Sentencia Civil 365/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 207/2025 de 11 de junio del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación

La demanda por la que se dio inicio al presente procedimiento relataba que el 1 de enero de 2021 la demandante Sra. Nuria, propietaria de la vivienda sita en DIRECCION001, de Montuïri, suscribió con el demandado Sr. Rogelio contrato de arrendamiento en relación con la misma. Alegaba la demandante que desde abril de 2023, el demandado ha venido incumpliendo su obligación de pago de los importes del suministro de agua con el que cuenta la vivienda arrendada, adeudando la suma de 309,88 €. Alegaba además la demandante que dirigió requerimiento de pago al demandado, el cual no fue atendido, no gozando por tanto el demandado de la facultad de enervar la acción. Así las cosas, solicitaba la demandante que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento ante el incumplimiento por el arrendatario demandado de la obligación de pago que le incumbía, condenándole a desalojar la vivienda, así como al pago de la suma de 309,88 € correspondiente a las facturas de suministro adeudadas, más los intereses y las costas.

El demandado se opuso al acogimiento de la pretensión, alegando en síntesis: que si bien recibió el requerimiento de la contraria con anterioridad a la demanda, al mismo no se acompañaban las facturas, por lo que difícilmente podía atenderse; que no ha sido hasta el momento de recibir la demanda cuando ha tenido constancia de las facturas que se adeudan; que existe mala fe en la demandante, al pretender transformar una falta de cobro en una falta de pago, e impedir deliberadamente el cambio de domiciliación bancaria del suministro; y que ha procedido a consignar la cantidad adeudada, en concepto de pago y conservando por tanto para el futuro la facultad de enervación.

En la vista, manifestó la demandante que el demandado había dejado asimismo de atender otras dos facturas de suministro de agua, posteriores a la demanda.

La sentencia estimó íntegramente la demanda, reconociendo eficacia al requerimiento de pago efectuado antes del inicio del procedimiento, y razonando además que el importe consignado por el demandado no incluyó las facturas posteriores a la demanda, de las que tenía conocimiento.

Interpone recurso de apelación el demandado, insistiendo en que el supuesto requerimiento de pago no fue tal al no acompañarse las facturas, siendo al ser emplazado cuando por primera vez tuvo cabal conocimiento de la cantidad pendiente, y consignó su importe; en cuanto a las facturas posteriores a la demanda, manifiesta que no fue hasta la vista que le fueron entregadas, abonando su importe ese mismo día; reitera que estamos en un supuesto de mora accipiendi;y sostiene que se ha infringido el artículo 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, "LEC"), que solo regula la condena a futuro para el supuesto de rentas y no para otros conceptos.

La demandante se opone a la estimación del recurso.

SEGUNDO.- Hechos relevantes para la resolución del litigio

En orden a la resolución de las cuestiones planteadas, habremos de comenzar relacionando una serie de hechos, que consideramos debidamente justificados en virtud de la documental obrante en autos:

1.º) El 1 de enero de 2021 se otorgó entre la Sra. Nuria como arrendadora y el Sr. Rogelio como arrendatario, contrato de arrendamiento de la vivienda sita en DIRECCION001, de Montuïri (documento n.º 2 de la demanda). Se pactaba un plazo de duración de un año y una renta de 250 € mensuales. El pago de la renta se efectuaría, según la cláusula 4.ª, "en mano".En cuanto a los suministros de la vivienda, se estipulaba en la cláusula 5.ª:

"Los servicios de gas, electricidad, teléfono y cualesquiera otros que pudieran ser susceptibles de individualización mediante contadores serán también por cuenta del arrendatario, que deberá contratarlos por su cuenta con las empresas suministradoras".

2.º) El 17 de febrero de 2022 se remitió burofax por el letrado del Sr. Rogelio a la Sra. Nuria, en el que le solicitaba que le indicase una cuenta bancaria de su titularidad para poder efectuar el pago de la renta, pues hasta el momento se había efectuado en efectivo, pero según se indicaba, "sin causa ni razón de clase alguna, vd. se ha negado, por una parte, a expedir el recibo de la renta abonada correspondiente al mes de enero de 2022, y por otra, a cobrar la que corresponde al presente mes de febrero"(documento n.º 1 de la contestación). No consta la respuesta al burofax. Consta la incoación, en mayo de 2022, de expediente de consignación de rentas a instancia del Sr. Rogelio (documento n.º 2 de la contestación).

