Sentencia Civil 170/2025 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 5, Rec. 1082/2022 de 13 de marzo del 2025

PRIMERO.-La sentencia de instancia estima la demanda interpuesta por Dña. Elvira contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000, y condena a la misma al abono de la suma de 8.023'93 euros en concepto de indemnización por los daños sufridos en su vivienda al inundarse el DIRECCION001 destinado a estancia habitable, al considerar el juzgador, en primer lugar, que el hecho de que en Junta de Propietarios se hubiera autorizado a los comuneros a reparar los defectos constructivos existentes en las viviendas por falta de impermeabilización de la zona de paso de las tuberías hacia el interior de las mismas, no implicaba la exoneración de la responsabilidad de la Comunidad de responder por la falta de mantenimiento y conservación de los elementos comunes, y que no era oponible a la actora pues no había sufrido la entrada de agua en su vivienda cuando se votó y adoptó dicho acuerdo; y, en segundo lugar, que constaba acreditado que la causa de los daños por los que se reclamaba en este procedimiento era la defectuosa reparación realizada en noviembre de 2017 por parte de la Comunidad de la avería consistente en rotura de la tubería de abastecimiento general a la altura del DIRECCION001 del bungalow NUM000 por falta de compactación del terreno, como se hacía constar en el informe pericial del Sr. Eloy, y no la existencia de un defecto constructivo, por lo que la Comunidad de Propietarios debía afrontar el coste de los daños sufridos por la demandante.

La demandada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000, interpuso recurso de apelación contra la referida sentencia alegando que resultaba irrelevante que la demandante hubiera padecido o no daños por agua con anterioridad al acuerdo de la Junta de enero de 2018, que sí los había padecido y de hecho había sido nombrado como uno de los miembros integrantes de la comisión para erradicar el problema en el año 2012; que la causa de los daños no había sido la reparación de la instalación de abastecimiento general que transita junto a los muros, pues dicha reforma se había realizado correctamente, como había certificado el perito de la compañía aseguradora CATALANA OCCIDENTE, que rechazó el siniestro al apreciar que se trataba de un defecto constructivo, no existiendo relación alguna de causalidad entre dicha incidencia y los daños por los que se reclamaba; que la causa de la entrada de agua en la vivienda de la actora era el defecto constructivo ya apreciado en el año 2009 y que había sido tratado en Junta General de 21 de abril de 2009, esto es, las deficiencias de sellado e impermeabilización de los muros de los sótanos de las viviendas, que se habían realizado mediante componente cementoso cuando debía existir una lámina impermeabilizante; y que en dicha Junta ya se había acordado que cada vecino asumiera el coste de la reparación de tal deficiencia, cosa que no se había realizado por el demandante, pero sí por otros muchos vecinos de la comunidad, a los que podía haberse dado un trato discriminatorio de aceptar la responsabilidad de la comunidad en este caso, provocando un agravio comparativo.

Por su parte, la demandante, Dª Elvira, se opuso al recurso de apelación interpuesto, alegando que el juzgador a quono había incurrido en error alguno; que la parte demandada no había aportado prueba suficiente para demostrar su falta de legitimación pasiva, ya que los informes en que fundamentaba sus alegaciones habían sido redactados por la misma compañía aseguradora que ejecutó las obras del pleito; que según el informe del Sr. Eloy los desperfectos habían sido consecuencia de una reparación incorrecta de una fuga en la instalación de abastecimiento comunitaria fechada el 15 de noviembre de 2017, coincidiendo la ubicación de las filtraciones con la zona que fue atendida por asistencia del seguro comunitario; y que, en relación con el acuerdo adoptado en la Junta de 2 de abril de 2009, ni la necesaria impugnación de dicho acuerdo, ni el agravio comparativo a que hacía alusión la apelante eximían a la Comunidad de Propietarios de sus obligaciones derivadas de la Ley.

SEGUNDO.-Con carácter previo al examen de los motivos del recurso, respecto a la valoración de la prueba, debe tenerse en cuenta la reiterada doctrina del Tribunal Supremo (por todas, sentencias de 15 de octubre y 19 de noviembre de 1991 y 6 de junio de 1992) sobre el ámbito del recurso de apelación al establecer que confiere al Tribunal la "cognitio plena" sin obligado respeto, obviamente, a la convicción formada por el Juzgador de primera instancia sobre los elementos probatorios, de manera que atribuye la plenitud de conocimiento al Tribunal de segundo grado, sin más límites que la prohibición de la "reformatio in peius" y los pronunciamientos consentidos.

