Sentencia Civil 98/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 578/2024 de 11 de febrero del 2025

PRIMERO.- El objeto del proceso y la sentencia de instancia.

1. El objeto del proceso está conformado por la impugnación de determinados acuerdos alcanzados por la comunidad de propietarios DIRECCION000, de Es Mercadal, en la junta ordinaria celebrada el día 17 de agosto de 2022, con relación a los puntos décimo, duodécimo, decimotercero y decimocuarto del orden del día.

2. Los acuerdos sometidos a debate y votación que no resultaron aprobados y los fundamentos de la impugnación son los siguientes.

- Punto 10º. "Aprobación si procede, para que la Comunidad de Propietarios realice los trabajos para restituir el jardín el apartamento DIRECCION001 de vuelta al diseño original. Esto consistiría en la eliminación de una sección del muro instalado hace algunos años. Los trabajos serán realizados por el equipo de mantenimiento sin coste para la Comunidad de Propietarios".

El resultado de la votación según acta fue el de siete votos a favor, seis en contra y una abstención. El acuerdo no fue aprobado en atención a que el presidente de la Comunidad entendió que de conformidad con el artículo 17.6 de la ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH) , al implicar el acuerdo la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, requería para su aprobación válida la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

En la demanda se alega que la impugnación del acuerdo tiene su razón de ser en que es contrario a la ley o a los estatutos y haberse computado votos de forma indebida, así como porque resulta gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de un propietario y en perjuicio propio ( artículo 18.1. a, b y c LPH) al permitir que un comunero utilice un espacio común como jardín privativo, no requiriéndose de unanimidad para su aprobación. Y, en consecuencia, al no implicar la modificación del título constitutivo o los estatutos procede declarar su aprobación en atención a la regla de la mayoría simple prevista en el artículo 17.7 de la LPJ.

- Punto 12º. "Aprobación si procede, para que la Comunidad de Propietarios realice los trabajos para restituir la zona de jardín en frente del apartamento DIRECCION002 de vuelta con el diseño original. Dicha restitución consistiría en: 1- Reducción de la altura del muro a 65 centímetros de altura. 2- Eliminación del exceso de tierra entre el límite de la terraza del apartamento DIRECCION002 y el muro que limita la comunidad a su inclinación original. 3- Resembrar la zona".

El resultado de la votación según el acta fue el de 7 votos a favor, seis en contra y una abstención. El acuerdo no fue aprobado al entender el presidente de la Comunidad de Propietarios que por su naturaleza requería de unanimidad.

Se alega que la impugnación del acuerdo tiene su razón de ser en que es contrario a la ley o a los estatutos y haberse computado votos de forma indebida, así como resulta gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de un propietario y en propio perjuicio sin que exista obligación de soportarlo ( artículo 18.1. a, b y c LPH) , no requiriéndose de unanimidad para su aprobación. Y, en consecuencia, procede declarar su aprobación por la regla de la mayoría simple prevista en el artículo 17.7 de la LPJ.

- Punto 13ª. "Acuerdo sobre la recuperación de la posesión de los jardines comunitarios ocupados por los propietarios de los apartamentos DIRECCION001 y DIRECCION002 por alteración de su aprovechamiento colectivo a privativo. Reposición a su estado previo a las alteraciones. Autorización al presidente de la Comunidad para proceder judicialmente contra los anteriores propietarios, a cuyo fin podrá nombrar Abogados y Procuradores".

El resultado de la votación según el acta fue el de dos votos a favor de la adopción del acuerdo, once en contra y una abstención.

Se alega que el acuerdo es contrario a la ley, en concreto al artículo 18.1 a) de la LPJ, por vulnerar el artículo 14.e) de la LPH y el artículo 12 de los estatutos de la Comunidad, al implicar una dejadez de funciones de la Comunidad.

