Sentencia Civil 557/2025 Audiencia Provincial Civil de Granada nº 5, Rec. 311/2025 de 01 de diciembre del 2025

PRIMERO.- Motivos del recurso.

La representación procesal de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 interpuso recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando que los presentes autos traen causa del Procedimiento Monitorio nº 685/2022, en el que se ejercitaba una acción de reclamación de cantidad, por importe de 5.061,83€. Esta cantidad se corresponde con la parte proporcional de los gastos de ascensor, y suministro eléctrico, de la subcomunidad integrada en la Comunidad de propietarios DIRECCION000, que debe sufragar conforme a la cuota de participación en el edificio. Dicha deuda fue incluida en el orden del día de la Junta General de Propietarios, celebrada el 22 de febrero de 2019; así como de la Junta de Propietarios que tuvo lugar el 9 de marzo de 2022.

La totalidad de la deuda ascendía a 5.061,83€.

Los acuerdos de la Comunidad fueron debidamente notificados, así como la convocatoria a las referidas Juntas de propietarios. No consta que dichos acuerdos fueran impugnados por la demandada en los plazos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal, ni tampoco la autenticidad de los documentos que acreditan la existencia de la deuda.

Aducía el error en la apreciación de la prueba, la incongruencia omisiva y la infracción del artº 217 de la Lec.

El Juez de instancia no examina la cuestión relativa a la caducidad y la prescripción de la acción, dando respuesta a las alegaciones realizadas por la demandada, a las que se opuso la actora.

La sentencia incurre en incongruencia omisiva, pues se ha probado la notificación a la convocatoria y acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de la Comunidad actora.

De conformidad con lo establecido en el artº 18 de la LPH, la demandada no ha impugnado los acuerdos adoptados en el plazo de tres meses o de 1 año, si se consideran contrarios a la ley o a los estatutos. Por ello, los referidos acuerdos son inatacables, por ser firmes.

Sin embargo, la sentencia viene a concluir que dichos acuerdos son contrarios al título constitutivo, pues suponen una modificación del mismo, para cuya validez se requiere unanimidad.

No obstante, los acuerdos adoptados no pretenden la modificación del título constitutivo.

El local destinado a plazas de aparcamiento no está exento de contribuir a los gastos de conservación, reparación y limpieza, mantenimiento y gastos de luz de los elementos comunes, que serán satisfechos por todos los comuneros en relación a su cuota de participación. Serán de cuenta exclusiva de los locales de aparcamiento, los gastos de conservación, reparación y limpieza, y mantenimiento y gastos de luz, en lo referente a la escalera de la calle Santa Cruz que da entrada a los referidos locales en todos sus niveles.

Los propietarios de los aparcamientos, aunque no lo sean de las viviendas tendrán derecho a acceder peatonalmente a su plaza de aparcamiento o trastero, por el portal de acceso a las viviendas, los ascensores y el pasillo correspondiente en la planta en que se ubiquen.

De una interpretación sistemática de las cláusulas del Título Ejecutivo, acorde con la LPH y el CC, llegaba a las siguientes conclusiones:

El local destinado a plazas de aparcamiento tiene como accesos, la puerta de entrada desde la calle para los vehículos y distintos niveles de plantas de aparcamiento. Aparte tiene un acceso peatonal desde el portal del edificio en la calle Pontanilla de Salobreña, y otro peatonal exclusivo por la calle Santa Cruz. Además, el ascensor del edificio llega directamente a las plazas de aparcamiento.

La controversia surge respecto al segundo acceso peatonal y uso del ascensor por los propietarios de las plazas de garaje, cuya parte proporcional debe ser asumida por la demandada, pues ha quedado probado que los propietarios de las plazas de garaje usan la luz del edificio y el ascensor para acceder a ellas.

El Título constitutivo establece claramente un derecho de uso por parte de los propietarios de las plazas de garaje, respecto al acceso peatonal por el portal de entrada al edificio y del ascensor que conecta con las plazas de garaje, y de modo específico en el apartado i), páginas 51 y 52 del Título constitutivo, se acota mediante una definición excluyente, que parte de estos gastos no pueden repercutirse a los propietarios de las plazas de garaje: los gastos del portal de entrada al edificio, y las escaleras por donde tienen acceso las viviendas y demás elementos comunes inherentes a las mismas. Pero dicha cláusula no exime del pago de los gastos comunitarios de la parte de elementos comunes que van al local destinado a plazas de aparcamiento. Estos gastos no están expresamente excluidos en el Título constitutivo, y por tanto, conforme a la LPH y al CC los propietarios de las plazas de garaje están obligados al pago de los mismos.

