022/588499), recurso: 95/2018, que se ocupa de recopilar los precedentes jurisprudenciales - Sentencias del Pleno 595/2020, 596/2020, 597/2020 y 598/2020, todas ellas de 12 de noviembre, que aplicaron la doctrina contenida en la STJUE de 3 de marzo de 2020 (asunto C-125/18) (EDJ 2020/513105) para la interpretación de diversos preceptos de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993 ( EDL 1993/15910), sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, sentando una doctrina ratificada por Autos del TJUE de 17 de noviembre de 2021 recaídos en los asuntos C-655/2020 y C-79/21. - Doctrina jurisprudencial que cabe entender aplicada por la sentencia recurrida ( fundamentos de derecho sexto y séptimo ) para concluir en el sentido expuesto, declarando nulas las clausula por estimar que, a la vista de la prueba practicada ( solo documental ) la entidad demandada no ha acreditado el deber de información que sobre la misma le incumbía y no asegurarse de que el cliente comprendía su contenido.

3.- Criterios, los expuestos, tenidos en cuenta y aplicados por esta Sala en resoluciones pasadas, que han de ser sometidos a revisión con arreglo a los nuevos parámetros de los controles de transparencia a que debe someterse a la cláusula IRPH contenida en préstamos hipotecarios suscritos por personas físicas como consumidores, establecidos en las Sentencias de Pleno 1590/2025 y 1591/2025, de 11 de noviembre de 2025, Recursos (CAS) 4416/2017 y 2535/2021, tras las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), y también en las SSTS 1948/2025, de 23 de diciembre y 18/2026, de 14 de enero; por lo que nos corresponde adaptar nuestras resoluciones a esta nueva doctrina legal. En su consecuencia la evaluación de transparencia de la cláusula IRPH queda centrada en la accesibilidad suministrada por el profesional al consumidor para conocer la definición y valores del índice, ya sea prestada directamente o por referencia, ello por cuanto no resulta razonablemente exigible a un consumidor medio el tener que llevar a cabo una actividad propia de investigación jurídica para acceder a tal conocimiento. Así, afirma la STS Pleno nº 1590/25, de 11 de noviembre, que "entendemos que la STJUE de 12 de diciembre de 2024, C-300/23 (EDJ 2024/755596), vincula este bloque del control de transparencia al hecho de que la información sobre la definición y los valores del índice sean suficientemente accesibles para un consumidor medio. Esa accesibilidad se puede lograr gracias a las indicaciones dadas en tal sentido por el profesional, pero dichas indicaciones no son la única fuente posible, ni siquiera prioritaria, de modo que la publicación del índice en el BOE colmaría el control de transparencia siempre que la entidad indique al consumidor tal circunstancia para que se le presente como accesible. Se reitera, pues, que el banco no está obligado a informar de la definición del índice y su cálculo, ni de su evolución anterior, siempre que estos elementos resulten suficientemente accesibles para aquel gracias a las indicaciones del profesional al respecto. Ahora bien, en ausencia de esas indicaciones que permiten al consumidor medio la accesibilidad a los datos, incumbe al profesional ofrecer directamente una definición completa del índice y cualquier otra información pertinente, «en particular por lo que se refiere a una eventual advertencia hecha por la autoridad que haya establecido dicho índice acerca de sus particularidades y de las consecuencias de este que puedan considerarse importantes para el consumidor con el fin de evaluar correctamente las consecuencias económicas de la celebración del contrato de préstamo hipotecario que se le propone» (apartado 94)"

4.- Si bien se ha de precisar que según doctrina legal y jurisprudencial consolidada, la falta de transparencia no conlleva necesariamente la nulidad de la condición general. Al respecto dice la SAP Navarra, sec. 3ª, 02 marzo 2026, nº 311/2026, rec. 1291/2023: «... entendemos que la falta de transparencia expuesta permite en este caso pasar a analizar si la cláusula resultaba o no abusiva ya que, como venía señalando la jurisprudencia y se ratifica en las recientes resoluciones del Tribunal Supremo, aunque la insuficiencia de información "determinara la falta de transparencia de la cláusula cuestionada, ello no implicaba necesariamente su nulidad" dado que "según reiterada jurisprudencia del TJUE, cuando se trata de elementos esenciales del contrato (precio y prestación), el efecto de la falta de transparencia de las cláusulas que definen el objeto principal del contrato no es su nulidad, sino la posibilidad de realizar el juicio de abusividad, esto es, permite valorar si se trata de una cláusula que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato (por todas, SSTJUE de 30 de abril de 2014 (C-26/13 ( EDJ 2014/64254) , Kásler ); de 26 febrero de 2015 (C-143/13 , Matei); de 20 de septiembre de 2017 ( C-186/16 , Andriciuc); de 14 de marzo de 2019 ( C-118/17 , Dunai); y de 5 de junio de 2019 ( C-38/17 , GT)".»

5.- Por lo que, conforme a los parámetros orientativos ofrecidos por la nueva doctrina jurisprudencial, se ha de realizar en primer lugar el control de transparencia y, si este no fuera superado, en segundo lugar se ha de llevar a cabo el control de abusividad de la cláusula; en la primera de aquellas sentencias (núm. 1590/2025), el Tribunal Supremo analiza la transparencia de la cláusula y en la segunda (núm. 1591/2025) analiza el eventual carácter abusivo de esa misma cláusula cuando no supera el test de transparencia. Si bien se ha de precisar que no cabe un solución unívoca sobre la transparencia y/o abusividad de una cláusula, pues su validez dependerá de las concretas circunstancias de casa préstamo y cada litigio, en función de los hechos que queden probados en el mismo.

QUINTO.1.- Parámetros para valorar la transparencia de la cláusula.

5.1.1 Como dice el Tribunal Supremo, sentencia núm. 1590/2025 (FJ séptimo, apartado 3º), «el control de transparencia debe garantizar que un consumidor medio esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del método de cálculo de ese tipo de interés (IRPH más diferencial) y de valorar así, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de la cláusula de intereses remuneratorios sobre sus obligaciones financieras».

5.1.2 Para valorar la transparencia, el Tribunal Supremo ha identificado varios parámetros, pero en primer lugar, el Tribunal de instancia ha de comprobar a qué bloque normativo estaba sujeta la formalización del contrato de préstamo hipotecario, pues existen grupos de contratos diferentes:

1º) El primer grupo estará formado por los contratos que, por su fecha y cuantía, estaban sujetos a la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (BOE 11 de mayo de 1994, entrada en vigor a los tres meses de su publicación ) y la Circular del Banco de España de 5/1994, de 22 de julio a entidades de crédito, sobre modificación de la circular 8/1990, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela (BOE 3 de agosto de 1994, entrada en vigor el día de su publicación).

Hay que tener en cuenta que solo a partir del 9 de diciembre de 2007, con la modificación del art. 48 de la ley 26/1988, de 29 de julio (EDL 1988/12662), por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre (EDL 2007/211656), el régimen previsto en este bloque se aplicó a los contratos por importe superior a 25 millones de pesetas (150.253,03 euros).

2º) El segundo grupo estará formado por los contratos que estaban sometidos exclusivamente a la normativa general sobre condiciones generales de la contratación y consumo, que son aquellos celebrados antes del 9 de diciembre de 2007 y por un importe superior a 25 millones de pesetas (150.253,03 euros).

3º) El tercer y último grupo está formado por los contratos sometidos a la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (BOE 29/10/2011, entrada en vigor el 29/04/2012, disposición final 5ª) y la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos.

5.1.3 Aquella Orden EHA/2899/2011, entre los tipos de interés oficial, en su art. 27.1 a) incluye solo el IRPH entidades, que redefinía como: «Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre , concedidos por las entidades de crédito en España». Por ello, en su disposición transitoria preveía la desaparición futura del IRPH Bancos y el IRPH Cajas y CECA, disponiendo que:

«1. Los índices o tipos de referencia que se publicaran con carácter oficial y estuvieran siendo empleados en préstamos a interés variable a la entrada en vigor de esta orden, continuarán siendo considerados aptos a todos los efectos. La desaparición completa de los citados índices o tipos, con todos sus efectos, se producirá transcurrido un año de la entrada en vigor de la presente orden y su normativa de desarrollo, siempre que en ese plazo se hubiese establecido el correspondiente régimen de transición para los préstamos afectados.

