Sentencia Civil 749/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 260/2025 de 17 de diciembre del 2025

Se aceptan los de la resolución dictada en el anterior grado jurisdiccional en tanto no se opongan a los que siguen

PRIMERO.-En el escrito de demanda la parte actora solicita un pronunciamiento por el que se declare la nulidad del contrato de aprovechamiento por turnos celebrado con las codemandadas el 8 de abril de 2008, subsidiariamente, su resolución, con condena a las demandadas a la restitución de 8.220 libras, con declaración de que el certificado de membresía expedido deja de tener efecto.

Sustenta su pretensión de nulidad en las siguientes causas:

-Indeterminación del objeto del contrato, sin identificación del apartamento ni del turno de aprovechamiento con incumplimiento del artículo 9.1.3º de la Ley 42/1998.

-Venta de los derechos por periodo ilimitado de tiempo contra lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 42/1998.

-Incumplimiento del contenido mínimo del contrato conforme al artículo 9 de la Ley 42/1998.

Las entidades codemandadas se opusieron a la demanda al tiempo que se formuló reconvención por MVCI MANAGEMENT S.L. en reclamación de 1.235,52 euros, cantidad posteriormente actualizada a 3.525,82 euros, en concepto de cuotas de mantenimiento adeudadas.

La Sentencia de primera instancia, estimando la demanda, declara la nulidad del contrato, condena solidariamente a las codemandadas a la devolución de la cantidad para cuyo cálculo establece las bases y deja sin efecto los certificados de membresía. Desestima íntegramente la demanda de reconvención.

La parte demandada alega como motivos de recurso los siguientes:

Duración del contrato

-Infracción de la Disposición Transitoria 2ª, apartado 2 (tercer inciso) y apartado 3 de la Ley 42/1998, y Disposición Transitoria Única de la Ley 4/2012, y Jurisprudencia de Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales en cuanto al límite de duración de cincuenta años.

-Infracción del artículo 9 de la Constitución Española y del artículo 2.3 del Código Civil al aplicar de forma retroactiva la Ley 42/1998.

-Subsidiariamente, infracción del principio de conservación de los contratos y del contrato, en lugar de tener por modificado el plazo de duración.

Entrega e incorporación al contrato de la información contenida en las Condiciones Generales.

-Infracción del artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por error en la valoración de la prueba.

-Infracción del artículo 9.2 de la Ley 42/1998 y Jurisprudencia del Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales.

Determinación del objeto y contenido del contrato.

-Error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 9.1.3º y Disposición Transitoria 2ª de la Ley 42/1998.

-Subsidiariamente, infracción de los artículos 9, 10.2 y 1.7 de la Ley 42/1998 y Jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Legitimación pasiva.

-Error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al apreciar la legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT S.L.

Cantidades a reembolsar.

-Infracción de la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Demanda reconvencional

-Error en la valoración de la prueba con infracción del artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 1258 y concordantes del Código Civil y Jurisprudencia del Tribunal Supremo.

SEGUNDO.- Normativa aplicable.

La normativa aplicable, dada la fecha de celebración del contrato de autos, viene representada por la Ley 42/1998, analizándose la alegada infracción del principio de irretroactividad al abordar la interpretación de su Disposición Transitoria Segunda. Sobre el régimen legal que en la norma se contiene la Sentencia de esta Sección de 22 de junio de 2023 se pronuncia en los siguientes términos:

"Como ya indicamos en la sentencia de esta Sala de 29 de julio de 2016 , y ha reiterado esta Sala en sentencia de fecha 23 de mayo de 2023 (RPL 953/2022 ) la adecuada respuesta a dichas cuestiones pasa por recordar que la Ley 42/1998 tal y como reza su propia Exposición de Motivos, nace con la finalidad de trasponer al derecho interno la Directiva 94/47 /CE del Parlamento del Consejo , de 26 de octubre, relativa a la protección de los adquirientes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido y cuya finalidad era establecer una normativa de carácter excepcional y que limitará, en este ámbito, la autonomía de la voluntad hasta donde fuere aconsejable Pero no se limita a la transposición estricta de la Directiva, sino que procura dotar a la institución de un regulación completa y así determina detalladamente:

a) Cuál es su ámbito objetivo, determinando tanto las facultades que se atribuyen al titular el derecho de aprovechamiento por turnos; como el objeto sobre el que puede recaer y el período mínimo anual, prohibiendo expresamente que pueda ser utilizado la palabra "propiedad", a fin de que no induzca a confusión a los consumidores finales, sobre la naturaleza, características y condiciones jurídicas y económicas de la facultad de disfrute (art. 1).

b) El período mínimo y máximo de duración del régimen (de 3 a 50 años, art. 3), limitación que se explica en la propia exposición de motivos, por la necesidad de vincular al propietario que lo ha constituido, al inmueble, pues lo que ofrece éste no es sólo la titularidad inmobiliaria, sino también un servicio durante la existencia del derecho; el propietario debe garantizar que los titulares de los derechos reciban los debidos servicios implícitos en su titularidad.

c) La formalización del régimen en escritura pública se establece como constitutiva, con relación detallada del contenido y documentación necesaria para su constitución (art. 4, 5 y 6).

d) Información general que debe facilitar el propietario, promotor o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno (art.8) y contenido mínimo del contrato, que deberá constar por escrito (art.9), con la facultad a favor del adquiriente de poder desistir del contrato a su libre arbitrio y caso de incumplimiento, de dar por resuelto el contrato o de instar la acción de nulidad (art.10).

e) Prohibición de cualquier pago anticipado antes de que expire el plazo del ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución.

Junto a ello, establece el carácter imperativo de la Ley (Disposición Adicional Segunda), de manera que todos los contratos que se refiera a derechos relativos a la utilización de un inmueble situado en España durante un período determinado del año quedan sujetos a sus disposiciones, estableciendo, respecto a los regímenes preexistentes, la obligación de adaptarse a sus disposiciones en el plazo de dos años, en los términos que contempla en la Disposición Transitoria Segunda.

f) El contrato en que se constituya o transmita cualquier otro derecho real o personal por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un periodo determinado o determinable al año, al margen de la presente ley, será nulo de pleno derecho, debiendo ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados de los daños y perjuicios causados. Art. 1.7 de la Ley 42/98 .

Actualmente está en vigor la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias. En esta nueva norma se ha optado por elaborar un texto unificado, que comprenda tanto la transposición de la Directiva 2008/122/CE , en el título I, como la incorporación de la Ley 42/1998, en los títulos II y III, con las adaptaciones que requiere dicha Directiva. Se sigue el mismo criterio de la Ley 42/1998, que había incorporado en su texto, no solo las normas de transposición de la Directiva 1994/47/CE , sino las propias del Derecho español. Esta solución trata de evitar la pluralidad de normas y posibles antinomias".

TERCERO.- Doctrina jurisprudencial aplicable.

La mayor parte de las cuestiones, si no todas, que se plantean a través del recurso de apelación han sido abordadas por esta Sección en los términos que se recogen en la resolución de primera instancia. En línea con la postura mantenida por la mayoría de Audiencias Provinciales y siguiendo la línea marcada por el Tribunal Supremo, se ha venido declarando la nulidad de los contratos que, como el de autos, excedían en su duración del límite de cincuenta años y establecían un sistema flotante sin determinación de su objeto según se interpretaba.

Esa línea se ve modificada de forma significativa por las Sentencias del Pleno del Tribunal Supremo nº1522 y 1524, ambas de 30 de octubre de 2025. En ellas se analizan cuestiones idénticas a las que aquí son objeto de recurso de apelación y en relación al mismo Complejo vacacional. Se aprecia por el Tribunal Supremo notorio interés casacional y la conveniencia de pronunciarse en Pleno a fin de que los criterios que establece se tengan en cuenta en la abundante litigiosidad pendiente sobre las cuestiones que aborda. Se revisa la interpretación mantenida que llevaba a declarar la nulidad de pleno derecho de los contratos que no se ajustaban al límite temporal máximo de cincuenta años previsto en el artículo 3 de la Ley 42/1998 presuponiendo que los derechos con origen en régimen preexistente, pero comercializados tras la entrada en vigor de la Ley, debían respetar esa duración máxima, con independencia de la naturaleza del derecho y de la forma de adaptación al régimen de la Ley 42/1998. Se revisa, así mismo, la interpretación por la que en aplicación conjunta de los artículos 9.1.3º y 1.7 de la Ley 42/1998, apreciaba la nulidad de los contratos en los que el elemento temporal, el alojamiento, o ambos, no estaban determinados aunque fueran determinables sin necesidad de nuevo acuerdo de las partes.

Explica el Tribunal Supremo que esa doctrina, que califica de unitaria y estricta, respondió a las prácticas abusivas a que daban lugar los contratos de aprovechamiento por turnos, caracterizadas por falta de transparencia, desigualdad de información y ausencia de voluntad plenamente formada por parte de los consumidores. Ello le lleva a revisar la interpretación de forma más conforme con la realidad social atendida por el legislador en las reformas legislativas: Ley 4/2012, de 6 de julio, y las modificaciones introducidas por la Disposición final decimonovena de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero.

Las cuestiones que deben abordarse en la presente habrán de ajustarse a la nueva doctrina del Tribunal Supremo recogida en las dos Sentencias dictadas.

CUARTO.- Legitimación pasiva.

Sobre la alegación de falta de legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENTS S.L, en cuanto a la obligación de devolver cantidades pagadas respecto de la reclamación de condena a la devolución del precio de los contratos y pagos anticipados, del contrato celebrado se desprende que la entidad MVIC HOLIDAYS S.L fue la entidad vendedora que transmitió los derechos y recibió el precio y la entidad MVCI MANAGEMENT S.L es la entidad que presta los servicios de mantenimiento y que percibe las cuotas de mantenimiento. Alega MVCI MANAGEMENT S.L que debe ser parte en el procedimiento porque es parte en los contratos y la eventual declaración de nulidad le afectará, pero ello no significa que tenga legitimación respecto de la acción de reclamación de la devolución del precio ya que no intervino en los contratos como parte vendedora.

La representación de las demandadas insiste en que dicha entidad es una empresa que se limita a la administración o gestión del complejo que realiza tareas de mantenimiento y que quien cobró el precio fue la otra entidad codemandada en su condición de vendedora de los derechos.

La Sala ratifica la acertada argumentación de la sentencia de instancia. Debemos recalcar que el artículo 1.5 de la Ley 42/98 dispone que "lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turnos", por lo que ostenta legitimación pasiva en la cuestión. Asimismo, en las actuaciones no obra prueba sobre la entidad del grupo empresarial que en definitiva ha recibido el importe dinerario de los derechos al contratar.

En este mismo sentido se pronunció esta misma Sala en Sentencia nº353/2024, de 25 de junio, señalando que

"1. Como primer motivo de impugnación se alega error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 10 de la LEC en relación con el artículo 1.5 de la ley 42/1998, de 15 de diciembre , al haberse estimado la excepción material de falta de legitimación pasiva de la entidad MVCI MANAGEMENT, S.L., tanto respecto de la condena al reembolso del precio como de la sanción como consecuencia del pago anticipado.

2.Esta sección ha resuelto en diversas ocasiones la misma problemática, debiéndonos ratificar en la línea. En la sentencia núm. 413/2023, de 23 de mayo ( ROJ:SAP IB 1351/2023 - ECLI:ES:APIB:2023:1351 sostuvimos lo siguiente: "La representación de las demandadas insiste en que dicha entidad es una empresa de servicios cuyas obligaciones se limitan a la explotación del resort, razón por la cual es quien percibe las cuotas de mantenimiento y que quien cobró el precio fue la otra entidad codemandada, como propietaria del complejo, o, en el caso del resort de Estepona por ser un agente de la entidad vendedora.

3. La Sala ratifica la acertada argumentación de la sentencia de instancia. Debemos recalcar que el artículo 1.5 de la Ley 42/98 dispone que "lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turnos", por lo que ostenta legitimación pasiva en la cuestión. Asimismo, en las actuaciones no obra prueba sobre la entidad del grupo empresarial que en definitiva ha recibido el importe dinerario de los derechos al contratar."

4. La Audiencia Provincial de Málaga en sentencia de 3 de junio de 2021 , en criterio que compartimos, indica que " no cabe duda de que la entidad MVCI MANAGEMENT SL también fue parte en el contrato celebrado y el propio Magistrado de Instancia admite la vinculación de MVCI HOLIDAYS, S.L. y MVCI MANAGEMENT, S.L. y su pertenencia a un mismo grupo de empresas. En el propio contrato en el apartado de "Observaciones preliminares" se dice: "El enajenante ha constituido en Mallorca (España) un complejo de vacaciones denominado ....... descrito en el presente contrato (en adelante "complejo de vacaciones"). Tiene la intención de enajenarle al adquirente un derecho de aprovechamiento por turnos sobre dicho complejo de vacaciones. El enajenante ha transmitido a la sociedad de administración el derecho y la obligación de explotar el complejo de vacaciones; la sociedad de administración se ha obligado a ejercitar dichos derechos y obligaciones". Luego no cabe duda de que la que explota el complejo es la mercantil MVCI MANAGEMENT, S.L. que además participa en la celebración del contrato y cobra las cuotas de mantenimiento.

5. El art. 1.5 de la Ley 42/1998 establece: "Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno". Y no cabe duda que MVCI MANAGEMENT, S.L. como sociedad de administración participó en el contrato celebrado y en la enajenación de los derechos de aprovechamiento por turnos discutidos firmando al pie de dicho contrato de forma independiente a MCVI Holidays, S.L.

6. Por lo tanto, declarada la nulidad del contrato en el que intervinieron ambas mercantiles, serán también ambas las que respondan con carácter solidario de las consecuencias de dicha declaración de nulidad.".

7. Por estas razones procede la estimación del motivo de impugnación declarándose la responsabilidad de la entidad MVCI MANAGEMENT, S.L. y, en consecuencia, la condena solidaria al pago de las cantidades establecidas en la sentencia de instancia".

También ello se pronuncia sobre ello en los mismos términos la Sentencia de la Sección Tercera de esta Audiencia nº1/2024, 8 enero

"Sobre la falta de legitimación pasiva de la entidad MVCI MANAGEMENT SL frente a las acciones de igual clase entabladas contra ella junto a MVCI HOLLIDAYS SL se ha pronunciado ya esta misma Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Baleares. Concretamente en su Sentencia núm. 523/2022, de 20 de diciembre (Ponente Ilma. Sra. Doña Antonia Paniza Fullana), se aborda esta misma cuestión, desestimándola en los términos que a continuación se exponen, cuya argumentación conduce a idéntica solución desestimatoria que la que ahora acordamos.

En su FJ 3º, la sentencia en cuestión dice:

"La excepción de falta de legitimación pasiva.

En relación a esta cuestión hay que decir que las dos empresas MCVI HOLIDAYS, S.L. y MVCI MANAGEMENT, S.L. son parte en el contrato. Así consta en la documental aportada "Contrato de tiempo compartido" entre, por una parte, MVCI HOLIDAYS, S.L. y MVCI MANAGEMENT, S.L. con todos los datos de ambas y, por otra parte, el adquirente. Los anexos al contrato también están fpor las dos empresas, además, de la hoja de condiciones.

Ambas empresas fel documento, incluso en él se establecen las responsabilidades de la empresa gestora. En ningún momento se podría exigir frente a la parte adquirente que solo una de ellas fuera responsable. Es más, la apariencia creada para la parte compradora, no puede devenir ahora en la exclusión de responsabilidad de una de las partes del contrato. La distribución de responsabilidades entre ellas, no pueden afectar a la parte adquirente, que difícilmente podía tener conocimiento de ello.

En consecuencia, no puede estimarse la excepción de falta de legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT, S.L. por las razones expuestas. Por todo lo expuesto, hay que desestimar este motivo del recurso de apelación".

Se mantiene este criterio en Sentencias posteriores de esta Sección como en la nº370/2025, de 12 de junio.

QUINTO.- Duración del contrato. Disposición Transitoria Segunda de la Ley 42/1998 .

El examen del motivo debe iniciarse haciendo referencia a la entrada en vigor en abril de este año de las Disposiciones adicionales 1ª y 2ª de la Ley 4/2012 introducidas por la Disposición Final 19ª de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero.

Esta Sección en Sentencia de 12 de junio de 2025 ya se ha pronunciado sobre su aplicabilidad para excluirla a procedimientos que como el de autos se iniciaron con anterioridad a su entrada en vigor señalando que

"La disposición final decimonovena de dicha Ley introduce una disposición adicional primera a la Ley 6/2012 de contrato de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico del siguiente tenor literal:

"Contratos por los que se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes tanto a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, como a la presente ley.

Los contratos a través de los cuales se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes respecto de los que se hubiera otorgado e inscrito escritura de adaptación se regirán conforme a los términos que resulten del régimen inscrito o publicado en el Registro de la Propiedad o de su título constitutivo.

Dichos contratos pueden venir referidos a alojamientos o a períodos de tiempo determinados o determinables y se entenderán válidos sea cual fuere la duración declarada conforme a la inscripción o publicación de dicho régimen en el Registro de la Propiedad o conforme a su título constitutivo. En particular, en los contratos a través de los cuales se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, la duración podrá ser indefinida o por un plazo cierto superior a cincuenta años».

Dicha disposición final introduce en la aludida Ley 6/2012, modifica el artículo 23.6 de dicha norma: Se modifica el apartado 6 del artículo 23 que quedará redactado en los siguientes términos:

«6. Los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico que se constituyan con carácter meramente obligacional quedarán sujetos a lo dispuesto en este Título, con las especificidades propias de su naturaleza jurídica. Podrán tener por objeto la utilización de un alojamiento aún no determinado pero siempre que sea determinable en cuanto a sus características y períodos de utilización a través de procedimientos de reserva u otros claramente indicados en el contrato. En este caso no podrán denominarse multipropiedad ni derecho real ni de cualquier otra manera que induzca al adquirente a entender que está adquiriendo la propiedad o un derecho real sobre el inmueble, debiendo expresarse que se ha contratado una modalidad de alcance meramente obligacional».

Igualmente modifica el artículo 30.1.3 de dicha ley, en los siguientes términos:

«3.º Identificación del bien inmueble o bienes inmuebles mediante su referencia catastral, la descripción precisa del edificio o edificios, de su situación y del alojamiento determinado o determinable sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato bien mediante la indicación de los días y horas en que se inicia y termina, o bien mediante el procedimiento de reserva u otros criterios para la determinación del mismo en cada momento de disfrute».

La representación de la demandada apelante sostiene que la finalidad de dicha modificación es aclarar lo que ya disponen dichas normas en atención a resolver las dudas interpretativas que se han planteado sobre estas cuestiones, y de este modo establecer un criterio uniforme sobre las cuestiones, en un contexto de resoluciones contradictorias dictadas por los Tribunales. Se trata de una norma que fija una interpretación de dichas normas.

La representación de las demandantes alega que dicha modificación legislativa no es aplicable a este litigio, pues dicha norma entra en vigor en relación con pleitos iniciados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/25, o sea el 3 de abril de 2025, y no tiene efecto retroactivo.

Sobre el particular, la Sala considera que dicha modificación no se corresponde con la interpretación que efectúa esta Sala, y también con la efectuada por el Tribunal Supremo hasta el momento con anterioridad en cuanto a la causa de nulidad de no fijación del plazo de duración del contrato, y la indeterminación de algunos aspectos del contrato, como el concreto apartamento sobre el que recae y la concreta semana contratada.

Se pueden suscitar dudas sobre si la finalidad de modificación de tales normas tiene como finalidad fijar un criterio de interpretación en el curso de las controversias existentes sobre la materia, acogiendo los argumentos de las empresas como la demandada, que se dedican a dicha actividad. No obstante, la Sala considera que el legislador no ha fijado que tal norma sea retroactiva, habiendo podido hacerlo, con lo cual rige el principio general de irretroactividad de las normas del artículo 2.3 del Código Civil , y más cuando la disposición final trigésimo octava fija con claridad que dicha norma entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE, esto es el día 3 de abril de 2025, y la disposición transitoria novena de dicha Ley Orgánica refiere que "las previsiones recogidas por la presente Ley serán aplicables exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor".

El legislador que ha dictado dicha norma establece con claridad que tal modificación no es aplicable a los procedimientos incoados antes de su entrada en vigor, en el caso, el 23 de febrero de 2023. Aparte de ello, en algunas de dichas normas se modifica la Ley 6/2012, y el contrato objeto de esta litis es del año 2.006, esto es, bajo la vigencia de la ley del año 1998. En consecuencia, se estima que dicha norma no es aplicable en este concreto litigio".

Esa misma conclusión habrá de entenderse se extrae de las SSTS (Pleno) Nº1522/2025 Y 1524/2025 de continua referencia por cuanto en ellas, si bien se hace cita de la reforma introducida cuando expone la evolución de la norma acogida por el legislador, no hace aplicación de ella a los supuestos que examina que, como el presente, responde a demandas interpuestas con anterioridad la entrada en vigor de la reforma.

SEXTO.-Los integrantes de la parte demandada sostienen que el complejo inmobiliario se inició antes de la entrada en vigor de la Ley 42/98, lo que le facultaría en aplicación de su Disposición transitoria segunda, a no sujetarse a las normas que establecen una duración máxima de cincuenta años, y permitirían un llamado sistema flotante, en el cual ni se fijaría un concreto apartamento, ni una concreta semana, sino un apartamento de un determinado tipo sin fijar cuál, y que la semana correspondería a una concreta temporada.

Conforme al artículo 1.7 de la Ley 42/1998 "El contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos." Su Disposición transitoria Segunda, apartado 3, señala que "Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, salvo que sean de duración inferior, o que hagan, en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto."

Como se adelantaba, la interpretación de la norma aplicable ha sido revisada por el Tribunal Supremo en Pleno de forma que se aparta de la nulidad que se venía predicando de contratos como el que se examina.

A través del contrato de autos de fecha 8 de abril de 2008 se transmitían derechos conforme a régimen preexistente a la Ley 42/1998, por lo que debe acudirse a sus Disposiciones transitorias. Se aplicará en la presente la reinterpretación de esas Disposiciones que expresa el Tribunal Supremo señalando que

"La doctrina de la sala que debe aplicarse a partir de ahora a los regímenes preexistentes a la Ley 42/1998 es que lo relevante para considerar exigible la limitación temporal de cincuenta años no es la fecha de transmisión del derecho, sino la forma en la que se hizo la adaptación del régimen preexistente a la Ley 42/1998. Los derechos derivados de los regímenes preexistentes deben promocionarse y transmitirse de acuerdo con la opción escogida por los propietarios en la escritura de adaptación inscrita en el Registro de la Propiedad, y una opción posible es la de la continuidad del régimen preexistente, de modo que los derechos derivados de esos regímenes preexistentes pueden seguir comercializándose y transmitiéndose con la naturaleza jurídica, forma de explotación y duración (indefinida o por plazo cierto, sin la limitación de los cincuenta años como plazo máximo) con la que hubieran sido constituidos".

La reinterpretación conecta la Disposición Transitoria 2ª con lo explicado en la Exposición de motivos de la misma Ley sobre el derecho transitorio "«En cuanto al régimen transitorio, trata de que la Ley sea aplicable, en cuanto a los regímenes existentes, a la promoción y transmisión de derechos que contienen la facultad de disfrutar de un alojamiento por un tiempo al año, estableciendo, además, para estos regímenes, en todo caso, la obligación de adaptarse en el plazo de dos años, a contar desde la entrada en vigor de la Ley. Naturalmente, la adaptación que exige la disposición transitoria segunda no pretende la transformación de los regímenes preexistentes, sino tan sólo que se dé publicidad a éstos y a su forma de explotación, con pleno respeto de los derechos ya adquiridos. Por eso, la disposición exige solamente los requisitos del artículo 5 y no el cumplimiento de todas las obligaciones que la Ley impone al que se proponga constituir un régimen de derechos de aprovechamiento por turno, una vez que haya entrado en vigor y, aun aquéllos, sólo en la medida en que sean compatibles con la propia naturaleza del régimen preexistente».

Las Disposiciones transitorias de la Ley 42/1998 exigían la adaptación de los regímenes preexistentes a través de escritura pública con inscripción en el Registro de la Propiedad a efectos de publicidad con pleno respeto a los derechos adquiridos. Señala el Tribunal Supremo en sus Sentencias que la Disposición transitoria 2ª, párrafo tercero del apartado 2, contempla las alternativas de adaptación cuales eran:

"i) «Describir el régimen preexistente y manifestar que los derechos que se van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulte de aquél, idéntica a la de los ya enajenados». Es decir, establecer la continuidad del régimen preexistente mediante su descripción y la mera manifestación de mantenimiento y continuidad, de modo que se mantiene el régimen en bloque tanto para los derechos ya transmitidos como para los que se transmitan en el futuro.

ii) «Si desea comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno deberá, además, constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley, pero sin necesidad de que el régimen se constituya sobre todo el inmueble, sino sólo respecto de los turnos no enajenados». Es decir, configurar un sistema mixto en el que la transformación es parcial, solo de los derechos o turnos no transmitidos con anterioridad, de modo que coexisten los derechos ya vendidos conforme al régimen preexistente y los pendientes de transmitir, esto es, los no enajenados, que al transmitirse durante la vigencia de la Ley 42/1998 se ajustarán en cuanto a sus requisitos de tiempo y objeto con arreglo a la Ley.

iii) «Si desea transformar todo el régimen para convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por turno, tal y como lo regula la Ley, podrá hacerlo cumpliendo todos los requisitos establecidos en ésta, pero manteniendo la duración que tuviera el régimen preexistente, incluso si era indefinida». Es decir, transformar totalmente el régimen preexistente para convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por turno tal como se regula en la Ley 42/1998, bien con el plazo de duración máxima de cincuenta años, bien conservando su duración preexistente, tanto si era indefinida como si era superior a cincuenta años".

Para cualquiera de esos casos, el apartado 3 de la Disposición transitoria 2ª aludía a la posibilidad al otorgar la escritura de adaptación de hacer declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto.

El Tribunal Supremo asocia la no imposición de plazo legal a la configuración de los regímenes preexistentes en los que se acude a fórmulas societarias o modalidades de turnos flotantes, y no a derechos reales sobre cosa ajena o modelos arrendaticios que precisan de limitación temporal. Señala, además, que resulta coherente con el conjunto de la normativa, en particular:

-Con la Exposición de motivos que atribuye a la adaptación a exigencias de publicidad a los regímenes y a su forma de explotación.

-Con la Disposición transitoria 1ª que para los regímenes preexistentes sólo establece la aplicación imperativa de los preceptos dirigidos a proteger al consumidor sin hacer mención entre ellas al artículo 3 relativo a la duración del régimen.

-Con la misma Disposición transitoria 1ª que remite la transmisión de los derechos conforme al régimen publicado en el Registro de la Propiedad una vez llevada a efecto la adaptación.

SÉPTIMO.-En el supuesto de autos, como en los que se analizan en las Sentencias cuya línea jurisprudencial se adopta, en la escritura de adaptación otorgada el 5 de diciembre del año 2000 (documento nº1 de la contestación) se describió el régimen preexistente y se recogió que «los derechos que se van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulta del régimen descrito anteriormente, es decir, tendrán naturaleza idéntica a los ya enajenados». Como señala el Tribunal Supremo

"En la descripción del régimen vigente contenido en la escritura de adaptación expresamente se decía que los derechos que se transmiten y adquieren los terceros son derechos de naturaleza personal, y que el plazo de todos los derechos personales de uso temporal y periódico concedidos a terceros y, en definitiva, el plazo máximo para la vigencia del régimen de explotación de las villas ubicadas en el complejo Mallorca Marriott Golf Resort&Spa en relación con los inmuebles descritos en la misma escritura, finalizará a todos los efectos el primer sábado del mes de enero de año 2079, es decir, el sábado 7 de enero de 2079".

La previsión de la escritura de adaptación, con continuidad del régimen y transmisión de los derechos con arreglo a la naturaleza jurídica y duración por el plazo cierto previsto en la constitución, excluye el límite de duración de cincuenta años.

De acuerdo con ello, la modificación de la doctrina jurisprudencial obliga a la estimación del recurso para excluir la primera de las causas de nulidad del contrato que se invoca en la demanda.

OCTAVO.- Indeterminación del objeto del contrato.

El artículo 9 de la Ley 42/98 establece el contenido mínimo de dichos contratos, y entre ellos:

"2º Referencia expresa a la naturaleza real o personal del derecho transmitido, haciendo constar la fecha en que el régimen se extinguirá de conformidad con las disposiciones de la presente Ley.

3º Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina.

5º El precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo de éstos en la escritura reguladora, con expresión de que se actualizará con arreglo al índice de precios al consumo que publica el Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan establecido otra forma de actualización, que no podrá quedar al arbitrio de una de ellas, indicando, a título orientativo, cuál ha sido la media de dicho índice en los últimos cinco años. También se hará expresión del importe de los impuestos que, conforme a lo establecido en la presente Ley, lleva aparejada la adquisición, así como una indicación somera de los honorarios notariales y registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.

7º Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a disfrutar y, en su caso, las condiciones para ese disfrute.

10º Duración del régimen, con referencia a la escritura reguladora y a la fecha de la inscripción de ésta. Si el inmueble está en construcción, con referencia a la fecha límite en que habrá de inscribirse el acta de terminación de la obra.

4. Todo el contenido del documento informativo previsto por el apartado 2 del artículo anterior deberá incorporarse y formar parte integrante del contrato.

El incumplimiento de estas obligaciones implica el del deber de información a los efectos establecidos en el artículo siguiente"

En el caso enjuiciado se trata de un supuesto de lo que se conoce como "sistema flotante" en la atribución, tanto del apartamento como de una concreta semana; esto es, no se señala el concreto apartamento ni la concreta semana en que debe ser utilizado. En la interpretación de la norma que se venía aplicando se afirmaba que con ello la utilización quedaba al libre arbitrio de las parte vendedora o prestadora del servicio durante varios meses en temporada baja con el riesgo para los consumidores contratantes de que si la sociedad explotadora del complejo considera que no existe apartamento disponible por considerar que ya los ha atribuido a otros contratantes, pueden quedar sin disfrute de su derecho, o en su caso, sustituido por otro complejo en otro lugar que actúe bajo el nombre comercial de Marriots resorts.

En las Sentencias nº1522/25 y 1524/25 el Tribunal Supremo excluye la nulidad de los contratos por indeterminación del objeto en los casos de modalidad flotante en que los derechos se refieren a alojamientos o periodos de tiempo determinables, siempre que sea posible su determinación mediante el proceso de reserva u otros criterios previstos para la determinación del alojamiento o del tiempo de disfrute.

Parte para ello de la distinción entre las menciones o documentos que vienen exigidos por el artículo 9 como contenido del contrato y la determinación de su objeto. La omisión en el contrato y condiciones generales incorporadas a éste de alguna de las menciones o documentos exigibles habría de determinar la aplicación del artículo 10.2 de la Ley 4/1998, conforme al que "Si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a los que se refiere el artículo 9, o en el caso de que el adquirente no hubiera resultado suficientemente informado por haberse contravenido la prohibición del artículo 8.1, o incumplido alguna de las obligaciones de los restantes apartados de ese mismo artículo, o si el documento informativo entregado no se correspondía con el archivado en el Registro, el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno.

En el caso de que haya falta de veracidad en la información suministrada al adquirente, éste podrá, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que hubiera podido incurrir el transmitente y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, instar la acción de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1.300 y siguientes del Código Civil.

Completada la información antes de que expire el citado plazo, el adquirente podrá desistir dentro de los diez días siguientes al de la subsanación, según lo establecido en el apartado 1 de este artículo.

Transcurridos los tres meses sin haberse completado la información y sin que el adquirente haya hecho uso de su derecho de resolución, éste podrá igualmente desistir dentro de los diez días siguientes al de expiración del plazo, según lo establecido en el citado apartado 1 de este artículo».

Entiende el TS que la respuesta que ofrece el artículo 10 se ajusta al tenor literal de la ley, protege adecuadamente los intereses de los consumidores y es más respetuosa con el principio de conservación de los contratos, reservando la nulidad de pleno derecho prevista en el artículo 1.7 de la Ley a los supuestos de constitución o promoción de los derechos al margen de lo que en ella se establece.

En cuanto a la determinación del objeto del contrato, parte el TS de la posibilidad prevista en la disposición transitoria 2ª de la Ley 42/1998, párrafo tercero de su apartado 1, de que los derechos fueran de naturaleza "real o personal, relativo a la utilización de uno o más inmueble durante un periodo determinado o determinable", posibilidad que la Ley contempla en otros lugares incluso para regímenes constituidos tras su vigencia, como en la modalidad de arrendamiento de inmuebles vacacionales de temporada que deben referirse «a una temporada anual determinada que se corresponda con un período determinado o determinable de esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable por sus condiciones genéricas, siempre que esté especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde se va a disfrutar del derecho» ( art. 1.1 in fine y art. 1.6 de la Ley 42/1998 ). Conforme al artículo 5 de la Ley 42/1998 cuya aplicación viene impuesta por su Disposición transitoria segunda, apartado 1, es en la escritura de adaptación del régimen preexistente donde debe incluirse la descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen, del edificio o edificios que en ella existan, con reseña de los servicios comunes a que tengan derecho los titulares de los aprovechamientos, y la descripción de cada uno de los alojamientos que integraran cada edificación con numeración correlativa con referencia a la finca. Lo anterior siempre que esos requisitos sean compatibles con la naturaleza del régimen, debiendo inscribirse en el Registro de la Propiedad a los solos efectos de publicidad y con pleno respeto a los derechos adquiridos.

De acuerdo con ello, se declara que en los contratos cuyo objeto sea un derecho de naturaleza personal, no puede entenderse que su objeto sea indeterminado si constan los criterios de determinación de los derechos de disfrute sobre una finca, aunque los derechos y su titularidad no accedan al Registro de la Propiedad o se omitan los datos registrales de la finca. Sólo en los casos que el objeto del contrato quedara absolutamente indeterminado de forma que no fuera posible su cumplimiento, o que para ello fuera preciso un nuevo acuerdo, o quedara su cumplimiento al arbitrio de una de las partes, podría plantearse la falta de validez del contrato conforme a las reglas generales del derecho de obligaciones y contratos.

NOVENO.-En el supuesto de autos debe examinarse si a través de la documentación de que se hizo entrega a los adquirentes quedó determinado el objeto del contrato en los términos expuestos por el Tribunal Supremo, partiendo, como en otros supuestos ya examinados, que no puede darse por justificado que entre esa documentación se hallaran las condiciones generales que se unen al documento nº 5.1 y 5.2 de la contestación a la demanda. Así, razonamos en Sentencia nº495/2025, de 4 de septiembre, que

"... entendemos que por las apelantes-demandadas no se ha acreditado que se hiciese entrega de las condiciones generales a los demandantes en el momento de la contratación, extremo acerca del cual venimos reiterando (entre otras, Sentencias de 19 de diciembre de 2024 y 12 de junio de 2025 ) que incumbía a aquellas la carga de la prueba de acuerdo con las reglas generales de los apartados 1 , 3 y 7 del artículo 217 LEC .

En efecto: que en el contenido predispuesto de los documentos contractuales se haga constar que se hizo entrega a los adquirentes de las condiciones generales, no puede considerarse que constituya prueba bastante de tal hecho, según ya indicábamos en la Sentencia de 29 de julio de 2016 y hemos reiterado, entre otras, en la de 25 de junio de 2024 , razonando que "las condiciones generales de la contratación solo quedan incorporadas al contrato cuando constan firmadas ( artículo 5.1 en relación con el artículo 7 de la ley 7/1998, de 13 de abril , sobe condiciones generales de la contratación). Y ni constan firmadas, ni la mención en las condiciones particulares de haberlas recibido puede hacer prueba cuando no consta que las aportadas en este proceso fueran las eventualmente entregadas y (los adquirente) no reconocieron en juicio haber recibido el concreto documento que se aporta en la contestación a la demanda"; que en los propios contratos o bien en otros de los documentos suscritos por los adquirentes se efectúe mención de la existencia de un condicionado general, no constituye tampoco prueba bastante de que le mismo fuese entregado...

Pudiendo asimismo recordarse, en cuanto a la mención predispuesta en los contratos según la cual los adquirentes vienen a reconocer que se les ha efectuado entrega de las condiciones generales, de los anexos y de la demás documentación contractual ordenada al cumplimiento por el transmitente de los deberes de información que legalmente le incumben, que la Sentencia del Tribunal Supremo 47/2021, de 2 de febrero , ha concluido que son abusivas conforme al artículo 89.1 del texto refundido de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios, las cláusulas predispuestas mediante las cuales, "la entidad financiera atribuye al consumidor una declaración que le sirva de prueba del cumplimiento de las obligaciones de información que le incumben. Con ello empeora la posición jurídica del consumidor en la relación contractual, pues le dificulta injustificadamente el ejercicio de acciones basadas en el incumplimiento por dicha entidad de sus obligaciones de información para con el consumidor, como pueden ser las acciones de anulación por vicio del consentimiento o las de nulidad de cláusulas abusivas no transparentes".

Debe partirse, en consecuencia, de los elementos que se plasman en las condiciones particulares incorporadas al documento nº3 de la demanda.

En la escritura de adaptación del régimen se hace referencia a la naturaleza del derecho como derecho personal, constando inscrita en el Registro de la Propiedad. En el contrato firmado por los adquirentes, condiciones particulares, se designa el complejo en que se integra el derecho que se adquiere, se identifica el tipo de alojamiento (dos dormitorios), el número de semanas (1), la semana al año asignados (EOY Silver) y el primer año de ocupación (2009), figurando, como en los contratos que se examinan por el Tribunal Supremo, también al pie del documento (MC 0771/09X).

Al conocimiento por los adquirentes de los datos consignados en las condiciones particulares que firmaron, debe unirse que, según reconoció el Sr. Landelino en sede de interrogatorio, acudió a una extensa reunión informativa, se alojó en el complejo en días anteriores a la firma del contrato y ha venido haciendo uso del derecho adquirido.

Conforme a ello, tratándose de modalidad flotante, no puede considerarse nulo el contrato por indeterminación de su objeto al referirse, como señala el TS, a alojamientos o periodos de tiempo determinados o determinables mediante el procedimiento de reserva u otros criterios, tratándose, en palabras del TS, de "un contrato que el propio actor eligió por la flexibilidad que le ofrecía el régimen flotante".

Debe excluirse por tanto la causa de nulidad que se aprecia en la Sentencia de primera instancia en relación a la indeterminación del objeto del contrato.

DÉCIMO.- Demanda de reconvención. Cuotas de mantenimiento.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda de reconvención a través de la que MVCI MANAGEMENT S.L. reclama el abono de las cuotas de mantenimiento correspondientes al periodo comprendido entre 2021 a 2023. Una vez que se excluye la nulidad del contrato, la decisión sobre la reclamación queda desvinculada de la interposición de la demanda principal.

Los titulares del derecho adquirido vienen obligados al pago de la correspondiente cuota de mantenimiento. La parte demandada incorpora a su demanda de reconvención las oportunas facturas sin que los demandados hayan opuesto su improcedencia más allá de una falta de comunicación o reclamación extrajudicial y el haber solicitado la declaración de nulidad del contrato, circunstancias que, una vez excluida la declaración de nulidad, no se representan como condicionantes de la obligación de pago. Por ello, debe prosperar el motivo de recurso para condenar a los demandados de reconvención al abono de la cantidad que se les reclama.

DÉCIMOPRIMERO.- Costas procesales.

En materia de costas procesales causadas en ambas instancias, por aplicación de los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las serias dudas de derecho apreciables habida cuenta de la modificación de los criterios jurisprudenciales sobre la materia de que se trata, impiden un pronunciamiento expreso.

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Se aceptan los de la resolución dictada en el anterior grado jurisdiccional en tanto no se opongan a los que siguen

PRIMERO.-En el escrito de demanda la parte actora solicita un pronunciamiento por el que se declare la nulidad del contrato de aprovechamiento por turnos celebrado con las codemandadas el 8 de abril de 2008, subsidiariamente, su resolución, con condena a las demandadas a la restitución de 8.220 libras, con declaración de que el certificado de membresía expedido deja de tener efecto.

Sustenta su pretensión de nulidad en las siguientes causas:

-Indeterminación del objeto del contrato, sin identificación del apartamento ni del turno de aprovechamiento con incumplimiento del artículo 9.1.3º de la Ley 42/1998.

-Venta de los derechos por periodo ilimitado de tiempo contra lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 42/1998.

-Incumplimiento del contenido mínimo del contrato conforme al artículo 9 de la Ley 42/1998.

Las entidades codemandadas se opusieron a la demanda al tiempo que se formuló reconvención por MVCI MANAGEMENT S.L. en reclamación de 1.235,52 euros, cantidad posteriormente actualizada a 3.525,82 euros, en concepto de cuotas de mantenimiento adeudadas.

La Sentencia de primera instancia, estimando la demanda, declara la nulidad del contrato, condena solidariamente a las codemandadas a la devolución de la cantidad para cuyo cálculo establece las bases y deja sin efecto los certificados de membresía. Desestima íntegramente la demanda de reconvención.

La parte demandada alega como motivos de recurso los siguientes:

Duración del contrato

-Infracción de la Disposición Transitoria 2ª, apartado 2 (tercer inciso) y apartado 3 de la Ley 42/1998, y Disposición Transitoria Única de la Ley 4/2012, y Jurisprudencia de Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales en cuanto al límite de duración de cincuenta años.

-Infracción del artículo 9 de la Constitución Española y del artículo 2.3 del Código Civil al aplicar de forma retroactiva la Ley 42/1998.

-Subsidiariamente, infracción del principio de conservación de los contratos y del contrato, en lugar de tener por modificado el plazo de duración.

Entrega e incorporación al contrato de la información contenida en las Condiciones Generales.

-Infracción del artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por error en la valoración de la prueba.

-Infracción del artículo 9.2 de la Ley 42/1998 y Jurisprudencia del Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales.

Determinación del objeto y contenido del contrato.

-Error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 9.1.3º y Disposición Transitoria 2ª de la Ley 42/1998.

-Subsidiariamente, infracción de los artículos 9, 10.2 y 1.7 de la Ley 42/1998 y Jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Legitimación pasiva.

-Error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al apreciar la legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT S.L.

Cantidades a reembolsar.

-Infracción de la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Demanda reconvencional

-Error en la valoración de la prueba con infracción del artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 1258 y concordantes del Código Civil y Jurisprudencia del Tribunal Supremo.

SEGUNDO.- Normativa aplicable.

La normativa aplicable, dada la fecha de celebración del contrato de autos, viene representada por la Ley 42/1998, analizándose la alegada infracción del principio de irretroactividad al abordar la interpretación de su Disposición Transitoria Segunda. Sobre el régimen legal que en la norma se contiene la Sentencia de esta Sección de 22 de junio de 2023 se pronuncia en los siguientes términos:

"Como ya indicamos en la sentencia de esta Sala de 29 de julio de 2016 , y ha reiterado esta Sala en sentencia de fecha 23 de mayo de 2023 (RPL 953/2022 ) la adecuada respuesta a dichas cuestiones pasa por recordar que la Ley 42/1998 tal y como reza su propia Exposición de Motivos, nace con la finalidad de trasponer al derecho interno la Directiva 94/47 /CE del Parlamento del Consejo , de 26 de octubre, relativa a la protección de los adquirientes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido y cuya finalidad era establecer una normativa de carácter excepcional y que limitará, en este ámbito, la autonomía de la voluntad hasta donde fuere aconsejable Pero no se limita a la transposición estricta de la Directiva, sino que procura dotar a la institución de un regulación completa y así determina detalladamente:

a) Cuál es su ámbito objetivo, determinando tanto las facultades que se atribuyen al titular el derecho de aprovechamiento por turnos; como el objeto sobre el que puede recaer y el período mínimo anual, prohibiendo expresamente que pueda ser utilizado la palabra "propiedad", a fin de que no induzca a confusión a los consumidores finales, sobre la naturaleza, características y condiciones jurídicas y económicas de la facultad de disfrute (art. 1).

b) El período mínimo y máximo de duración del régimen (de 3 a 50 años, art. 3), limitación que se explica en la propia exposición de motivos, por la necesidad de vincular al propietario que lo ha constituido, al inmueble, pues lo que ofrece éste no es sólo la titularidad inmobiliaria, sino también un servicio durante la existencia del derecho; el propietario debe garantizar que los titulares de los derechos reciban los debidos servicios implícitos en su titularidad.

c) La formalización del régimen en escritura pública se establece como constitutiva, con relación detallada del contenido y documentación necesaria para su constitución (art. 4, 5 y 6).

d) Información general que debe facilitar el propietario, promotor o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno (art.8) y contenido mínimo del contrato, que deberá constar por escrito (art.9), con la facultad a favor del adquiriente de poder desistir del contrato a su libre arbitrio y caso de incumplimiento, de dar por resuelto el contrato o de instar la acción de nulidad (art.10).

e) Prohibición de cualquier pago anticipado antes de que expire el plazo del ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución.

Junto a ello, establece el carácter imperativo de la Ley (Disposición Adicional Segunda), de manera que todos los contratos que se refiera a derechos relativos a la utilización de un inmueble situado en España durante un período determinado del año quedan sujetos a sus disposiciones, estableciendo, respecto a los regímenes preexistentes, la obligación de adaptarse a sus disposiciones en el plazo de dos años, en los términos que contempla en la Disposición Transitoria Segunda.

f) El contrato en que se constituya o transmita cualquier otro derecho real o personal por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un periodo determinado o determinable al año, al margen de la presente ley, será nulo de pleno derecho, debiendo ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados de los daños y perjuicios causados. Art. 1.7 de la Ley 42/98 .

Actualmente está en vigor la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias. En esta nueva norma se ha optado por elaborar un texto unificado, que comprenda tanto la transposición de la Directiva 2008/122/CE , en el título I, como la incorporación de la Ley 42/1998, en los títulos II y III, con las adaptaciones que requiere dicha Directiva. Se sigue el mismo criterio de la Ley 42/1998, que había incorporado en su texto, no solo las normas de transposición de la Directiva 1994/47/CE , sino las propias del Derecho español. Esta solución trata de evitar la pluralidad de normas y posibles antinomias".

TERCERO.- Doctrina jurisprudencial aplicable.

La mayor parte de las cuestiones, si no todas, que se plantean a través del recurso de apelación han sido abordadas por esta Sección en los términos que se recogen en la resolución de primera instancia. En línea con la postura mantenida por la mayoría de Audiencias Provinciales y siguiendo la línea marcada por el Tribunal Supremo, se ha venido declarando la nulidad de los contratos que, como el de autos, excedían en su duración del límite de cincuenta años y establecían un sistema flotante sin determinación de su objeto según se interpretaba.

Esa línea se ve modificada de forma significativa por las Sentencias del Pleno del Tribunal Supremo nº1522 y 1524, ambas de 30 de octubre de 2025. En ellas se analizan cuestiones idénticas a las que aquí son objeto de recurso de apelación y en relación al mismo Complejo vacacional. Se aprecia por el Tribunal Supremo notorio interés casacional y la conveniencia de pronunciarse en Pleno a fin de que los criterios que establece se tengan en cuenta en la abundante litigiosidad pendiente sobre las cuestiones que aborda. Se revisa la interpretación mantenida que llevaba a declarar la nulidad de pleno derecho de los contratos que no se ajustaban al límite temporal máximo de cincuenta años previsto en el artículo 3 de la Ley 42/1998 presuponiendo que los derechos con origen en régimen preexistente, pero comercializados tras la entrada en vigor de la Ley, debían respetar esa duración máxima, con independencia de la naturaleza del derecho y de la forma de adaptación al régimen de la Ley 42/1998. Se revisa, así mismo, la interpretación por la que en aplicación conjunta de los artículos 9.1.3º y 1.7 de la Ley 42/1998, apreciaba la nulidad de los contratos en los que el elemento temporal, el alojamiento, o ambos, no estaban determinados aunque fueran determinables sin necesidad de nuevo acuerdo de las partes.

Explica el Tribunal Supremo que esa doctrina, que califica de unitaria y estricta, respondió a las prácticas abusivas a que daban lugar los contratos de aprovechamiento por turnos, caracterizadas por falta de transparencia, desigualdad de información y ausencia de voluntad plenamente formada por parte de los consumidores. Ello le lleva a revisar la interpretación de forma más conforme con la realidad social atendida por el legislador en las reformas legislativas: Ley 4/2012, de 6 de julio, y las modificaciones introducidas por la Disposición final decimonovena de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero.

Las cuestiones que deben abordarse en la presente habrán de ajustarse a la nueva doctrina del Tribunal Supremo recogida en las dos Sentencias dictadas.

CUARTO.- Legitimación pasiva.

Sobre la alegación de falta de legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENTS S.L, en cuanto a la obligación de devolver cantidades pagadas respecto de la reclamación de condena a la devolución del precio de los contratos y pagos anticipados, del contrato celebrado se desprende que la entidad MVIC HOLIDAYS S.L fue la entidad vendedora que transmitió los derechos y recibió el precio y la entidad MVCI MANAGEMENT S.L es la entidad que presta los servicios de mantenimiento y que percibe las cuotas de mantenimiento. Alega MVCI MANAGEMENT S.L que debe ser parte en el procedimiento porque es parte en los contratos y la eventual declaración de nulidad le afectará, pero ello no significa que tenga legitimación respecto de la acción de reclamación de la devolución del precio ya que no intervino en los contratos como parte vendedora.

La representación de las demandadas insiste en que dicha entidad es una empresa que se limita a la administración o gestión del complejo que realiza tareas de mantenimiento y que quien cobró el precio fue la otra entidad codemandada en su condición de vendedora de los derechos.

La Sala ratifica la acertada argumentación de la sentencia de instancia. Debemos recalcar que el artículo 1.5 de la Ley 42/98 dispone que "lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turnos", por lo que ostenta legitimación pasiva en la cuestión. Asimismo, en las actuaciones no obra prueba sobre la entidad del grupo empresarial que en definitiva ha recibido el importe dinerario de los derechos al contratar.

En este mismo sentido se pronunció esta misma Sala en Sentencia nº353/2024, de 25 de junio, señalando que

"1. Como primer motivo de impugnación se alega error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 10 de la LEC en relación con el artículo 1.5 de la ley 42/1998, de 15 de diciembre , al haberse estimado la excepción material de falta de legitimación pasiva de la entidad MVCI MANAGEMENT, S.L., tanto respecto de la condena al reembolso del precio como de la sanción como consecuencia del pago anticipado.

2.Esta sección ha resuelto en diversas ocasiones la misma problemática, debiéndonos ratificar en la línea. En la sentencia núm. 413/2023, de 23 de mayo ( ROJ:SAP IB 1351/2023 - ECLI:ES:APIB:2023:1351 sostuvimos lo siguiente: "La representación de las demandadas insiste en que dicha entidad es una empresa de servicios cuyas obligaciones se limitan a la explotación del resort, razón por la cual es quien percibe las cuotas de mantenimiento y que quien cobró el precio fue la otra entidad codemandada, como propietaria del complejo, o, en el caso del resort de Estepona por ser un agente de la entidad vendedora.

3. La Sala ratifica la acertada argumentación de la sentencia de instancia. Debemos recalcar que el artículo 1.5 de la Ley 42/98 dispone que "lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turnos", por lo que ostenta legitimación pasiva en la cuestión. Asimismo, en las actuaciones no obra prueba sobre la entidad del grupo empresarial que en definitiva ha recibido el importe dinerario de los derechos al contratar."

4. La Audiencia Provincial de Málaga en sentencia de 3 de junio de 2021 , en criterio que compartimos, indica que " no cabe duda de que la entidad MVCI MANAGEMENT SL también fue parte en el contrato celebrado y el propio Magistrado de Instancia admite la vinculación de MVCI HOLIDAYS, S.L. y MVCI MANAGEMENT, S.L. y su pertenencia a un mismo grupo de empresas. En el propio contrato en el apartado de "Observaciones preliminares" se dice: "El enajenante ha constituido en Mallorca (España) un complejo de vacaciones denominado ....... descrito en el presente contrato (en adelante "complejo de vacaciones"). Tiene la intención de enajenarle al adquirente un derecho de aprovechamiento por turnos sobre dicho complejo de vacaciones. El enajenante ha transmitido a la sociedad de administración el derecho y la obligación de explotar el complejo de vacaciones; la sociedad de administración se ha obligado a ejercitar dichos derechos y obligaciones". Luego no cabe duda de que la que explota el complejo es la mercantil MVCI MANAGEMENT, S.L. que además participa en la celebración del contrato y cobra las cuotas de mantenimiento.

5. El art. 1.5 de la Ley 42/1998 establece: "Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno". Y no cabe duda que MVCI MANAGEMENT, S.L. como sociedad de administración participó en el contrato celebrado y en la enajenación de los derechos de aprovechamiento por turnos discutidos firmando al pie de dicho contrato de forma independiente a MCVI Holidays, S.L.

6. Por lo tanto, declarada la nulidad del contrato en el que intervinieron ambas mercantiles, serán también ambas las que respondan con carácter solidario de las consecuencias de dicha declaración de nulidad.".

7. Por estas razones procede la estimación del motivo de impugnación declarándose la responsabilidad de la entidad MVCI MANAGEMENT, S.L. y, en consecuencia, la condena solidaria al pago de las cantidades establecidas en la sentencia de instancia".

También ello se pronuncia sobre ello en los mismos términos la Sentencia de la Sección Tercera de esta Audiencia nº1/2024, 8 enero

"Sobre la falta de legitimación pasiva de la entidad MVCI MANAGEMENT SL frente a las acciones de igual clase entabladas contra ella junto a MVCI HOLLIDAYS SL se ha pronunciado ya esta misma Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Baleares. Concretamente en su Sentencia núm. 523/2022, de 20 de diciembre (Ponente Ilma. Sra. Doña Antonia Paniza Fullana), se aborda esta misma cuestión, desestimándola en los términos que a continuación se exponen, cuya argumentación conduce a idéntica solución desestimatoria que la que ahora acordamos.

En su FJ 3º, la sentencia en cuestión dice:

"La excepción de falta de legitimación pasiva.

En relación a esta cuestión hay que decir que las dos empresas MCVI HOLIDAYS, S.L. y MVCI MANAGEMENT, S.L. son parte en el contrato. Así consta en la documental aportada "Contrato de tiempo compartido" entre, por una parte, MVCI HOLIDAYS, S.L. y MVCI MANAGEMENT, S.L. con todos los datos de ambas y, por otra parte, el adquirente. Los anexos al contrato también están fpor las dos empresas, además, de la hoja de condiciones.

Ambas empresas fel documento, incluso en él se establecen las responsabilidades de la empresa gestora. En ningún momento se podría exigir frente a la parte adquirente que solo una de ellas fuera responsable. Es más, la apariencia creada para la parte compradora, no puede devenir ahora en la exclusión de responsabilidad de una de las partes del contrato. La distribución de responsabilidades entre ellas, no pueden afectar a la parte adquirente, que difícilmente podía tener conocimiento de ello.

En consecuencia, no puede estimarse la excepción de falta de legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT, S.L. por las razones expuestas. Por todo lo expuesto, hay que desestimar este motivo del recurso de apelación".

Se mantiene este criterio en Sentencias posteriores de esta Sección como en la nº370/2025, de 12 de junio.

QUINTO.- Duración del contrato. Disposición Transitoria Segunda de la Ley 42/1998 .

El examen del motivo debe iniciarse haciendo referencia a la entrada en vigor en abril de este año de las Disposiciones adicionales 1ª y 2ª de la Ley 4/2012 introducidas por la Disposición Final 19ª de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero.

Esta Sección en Sentencia de 12 de junio de 2025 ya se ha pronunciado sobre su aplicabilidad para excluirla a procedimientos que como el de autos se iniciaron con anterioridad a su entrada en vigor señalando que

"La disposición final decimonovena de dicha Ley introduce una disposición adicional primera a la Ley 6/2012 de contrato de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico del siguiente tenor literal:

"Contratos por los que se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes tanto a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, como a la presente ley.

Los contratos a través de los cuales se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes respecto de los que se hubiera otorgado e inscrito escritura de adaptación se regirán conforme a los términos que resulten del régimen inscrito o publicado en el Registro de la Propiedad o de su título constitutivo.

Dichos contratos pueden venir referidos a alojamientos o a períodos de tiempo determinados o determinables y se entenderán válidos sea cual fuere la duración declarada conforme a la inscripción o publicación de dicho régimen en el Registro de la Propiedad o conforme a su título constitutivo. En particular, en los contratos a través de los cuales se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, la duración podrá ser indefinida o por un plazo cierto superior a cincuenta años».

Dicha disposición final introduce en la aludida Ley 6/2012, modifica el artículo 23.6 de dicha norma: Se modifica el apartado 6 del artículo 23 que quedará redactado en los siguientes términos:

«6. Los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico que se constituyan con carácter meramente obligacional quedarán sujetos a lo dispuesto en este Título, con las especificidades propias de su naturaleza jurídica. Podrán tener por objeto la utilización de un alojamiento aún no determinado pero siempre que sea determinable en cuanto a sus características y períodos de utilización a través de procedimientos de reserva u otros claramente indicados en el contrato. En este caso no podrán denominarse multipropiedad ni derecho real ni de cualquier otra manera que induzca al adquirente a entender que está adquiriendo la propiedad o un derecho real sobre el inmueble, debiendo expresarse que se ha contratado una modalidad de alcance meramente obligacional».

Igualmente modifica el artículo 30.1.3 de dicha ley, en los siguientes términos:

«3.º Identificación del bien inmueble o bienes inmuebles mediante su referencia catastral, la descripción precisa del edificio o edificios, de su situación y del alojamiento determinado o determinable sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato bien mediante la indicación de los días y horas en que se inicia y termina, o bien mediante el procedimiento de reserva u otros criterios para la determinación del mismo en cada momento de disfrute».

La representación de la demandada apelante sostiene que la finalidad de dicha modificación es aclarar lo que ya disponen dichas normas en atención a resolver las dudas interpretativas que se han planteado sobre estas cuestiones, y de este modo establecer un criterio uniforme sobre las cuestiones, en un contexto de resoluciones contradictorias dictadas por los Tribunales. Se trata de una norma que fija una interpretación de dichas normas.

La representación de las demandantes alega que dicha modificación legislativa no es aplicable a este litigio, pues dicha norma entra en vigor en relación con pleitos iniciados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/25, o sea el 3 de abril de 2025, y no tiene efecto retroactivo.

Sobre el particular, la Sala considera que dicha modificación no se corresponde con la interpretación que efectúa esta Sala, y también con la efectuada por el Tribunal Supremo hasta el momento con anterioridad en cuanto a la causa de nulidad de no fijación del plazo de duración del contrato, y la indeterminación de algunos aspectos del contrato, como el concreto apartamento sobre el que recae y la concreta semana contratada.

Se pueden suscitar dudas sobre si la finalidad de modificación de tales normas tiene como finalidad fijar un criterio de interpretación en el curso de las controversias existentes sobre la materia, acogiendo los argumentos de las empresas como la demandada, que se dedican a dicha actividad. No obstante, la Sala considera que el legislador no ha fijado que tal norma sea retroactiva, habiendo podido hacerlo, con lo cual rige el principio general de irretroactividad de las normas del artículo 2.3 del Código Civil , y más cuando la disposición final trigésimo octava fija con claridad que dicha norma entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE, esto es el día 3 de abril de 2025, y la disposición transitoria novena de dicha Ley Orgánica refiere que "las previsiones recogidas por la presente Ley serán aplicables exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor".

El legislador que ha dictado dicha norma establece con claridad que tal modificación no es aplicable a los procedimientos incoados antes de su entrada en vigor, en el caso, el 23 de febrero de 2023. Aparte de ello, en algunas de dichas normas se modifica la Ley 6/2012, y el contrato objeto de esta litis es del año 2.006, esto es, bajo la vigencia de la ley del año 1998. En consecuencia, se estima que dicha norma no es aplicable en este concreto litigio".

Esa misma conclusión habrá de entenderse se extrae de las SSTS (Pleno) Nº1522/2025 Y 1524/2025 de continua referencia por cuanto en ellas, si bien se hace cita de la reforma introducida cuando expone la evolución de la norma acogida por el legislador, no hace aplicación de ella a los supuestos que examina que, como el presente, responde a demandas interpuestas con anterioridad la entrada en vigor de la reforma.

SEXTO.-Los integrantes de la parte demandada sostienen que el complejo inmobiliario se inició antes de la entrada en vigor de la Ley 42/98, lo que le facultaría en aplicación de su Disposición transitoria segunda, a no sujetarse a las normas que establecen una duración máxima de cincuenta años, y permitirían un llamado sistema flotante, en el cual ni se fijaría un concreto apartamento, ni una concreta semana, sino un apartamento de un determinado tipo sin fijar cuál, y que la semana correspondería a una concreta temporada.

Conforme al artículo 1.7 de la Ley 42/1998 "El contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos." Su Disposición transitoria Segunda, apartado 3, señala que "Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, salvo que sean de duración inferior, o que hagan, en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto."

Como se adelantaba, la interpretación de la norma aplicable ha sido revisada por el Tribunal Supremo en Pleno de forma que se aparta de la nulidad que se venía predicando de contratos como el que se examina.

A través del contrato de autos de fecha 8 de abril de 2008 se transmitían derechos conforme a régimen preexistente a la Ley 42/1998, por lo que debe acudirse a sus Disposiciones transitorias. Se aplicará en la presente la reinterpretación de esas Disposiciones que expresa el Tribunal Supremo señalando que

"La doctrina de la sala que debe aplicarse a partir de ahora a los regímenes preexistentes a la Ley 42/1998 es que lo relevante para considerar exigible la limitación temporal de cincuenta años no es la fecha de transmisión del derecho, sino la forma en la que se hizo la adaptación del régimen preexistente a la Ley 42/1998. Los derechos derivados de los regímenes preexistentes deben promocionarse y transmitirse de acuerdo con la opción escogida por los propietarios en la escritura de adaptación inscrita en el Registro de la Propiedad, y una opción posible es la de la continuidad del régimen preexistente, de modo que los derechos derivados de esos regímenes preexistentes pueden seguir comercializándose y transmitiéndose con la naturaleza jurídica, forma de explotación y duración (indefinida o por plazo cierto, sin la limitación de los cincuenta años como plazo máximo) con la que hubieran sido constituidos".

La reinterpretación conecta la Disposición Transitoria 2ª con lo explicado en la Exposición de motivos de la misma Ley sobre el derecho transitorio "«En cuanto al régimen transitorio, trata de que la Ley sea aplicable, en cuanto a los regímenes existentes, a la promoción y transmisión de derechos que contienen la facultad de disfrutar de un alojamiento por un tiempo al año, estableciendo, además, para estos regímenes, en todo caso, la obligación de adaptarse en el plazo de dos años, a contar desde la entrada en vigor de la Ley. Naturalmente, la adaptación que exige la disposición transitoria segunda no pretende la transformación de los regímenes preexistentes, sino tan sólo que se dé publicidad a éstos y a su forma de explotación, con pleno respeto de los derechos ya adquiridos. Por eso, la disposición exige solamente los requisitos del artículo 5 y no el cumplimiento de todas las obligaciones que la Ley impone al que se proponga constituir un régimen de derechos de aprovechamiento por turno, una vez que haya entrado en vigor y, aun aquéllos, sólo en la medida en que sean compatibles con la propia naturaleza del régimen preexistente».

Las Disposiciones transitorias de la Ley 42/1998 exigían la adaptación de los regímenes preexistentes a través de escritura pública con inscripción en el Registro de la Propiedad a efectos de publicidad con pleno respeto a los derechos adquiridos. Señala el Tribunal Supremo en sus Sentencias que la Disposición transitoria 2ª, párrafo tercero del apartado 2, contempla las alternativas de adaptación cuales eran:

"i) «Describir el régimen preexistente y manifestar que los derechos que se van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulte de aquél, idéntica a la de los ya enajenados». Es decir, establecer la continuidad del régimen preexistente mediante su descripción y la mera manifestación de mantenimiento y continuidad, de modo que se mantiene el régimen en bloque tanto para los derechos ya transmitidos como para los que se transmitan en el futuro.

ii) «Si desea comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno deberá, además, constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley, pero sin necesidad de que el régimen se constituya sobre todo el inmueble, sino sólo respecto de los turnos no enajenados». Es decir, configurar un sistema mixto en el que la transformación es parcial, solo de los derechos o turnos no transmitidos con anterioridad, de modo que coexisten los derechos ya vendidos conforme al régimen preexistente y los pendientes de transmitir, esto es, los no enajenados, que al transmitirse durante la vigencia de la Ley 42/1998 se ajustarán en cuanto a sus requisitos de tiempo y objeto con arreglo a la Ley.

iii) «Si desea transformar todo el régimen para convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por turno, tal y como lo regula la Ley, podrá hacerlo cumpliendo todos los requisitos establecidos en ésta, pero manteniendo la duración que tuviera el régimen preexistente, incluso si era indefinida». Es decir, transformar totalmente el régimen preexistente para convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por turno tal como se regula en la Ley 42/1998, bien con el plazo de duración máxima de cincuenta años, bien conservando su duración preexistente, tanto si era indefinida como si era superior a cincuenta años".

Para cualquiera de esos casos, el apartado 3 de la Disposición transitoria 2ª aludía a la posibilidad al otorgar la escritura de adaptación de hacer declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto.

El Tribunal Supremo asocia la no imposición de plazo legal a la configuración de los regímenes preexistentes en los que se acude a fórmulas societarias o modalidades de turnos flotantes, y no a derechos reales sobre cosa ajena o modelos arrendaticios que precisan de limitación temporal. Señala, además, que resulta coherente con el conjunto de la normativa, en particular:

-Con la Exposición de motivos que atribuye a la adaptación a exigencias de publicidad a los regímenes y a su forma de explotación.

-Con la Disposición transitoria 1ª que para los regímenes preexistentes sólo establece la aplicación imperativa de los preceptos dirigidos a proteger al consumidor sin hacer mención entre ellas al artículo 3 relativo a la duración del régimen.

-Con la misma Disposición transitoria 1ª que remite la transmisión de los derechos conforme al régimen publicado en el Registro de la Propiedad una vez llevada a efecto la adaptación.

SÉPTIMO.-En el supuesto de autos, como en los que se analizan en las Sentencias cuya línea jurisprudencial se adopta, en la escritura de adaptación otorgada el 5 de diciembre del año 2000 (documento nº1 de la contestación) se describió el régimen preexistente y se recogió que «los derechos que se van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulta del régimen descrito anteriormente, es decir, tendrán naturaleza idéntica a los ya enajenados». Como señala el Tribunal Supremo

"En la descripción del régimen vigente contenido en la escritura de adaptación expresamente se decía que los derechos que se transmiten y adquieren los terceros son derechos de naturaleza personal, y que el plazo de todos los derechos personales de uso temporal y periódico concedidos a terceros y, en definitiva, el plazo máximo para la vigencia del régimen de explotación de las villas ubicadas en el complejo Mallorca Marriott Golf Resort&Spa en relación con los inmuebles descritos en la misma escritura, finalizará a todos los efectos el primer sábado del mes de enero de año 2079, es decir, el sábado 7 de enero de 2079".

La previsión de la escritura de adaptación, con continuidad del régimen y transmisión de los derechos con arreglo a la naturaleza jurídica y duración por el plazo cierto previsto en la constitución, excluye el límite de duración de cincuenta años.

De acuerdo con ello, la modificación de la doctrina jurisprudencial obliga a la estimación del recurso para excluir la primera de las causas de nulidad del contrato que se invoca en la demanda.

OCTAVO.- Indeterminación del objeto del contrato.

El artículo 9 de la Ley 42/98 establece el contenido mínimo de dichos contratos, y entre ellos:

"2º Referencia expresa a la naturaleza real o personal del derecho transmitido, haciendo constar la fecha en que el régimen se extinguirá de conformidad con las disposiciones de la presente Ley.

3º Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina.

5º El precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo de éstos en la escritura reguladora, con expresión de que se actualizará con arreglo al índice de precios al consumo que publica el Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan establecido otra forma de actualización, que no podrá quedar al arbitrio de una de ellas, indicando, a título orientativo, cuál ha sido la media de dicho índice en los últimos cinco años. También se hará expresión del importe de los impuestos que, conforme a lo establecido en la presente Ley, lleva aparejada la adquisición, así como una indicación somera de los honorarios notariales y registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.

7º Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a disfrutar y, en su caso, las condiciones para ese disfrute.

10º Duración del régimen, con referencia a la escritura reguladora y a la fecha de la inscripción de ésta. Si el inmueble está en construcción, con referencia a la fecha límite en que habrá de inscribirse el acta de terminación de la obra.

4. Todo el contenido del documento informativo previsto por el apartado 2 del artículo anterior deberá incorporarse y formar parte integrante del contrato.

El incumplimiento de estas obligaciones implica el del deber de información a los efectos establecidos en el artículo siguiente"

En el caso enjuiciado se trata de un supuesto de lo que se conoce como "sistema flotante" en la atribución, tanto del apartamento como de una concreta semana; esto es, no se señala el concreto apartamento ni la concreta semana en que debe ser utilizado. En la interpretación de la norma que se venía aplicando se afirmaba que con ello la utilización quedaba al libre arbitrio de las parte vendedora o prestadora del servicio durante varios meses en temporada baja con el riesgo para los consumidores contratantes de que si la sociedad explotadora del complejo considera que no existe apartamento disponible por considerar que ya los ha atribuido a otros contratantes, pueden quedar sin disfrute de su derecho, o en su caso, sustituido por otro complejo en otro lugar que actúe bajo el nombre comercial de Marriots resorts.

En las Sentencias nº1522/25 y 1524/25 el Tribunal Supremo excluye la nulidad de los contratos por indeterminación del objeto en los casos de modalidad flotante en que los derechos se refieren a alojamientos o periodos de tiempo determinables, siempre que sea posible su determinación mediante el proceso de reserva u otros criterios previstos para la determinación del alojamiento o del tiempo de disfrute.

Parte para ello de la distinción entre las menciones o documentos que vienen exigidos por el artículo 9 como contenido del contrato y la determinación de su objeto. La omisión en el contrato y condiciones generales incorporadas a éste de alguna de las menciones o documentos exigibles habría de determinar la aplicación del artículo 10.2 de la Ley 4/1998, conforme al que "Si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a los que se refiere el artículo 9, o en el caso de que el adquirente no hubiera resultado suficientemente informado por haberse contravenido la prohibición del artículo 8.1, o incumplido alguna de las obligaciones de los restantes apartados de ese mismo artículo, o si el documento informativo entregado no se correspondía con el archivado en el Registro, el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno.

En el caso de que haya falta de veracidad en la información suministrada al adquirente, éste podrá, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que hubiera podido incurrir el transmitente y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, instar la acción de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1.300 y siguientes del Código Civil.

Completada la información antes de que expire el citado plazo, el adquirente podrá desistir dentro de los diez días siguientes al de la subsanación, según lo establecido en el apartado 1 de este artículo.

Transcurridos los tres meses sin haberse completado la información y sin que el adquirente haya hecho uso de su derecho de resolución, éste podrá igualmente desistir dentro de los diez días siguientes al de expiración del plazo, según lo establecido en el citado apartado 1 de este artículo».

Entiende el TS que la respuesta que ofrece el artículo 10 se ajusta al tenor literal de la ley, protege adecuadamente los intereses de los consumidores y es más respetuosa con el principio de conservación de los contratos, reservando la nulidad de pleno derecho prevista en el artículo 1.7 de la Ley a los supuestos de constitución o promoción de los derechos al margen de lo que en ella se establece.

En cuanto a la determinación del objeto del contrato, parte el TS de la posibilidad prevista en la disposición transitoria 2ª de la Ley 42/1998, párrafo tercero de su apartado 1, de que los derechos fueran de naturaleza "real o personal, relativo a la utilización de uno o más inmueble durante un periodo determinado o determinable", posibilidad que la Ley contempla en otros lugares incluso para regímenes constituidos tras su vigencia, como en la modalidad de arrendamiento de inmuebles vacacionales de temporada que deben referirse «a una temporada anual determinada que se corresponda con un período determinado o determinable de esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable por sus condiciones genéricas, siempre que esté especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde se va a disfrutar del derecho» ( art. 1.1 in fine y art. 1.6 de la Ley 42/1998 ). Conforme al artículo 5 de la Ley 42/1998 cuya aplicación viene impuesta por su Disposición transitoria segunda, apartado 1, es en la escritura de adaptación del régimen preexistente donde debe incluirse la descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen, del edificio o edificios que en ella existan, con reseña de los servicios comunes a que tengan derecho los titulares de los aprovechamientos, y la descripción de cada uno de los alojamientos que integraran cada edificación con numeración correlativa con referencia a la finca. Lo anterior siempre que esos requisitos sean compatibles con la naturaleza del régimen, debiendo inscribirse en el Registro de la Propiedad a los solos efectos de publicidad y con pleno respeto a los derechos adquiridos.

De acuerdo con ello, se declara que en los contratos cuyo objeto sea un derecho de naturaleza personal, no puede entenderse que su objeto sea indeterminado si constan los criterios de determinación de los derechos de disfrute sobre una finca, aunque los derechos y su titularidad no accedan al Registro de la Propiedad o se omitan los datos registrales de la finca. Sólo en los casos que el objeto del contrato quedara absolutamente indeterminado de forma que no fuera posible su cumplimiento, o que para ello fuera preciso un nuevo acuerdo, o quedara su cumplimiento al arbitrio de una de las partes, podría plantearse la falta de validez del contrato conforme a las reglas generales del derecho de obligaciones y contratos.

NOVENO.-En el supuesto de autos debe examinarse si a través de la documentación de que se hizo entrega a los adquirentes quedó determinado el objeto del contrato en los términos expuestos por el Tribunal Supremo, partiendo, como en otros supuestos ya examinados, que no puede darse por justificado que entre esa documentación se hallaran las condiciones generales que se unen al documento nº 5.1 y 5.2 de la contestación a la demanda. Así, razonamos en Sentencia nº495/2025, de 4 de septiembre, que

"... entendemos que por las apelantes-demandadas no se ha acreditado que se hiciese entrega de las condiciones generales a los demandantes en el momento de la contratación, extremo acerca del cual venimos reiterando (entre otras, Sentencias de 19 de diciembre de 2024 y 12 de junio de 2025 ) que incumbía a aquellas la carga de la prueba de acuerdo con las reglas generales de los apartados 1 , 3 y 7 del artículo 217 LEC .

En efecto: que en el contenido predispuesto de los documentos contractuales se haga constar que se hizo entrega a los adquirentes de las condiciones generales, no puede considerarse que constituya prueba bastante de tal hecho, según ya indicábamos en la Sentencia de 29 de julio de 2016 y hemos reiterado, entre otras, en la de 25 de junio de 2024 , razonando que "las condiciones generales de la contratación solo quedan incorporadas al contrato cuando constan firmadas ( artículo 5.1 en relación con el artículo 7 de la ley 7/1998, de 13 de abril , sobe condiciones generales de la contratación). Y ni constan firmadas, ni la mención en las condiciones particulares de haberlas recibido puede hacer prueba cuando no consta que las aportadas en este proceso fueran las eventualmente entregadas y (los adquirente) no reconocieron en juicio haber recibido el concreto documento que se aporta en la contestación a la demanda"; que en los propios contratos o bien en otros de los documentos suscritos por los adquirentes se efectúe mención de la existencia de un condicionado general, no constituye tampoco prueba bastante de que le mismo fuese entregado...

Pudiendo asimismo recordarse, en cuanto a la mención predispuesta en los contratos según la cual los adquirentes vienen a reconocer que se les ha efectuado entrega de las condiciones generales, de los anexos y de la demás documentación contractual ordenada al cumplimiento por el transmitente de los deberes de información que legalmente le incumben, que la Sentencia del Tribunal Supremo 47/2021, de 2 de febrero , ha concluido que son abusivas conforme al artículo 89.1 del texto refundido de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios, las cláusulas predispuestas mediante las cuales, "la entidad financiera atribuye al consumidor una declaración que le sirva de prueba del cumplimiento de las obligaciones de información que le incumben. Con ello empeora la posición jurídica del consumidor en la relación contractual, pues le dificulta injustificadamente el ejercicio de acciones basadas en el incumplimiento por dicha entidad de sus obligaciones de información para con el consumidor, como pueden ser las acciones de anulación por vicio del consentimiento o las de nulidad de cláusulas abusivas no transparentes".

Debe partirse, en consecuencia, de los elementos que se plasman en las condiciones particulares incorporadas al documento nº3 de la demanda.

En la escritura de adaptación del régimen se hace referencia a la naturaleza del derecho como derecho personal, constando inscrita en el Registro de la Propiedad. En el contrato firmado por los adquirentes, condiciones particulares, se designa el complejo en que se integra el derecho que se adquiere, se identifica el tipo de alojamiento (dos dormitorios), el número de semanas (1), la semana al año asignados (EOY Silver) y el primer año de ocupación (2009), figurando, como en los contratos que se examinan por el Tribunal Supremo, también al pie del documento (MC 0771/09X).

Al conocimiento por los adquirentes de los datos consignados en las condiciones particulares que firmaron, debe unirse que, según reconoció el Sr. Landelino en sede de interrogatorio, acudió a una extensa reunión informativa, se alojó en el complejo en días anteriores a la firma del contrato y ha venido haciendo uso del derecho adquirido.

Conforme a ello, tratándose de modalidad flotante, no puede considerarse nulo el contrato por indeterminación de su objeto al referirse, como señala el TS, a alojamientos o periodos de tiempo determinados o determinables mediante el procedimiento de reserva u otros criterios, tratándose, en palabras del TS, de "un contrato que el propio actor eligió por la flexibilidad que le ofrecía el régimen flotante".

Debe excluirse por tanto la causa de nulidad que se aprecia en la Sentencia de primera instancia en relación a la indeterminación del objeto del contrato.

DÉCIMO.- Demanda de reconvención. Cuotas de mantenimiento.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda de reconvención a través de la que MVCI MANAGEMENT S.L. reclama el abono de las cuotas de mantenimiento correspondientes al periodo comprendido entre 2021 a 2023. Una vez que se excluye la nulidad del contrato, la decisión sobre la reclamación queda desvinculada de la interposición de la demanda principal.

Los titulares del derecho adquirido vienen obligados al pago de la correspondiente cuota de mantenimiento. La parte demandada incorpora a su demanda de reconvención las oportunas facturas sin que los demandados hayan opuesto su improcedencia más allá de una falta de comunicación o reclamación extrajudicial y el haber solicitado la declaración de nulidad del contrato, circunstancias que, una vez excluida la declaración de nulidad, no se representan como condicionantes de la obligación de pago. Por ello, debe prosperar el motivo de recurso para condenar a los demandados de reconvención al abono de la cantidad que se les reclama.

DÉCIMOPRIMERO.- Costas procesales.

En materia de costas procesales causadas en ambas instancias, por aplicación de los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las serias dudas de derecho apreciables habida cuenta de la modificación de los criterios jurisprudenciales sobre la materia de que se trata, impiden un pronunciamiento expreso.

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Se aceptan los de la resolución dictada en el anterior grado jurisdiccional en tanto no se opongan a los que siguen

PRIMERO.-En el escrito de demanda la parte actora solicita un pronunciamiento por el que se declare la nulidad del contrato de aprovechamiento por turnos celebrado con las codemandadas el 8 de abril de 2008, subsidiariamente, su resolución, con condena a las demandadas a la restitución de 8.220 libras, con declaración de que el certificado de membresía expedido deja de tener efecto.

Sustenta su pretensión de nulidad en las siguientes causas:

-Indeterminación del objeto del contrato, sin identificación del apartamento ni del turno de aprovechamiento con incumplimiento del artículo 9.1.3º de la Ley 42/1998.

-Venta de los derechos por periodo ilimitado de tiempo contra lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 42/1998.

-Incumplimiento del contenido mínimo del contrato conforme al artículo 9 de la Ley 42/1998.

Las entidades codemandadas se opusieron a la demanda al tiempo que se formuló reconvención por MVCI MANAGEMENT S.L. en reclamación de 1.235,52 euros, cantidad posteriormente actualizada a 3.525,82 euros, en concepto de cuotas de mantenimiento adeudadas.

La Sentencia de primera instancia, estimando la demanda, declara la nulidad del contrato, condena solidariamente a las codemandadas a la devolución de la cantidad para cuyo cálculo establece las bases y deja sin efecto los certificados de membresía. Desestima íntegramente la demanda de reconvención.

La parte demandada alega como motivos de recurso los siguientes:

Duración del contrato

-Infracción de la Disposición Transitoria 2ª, apartado 2 (tercer inciso) y apartado 3 de la Ley 42/1998, y Disposición Transitoria Única de la Ley 4/2012, y Jurisprudencia de Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales en cuanto al límite de duración de cincuenta años.

-Infracción del artículo 9 de la Constitución Española y del artículo 2.3 del Código Civil al aplicar de forma retroactiva la Ley 42/1998.

-Subsidiariamente, infracción del principio de conservación de los contratos y del contrato, en lugar de tener por modificado el plazo de duración.

Entrega e incorporación al contrato de la información contenida en las Condiciones Generales.

-Infracción del artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por error en la valoración de la prueba.

-Infracción del artículo 9.2 de la Ley 42/1998 y Jurisprudencia del Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales.

Determinación del objeto y contenido del contrato.

-Error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 9.1.3º y Disposición Transitoria 2ª de la Ley 42/1998.

-Subsidiariamente, infracción de los artículos 9, 10.2 y 1.7 de la Ley 42/1998 y Jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Legitimación pasiva.

-Error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al apreciar la legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT S.L.

Cantidades a reembolsar.

-Infracción de la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Demanda reconvencional

-Error en la valoración de la prueba con infracción del artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 1258 y concordantes del Código Civil y Jurisprudencia del Tribunal Supremo.

SEGUNDO.- Normativa aplicable.

La normativa aplicable, dada la fecha de celebración del contrato de autos, viene representada por la Ley 42/1998, analizándose la alegada infracción del principio de irretroactividad al abordar la interpretación de su Disposición Transitoria Segunda. Sobre el régimen legal que en la norma se contiene la Sentencia de esta Sección de 22 de junio de 2023 se pronuncia en los siguientes términos:

"Como ya indicamos en la sentencia de esta Sala de 29 de julio de 2016 , y ha reiterado esta Sala en sentencia de fecha 23 de mayo de 2023 (RPL 953/2022 ) la adecuada respuesta a dichas cuestiones pasa por recordar que la Ley 42/1998 tal y como reza su propia Exposición de Motivos, nace con la finalidad de trasponer al derecho interno la Directiva 94/47 /CE del Parlamento del Consejo , de 26 de octubre, relativa a la protección de los adquirientes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido y cuya finalidad era establecer una normativa de carácter excepcional y que limitará, en este ámbito, la autonomía de la voluntad hasta donde fuere aconsejable Pero no se limita a la transposición estricta de la Directiva, sino que procura dotar a la institución de un regulación completa y así determina detalladamente:

a) Cuál es su ámbito objetivo, determinando tanto las facultades que se atribuyen al titular el derecho de aprovechamiento por turnos; como el objeto sobre el que puede recaer y el período mínimo anual, prohibiendo expresamente que pueda ser utilizado la palabra "propiedad", a fin de que no induzca a confusión a los consumidores finales, sobre la naturaleza, características y condiciones jurídicas y económicas de la facultad de disfrute (art. 1).

b) El período mínimo y máximo de duración del régimen (de 3 a 50 años, art. 3), limitación que se explica en la propia exposición de motivos, por la necesidad de vincular al propietario que lo ha constituido, al inmueble, pues lo que ofrece éste no es sólo la titularidad inmobiliaria, sino también un servicio durante la existencia del derecho; el propietario debe garantizar que los titulares de los derechos reciban los debidos servicios implícitos en su titularidad.

c) La formalización del régimen en escritura pública se establece como constitutiva, con relación detallada del contenido y documentación necesaria para su constitución (art. 4, 5 y 6).

d) Información general que debe facilitar el propietario, promotor o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno (art.8) y contenido mínimo del contrato, que deberá constar por escrito (art.9), con la facultad a favor del adquiriente de poder desistir del contrato a su libre arbitrio y caso de incumplimiento, de dar por resuelto el contrato o de instar la acción de nulidad (art.10).

e) Prohibición de cualquier pago anticipado antes de que expire el plazo del ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución.

Junto a ello, establece el carácter imperativo de la Ley (Disposición Adicional Segunda), de manera que todos los contratos que se refiera a derechos relativos a la utilización de un inmueble situado en España durante un período determinado del año quedan sujetos a sus disposiciones, estableciendo, respecto a los regímenes preexistentes, la obligación de adaptarse a sus disposiciones en el plazo de dos años, en los términos que contempla en la Disposición Transitoria Segunda.

f) El contrato en que se constituya o transmita cualquier otro derecho real o personal por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un periodo determinado o determinable al año, al margen de la presente ley, será nulo de pleno derecho, debiendo ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados de los daños y perjuicios causados. Art. 1.7 de la Ley 42/98 .

Actualmente está en vigor la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias. En esta nueva norma se ha optado por elaborar un texto unificado, que comprenda tanto la transposición de la Directiva 2008/122/CE , en el título I, como la incorporación de la Ley 42/1998, en los títulos II y III, con las adaptaciones que requiere dicha Directiva. Se sigue el mismo criterio de la Ley 42/1998, que había incorporado en su texto, no solo las normas de transposición de la Directiva 1994/47/CE , sino las propias del Derecho español. Esta solución trata de evitar la pluralidad de normas y posibles antinomias".

TERCERO.- Doctrina jurisprudencial aplicable.

La mayor parte de las cuestiones, si no todas, que se plantean a través del recurso de apelación han sido abordadas por esta Sección en los términos que se recogen en la resolución de primera instancia. En línea con la postura mantenida por la mayoría de Audiencias Provinciales y siguiendo la línea marcada por el Tribunal Supremo, se ha venido declarando la nulidad de los contratos que, como el de autos, excedían en su duración del límite de cincuenta años y establecían un sistema flotante sin determinación de su objeto según se interpretaba.

Esa línea se ve modificada de forma significativa por las Sentencias del Pleno del Tribunal Supremo nº1522 y 1524, ambas de 30 de octubre de 2025. En ellas se analizan cuestiones idénticas a las que aquí son objeto de recurso de apelación y en relación al mismo Complejo vacacional. Se aprecia por el Tribunal Supremo notorio interés casacional y la conveniencia de pronunciarse en Pleno a fin de que los criterios que establece se tengan en cuenta en la abundante litigiosidad pendiente sobre las cuestiones que aborda. Se revisa la interpretación mantenida que llevaba a declarar la nulidad de pleno derecho de los contratos que no se ajustaban al límite temporal máximo de cincuenta años previsto en el artículo 3 de la Ley 42/1998 presuponiendo que los derechos con origen en régimen preexistente, pero comercializados tras la entrada en vigor de la Ley, debían respetar esa duración máxima, con independencia de la naturaleza del derecho y de la forma de adaptación al régimen de la Ley 42/1998. Se revisa, así mismo, la interpretación por la que en aplicación conjunta de los artículos 9.1.3º y 1.7 de la Ley 42/1998, apreciaba la nulidad de los contratos en los que el elemento temporal, el alojamiento, o ambos, no estaban determinados aunque fueran determinables sin necesidad de nuevo acuerdo de las partes.

Explica el Tribunal Supremo que esa doctrina, que califica de unitaria y estricta, respondió a las prácticas abusivas a que daban lugar los contratos de aprovechamiento por turnos, caracterizadas por falta de transparencia, desigualdad de información y ausencia de voluntad plenamente formada por parte de los consumidores. Ello le lleva a revisar la interpretación de forma más conforme con la realidad social atendida por el legislador en las reformas legislativas: Ley 4/2012, de 6 de julio, y las modificaciones introducidas por la Disposición final decimonovena de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero.

Las cuestiones que deben abordarse en la presente habrán de ajustarse a la nueva doctrina del Tribunal Supremo recogida en las dos Sentencias dictadas.

CUARTO.- Legitimación pasiva.

Sobre la alegación de falta de legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENTS S.L, en cuanto a la obligación de devolver cantidades pagadas respecto de la reclamación de condena a la devolución del precio de los contratos y pagos anticipados, del contrato celebrado se desprende que la entidad MVIC HOLIDAYS S.L fue la entidad vendedora que transmitió los derechos y recibió el precio y la entidad MVCI MANAGEMENT S.L es la entidad que presta los servicios de mantenimiento y que percibe las cuotas de mantenimiento. Alega MVCI MANAGEMENT S.L que debe ser parte en el procedimiento porque es parte en los contratos y la eventual declaración de nulidad le afectará, pero ello no significa que tenga legitimación respecto de la acción de reclamación de la devolución del precio ya que no intervino en los contratos como parte vendedora.

La representación de las demandadas insiste en que dicha entidad es una empresa que se limita a la administración o gestión del complejo que realiza tareas de mantenimiento y que quien cobró el precio fue la otra entidad codemandada en su condición de vendedora de los derechos.

La Sala ratifica la acertada argumentación de la sentencia de instancia. Debemos recalcar que el artículo 1.5 de la Ley 42/98 dispone que "lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turnos", por lo que ostenta legitimación pasiva en la cuestión. Asimismo, en las actuaciones no obra prueba sobre la entidad del grupo empresarial que en definitiva ha recibido el importe dinerario de los derechos al contratar.

En este mismo sentido se pronunció esta misma Sala en Sentencia nº353/2024, de 25 de junio, señalando que

"1. Como primer motivo de impugnación se alega error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 10 de la LEC en relación con el artículo 1.5 de la ley 42/1998, de 15 de diciembre , al haberse estimado la excepción material de falta de legitimación pasiva de la entidad MVCI MANAGEMENT, S.L., tanto respecto de la condena al reembolso del precio como de la sanción como consecuencia del pago anticipado.

2.Esta sección ha resuelto en diversas ocasiones la misma problemática, debiéndonos ratificar en la línea. En la sentencia núm. 413/2023, de 23 de mayo ( ROJ:SAP IB 1351/2023 - ECLI:ES:APIB:2023:1351 sostuvimos lo siguiente: "La representación de las demandadas insiste en que dicha entidad es una empresa de servicios cuyas obligaciones se limitan a la explotación del resort, razón por la cual es quien percibe las cuotas de mantenimiento y que quien cobró el precio fue la otra entidad codemandada, como propietaria del complejo, o, en el caso del resort de Estepona por ser un agente de la entidad vendedora.

3. La Sala ratifica la acertada argumentación de la sentencia de instancia. Debemos recalcar que el artículo 1.5 de la Ley 42/98 dispone que "lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turnos", por lo que ostenta legitimación pasiva en la cuestión. Asimismo, en las actuaciones no obra prueba sobre la entidad del grupo empresarial que en definitiva ha recibido el importe dinerario de los derechos al contratar."

4. La Audiencia Provincial de Málaga en sentencia de 3 de junio de 2021 , en criterio que compartimos, indica que " no cabe duda de que la entidad MVCI MANAGEMENT SL también fue parte en el contrato celebrado y el propio Magistrado de Instancia admite la vinculación de MVCI HOLIDAYS, S.L. y MVCI MANAGEMENT, S.L. y su pertenencia a un mismo grupo de empresas. En el propio contrato en el apartado de "Observaciones preliminares" se dice: "El enajenante ha constituido en Mallorca (España) un complejo de vacaciones denominado ....... descrito en el presente contrato (en adelante "complejo de vacaciones"). Tiene la intención de enajenarle al adquirente un derecho de aprovechamiento por turnos sobre dicho complejo de vacaciones. El enajenante ha transmitido a la sociedad de administración el derecho y la obligación de explotar el complejo de vacaciones; la sociedad de administración se ha obligado a ejercitar dichos derechos y obligaciones". Luego no cabe duda de que la que explota el complejo es la mercantil MVCI MANAGEMENT, S.L. que además participa en la celebración del contrato y cobra las cuotas de mantenimiento.

5. El art. 1.5 de la Ley 42/1998 establece: "Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno". Y no cabe duda que MVCI MANAGEMENT, S.L. como sociedad de administración participó en el contrato celebrado y en la enajenación de los derechos de aprovechamiento por turnos discutidos firmando al pie de dicho contrato de forma independiente a MCVI Holidays, S.L.

6. Por lo tanto, declarada la nulidad del contrato en el que intervinieron ambas mercantiles, serán también ambas las que respondan con carácter solidario de las consecuencias de dicha declaración de nulidad.".

7. Por estas razones procede la estimación del motivo de impugnación declarándose la responsabilidad de la entidad MVCI MANAGEMENT, S.L. y, en consecuencia, la condena solidaria al pago de las cantidades establecidas en la sentencia de instancia".

También ello se pronuncia sobre ello en los mismos términos la Sentencia de la Sección Tercera de esta Audiencia nº1/2024, 8 enero

"Sobre la falta de legitimación pasiva de la entidad MVCI MANAGEMENT SL frente a las acciones de igual clase entabladas contra ella junto a MVCI HOLLIDAYS SL se ha pronunciado ya esta misma Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Baleares. Concretamente en su Sentencia núm. 523/2022, de 20 de diciembre (Ponente Ilma. Sra. Doña Antonia Paniza Fullana), se aborda esta misma cuestión, desestimándola en los términos que a continuación se exponen, cuya argumentación conduce a idéntica solución desestimatoria que la que ahora acordamos.

En su FJ 3º, la sentencia en cuestión dice:

"La excepción de falta de legitimación pasiva.

En relación a esta cuestión hay que decir que las dos empresas MCVI HOLIDAYS, S.L. y MVCI MANAGEMENT, S.L. son parte en el contrato. Así consta en la documental aportada "Contrato de tiempo compartido" entre, por una parte, MVCI HOLIDAYS, S.L. y MVCI MANAGEMENT, S.L. con todos los datos de ambas y, por otra parte, el adquirente. Los anexos al contrato también están fpor las dos empresas, además, de la hoja de condiciones.

