Sentencia Civil 358/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 685/2022 de 15 de mayo del 2025

PRIMERO.- En el presente procedimiento, por la parte actora se ejercita acción quanti minoris ex artículos 1484 y 1486.1 del Código Civil y una acción indemnizatoria ex articulo 1101 del mismo texto legal, derivadas de una relación jurídica de contrato de compraventa que le vincula a la parte demandada Don Sergio y Dña Santiago, respectivas posiciones de comprador y vendedores dirigida la primera acción a la reducción del precio pactado en dicho contrato (213.000) euros en la cantidad proporcional a os vicios ocultos existentes en la vivienda objeto de la compraventa sita en DIRECCION000 de Málaga) que se cifran en 14.644,20 euros; y dirigida la segunda acción al resarcimiento de los daños y perjuicios que traen causa de los vicios ocultos, valorados en 1.273,47 euros. Basa la actora su reclamación en los siguientes hechos: que traslado su residencia a la referida vivienda el mismo día en que se formalizó la escritura pública de compraventa 03/12/2019; que cuando se produjeron las primeras precipitaciones constató que cada vez que llovía caía agua en el interior de la vivienda, además de que también caían pequeños trozos del tejado agravándose la situación con el paso de los días hasta el punto que a fecha de interposición de la demanda había agujeros desde los que se podía ver el exterior del edificio, haciendo las continuas goteras y desprendimientos del tejado prácticamente imposible vivir allí ; que ello fue constatado a través de un perito , arquitecto técnico , que indicó la existencia de deficiencias en la plataforma de tablas de madera de apoyo de la cubierta, como eran separaciones entre ellas, desniveles achacables a leves hundimientos puntuales eb el apoyo de la cubierta, fechas y movimientos de las viguetas, y huecos por los que se apreciaba caída de arenilla desde la parte superior, e incluso la existencia de un punto por el que se venia el cielo desde el interior; además de dos viguetas partidas; y que las soluciones qu e se aprecian dadas a esto último y alas separaciones entre tablas para evitar filtraciones son poco profesionales y eficaces, y que las deficiencias observadas manifiestan que la cubierta no esta debidamente resuelta a presenta alguna patología siendo necesario realizar y garantizar la seguridad y correcto acabado e impermeabilización de dicha cubierta para la debida habitabilidad de la vivienda; y que se debe revisar y garantizar que la estructura del forjado de cubierta sea estable y segura en lo referente a las vigas de madera, apoyos y empotramientos en los muros de carga y las vigueta de madera existentes; que los demandados conocían la situación en la que se encontraba el techo del inmueble y no le informaron ocultándole los vicios que tenía al existir actas comunitarias previas a la venta que reflejan los problemas de la cubierta del edificio; y que el demandante nunca pudo trasladas los efectos personales y mobiliario, que tenían un trasero alquilado ante la situación en la que se encuentra esta, lo que generó gastos de trastero.

La parte demandada se opone a la demanda deducida de contrario, alegando en primer lugar falta de legitimación pasiva por que es la comunidad de propietarios del edificio donde se encuentra la vivienda la que ha de responder del defecto sobrevenido en una zona común como es la sobre cubierta del edificio art. 10.1 LPH; que en todo caso no concurren caso no concurren los requisitos necesarios para el éxito de la acción quanti minoris ejercitada dado que el demandante visitó el inmueble antes de la compra en dos o tres ocasiones acompañado de dos profesionales, sin que se hubiera solicitado ningún acta comunitaria ni otra documentación al respecto y habiendo observado detenidamente el inmueble , pudo ver el estado del mismo , inclusive el del techo , conociendo la antigüedad del inmueble; que los problemas por filtraciones de agua eran desconocidos por los demandados, de haberlos conocido durante el tiempo que fue propietario lo hubiera puesto en conocimiento de la Comunidad de Propietarios para su reparación, siendo que tras la adquisición del inmueble cuando se produjeron lluvias inusuales durante los meses de Enero a Marzo, no existentes en los años anteriores , que los problemas no hacen impropio el inmueble para el uso al que se destina ni lo disminuyen , y que de haber conocido estos problemas hubiera pagado menos precio por el mismo, no lo hubiera adquirido y además se trata de un desperfecto que debe ser reparado por la Comunidad de Propietarios, y sobre el resto de defectos recogidos en el informe pericial acompañado a la demanda eran visibles por el comprador y sus acompañantes en las visitas realizadas con carácter previo a la compra; y en cuanto a los gastos de alquiler reclamados niega nexo causal alguno, al derivar de un contrato celebrado por el demandante en Octubre de 2019, previo a la compra, y además el inmueble se vendió amueblado no reclamándose nada en concepto de muebles. A la excepción de caducidad se renunció.