2. Hasta el momento indicado en el último inciso del apartado anterior, el Banco de España se encargará de publicar mensualmente en su sede electrónica los índices y tipos de referencia siguientes:

a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre , concedidos por los bancos.

b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre , concedidos por las cajas de ahorros.

c) Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros».

Aunque no fue hasta la Ley 14/2013, de 27 de septiembre (EDL 2013/178110), que no se suprimió el IRPH Bancos, el IRPH Cajas y el CECA de forma definitiva, conforme con la DA 15ª.

5.- 2.- Contratos incluidos en el segundo grupo, sometidos a a la normativa general sobre condiciones generales de la contratación y consumo

5.2.1 En este grupo cabe incluir los préstamos que, por su fecha y cuantía, quedan fuera del ámbito de aplicación de la Circular 5/1994 del Banco de España y de la Orden de 5 mayo 1994, esto es, todos los anteriores al 9 de diciembre de 2007 en los que el capital prestado excediere de 25 millones de pesetas (150.253,03. €), entre los que se incluye, por su fecha ( 23 de junio de 2006 ) y cantidad ( 262.000 € ), el que es objeto de este procedimiento.

5- 3.- Criterios a valorar por el Tribunal en el caso de contratos sometidos, por la cuantía y fecha, a la normativa general.

5.3.1.Ab initio cabe decir que en general, también para los contratos incluidos en los restantes grupos, el acceso al conocimiento de la composición, de las peculiaridades, de los valores y de la evolución del tipo oficial estará garantizado a través de la publicación en el BOE de las Circulares 5/1994 y 5/2012 y de los sucesivos valores de los índices IRPH (trasladados luego a la sede electrónica del Banco de España), lo que permitirá entender superado este elemento del control de transparencia (Sentencia núm. 1590, FJ 7, apartado 4).

5.3.2 De acuerdo con las pautas establecidas en la indicada sentencia este préstamo se encontraría sometido a la normativa de Condiciones Generales de Contratación contenida en la Ley 7/1998, con arreglo a la cual el requisito de transparencia, para un consumidor medio, quedaría superado con la publicación en el BOE de la información sobre la evolución del índice y el tipo de interés correspondiente al mes de la contratación, y en la escritura se hace de manera expresa por referencial al Anexo VIII, apartado 3 de la Circular 5/94 del Banco de España 5/1994, de 22 de julio (B.O.E. del 3 de agosto de 1994), tomándose la correspondiente al mes fijado en el Anexo I, Apartado "Referencia para la revisión del tipos de interés".

5.3.3 Por el contrario la entrega del folleto informativo previsto en la Orden de 1994 solo es exigible cuando el préstamo se encuentra dentro de su ámbito de aplicación, lo que no es el caso, como tampoco la mención del diferencial negativo recogida en el Preámbulo de la Circular 5/1994, que tiene un carácter instrumental pues su omisión no implica falta de transparencia si el contrato remite expresamente a dicha Circular o incluye la referencia a la TAE ( mención contenidas en la escritura ), siendo así que la comparativa con otros índices (por ejemplo el Euribor) no forma parte de las obligaciones de información exigibles a la entidad financiera.

5.4. 4.- Caso concreto. En el presente caso, no existe prueba ni constancia alguna de que a la prestataria se le diera folleto informativo, oferta previa o cualquier otro tipo de información, pero en la clausula se hace expresa referencia a la TAE aplicable para el tipo fijo establecido para el primer tramo fijo y a la publicación mensual en el BOE de los tipos a aplicar en la fase variable, por lo que cumple con los parámetros de transparencia exigidos por la jurisprudencia aplicable, al haber tenido la prestataria a su alcance la información necesaria para conocer sus características y efectos económicos.

5.5.1.- En consecuencia, y por todo lo expuesto, la cláusula impugnada supera el control de transparencia material, tanto en orden al tipo de interés de referencia principal ( IRPH Cajas ), cuanto al índice sustitutivo ( IRPH Entidades ) y no procede valorar si la misma tiene carácter abusivo.

SEXTO.-6.1.Entrando en el examen de las comisiones de apertura que se pacta en la escritura de 23 de junio de 2006 , debe partirse de la doctrina jurisprudencial que se reitera en la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2025 ( ROJ: STS 4955/2025 - ECLI:ES:TS:2025:4955 ) que mantiene: " La STJUE de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), a efectos de examinar la abusividad de la condición general que nos ocupa, consideró:

(i) Respecto de la buena fe, debe comprobarse que el prestamista tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía esperar razonablemente que este aceptaría una cláusula de ese tipo en el marco de una negociación individual (apartado 50).

(ii) Respecto del desequilibrio importante, que no cabe afirmar que una cláusula que establezca una comisión de apertura en un préstamo o crédito hipotecario no respete en todo caso el equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes que derivan del contrato, sino que habrá que valorar que el coste no sea desproporcionado en relación con el importe del préstamo o que los servicios que se retribuyen con esta comisión no están ya incluidos en otros conceptos cobrados al consumidor (apartados 51, 58 y 59).

2.-Una vez que el TJUE dictó la sentencia de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), esta sala acogió su doctrina en la sentencia 816/2023, de 29 de mayo, en la que comenzamos advirtiendo que no cabía una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la cláusula que establece la comisión de apertura, puesto que dependerá del examen individualizado de cada caso, conforme la prueba practicada. Y que, desde el punto de vista casacional, lo único procedente era comprobar si la sentencia recurrida aplica los criterios establecidos por el TJUE para realizar los controles de trasparencia y de abusividad de la cláusula en la que se recoge la comisión de apertura.

3-Respecto de la proporcionalidad del importe, con todas las cautelas que supone el tener que examinar este requisito sin incurrir en un control de precios, consideramos, en las sentencias 816/2023, de 29 de mayo, 964/25 y 965/25, de 17 de junio, que una cláusula que suponía un porcentaje del capital entre el 0,25% y 1,50%, coste medio de comisiones de apertura en España accesibles en internet, no era desproporcionada, y no siendo este el caso, al suponer la comisión que nos ocupa, el 2,17 % del capital prestado, debemos establecer que no respeta el equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes que derivan del contrato, siendo desproporcionada en relación con el importe del préstamo, y por tal razón, ha de apreciarse su carácter abusivo y mantener su nulidad.".

En la escritura de 2002 la cláusula cuarta, Comisiones, dice: "El Banco percibirá, en concepto de comisión de apertura, la cantidad de mil trescientos noventa y ocho euros (1.398 €), devengada y a satisfacer por la parte prestataria de una sola vez, al formalizarse la operación".

En consecuencia, cabe apreciar que la redacción de la mencionada cláusula cumple con los requisitos de inclusión, así como los de transparencia necesarios para que el consumidor tomara conocimiento previo de la misma y también de su alcance económico, de su fundamento, los gastos o gestiones que retribuye. Sin embargo, dado el coste medio de las comisiones de apertura aplicadas en España, entre el 0,25% y el 1,50%, debe estimarse desproporcionada la pactada, en cuanto supera el 1, 50% del capital prestado , al cuantificarse en la cantidad de 5.240 euros, por lo que cabe apreciar la abusividad denunciada. En consecuencia procede desestimar el motivo del presente recurso.

SEPTIMO .7.1- La estimación parcial del recurso, con revocación parcial de la sentencia y estimación parcial de la demanda determina que no proceda la condena del recurrente al pago de las costas generadas en esta alzada ( art.398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) , debiendo mantenerse el pronunciamiento condenatorio en costas a la demandada en la primera instancia en virtud del principio de efectividad de la normativa comunitaria protectora de los consumidores y usuarios.

PRIMERO.- 1.- La sentencia dictada por el Tribunal de Instancia declaró la nulidad de varias de las cláusulas - suelo, IRPH, gastos - contenidas en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria celebrado el 23 de junio de 2006 , teniéndolas por no puestas y manteniendo la vigencia del contrato sin aplicación de las mismas, con la consiguiente cesación de sus efectos y condena de la entidad demandada a restituir a los actores la cantidad cobrada por alguna aquellas ( declarada nula ), con sus intereses legales e imponiendo las costas a la entidad demandada.