3.º) En julio de 2023, el Sr. Rogelio se puso en contacto con su letrado para preguntar por si el letrado de la Sra. Nuria le había mandado alguna factura del suministro de agua; y en septiembre de 2023 de nuevo el Sr. Rogelio se comunicó con su letrado, indicándole que acudió a las oficinas de la empresa suministradora para cambiar el contrato a su nombre, y le habían pedido entre otros requisitos la autorización de la Sra. Nuria, facilitando el letrado el contacto del abogado de ella (documentos n.º 3 a 5 de la contestación).

4.º) El 9 de mayo de 2024 el Sr. Rogelio recibió burofax del letrado de la Sra. Nuria (documento n.º 5 de la demanda), en el que le comunicaba que el 1 de enero de 2026 debería hacer entrega de la posesión de la vivienda, al ser voluntad de la propiedad no renovar el contrato. Se indicaba asimismo:

"Además, por parte de usted, no se ha realizado pago alguno a nuestra clienta en concepto de suministro de agua, por lo que actualmente se adeudan un total de 309,88.- Euros".

Requiriendo para el pago de la referida cantidad a los efectos del artículo 22.4 LEC, con apercibimiento en caso contrario del ejercicio de acciones "para la resolución del susodicho contrato de arrendamiento y para el cobro de las referidas cantidades debidas".

No se adjuntaba al burofax copia de las facturas.

No consta respuesta al burofax.

5.º) El 27 de junio de 2024 se interpuso la demanda por la Sra. Nuria. Se adjunta a la misma copia de las facturas de suministro de agua adeudadas, que corresponden al periodo de abril de 2023 hasta abril de 2024, ambos inclusive (documento n.º 4 de la demanda).

6.º) El 16 de septiembre de 2024, a través de la aplicación WhatsAppse comunicó al Sr. Rogelio, por cuenta de la Sra. Nuria, que estaban pendientes dos facturas de suministro de agua, de junio y agosto de 2024, de las que se adjuntaba imagen; respondiendo el Sr. Rogelio, "necesito todos los recibos que están sin pagar para pagarlos en el banco. Sin recibos no puedo pagar nada",y "me tienen que pasar todas las facturas para pagarlas. Y me tienen que dejar todas las facturas en mi domicilio, muchas gracias";respondiendo a su vez el interlocutor en el sentido de facilitar "el teléfono que lleva todo el procedimiento y estará de facilitarle todo lo que necesite",esto es, el del despacho de abogados, así como el de la Sra. Nuria (documental aportada en la vista).

7.º) El 25 de septiembre de 2024 fue emplazado el Sr. Rogelio. Al día siguiente se puso en contacto con el letrado de la Sra. Nuria, indicando, "acabo de recibir una carta vuestra por el tema de agua no pode (sic) pagarlos porque no he recibido ningún recibo para poder pagar"(documento n.º 5 de la contestación).

8.º) Con su escrito de contestación, se adjuntó por el Sr. Rogelio comprobante de consignación de la cantidad reclamada en la demanda, 309,88 €, en fecha 8 de octubre de 2024 (documento n.º 6).

9.º) En el acto de la vista, celebrado el 6 de noviembre de 2024, se manifestó por el letrado de la Sra. Nuria que además de las reclamadas en la demanda se adeudaban por el Sr. Rogelio otras dos facturas posteriores de suministro de agua, que aportó en ese mismo acto, correspondientes a junio de 2024 por importe de 51,06 €, y a agosto de 2024 por importe de 28,83 €.

10.º) El mismo 6 de noviembre de 2024 se hizo pago por el Sr. Rogelio, mediante transferencia, del importe de ambas facturas (documental aportada con escrito de 11 de noviembre de 2024).

TERCERO.- La falta de pago por el arrendatario como causa de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda

El artículo 27.2.a) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, establece que el arrendador podrá "resolver de pleno derecho el contrato", entre otras causas, por "la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario".De manera concordante, el artículo 1.569.2.º del Código Civil determina que "el arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario"por la "falta de pago en el precio convenido".