En este sentido, la STS de 16 de noviembre de 2016 señaló que "1.-Como dijimos en la sentencia núm. 269/2016, de 22 de abril, con cita de otras varias de este mismo Tribunal , el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa, esto es la modificación de la sentencia apelada en perjuicio del apelante, salvo que provenga de la estimación de la impugnación del inicialmente apelado, y el principio tantum devolutum quantum apellatum [se transfiere lo que se apela], conforme al cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, como regula el art. 465.4 LEC . Ambos límites de conocimiento son manifestaciones en la segunda instancia del principio de congruencia de las sentencias, con dimensión constitucional por afectar al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva en su vertiente de derecho a no sufrir indefensión que se proyecta en el régimen de garantías legales de los recursos ( sentencias de esta Sala 927/2006, de 26 de septiembre ; y 533/2009, de 30 de junio ). 2 .- Como también hemos recordado en la sentencia núm. 746/2015, de 22 de diciembre , en nuestro sistema procesal el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que la Audiencia Provincial hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido por el Juez de Primera Instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del tribunal revisor en relación con los del Juez de Primera Instancia. En este sentido, ha declarado el Tribunal Constitucional en la STC 212/2000, de 18 de septiembre : "[...] en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum)". 3.- Estas facultades del tribunal de segunda instancia aparecen claramente recogidas en el art. 456.1 LEC , al decir: "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación". Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas"

TERCERO.-En el presente caso no se comparte la valoración del juzgador de instancia ni en relación con la causa de los daños cuya indemnización se reclama, ni en relación con las obligaciones de la Comunidad de Propietarios y la eficacia de los acuerdos adoptados en Junta de 2 de abril de 2009.

En cuanto al origen de los daños, considera la demandante que son imputables a la deficiente realización de la reparación realizada, en 2017, por la comunidad en la instalación de abastecimiento general que transita por zonas de paso adyacentes a las viviendas, habiendo dejado los operarios la zona sin sellar ni impermeabilizar adecuadamente en el encuentro entre el pasillo y los muros del DIRECCION001. Aporta, en apoyo de sus pretensiones, informe pericial del Sr. Eloy, en el que se hace constar que los daños reclamados por el asegurador son coincidentes con la incorrecta ejecución de la reparación realizada en la instalación de abastecimiento comunitario, pues, según indica, el asegurado le había referido que así lo había indicado el perito comunitario cuando acudió en fecha 1 de febrero de 2018. Indica el perito que verifica que en la actualidad el seguro comunitario había realizado un sellado mediante un material siliconado en el encuentro pared-pavimento exterior, si bien tal sellado no podía garantizar que fuera efectivo, pues no se había realizado ninguna prueba de estanqueidad ni había vuelto a llover.

No obstante, la información requerida a instancias de la demandada de SEGUROS CATALANA OCCIDENTE S.A., HELVETIA SEGUROS y BANCSABADELL SEGUROS GENERALES S.A., pone de manifiesto que la reparación realizada en la instalación de abastecimiento comunitario sí había sido correcta, y que, al contrario de lo que indicaba el perito Sr. Eloy, el perito comunitario había informado que dicha reparación se había realizado adecuadamente. En concreto, en el informe pericial realizado por TABARCA PERITACIONES a instancias de BANC SABADELL se hace constar que "revisada la zona del pasillo comunitario coincidente con la filtración al interior de la plana DIRECCION001, observamos deficiencias constructivas, apreciando separación entre el solado del pasillo comunitario y rellano de acceso a la vivienda objeto de seguro. Observamos en viviendas contiguas al riesgo asegurado, que se han realizado reparaciones en forma de sellado e impermeabilización con pintura clorocaucho del encuentro entre el pasillo comunitario y rellano a cota superior de entrada a los bungalows, considerando que como consecuencia de haberse producido daños por filtraciones con las mismas circunstancias. Apreciamos asentamiento de la superficie del suelo del pasillo comunitario que ha provocado una fisura de separación entre el suelo y superficie de entrada a la vivienda, por donde se ha filtrado el agua de lluvia, existiendo deficiencias constructivas que se deben subsanar por la propia comunitaria para evitar nuevas filtraciones. A modo informativo indicar que con fecha 14/11/2017 el asegurado tuvo un siniestro por rotura de tubería de suministro de agua en el pasillo comunitario, frente a su vivienda, produciéndose una filtración a la planta DIRECCION001 por el mismo punto, viéndose afectada únicamente la pared y no el parquet, siendo los daños reclamaos por el siniestro que nos ocupa nuevos daños sin relación con el siniestro anterior. En cuanto a la determinación de la causa, considera el perito que son filtraciones de agua de lluvia en dos días distintos a la planta DIRECCION001 de la vivienda objeto del seguro desde el pasillo comunitario interior del residencial por existir deficiencias constructivas en el pasillo comunitario, origen de las filtraciones. Mencionar que los daños en la planta DIRECCION001 se producen de forma reiterada por existir deficiencias constructivas en elementos comunitarios, produciéndose los daños con independencia de la intensidad de lluvia".