2.- Entre las anuladas se cuenta la cláusula contractual TERCERA BIS ( del contrato inicial ) contenidas en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria citada, que establecía el índice IRPH, como referencial principal y subsidiario, con más el diferencial pactado a adicionar a aquel para el cálculo del interés variable pactado, disponiendo la sentencia su sustitución como índice de referencia por el EURÍBOR, con los demás pronunciamientos que constan en el fallo que hemos transcrito en los antecedentes de hecho. Lo que nos remite al análisis de la citada clausula : Así, el contrato de 23 de junio de 2006, en el que el capital prestado ascendió a la cantidad de 262.000 €, amortizable en 20 años ( 324 cuotas ), pactándose para su devolución una primera fase durante los primeros 37 meses en la que se aplicaría un tipo fijo del 4,31% ; 4,41 % nominal anual y una segunda fase, a contar desde entonces, en la que los tipos de interés nominal anual serán variables, y que están regulados en la indicada CLAUSULA TERCERA BIS, de la que, por lo que ahora interesa, cabe resaltar:

1º) que los sucesivos tipos de interés variable resultantes como consecuencia de la modificación pactada, serán el resultado de adicionar un diferencial de 0,50 puntos al índice o tipo de referencia,;

2º) que ese tipo de interés en ningún caso puedan llegar a ser superior al 18%, sin perjuicio de que, dentro del carácter obligacional del mismo contrato pueda rebasarse dicho límite.

3º) que el índice o tipo de referencia principal adoptado en este contrato es el " Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros ", definido en el Anexo VIII de la Circular 5/1994 de 22 de julio;

4º) que el índice o tipo de referencia sustitutivo será el " El Tipo Medio de los Préstamos Hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de entidades " publicada mensualmente por el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado; dicha referencia es la definida en el, Anexo VIII de la Circular 5/1994 de 22 de julio. En segundo lugar, si tampoco pudiera aplicarse esta referencia por su falta de publicación, se utilizará la equiparable que publique el Banco de España, Ministerio de Economía y Hacienda o instituciones publicas o privadas de la Unión Económica y Monetaria por este orden."

SEGUNDO.- 1.- Impugna la apelante, entidad demandada Unión de Créditos Inmobiliarios S.A, Establecimiento Financiero De Crédito, (UCI) el fallo de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que establece como índice de interés de referencia el IRPH CAJAS y la indebida condena en costas. Aduce que incurre en error en la interpretación y aplicación de la legislación y de la jurisprudencia, y pide se dicte resolución por la que, con estimación del recurso, se revoque la sentencia recurrida en los pronunciamientos objeto de este recurso, con expresa imposición a la adversa parte de las costas causadas. .

2.- Alega la recurrente que la cláusula anulada debe reputarse plenamente válida y ajustada a Derecho, en estricta aplicación del criterio jurisprudencial seguido por nuestros altos tribunales y la mayoría de las Audiencias Provinciales , por considerar todos ellos que el IRPH no constituye un índice abusivo. Sostiene que la ausencia de transparencia no determina por sí misma una eventual abusividad, pues esta requiere un desequilibrio importante entre las partes y la falta de buena fe, extremos que no son de apreciar en el presente caso toda vez que nos encontramos ante un índice oficial aprobado por la autoridad bancaria y la evolución del índice, o su comparación con el Euribor, no determina su abusividad.

3.- Asimismo la entidad recurrente se opone a que como consecuencia de declarar nula la aplicación de la cláusula de IRPH CAJAS, se sustituya por el EURIBOR sin diferencial, en contra de la sentencia de 3 de marzo de 2020 del TJUE donde dice se reconoce que el índice IRPH entidades es un índice regulado por la normativa española. En consecuencia postula que se siga aplicando el IRPH ENTIDADES desde el momento que desapareció el IRPH CAJAS, por cuanto dicho extremo se regula en la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, y sin que quepa acudir al índice Euribor pues tal decisión de la juzgadora carece de argumentación legal y contractual y causaría una elevada inseguridad jurídica ya que permitiría al consumidor, si el Euribor vuelve a tener una tendencia alcista, solicitar nuevamente el cambio a otro tipo que resulte más favorable.

4.- El recurrente también impugna la declaración de nulidad de la comisión de apertura .Alega la validez de la cláusula de comisión de apertura. Considera que la comisión de apertura establecida en la Cláusula Cuarta Préstamo, debe reputarse plenamente válida y ajustada a Derecho, de conformidad con la sentencia dictada por el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo núm. 44/2019, de 23 de enero, así como con la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, dictada en los asuntos C-224/19 y C-259/19. Expone resumidamente que, de acuerdo a dicha doctrina:

- La cláusula que establece la comisión de apertura define el objeto principal del préstamo, y por lo tanto, queda excluida del control de abusividad o contenido.

- La comisión de apertura no es abusiva, y además, es plenamente transparente.

- El devengo de la comisión de apertura al inicio del contrato, de una sola vez y por la formalización del préstamo, permite al consumidor conocer la naturaleza de los servicios efectivamente prestados: los previos a la contratación que se realizan por la concesión del préstamo.

- El TJUE no exige que la cláusula deba especificar los concretos servicios retribuidos por la comisión.

5.-Argumenta y razona extensamente sobre la validez de la cláusula, analizando la doctrina del Tribunal Supremo y del TJUE, así como numerosa doctrina de Audiencias Provinciales.

6.-Por último, y respecto de las costas, entiende la apelante que la estimación del presente recurso de apelación debe conducir a la revocación de la condena en costas de la parte contraria en primera instancia y a la condena en costas de esta instancia a la parte contraria, conforme al criterio objetivo de vencimiento recogido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

7.-Termina suplicando a la Sala que, en su día, previos los trámites oportunos, dicte la correspondiente resolución por la que revocando los pronunciamiento señalados de la Sentencia recurrida, dicte otra en su lugar por la que se acuerde la validez de las cláusulas de IRPH y de la Comisión de apertura,y en consecuencia desestime sustancialmente la demanda interpuesta frente a mi representada, con los efectos inherentes a tal declaración, con imposición de costas a la parte actora en la primera instancia.

TERCERO.-1.- La parte actora, ahora apelada, presentó escrito de oposición interesando la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia recurrida, con condena a la parte apelante de las costas causadas en este recurso. Argumenta que la Juzgadora no comete ningún error ni omisión de valoración de la prueba practicada, siendo por el contrario la parte demandada apelante la que pretende confundir a este Tribunal con su " ilógico e incoherente" recurso. Añade que cláusula del contrato de préstamo hipotecario, que versa sobre el IRPH, es claramente abusiva porque: i) no fue nunca negociada individualmente y sí impuesta, ii) ha provocado un desequilibrio prohibido por ley en perjuicio de los actores, y iii) es una condición general de la contratación incluida en contratos de adhesión, iv)

CUARTO.- 1.- En relación con la cláusula de IRPH ( como Indice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios) la parte demandante solicita, y la sentencia recurrida declara, la declaración de nulidad de la cláusula ( varias en este caso ) que la contiene por entender que la misma no es transparente y ha sido impuesta unilateralmente. Hay que partir de que efectivamente, en el ámbito de los contratos bancarios con consumidores, la cláusula que establece el interés remuneratorio es una condición general, una cláusula contractual predispuesta, redactada unilateralmente por una de las partes del contrato para ser incorporada a una multitud de contratos, en la que, normalmente y a falta de prueba en contrario, no ha habido negociación individual con el otro contratante. Al ser el interés remuneratorio un elemento principal del contrato (el precio del dinero) no es susceptible de control de contenido ( art. 4.2º de la Directiva UE 33/13: "la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible"). Por tanto, el control de tales cláusulas se llevará a cabo mediante el control de transparencia, suponiendo la transparencia que el consumidor tenga una conocimiento real de las circunstancias jurídicas y económicas del contrato, mediante la claridad y comprensibilidad de las cláusulas pactadas.