Según declara, entre las más recientes, la Sentencia del Tribunal Supremo 1.065/2024, de 23 de julio:

"Es jurisprudencia de esta sala expuesta, por ejemplo, en la sentencia 729/2010, de 10 de noviembre , con cita de las sentencias 1219/2008, de 19 de febrero , y 193/2009, de 26 de marzo , la que viene proclamando que el impago de la renta del arrendamiento de una vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".

Expone asimismo la sentencia citada:

"Tampoco se puede considerar que incurra en abuso de derecho ( art. 7 CC ), el arrendador que ante el incumplimiento del pago de la renta ejercita su derecho a la resolución del contrato.

(...) Ahora bien, la STS 673/2009, de 30 de octubre , invocada por la sentencia recurrida, señala que si bien es cierto que 'la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales, para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitrio judicial', añade 'sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual'.

Por su parte, la sentencia 210/2022, de 15 de marzo , precisa que la doctrina de la sala, antes expuesta, no es aplicable dado que 'no contempla la circunstancia que, conforme a lo razonado por la Audiencia, singulariza el presente caso y fundamenta la decisión: que el retraso en el pago de la renta del mes de abril de 2019 no se le puede imputar al arrendatario, sino que es atribuible a un error del banco'.

(...) La jurisprudencia de la sala no ha cerrado el paso a que, a los efectos de determinar el incumplimiento de la obligación de pago, no deban ser contempladas las concretas circunstancias concurrentes en cada supuesto litigioso".

CUARTO.- Aplicación al caso

En el supuesto de autos, la aplicación de la doctrina expuesta a las concretas circunstancias del presente caso nos conduce, con diverso criterio al de la resolución apelada, a entender que no se habría producido un incumplimiento por parte del arrendatario apelante-demandado que haya de dar lugar a la resolución contractual pretendida por la arrendadora:

(i) Ante todo, constatamos que aun cuando de lo estipulado en el contrato resulta que sería el propio arrendatario quien contrataría por su cuenta con las correspondientes empresas suministradoras los servicios relativos a la vivienda, no ha sido este el proceder de las partes, cuando menos en relación con el suministro de agua, sino que la arrendadora se habría mantenido en la titularidad del contrato. Consta, además, que por el arrendatario se iniciaron en su momento gestiones para, conforme a lo pactado, devenir él titular del suministro, si bien las mismas, que requerían de la necesaria colaboración de la propietaria en cuanto se exigía su consentimiento por la empresa suministradora para modificar los datos relativos al titular del suministro, no llegaron a fructificar.

(ii) Pero aun con abstracción de lo anterior, entendemos que lo determinante es que al haber mantenido la arrendadora el suministro a su nombre, era a ella a quien correspondía la carga de poner en conocimiento del arrendatario las facturas a satisfacer, al venir las mismas dirigidas a ella por parte de la suministradora. En este sentido, hemos razonado en Sentencia de 12 de febrero de 2025, que al encontrarse los suministros cuyo importe se reclama a nombre del propietario arrendador, de ello "se infiere que es éste el que tiene conocimiento de su devengo lo que conlleva la necesidad de comunicarlo al arrendatario y exigirle el oportuno desembolso".Y en Sentencia de 29 de mayo de 2025 hemos reiterado que, en los supuestos en que se solicita el desahucio por el impago no de rentas sino de otras cantidades cuyo pago incumbe al arrendatario, "es preciso constatar que exista un auténtico incumplimiento previo a la interposición de la demanda por ser la deuda vencida, líquida y exigible. Y hemos llegado a la conclusión de que en aquellos supuestos en los que para verificar el pago resulta preciso la colaboración del arrendador -por ser tributos de titularidad que se repercuten al arrendatario- para que la obligación sea exigible es preciso que comprobemos que el arrendador haya colaborado para que se atienda al pago. En concreto, se precisa que, aunque no se exija un requerimiento formal, previamente a la interposición de la demanda se haya puesto en conocimiento del arrendatario las cantidades debidas y los conceptos. Si el arrendador no remite los recibos ni liquida los importes debidos, impide al arrendatario pagar. En este caso, el arrendador incurre en mora accipiendi y no puede sostener que haya una situación de incumplimiento previo a la interposición de la demanda que justifique la resolución del contrato".