Tras la tramitación pertinente se dicta sentencia en la cual, rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva invocada, pues las acciones ejercitadas derivan ambas del contrato de compraventa suscrito por la actora y los vendedores, correspondiéndole la legitimación a estos. En cuanto a la primera de las acciones ejercitadas, tras el análisis de las pruebas practicadas , concluye concurren los requisitos necesarios para exigir responsabilidad edilicia a la parte demandada, exponiendo como en el supuesto analizado son de apreciar los mismos, por las razones que expone, ahora bien en cuanto al perjuicio patrimonial de la parte actora se reclama una rebaja del precio de la vivienda cifrado en la cantidad de 14.644,20 euros con base al informe pericial que se acompaña a la demanda, correspondiente a la ejecución de los trabajos de reparación y reposición del tramo de la cubierta situado encima de la vivienda DIRECCION000, cantidad que entiende solo puede admitirse en parte, concretamente la cuota o coeficiente correspondiente a la vivienda de la que ahora es propietaria (18,67 %) según resulta de la escritura de compraventa y de las actas comunitarias obrante en autos, dado que es un vicio que se localiza en la cubierta del edificio, elemento común, que afecta a varias viviendas del edificio, cuya comunidad de Propietarios tendrá que asumir el coste de su subsanación por exigencia del articulo 10.1 LPH, como de hecho viene haciendo. Por tanto ha de ser rebajado al importe a la suma de 2.734,07 euros, que se corresponde con el coeficiente de participación, así como a los interés legales de la citada cantidad. En cuanto a la accion indemnizatoria por gastos de alquiler en un trasero de los efectos personales y mobiliario que no traslado a la vivienda por las deficiencias denunciadas reclama la suma de 1.273,47 euros, desestima la misma por cuanto entiende no resulta congruente que se reclamen unos gastos por muebles guardados en un trastero y no se reclamen daños en el mobiliario existente en la vivienda la cual se compró amueblada y en todo caso, no se acredita debidamente cuales son esos efectos personales que no puedan ser depositados en la vivienda adquirida por la demandante, sin que baste la mera afirmación, además no se puede admitir gastos de alquiler previa a la escritura. Dada la estimación parcial no hay condena en costas.

SEGUNDO.- Contra la sentencia dictada antes referida se alza la representación de la parte actora por cuanto muestra disconformidad con el importe fijado de la cantidad que le corresponde bajar del precio de la compra al apreciar la procedencia de la acción quanti minoris, dado que la indemnización h de fijarse en base al informe pericial emitido por Don Victorino y se ajusta a lo que establece el articulo 281.1 LEC, entiende que los argumentos de la sentencia de instancia supone un quiebro argumental que afecta al juicio lógico cuando rechaza la intervención de la comunidad de propietarios y al final fija la indemnización tomando el porcentaje que tiene en los elementos comunes del inmueble al que pertenece la finca propiedad del demandante y además en el informe del perito ya se toma en consideración el daño concreto que afecta a la propiedad del actor así "se estima un porcentaje de reparación adecuado". En cuanto a la acción de indemnización, si bien es cierto que la vivienda se compró amueblada, no reclamándose por ese motivo daños sobre los muebles, lo reclamado son los gastos de alquiler de un trasero en el que se guardaron muebles y enseres necesarios para su casa y su trabajo, siendo los guardados los adquiridos por el actor para su trabajo, reclamándose gastos de alquiler del trastero posteriores a la firma de la escritura, concretamente marzo de 2020, esto es tres meses después de la firma de la escritura de compraventa. Por todo ello solicita el dictado de sentencia, estimando el recurso de apelación, estimando íntegramente la demanda y condenando a los actores a cuanto se pedía en la demanda mas los intereses legales y condenarlos al pago de las costas causadas.

La parte apelada se opuso al recurso deducido de contrario, negando la concurrencia de ninguno de los motivos alegado de contrario, entiende que se ajusta la sentencia a derecho acogiendo criterios de valoración de la prueba practicada y acorde con la misma, pues se trata de un defecto en zona común como es la sobre cubierta del edificio en cuestión, y de no estimarse este aspecto se produciría un enriquecimiento injusto en tanto que va a cobrar un importe por una reparación que le ha realizado un tercero obligado a ello, mostrándose asimismo totalmente se acuerdo con el contenido de la sentencia dictada al no estimarse probado que la utilización de un trastero durante el tiempo alegado no tiene ninguna relación causal con los daños sufridos en los inmuebles por los motivos de no coincidir el alquiler de los trasteros con el momento de los daños y por no acreditarse el daño en mueble alguno. Por todo ello interesa la desestimación del recurso presentado, manteniendo los criterios de valoración de la prueba, determinación de los hechos y la mantenga en todos sus pronunciamientos, todo ello con expresa condena al apelante.