- Punto 14º "Autorización al presidente de la Comunidad de Propietarios para hacer valer la cláusula penal prevista en el artículo 10 de los Estatutos Comunitarios frente a los propietarios que han alterado el aprovechamiento del jardín comunitario apartamentos DIRECCION001 Y DIRECCION002 mediante requerimiento previo de cese de las actuaciones perturbadoras de la posesión y de reposición a su estado previo de a las alteraciones".

El resultado según el acta de la junta fue de dos votos a favor de adoptar el acuerdo, once votos en contra y una abstención.

Se aduce que el acuerdo es contrario a la ley ( artículo 18.1.a) de la LHP), por vulnerar el artículo 14.e) de la LPH y los artículos 10 y 12 de lo estatutos, al no permitir la aplicación de la cláusula penal recogida en el artículo 10 de los estatutos.

3. Igualmente, se denuncia que, con independencia del sentido del voto, se ha permitió la participación de persona ajenas a la comunidad sin tener la condición de representantes de quien sí lo era y, por tanto, sin control de representaciones. Y a su vez, sin constar en acta se han computado votos de personas que abandonaron la reunión sin conferir la representación.

4. La Comunidad de Propietarios al contestar a la demanda alegó que no resulta controvertido que las zonas ajardinadas frente a los apartamentos DIRECCION001 y DIRECCION002 son comunitarias y que, en cualquier caso, las obras realizadas contaban con la autorización de la Comunidad. Las relativa al apartamento DIRECCION002 habrían sido aprobadas por unanimidad en la junta general de 8 de julio de 2017 (acontecimiento núm. 61) y las relativas al apartamento DIRECCION001 fueron realizadas y costeadas por la propia Comunidad y no por el propietario (acontecimiento núm. 63).

5. Sostiene que el actor va en contra de sus propios actos al interponer una demanda con argumentos contradictorios a los sostenidos con anterioridad, cuando en la junta extraordinaria de 12 de agosto de 2020 remitió un burofax manifestando que no se podía incluir en el orden del día un asunto que afectaba a su propiedad con relación a determinadas obras porque era ejecutivo (instalación de una valla de cierre en la zona de la terraza) y sin posibilidad de revocación, al haber sido adoptado por unanimidad en la junta de 5 de junio de 2015 sin que hubiera sido impugnado. Igualmente, se sostuvo que este tipo de acuerdos requieren en todo caso de unanimidad.

6. En relación con la falta de la condición de propietarios o de representación se alegó que el Sr. Mario actuaba representado a su hijo a través de un poder general, la Sra. Lucía en representación de su esposo y con relación a los propietarios que se ausentaron de la reunión, los Sres. Lucía y Armando, que habían delegado su voto en el Sr. Juan Pablo y que la ausencia de constancia en el acta fue subsanada, a petición del actor, en la siguiente junta extraordinaria de 7 de marzo de 2023.

7. La sentencia desestima íntegramente la demanda. Entiende que todos los defectos relativos a la representación de los propietarios fueron sanados y "no son óbice para aprobar los acuerdos, siempre que alcancen las mayorías necesarias para el tipo de acuerdo de que se trate".

8. Con relación a los acuerdos relativos a los puntos 10º y 12º del orden del día, la sentencia entiende que las obras sobre las que versan afectan a elementos comunes cuya modificación incide directamente en los estatutos de la Comunidad y el título constitutivo y, por tanto, su adopción de conformidad con lo previsto en el artículo 17.6 de la LPH exige la unanimidad. Motivo por el cual, al no haber alcanzado ninguno de los acuerdos la unanimidad de todos los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, los acuerdos no pueden considerarse anulables por infracción de la ley de propiedad horizontal o los estatutos.

9.Descarta también que los acuerdos sean anulables por resultar gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de los propietarios de los apartamentos DIRECCION001 y DIRECCION002 o porque supongan un grave perjuicio para el propietario demandante que no tenga obligación jurídica que soportar ( artículo 18.1 b y c LPH) . Se razona que las obras que se pretenden modificar fueron aprobadas por la propia comunidad en acuerdos alcanzados en junta de propietarios no impugnados. Las relativas a apartamento DIRECCION002 fueron aprobadas por unanimidad, con el voto favorable del actor, (punto catorce, acta junta general ordinaria de 8 de junio de 2017, acontecimiento núm. 61), no siendo de recibo que ahora se pretenda actuar en contra de lo acordado de forma unánime. Y que con relación al apartamento DIRECCION001, se sometió una propuesta para solucionar la controversia con relación al muro en la que el demandante votó en contra (punto 5, del acta de la junta de propietarios de 12 de agosto de 2020). Recalca la sentencia que "ningún perjuicio causa al actor, que no tenga deber jurídico de soportar, pues, siendo plenamente ejecutivo el acuerdo por el que se autorizó unánimemente las obras ahora cuestionadas, el mismo lleva aparejado el deber jurídico de soportarlas, máxime cuando lo han sido con su voto a favor, lo que se encuadra plenamente dentro de la doctrina de los actos propios, ampliamente detallada en el fundamento de derecho precedente. El actor no puede pretender, ahora, modificar unas obras que en su día fueron aprobadas por unanimidad de la Comunidad de Propietarios y exigir que dichos acuerdos se avengan a regir por un sistema de cuotas y mayorías más laxas o flexibles, que las que en su día fueron tenidas en cuenta para aprobar el referido acuerdo".

10. Por último, la sentencia descarta que los acuerdos relativos a los puntos 13ª y 14 del acta de la junta de propietarios impugnados sea anulables por vulnerar el artículo 14. e) de la LPH y los artículos 10 y 12 de los estatutos. Sostiene que los acuerdos no infringen las previsiones estatutarias pese a afirmar que no puede analizar el entero documento por la ilegibilidad del texto, ni tampoco el artículo 14. E) de la LPH al no poderse afirmar que la junta de propietarios no ha adoptado las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. A tal efecto, se hace un recorrido histórico de anteriores juntas en las que se constata haber intentado solucionar la controversia con propuestas en las que los apartamentos afectados ( DIRECCION001 y DIRECCION002) manifestaban la voluntad a la restitución de los elementos pero que aun contando con el voto mayoritario de la comunidad no prosperaron por "no ser de agrado de la parte actora".

SEGUNDO.- Formulación de los motivos de apelación.

El demandante don Pio impugna los pronunciamientos desestimatorios de la sentencia y el relativo a la imposición de costas en base a los siguientes motivos:

1. Infracción del principio de la "perpetuatio iurisdictionis".

2. Inaplicación o aplicación indebida de los artículos 19 y 15 de la LPH.

3. Error en la valoración de la prueba con relación a la existencia de un acuerdo adoptado en junta de propietarios que autorice las obras realizadas en el apartamento DIRECCION001.

4. Infracción por inaplicación indebida de la doctrina de los actos propios con relación a la impugnación de los acuerdos y el pasado voto a favor con relación al punto 14ª del acta de la junta ordinaria de 8 de junio de 2017

5. Infracción del artículo 17.6 de la LPJ por considerar necesaria la unanimidad para la adopción de los acuerdos relativos a los puntos 10º, 12º y 13º del orden del día.

6. Error en la valoración de la prueba con relación a los estatutos y la lesión para los intereses de la comunidad y perjuicio para los propietarios, así como infracción del artículo 18.1 b y c de la LPH) .

TERCERO.- Infracción de los artículos 15 y 19 de la LPH .

1. El recurrente reitera en la segunda instancia el cuestionamiento de la validez de determinados votos por vulnerarse el requisito de asistencia personal a la junta de propietarios o con la debida y comprobada representación voluntaria que prevé el artículo 15.1 de la LPH, así como la vulneración del artículo 19 de la LPH en cuanto a la posibilidad de subsanar defectos o errores del acta.