(iii) Cabe además en este punto recordar que la Sentencia del Tribunal Supremo 1.590/2024, de 26 de noviembre, ha considerado que era una exigencia derivada del principio de buena fe contractual del artículo 1.258 del Código Civil, en un supuesto en que era también la arrendadora quien mantenía la relación contractual con la suministradora, obtener de esta "una cumplida explicación"del en aquel caso elevado importe de los consumos facturados, "para, una vez obtenida, facilitarla a la arrendataria que difícilmente podría tener constancia de ella al no mantener vínculo contractual con la entidad suministradora de dicho servicio, y no imponerla sin paliativos a la arrendataria sin darle la merecida explicación expresamente requerida".

En nuestro caso, si bien no se plantea una problemática relativa al importe de las facturas, que por el arrendatario apelante-demandado no se cuestiona, lo cierto es que en el burofax remitido de manera previa a la interposición de la demanda se indicaba solamente el monto global a que según la arrendadora ascendían las facturas de suministro adeudadas, pero ni se especificaba el periodo al que las mismas correspondían (antes al contrario, se manifestaba que "por parte de usted, no se ha realizado pago alguno a nuestra clienta en concepto de suministro de agua",cuando finalmente resulta ser que las facturas debidas son las emitidas a partir de abril de 2023, por lo que remontándose el contrato a enero de 2021, cabe inferir razonablemente que las anteriores sí habrían sido en su momento satisfechas), ni sobre todo, se adjuntaba copia de las referidas facturas, a fin de que el arrendatario pudiera verificar que las mismas eran adeudadas. Ha de tenerse en cuenta que la cantidad a satisfacer por razón del suministro de agua es variable, en cada periodo temporal, en función del consumo efectuado y de los precios unitarios aplicados, por lo que no es posible liquidar fácilmente la misma de manera anticipada mediante la realización de una simple operación aritmética cuyos parámetros son todos ellos conocidos, al contrario de lo que sucede con la renta, cuyo importe sí viene determinado en el contrato. Por tanto, sin disponer de una copia de las facturas, no podía el apelante-demandado comprobar su contenido y con ello discernir con una mínima certidumbre si la suma que por la arrendadora se le estaba manifestando era o no la que conforme a sus obligaciones como arrendatario le correspondía efectivamente satisfacer. Y tampoco era exigible al arrendatario atenerse sin más a lo manifestado por la propietaria, pues obviamente no gozaba esta de la facultad unilateral de imponer a la otra parte el importe debido por el suministro ( artículo 1.256 del Código Civil) .

En tales condiciones, entendemos que el requerimiento efectuado en este caso por cuenta de la arrendadora demandante no era eficaz, ni por el hecho de haberlo recibido quedaba constituido el inquilino en situación de mora respecto de su obligación de pago del suministro. Antes al contrario, como viene a razonar la Sentencia del Tribunal Supremo 590/2002, de 13 de junio, la demandante "no cumplió con su deber de colaboración a la realización de la prestación, y la infracción de esta carga -imperativo del propio interés- determina no solo que se coloque en situación de mora (mora 'accipiendi' dada su condición de acreedor de la prestación), sino incluso en situación de incumplimiento como consecuencia de hacer imposible el cumplimiento por la otra parte".

En este mismo sentido, se pronuncia entre otras la Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 2 de febrero de 2024, que entiende que no habiéndose comunicado a los arrendatarios "el importe y contenido de las facturas con remisión de las mismas"(en aquel caso facturas de suministro eléctrico), ello "impide que pueda considerarlos en mora y exigirles su pago (...) Todo lo cual, debió determinar la desestimación de la demanda, ya que cuando se formuló la misma y comienzan los efectos de la litispendencia (ex art. 410 LEC ), la deuda derivada de los suministros de Endesa, aunque ya estaba vencida aún no era exigible pues los arrendatarios demandados desconocían su importe al no haberles remitido la arrendadora previamente las facturas".E igualmente la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 14 de noviembre de 2005: "inicialmente es atribuible a la arrendadora una falta de cobro al haber quedado suficientemente probado en autos que ésta no entregaba a los arrendatarios las facturas correspondientes a fin de que éstos pudieran proceder a su abono, lo que excluiría la concurrencia de la causa resolutoria, al derivar el impago de una causa imputable a la propia actora".