Y el informe emitido a instancias de CATALANA OCCIDENTE por D. Leoncio hace constar que "se produce rotura de acometida de agua en pasillo comunitario, dañando planta DIRECCION001 de la vivienda NUM000. Personados en el riesgo quedamos con la aseguradora que observó como caía levemente agua al DIRECCION001, produciendo daños en pared. Realizada mi visita ya ha intervenido STR que ha reparado los daños, localizando en el suelo y reparado la tubería. El motivo de mi intervención es que unos meses después de la reparación asegurada se queja de filtraciones de lluvia de la pasada noche del 28/01/2018. Se ha vuelto a abrir la cata en el suelo y nos hemos cerciorado de que la reparación está perfectamente ejecutada, observando que existe defecto constructivo en el aislamiento. No se ha aislado correctamente el paso de las tuberías hacia el interior de la vivienda, comprobando que existe un sellado mediante componente cementoso, debiendo existir una lámina impermeabilizante. Mencionar que varios vecinos han tenido los mismos daños".

Cierto es que la Comunidad de Propietarios demandada no llegó a aportar el informe pericial que, al parecer había anunciado. Pero ello no impide que pueda entenderse que los informes periciales realizados a instancias de las aseguradoras implicadas, que contradicen el informe pericial adjuntado a la demanda, son suficientes para desvirtuar las afirmaciones del mismo, y, en definitiva, para considerar no acreditada la relación de causalidad entre los daños reclamados y la reparación llevada a cabo a cuenta de la Comunidad. No puede presumirse que tales informes resultan parciales para no perjudicar a las aseguradoras, y lo cierto es que consta que los peritos actuantes visitaron y efectuaron catas, cuando no consta que el perito Sr. Eloy realizara prueba ni verificación alguna, no constando que tuviera conocimiento de los defectos constructivos ya existentes.

En base a todo ello, no puede considerarse acreditado, como realiza el juzgador, que la causa de los daños cuya indemnización se reclama sea efectivamente una deficiente realización de la reparación por parte de la Comunidad, y no el defecto imputable a la empresa constructora, apreciado ya por la Comunidad en 2009 consistente en falta de sellamiento del paso de las tuberías hacia el interior de la vivienda al haberse utilizado componente cementoso y no lámina impermeabilizante. Debe revocarse, en consecuencia, la sentencia dictada en este punto.

CUARTO.-Y, en cuanto a dicha deficiencia constructiva apreciada por la Comunidad hace más de quince años, no puede darse a la demandante un trato preferente respecto al resto de los vecinos del inmueble que han asumido el coste de la reparación en virtud de los acuerdos adoptados en la Junta de 2 de abril de 2009, a cuyo favor votó su esposo, que no fueron impugnados y, por lo tanto, son ejecutivos y vinculantes.

Analizando los acuerdos de esta Junta, se comprueba que, efectivamente, en su punto 5 se constató la deficiencia constructiva consistente en "entrada de agua en algunas viviendas, al parecer coincide con la entrada de unos tubos corrugados por donde entran los cables a las viviendas, y que no fueron sellados".Y al respecto de ello "después de un largo debate en el que se comparan los costes de una posible demanda con el de las reparaciones, los asistentes por unanimidad acuerdan no presentar de momento procedimiento judicial. Los asistentes, por unanimidad, autorizan a los propietarios a levantar los adoquines y partes ajardinadas de las zonas comunes recayentes en sus viviendas, con el fin de que puedan proceder al sellado por donde entra agua a sus viviendas, siempre que luego lo dejen todo en perfecto estado y que el importe de las reparaciones sea a cargo de cada propietario que las realice".

