Sentencia Civil 429/2024 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 5, Rec. 1764/2022 de 01 de octubre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de Instancia. Recurso de apelación.

1.-El actor en su condición de propietario del local 3 sito en la calle Médico Vicente Reyes 10 esquina calle Bailarín José Espadero de Alicante suscribe el 1 de febrero del 2011 contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda con BELSUN SOLARES S.L pactando el pago de una renta mensual de €400, que debía abonada por meses anticipados dentro de los 5 primeros días de cada mes en la cuenta bancaria de la renta 2010 o de reclamar picada la retención del IRPF del 19% ( vigente desde ese año) y aplicado el IVA del 21 % a la cantidad mensual de 433,5 euros.Con arreglo al contrato corresponde a la arrendataria el pago de los suministros asícomo el IBI y la tasa de basuras.

Reclama el pago de la renta desde septiembre del 2017 a septiembre del 2022 a razón de 433,5 €/mes lo que hace un total de €26.010 ( 60 meses). Por consumo de electricidad reclama desde septiembre de 2017 a septiembre de 2022 la cantidad de 5996,16.-€ . Por el suministro de agua en el mismo periodo reclama 1005,56 euros y por el IBI y la tasa de basuras reclama 1796,6 euros. Lo que hace un total de 34.808,32.-€. Pese a que se han efectuado reclamaciones extrajudiciales estas han resultado infructuosas.

2.-La parte demandada BELSUN SOLERES S.L se opuso a la demanda interpuesta la titularidad del inmueble no es exclusiva del actor ya que pertenece a una comunidad hereditaria e integrada por el actor y sus hijos los cuales son socios de la mercantil demandada. Invoca la falta de legitimación activa del actor porque actúa en su propio beneficio. en local se adquiere por el actor y su esposa en régimen de gananciales. tras de efectuar la declaración de herederos abintestato se constituye en la comunidad hereditaria de manera que los hijos ostentan el 50% de la titularidad del inmueble y el actor el otro 50% restante y el derecho de usufructo sobre el tercio de mejora. Ninguno de los hijos ha otorgado consentimiento para que se interponga la demanda.

Invoca la falta de legitimación pasiva negando la existencia de la deuda el contrato que se aporta no consta firmado por el actor ni por el administrador de la sociedad. el actor no solo hace declaraciones fiscales por unas rentas que ahora dice que no ha percibido sino que se descuenta gastos de suministros que ahora dice que el pago le corresponde a la mercantil demandada obteniendo devoluciones en el IRPF.

BELSUN SOLARES S.L es una empresa familiar donde el actor junto a sus 4 hijos ostentan el 100% de la participación societaria. La relaciónentre padre e hijos siempre ha sido excelente. Y se ha visto truncada por la exigencia del padre de contratar a su actual pareja en la empresa. Ante la negativa de los hijos estáintentando perjudicar gravemente a la sociedad. Reconoce la existencia de un contrato verbal en el que se convino el pago de un arrendamiento por el uso del local, pagándose la renta en efectivo sin repercusión de impuestos ni suministros.

3.-La Sentencia de instancia desestima la demanda interpuesta al estimar la excepción de falta de legitimación activa del actor.

4.-Don Teodosio recurre en apelación; invoca error en la valoración de la prueba porque actúa en beneficio de la comunidad hereditaria sin que sea necesario hacerlo constar en la demanda. es errónea la presunción contenida en sentencia que actúa en su beneficio exclusivo, aún cuando exista oposición expresa de sus hijos a interponer la demanda por reclamación de rentas si no hay interés que existe pero por ello el actor no está legitimado a interponer la demanda especial atención ya que se trata de un acto de administración y se y se cumple la regla de la mayoría dado el porcentaje que ostenta del 50% más el usufructo sobre el tercio de mejora

4.2.- La demandada emite facturas de arrendamiento (que se deduce como gasto) al actor en exclusiva (Docs. 6 a 17 Contestación demanda). Que son las que se declaran fiscalmente, abonando los impuestos derivados de dicho alquiler (IVA e IRPF), a pesar de no haberlo cobrado.

Los gastos por suministros han sido satisfechos por el actor de su cuenta personal, los cuales son íntegramente reclamables. Ostentando por ello, legitimación activa para reclamar.