TERCERO.- En orden a resolver esta alzada, debemos tener en cuenta que estamos ante la resolución de un recurso de apelación, a la luz de las alegaciones de la parte recurrente en su escrito de formalización del recurso, de modo que el Tribunal ad quem tiene plena capacidad para un renovado análisis de los hechos, aunque limitado a las cuestiones planteadas, es decir, puede conocer plenamente del objeto litigioso pero con las limitaciones que representan las peticiones de las partes y el principio de la reformatio in peius, que supone que la resolución que se dicte en esta alzada nunca puede ser más perjudicial para el apelante. Se trata, en definitiva, de traer a un órgano jurisdiccional superior la cuestión controvertida, teniendo en cuenta los términos en que ha sido resuelta por el Juez a quo, con la limitación de que no puede entrar en el análisis de aquellas cuestiones que la resolución dictada en primera ha resuelto y no han sido recurridas por la parte o partes que hayan formulado recurso de apelación. Por ello, una consolidada, constante y reiterada doctrina jurisprudencial, entre las que se puede destacar la Sentencia de 9 de mayo de 2.001 declara que: "los Tribunales de alzada tienen competencia no sólo para revocar, adicionar o suplir o enmendar las sentencias inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que procede, salvo en aquellos aspectos en los que por conformidad o allanamiento de las partes, algún punto litigioso ha quedado firme y no es, consiguientemente, recurrido, es decir que el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que haya sido consentido - en este caso por desistimiento del recurso de apelación como apelante- por la parte a quien perjudique, al que debe ser tenido como firme y con autoridad de cosa juzgada - art. 408 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -, no puede volver a ser considerado y resuelto por la sentencia de apelación, al haber quedado totalmente fuera de su ámbito de conocimiento ( sentencias de 21 de abril , 4 de junio de 1993 y 14 de marzo de 1995 )".

El primer motivo de apelación se centra en la disconformidad con el importe fijado de la cantidad que le corresponde bajar del precio de la compra al apreciar la procedencia de la acción quanti minoris , dado que la indemnización ha de fijarse en base al informe pericial emitido por Don Victorino y se ajusta a lo que establece el articulo 281. 1 LEC , entiende que los argumentos de la sentencia de instancia supone un quiebro argumental que afecta al juicio lógico cuando rechaza la intervención de la comunidad de propietarios y al final fija la indemnización tomando el porcentaje que tiene en los elementos comunes del inmueble al que pertenece la finca propiedad del demandante y además en el informe del perito ya se toma en consideración el daño concreto que afecta a la propiedad del actor así " se estima un porcentaje de reparación adecuado"

Pretende el impugnante una estimación íntegra de su reclamación en relación con la primera de las acciones ejercitadas, esto es, una minoración del precio de venta en los 14.644,20 euros peritados como coste de reparación de los vicios y defectos, formulando para ello su escrito de impugnación unas alegaciones muy genéricas que no combaten el razonamiento de la sentencia apelada para ajustar la reducción del precio de venta, por el contrario, en 2.734,07 euros.

La pretensión ejercitada en la demanda no hay duda es la consistente en una minoración del precio de venta, y la causa petendi, esto es, el motivo jurídico en que se sustenta tal reclamación, es la existencia de vicios ocultos en la cosa vendida. La sentencia apelada en ningún momento se aparta de tales criterios que determinan su entera congruencia. El recurso de apelación está confundiendo las afirmaciones fácticas con la causa petendi y con la facultad judicial de aplicar el derecho procedente a tales alegaciones de hecho. En la demanda se habla en todo momento de la existencia de vicios en la vivienda vendida, referida así en general. La demanda en todo momento denuncia que al poco tiempo de habitar la vivienda y con las primeras lluvias la existencia de filtraciones de agua en la vivienda cada vez que llueve, con caída incluso de trozos del tejado, agravándose la situación con el paso de los días, debido a deficiencias en la plataforma de tablas de madera de apoyo de la cubierta, separaciones entre ellas, desniveles achacables a leves hundimientos puntuales en el apoyo de la cubierta, fechas y movimientos de las viguetas, y huecos por los que se apreciaba caída de arenilla desde la parte superior, e incluso la existencia de un punto por el que se venia el cielo desde el interior; además de dos viguetas partidas; deficiencias observadas manifiestan que la cubierta no esta debidamente resuelta a presenta alguna patología siendo necesario realizar y garantizar la seguridad y correcto acabado e impermeabilización de dicha cubierta para la debida habitabilidad de la vivienda; y que se debe revisar y garantizar que la estructura del forjado de cubierta sea estable y segura en lo referente a las vigas de madera, apoyos y empotramientos en los muros de carga y las vigueta de madera existentes; explicando que la afección atañe a elementos comunes que también son de responsabilidad de la vendedora.

Con carácter previo he cabe recordar que el Tribunal Supremo en reiteradas ocasiones ha señalado que la acción " quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual ( Sentencias de 21 de junio de 2007 y 25 de septiembre de 2003). Por dicho motivo es incompatible con una indemnización complementaria (si se ejercita la acción " quanti minoris", no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el artículo 1486 del Código Civil para cuando se ejercite la acción redhibitoria", Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1996).

No se ha cuestionado en esta alzada que la patología que afectaba al inmueble objeto del contrato residía en la cubierta y tejado ni tampoco se ha discutidos que se trata de elementos comunes. La primera cuestión que plantea la recurrente es que ello es indiferente para el éxito de la acción quanti minoris por cuanto el vendedor sigue obligado al saneamiento aún cuando el vicio residiere en un elemento común .A ese respecto ya afirmar que la mayoría de las resoluciones de nuestros tribunales admiten la acción de saneamiento en estos supuestos por cuanto al adquirirse un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal se compra también la cuota que corresponda en los elementos comunes. Así, a título de ejemplo, en la Sentencia 321/2018, de 28 de diciembre, de la Audiencia Provincial de Segovia, se afirma que "Con independencia de las citas doctrinales que se hacen mención, entendemos que no es posible dar una solución taxativa a la situación, debiéndose valorar la relevancia de los vicios ocultos en los elementos comunes. No debemos olvidar que cuando se adquiere un inmueble en propiedad horizontal, no sólo se adquiere el piso en sí, sino que además se adquieren los elementos comunes en la cuota que corresponda al piso. Por tanto, no cabe excluir del saneamiento propio de la compraventa, como expone el juez a quo, cualquier referencia a los elementos comunes, pues son parte insita del piso adquirido, que sin esos elementos comunes (forjados, muros, tejados...) no podría existir." Y en la Sentencia 5/2009, de 6 de febrero, de la Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Sección 3ª, igualmente se sostiene que "A la acción ejercitada en este procedimiento resulta ajeno el hecho de si el defecto o vicio se ha manifestado en elementos privativos o comunes, en todo o en parte, de la vivienda enajenada, porque el artículo 1484 obliga al vendedor al saneamiento por todos los defectos de la cosa vendida en los términos que han sido indicados, y ello sin perjuicio desde luego de la acción o responsabilidad que el vendedor pueda seguir, a su vez, respecto de aquellos que considere deben responder en todo o en parte." Por último mencionar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, de 14 de septiembre de 2000 cuando manifiesta: "El vicio ha de estar en la cosa vendida, para que surja el deber de sanear, y cosa vendida es todo lo que el comprador adquiere del vendedor en virtud de la ejecución del contrato de compraventa. En el presente caso fue cosa vendida la vivienda y la participación en los elementos comunes, por lo que, si existió vicio oculto en aquella o en estos, el vendedor está obligado a sanear."

En el supuesto enjuiciado la sentencia además concluye que concurren todos los requisitos ordinarios de esta acción, extremo que, por supuesto, este tribunal comparte, y llega a la conclusión que cabe su admisión y con ello una rebaja del precio.

El art. 1486 del C es claro y tajante cuando regula el derecho del comprador que ejercita esta acción, esto es, la rebaja proporcional del precio, a juicio de peritos. En interpretación de este precepto las resoluciones de nuestros tribunales son mayoritarias en que no es posible solicitar el importe de reparación. Así, en la Sentencia 421/2012, de 6 de julio, de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14ª, se expone que "La acción ejercida en la demanda y mantenida en esta fase de recurso, la quanti minoris , no es una acción de reparación, sino una acción de rebaja del precio. La pretensión es la devolución de la parte de precio que no se hubiera pagado atendiendo al valor del bien en el mercado y así lo declara la jurisprudencia, que establece que no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual ( STS, Civil sección 1 del 25 de Septiembre del 2003 ( ROJ: STS 5747/2003) y STS, Civil sección 1 del 21 de Junio del 2007 ( ROJ: STS 4481/2007)." En la Sentencia 342/2014, de 17 de julio, de la Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2ª, se insiste, cuando lo pretendido es el importe de reparación de los defectos, que "Es decir, que no estamos propiamente ante "una rebaja proporcional del precio, a juicio de peritos", según se deriva del art. 1.486 C.C ., en relación con el art. 1.484, y de la doctrina jurisprudencial que interpreta y desarrolla estos preceptos, o lo que es lo mismo, el menor valor en el mercado de la cosa objeto de la compraventa como consecuencia de los vicios, en la proporción que en el tráfico inmobiliario sea menor el precio de unos bienes con esas anomalías, no habiendo propuesto la parte actora ninguna prueba tendente a acreditar la suma en que debería reducirse proporcionalmente el precio, en función de los defectos denunciados, siendo doctrina reiterada la que enseña que si se ejercita la acción " quanti minoris" no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, y no una indemnización de daños y perjuicios complementaria, que el art. 1.486 C.C . reserva única y exclusivamente al ejercicio de la acción redhibitoria ( SSTS 14- 6-1996 , 25-9-2003 , 22-4-2004 y 21-6-2007 ).", que "Ejercitándose alguna de estas acciones, no puede lograr el comprador ningún otro efecto, salvo que optase por la devolución de la cosa y probase que el vendedor conoció el vicio y no lo comunicó, en cuyo caso, puede obtener también la indemnización de perjuicios (artículo 1.486 párrafo segundo).", pero que "Si se opta por la acción de rebaja del precio, no hay nada más, pues como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2.003 , "no se puede olvidar que la acción " quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual".

Por tanto partiendo de estas consideraciones generales y las circunstancias expuestas, que el hecho de que los vicios se ubican en elementos comunes , no puede eximir de la responsabilidad legal por saneamiento por vicios ocultos a la parte vendedora, toda vez que tales deficiencias también afectan indirectamente al uso ordinario de la cosa vendida, además de que la cosa vendida, en tanto que vivienda integrada en un edificio sometido a régimen de propiedad horizontal, no la conforma exclusivamente el conjunto de elementos privativos de tal vivienda, sino que también es "cosa vendida" el derecho de copropiedad ostentado sobre los elementos necesarios para su uso y disfrute tales como techos, vigas, vuelos, etc. Estas partes en copropiedad no son susceptibles de división y solo pueden ser enajenadas, gravadas o embargadas con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. Resulta evidente la responsabilidad legal por saneamiento del vendedor de una vivienda que se encuentra integrada en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal recae no sólo en relación con los elementos privativos, sino también en relación con los elementos comunes del edificio en tanto en cuanto estos últimos también forman parte de la "cosa vendida", en tanto forma parte de la misma la cuota de participación en dichos elementos comunes.

Como expresa la SAP Málaga nº 409/2022, de 12 de mayo, con cita de la SAP Madrid de 14 de septiembre de 2000, "El vicio ha de estar en la cosa vendida, para que surja el deber de sanear, y cosa vendida es todo lo que el comprador adquiere del vendedor en virtud de la ejecución del contrato de compraventa. En el presente caso fue cosa vendida la vivienda y la participación en los elementos comunes, por lo que, si existió vicio oculto en aquella o en estos, el vendedor está obligado a sanear". En consecuencia, la existencia de vicios ocultos en tales elementos comunes sí atañe a la responsabilidad legal de la parte vendedora por saneamiento, por lo que procede la desestimación del recurso de apelación que nos ocupa.

En ningún momento la sentencia apelada imputa a la demandada responsabilidad en su condición de comunera, sino por el contrario en su condición de vendedora, y lo hace con acierto porque en tal condición vendió no sólo los elementos privativos de la vivienda, sino también los elementos comunes (en la cuota de participación ostentada) del edificio en el que la misma se integra.

En cuanto a los parámetros para el cálculo de la minoración del precio de venta, es cierto que la demanda sustentaba su reclamación en el cálculo del coste de las reparaciones validado pericialmente y así si se lee el dictamen del perito al establecer la cuantía de 14.644, 20 euros , se expone como esta no se corresponde a la cuantía total de la reparación de la cubierta , sino precisamente como la parte que afecta al actor , ( tramo de cubierta situado encima de la vivienda ) DIRECCION000 haciendo constar que se estima un porcentaje de reparación adecuado , teniendo en cuenta el daño concreto que afecta a la propiedad , sin que sea procedente , entiende la apelante aplicar el tanto por ciento de participación en los elementos comunes ."