No se trata, por tanto, de que la Comunidad se exonere del cumplimiento de ninguna obligación derivada de su obligación de conservación y mantenimiento de los elementos comunes, sino que, tras las conversaciones oportunas, todos los comuneros, por unanimidad, optan por no demandar a la constructora para evitar los gastos que ello podría suponer, y acuerdan, en su lugar, la asunción directa por cada uno de los costes que la reparación pudiera suponer en la parte correspondiente a cada vivienda. En virtud de dicho acuerdo, numerosos propietarios han procedido a la reparación de los elementos que les afectan, mientras que la demandante y su esposo no lo han hecho, por lo que siguen sufriendo periódicamente filtraciones en su vivienda.

El hecho de que en el momento de aprobarse dicho acuerdo la demandante y su esposo no hubieran sufrido todavía daños por agua en su vivienda no resta validez al acuerdo, ni hace que no les sea oponible, pues el sentido del voto no puede estar condicionado por la condición de perjudicado, cuanto otros vecinos sí lo son, y la eficacia del acuerdo no depende, una vez aprobado, del voto emitido cuando el acuerdo no ha sido impugnado.

Y dicho acuerdo no constituye una mera autorización de reparación a los vecinos, como considera el juzgador, sino un compromiso por parte de los mismos a asumir el coste de las obras necesarias para paliar defectos constructivos por los que se opta no reclamar a la constructora. Y nada tiene que ver la existencia de cobertura o no por daños de agua que se cuestiona en alguna de las juntas aportadas y a la que el juzgador hace referencia, pues lo cierto es que las aseguradoras intervinientes rechazan el siniestro, no por falta de cobertura de daños por agua, sino por tratarse de deficiencias constructivas cuya reparación corresponde a la Comunidad o, como en el presente caso, a los comuneros.

En Junta de 26 de julio de 2018, planteada la reclamación de la propietaria del bungalow num. NUM000, se indica que "fueron dos siniestros diferentes, uno, con motivo de la reparación de una rotura de la tubería que discurre por los pasillos, reparada por el seguro de la comunidad, el 15 de noviembre de 2017, y que al parecer no se tuvo la precaución de impermeabilizar de forma adecuada, motivo por el cual volvió a entrar agua en el segundo siniestro, esta vez con motivo de las lluvias, causándole daños cuantiosos, que el seguro, Catalana Occidente, rehúsa".Pero ya se ha expuesto que dicho rehúse vino motivado por apreciar el perito de la aseguradora que la reparación sí se había hecho correctamente y que la causa de las filtraciones eran daños constructivos.

Y, al respecto de éstos, se hace constar que "se expresan opiniones por el defecto existente que todos los bungalows tienen de inicio en el muro, de falta de aislamiento del paso de las tuberías hacia el interior de las viviendas..... intervienen varios propietarios que han tenido este mismo problema, aduciendo que han tenido que sufragar a título individual el coste de la reparación, considerando que se produciría un agravio comparativo en el caso de la que la comunidad tuviera que hacer frente tanto a este tipo de reparaciones como a los daños".

Y en Junta de 20 de septiembre de 2018 se deniega el pago por 8 votos en contra, 5 a favor y una abstención, haciendo constar que el problema lo habían tenido varios propietarios y "del cual todos eran conocedores y consecuentes con el mismo, motivo por el que muchos de ellos han tenido que sufragar a título individual el coste de la reparación y los daños, y considerando que se produciría un agravio comparativo si en este caso se admitiera la petición."Y se hace constar que "se informa que algunos seguros particulares asumen parte de la responsabilidad civil de cada propietario en el importe que resulte de aplicar el coeficiente de participación de la vivienda asegurada sobre el importe de responsabilidad civil de la comunidad de propietarios, recomendándose a los propietarios hagan las consultas oportunas con sus aseguradoras."

Por todo ello, considerando que no se acreditado la existencia de relación de causalidad entre los daños reclamados y la reparación efectuada por cuenta de la Comunidad, y que la causa de los daños es la existencia de defectos constructivos en el inmueble, que cada comunero se comprometió a reparar a su consta por acuerdo adoptado en Junta, se comparte el criterio de la Comunidad de Propietarios demandada, lo que determina la estimación del recurso de apelación interpuesto, y la revocación de la sentencia de instancia, para, en su lugar, desestimar la demanda interpuesta por Dña. Elvira, absolviendo a la Comunidad de Propietarios de los pedimentos de la misma y condenando a la demandante al pago de las costas causadas en aplicación del criterio objetivo del vencimiento previsto en el art. 394 LEC.

QUINTO.-Conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no ha lugar a pronunciamiento en costas de esta alzada, al haber sido estimado el recurso de apelación, procediendo la devolución del depósito constituido.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,