Sentencia Civil 529/2024 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 1002/2023 de 14 de octubre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación

La demanda por la que se dio inicio al presente procedimiento relataba que el 30 de septiembre de 2018 la demandante Sra. Valle formalizó con la intermediación de Dña. Mariana un contrato que se identificaba como de opción de compra respecto de la finca rústica ubicada en el DIRECCION000 de Porreres, propiedad del demandado Sr. Florian, en la que había una vivienda que sin embargo no constaba inscrita en el Registro. Alegaba la demandante que de los pactos del contrato resulta que la intención de las partes era formalizar una verdadera compraventa en lugar de una simple opción, fijándose como precio 118.000 € y el 15 de octubre siguiente como fecha para el otorgamiento de la escritura. Alegaba la demandante que del precio llegó a abonar en sucesivos pagos la cantidad total de 80.000 €. Alegaba la demandante que la venta no llegó a formalizarse en el día previsto debido a un problema con el acceso a la finca a través de un camino, y que el demandado era consciente de que para poder llevar a cabo la venta era preciso regularizar la situación del inmueble. Alegaba la demandante que en acto de conciliación celebrado en marzo de 2022, el demandado se comprometió a llevar a cabo tal regularización, y que al no haberlo verificado, en junio de 2022 se dio por resuelto el contrato. Así las cosas, solicitaba la demandante que, tras haber restituido el demandado la cantidad de 19.000 € sin dar explicación alguna, se le condenase a la devolución de la parte restante del precio recibido, 61.000 €.

La demandada se opuso al acogimiento de la pretensión, alegando en síntesis: que el contrato es nulo al no estar firmado por la actora sino por su apoderada; que la finca se vende como cuerpo cierto y manifestando la optante conocer su situación urbanística, con el único requisito de estar libre de cargas y gravámenes, de modo que él siempre ha querido vender; que la intermediaria Sra. Mariana en cierto momento empezó a exigir requisitos y cambios, para que su amiga la demandante recuperara el dinero porque ya no podía comprar; que en el acto de conciliación, dado el estado en que se encontraba, firmó sin leer, con la creencia de que estaba recibiendo la demanda; que fue la actora quien desistió de la compra porque según ella estaba enferma y había comprado otra casa; que la que cobró la mayor parte del dinero fue la Sra. Mariana, y por los engaños de esta él devolvió 19.000 €; y que en definitiva la única que incumplió el contrato fue la demandante.

La sentencia razona: que aunque el contrato se denominaba de opción de compra, lo cierto es que de la intención de los contratantes se desprendía la voluntad de realizar una simple compraventa; que el contrato no adolece de nulidad, puesto que la demandante había apoderado a tal efecto a la Sra. Mariana, lo que es lícito; que en cuanto al cumplimiento del contrato, resultó problemática la falta de constancia en el Registro de la edificación que existía en el inmueble, habiéndose apuntado diversas causas por las que no se llegó a adecuar la inscripción a la realidad pese a que consta que se intentó; que en el acto de conciliación, el demandado se comprometió a regularizar la situación de la finca en el término de dos meses, lo que no tuvo lugar, remitiendo burofax la demandante por el que declaraba resuelto el contrato; y que en definitiva ambas partes han incumplido el contrato, teniendo derecho la demandante a obtener la devolución de lo pagado. Por consiguiente, condena al demandado a abonar la suma de 61.000 €, sin especial imposición de costas al apreciar la concurrencia de dudas de hecho.

Interpone recurso de apelación el demandado, insistiendo en que fue únicamente la demandante quien incumplió el contrato, habiendo ella misma reconocido que no le interesaba el inmueble pues estaba enferma y había comprado otra casa en Porreres, y que por ello no acudió a la firma. Reitera asimismo que la finca se vendió como cuerpo cierto, comprándose por la demandante en las condiciones en que estaba. Reprocha a la intermediaria Sra. Mariana un actuar negligente, acerca del cual nada se indica en la sentencia, pese a que fue ella quien redactó el contrato, ella quien acudió un domingo por la noche a la casa del Sr. Florian para que firmase, sin hacer constar que tenía poder, ella la persona a quien la actora ha realizado los pagos, y ella quien presionó al Sr. Florian para que asumiera unos gastos que no le correspondían toda vez que la finca se vendía como estaba, manifestando la compradora conocer su estado físico y urbanístico. Y sostiene una vez más que en el acto de conciliación no leyó dado el estado en que se encontraba, haciéndosele creer que firmaba la recepción de la demanda; y en definitiva, que él cumplió el contrato y fue la compradora quien desistió del mismo.

La demandante se opone a la estimación del recurso, y además impugna la sentencia en lo relativo al pronunciamiento sobre costas, solicitando que se condene al demandado a su pago.

SEGUNDO.- Hechos relevantes para la resolución del litigio

En orden a resolver adecuadamente las cuestiones planteadas habrá de comenzarse por relacionar una serie de hechos, acerca de los cuales se muestran cuando menos parcialmente conformes las partes, y que en todo caso se consideran suficientemente justificados a partir del examen de la documental obrante en autos y de los interrogatorios de parte y de testigo practicados en el acto del juicio:

1.º) El 30 de septiembre de 2018 se suscribió contrato, denominado "de opción de compra"(documento n.º 1 de la demanda), por la Sra. Mariana en representación de la Sra. Valle como compradora (optante) y por el Sr. Florian como vendedor (concedente).

2.º) Entre las estipulaciones más relevantes, por cuanto ahora importa, figuraban las siguientes:

- Objeto de la venta era la finca rural sita en DIRECCION000 de Porreres, inscrita en el Registro de la Propiedad de Felanitx, finca NUM000 de Porreres (exponendo y pacto 1.º).

- El precio de la finca era de 118.000 €, reconociéndose percibida en aquel momento la cantidad de 50.000 €, y previéndose el pago en sucesivos plazos de la suma restante (pacto 2.º).

- "La venta se formalizará en concepto de 'a cuerpo cierto', de conformidad con lo prevenido en el art. 1.471 del Código Civil . Reconociendo el optante que conoce a la perfección la situación urbanística de la finca en cuestión"(pacto 2.º).

- "La compraventa se otorgará libre de cargas por lo que el concedente cancelará cualquier carga que pueda existir con anterioridad a la firma mencionada (...) El vendedor está de acuerdo que la propietaria nueva puede llevar a cabo cambios en la propiedad"(pacto 3.º).

- "Si el concedente no otorgara la escritura de venta, antes del próximo QUINCE de OCTUBRE del 2018, deberá devolver la cantidad recibida en el día de hoy, incrementada en un duplo sin que el optante pueda reclamar cualquier tipo de indemnización, asimismo si el optante no realiza la compraventa antes del próximo QUINCE de OCTUBRE del 2019 (sic), perderá la cantidad abonada en este acto o sea (50.000 euros) CINCUENTA MIL EUROS"(pacto 4.º).

3.º) Entre el 13 de septiembre y el 16 de octubre de 2018 la Sra. Valle realizó una serie de transferencias bancarias por un importe total de 80.000 € (documentos n.º 5 a 12 de la demanda), en las que se hacía constar como beneficiaria a la Sra. Mariana, pero como cuenta de destino la de la entidad BANKIA con número NUM001, de titularidad del Sr. Florian; siendo desde dicha cuenta que este devolvió el 18 de octubre de 2018 a la Sra. Valle la cantidad de 19.000 € (documento n.º 12 de la contestación), que según indicó en el juicio la Sra. Mariana, había sido abonada por error.

4.º) En la inscripción registral de la finca (documento n.º 3 de la demanda) no figuraba la construcción existente en ella, consistente en vivienda de dos alturas, porche y almacén, con superficie construida en total de 65 m2, según el catastro (documento n.º 2 de la demanda).

5.º) La fecha prevista para el otorgamiento de la escritura se modificó de común acuerdo entre el Sr. Florian y la Sra. Mariana del 15 al 18 de octubre, si bien en esta última fecha tampoco llegó a tener lugar (hecho no discutido y transcripción de las conversaciones mantenidas por medio de la aplicación WhatsAppentre el Sr. Florian y la Sra. Mariana, que se aporta como documento n.º 17 de la demanda y n.º 9 de la contestación).

Según manifestó el Sr. Florian al ser interrogado en el acto del juicio, la Sra. Mariana le dijo que la venta no podía hacerse porque no estaba inscrita la vivienda y porque tenía que arreglarse con la vecina lo relativo al camino de acceso.

6.º) El 25 de octubre de 2018, la Sra. Mariana escribió al Sr. Florian (documento n.º 17 de la demanda y n.º 9 de la contestación):

"Buenos días Florian

he ido ayer al ayuntamiento para informarme del asunto de la entrada y el camino. Ahora lo entiendo todo y he hablado por teléfono con Tamara una vez antes de irme al ayuntamiento. Creo que me gustaría hablar contigo con Elena juntos en Porrerás este fin de semana si ella puede vernos. No tengo tiempo para bajar a Palma. Sé exactamente lo que tenemos que comunicar a Tamara y creo que es correcto si lo hace tu abogado. No quiero comprometerme con Tamara, es muy delicado.

Me voy de viaje el lunes y quiero tener este asunto redoblado antes de irme. Por favor dime un tiempo y una hora que te vaya bien que nos veamos juntos a Elena. Yo puedo ir hoy por la tarde a partir de las 4:30 o puedo ir mañana cuando quieres".

Respondiendo el Sr. Florian que llamaría a la Sra. Mariana ya que fue ayer al Registro "a buscar unos papeles sobre el camino i quiero hablar contigo";y al insistir la Sra. Mariana en que le pasase el número de Elena (vecina), el Sr. Florian le dice, "no lo llevo encima lo tengo en casa pero no te ocupes porque cada día esta más claro lo del camino".

El 6 de noviembre la Sra. Mariana vuelve a escribir al Sr. Florian, "por favor ponte en contacto conmigo tenemos que seguir con la casa. Tamara nou intentaba llamarme ayer y no cogí su llamada porque estuve en una reunión por favor dime hasta qué punto has avanzado y dime cómo están las cosas tanto antes por favor".

No consta respuesta a este mensaje.

7.º) Por el Sr. Florian se facilitó documentación a la Sra. Mariana para que por esta se realizasen los trámites dirigidos a otorgar la declaración de obra nueva en la finca (hecho 6.º de la demanda, no discutido de contrario, y documentos n.º 14 a 16 de la demanda, consistentes en certificado de georreferenciación emitido por topógrafo en agosto de 2019, plano de emplazamiento y planta de la vivienda emitido por arquitecto que aparece fechado el 8 de octubre de 2018, y diversa documentación recopilada por la Sra. Mariana).

8.º) A lo largo de los meses siguientes (documento n.º 9 de la contestación), la Sra. Mariana facilita al Sr. Florian informaciones acerca de diferentes personas, distintas de la Sra. Valle, que podrían estar interesadas en la compra del inmueble; el 24 de abril de 2019 el Sr. Florian acepta rebajar el precio a 108.000 €; el 17 de mayo de 2019 la Sra. Mariana le indica que tiene que ir al Registro dado que falta la cédula y hay discrepancias con las superficies que constan en Ayuntamiento y catastro, el Sr. Florian se muestra conforme, "en 1 hora te lo traigo";el 19 de mayo la Sra. Mariana le comunica que una pareja belga quiere comprar; el 17 de septiembre la Sra. Mariana le anuncia que ha pagado los planos del arquitecto, que va a pagar al topógrafo y que en los próximos días les avisarán de la notaría para firmar la declaración de obra nueva, "y entonces podemos firmar la venta";y añade, "he pasado muchas horas luchando para la venta de tu finca. Valle está muy enferma en la clínica hace siete semanas y el único que quiero es devolverle su dinero y que tú cobras lo tuyo y puedes vivir tranquilamente. Los papeles no estaban en condiciones para la venta, pero ahora sí lo están"; le reclama el pago de los gastos de arquitecto y topógrafo, y le indica el 24 de septiembre para acudir a la notaría, debiendo traer 2.500 € para gastos e impuestos, "podemos firmar la venta cuando tenemos los papeles registrados en el Registro".No consta respuesta del Sr. Florian a estos últimos mensajes.

Es pacífico que no llegó finalmente en ese momento a otorgarse la declaración de obra nueva, ni tampoco a venderse la finca por el Sr. Florian.

La Sra. Valle reconoció por su parte, al ser interrogada en el acto del juicio, que unos meses después de la firma, decidió con la ayuda de la Sra. Mariana no continuar adelante con la compra. La Sra. Mariana a su vez declaró que la salud de la Sra. Valle no le permitía seguir con la compra.

9.º) El 14 de octubre de 2019 la Sra. Mariana remitió correo electrónico a la Sra. Adela, abogada del Sr. Florian, exponiendo "la historia de la venta de la casa".En cuanto a la Sra. Valle, indica que se firmó contrato el 30 de septiembre de 2018 y hay 61.000 € a devolver, "POR CAUSA DE ENFERMEDAD SE RETIRA DE LA COMPRAVENTA Y Florian ESTÁ DE ACUERDO EN DEVOLVERLE LOS 61.000 €". A continuación menciona a otra persona, Sra. Marí Luz, con quien se habría realizado venta ante notario el 19 de agosto de 2019, si bien se ha cancelado porque la vecina Tamara tiene derecho de comprar, habiéndose finalmente acordado la venta a esta por "62.000 € delante del Notario y 40.000 € en efectivo, total 102.000 €. Esto es lo que tenemos acordado con Tamara una vez que la finca esté registrada en el registro con los georreferenciales del terreno y del edificio registrados. Para poder firmar la venta es muy importante que Florian pague 2.500 €, tanto antes, al Notario de Felanitx para pagar sus servicios y los gastos del registro".

El 13 de noviembre la asistente de la Sra. Mariana escribe a la Sra. Adela:

"Queremos avanzar y cerrar la venta de Florian, la finca en Porreres.

Podrías darle un empujón y decirle a Florian que pague la notaría en Felanitx.

El otro medio dueño, Sra Valle, está en el hospital en Irlanda y necesita el dinero ya.

Por favor, habla con Florian y ayúdale a avanzar".

El 26 de noviembre de 2019, la Sra. Adela envía un correo a la Sra. Mariana, indicando:

"El teléfono del notario lo tengo, necesito el poder de la compradora, del anterior contrato mi secretaria ahora os enviará el mío. Yo me encargaré con el notario de hacer la declaración de obra nueva, y Valentín me ha dicho que para la vecina son 170.000.- negociables, y si no le interesa tengo que poner una demanda de paso. Por cierto de las cantidades abonadas por la primera compradora, que no ha cumplido el contrato, Valentín me dice que te dio a ti 8.000 €, me lo puedes confirmar, porque lo que no va a devolver es la comisión que te han pagado supongo? Decidme cosas, él ha dicho que también tiene un posible comprador".

El 22 de julio de 2020, la Sra. Mariana envía un correo a la Sra. Adela, indicando:

"Hemos ido a ver a Florian esta mañana y no estaba en casa.

Hace 10 meses que nos vimos en Campos para aclarar la situación de Florian y los 62.000 € depositados de mi cliente Valle para la finca en DIRECCION000 en Porreres.

La señora tiene su dinero parado desde hace dos años.

Me has prometido cumplir con la registración de la finca.

Yo hice toda la preparación, planos arquitecturales y los georreferenciales de la finca con un topógrafo.

Hace un año yo tenía una mujer belga que quería comprar la finca.

La vecina mostró interés y en su derecho como agricultora / cultivo tiene el derecho de comprarlo por el mismo precio que hubiera pagado el cliente belga.

Si no tengo una cooperación inmediata en cumplir con la venta de la finca a la vecina que lo quería comprar entonces, vamos a tener que contactar el colegio de abogados para registrar una negligencia por su parte.

Esperamos noticias suyas o mi cliente me ha pedido que tome medidas legales que, no son necesarias con su cooperación".

La Sra. Adela respondió indicando que ella seguía instrucciones de su cliente, "no me amenace con el Colegio de Abogados porque usted es la parte contraria, y si cree que tiene que demandar ponga la demanda contra Florian, ya la contestaremos (...) usted únicamente representa sus intereses, y yo únicamente represento los de Florian".

La Sra. Mariana respondió a su vez, siempre el 22 de julio de 2020, preguntando a la Sra. Adela si el Sr. Florian estaba dispuesto a vender a la vecina, y si la finca ya estaba registrada, y ofreciendo "solucionar la situación tranquilamente sin gastos de otro abogado".

No consta respuesta a este último mensaje.

Todos los correos citados se aportaron dentro del documento n.º 5 de la contestación.

10.º) El 15 de diciembre de 2021 la Sra. Valle promovió acto de conciliación frente al Sr. Florian, instándole para que se aviniera a reconocer, entre otros, los siguientes extremos (documento n.º 18 de la demanda):

"NOVENO. Que la fecha inicialmente prevista para la firma del contrato fue el 11 de octubre de 2018, si bien, posteriormente se acordó que se formalizara el día 18 del mismo mes y año, si bien el conciliado no se llevó a cabo debido a un problema de última hora con el acceso a la finca a través de un camino.

DÉCIMO. Que, en 2019, el conciliado aceptó rebajar el precio de la compraventa hasta el importe de CIENTO OCHO MIL EUROS (108.000 €), debido a los problemas para ajustar la realidad a la situación jurídica de la finca.

DECIMOPRIMERO. Que, a día de hoy, la compraventa del inmueble no se ha formalizado por causa imputable al conciliado, quien mantiene en su poder una parte del precio abonado por la conciliante".

11.º) El acto de conciliación tuvo lugar el 24 de marzo de 2022 en el Juzgado de Paz de Porreres, con avenencia, manifestando el Sr. Florian que "es compromet que en el termini de dos mesos regularitzarà la situació de la finca davant el Registre de la propietat de Felanitx"(documento n.º 19 de la demanda).

12.º) El 12 de junio de 2022 el letrado de la Sra. Valle remitió burofax al Sr. Florian, en el que le indicaba:

"Después de varios intentos para formalizar la compra del inmueble, ésta no pudo realizarse por causa imputable a usted. Posteriormente, en fecha 24 de marzo de 2022, se celebró con avenencia un acto de conciliación en el que, además, usted se comprometió a regularizar la situación de la finca objeto del contrato ante el Registro de la Propiedad en un plazo de 2 meses, para poder concluir la operación. A día de hoy, resulta que también ha incumplido su compromiso, motivo por el cual se le remite la presente comunicación al objeto de comunicarle la decisión de mi mandante de dar por resuelto el contrato, debiendo estar a lo dispuesto en el Pacto Cuarto en lo que a la devolución por duplicado de las cantidades que usted recibió"(documento n.º 20 de la demanda).

TERCERO.- El cumplimiento del contrato por una y otra parte

Partiendo del sustrato fáctico expuesto, y no discutiéndose ya ni que lo convenido fue verdaderamente una compraventa en lugar de una opción de compra, ni que el referido contrato fue válido en cuanto la compradora ahora demandante-apelada actuaba debidamente representada en su otorgamiento ( artículos 1.259, 1.725, 1.727 y concordantes del Código Civil) , se mantiene sin embargo la controversia entre las partes acerca de si habría existido un incumplimiento del vendedor demandado-apelante que facultaba a la demandante para instar la devolución de las sumas abonadas, o bien si como se opone por aquel, el incumplimiento fue de la propia compradora demandante.

La tesis del apelante busca hallar su sustento en el contenido del contrato, particularmente en cuanto que el mismo recoge que la finca se vende como cuerpo cierto y que la compradora conoce "a la perfección"su situación urbanística. Arguye la parte, basándose en tales estipulaciones, que el inmueble se vendía en el estado mismo en el que se encontraba, por lo que carecería de razón una eventual negativa a la compra que se basase en circunstancias como la falta de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, por demás conocidas en el momento de suscribir el contrato.

Se trata por consiguiente de determinar cuál fue la voluntad de las partes en el momento del otorgamiento del contrato, a cuyo efecto ha de estarse a las reglas de los artículos 1.281 y ss. del Código Civil. Debe por tanto atenderse en primer lugar a la literalidad de las cláusulas (regla in claris non fit interpretatio),pero teniendo presente que "si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas"(artículo 1.281 II), y que "para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato"(artículo 1.282). En este sentido, como explica entre otras muchas la Sentencia del Tribunal Supremo 205/2015, de 24 de abril, "la interpretación de los contratos tiende a desentrañar cual es la voluntad común de las partes, lo realmente convenido, proyectado sobre el contrato celebrado, considerado como una unidad lógica. En esta labor de interpretación es lógico partir, en primer lugar, del tenor literal de las cláusulas contractuales, conforme al art. 1281.1 CC , para indagar la concreta intención de los contratantes y delimitar el propósito negocial proyectado en el contrato. Sólo cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal se muestra suficiente, sin que sea preciso acudir a otros criterios hermenéuticos".

Pues bien, ante todo entendemos que la literalidad de las estipulaciones contractuales no autoriza a concluir, en los términos que se sostiene por la apelante, que la finca se vendiese sin más en el estado en que se hallaba. En particular, por lo que respecta a la estipulación según la cual la venta de la finca se realiza como cuerpo cierto, como bien viene a razonar la sentencia apelada, lo cierto es que la misma resulta en rigor ajena a la problemática que a la postre se ha planteado en este caso, pues como enseña por todas la Sentencia del Tribunal Supremo 285/2015, de 22 de mayo, "cuerpo cierto es el caso de un terreno o parcela identificada plenamente al tiempo de la transmisión y que se adquiere por un precio cierto, no señalado por su superficie, sino por su identificación".Ahora bien, en este caso no estamos ante una dificultad atinente a la identificación de la parcela o a la precisa determinación de sus lindes, ni a si la verdadera extensión superficial del inmueble era una u otra, ni tampoco se está solicitando por la compradora una reducción del precio por haber resultado la cabida menor de la expresada en el contrato. Las previsiones del artículo 1.471 del Código Civil, al que la cláusula contractual hace expresa referencia, no nos permiten resolver el litigio en un sentido o en otro. Por otro lado, la mención relativa al perfecto conocimiento por la compradora de la situación urbanística entendemos que difícilmente puede en este caso interpretarse en unos términos tan amplios como para concluir que la escritura había de otorgarse al margen de cualesquiera circunstancias que se pusieran finalmente de manifiesto acerca de la finca objeto de la venta, incluso aquellas que pudieran llegar a hacer inhábil la misma, incluyendo la edificación existente, para ser usada conforme a su naturaleza y características; debiendo recordarse que conforme al artículo 1.283 del Código Civil, "cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar".

Pero al margen de ello, consideramos que en este caso de un examen conjunto de lo actuado se concluye que para determinar cuál era la voluntad común de las partes en el momento de otorgar el contrato, ha de atenderse más a los actos de las propias partes que a la estricta literalidad de lo plasmado en el documento contractual.

En primer lugar, porque hallándonos ante un documento que aparece encabezado como "contrato de opción de compra",y cuyos otorgantes son denominados en el mismo como concedente y optante, sin embargo no se ha planteado propiamente discusión alguna a lo largo de todo el procedimiento en cuanto a que en realidad no se quería otorgar por las partes una opción de compra, sino una verdadera compraventa; lo que pone de relieve la existencia de discrepancias de consideración entre lo que resulta de una lectura literal de las cláusulas del contrato y lo que realmente las partes estaban pactando.

En segundo lugar, porque la Sra. Mariana, que según declaró en el juicio no solo preparó el documento sino que también lo firmó en nombre de la compradora y percibió asimismo del vendedor una comisión por sus labores de intermediación, explicó de manera muy ilustrativa que lo que sucedió es que un colega le facilitó ese modelo de contrato y ella lo usó, pero sin entenderlo, en particular en cuanto a una expresión como la de venta a cuerpo cierto.

Y en tercer lugar, porque la actuación de las partes, y más en particular del vendedor demandado, desmiente con holgada elocuencia esa tesis según la cual lo convenido era que la finca se vendía tal cual se encontraba. En tal sentido, consideramos más que significativo que al llegar la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura, cuando tal otorgamiento no tuvo lugar, no solamente no se reprochase por el vendedor a la compradora o a su representante que no se había cumplido lo acordado, sino que más bien consta que el propio vendedor cooperó con la Sra. Mariana para que se pudieran solucionar los problemas que existían en relación, por un lado, con el camino de acceso a la vivienda, y por otro, con la falta de inscripción de la misma, facilitándole la documentación para que esta pudiera tramitar la declaración de obra nueva, y asumiendo con ello de manera implícita que para que pudiera llevarse a cabo la venta era necesario primeramente regularizar la situación del inmueble. Si lo acordado por las partes hubiese sido, como ahora se mantiene, que la finca se vendía en el estado en que se encontraba, no parece arriesgado conjeturar que el Sr. Florian no hubiera aceptado que la escritura dejara de firmarse ni que la Sra. Valle dejara de abonar el resto del precio según lo convenido, bajo la pretendida excusa de que hubiera problemas para inscribir la edificación o para resolver con la vecina la situación del camino de acceso. Sin embargo, ninguna protesta u observación formuló al respecto, ni manifestó a la Sra. Mariana que la Sra. Valle hubiera incumplido, ni requirió a la compradora para el otorgamiento de la escritura, ni menos aún dio por resuelto el contrato. Antes al contrario, secundó las peticiones de la Sra. Mariana dirigidas a que pudiera efectuarse la declaración de obra nueva. El demandado estaba conforme por tanto en que la venta a la Sra. Valle no podía en ese momento llevarse a cabo dada la situación en que la finca se encontraba.

Conclusión que resulta, por demás, coherente con la avenencia que el demandado mostró en el acto de conciliación, al comprometerse a regularizar en un plazo de dos meses la situación del inmueble. Pudiendo en este punto recordarse que conforme al artículo 147.1 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, lo convenido en sede de conciliación "tendrá el valor y eficacia de un convenio consignado en documento público y solemne",por lo que difícilmente podemos dejar de tomar en consideración la obligación que expresamente aceptó cumplir el vendedor en ese momento, tanto de cara a interpretar cuál había sido la voluntad de las partes en el momento de suscribir el contrato, como de valorar el alcance del compromiso solemnemente asumido por el vendedor en un momento muy posterior, en el que según resulta de lo antes expuesto, ya se había desembocado en una situación litigiosa con la compradora, disponiendo además desde hacía tiempo el vendedor de asesoramiento letrado. Las alegaciones que por el demandado-apelante se vierten para tratar de desvirtuar, negar o desconocer la obligación asumida en sede de conciliación, entendemos que no son atendibles, pues en modo alguno consta que el acto se desarrollase de una manera irregular hasta el punto de que, como llega a alegarse el recurso, se hiciera creer al Sr. Florian "que firmaba la recepción de la demanda";y por otro lado, en cuanto al hecho de encontrarse en aquellos momentos bajo los efectos de una depresión, lo cierto es que tampoco consta en modo alguno (pese al informe de psiquiatra aportado como documento n.º 8 de la contestación y no ratificado en el acto del juicio) que ello le privase de sus plenas facultades de entendimiento y decisión, habiendo en definitiva de entenderse siquiera a los meros efectos diálecticos que en la no verificada hipótesis de no haber leído el acta que firmó, ello solamente a él mismo hubiera sido imputable. Sea como fuere, de haberse dado las circunstancias que se aducen disponía el Sr. Florian, conforme al artículo 148 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria, de la posibilidad de ejercitar "contra lo convenido en el acto de conciliación",en un plazo de quince días desde la celebración de aquel acto, "la acción de nulidad por las causas que invalidan los contratos";lo que no consta, ni tan siquiera se alega, que verificase; por lo que necesariamente a lo convenido, con el valor y eficacia que se han dicho, ha de estarse sin más.

No puede, en consecuencia, aceptarse la tesis del demandado-apelante en el sentido de haber siempre estado dispuesto a vender y de ser el incumplimiento únicamente achacable a la compradora, en cuanto que resulta desmentida la misma por la propia actuación de la parte, primero al mostrarse conforme con que no se otorgase la escritura (sin requerir a la contraria para tal otorgamiento, ni dar por resuelto el contrato, ni reprochar a la compradora su incumplimiento) en tanto no se regularizase la situación de la finca, y después al asumir de manera ya expresa (en el acto de conciliación) su obligación en tal sentido. Ciertamente, tanto por la demandante como por la intermediaria se ha admitido que a partir de cierto momento, aquella dejó de estar interesada en seguir adelante con la venta. Pero ello habría sucedido meses después de la fecha en que estaba previsto el otorgamiento de la escritura, sin que se hubiesen solucionado los problemas que condujeron de común acuerdo al vendedor y a la intermediaria a posponer el referido otorgamiento, y cuando de las diversas comunicaciones a que anteriormente hemos hecho referencia, resulta que la intermediaria estaba ya detallando al vendedor las gestiones dirigidas a llevar a cabo la venta con otras personas potencialmente interesadas en la finca, distintas de la Sra. Valle, aceptando por tanto tácitamente el Sr. Florian que la finca no se vendería finalmente a la Sra. Valle.

Por consiguiente, ya se concluya a partir de la valoración de los actos de las partes y en particular del compromiso que el vendedor demandado-apelante asumió en acto de conciliación, que este habría incumplido sus obligaciones, o ya se entienda que lo que en realidad acaeció fue un mutuo disenso por retractación bilateral o de ambas partes, pues en determinado momento la demandante habría dejado de estar interesada en comprar y el demandado habría a su vez estado conforme en que no se efectuase la venta, situación que la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 1999 caracteriza como de abandono voluntario y recíproco del contrato por ambas partes, la consecuencia es tanto en uno como en otro caso la misma, esto es, la extinción o resolución del contrato, con la obligación por parte del demandado de restituir la parte del precio que retiene, conforme a los artículos 1.124, 1.295, 1.303 y concordantes del Código Civil.

Finalmente, señalaremos que no cabe acoger las alegaciones que se mantienen en el recurso, relativas al cobro del precio por la intermediaria Sra. Mariana, en la medida en que consta que la cuenta bancaria en que fueron efectuándose por la compradora las sucesivas transferencias era de titularidad del Sr. Florian, habiendo sido por consiguiente este quien percibió el precio, por más que de manera un tanto confusa se hiciese constar como beneficiaria de las transferencias a la Sra. Mariana. Y en cuanto a la crítica que en el recurso se efectúa de la sentencia por no haberse detenido a valorar la actuación de la referida intermediaria, entendemos suficiente con apuntar que esta no ha sido parte del presente procedimiento ni se ha ejercitado en el mismo acción alguna por ella ni contra ella, habiendo por tanto de centrarse la valoración en el comportamiento de quienes han sido parte actora y demandada, compradora y vendedor.

Debe por todo ello mantenerse la condena al demandado a la devolución de la parte del precio por él percibida.

CUARTO.- Costas de la primera instancia

Solicita la demandante, por la vía de impugnación de la sentencia prevista en el artículo 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se condene al demandado al pago de las costas causadas en la primera instancia.

Es de aplicación el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual, "en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho".

La regla general, por consiguiente, cuando se ha producido como sucede en este caso un acogimiento íntegro de la pretensión ejercitada, es la condena al pago de las costas a aquella de las partes que ha sido vencida, conforme a la regla llamada de vencimiento objetivo, y la excepción o salvedad, es la no especial imposición del pago de las costas a una sola de las partes, cuando se aprecie y razone que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

La sala considera en este caso, a diferencia del criterio expresado por la Juez, que no se presentan méritos bastantes para aplicar esa salvedad relativa a la concurrencia de serias dudas de hecho. Como exponíamos en el anterior fundamento, ya de la actuación del propio vendedor demandado en la fecha prevista para otorgar la escritura resulta la asunción por él de que tal otorgamiento no era posible, y la tesis según la cual fue la compradora quien incumplió se halla ante el obstáculo no solo de la valoración de tal comportamiento, sino también del compromiso asumido en el posterior acto de conciliación, que el demandado ha tratado de desvirtuar con alegaciones que distan de resultar convincentes. A lo sumo, como indicábamos, se podría entender que más que un incumplimiento de la compradora se dio un mutuo disenso o retractación bilateral, en la medida en que la compradora acabó transcurrido cierto tiempo por dejar de estar interesada en la compra y el vendedor a su vez aceptó tácitamente que el negocio quedase sin efecto. Pero también en este caso se mantendría la obligación del vendedor de devolver las cantidades percibidas, que es aquello a lo que, sin llegar a reclamar el duplo de lo abonado, la demandante ha ceñido su pretensión.

Por consiguiente entendemos que debe condenarse al demandado al pago de las costas de la primera instancia.

QUINTO.- Desestimació n del recurso y estimación de la impugnación. Costas de la apelación y depósito para recurrir

Abocan los anteriores razonamientos, en primer lugar, a la íntegra desestimación del recurso, condenándose en aplicación de la regla de vencimiento objetivo al apelante al pago de las costas causadas en esta segunda instancia ( artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) ; y acordándose asimismo la pérdida del depósito constituido ( apartado 9 de la Disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial). Y en segundo lugar, a la estimación de la impugnación de la sentencia, lo que supone que se condene al demandado al pago de las costas causadas en primera instancia, sin efectuarse especial imposición de las costas correspondientes a la referida impugnación de la sentencia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción anterior al Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, que conforme a su Disposición transitoria 2.ª es la que resulta de aplicación al caso).