(iv) La doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo 302/2014, de 28 de mayo, a que se refiere la sentencia apelada, entendemos que no obsta a cuanto venimos exponiendo. Ante todo, porque la cuestión jurídica que se aborda en tal resolución es si conforme al artículo 22.4 LEC es exigible que se comunique expresamente al arrendatario "que se da por resuelto el contrato de arrendamiento, en el caso de no abonarse la cantidad reclamada debidamente especificada",o bien "basta con el requerimiento de pago, sin advertir de consecuencias resolutorias, tampoco exigiendo el anuncio de que no podrá enervar la acción de desahucio si no paga en el plazo preceptivo";problemática que no es la que de manera específica se plantea en este caso. Y en segundo lugar, porque en el supuesto sobre el que resuelve el Tribunal Supremo, consta que (al contrario de lo que acaece en el nuestro) se había hecho hecho llegar a la arrendataria "fotocopia de los recibos",en aquel caso de IBI. Por tanto, cuando el Tribunal Supremo enumera los requisitos para que el requerimiento del artículo 22.4 LEC sea eficaz y concluye que "el legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago",entendemos que no está excluyendo la necesidad de que el arrendador, cuando se trate de prestaciones cuyo importe, como la de pago de los suministros, no puede determinarse ex ante,facilite al arrendatario la documentación que tenga a su disposición, justificativa de tal importe, lo que más bien debe considerarse como exigencia derivada del principio de buena fe en el ejercicio de los derechos, que con carácter general proclaman los artículos 7 y 1.258 del Código Civil.

(v) Finalmente, por lo que se refiere a las dos facturas posteriores a la demanda, advertimos de la documental aportada por la propia demandante en la vista que aun cuando se comunicó al inquilino la existencia de las mismas, y aun cuando a efectos dialécticos demos por cierto que pudieran llegar a ser legibles las imágenes que se adjuntaban, lo cierto es que por la persona que actuaba por cuenta de la arrendadora, se ignoró la petición del inquilino (por él reiterada en varias ocasiones) en el sentido de resultarle necesario que se le hiciese entrega de copia de la totalidad de las facturas adeudadas, ello en un momento en que ya había sido interpuesta la demanda, sin que tampoco se le diera noticia de tal extremo. No se trata en definitiva de valorar si la consignación efectuada por el arrendatario demandado no era hábil conforme al artículo 22.4 LEC para tener por enervada la acción en cuanto no se incluía el importe de las cantidades devengadas con posterioridad a la demanda, sino de que, no habiéndose entregado al inquilino tampoco con ocasión de esa comunicación extrajudicial una copia de la totalidad de las facturas adeudadas, el mismo no podía considerarse según cuanto venimos razonando incumplidor de su obligación.

(vi) Si de lo que antecede resulta la improcedencia de la resolución contractual pretendida, en cuanto a la acción acumulada de reclamación de cantidad hemos de señalar, en los mismos términos que en nuestra Sentencia de 12 de febrero de 2025 antes citada, que si bien se reconoce adeudar el importe de las facturas de suministro de agua reclamadas, la falta de comunicación de las mismas por la arrendadora en el momento en que se inició el procedimiento determina que no pueda prosperar la acción de condena a su pago, sin perjuicio de que se proceda a la entrega a la actora de la cantidad consignada en las actuaciones, correspondiente a las facturas que se reclamaban con la demanda, pues respecto de las posteriores se habría efectuado por el arrendatario su pago a la arrendadora mediante transferencia, según resulta de los documentos aportados.

QUINTO.- Estimación del recurso. Costas de la primera instancia. Costas de la apelación y depósito para recurrir

Debe en consecuencia de cuanto se deja expuesto, con estimación del recurso de apelación, acordarse la íntegra desestimación de la demanda, condenando a la demandante al pago de las costas causadas en la primera instancia, en aplicación de la regla de vencimiento objetivo del artículo 394.1 LEC.

A su vez, al estimarse el recurso, procede condenar al pago de las costas del mismo a la apelada, de conformidad con lo que establece el artículo 398.1 LEC en relación con el artículo 394.1 LEC, en su redacción por Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, que habida cuenta de la fecha de interposición de la demanda resulta de aplicación al caso; acordándose asimismo la devolución del depósito constituido ( apartado 8 de la Disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial).