Sentencia Civil 518/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 725/2022 de 14 de julio del 2025

PRIMERO.-Resumen de antecedentes.

En la demanda que inició el presente procedimiento del que este rollo dimana, la entidad Cotoneaster, S.L., ejercitó acción de nulidad de una cláusula contractual del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 27 de noviembre de 2017 contra Soluciones de Construcción Reman, S.L., por error en el consentimiento prestado por su administradora Dña. Francisca.

La sentencia de instancia estimó la demanda en su integridad concluyendo que la Sra. Francisca no prestó su consentimiento de forma libre y con conocimiento del documento que estaba firmando, contrato de arrendamiento de local de negocio, y más en concreto la cláusula inserta en el mismo en la que se regulaba un derecho de opción del compra para la parte arrendataria, pues no era voluntad de la arrendadora vender el local, sino que fue víctima de un engaño por el Sr. Jesús Manuel, representante legal de la entidad demandada, que se aprovechó de la situación de vulnerabilidad de la Sra. Francisca, una señora mayor, de 81 años, viuda, de nacionalidad danesa, ama de casa y desconocedora del derecho español, siendo que precisaba de las rentas del alquiler para complementar su pensión y no tuvo nunca voluntad de vender u otorgar del derecho de opción.

La entidad demandada formula recurso de apelación alegando, en primer lugar, infracción procesal en la admisión de la prueba pericial que le ha causado indefensión. En cuanto a los fundamentos de fondo impugna la valoración de la prueba que se realiza por la Juez a quo,alegando la existencia de error en 1) La condición profesional y la gestión de la sociedad de la Sra. Francisca con errores objetivos con respecto a su nacionalidad, edad y desconocedora del idioma español. 2) El valor del inmueble, pues la sentencia afirma que era de 265.018,5 Euros, cuando la realidad era que el precio de mercado era de alrededor de 125.000 Euros, que es el que se estableció en la opción de compra. Igualmente alega que el contrato es un contrato habitual y normal, no de adhesión, en el que no se añade primas por la acción y en el que se descuenta comparte del precio el del alquiler no existiendo error alguno en la prestación del consentimiento.

La parte apelada se opuso al recurso solicitando su desestimación.

SEGUNDO.-Primer motivo. Infracción procesal sobre admisión de prueba.

La parte recurrente alega la existencia de una infracción de normas de procedimiento en materia de prueba referido a la admisión admisión de un informe pericial redactado por el arquitecto técnico D. Faustino en relación al valor del inmueble del contrato cuya nulidad con respecto a la cláusula de opción de compra es objeto de procedimiento que aportado por la actora en el acto de Audiencia Previa, informe que ni fue presentado con la demanda ni anunciado ni aportado cinco días antes al acto antes referido, por lo que entiende que tanto la proposición de esta prueba en el acto da audiencia previa como su admisión es improcedente, lo que ha colocado al recurrente en una situación de indefensión.

El motivo ha de ser estimado.

La regla general de aportación de los dictámenes periciales elaborados por los peritos designados por las partes se contiene en los artículos 336-1 LEC y 265-1-4º LEC, siendo su excepción la recogida en el art. 337-1 LEC. Conforme a tal regulación se establece que los dictámenes periciales elaborados por los peritos designados por las partes, en las que éstas apoyen sus pretensiones y estimen necesarios o convenientes para la defensa de sus derechos, sean incorporados al proceso con la demanda y con la contestación. La excepción a esta regla general se establece en el artículo 337.1 LEC en el que se dispone que «(s)i no les fuese posible a las partes aportar los dictámenes elaborados por peritos por ellas designados, junto con la demanda o contestación, expresarán en una u otra los dictámenes de que, en su caso, pretendan valerse, que habrán de aportar, para su traslado a la parte contraria, en cuanto dispongan de ellos, y en todo caso antes de iniciarse la audiencia previa del juicio ordinario o antes de la vista en el juicio verbal». Se trata con ello de establecer un momento preclusivo para aportar tales dictámenes, cual es el de los respectivos escritos de demanda y contestación presentados por las partes litigantes, evitando con ello que puedan ser aportados de manera sorpresiva o sobrevenida en un momento posterior. Es decir lo anterior supone el establecimiento de una carga procesal para la parte que se proponga solicitar la elaboración de un informe por perito judicial, cual es la de proponer dicha prueba ad limine litis en su escrito rector, así como una regla de preclusión referida a la imposibilidad de solicitar dicho informe en un momento posterior "salvo que se refiera a alegaciones o pretensiones no contenidas en la demanda".

Como señala la STS 872/2010, de 27 diciembre "De este sistema normativo se sigue que la LEC pretende que, en el momento de la celebración de la audiencia previa, las partes tengan y hayan podido examinar los dictámenes periciales elaborados por los peritos de las partes en que funden sus respectivas pretensiones por ser determinantes y servir de base y fundamento a las mismas. El respeto a los principios de contradicción, de interdicción de la indefensión y de igualdad de armas en el proceso exige que las partes tengan conocimiento desde el inicio del procedimiento de todos los elementos sustanciales en que la parte contraria funda su pretensión".

Atendiendo a los hechos que eran objeto de controversia, que deben ser tenidos en consideración a la hora de la admisión de la prueba, resulta claro tal y como reconoce la resolución recurrida que constituía un hecho controvertido el valor del inmueble fijado en el contrato de opción de compra, siendo además uno de los hechos que conformaban la demanda pues en la misma se afirmaba que precisamente la cláusula impugnada en la que regulaba la opción fijaba un precio inferior al de mercado y al inicialmente ofrecido por la demanda en conversaciones previas. Por tanto este hecho era uno de los que devenían y conformaban el sustrato fáctico de la demanda y, por tanto, un informe pericial resultaba útil a los efectos de prueba de los hechos objeto de debate sin que, sin embargo, se acompañara al escrito de demanda ni se anunciara su aportación antes del señalamiento de Audiencia Previa, pues los informes periciales conforme a lo dispuesto en el artículo 336,1 de la LEC, fija la obligación general de aportar el dictamen pericial en sus escritos iniciales de demanda y contestación. Puesto que no se alegó razón alguna en la demanda sobre imposibilidad de aportar dicho informe pues de hecho ni se anunció su presentación y teniendo en cuenta que no se realizaron en el acto de Audiencia Previa alegaciones aclaratorias o complementarias, con la proposición de dicha prueba se intentó completar y suplir aquella omisión, y con su admisión se vulneró el derecho de defensa de la demandada y el principio de igualdad procesal.

Por lo expuesto tal informe se tiene por no aportado y no podrá ser valorado en esta sentencia de segunda instancia prescindiendo del contenido de dicho informe, pues lo contrario es tanto como obviar las garantías de que se rodea la prueba pericial, en particular la aportación del dictamen en los momentos señalados en los artículos 336 y 337 de la LEC y su traslado a la otra parte para estudio, análisis y crítica en el propio acto de la vista

TERCERO.-Error en la valoración de la prueba. Motivos segundo y tercero.

Para la resolución del recurso debemos partir de la relación de hecho relevantes que se estiman acreditados en la sentencia de instancia.

1. La sociedad actora COTONEASTER, S.L. es una empresa constituida el día 4 de marzo de 1999, dedicada a la actividad inmobiliaria, siendo administrador único, desde su inicio, D. Pedro Francisco, que contrajo matrimonio con Dª. Francisca, de nacionalidad danesa, nacida el día NUM000 de 1938, con quien tuvo tres hijos: Gabriela, Maribel y Miguel Ángel (documentos nº 5 y 6), quienes actualmente residen fuera de Marbella.

En fecha 3 de junio de 2010, el Sr. Pedro Francisco renuncia a su cargo de administrador único y se nombran como administradores solidarios a D. Pedro Francisco y su esposa Dª. Francisca. El Sr. Pedro Francisco falleció en el

año 2013, quedando su esposa y su hija Gabriela como administradoras solidarias.

2. La mercantil actora es propietaria de un local comercial, que forma parte del edificio comercial conocido como "CENTRO DE NEGOCIOS GUADALMINAEDIFICIO NÚMERO DOS Y EDIFICIO NÚMERO 3", sito en la Urbanización Guadalmina (Marbella), en la planta alta del "EDIFICIO NÚMERO TRES", señalado con el número CIENTO TRES, con una superficie construida de 69,65 m2 , según consta en la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad Nº 4 de Marbella (documento nº 4 de la demanda).

El valor de mercado del local, a fecha noviembre de 2017, asciende a la cantidad de 265.018,25 €, conforme a la valoración contenida en el informe pericial realizado por el arquitecto técnico D. Faustino (aportado por la actora en el acto de la audiencia previa), que no ha sido desvirtuado por la demandada.

El citado inmueble es el único activo fijo de la sociedad y constituye su única

actividad, consistente en el ingreso de las rentas de alquiler, tal y como se desprende de la declaración del Impuesto de Sociedades del ejercicio 2019 y de la certificación expedida por la administradora solidaria de la sociedad actora, Dª. Evangelina (documentos que aportó la demandante en el acto de la audiencia previa y que fueron admitidos), así como de la testifical de D. Luciano, asesor fiscal de la demandante, quien confirmó que se trata de una empresa de mera tenencia de bienes (patrimonial), que no realiza ninguna actividad.

Además, desde el ejercicio 2011, no se han depositado las Cuentas Anuales en el Registro Mercantil, lo que puede observarse en la certificación de información general mercantil de la citada sociedad (documento nº 5 de la demanda).

3. En fecha 5 de noviembre de 2015, ambas partes suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio respecto al inmueble anteriormente referido (documento nº 3 de la demanda), por un plazo de un año, que entraba en vigor el día 27 de noviembre de 2015 y finalizaba el día 26 de noviembre de 2016, otorgando a la arrendataria la facultad de prorrogarlo por un año más, previa notificación expresa a la arrendadora con un mes de antelación, por una renta de 1.100 €/mes.

4. En fecha 27 de noviembre de 2017, las partes suscriben un nuevo contrato de arrendamiento de local de negocio (documento nº 2 de la demanda) sobre el mismo inmueble, con un plazo de duración de 5 años, desde el día 26 de noviembre de 2017 hasta el día 26 de noviembre de 2022, por una renta mensual de 1.100 €/mes.

En este contrato, en cuyo margen superior derecho de la primera página se ha añadido, de forma manuscrita, "CON OPCIÓN DE COMPRA", se incluye una cláusula TERCERA A, que contempla una opción de compra a favor de la arrendataria, a título gratuito, pues "el mismo alquiler presta la garantía de reserva", que puede ejercitarse hasta el momento del vencimiento del presente contrato, estableciendo un precio de compraventa del local de 125.000 €.

A su vez, éste fue el contrato aportado por la demandada con el escrito de oposición a la demanda de desahucio (como documento núm. 1), presentada por la actora, que se tramitó con el nº de autos 262/19, ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Marbella, que finalizó en virtud de sentencia núm. 231/19, de fecha 14 de octubre de 2019 (documentos nº 10, 11 y 12 de la demanda).

5. Las negociaciones previas a la firma del contrato de fecha 27 de noviembre de 2017 tuvieron lugar entre D. Jesús Manuel, administrador de la mercantil arrendataria, y D. Miguel Ángel, hijo de Dª. Francisca, y Dª. Juliana, ex mujer del Sr. Miguel Ángel, lo que se deduce de los correos

electrónicos aportados por la demandante, cuya autenticidad y contenido han sido adverados por el ingeniero superior en Informática D. Damaso, en el informe pericial de fecha 14 de noviembre de 2019 (documento nº 7 de la demanda), lo que tampoco ha sido cuestionado por la demandada. Asimismo, la que trabajó como secretaria para el Sr. Jesús Manuel, Dª. Fidela, testificó en el juicio que las negociaciones siempre fueron con los hijos de la Sra. Francisca.

6. De la lectura de los correos electrónicos intercambiados entre las partes desde el día 5 de octubre de 2017 hasta el día 8 de enero de 2018, se deduce claramente, de un lado, que el Sr. Eusebio tenía un gran interés en la compra del local arrendando, ofreciendo un precio inicial de 200.000 €, en su correo de fecha 5 de octubre de 2017, que llegó a subir hasta la cantidad de 275.000 €, en su correo de fecha 14 de noviembre de 2017, y de otro, la nula voluntad de vender el local por parte de la arrendadora, por deseo expreso del padre del Sr. Miguel Ángel, dado que su intención era que las rentas obtenidas por el alquiler del local supusieran el suplemento de la pensión que su esposa, Dª. Francisca, necesitaba para vivir, lo que también ha sido corroborado por el testigo D. Luciano, asesor fiscal de la sociedad actora.

Además, en los distintos borradores de contrato que se adjuntaron a los correos electrónicos, con las modificaciones que se iban añadiendo, fruto de las negociaciones entre las partes, no se incluía, en ninguno de ellos, una cláusula TERCERA A, con la opción de compra del local, lo que puede comprobarse en los Anexos 3 a 10 del informe pericial del Sr. Damaso.

7. Dª. Francisca fue intervenida de cataratas el día 19 de diciembre de

2017 (documento nº 8 de la demanda).

8. Tras varios intentos fallidos para firmar el contrato en la oficina del Sr. Jesús Manuel, por imposibilidad de éste, que cancelaba las citas solicitadas por Dª. Juliana, pues la Sra. Francisca tenía que ser acompañada por uno de sus hijos, finalmente, la Sra. Francisca lo firmó el 27 de diciembre de 2017, en su propia casa y en ausencia de sus hijos o ex nuera, por cuanto el Sr. Jesús Manuel acudió personalmente al domicilio particular de la Sra. Francisca con el contrato. La parte actora no tuvo conocimiento del contrato firmado por la Sra. Francisca hasta la presentación de la demanda de desahucio en el año 2019.

Una vez firmado, no le entregó una copia a la Sra. Francisca, de modo que la

Sra. Juliana envió un correo electrónico a la Sra. Fidela, en fecha 8 de enero de 2018, en el que le solicitaba le enviase el contrato firmado por correo electrónico, a lo que ésta última le contestó que no se lo había enviado porque aún el Sr. Jesús Manuel no se lo había dado y se encontraba de vacaciones.

9. En la madrugada del día 28 de diciembre de 2017, alguien intentó acceder al

interior de la vivienda de la Sra. Francisca, saltando la alarma que tenía contratada con Seguritas, hecho que fue denunciado al día siguiente, según se acredita con la denuncia presentada y el informe de Securitas Direct (documentos nº 13 y 14 de la demanda).

CUARTO.-Resolución del recurso.

En lo que respecta a los pronunciamientos de la sentencia apelada relativas al ámbito fáctico que se acaban de transcribir en el anterior fundamento y que se combate en el recurso en relación a aspectos como la condición profesional y la gestión de la sociedad por la Sra. Francisca, el valor del inmueble y otros hechos declarados probados en la sentencia, conviene recordar que la Audiencia, como tribunal de instancia, dentro del margen marcado por lo que es impugnado en el recurso de apelación, puede volver a valorar la prueba practicada en primera instancia, sin necesidad de practicar nuevamente las pruebas. Esto es, puede valorar la documental y la prueba practicada en el acto del juicio, mediante la visualización y audición de la grabación, sin que con ello se vulneren los reseñados principios de oralidad, inmediación y contradicción y ello por regir para la segunda instancia la plenitud del efecto devolutivo., de tal manera que, en principio (y con las limitaciones derivadas del principio "tantum apellatum quantum devolutum" y de la prohibición de la "reformatio in peius"), la apelación permite al órgano jurisdiccional "ad quem" examinar en toda su integridad del proceso y, por ende, revisar plenamente la resolución recurrida.

En este sentido el Tribunal Supremo, por ejemplo en sentencias de 24 de Noviembre de 2015 (recurso de casación 1248/12) o de 4 de Diciembre de 2015 (recurso de casación 1468/12), "en jurisprudencia pacífica y reiterada con frecuencia, ha rechazado que la valoración de la prueba realizada en primera instancia solo pueda ser revisada por la Audiencia Provincial en caso de que conduzca a exégesis erróneas, ilógicas o que conculque preceptos legales, o sus conclusiones sean absurdas, irracionales o arbitrarias. En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo". Criterio éste reiterado en otras resoluciones como en la de 30 de Enero de 2017 (recurso de casación 420/16), en la que se indica que "el hecho de que la Audiencia valore la prueba practicada en un sentido diferente al que lo ha hecho el magistrado de primera instancia, que celebró el juicio, no supone ninguna vulneración de los principios de oralidad, inmediación y contradicción, pues de otro modo se limitaría la facultad del tribunal de apelación de contradecir la prueba practicada por el juez de primera instancia, simplemente por no haber practicado directamente las pruebas. No es preciso, pues, que se constate un error en la apreciación probatoria del Juzgador de instancia, bastando con la mera discrepancia entre los tribunales de primera y segunda instancia (distinto resulta en el recurso extraordinario de casación), y teniendo en cuenta que en la actualidad la prevalencia que suponía la inmediación en la práctica de la prueba del Juez de primera instancia respecto a su valoración, queda de alguna manera desdibujada por la utilización de medios mecánicos de grabación de sonido e imagen.

Un renovado estudio de las actuaciones lleva a la Sala a apreciar que efectivamente existen en la conclusión de hechos probados ciertos errores en que incurre la resolución de instancia, como la edad de la Sra. Francisca al afirmar que a la fecha de la firma del contrato contaba con 81 años en vez de 79 años, o también la referencia a su nacionalidad, pues aunque nacida en Dinamarca, efectivamente ostenta la nacionalidad española.

De cualquier modo estos errores no trascienden a las conclusiones de prueba alcanzadas por la juzgadora de instancia, que responden a una apreciación de la prueba fundada en razones lógicas, sin que apreciemos contradicción en sus conclusiones, más allá de los errores antes advertidos, por lo que no puede producirse la revisión pretendida en el recurso, que ha de ser desestimado, pues asumimos la fundamentación de la sentencia que la Sala hace suya y da por reproducida a fin de evitar repeticiones innecesarias. No obstante, habrá de expresarse las razones de nuestra decisión.

Puesto que la valoración de la prueba se centra en el hecho fáctico controvertido de la falta de consentimiento emitido por la Sra. Francisca, ha de tenerse en cuenta que constituye uno de los requisitos esenciales para la existencia y validez de los contratos la prestación del consentimiento por los contratantes ( art. 1.261-1º en relación con los arts. 1.254 , 1.258 y 1.262 y, siguientes Código Civil ), acto de voluntad que ha de ser claro e inequívoco, emitido y manifestado libre y conscientemente, sin vicio que lo invalide.

El error es pues un vicio invalidante, que es el esgrimido en la demanda, y precisa el art. 1.266 CC que para que invalide el consentimiento "deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fue objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo", afirmando la STS de 28 Septiembre 1996 que "Para que el error en el consentimiento invalide el contrato conforme a lo dispuesto en el art. 1266 CC es indispensable que recaiga sobre la sustancia de la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieran dado lugar a su celebración, que derive de hechos desconocidos por el obligado voluntariamente a contratar, que no sea imputable a quien lo padece y que exista un nexo casual entre el mismo y la finalidad que se pretendía en el negocio concertado".

En cuanto al error contemplado en el artículo 1.266 del Código Civil y calificado en el artículo 1.265 como vicio del consentimiento, abundante y constante jurisprudencia del Tribunal Supremo exige para apreciarlo en el consentimiento contractual que exista por parte del contratante que lo alega el desconocimiento de algún dato sustancial, determinante de la voluntad, de tal suerte que desvíe el objeto del contrato y que no hubiera podido salvarse con una diligencia normal al tiempo de prestar el consentimiento ( Sentencias del Tribunal Supremo 1-7-1915 , 16-6-1943 , 5-3-1960 , 5-3-1962 , 30-9 - 1963 , 12-2-1965 , 12-2-1979 , 7-7-1981 , 27-5-1982 , 12-6-1982 , 3-2-1986 , 7-11-1986 , 21-5-1997 ), debiendo aplicarse un criterio restrictivo para su apreciación cuando de ello dependa la existencia del contrato, y así, dice la Sentencia del T.S. de 18 de abril de 1978 , que para que el error invalide el contrato es indispensable:

a) Que recaiga sobre la sustancia de la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieren dado lugar a su celebración.

b) Que derive de hechos desconocidos por el obligado voluntariamente a contratar.

c) Que no sea imputable a quien lo padece.

d) Que exista un nexo causal entre el mismo y la finalidad que se pretendía en el negocio jurídico concertado, requisitos éstos a los que la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 1994 añade el requisito de que ha de ser excusable, además de esencial, razonando "que este requisito no lo menciona el Código Civil expresamente y que se deduce de los requisitos de autorresponsabilidad y buena fe, éste último consagrado en el artículo 7 del Código Civil ", pudiendo decirse que es inexcusable el error cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media a regular, apreciándose ésta valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, pues la función básica de este último requisito de la excusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente.

Todos estos requisitos concurren en el presente caso habiendo conseguido la parte actora, como le incumbía por así establecerlo el artículo 217 de la LEC, acreditar con la prueba documental aportada y las pruebas periciales y de testigos practicadas, los requisitos para que prospere la acción de nulidad instancia en la demanda para invalidar la cláusula contractual relativa a la opción de compra. Del examen conjunto de dicha prueba fácil es constatar la concurrencia del error como causa que vicia el consentimiento prestado por la Sra. Francisca, y está acreditado que contribuyó en la causación de tal error la conducta del administrador de la demandada recurrente, Sr. Jesús Manuel, que se aprovechó de la situación de vulnerabilidad de la antes referida (convaleciente de una operación de cataratas y de su avanzada edad), con quien no consta que hubiera negociado la posibilidad de introducir en el contrato de arrendamiento una acción de compra del local, para acudir sin previa cita a su domicilio y lograr que estampara su firma en el documento escrito a máquina aportado en las actuaciones en el que entre sus cláusulas, se introdujo una denominada "TERCERA A", que regulaba una opción de compra del local que iba a ser arrendado. Se puede observar también de dicho contrato que de manera manuscrita, en el margen derecho superior del documento consta la frase "CON OPCIÓN DE COMPRA".

No desvirtúa estas conclusiones, ni afectan al error al emitir su consentimiento aunque plasmara su firma en el documento, las insistentes afirmaciones del recurrente sobre la condición de empresaria de la Sra. Francisca y su condición de administradora solidaria de la entidad Cotoneaster, S.A. Bien es cierto que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento en el que una cláusula regula el derecho del arrendatario a la de compra del bien arrendado y que se suscribe entre dos entidades mercantiles, por lo que no estamos ante un contrato de cláusulas predispuestas, y en apariencia guarda el equilibrio de igualdad de condiciones entre dos entidades mercantiles. Pero lo que se plantea en la demanda es la nulidad del contrato ante la existencia de un vicio del consentimiento por la actuación dolosa de la demandada al incorporar al contrato la facultad de opción de compra y aprovecharse de la vulnerabilidad de la Administradora para obtener su firma, a sabiendas que nunca se deseó incorporar al contrato esta posibilidad. Por tanto ha de analizarse las circunstancias en que se firmó el contrato, así como las concurrentes en sus intervinientes. La entidad Cotoneaster se constituyó en 1999 y la condición de administradora de la Sra. Francisca lo fue desde Junio de 2010 pues con anterioridad había ostentado tal cargo su esposo D. Pedro Francisco. La citada sociedad posee como único bien el local comercial nº 103 en el Centro Comercial Guadalmina, sito en la Urbanización Guadalmina de Marbella. El local es el único activo de la sociedad y desde 2011 no deposita cuentas en el registro mercantil, no constando actividad alguna de la que era objeto. El local se alquila el 5 de noviembre de 2015 a la entidad Soluciones de Construcciones Reman, S.L., cuyo administrador es el Sr. Jesús Manuel y en fechas próximas a la terminación del plazo pactado se comienza a negociar su prórroga. No hay ni un solo dato en las actuaciones que en las negociaciones en torno a la prórroga del contrato y en la posibilidad de una opción de compra por parte de Soluciones de Construcciones Reman, S.L., interviniera la Sra. Francisca como administradora, sino que al contrario resulta de la prueba practicada que intervienen sus hijos como interlocutores entre la arrendadora y el arrendatario. Así se constata en todos los correos electrónicos aportados en las actuaciones en los que también se aprecia la nula intención por parte de la familia de vender el local otorgando la posibilidad de opción. Pese a esta circunstancia el contrato con opción de compra de fecha 27 de noviembre de 2017, al que se incorpora una página que no estaba incluida en la copia remitidas en los correos electrónicos entre el Sr. Jesús Manuel y los hijos y familia, fue presentado por el Sr. Jesús Manuel a la Sra. Francisca para su firma personándose en el domicilio de aquélla sin previa cita. A la sazón la Sra. Francisca, de 79 años de edad, se encontraba como ya se ha dicho en su domicilio convaleciente de una operación de cataratas practicada y procedió a la firma del contrato. El contrato está escrito en su totalidad a máquina y consta en mayúsculas CONTRATO ARRENDAMIENTO LOCAL DE NEGOCIO, al que sin que conste cuando se ha añadido escrito a mano en la parte superior "con opción de compra". La numeración de las cláusulas que se estipulan responden a una secuencia lógico matemática salvo en la cláusula tercera pues se añade una Tercera A,precisamente la que regula la opción de compra, de lo que no se pudo apercibir la Sra. Francisca que en la confianza que firmaba un contrato de arrendamiento con el mismo inquilino, no reparó en la subrepticia disposición. Por tanto cabe concluir que la introducción de una cláusula que regulaba un derecho del inquilino de opción de compra era totalmente desconocida por la firmante, recayendo por tanto en una condición esencial del contrato, pues facultaba una posibilidad de compra que ni fue negociada, ni fue acordada con la familia ni mucho menos por la Sra. Francisca, apareciendo oculta en el contrato lo que no puede ser imputable a la misma, por lo que tal error invalidó la prestación del consentimiento y, correlativamente, invalida la citada cláusula y la sentencia de instancia que así lo declara ha de ser confirmada, lo que lleva a la desestimación del recurso formulado.

QUINTO.-Desestimado el recurso se imponen las costas devengadas por el mismo a la parte apelante, conforme establece el artículo 398 de la LEC, con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación general.