Sin embrago la sentencia apelada, con mejor criterio, explica que la acción quanti minoris no puede ir encaminada a resarcir daños y perjuicios, sino por el contrario a ajustar adecuadamente el precio de venta, y toma en consideración al efecto circunstancias que constan en las actuaciones, como la afección de los vicios en elementos comunes, la cuota de participación de la vivienda en tales elementos comunes y la magnitud y alcance de los defectos. Asi considera que solo puede admitirse en parte la suma reclamada , concretamente la cuota o coeficiente correspondiente a la vivienda de la que ahora es propietaria la actora ( 18. 67 % , según resulta de la escritura de compraventa , y de las actas comunitarias obrantes en autos ) y dado que nos hallamos ante un vicio que se ubica en la cubierta de edificio , cuya Comunidad de Propietarios tendrá que asumir el coste de su subsanación por exigencia del articulo 10. 1 LPH , como de hecho ya viene haciendo .Es por ello que resulta correcta se rebaje el precio en el importe de 2.734,07 que corresponde al coeficiente de participación a repercutir en la vivienda , para la adecuada reparacion del los elementos comunes origen de los vicios

Es por ello que pese a lo afirmado por el recurrente no existe incongruencia alguna, porque la sentencia ajusta la reclamación a los factores y circunstancias de hecho aportadas por las partes, sin apartarse en modo alguno de la causa de pedir sustentada en la existencia de una serie de vicios ocultos que, por los factores correctamente ponderados por el juez de instancia, minoran el valor de venta de la vivienda, y ello precisamente por las cantidades que le correspondía asumir para la reparación , patologías y su coste.

En este punto el recurso de apelación también reitera, como ya hizo la parte demandada en primera instancia, que el equivocado planteamiento de la demanda (reclamando una minoración en cuantía equivalente al coste de las reparaciones, en la parte de elementos comunes correspondientes a su propiedad, cuando esta debe ser una cuantía ponderada de minusvaloración del valor de venta del bien

Es por ello que como el juzgador no se da un incorrecto ejercicio de la acción, ni que la consecuencia deba ser una drástica desestimación de la demanda. Por el contrario, la acción está bien planteada desde el momento en que se sustenta, conforme a los requisitos jurisprudenciales antes vistos, en la preexistencia de anomalías vicios en la vivienda, en su carácter oculto porque no se pueden conocer sino una vez entrada en uso la vivienda, y en su relevancia y afección en la normal utilización confortable de una vivienda. Además, el hecho de que la minoración del precio de venta se intente en la demanda en directa correspondencia con el coste peritado de reparar no puede conducir a una directa desestimación de la demanda, cuando existen en la causa, como es el caso, otros datos y factores aportados por las partes que habilitan al juez de instancia a ponderar el ajuste de minusvaloración del precio de venta. Cabe aclarar que respecto de la referencia legal del cálculo de minusvaloración "a juicio de peritos", "la doctrina ha entendido lo siguiente: "no contiene el Código Civil una regla aplicable a la forma de calcular esta rebaja del precio, por lo que la cuestión queda confiada al arbitrio judicial, a la vista de los informes de los peritos" ( SAP Navarra 209/2023, de 8 de marzo). El remedio que ofrece la acción quanti minoris corresponde a una forma limitada y especial de resarcimiento del daño en la medida en la que el comprador hubiera convenido un precio menor si hubiera conocido los vicios de que adolecía la cosa vendida, siendo la finalidad de dicha acción la de colocar al comprador en una situación económicamente equivalente, al menos en gran parte, respecto de la situación concreta de la cosa vendida, por lo que la existencia de otros elementos que permiten efectuar esa ponderación habilita la viabilidad de la acción, si quiera con carácter parcial como sucede en el caso que nos ocupa.

Por los motivos antes expuestos, es notorio que no concurre el pretendido déficit de incongruencia, puesto que en el ámbito y finalidad propia de la acción quanti minoris no puede tener cabida una simplificación de la minusvaloración del precio como la expuesta. Por el contrario, el juzgador de instancia pone de manifiesto, efectivamente, cuál es la cuota de participación de la vivienda vendida en elementos comunes del edificio, pero así lo toma en cuenta como un factor más, no como el único concurrente, para luego ajustar la minusvaloración del precio de venta. Estimamos lógica la valoración realizada por el juzgador , dado que se trata de vicios y desperfectos localizados en la zona común ,como es la sobrecubierta del edificio , extremo este que en modo alguno ha sido cuestionada , elementos que por otra parte no dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario , dada la ubicación de su vivienda o local tenga atribuido su uso privativo o incluso aparezca este elemento como de titularidad privada .