2.- Pero esta cuestión, la referida a la posible nulidad de la clausula de intereses remuneratorios de los préstamos hipotecarios que incluyen el IRPH como índice de referencia, ya ha sido tratada por esta Sala en ocasiones anteriores - entre otras Sentencias de fecha 23 de octubre de 2024, nº 459/2024, rec. 556/2021, o 09 de octubre de 2023, nº 827/2023, rec. 158/2021 -, manteniendo mayormente su validez en aplicación de lo que se consideraba una consolidada jurisprudencia del TJUE y de la Sala Primera del Tribunal Supremo, Civil, en esta materia, de la que es ejemplo la Sentencia de fecha 25 de mayo de 2022 ( ROJ: STS 2081/2022 - ECLI:ES:TS:2022:2081), sentencia nº 423/2022 (EDJ 2022/588499), recurso: 95/2018, que se ocupa de recopilar los precedentes jurisprudenciales - Sentencias del Pleno 595/2020, 596/2020, 597/2020 y 598/2020, todas ellas de 12 de noviembre, que aplicaron la doctrina contenida en la STJUE de 3 de marzo de 2020 (asunto C-125/18) (EDJ 2020/513105) para la interpretación de diversos preceptos de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993 ( EDL 1993/15910), sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, sentando una doctrina ratificada por Autos del TJUE de 17 de noviembre de 2021 recaídos en los asuntos C-655/2020 y C-79/21. - Doctrina jurisprudencial que cabe entender aplicada por la sentencia recurrida ( fundamentos de derecho sexto y séptimo ) para concluir en el sentido expuesto, declarando nulas las clausula por estimar que, a la vista de la prueba practicada ( solo documental ) la entidad demandada no ha acreditado el deber de información que sobre la misma le incumbía y no asegurarse de que el cliente comprendía su contenido.

3.- Criterios, los expuestos, tenidos en cuenta y aplicados por esta Sala en resoluciones pasadas, que han de ser sometidos a revisión con arreglo a los nuevos parámetros de los controles de transparencia a que debe someterse a la cláusula IRPH contenida en préstamos hipotecarios suscritos por personas físicas como consumidores, establecidos en las Sentencias de Pleno 1590/2025 y 1591/2025, de 11 de noviembre de 2025, Recursos (CAS) 4416/2017 y 2535/2021, tras las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), y también en las SSTS 1948/2025, de 23 de diciembre y 18/2026, de 14 de enero; por lo que nos corresponde adaptar nuestras resoluciones a esta nueva doctrina legal. En su consecuencia la evaluación de transparencia de la cláusula IRPH queda centrada en la accesibilidad suministrada por el profesional al consumidor para conocer la definición y valores del índice, ya sea prestada directamente o por referencia, ello por cuanto no resulta razonablemente exigible a un consumidor medio el tener que llevar a cabo una actividad propia de investigación jurídica para acceder a tal conocimiento. Así, afirma la STS Pleno nº 1590/25, de 11 de noviembre, que "entendemos que la STJUE de 12 de diciembre de 2024, C-300/23 (EDJ 2024/755596), vincula este bloque del control de transparencia al hecho de que la información sobre la definición y los valores del índice sean suficientemente accesibles para un consumidor medio. Esa accesibilidad se puede lograr gracias a las indicaciones dadas en tal sentido por el profesional, pero dichas indicaciones no son la única fuente posible, ni siquiera prioritaria, de modo que la publicación del índice en el BOE colmaría el control de transparencia siempre que la entidad indique al consumidor tal circunstancia para que se le presente como accesible. Se reitera, pues, que el banco no está obligado a informar de la definición del índice y su cálculo, ni de su evolución anterior, siempre que estos elementos resulten suficientemente accesibles para aquel gracias a las indicaciones del profesional al respecto. Ahora bien, en ausencia de esas indicaciones que permiten al consumidor medio la accesibilidad a los datos, incumbe al profesional ofrecer directamente una definición completa del índice y cualquier otra información pertinente, «en particular por lo que se refiere a una eventual advertencia hecha por la autoridad que haya establecido dicho índice acerca de sus particularidades y de las consecuencias de este que puedan considerarse importantes para el consumidor con el fin de evaluar correctamente las consecuencias económicas de la celebración del contrato de préstamo hipotecario que se le propone» (apartado 94)"

4.- Si bien se ha de precisar que según doctrina legal y jurisprudencial consolidada, la falta de transparencia no conlleva necesariamente la nulidad de la condición general. Al respecto dice la SAP Navarra, sec. 3ª, 02 marzo 2026, nº 311/2026, rec. 1291/2023: «... entendemos que la falta de transparencia expuesta permite en este caso pasar a analizar si la cláusula resultaba o no abusiva ya que, como venía señalando la jurisprudencia y se ratifica en las recientes resoluciones del Tribunal Supremo, aunque la insuficiencia de información "determinara la falta de transparencia de la cláusula cuestionada, ello no implicaba necesariamente su nulidad" dado que "según reiterada jurisprudencia del TJUE, cuando se trata de elementos esenciales del contrato (precio y prestación), el efecto de la falta de transparencia de las cláusulas que definen el objeto principal del contrato no es su nulidad, sino la posibilidad de realizar el juicio de abusividad, esto es, permite valorar si se trata de una cláusula que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato (por todas, SSTJUE de 30 de abril de 2014 (C-26/13 ( EDJ 2014/64254) , Kásler ); de 26 febrero de 2015 (C-143/13 , Matei); de 20 de septiembre de 2017 ( C-186/16 , Andriciuc); de 14 de marzo de 2019 ( C-118/17 , Dunai); y de 5 de junio de 2019 ( C-38/17 , GT)".»

5.- Por lo que, conforme a los parámetros orientativos ofrecidos por la nueva doctrina jurisprudencial, se ha de realizar en primer lugar el control de transparencia y, si este no fuera superado, en segundo lugar se ha de llevar a cabo el control de abusividad de la cláusula; en la primera de aquellas sentencias (núm. 1590/2025), el Tribunal Supremo analiza la transparencia de la cláusula y en la segunda (núm. 1591/2025) analiza el eventual carácter abusivo de esa misma cláusula cuando no supera el test de transparencia. Si bien se ha de precisar que no cabe un solución unívoca sobre la transparencia y/o abusividad de una cláusula, pues su validez dependerá de las concretas circunstancias de casa préstamo y cada litigio, en función de los hechos que queden probados en el mismo.

QUINTO.1.- Parámetros para valorar la transparencia de la cláusula.

5.1.1 Como dice el Tribunal Supremo, sentencia núm. 1590/2025 (FJ séptimo, apartado 3º), «el control de transparencia debe garantizar que un consumidor medio esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del método de cálculo de ese tipo de interés (IRPH más diferencial) y de valorar así, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de la cláusula de intereses remuneratorios sobre sus obligaciones financieras».

5.1.2 Para valorar la transparencia, el Tribunal Supremo ha identificado varios parámetros, pero en primer lugar, el Tribunal de instancia ha de comprobar a qué bloque normativo estaba sujeta la formalización del contrato de préstamo hipotecario, pues existen grupos de contratos diferentes:

1º) El primer grupo estará formado por los contratos que, por su fecha y cuantía, estaban sujetos a la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (BOE 11 de mayo de 1994, entrada en vigor a los tres meses de su publicación ) y la Circular del Banco de España de 5/1994, de 22 de julio a entidades de crédito, sobre modificación de la circular 8/1990, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela (BOE 3 de agosto de 1994, entrada en vigor el día de su publicación).

Hay que tener en cuenta que solo a partir del 9 de diciembre de 2007, con la modificación del art. 48 de la ley 26/1988, de 29 de julio (EDL 1988/12662), por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre (EDL 2007/211656), el régimen previsto en este bloque se aplicó a los contratos por importe superior a 25 millones de pesetas (150.253,03 euros).

2º) El segundo grupo estará formado por los contratos que estaban sometidos exclusivamente a la normativa general sobre condiciones generales de la contratación y consumo, que son aquellos celebrados antes del 9 de diciembre de 2007 y por un importe superior a 25 millones de pesetas (150.253,03 euros).

3º) El tercer y último grupo está formado por los contratos sometidos a la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (BOE 29/10/2011, entrada en vigor el 29/04/2012, disposición final 5ª) y la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos.

5.1.3 Aquella Orden EHA/2899/2011, entre los tipos de interés oficial, en su art. 27.1 a) incluye solo el IRPH entidades, que redefinía como: «Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre , concedidos por las entidades de crédito en España». Por ello, en su disposición transitoria preveía la desaparición futura del IRPH Bancos y el IRPH Cajas y CECA, disponiendo que:

«1. Los índices o tipos de referencia que se publicaran con carácter oficial y estuvieran siendo empleados en préstamos a interés variable a la entrada en vigor de esta orden, continuarán siendo considerados aptos a todos los efectos. La desaparición completa de los citados índices o tipos, con todos sus efectos, se producirá transcurrido un año de la entrada en vigor de la presente orden y su normativa de desarrollo, siempre que en ese plazo se hubiese establecido el correspondiente régimen de transición para los préstamos afectados.