Los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios de 9 de marzo de 2022, no pretenden modificar la cuota de participación en los gastos de la demandada, establecida en el 53,68%, ni cambiar el Título constitutivo, sino que en aplicación del referido Título se acuerda exigir las cuotas pendientes del gasto de los ascensores, gastos de luz en lo referente al local destinado a aparcamientos y no al portal del edificio que si están excluidos de forma expresa.

Alegó también la infracción de las normas sustantivas de los artºs 9.1.e) de la LPH y artºs 16 y 18 de la misma norma.

El primero de estos preceptos obliga a los propietarios a contribuir conforme a sus cuotas, fijadas en el Título constitutivo, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes. Ni en los estatutos ni en el Título constitutivo se estableció la exclusión de los locales de aparcamiento, en cuanto a los gastos de conservación de los ascensores, y no se ha alcanzado un acuerdo unánime en tal sentido.

Los locales no sólo tienen acceso desde el portal del edificio, sino desde una entrada suya propia y exclusiva. La cláusula litigiosa no excluye del pago de los gastos de mantenimiento del ascensor y de luz del mismo ascensor que discurren desde el portal del edificio hasta los aparcamientos. En lo que no participan es en los gastos del portal de entrada al edificio, y escaleras por donde tienen acceso las viviendas, y demás elementos comunes. Pero sí participan y están incluidos los gastos comunitarios de los elementos comunes que utilizan los propietarios del local destinado a plazas de garaje, ascensor, y gastos de luz, pues la cláusula no recoge de forma expresa esta exclusión.

Concluía solicitando la revocación de la sentencia y la estimación de la demanda, con condena en costas a la demandada.

El recurso lo admitió a trámite el Juzgado y dio traslado a la demandada, que formuló escrito de oposición, alegando que las Comunidades de propietarios litigantes son independientes entre sí. En ningún momento la Comunidad de propietarios de DIRECCION001 ha participado en las Juntas de Propietarios DIRECCION000 viviendas de 22 de febrero de 2019 y de 9 de marzo de 2022, procediendo esta última de forma unilateral a liquidar unas cantidades, en contra del apartado j) de los Estatutos de la Comunidad, que claramente manifiesta que, los locales destinados a oficinas como a plazas de aparcamiento y otros, no participarán en los gastos que se liquidaron en dichas juntas.

Estos acuerdos son contrarios a los Estatutos que rigen en el residencial, y que no consta que se notificaran a los órganos directivos y administrativos de la comunidad demandada.

Esa actuación viene justificada por el intento de modificación de la referida norma, sin conseguir las mayorías cualificadas necesarias. Con la contestación a la demanda se aportó un documento de la Junta de propietarios de 6 de marzo de 2027, conjunta entre viviendas y garajes, en la que se especifica la participación de ambas comunidades, a diferencia de las actas de las juntas de 22 de febrero de 2019, y 9 de marzo de 2022, estableciendo en el encabezamiento los participantes, diferenciados entre una y otra Comunidad.

La cuestión litigiosa se centra en la validez de los acuerdos adoptados, y en la potestad de reclamación de unas cantidades, que no son recibos de la Comunidad, sino gastos generados, y no reclamados de forma previa a la litis, por parte de la Comunidad demandada.

Las reclamaciones que se realizan en la demanda no han sido notificadas previamente, y se han calculado de forma aleatoria, a través de acuerdos de una Comunidad en la que no participan y contrarias a los Estatutos de la Comunidad.

Solicitaba finalmente la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Antecedentes relevantes.

La representación procesal de la entidad recurrente formuló demanda de Juicio Verbal contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION001, a quien había demandado previamente en el Procedimiento Monitorio nº 685/2022.

La demandada niega la obligación de pago y alega que los acuerdos adoptados en las Juntas de Propietarios de 22 de febrero de 2019 y 9 de marzo de 2022 son contrarios a los estatutos, en una interpretación parcial, sesgada e interesada de la referida norma, establecidas en la escritura pública de 25 de septiembre de 2006, de Declaración de obra en construcción y Propiedad Horizontal.

También alegaba la demandada que la Junta Extraordinaria de 6 de marzo de 2017, intentó la modificación de la cláusula de los estatutos, acordándose su no modificación por no reunirse la mayoría legal exigida.

Una lectura somera de la cláusula j) de los folios 51 y 52 de la Escritura de Obra Nueva, que es el título constitutivo y establecen los estatutos de la Comunidad, tiene una redacción en la que podría interpretarse que, como propietarios de las plazas de aparcamientos no tienen la obligación de contribuir conforme a su cuota de participación en la Comunidad de los gastos de conservación, reparación limpieza, mantenimiento y gastos de luz, y es la que lleva a algunos propietarios a intentar modificar en la Junta Extraordinaria de 6 de marzo de 2017, dada su redacción oscura y contradictoria. Lo que no supone que la demandante acepte esta interpretación, como acorde a la LPH y al CC. Al contrario, tras un examen del Título constitutivo y su interpretación sistemática, se acreditará y así ratificará el Juzgado, que el local destinado a plazas de aparcamientos no está exento de contribuir a los gastos de conservación, reparación, limpieza, mantenimiento y gastos de luz en proporción a su cuota de participación en los gastos comunes del edificio.

En cualquier caso, corresponde a los Tribunales ordinarios de justicia el mandato constitucional y legal de la interpretación de los contratos, y en consecuencia el control de legalidad de las cláusulas contenidas en los mismos, y no a las partes intervinientes, conforme al artº 1256 del CC.

En los folios 41 a 46 se describen los elementos comunes y privativos del local destinado a los aparcamientos.

El local destinado a aparcamientos consta de cinco niveles, que van desde el 1 al 5, ambos inclusive, con un total de 60 plazas, con una cuota de participación del 53,68%.

Se establece que se regirán por el régimen de Comunidad, regido por el artº 396 del CC y la Ley de Propiedad Horizontal, en su redacción modificada por las leyes 8/1999 de 6 de abril y 1/2003 de 2 de diciembre.

Los gastos de conservación, reparación, y mantenimiento de las zonas comunes serán satisfechos por todos los comuneros en relación a la cuota de participación.

(..) j) Los locales destinados a oficinas como a plazas de aparcamiento y otros, así como los que pudieran resultar de los mismos: Pese a que puede accederse a ellos mediante el ascensor ubicado en el portal del edificio, no participarán en los gastos de reparación, conservación, mantenimiento, limpieza y gastos de luz, en lo referente al portal de entrada al Edificio y escaleras, por donde tienen su acceso las viviendas, y demás elementos comunes inherentes a las mismas.

No obstante lo anterior, será exclusivamente de cuenta del local destinado aparcamientos, los gastos de conservación, reparación, limpieza, mantenimiento y gastos de luz, en lo referente a la escalera recayente a la Calle Santa Cruz, que da entrada al local de aparcamientos, en sus distintos niveles.

Los propietarios de plazas de aparcamiento, pese a que no sean propietarios de vivienda en el edificio, tendrán derecho a acceder peatonalmente a su plaza de aparcamiento o trastero a través del portal de acceso a las viviendas, los ascensores peatonales para acceso a las mismas y el pasillo correspondiente a la planta en que se ubica su plaza de aparcamiento o trastero.

De la interpretación sistemática de estas cláusulas podemos concluir que los niveles o plantas donde se ubican las plazas de garaje se comunican entre sí por rampas de acceso rodado de vehículos y escaleras internas. Además, el local tiene como acceso la puerta de entrada de vehículos, y peatones desde el portal del edificio situado en la calle Pontanilla de Salobreña, y otro exclusivo peatonal por la calle Santa Cruz. Dado el desnivel del edificio que se proyecta en cinco niveles o plantas, el ascensor llega directamente a las plazas de aparcamiento.

Surge la controversia respecto al segundo acceso peatonal, pues los usuarios y propietarios de las plazas de garaje usan la luz del edificio y el ascensor para acceder a las plazas de garaje.

El tenor literal de la cláusula j), páginas 51 y 52 establece que los propietarios de las plazas de garaje no participan de los gastos del portal del edificio y escaleras de acceso a las viviendas, y demás elementos comunes inherentes a las mismas.

Sin embargo, esta interpretación no puede prevalecer, porque los gastos de los que estarían excluidos son gastos comunes de mantenimiento de elementos que usan los propietarios, por lo que procede la interpretación sistemática de los mismos.

De contrario se alega que no fueron notificados de las convocatorias a las Juntas generales de 22 de febrero de 2019 y de 9 de marzo de 2022, y de los acuerdos adoptados en las mismas. Sin embargo, esta alegación es incierta pues ambos actos se comunicaron por la vía establecida en la LPH, concretamente de conformidad con el artº 9.H) de la LPH, mediante el tablón de anuncios de la Comunidad.

Solicitaba finalmente la estimación de la demanda y la condena a la Comunidad de Propietarios demandada, al pago de 5.061,83€ más los intereses legales correspondientes y pago de costas procesales.

El juzgado convocó a las partes a la vista oral y en el acto se practicaron las pruebas declaradas pertinentes. Finalmente se dictó sentencia y contra esta resolución se ha interpuesto el recurso que nos ocupa, en los términos expuestos con anterioridad.

TERCERO.- Decisión de la Sala.

El error en la apreciación de la prueba y la infracción de las normas sustantivas de los artºs 9.1.e), y 16 y 18 de la LPH sobre la caducidad de la acción, constituyen los motivos del recurso.

Para resolver estas cuestiones partiremos de las consideraciones siguientes:

En cuanto al error en la apreciación de la prueba:

(..)"La apreciación de este motivo de infracción procesal exige la concurrencia de un error valorativo atentatorio al canon de racionalidad que impone el art. 24.1 CE , por ser la valoración de la actividad probatoria practicada en el proceso absurda, arbitraria, ilógica o irracional ( sentencias 31/2020, de 21 de enero ; 144/2020, de 2 de marzo ; 298/2020, de 15 de junio ; 674/2020, de 14 de diciembre ; 681/2020, de 15 de diciembre ; 59/2022, de 31 de enero ; 391/2022, de 10 de mayo ; 544/2022, de 7 de julio ; 653/2022, de 11 de octubre ; 847/2022, de 28 de noviembre ; 217/2023, de 13 de febrero y 680/2023, de 8 de mayo , entre otras muchas. También nos hemos pronunciado en el sentido de que no todos los errores tienen relevancia a los efectos del art. 469.1.4.º LEC , dado que es necesario que concurran, entre otros requisitos, los siguientes: 1.º) que se trate de un error material o de hecho; es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y 2.º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con la circunstancia de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales ( sentencias 418/2012, de 28 de junio ; 262/2013, de 30 de abril ; 44/2015, de 17 de febrero ; 208/2019, de 5 de abril ; 141/2021, de 15 de marzo ; 59/2022, de 31 de enero ; 391/2022, de 10 de mayo , 566/2022, de 15 de julio , entre otras). Pues bien, en este caso, los defectos alegados ni son tales, ni son determinantes del fallo de la sentencia, ni se le pueden considerar manifestación de una valoración arbitraria que, además, sea de inmediata e incontrovertible apreciación y condicionante de la decisión tomada". ( STS de 6 de junio de 2023 ROJ 2539//2023 ).

En este caso el Juez de instancia ha valorado conjuntamente todas las pruebas practicadas, y aportadas por ambas partes, y ha concluido conforme a la sana crítica.

Mostramos nuestra conformidad con sus conclusiones por los motivos que pasamos a exponer.

Se reclaman en este procedimiento el importe de las cuotas de participación de la Comunidad demandada, en los gastos derivados del uso del ascensor de la Comunidad actora, que fueron aprobados por unanimidad de los presentes en las Juntas generales de propietarios ordinarias de 22 de febrero de 2019 y de 9 de marzo de 2022, de la Comunidad de propietarios DIRECCION000.

En el punto 1º de la primera de las Juntas reseñadas se trató de los acuerdos a adoptar para la reclamación de la parte proporcional de gastos de mantenimiento del ascensor, luz etc a la comunidad demandada, y se acordó por unanimidad que debían satisfacer estos gastos con retroactividad desde 2014 a 2018, con un porcentaje de participación del 53,68% en el edificio.

Posteriormente en el punto 5º del orden del día de la Junta de propietarios de 9 de marzo de 2022, se trató el mismo asunto, y se acordó retomar el acuerdo adoptado en la anterior reunión, pero se añadió que los gastos a reclamar se calcularán desde mediados de julio de 2019, que es cuando se cambiaba el seguro comunitario, y el nuevo incluye la defensa jurídica. El importe reclamado era de 5.061,83€.

En primer término, la demandada adujo que no había sido notificada de las convocatorias y acuerdos adoptados.

Esta alegación ha de ser desestimada, en cuanto que la certificación emitida por la secretaria administradora de la Comunidad actora indica que fue notificada la demandada, en la forma dispuesta por el artº 9.h de la LPH, esto es, por la colocación de la convocatoria y las actas en el tablón de anuncios de la Comunidad.

Como quiera que la Comunidad demandada ha alegado que los referidos acuerdos son contrarios a los Estatutos de la Comunidad, deberemos examinar las estipulaciones adoptadas, para inferir si contravienen o no aquellas disposiciones.

(..)" En segundo lugar, respecto del fondo del asunto de la cuestión planteada debe de precisarse, en contra de lo sustentado por la parte recurrente, y conforme a la correcta interpretación del artículo 5 LPH , que el alcance de la cuota, como módulo de participación de las cargas y beneficios por razón de la comunidad, viene determinado por el correspondiente título constitutivo que delimita y concreta la fijación de la cuota de participación del propietario sujeto a este régimen legal. En el presente caso, la delimitación y concreción que se desprende tanto del título constitutivo, como de la declaración de obra nueva, no ofrece duda respecto de la atribución del uso exclusivo y común del zaguán, escalera y ascensor en favor de los propietarios de las viviendas ubicados en plantas altas del edificio cuyo acceso se hace, precisamente, a través del uso de dichos elementos, de forma que sólo sus titulares contribuyen a los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de estos elementos comunes. Por lo que se desprende, tal y como acertadamente concluye la Audiencia, que los propietarios sólo de plazas de garaje carecen de esta atribución o derecho de uso sobre los señalados elementos. Conclusión que no resulta alterada por la inexactitud de la descripción de la finca en el contrato de compraventa de la plaza de garaje, en orden al referido derecho de acceso, pues dicha descripción no puede prevalecer frente a la determinación de los usos dispuesta por el propio título constitutivo de la propiedad horizontal". ( STS 3 de noviembre de 2015 ROJ 5145/2015 ).

Los litigantes muestran su conformidad sobre el contenido del Título constitutivo, aunque discrepan en la interpretación del mismo.

La escritura de Declaración de obra en construcción y Propiedad horizontal de 25 de septiembre de 2006 aprobó los Estatutos que debían regir la Comunidad de propietarios DIRECCION000.

Los gastos de conservación, reparación, y mantenimiento de las zonas comunes serán satisfechos por todos los comuneros en relación a la cuota de participación.

(..) j) Los locales destinados a oficinas como a plazas de aparcamiento y otros, así como los que pudieran resultar de los mismos: Pese a que puede accederse a ellos mediante el ascensor ubicado en el portal del edificio, no participarán en los gastos de reparación, conservación, mantenimiento, limpieza y gastos de luz, en lo referente al portal de entrada al Edificio y escaleras, por donde tienen su acceso las viviendas, y demás elementos comunes inherentes a las mismas.

No obstante lo anterior, será exclusivamente de cuenta del local destinado aparcamientos, los gastos de conservación, reparación, limpieza, mantenimiento y gastos de luz, en lo referente a la escalera recayente a la Calle Santa Cruz, que da entrada al local de aparcamientos, en sus distintos niveles.

Los propietarios de plazas de aparcamiento, pese a que no sean propietarios de vivienda en el edificio, tendrán derecho a acceder peatonalmente a su plaza de aparcamiento o trastero a través del portal de acceso a las viviendas, los ascensores para acceso a las mismas y el pasillo correspondiente a la planta en que se ubica su plaza de aparcamiento o trastero.

Entendemos que la cláusula referida es suficientemente clara para que deba prevalecer la interpretación literal:

(..)"La jurisprudencia sobre el alcance del criterio de interpretación gramatical, consagrado en el primer párrafo del art. 1281 CC , en relación con el resto de los criterios legales, se haya contenida en la sentencia 898/2021, de 21 de diciembre , que citas las anteriores sentencias 13/2016, de 1 de febrero , 294/2012, de 18 de mayo , 27/2015, de 29 de enero : «El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación. »No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. »Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas"). »Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 CC ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual». En definitiva, el art. 1281 CC establece una presunción a favor de la interpretación literal, pero no excluye la interpretación, de modo que debe estarse al tenor literal cuando proyecta la voluntad de las partes, sin que sea necesario acudir a medios de interpretación subsidiarios para determinar la intención común de los contratantes cuando la interpretación literal es clara y no parece contraria a su voluntad".( STS 19/02/2025 ROJ 726/2025 ).

La interpretación de la cláusula referida ha de ser la literal, pues establece de forma clara la voluntad de las partes, respecto a la contribución a los gastos comunes, fijando una excepción diáfana respecto a los propietarios de plazas de aparcamientos, que solamente contribuyen a los relativos al uso de los elementos comunes que se describen en el título constitutivo, aunque tengan varias vías de acceso, una directa para entrada de vehículos y peatonal, y otra a través del portal del edificio, bajando el ascensor hasta los niveles en que aquellas y los correspondientes trasteros se encuentran.

Los acuerdos que se adoptaron en las Juntas de propietarios litigiosas no respetan el tenor literal de los estatutos. De ahí que por ser contrarias a aquellos no estén sometidas a los plazos de caducidad para su impugnación previstos en los artºs 18.3 de la LPH.

"3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9".

(..)"El argumento central de la comunidad recurrente se basa en la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la fuerza ejecutiva de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, el carácter meramente anulable de los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos de la Comunidad, y su sanación por el transcurso del plazo para su impugnación. Sobre la validez y plena eficacia de tales acuerdos, la jurisprudencia declara: "los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos ( SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 , 7 de junio de 2006 y 700/2013, de 6 de noviembre )". El plazo de caducidad es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo ( art. 18.3 LPH ). 3.- Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias de esta sala de 28 de octubre de 2004 , 25 de enero de 2005 , 17 de diciembre de 2009 y 6 de noviembre de 2013 ), que si bien son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3. º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo ( SSTS 29 de octubre de 2010, RC 1077/2006 , 18 de abril de 2007 RC 1317/2000 , y 320/2020, de 18 de junio ). Como declaró la sentencia 342/2018, de 7 de junio , invocada por la recurrente: "En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo. "En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC , pero este precepto añade "salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención". "Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH , que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad. "En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos. "En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley ( SSTS de 18 de abril de 2007 , de 11 de octubre de 2007 , de 25 de febrero de 2012 , de 5 de marzo de 2014 , entre otras). "Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos ( sentencias de 25 de enero de 2005 )".( STS 12/01/2022 ROJ 36/2022 )".

Los acuerdos adoptados en las Juntas de Propietarios de febrero de 2019 y de marzo de 2022 son nulos de pleno derecho, por contravenir los Estatutos de la Comunidad, que deben interpretarse en el sentido anteriormente expuesto. De ahí que no se aprecie el plazo de caducidad previsto en el artº 18.3 de la LPH.

A esta cuestión no se ha referido la sentencia de instancia de forma expresa, aunque considera nulos los referidos acuerdos, y especifica los motivos, por lo que no debe apreciarse la incongruencia omisiva, sin llegar a contravenir el artº 218 de la Lec.

La S.T.S de 14 de octubre de 2020 ROJ 3236/2020 ) establece:

(..)"La congruencia exige la necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 698/2017, de 21 de diciembre ; 233/2019, de 23 de abril ; 640/2019, de 26 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero y 313/2020, de 17 de junio , entre otras), de manera tal que la sentencia sea la respuesta que dan los juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado. Una sentencia es pues incongruente, como ha recordado reiteradamente esta Sala (por todas las sentencias 604/2019, de 12 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero o 267/2020, de 9 de junio ), si concede más de lo pedido ( ultra petita), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por el demandado".

De otro lado, la Comunidad de propietarios actora contraviene la doctrina de los actos propios, pues con anterioridad a las Juntas de Propietarios que nos ocupan, celebró otra Junta Extraordinaria el 6 de marzo de 2017, en la que se pretendió el cambio de los Estatutos de la Comunidad, en el sentido expuesto y no obtuvo la unanimidad que se precisa legalmente, conforme al tenor del artº 17.6 de la LPH. En lugar de instar el procedimiento correspondiente para conseguir la modificación de los estatutos, convocó las Juntas litigiosas, que carecen de validez, por contravenir las normas examinadas.

Por todo lo expuesto se desestima el recurso, confirmando la sentencia de instancia.

CUARTO.-Las costas de esta alzada se impondrán a la apelante, conforme al artº 398 de la Lec.

Así mismo, la recurrente perderá el depósito constituido, al que se dará el destino legal, según la Disposición Adicional, Décimo Quinta.1.9 de la LOPJ.

Vistos los preceptos transcritos