El actor requirió verbalmente el pago de las rentas, luego por Burofax enviado el 30-5-2022 (Documento 17 Demanda) y finalmente por demanda judicial, siendo contradictorio que invoquen que el pago se hacía en metálico. Las declaraciones fiscales solo acreditan el cumplimiento de la obligación fiscal derivada del alquiler por el actor. Y son ajenas a la obligación civil de pago, la cual, en caso de estar pendiente, puede y debe ser reclamada en la presente vía civil, como se hace en este procedimiento. No es creíble que el contrato no fuera escrito ya que sino no es deducible fiscalmente. Y que nunca se haya negado su existencia. Como tampoco dijo nada o negó su existencia en el acta notarial de la Junta de socios celebrada en la sociedad arrendataria en julio de 2023.

5.-BELSUN SOLARES S.L se opone al recurso de apelación interpuesto interesando la confirmación de la sentencia dictada.

El actor no ostenta Legitimación Activa. El inmueble pertenece a la comunidad hereditaria integrada por el actor y sus cuatro hijos. Las rentas que se reclaman pertenecen a la comunidad hereditaria. Ya que no consta que se haya efectuado la disolución del régimen de gananciales ni la adjudicación de la herencia siendo de aplicación los artículos 394, 397 y 398 del CC.

No consta que la actuación realizada por el actor se haya realizado en beneficio de la comunidad hereditaria sino en su propio beneficio (tanto en la demanda como en el acto del juicio). Existiendo oposición expresa del resto de los socios (doc nº 3 de la contestación) ya que la demanda perjudica a la comunidad hereditaria.

El actor no posee la mayoría ni cuenta con el consentimiento expreso o tácito del resto de comuneros. (doc nº 4 de la contestación a la demanda), donde el resto de los herederos prohíben expresamente al demandante la realización de cualquier acción relativa a bienes y derechos hereditarios. Se arroga una propiedad que no tiene, una legitimación que no ostenta intentando ejercitar unos derechos económicos que no le corresponden.

Invocan la inexistencia de deuda alguna a cargo de la sociedad.

La parte recurrente considera que la Juzgadora ad quo ha dejado imprejuzgada la reclamación sobre el fondo, e insta a la Sala a que estimando la pretensión de revocación de la excepción de falta de legitimación activa entre a analizar la cuestión de la existencia de una deuda por arrendamiento, sobre la base de un supuesto contrato de alquiler que le posibilitaría reclamar no sólo las rentas sino los suministros de agua y luz.

De estimarse el recurso, se debería acordar la declaración de nulidad de actuaciones, a fin de que la cuestión fuera analizada en sede de primera instancia, con el fin de que se dictara una nueva sentencia con valoración de la prueba practicada en la primera instancia, a fin de que se determinaran los hechos probados mediante la libre apreciación del Juzgador de instancia. Pues, no es de recibo que la contraparte asuma como probados hechos que no constan señalados en la propia sentencia ni se valoren pruebas que no constan analizadas por el Juzgador de instancia, en definitiva, creemos que la contraparte incurriendo en el vicio procesal de hacer supuesto de la cuestión, por lo que debe analizarse la impugnación realizada por la contraparte sobre la supuesta obligación de las rentas por parte de mi representada.

Ad cautelam, no existe contrato de alquiler realizado de forma documental, ni siquiera consta firmado, por lo que no es cierto que se adeuden gastos alguno suministros de agua, luz e impuesto de IBI y Tasa de Basuras, es más el propio demandante manifestó que nunca durante la utilización de inmueble por la sociedad, ha reclamado tales cantidades a la sociedad de la que, recordemos, es socio.

No se adeuda cantidad alguna en concepto de rentas pues la mismas constan saldadas, y así se desprende de los actos propios del demandante en sus propias declaraciones tributarias, con plena eficacia probatoria para sus declaraciones, tal y como dispone el artículo 108 de la LGT.

SEGUNDO.- Si el actor ostenta Legitimación activa

En orden a la legitimación, en supuestos de comunidades de bienes, es reiteradísima la jurisprudencia que establece que cualquier condómino o comunero está legitimado para actuar en defensa del bien común en interés de la comunidad de bienes de la que forma parte, como excepción a la regla general de la mayoría del art. 398 CC ,siempre que no actúe en beneficio o interés exclusivo o propio o conste la oposición expresa de otros comuneros a su actuación, con la consecuencia de que la sentencia dictada a su favor aprovecha a los demás miembros de la comunidad de bienes ( SSTS núm. 321/2016, de 18 de mayo ; núm.594/2014, 30 de octubre; núm.460/2012, de 13 de julio y jurisprudencia allí citada).