2. Hasta el momento indicado en el último inciso del apartado anterior, el Banco de España se encargará de publicar mensualmente en su sede electrónica los índices y tipos de referencia siguientes:

a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre , concedidos por los bancos.

b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre , concedidos por las cajas de ahorros.

c) Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros».

Aunque no fue hasta la Ley 14/2013, de 27 de septiembre (EDL 2013/178110), que no se suprimió el IRPH Bancos, el IRPH Cajas y el CECA de forma definitiva, conforme con la DA 15ª.

5.- 2.- Contratos incluidos en el segundo grupo, sometidos a a la normativa general sobre condiciones generales de la contratación y consumo

5.2.1 En este grupo cabe incluir los préstamos que, por su fecha y cuantía, quedan fuera del ámbito de aplicación de la Circular 5/1994 del Banco de España y de la Orden de 5 mayo 1994, esto es, todos los anteriores al 9 de diciembre de 2007 en los que el capital prestado excediere de 25 millones de pesetas (150.253,03. €), entre los que se incluye, por su fecha ( 23 de junio de 2006 ) y cantidad ( 262.000 € ), el que es objeto de este procedimiento.

5- 3.- Criterios a valorar por el Tribunal en el caso de contratos sometidos, por la cuantía y fecha, a la normativa general.

5.3.1.Ab initio cabe decir que en general, también para los contratos incluidos en los restantes grupos, el acceso al conocimiento de la composición, de las peculiaridades, de los valores y de la evolución del tipo oficial estará garantizado a través de la publicación en el BOE de las Circulares 5/1994 y 5/2012 y de los sucesivos valores de los índices IRPH (trasladados luego a la sede electrónica del Banco de España), lo que permitirá entender superado este elemento del control de transparencia (Sentencia núm. 1590, FJ 7, apartado 4).

5.3.2 De acuerdo con las pautas establecidas en la indicada sentencia este préstamo se encontraría sometido a la normativa de Condiciones Generales de Contratación contenida en la Ley 7/1998, con arreglo a la cual el requisito de transparencia, para un consumidor medio, quedaría superado con la publicación en el BOE de la información sobre la evolución del índice y el tipo de interés correspondiente al mes de la contratación, y en la escritura se hace de manera expresa por referencial al Anexo VIII, apartado 3 de la Circular 5/94 del Banco de España 5/1994, de 22 de julio (B.O.E. del 3 de agosto de 1994), tomándose la correspondiente al mes fijado en el Anexo I, Apartado "Referencia para la revisión del tipos de interés".

5.3.3 Por el contrario la entrega del folleto informativo previsto en la Orden de 1994 solo es exigible cuando el préstamo se encuentra dentro de su ámbito de aplicación, lo que no es el caso, como tampoco la mención del diferencial negativo recogida en el Preámbulo de la Circular 5/1994, que tiene un carácter instrumental pues su omisión no implica falta de transparencia si el contrato remite expresamente a dicha Circular o incluye la referencia a la TAE ( mención contenidas en la escritura ), siendo así que la comparativa con otros índices (por ejemplo el Euribor) no forma parte de las obligaciones de información exigibles a la entidad financiera.

5.4. 4.- Caso concreto. En el presente caso, no existe prueba ni constancia alguna de que a la prestataria se le diera folleto informativo, oferta previa o cualquier otro tipo de información, pero en la clausula se hace expresa referencia a la TAE aplicable para el tipo fijo establecido para el primer tramo fijo y a la publicación mensual en el BOE de los tipos a aplicar en la fase variable, por lo que cumple con los parámetros de transparencia exigidos por la jurisprudencia aplicable, al haber tenido la prestataria a su alcance la información necesaria para conocer sus características y efectos económicos.

5.5.1.- En consecuencia, y por todo lo expuesto, la cláusula impugnada supera el control de transparencia material, tanto en orden al tipo de interés de referencia principal ( IRPH Cajas ), cuanto al índice sustitutivo ( IRPH Entidades ) y no procede valorar si la misma tiene carácter abusivo.

SEXTO.-6.1.Entrando en el examen de las comisiones de apertura que se pacta en la escritura de 23 de junio de 2006 , debe partirse de la doctrina jurisprudencial que se reitera en la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2025 ( ROJ: STS 4955/2025 - ECLI:ES:TS:2025:4955 ) que mantiene: " La STJUE de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), a efectos de examinar la abusividad de la condición general que nos ocupa, consideró:

(i) Respecto de la buena fe, debe comprobarse que el prestamista tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía esperar razonablemente que este aceptaría una cláusula de ese tipo en el marco de una negociación individual (apartado 50).

(ii) Respecto del desequilibrio importante, que no cabe afirmar que una cláusula que establezca una comisión de apertura en un préstamo o crédito hipotecario no respete en todo caso el equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes que derivan del contrato, sino que habrá que valorar que el coste no sea desproporcionado en relación con el importe del préstamo o que los servicios que se retribuyen con esta comisión no están ya incluidos en otros conceptos cobrados al consumidor (apartados 51, 58 y 59).

2.-Una vez que el TJUE dictó la sentencia de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), esta sala acogió su doctrina en la sentencia 816/2023, de 29 de mayo, en la que comenzamos advirtiendo que no cabía una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la cláusula que establece la comisión de apertura, puesto que dependerá del examen individualizado de cada caso, conforme la prueba practicada. Y que, desde el punto de vista casacional, lo único procedente era comprobar si la sentencia recurrida aplica los criterios establecidos por el TJUE para realizar los controles de trasparencia y de abusividad de la cláusula en la que se recoge la comisión de apertura.

3-Respecto de la proporcionalidad del importe, con todas las cautelas que supone el tener que examinar este requisito sin incurrir en un control de precios, consideramos, en las sentencias 816/2023, de 29 de mayo, 964/25 y 965/25, de 17 de junio, que una cláusula que suponía un porcentaje del capital entre el 0,25% y 1,50%, coste medio de comisiones de apertura en España accesibles en internet, no era desproporcionada, y no siendo este el caso, al suponer la comisión que nos ocupa, el 2,17 % del capital prestado, debemos establecer que no respeta el equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes que derivan del contrato, siendo desproporcionada en relación con el importe del préstamo, y por tal razón, ha de apreciarse su carácter abusivo y mantener su nulidad.".

En la escritura de 2002 la cláusula cuarta, Comisiones, dice: "El Banco percibirá, en concepto de comisión de apertura, la cantidad de mil trescientos noventa y ocho euros (1.398 €), devengada y a satisfacer por la parte prestataria de una sola vez, al formalizarse la operación".

En consecuencia, cabe apreciar que la redacción de la mencionada cláusula cumple con los requisitos de inclusión, así como los de transparencia necesarios para que el consumidor tomara conocimiento previo de la misma y también de su alcance económico, de su fundamento, los gastos o gestiones que retribuye. Sin embargo, dado el coste medio de las comisiones de apertura aplicadas en España, entre el 0,25% y el 1,50%, debe estimarse desproporcionada la pactada, en cuanto supera el 1, 50% del capital prestado , al cuantificarse en la cantidad de 5.240 euros, por lo que cabe apreciar la abusividad denunciada. En consecuencia procede desestimar el motivo del presente recurso.

SEPTIMO .7.1- La estimación parcial del recurso, con revocación parcial de la sentencia y estimación parcial de la demanda determina que no proceda la condena del recurrente al pago de las costas generadas en esta alzada ( art.398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) , debiendo mantenerse el pronunciamiento condenatorio en costas a la demandada en la primera instancia en virtud del principio de efectividad de la normativa comunitaria protectora de los consumidores y usuarios.

PRIMERO.- 1.- La sentencia dictada por el Tribunal de Instancia declaró la nulidad de varias de las cláusulas - suelo, IRPH, gastos - contenidas en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria celebrado el 23 de junio de 2006 , teniéndolas por no puestas y manteniendo la vigencia del contrato sin aplicación de las mismas, con la consiguiente cesación de sus efectos y condena de la entidad demandada a restituir a los actores la cantidad cobrada por alguna aquellas ( declarada nula ), con sus intereses legales e imponiendo las costas a la entidad demandada.

2.- Entre las anuladas se cuenta la cláusula contractual TERCERA BIS ( del contrato inicial ) contenidas en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria citada, que establecía el índice IRPH, como referencial principal y subsidiario, con más el diferencial pactado a adicionar a aquel para el cálculo del interés variable pactado, disponiendo la sentencia su sustitución como índice de referencia por el EURÍBOR, con los demás pronunciamientos que constan en el fallo que hemos transcrito en los antecedentes de hecho. Lo que nos remite al análisis de la citada clausula : Así, el contrato de 23 de junio de 2006, en el que el capital prestado ascendió a la cantidad de 262.000 €, amortizable en 20 años ( 324 cuotas ), pactándose para su devolución una primera fase durante los primeros 37 meses en la que se aplicaría un tipo fijo del 4,31% ; 4,41 % nominal anual y una segunda fase, a contar desde entonces, en la que los tipos de interés nominal anual serán variables, y que están regulados en la indicada CLAUSULA TERCERA BIS, de la que, por lo que ahora interesa, cabe resaltar:

1º) que los sucesivos tipos de interés variable resultantes como consecuencia de la modificación pactada, serán el resultado de adicionar un diferencial de 0,50 puntos al índice o tipo de referencia,;

2º) que ese tipo de interés en ningún caso puedan llegar a ser superior al 18%, sin perjuicio de que, dentro del carácter obligacional del mismo contrato pueda rebasarse dicho límite.

3º) que el índice o tipo de referencia principal adoptado en este contrato es el " Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros ", definido en el Anexo VIII de la Circular 5/1994 de 22 de julio;

4º) que el índice o tipo de referencia sustitutivo será el " El Tipo Medio de los Préstamos Hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de entidades " publicada mensualmente por el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado; dicha referencia es la definida en el, Anexo VIII de la Circular 5/1994 de 22 de julio. En segundo lugar, si tampoco pudiera aplicarse esta referencia por su falta de publicación, se utilizará la equiparable que publique el Banco de España, Ministerio de Economía y Hacienda o instituciones publicas o privadas de la Unión Económica y Monetaria por este orden."

SEGUNDO.- 1.- Impugna la apelante, entidad demandada Unión de Créditos Inmobiliarios S.A, Establecimiento Financiero De Crédito, (UCI) el fallo de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que establece como índice de interés de referencia el IRPH CAJAS y la indebida condena en costas. Aduce que incurre en error en la interpretación y aplicación de la legislación y de la jurisprudencia, y pide se dicte resolución por la que, con estimación del recurso, se revoque la sentencia recurrida en los pronunciamientos objeto de este recurso, con expresa imposición a la adversa parte de las costas causadas. .

2.- Alega la recurrente que la cláusula anulada debe reputarse plenamente válida y ajustada a Derecho, en estricta aplicación del criterio jurisprudencial seguido por nuestros altos tribunales y la mayoría de las Audiencias Provinciales , por considerar todos ellos que el IRPH no constituye un índice abusivo. Sostiene que la ausencia de transparencia no determina por sí misma una eventual abusividad, pues esta requiere un desequilibrio importante entre las partes y la falta de buena fe, extremos que no son de apreciar en el presente caso toda vez que nos encontramos ante un índice oficial aprobado por la autoridad bancaria y la evolución del índice, o su comparación con el Euribor, no determina su abusividad.

3.- Asimismo la entidad recurrente se opone a que como consecuencia de declarar nula la aplicación de la cláusula de IRPH CAJAS, se sustituya por el EURIBOR sin diferencial, en contra de la sentencia de 3 de marzo de 2020 del TJUE donde dice se reconoce que el índice IRPH entidades es un índice regulado por la normativa española. En consecuencia postula que se siga aplicando el IRPH ENTIDADES desde el momento que desapareció el IRPH CAJAS, por cuanto dicho extremo se regula en la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, y sin que quepa acudir al índice Euribor pues tal decisión de la juzgadora carece de argumentación legal y contractual y causaría una elevada inseguridad jurídica ya que permitiría al consumidor, si el Euribor vuelve a tener una tendencia alcista, solicitar nuevamente el cambio a otro tipo que resulte más favorable.

4.- El recurrente también impugna la declaración de nulidad de la comisión de apertura .Alega la validez de la cláusula de comisión de apertura. Considera que la comisión de apertura establecida en la Cláusula Cuarta Préstamo, debe reputarse plenamente válida y ajustada a Derecho, de conformidad con la sentencia dictada por el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo núm. 44/2019, de 23 de enero, así como con la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, dictada en los asuntos C-224/19 y C-259/19. Expone resumidamente que, de acuerdo a dicha doctrina:

- La cláusula que establece la comisión de apertura define el objeto principal del préstamo, y por lo tanto, queda excluida del control de abusividad o contenido.

- La comisión de apertura no es abusiva, y además, es plenamente transparente.

- El devengo de la comisión de apertura al inicio del contrato, de una sola vez y por la formalización del préstamo, permite al consumidor conocer la naturaleza de los servicios efectivamente prestados: los previos a la contratación que se realizan por la concesión del préstamo.

- El TJUE no exige que la cláusula deba especificar los concretos servicios retribuidos por la comisión.

5.-Argumenta y razona extensamente sobre la validez de la cláusula, analizando la doctrina del Tribunal Supremo y del TJUE, así como numerosa doctrina de Audiencias Provinciales.

6.-Por último, y respecto de las costas, entiende la apelante que la estimación del presente recurso de apelación debe conducir a la revocación de la condena en costas de la parte contraria en primera instancia y a la condena en costas de esta instancia a la parte contraria, conforme al criterio objetivo de vencimiento recogido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

7.-Termina suplicando a la Sala que, en su día, previos los trámites oportunos, dicte la correspondiente resolución por la que revocando los pronunciamiento señalados de la Sentencia recurrida, dicte otra en su lugar por la que se acuerde la validez de las cláusulas de IRPH y de la Comisión de apertura,y en consecuencia desestime sustancialmente la demanda interpuesta frente a mi representada, con los efectos inherentes a tal declaración, con imposición de costas a la parte actora en la primera instancia.

TERCERO.-1.- La parte actora, ahora apelada, presentó escrito de oposición interesando la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia recurrida, con condena a la parte apelante de las costas causadas en este recurso. Argumenta que la Juzgadora no comete ningún error ni omisión de valoración de la prueba practicada, siendo por el contrario la parte demandada apelante la que pretende confundir a este Tribunal con su " ilógico e incoherente" recurso. Añade que cláusula del contrato de préstamo hipotecario, que versa sobre el IRPH, es claramente abusiva porque: i) no fue nunca negociada individualmente y sí impuesta, ii) ha provocado un desequilibrio prohibido por ley en perjuicio de los actores, y iii) es una condición general de la contratación incluida en contratos de adhesión, iv)

CUARTO.- 1.- En relación con la cláusula de IRPH ( como Indice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios) la parte demandante solicita, y la sentencia recurrida declara, la declaración de nulidad de la cláusula ( varias en este caso ) que la contiene por entender que la misma no es transparente y ha sido impuesta unilateralmente. Hay que partir de que efectivamente, en el ámbito de los contratos bancarios con consumidores, la cláusula que establece el interés remuneratorio es una condición general, una cláusula contractual predispuesta, redactada unilateralmente por una de las partes del contrato para ser incorporada a una multitud de contratos, en la que, normalmente y a falta de prueba en contrario, no ha habido negociación individual con el otro contratante. Al ser el interés remuneratorio un elemento principal del contrato (el precio del dinero) no es susceptible de control de contenido ( art. 4.2º de la Directiva UE 33/13: "la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible"). Por tanto, el control de tales cláusulas se llevará a cabo mediante el control de transparencia, suponiendo la transparencia que el consumidor tenga una conocimiento real de las circunstancias jurídicas y económicas del contrato, mediante la claridad y comprensibilidad de las cláusulas pactadas.

2.- Pero esta cuestión, la referida a la posible nulidad de la clausula de intereses remuneratorios de los préstamos hipotecarios que incluyen el IRPH como índice de referencia, ya ha sido tratada por esta Sala en ocasiones anteriores - entre otras Sentencias de fecha 23 de octubre de 2024, nº 459/2024, rec. 556/2021, o 09 de octubre de 2023, nº 827/2023, rec. 158/2021 -, manteniendo mayormente su validez en aplicación de lo que se consideraba una consolidada jurisprudencia del TJUE y de la Sala Primera del Tribunal Supremo, Civil, en esta materia, de la que es ejemplo la Sentencia de fecha 25 de mayo de 2022 ( ROJ: STS 2081/2022 - ECLI:ES:TS:2022:2081), sentencia nº 423/2022 (EDJ 2022/588499), recurso: 95/2018, que se ocupa de recopilar los precedentes jurisprudenciales - Sentencias del Pleno 595/2020, 596/2020, 597/2020 y 598/2020, todas ellas de 12 de noviembre, que aplicaron la doctrina contenida en la STJUE de 3 de marzo de 2020 (asunto C-125/18) (EDJ 2020/513105) para la interpretación de diversos preceptos de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993 ( EDL 1993/15910), sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, sentando una doctrina ratificada por Autos del TJUE de 17 de noviembre de 2021 recaídos en los asuntos C-655/2020 y C-79/21. - Doctrina jurisprudencial que cabe entender aplicada por la sentencia recurrida ( fundamentos de derecho sexto y séptimo ) para concluir en el sentido expuesto, declarando nulas las clausula por estimar que, a la vista de la prueba practicada ( solo documental ) la entidad demandada no ha acreditado el deber de información que sobre la misma le incumbía y no asegurarse de que el cliente comprendía su contenido.

3.- Criterios, los expuestos, tenidos en cuenta y aplicados por esta Sala en resoluciones pasadas, que han de ser sometidos a revisión con arreglo a los nuevos parámetros de los controles de transparencia a que debe someterse a la cláusula IRPH contenida en préstamos hipotecarios suscritos por personas físicas como consumidores, establecidos en las Sentencias de Pleno 1590/2025 y 1591/2025, de 11 de noviembre de 2025, Recursos (CAS) 4416/2017 y 2535/2021, tras las SSTJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), y también en las SSTS 1948/2025, de 23 de diciembre y 18/2026, de 14 de enero; por lo que nos corresponde adaptar nuestras resoluciones a esta nueva doctrina legal. En su consecuencia la evaluación de transparencia de la cláusula IRPH queda centrada en la accesibilidad suministrada por el profesional al consumidor para conocer la definición y valores del índice, ya sea prestada directamente o por referencia, ello por cuanto no resulta razonablemente exigible a un consumidor medio el tener que llevar a cabo una actividad propia de investigación jurídica para acceder a tal conocimiento. Así, afirma la STS Pleno nº 1590/25, de 11 de noviembre, que "entendemos que la STJUE de 12 de diciembre de 2024, C-300/23 (EDJ 2024/755596), vincula este bloque del control de transparencia al hecho de que la información sobre la definición y los valores del índice sean suficientemente accesibles para un consumidor medio. Esa accesibilidad se puede lograr gracias a las indicaciones dadas en tal sentido por el profesional, pero dichas indicaciones no son la única fuente posible, ni siquiera prioritaria, de modo que la publicación del índice en el BOE colmaría el control de transparencia siempre que la entidad indique al consumidor tal circunstancia para que se le presente como accesible. Se reitera, pues, que el banco no está obligado a informar de la definición del índice y su cálculo, ni de su evolución anterior, siempre que estos elementos resulten suficientemente accesibles para aquel gracias a las indicaciones del profesional al respecto. Ahora bien, en ausencia de esas indicaciones que permiten al consumidor medio la accesibilidad a los datos, incumbe al profesional ofrecer directamente una definición completa del índice y cualquier otra información pertinente, «en particular por lo que se refiere a una eventual advertencia hecha por la autoridad que haya establecido dicho índice acerca de sus particularidades y de las consecuencias de este que puedan considerarse importantes para el consumidor con el fin de evaluar correctamente las consecuencias económicas de la celebración del contrato de préstamo hipotecario que se le propone» (apartado 94)"

4.- Si bien se ha de precisar que según doctrina legal y jurisprudencial consolidada, la falta de transparencia no conlleva necesariamente la nulidad de la condición general. Al respecto dice la SAP Navarra, sec. 3ª, 02 marzo 2026, nº 311/2026, rec. 1291/2023: «... entendemos que la falta de transparencia expuesta permite en este caso pasar a analizar si la cláusula resultaba o no abusiva ya que, como venía señalando la jurisprudencia y se ratifica en las recientes resoluciones del Tribunal Supremo, aunque la insuficiencia de información "determinara la falta de transparencia de la cláusula cuestionada, ello no implicaba necesariamente su nulidad" dado que "según reiterada jurisprudencia del TJUE, cuando se trata de elementos esenciales del contrato (precio y prestación), el efecto de la falta de transparencia de las cláusulas que definen el objeto principal del contrato no es su nulidad, sino la posibilidad de realizar el juicio de abusividad, esto es, permite valorar si se trata de una cláusula que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato (por todas, SSTJUE de 30 de abril de 2014 (C-26/13 ( EDJ 2014/64254) , Kásler ); de 26 febrero de 2015 (C-143/13 , Matei); de 20 de septiembre de 2017 ( C-186/16 , Andriciuc); de 14 de marzo de 2019 ( C-118/17 , Dunai); y de 5 de junio de 2019 ( C-38/17 , GT)".»

5.- Por lo que, conforme a los parámetros orientativos ofrecidos por la nueva doctrina jurisprudencial, se ha de realizar en primer lugar el control de transparencia y, si este no fuera superado, en segundo lugar se ha de llevar a cabo el control de abusividad de la cláusula; en la primera de aquellas sentencias (núm. 1590/2025), el Tribunal Supremo analiza la transparencia de la cláusula y en la segunda (núm. 1591/2025) analiza el eventual carácter abusivo de esa misma cláusula cuando no supera el test de transparencia. Si bien se ha de precisar que no cabe un solución unívoca sobre la transparencia y/o abusividad de una cláusula, pues su validez dependerá de las concretas circunstancias de casa préstamo y cada litigio, en función de los hechos que queden probados en el mismo.

QUINTO.1.- Parámetros para valorar la transparencia de la cláusula.

5.1.1 Como dice el Tribunal Supremo, sentencia núm. 1590/2025 (FJ séptimo, apartado 3º), «el control de transparencia debe garantizar que un consumidor medio esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del método de cálculo de ese tipo de interés (IRPH más diferencial) y de valorar así, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de la cláusula de intereses remuneratorios sobre sus obligaciones financieras».

5.1.2 Para valorar la transparencia, el Tribunal Supremo ha identificado varios parámetros, pero en primer lugar, el Tribunal de instancia ha de comprobar a qué bloque normativo estaba sujeta la formalización del contrato de préstamo hipotecario, pues existen grupos de contratos diferentes:

1º) El primer grupo estará formado por los contratos que, por su fecha y cuantía, estaban sujetos a la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (BOE 11 de mayo de 1994, entrada en vigor a los tres meses de su publicación ) y la Circular del Banco de España de 5/1994, de 22 de julio a entidades de crédito, sobre modificación de la circular 8/1990, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela (BOE 3 de agosto de 1994, entrada en vigor el día de su publicación).

Hay que tener en cuenta que solo a partir del 9 de diciembre de 2007, con la modificación del art. 48 de la ley 26/1988, de 29 de julio (EDL 1988/12662), por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre (EDL 2007/211656), el régimen previsto en este bloque se aplicó a los contratos por importe superior a 25 millones de pesetas (150.253,03 euros).

2º) El segundo grupo estará formado por los contratos que estaban sometidos exclusivamente a la normativa general sobre condiciones generales de la contratación y consumo, que son aquellos celebrados antes del 9 de diciembre de 2007 y por un importe superior a 25 millones de pesetas (150.253,03 euros).

3º) El tercer y último grupo está formado por los contratos sometidos a la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (BOE 29/10/2011, entrada en vigor el 29/04/2012, disposición final 5ª) y la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos.

5.1.3 Aquella Orden EHA/2899/2011, entre los tipos de interés oficial, en su art. 27.1 a) incluye solo el IRPH entidades, que redefinía como: «Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre , concedidos por las entidades de crédito en España». Por ello, en su disposición transitoria preveía la desaparición futura del IRPH Bancos y el IRPH Cajas y CECA, disponiendo que:

«1. Los índices o tipos de referencia que se publicaran con carácter oficial y estuvieran siendo empleados en préstamos a interés variable a la entrada en vigor de esta orden, continuarán siendo considerados aptos a todos los efectos. La desaparición completa de los citados índices o tipos, con todos sus efectos, se producirá transcurrido un año de la entrada en vigor de la presente orden y su normativa de desarrollo, siempre que en ese plazo se hubiese establecido el correspondiente régimen de transición para los préstamos afectados.

2. Hasta el momento indicado en el último inciso del apartado anterior, el Banco de España se encargará de publicar mensualmente en su sede electrónica los índices y tipos de referencia siguientes:

a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre , concedidos por los bancos.

b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre , concedidos por las cajas de ahorros.

c) Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros».

Aunque no fue hasta la Ley 14/2013, de 27 de septiembre (EDL 2013/178110), que no se suprimió el IRPH Bancos, el IRPH Cajas y el CECA de forma definitiva, conforme con la DA 15ª.

5.- 2.- Contratos incluidos en el segundo grupo, sometidos a a la normativa general sobre condiciones generales de la contratación y consumo

5.2.1 En este grupo cabe incluir los préstamos que, por su fecha y cuantía, quedan fuera del ámbito de aplicación de la Circular 5/1994 del Banco de España y de la Orden de 5 mayo 1994, esto es, todos los anteriores al 9 de diciembre de 2007 en los que el capital prestado excediere de 25 millones de pesetas (150.253,03. €), entre los que se incluye, por su fecha ( 23 de junio de 2006 ) y cantidad ( 262.000 € ), el que es objeto de este procedimiento.

5- 3.- Criterios a valorar por el Tribunal en el caso de contratos sometidos, por la cuantía y fecha, a la normativa general.

5.3.1.Ab initio cabe decir que en general, también para los contratos incluidos en los restantes grupos, el acceso al conocimiento de la composición, de las peculiaridades, de los valores y de la evolución del tipo oficial estará garantizado a través de la publicación en el BOE de las Circulares 5/1994 y 5/2012 y de los sucesivos valores de los índices IRPH (trasladados luego a la sede electrónica del Banco de España), lo que permitirá entender superado este elemento del control de transparencia (Sentencia núm. 1590, FJ 7, apartado 4).

5.3.2 De acuerdo con las pautas establecidas en la indicada sentencia este préstamo se encontraría sometido a la normativa de Condiciones Generales de Contratación contenida en la Ley 7/1998, con arreglo a la cual el requisito de transparencia, para un consumidor medio, quedaría superado con la publicación en el BOE de la información sobre la evolución del índice y el tipo de interés correspondiente al mes de la contratación, y en la escritura se hace de manera expresa por referencial al Anexo VIII, apartado 3 de la Circular 5/94 del Banco de España 5/1994, de 22 de julio (B.O.E. del 3 de agosto de 1994), tomándose la correspondiente al mes fijado en el Anexo I, Apartado "Referencia para la revisión del tipos de interés".

5.3.3 Por el contrario la entrega del folleto informativo previsto en la Orden de 1994 solo es exigible cuando el préstamo se encuentra dentro de su ámbito de aplicación, lo que no es el caso, como tampoco la mención del diferencial negativo recogida en el Preámbulo de la Circular 5/1994, que tiene un carácter instrumental pues su omisión no implica falta de transparencia si el contrato remite expresamente a dicha Circular o incluye la referencia a la TAE ( mención contenidas en la escritura ), siendo así que la comparativa con otros índices (por ejemplo el Euribor) no forma parte de las obligaciones de información exigibles a la entidad financiera.

5.4. 4.- Caso concreto. En el presente caso, no existe prueba ni constancia alguna de que a la prestataria se le diera folleto informativo, oferta previa o cualquier otro tipo de información, pero en la clausula se hace expresa referencia a la TAE aplicable para el tipo fijo establecido para el primer tramo fijo y a la publicación mensual en el BOE de los tipos a aplicar en la fase variable, por lo que cumple con los parámetros de transparencia exigidos por la jurisprudencia aplicable, al haber tenido la prestataria a su alcance la información necesaria para conocer sus características y efectos económicos.

5.5.1.- En consecuencia, y por todo lo expuesto, la cláusula impugnada supera el control de transparencia material, tanto en orden al tipo de interés de referencia principal ( IRPH Cajas ), cuanto al índice sustitutivo ( IRPH Entidades ) y no procede valorar si la misma tiene carácter abusivo.

SEXTO.-6.1.Entrando en el examen de las comisiones de apertura que se pacta en la escritura de 23 de junio de 2006 , debe partirse de la doctrina jurisprudencial que se reitera en la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2025 ( ROJ: STS 4955/2025 - ECLI:ES:TS:2025:4955 ) que mantiene: " La STJUE de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), a efectos de examinar la abusividad de la condición general que nos ocupa, consideró:

(i) Respecto de la buena fe, debe comprobarse que el prestamista tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía esperar razonablemente que este aceptaría una cláusula de ese tipo en el marco de una negociación individual (apartado 50).

(ii) Respecto del desequilibrio importante, que no cabe afirmar que una cláusula que establezca una comisión de apertura en un préstamo o crédito hipotecario no respete en todo caso el equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes que derivan del contrato, sino que habrá que valorar que el coste no sea desproporcionado en relación con el importe del préstamo o que los servicios que se retribuyen con esta comisión no están ya incluidos en otros conceptos cobrados al consumidor (apartados 51, 58 y 59).

2.-Una vez que el TJUE dictó la sentencia de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), esta sala acogió su doctrina en la sentencia 816/2023, de 29 de mayo, en la que comenzamos advirtiendo que no cabía una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la cláusula que establece la comisión de apertura, puesto que dependerá del examen individualizado de cada caso, conforme la prueba practicada. Y que, desde el punto de vista casacional, lo único procedente era comprobar si la sentencia recurrida aplica los criterios establecidos por el TJUE para realizar los controles de trasparencia y de abusividad de la cláusula en la que se recoge la comisión de apertura.

3-Respecto de la proporcionalidad del importe, con todas las cautelas que supone el tener que examinar este requisito sin incurrir en un control de precios, consideramos, en las sentencias 816/2023, de 29 de mayo, 964/25 y 965/25, de 17 de junio, que una cláusula que suponía un porcentaje del capital entre el 0,25% y 1,50%, coste medio de comisiones de apertura en España accesibles en internet, no era desproporcionada, y no siendo este el caso, al suponer la comisión que nos ocupa, el 2,17 % del capital prestado, debemos establecer que no respeta el equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes que derivan del contrato, siendo desproporcionada en relación con el importe del préstamo, y por tal razón, ha de apreciarse su carácter abusivo y mantener su nulidad.".

En la escritura de 2002 la cláusula cuarta, Comisiones, dice: "El Banco percibirá, en concepto de comisión de apertura, la cantidad de mil trescientos noventa y ocho euros (1.398 €), devengada y a satisfacer por la parte prestataria de una sola vez, al formalizarse la operación".

En consecuencia, cabe apreciar que la redacción de la mencionada cláusula cumple con los requisitos de inclusión, así como los de transparencia necesarios para que el consumidor tomara conocimiento previo de la misma y también de su alcance económico, de su fundamento, los gastos o gestiones que retribuye. Sin embargo, dado el coste medio de las comisiones de apertura aplicadas en España, entre el 0,25% y el 1,50%, debe estimarse desproporcionada la pactada, en cuanto supera el 1, 50% del capital prestado , al cuantificarse en la cantidad de 5.240 euros, por lo que cabe apreciar la abusividad denunciada. En consecuencia procede desestimar el motivo del presente recurso.

SEPTIMO .7.1- La estimación parcial del recurso, con revocación parcial de la sentencia y estimación parcial de la demanda determina que no proceda la condena del recurrente al pago de las costas generadas en esta alzada ( art.398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) , debiendo mantenerse el pronunciamiento condenatorio en costas a la demandada en la primera instancia en virtud del principio de efectividad de la normativa comunitaria protectora de los consumidores y usuarios.