No estamos ante un tema de legitimación pasiva , como bien argumenta el juzgador, sino de valoración del daño , daño sobre cuya reparación existen presupuestos de reparación distintos , siendo superior el presentado por la demandada . Y así procede en sana crítica, toda vez que no tiene por objeto el presente litigio una imputación de responsabilidades en el ámbito del régimen jurídico de la propiedad horizontal, sino por el contrario en el ámbito jurídico de un contrato de compraventa, en el que efectivamente confluyen y se deben ponderar varios factores adicionales y no sólo esa concreta cuota de participación. Como ya hemos referido, la responsabilidad que la sentencia apelada ha imputado a la demandada existe en su condición de vendedora, no en su condición de miembro de la comunidad de propietarios.

En las actuaciones consta como efectivamente el actor acredita un daño, y a la hora de fijar como criterio para la determinación de la procedente reducción del precio, acude con buen criterio a la proporción de cuota de participación en la propiedad dada la consideración de la zona común a todos los vecinos para su reparación.

Compartimos por otra parte las alegaciones que efectúa la apelada en su recurso, en cuanto a la valoración de la pericial aportada como parte alícuota, cosa absolutamente fuera de orden considerar que se ha tomado esa valoración como proporcional a la cuota de propiedad, pues en la pagina dos, mencionada por el apelante, el informe afirma que la cantidad aportada "se estima un porcentaje de reparacion adecuado" sin hacer referencia en ningún momento a la parte de cuota del inmueble respecto del edificio, extremo este que no menciona en ningún momento el informe.

El Tribunal Supremo, como se recoge en la sentencia antes citada de 25 septiembre de 2003, no considera incorrecto que el montante de reducción del precio tenga correlación con el coste de reparación de los vicios, pues en aquella resolución entiende que «al haberse reducido el precio por el importe de dicha reparación, se ha dado efectivo cumplimiento al objeto de la acción "quanti minoris"». Ciertamente, la acción " quanti minoris" busca la recuperación del equilibrio contractual, a juicio de peritos y, en el caso examinado, lo cierto es que, aportado un informe por la parte demandante, quien interesa el pago de una determinada cantidad en cuyo importe pretende se fije la reducción del precio, sin que la parte apelante haya justificado que sea otra la suma que, por su parte, considere más adecuada para el restablecimiento de ese equilibrio, que aquella que se concreta y razona por el juzgador de instancia. Por tanto, los argumentos vertidos por el apelante en su recurso, no desvirtúa las conclusiones recogidas por el juzgador en su sentencia que íntegramente compartimos, sin que haya sido objeto de apelación la concurrencia de todos y cada uno de los requisitos para la estimación de la acción ejercitada, cuestión esta a la que se aquieta la parte demandada, y que en modo alguno ha sido objeto de apelación , sentencia que como ya hemos indicado efectúa un adecuado esfuerzo de identificación de la minoración del precio en la minusvaloración del precio de venta, y no en la indemnización de los daños y perjuicios en su caso producidos. Ahora bien el juzgado en su instancia considera que el perjuicio patrimonial que conlleva a la reducción del precio coincide la cuota de participación que corresponde en los elementos comunes tomando como punto de partida el valor de la reparacion de la citada zona afectada 14.644,20 euros.

Con la acción quanti minoris derivada del saneamiento por vicios ocultos en el contrato de compraventa se pretende restablecer el equilibrio contractual rebajando el precio en proporción al defecto o vicio oculto. Pero no se trata de una acción indemnizatoria derivada de los vicios ocultos, esto es, de una acción para resarcir el perjuicio o daño que tales vicios causan de modo directo. La acción quanti minoris no puede obedecer a la reparación de los daños causados por el vicio oculto sino a la disminución del precio en atención a la entidad de vicio oculto (más en concreto, a la minusvaloración del precio que el vicio origina), no a las consecuencias dañosas que su aparición haya causado, y ello sin perjuicio de otras acciones que pudieran corresponder al comprador.

Por todo lo antes expuesto, procede la desestimación del recurso en este extremo y la confirmación de la sentencia dictada

CUARTO.- El segundo motivo de recurso versa sobre la desestimación de la accion acumulada a anterior consistente en acción indemnizatoria. "Mantiene la apelante, si bien es cierto que si bien la vivienda se compró amueblada, no reclamándose por ese motivo daños sobre los muebles, lo reclamado son los gastos de alquiler de un trasero en el que se guardaron muebles y enseres necesarios para su casa y su trabajo, siendo los guardados los adquiridos por el actor para su trabajo, reclamándose gastos de alquiler del trastero posteriores a la firma de la escritura , concretamente marzo de 2020, esto es tres meses después de la firma de la escritura de compraventa. En tal concepto solicita la suma de 1.273,47 euros.

Insiste el apelante en el hecho de reclamar la cantidad indicada y su procedencia al tener estos causa en la necesidad de alquilar un trasero para guardar el mobiliario mas delicado y enseres necesarios para su trabajo, que no pudo llevar a la vivienda debido a las filtraciones existentes, siendo los gastos reclamados los posteriores a la escritura y en concreto los devengados a partir del mes de marzo del 2020. Ahora bien también sobre este particular se ha de estar a lo ya resulto en sentencia sobre el particular, por cuanto, si bien se aporta contrato de alquiler del trastero, asi como facturas justificativas, comprensivas de gastos de alquiler del trastero a la empresa Blue Tube, estas facturas abarcan un periodo desde el 29/10/2019 hasta el 31 de Mayo de 2020. Ahora bien no resulta congruente reclamar estos gastos, desde el momento que la parte actora a quien le corresponde la carga de la prueba, no ha acreditado que efectos personales no pudieron ser depositados en la vivienda adquirida una vez se detectaron los problemas referidos, no bastando la mera alegación, requiriendo por tanto prueba de la necesidad del alquiler, asi como de la relación causal, desde el momento que la fecha de alquiler lo es con anterioridad al contrato de compraventa, que tuvo lugar el 03/12/2019, sin que tenga lógica, la afirmación de la necesidad de alquiler fuera la referida, pues no es, hasta que ocupa el actor la vivienda y surge las primeras precipitaciones cuando detecta los problemas existentes, no teniendo explicación lógica la relación causal afirmada, precisamente por no coincidir en el tiempo el alquiler de los trasteros con la causación de los daños, ni puede ahora limitarse, tal y como se pretende en su recurso, a los meses de marzo a mayo de 2025, sin que coincida con la suma objeto de reclamación, y sin justificar otra circunstancia, en adecuada relación de causalidad que justifique la procedencia de la suma indicada en tal concepto.

La documentación aportada no es suficiente, pues solo acredita el alquiler del trastero, meses antes de la compra del citado inmueble.

Todo ello sin que sea precisa ninguna otra argumentación, basta con dar por reproducida, sin mayor argumentación la fundamentación que se contiene en la sentencia apelada para desestimar esta primera cuestión que se plantea en el recurso de apelación; debiéndose recordar que la jurisprudencia viene afirmando que es motivación suficiente de las sentencias la remisión hecha por el Tribunal superior a la sentencia de instancia que era impugnada ( S.S.T.S 174/1987; 146/1990; 27/1992, 11/1995, 115/1996, 105/1997, 23/1997 y 26/1998), precisando la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1998 que: "Si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porque repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, TS SS 16 Oct. 1992, 5 Nov. 1992 y 19 Abr. 1993).".

Es cierto que Juez o Tribunal de apelación puede valorar las pruebas practicadas en primera instancia, así como examinar y corregir la ponderación llevada a cabo por el juez a quo, dado que el recurso de apelación otorga plenas facultades al Tribunal ad quem para resolver cuantas cuestiones se planteen, sean de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario..." ( SSTC Sala 1ª 194/1990 (F.J.5), 323/1993, de 28 de noviembre (F.J.3) Y ello por cuanto el carácter ordinario del recurso de apelación comporta "... con el llamado efecto devolutivo, que el juzgador ad quem asuma la plena jurisdicción sobre el caso, en idéntica situación que el juez a quo no sólo por lo que respecta a la subsunción de los hechos en la norma sino también para la determinación de tales hechos a través de la valoración de la prueba..."Y en el supuesto que nos ocupa se ha de estar a la valoración que el juez de instancia realiza , de la documental aportada , pues corresponde a una valoración correcta de la prueba , alcanzando ante la falta de prueba de este hecho por la actora a quien le corresponde hacerlo un resultado desestimatorio

Es por ello que produce desestimar este motivo y con ello el recurso deducido, confirmando la sentencia dictada en todos sus pronunciamientos.

QUINTO.- Costas de segunda instancia y depósito para recurrir-.

Dado el sentir de esta sentencia, por imperativo del artículo 398 de la LEC, habrán de imponerse a la parte apelante las costas del presente recurso.

Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la LOPJ, ante el anterior pronunciamiento, se dará legal destino al depósito constituido por la parte apelante para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.