2. A pesar de la intensidad con que las partes debaten al respecto, en realidad la validez o invalidez de los votos por representación cuestionados carece de transcendencia a los efectos de resolver el pleito. Las cuestiones nucleares que se abordan en la primera instancia y deben resolverse en el recurso de apelación son, de un lado, precisar si para la adopción de los acuerdos relativos a los puntos núm. 10º y 12º del orden del día, que alcanzó la mayoría simple, era necesario o no el voto por unanimidad y, de otro lado, si con relación a los acuerdos relativos a los puntos 13º y 14º que no alcanzaron la mayoría simple al solo contar con dos votos a favor y once en contra, procede su anulación y aprobación por la lesividad al interés común o comportar un grave perjuicio intolerable a un propietario ( artículo 18.1 b y c LPH) . Los votos cuya validez se cuestionan carecen de incidencia para determinar la aprobación del acuerdo si con relación a los puntos 10º y 12º es suficiente el voto de la mayoría simple o si con relación a los puntos 13º y 14 se aprecia que se vulnera la ley o está comprometido el interés común o se constata el beneficio o perjuicio de los propietarios en cuestión y se entiende procedente que judicialmente se aprueba un acuerdo negativo.

3. Examinadas las actuaciones se constata que la falta de mención en el acta con relación a los apartamentos NUM000 y NUM001 del Sr. Mario a través de la representación de su madre, la Sra. Mario, en base a un poder especial, fue subsanada en la siguiente junta de propietarios de 7 de marzo de 2023, constando que contaba con un poder especial conferido antes de la celebración de la junta, en fecha 20 de junio de 2020, y que la autorizaba para poder "asistir con voz y voto a juntas ... de propietarios...". Es cierto que el acta contiene una omisión al respecto, al no indicarse que la Sra. Mario actuase como representante, pero su presencia y participación en la junta se constata examinando el acta. Circunstancias por las cuales, al ser el poder anterior a la celebración de la junta, la sala entiende correctamente subsanada el acta.

4. La Sra. Lucía sí consta con precisión en el acta, con la mención de ser propietaria del apartamento DIRECCION001. No obstante, como no ha sido controvertido en el proceso no contaba con tal condición. La propiedad del apartamento DIRECCION001 es del Sr. Pedro con quien está unida por vínculo matrimonial bajo el régimen de separación de bienes. La Sra. Lucía no debió ser considerada asistente personal en la junta con derecho a voto al no contar con la condición de propietario. Sin que, a su vez, pueda entenderse que conforme al artículo 15 de la LPH actuaba en representación del propietario del apartamento DIRECCION001. No solo porque la subsanación que permite el artículo 19.3 de la LPH exige que el acta exprese inequívocamente la condición de propietario representado, sino porque a fecha de la reunión no consta la existencia de poder. Lo que es subsanable es la falta de acreditación del poder no el otorgamiento de la representación. La ley no exige de forma imperativa que el poder sea escrito, solo indica que será bastante. El principio de normalidad, la constancia de otras representaciones y la buena fe pueden permitir mitigar o atenuar el nivel de rigor a la hora de practicar el control de la propiedad de los inmuebles y de los apoderamientos, pero la persona que actúe en la junta debe contar con poder. No pudiéndose admitir que, la falta de constancia de la mención en el acta que el propietario asiste por representación voluntaria e, incluso, por representación, pueda ser subsanada por un escrito posterior de fecha 6 de marzo de 2023 aportado por el propietario.

5. Por último, sí podemos entender subsanada la falta de mención en el acta de la representación del Sr. Armando (apartamento NUM002) al Sr. Juan Pablo, que tuvo lugar en plena junta al abandonarla antes de su finalización. Ello en atención a la subsanación antes de la siguiente junta de propietarios ( artículo 19 LPH) y, también, por la declaración del Sr. Gervasio, -colaborador del administrador de fincas y testigo directo-. Sin embargo, no podemos aceptarla respecto de la Sra. Lucía. El artículo 15 de la LPH es norma especial respecto al Código Civil y no permite la subdelegación. Motivo por el cual, la delegación del voto que realice un representante voluntario carece de validez.

6. En cualquier caso, pese a la irregularidad del cómputo de ciertos votos y, por tanto, procedencia de que se supriman del quorum y resultado reflejado en el acta, tales aspectos, como hemos indicado, carecen de trascendencia real en los términos en que están planteados los motivos de impugnación.

CUARTO.- Puntos 10º y 12º del orden del día. Mayoría.

1. La principal controversia entre las partes gira sobre la necesidad o no de unanimidad para la adopción de los acuerdos relativos a los puntos 10º y 12º del orden del día que, recordemos, versan sobre la restitución de los jardines de los apartamentos DIRECCION001 y DIRECCION002 a su diseño original.

2. Todo acuerdo que conlleve la realización de obras que alteren los elementos comunes o conlleven su desafectación requieren para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. Estos acuerdos implican la alteración o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o, más específicamente, como es el caso, en los estatutos de la comunidad ( artículo 17.6 LPH) .

3. Sin embargo, los acuerdos en cuestión no persiguen dejar sin efecto una previa desafectación o, en su caso, modificar o alterar un elemento común tal cual se contempla en el título constitutivo o los estatutos incorporados. Los puntos del orden del día sometidos a votación pretenden simplemente restaurar al estado original unos elementos comunes alterados sin acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

4. A diferencia de lo que ha sostenido la comunidad de propietarios no existe ningún acuerdo que con relación a los jardines adyacentes a los apartamentos permitan el levantamiento de muros o la configuración que en la actualidad tienen.

5. Con relación al apartamento DIRECCION001 no existe ningún acuerdo adoptado en junta. Con independencia que el asunto se haya sometido con posterioridad a debates en junta de propietarios para solventar la conflictividad con relación a la altura del muro levantado y el muro que delimita la comunidad, la alteración se realizó sin acuerdo adoptado en junta por unanimidad. Resulta irrelevante, según se advierte de la contestación de la demanda, que la alteración la hubiera hecho y sufragado la comunidad en junio de 2015. No existe desafectación ni acuerdo en junta que permita la alteración de un elemento común y, por consiguiente, la junta de propietarios es soberana para tomar decisiones al respecto y garantizar el respeto al título constitutivo y los estatutos y el derecho de todos los comuneros sobre el uso del elemento común.

6. Por otro lado, tampoco es cierto como sostiene la comunidad de propietarios que las obras realizadas en el jardín del apartamento DIRECCION002 hubieran sido aprobadas en junta por acuerdo adoptado por unanimidad. Según se advierte de la lectura del acta de la junta general de 8 de julio de 2017, acuerdo 14º, lo que se aprobó por unanimidad fue "la modificación de esa zona que linda con el apartamento DIRECCION002 para conseguir una zona nivelada con grama, siempre y cuando no afecte a la zona de los hibiscos de esa zona. Así pues, quedará una zona comunitaria rehabilitada que mantendrá la comunidad como zona verde, pero que tendrá que ser arreglada por el Sr. Juan Pablo y a su costa, siendo el mantenimiento luego a costa de la comunidad".

7. Las alteraciones que describe el demandante, que expone en dibujos y fotografías y no han sido negadas por la comunidad, en nada están amparadas por el indicado acuerdo. Se ha construido muros, hecho un terraplén, se ha levantado en altura la valla de madera y de facto parece que se está haciendo un uso privativo del elemento común.

8. Ante tales alteraciones sin autorización alguna de la comunidad por acuerdo válidamente adoptado en junta, no se requiere unanimidad alguna en el acuerdo que determine la procedencia de tomar medidas. Los acuerdos impugnados no conceden el uso exclusivo permanente sobre elementos comunes por destino como sería una zona de esparcimiento comunitaria y no desafectan elementos comunes por destino o revocan tales acuerdos, en cuyo caso se precisaría de unanimidad al modificar el título constitutivo. Todo lo contrario, los acuerdos impugnados y aprobados por mayoría siempre, en atención a una alteración de unos elementos comunes sin el requisito de la unanimidad que exige el artículo 17.6 LPH, se limitan a hacer valer el orden comunitario y el pleno respeto al título constitutivo y los estatutos. Acuerdos que, de conformidad con lo previsto en el artículo 17.7 LPH solo exigirá la mayoría. Opinar lo contrario conduciría a la paradójica situación que ante cualquier modificación o alteración que sobre un elemento común hiciera cualquier propietario, la junta no podría remover la situación ante la imposibilidad de alcanzar un acuerdo unánime por la oposición del propietario responsable.

9. Por estos motivos, teniendo presente que los puntos 10º y 12º del orden del día de la junta se aprobaron se aprobaron por mayoría simple, procede la estimación del recurso de apelación con la consecuente revocación de la sentencia y, en su lugar, procede estimar la demanda con relación a estos extremos al prosperar la impugnación.

QUINTO.-Puntos 13ª y 14ª del orden del día.

1. La declaración que los acuerdos relativos a los puntos 10º y 12º del orden del día fueron válidamente adoptados por alcanzar la mayoría simple no conlleva inexorablemente la anulación de los acuerdos en contra de la aprobación de los puntos 13º y 14 relativos a autorizar al presidente para ejercer acciones judiciales e imponer sanciones conforme a los estatutos por ser contarios a la ley de propiedad horizontal, en concreto a su artículos 18.1.a) y 14.e) y resultar gravosamente lesivos a los intereses de la comunidad y causar un perjuicio al demandante ante la dejadez de funciones y no adoptar las medidas precisas para garantizar el interés común.

2. Podría sostenerse que los indicados acuerdos no son negativos y, por tanto, que no se esté buscando que los juzgados y tribunales sustituyan o suplan la voluntad comunitaria. Podría entenderse que los puntos 13º y 14º no son sino la consecuencia necesaria de la validez de los acuerdos relativos a los puntos 10º y 12º al consistir en la autorización judicial para que el presidente ejercite acciones judiciales y, en su caso, haga valer la cláusula penal prevista en el artículo 10 de los estatutos.

3. No obstante, esto es cuestionable. En primer lugar, no debe olvidarse que los propietarios de los apartamentos DIRECCION001 y DIRECCION002 no son parte en el presente proceso y que la Comunidad sostiene que los propietarios no cuestiona que las zonas afectadas sean elementos comunes ni se oponen a que se realicen las modificaciones. La Comunidad de propietarios ha sostenido que con relación a los indicados jardines no ha habido desafectación y que los propietarios de los apartamentos afectados reconocen la naturaleza comunitaria.

4. A la junta de propietarios no se ofrece una votación con unos puntos en el orden del día por el cual resulte preciso el ejercicio de acciones judiciales o la imposición de sanciones conforme a los estatutos. No se está ante el escenario en que se haya cuestionado el carácter de elemento común de los jardines o exista oposición a que se realicen las obras aprobadas.

5. Y, en segundo lugar, se obvia que el órgano soberano es la Comunidad de propietarios, quien es libre de decidir si quiere ejercitar acciones judiciales y en qué términos, o la imposición de sanciones. Y, por tanto, al constar que tan solo hubo dos votos a favor y once en contra, los tribunales ante la impugnación de un acuerdo negativo no pueden obligar a la comunidad al ejercicio de acciones judiciales e imponer sanciones. El recurrente cuenta con acciones para hacer valer sus derechos.

6. En consecuencia, por estas dos razones no procede estimar el recurso de apelación con relación a la desestimación de la impugnación de los acuerdos en contra a los puntos núm. 13 y 14 del orden del día de la junta de propietario.

SEXTO.- Costas.

En atención al artículo 398.1 LEC la estimación parcial del recurso de apelación determina la improcedencia de imponer las costas a ninguno de los litigantes.