El hecho de que ni en su escrito de demanda ni en su suplico haya hecho constar de manera expresa que actúa en beneficio de la comunidad hereditaria no es razón para negar la legitimación activa, siempre que se plantee una pretensión que, de prosperar, haya de redundar en provecho de la comunidad ( SSTS núm. 691/2020, de 21 de diciembre; núm.321/2016, de 18 de mayo; núm.594/2014, 30 de octubre; nº 374/2014 de 16 Octubre 2014; STS de 1 de febrero de 2007 ) Las SSTS de 8 de abril de 1965, 8 de mayo de 1950, 18 de abril de 1952, 30 de mayo de 1956 y 16 de octubre de 2014, estiman la excepción de Falta de Legitimación activa del actor, en supuestos en los que asegura actuar en beneficio de la comunidad, sin acreditar que ostenta mandato o autorización alguna y constando la expresa oposición del resto de los comuneros, actuando el actor en su propio beneficio, estimando por el ello la Sala Primera que no ostenta legitimidad alguna.

Sentado lo anterior, la demanda es interpuesta por el actor, en su condición de propietario del local objeto del procedimiento, aportando a tal efecto la Nota Simple del Registro de la Propiedad nº 1 de Alicante en la que consta que el Sr. Teodosio junto a su esposa la Sra. Fermina son titulares con carácter ganancial del pleno dominio de la totalidad de esta finca por título de compraventa en virtud de escritura de compraventa de 29/07/2004. Y en el suplico solicita que se condene a la arrendataria al pago de 34.808,32.-€ correspondiente a las cantidades impagadas y cantidades asimiladas y rentas que se devenguen con posterioridad a esta demanda con expresa imposición de costas.

Sin embargo, en base al acta de notoriedad declaración de herederos otorgada ante el Notario Sr. Dacal Vidal de 4/05/2021 aportada junto a la contestación a la demanda, se constata que la Sra. Fermina falleció el 16/11/2020. Que no otorgó ningún acto de última voluntad. Que estaba casada con D. Teodosio y no estaba separado de él judicialmente o de hecho. Que el matrimonio estaba sujeto al régimen económico matrimonial de gananciales regulado en el CC. Que le matrimonio dejó cuatro hijos que son: Dña. Florinda, Dña. Reyes, D. Rubén y D. Virgilio. Que los únicos herederos de la causante Dña. Sofía, son por partes iguales sus hijos junto con su viudo D. Teodosio en cuanto a la cuota vidual usufructuaria consistente en el usufructo del tercio de mejora. Por tanto, el actor ostenta no solo el 50% de la titularidad del inmueble sino también el usufructo sobre el mismo.

Se ha acreditado con el documento n º 4 de la contestación de fecha 5/12/2022 que Dña. Reyes, Dña. Florinda, D. Rubén y D. Virgilio no autorizan ni expresa ni tácitamente a su padre a instar reclamación ni extrajudicial ni judicial en relación al citado bien inmueble, ni en relación a cualquier otro bien o derecho de la herencia.

En el interrogatorio de parte practicado en el acto del juicio, el actor declara que la sociedad le tiene que pagar las rentas que no le han abonado, así como los suministros de agua y luz, cuyo pago ha asumido él. Y que si no los ha reclamado antes ha sido porque nunca ha querido perjudicar a la sociedad familiar, pero que el desencadenante de su decisión ha sido el que le hayan negado la entrada a la empresa.

Podría estimarse que el actor no actúa en beneficio de la comunidad, sin embargo, su reclamación constituye un acto de administración y pese a que el resto de los comuneros ( sus cuatro hijos) se oponen expresamente a que se interponga la demanda que da origen al procedimiento, lo cierto es que el actor ostenta también la condición de usufructuario en base al artículo 835 del CC y por ello, es a él a quien le corresponde la facultad de reclamar los frutos civiles, en base al artículo 474 del CC, contando además de conformidad con el artículo 398 de la LEC con la mayoría necesaria para entablar la acción que nos ocupa. Por lo que el contenido de la sentencia debe ser revocada desestimando la excepción de Falta de Legitimación activa que se invoca. Lo que conlleva a analizar el resto de las pretensiones que fueron planteadas en la instancia.

TERCERO.- Si los demandados ostentan Legitimación pasiva para soportar la acción de reclamación de cantidad que nos ocupa.

Como documento nº 3 de la demanda se aporta el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de fecha 1/02/2011 supuestamente suscrito entre el actor y su hija la administradora de la mercantil BELSUN SOLARES S.L que tenía por objeto el local sito en la C/ Bailarín José Espadero nº 10, en cuya cláusula tercera se estipula como precio del arriendo la cantidad de 400 euros pagaderos por meses anticipados entre los días 1 a 5 de cada mes. En el domicilio del arrendador o a través de la cuenta bancaria designada a tal efecto. El importe de cada uno de los recibos de alquiler se incrementará de forma automática por el concepto de IVA que en la actualidad es del 18% o del que corresponda en cada momento lo que supone para la renta establecida en la cantidad de €72 además se practicará la retención del 19% o del que corresponda en cada momento por el concepto de IRPF debiendo retener en la actualidad la cantidad de €76. no se hace entrega por parte del arrendatario ninguna cantidad en concepto de fianza. La renta convenida será revisada anualmente así lo convienen expresamente ambas partes de mutuo acuerdo incrementándolas según resulte de ajustarla a la variación que experimente el índice general de precios de consumo nacional que emita el Instituto Nacional de Estadística u organismo que lo sustituya tomando como base de la actualización del IPC del mes anterior al contrato y aplicando sobre la renta de cada año la base sobre la que deberá aplicarse la revisión será siempre la renta vigente en el año inmediato anterior obvia la inicial con todas las variaciones producidas esta actualización se aplicará de forma automática y sin previa notificación.

En la cláusula 6ª se convino que será por cuenta del arrendatario todos los gastos que se originen por la ocupación y explotación del negocio así como todos los gastos que afecten a la actividad que en el mismo se desarrolla tales como los consumos de agua luz teléfono hogar recogida de basuras etcétera así como los impuestos arbitrios o tasas del Estado Comunidad Autónoma provincia municipio que afecten a la actividad que se ejerce a partir de la fecha del contrato el arrendatario contratará los suministros de luz agua y teléfono será por cuenta del arrendatario la recogida de residuos sólidos y el impuesto de bienes inmuebles.

La parte demandada ha negado la existencia del contrato en forma escrita, toda vez que no consta firmado por las partes. Impugnando dicho documento. Sin perjuicio que reconozca la existencia de un contrato verbal de arrendamiento, si bien no con el contenido de las cláusulas antes indicadas. Ya que se limitaba exclusivamente al pago de la renta, afirmando que están abonadas.

En el interrogatorio de parte el Sr. Teodosio, mantiene que el contrato existente es el que se aporta y que si no está firmado es porque era su copia y lo estimó innecesario. Afirmando que se convino el pago de una renta de 400 euros susceptible de ser actualizada y que la empresa asumía el pago de los suministros extremo que no ha efectuado.

El hecho que el actor haya incluido en sus declaraciones del IRPF los rendimientos del alquiler no significa que se hayan abonado las rentas por parte de la arrendataria. Sin embargo, dada la existencia de versiones contradictorias y la ausencia de prueba concluyente, las pretensiones promovidas en la demanda en relación al pago de la rentas de los últimos cinco años no puede prosperar.

Por último, en lo que respecta al reintegro de los gastos asumidos por el recurrente, en concepto de suministros por agua y luz, evidentemente, sí ostenta legitimación activa para reclamar porque el pago se ha efectuado a través de cuentas corrientes de la que es titular, constando igualmente acreditado que el titular del contrato nº NUM000 suscrito con Aguas Municipalizadas de Alicante EM y del contrato nº NUM001 suscrito con Iberdrola y el sujeto pasivo del impuesto ( IBI) es él.

Pero ignorando cuales son los términos del contrato de arrendamiento existente entre las partes si realmente se ha producido o no el reintegro de las cantidades que se reclaman las pretensiones promovidas en la demanda no pueden ser acogidas lo que conlleva a desestimar el recurso por fundamentos distintos de los expuestos en la sentencia dictada por el Juez a quo.

CUARTO.- Costas

Conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar al apelante al pago de las costas causadas, con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.