Ambas empresas fel documento, incluso en él se establecen las responsabilidades de la empresa gestora. En ningún momento se podría exigir frente a la parte adquirente que solo una de ellas fuera responsable. Es más, la apariencia creada para la parte compradora, no puede devenir ahora en la exclusión de responsabilidad de una de las partes del contrato. La distribución de responsabilidades entre ellas, no pueden afectar a la parte adquirente, que difícilmente podía tener conocimiento de ello.

En consecuencia, no puede estimarse la excepción de falta de legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT, S.L. por las razones expuestas. Por todo lo expuesto, hay que desestimar este motivo del recurso de apelación".

Se mantiene este criterio en Sentencias posteriores de esta Sección como en la nº370/2025, de 12 de junio.

QUINTO.- Duración del contrato. Disposición Transitoria Segunda de la Ley 42/1998 .

El examen del motivo debe iniciarse haciendo referencia a la entrada en vigor en abril de este año de las Disposiciones adicionales 1ª y 2ª de la Ley 4/2012 introducidas por la Disposición Final 19ª de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero.

Esta Sección en Sentencia de 12 de junio de 2025 ya se ha pronunciado sobre su aplicabilidad para excluirla a procedimientos que como el de autos se iniciaron con anterioridad a su entrada en vigor señalando que

"La disposición final decimonovena de dicha Ley introduce una disposición adicional primera a la Ley 6/2012 de contrato de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico del siguiente tenor literal:

"Contratos por los que se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes tanto a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, como a la presente ley.

Los contratos a través de los cuales se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes respecto de los que se hubiera otorgado e inscrito escritura de adaptación se regirán conforme a los términos que resulten del régimen inscrito o publicado en el Registro de la Propiedad o de su título constitutivo.

Dichos contratos pueden venir referidos a alojamientos o a períodos de tiempo determinados o determinables y se entenderán válidos sea cual fuere la duración declarada conforme a la inscripción o publicación de dicho régimen en el Registro de la Propiedad o conforme a su título constitutivo. En particular, en los contratos a través de los cuales se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, la duración podrá ser indefinida o por un plazo cierto superior a cincuenta años».

Dicha disposición final introduce en la aludida Ley 6/2012, modifica el artículo 23.6 de dicha norma: Se modifica el apartado 6 del artículo 23 que quedará redactado en los siguientes términos:

«6. Los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico que se constituyan con carácter meramente obligacional quedarán sujetos a lo dispuesto en este Título, con las especificidades propias de su naturaleza jurídica. Podrán tener por objeto la utilización de un alojamiento aún no determinado pero siempre que sea determinable en cuanto a sus características y períodos de utilización a través de procedimientos de reserva u otros claramente indicados en el contrato. En este caso no podrán denominarse multipropiedad ni derecho real ni de cualquier otra manera que induzca al adquirente a entender que está adquiriendo la propiedad o un derecho real sobre el inmueble, debiendo expresarse que se ha contratado una modalidad de alcance meramente obligacional».

Igualmente modifica el artículo 30.1.3 de dicha ley, en los siguientes términos:

«3.º Identificación del bien inmueble o bienes inmuebles mediante su referencia catastral, la descripción precisa del edificio o edificios, de su situación y del alojamiento determinado o determinable sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato bien mediante la indicación de los días y horas en que se inicia y termina, o bien mediante el procedimiento de reserva u otros criterios para la determinación del mismo en cada momento de disfrute».

La representación de la demandada apelante sostiene que la finalidad de dicha modificación es aclarar lo que ya disponen dichas normas en atención a resolver las dudas interpretativas que se han planteado sobre estas cuestiones, y de este modo establecer un criterio uniforme sobre las cuestiones, en un contexto de resoluciones contradictorias dictadas por los Tribunales. Se trata de una norma que fija una interpretación de dichas normas.

La representación de las demandantes alega que dicha modificación legislativa no es aplicable a este litigio, pues dicha norma entra en vigor en relación con pleitos iniciados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/25, o sea el 3 de abril de 2025, y no tiene efecto retroactivo.

Sobre el particular, la Sala considera que dicha modificación no se corresponde con la interpretación que efectúa esta Sala, y también con la efectuada por el Tribunal Supremo hasta el momento con anterioridad en cuanto a la causa de nulidad de no fijación del plazo de duración del contrato, y la indeterminación de algunos aspectos del contrato, como el concreto apartamento sobre el que recae y la concreta semana contratada.

Se pueden suscitar dudas sobre si la finalidad de modificación de tales normas tiene como finalidad fijar un criterio de interpretación en el curso de las controversias existentes sobre la materia, acogiendo los argumentos de las empresas como la demandada, que se dedican a dicha actividad. No obstante, la Sala considera que el legislador no ha fijado que tal norma sea retroactiva, habiendo podido hacerlo, con lo cual rige el principio general de irretroactividad de las normas del artículo 2.3 del Código Civil , y más cuando la disposición final trigésimo octava fija con claridad que dicha norma entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE, esto es el día 3 de abril de 2025, y la disposición transitoria novena de dicha Ley Orgánica refiere que "las previsiones recogidas por la presente Ley serán aplicables exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor".

El legislador que ha dictado dicha norma establece con claridad que tal modificación no es aplicable a los procedimientos incoados antes de su entrada en vigor, en el caso, el 23 de febrero de 2023. Aparte de ello, en algunas de dichas normas se modifica la Ley 6/2012, y el contrato objeto de esta litis es del año 2.006, esto es, bajo la vigencia de la ley del año 1998. En consecuencia, se estima que dicha norma no es aplicable en este concreto litigio".

Esa misma conclusión habrá de entenderse se extrae de las SSTS (Pleno) Nº1522/2025 Y 1524/2025 de continua referencia por cuanto en ellas, si bien se hace cita de la reforma introducida cuando expone la evolución de la norma acogida por el legislador, no hace aplicación de ella a los supuestos que examina que, como el presente, responde a demandas interpuestas con anterioridad la entrada en vigor de la reforma.

SEXTO.-Los integrantes de la parte demandada sostienen que el complejo inmobiliario se inició antes de la entrada en vigor de la Ley 42/98, lo que le facultaría en aplicación de su Disposición transitoria segunda, a no sujetarse a las normas que establecen una duración máxima de cincuenta años, y permitirían un llamado sistema flotante, en el cual ni se fijaría un concreto apartamento, ni una concreta semana, sino un apartamento de un determinado tipo sin fijar cuál, y que la semana correspondería a una concreta temporada.

Conforme al artículo 1.7 de la Ley 42/1998 "El contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos." Su Disposición transitoria Segunda, apartado 3, señala que "Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, salvo que sean de duración inferior, o que hagan, en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto."

Como se adelantaba, la interpretación de la norma aplicable ha sido revisada por el Tribunal Supremo en Pleno de forma que se aparta de la nulidad que se venía predicando de contratos como el que se examina.

A través del contrato de autos de fecha 8 de abril de 2008 se transmitían derechos conforme a régimen preexistente a la Ley 42/1998, por lo que debe acudirse a sus Disposiciones transitorias. Se aplicará en la presente la reinterpretación de esas Disposiciones que expresa el Tribunal Supremo señalando que

"La doctrina de la sala que debe aplicarse a partir de ahora a los regímenes preexistentes a la Ley 42/1998 es que lo relevante para considerar exigible la limitación temporal de cincuenta años no es la fecha de transmisión del derecho, sino la forma en la que se hizo la adaptación del régimen preexistente a la Ley 42/1998. Los derechos derivados de los regímenes preexistentes deben promocionarse y transmitirse de acuerdo con la opción escogida por los propietarios en la escritura de adaptación inscrita en el Registro de la Propiedad, y una opción posible es la de la continuidad del régimen preexistente, de modo que los derechos derivados de esos regímenes preexistentes pueden seguir comercializándose y transmitiéndose con la naturaleza jurídica, forma de explotación y duración (indefinida o por plazo cierto, sin la limitación de los cincuenta años como plazo máximo) con la que hubieran sido constituidos".

La reinterpretación conecta la Disposición Transitoria 2ª con lo explicado en la Exposición de motivos de la misma Ley sobre el derecho transitorio "«En cuanto al régimen transitorio, trata de que la Ley sea aplicable, en cuanto a los regímenes existentes, a la promoción y transmisión de derechos que contienen la facultad de disfrutar de un alojamiento por un tiempo al año, estableciendo, además, para estos regímenes, en todo caso, la obligación de adaptarse en el plazo de dos años, a contar desde la entrada en vigor de la Ley. Naturalmente, la adaptación que exige la disposición transitoria segunda no pretende la transformación de los regímenes preexistentes, sino tan sólo que se dé publicidad a éstos y a su forma de explotación, con pleno respeto de los derechos ya adquiridos. Por eso, la disposición exige solamente los requisitos del artículo 5 y no el cumplimiento de todas las obligaciones que la Ley impone al que se proponga constituir un régimen de derechos de aprovechamiento por turno, una vez que haya entrado en vigor y, aun aquéllos, sólo en la medida en que sean compatibles con la propia naturaleza del régimen preexistente».

Las Disposiciones transitorias de la Ley 42/1998 exigían la adaptación de los regímenes preexistentes a través de escritura pública con inscripción en el Registro de la Propiedad a efectos de publicidad con pleno respeto a los derechos adquiridos. Señala el Tribunal Supremo en sus Sentencias que la Disposición transitoria 2ª, párrafo tercero del apartado 2, contempla las alternativas de adaptación cuales eran:

"i) «Describir el régimen preexistente y manifestar que los derechos que se van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulte de aquél, idéntica a la de los ya enajenados». Es decir, establecer la continuidad del régimen preexistente mediante su descripción y la mera manifestación de mantenimiento y continuidad, de modo que se mantiene el régimen en bloque tanto para los derechos ya transmitidos como para los que se transmitan en el futuro.

ii) «Si desea comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno deberá, además, constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley, pero sin necesidad de que el régimen se constituya sobre todo el inmueble, sino sólo respecto de los turnos no enajenados». Es decir, configurar un sistema mixto en el que la transformación es parcial, solo de los derechos o turnos no transmitidos con anterioridad, de modo que coexisten los derechos ya vendidos conforme al régimen preexistente y los pendientes de transmitir, esto es, los no enajenados, que al transmitirse durante la vigencia de la Ley 42/1998 se ajustarán en cuanto a sus requisitos de tiempo y objeto con arreglo a la Ley.

iii) «Si desea transformar todo el régimen para convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por turno, tal y como lo regula la Ley, podrá hacerlo cumpliendo todos los requisitos establecidos en ésta, pero manteniendo la duración que tuviera el régimen preexistente, incluso si era indefinida». Es decir, transformar totalmente el régimen preexistente para convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por turno tal como se regula en la Ley 42/1998, bien con el plazo de duración máxima de cincuenta años, bien conservando su duración preexistente, tanto si era indefinida como si era superior a cincuenta años".

Para cualquiera de esos casos, el apartado 3 de la Disposición transitoria 2ª aludía a la posibilidad al otorgar la escritura de adaptación de hacer declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto.

El Tribunal Supremo asocia la no imposición de plazo legal a la configuración de los regímenes preexistentes en los que se acude a fórmulas societarias o modalidades de turnos flotantes, y no a derechos reales sobre cosa ajena o modelos arrendaticios que precisan de limitación temporal. Señala, además, que resulta coherente con el conjunto de la normativa, en particular:

-Con la Exposición de motivos que atribuye a la adaptación a exigencias de publicidad a los regímenes y a su forma de explotación.

-Con la Disposición transitoria 1ª que para los regímenes preexistentes sólo establece la aplicación imperativa de los preceptos dirigidos a proteger al consumidor sin hacer mención entre ellas al artículo 3 relativo a la duración del régimen.

-Con la misma Disposición transitoria 1ª que remite la transmisión de los derechos conforme al régimen publicado en el Registro de la Propiedad una vez llevada a efecto la adaptación.

SÉPTIMO.-En el supuesto de autos, como en los que se analizan en las Sentencias cuya línea jurisprudencial se adopta, en la escritura de adaptación otorgada el 5 de diciembre del año 2000 (documento nº1 de la contestación) se describió el régimen preexistente y se recogió que «los derechos que se van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulta del régimen descrito anteriormente, es decir, tendrán naturaleza idéntica a los ya enajenados». Como señala el Tribunal Supremo

"En la descripción del régimen vigente contenido en la escritura de adaptación expresamente se decía que los derechos que se transmiten y adquieren los terceros son derechos de naturaleza personal, y que el plazo de todos los derechos personales de uso temporal y periódico concedidos a terceros y, en definitiva, el plazo máximo para la vigencia del régimen de explotación de las villas ubicadas en el complejo Mallorca Marriott Golf Resort&Spa en relación con los inmuebles descritos en la misma escritura, finalizará a todos los efectos el primer sábado del mes de enero de año 2079, es decir, el sábado 7 de enero de 2079".

La previsión de la escritura de adaptación, con continuidad del régimen y transmisión de los derechos con arreglo a la naturaleza jurídica y duración por el plazo cierto previsto en la constitución, excluye el límite de duración de cincuenta años.

De acuerdo con ello, la modificación de la doctrina jurisprudencial obliga a la estimación del recurso para excluir la primera de las causas de nulidad del contrato que se invoca en la demanda.

OCTAVO.- Indeterminación del objeto del contrato.

El artículo 9 de la Ley 42/98 establece el contenido mínimo de dichos contratos, y entre ellos:

"2º Referencia expresa a la naturaleza real o personal del derecho transmitido, haciendo constar la fecha en que el régimen se extinguirá de conformidad con las disposiciones de la presente Ley.

3º Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina.

5º El precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo de éstos en la escritura reguladora, con expresión de que se actualizará con arreglo al índice de precios al consumo que publica el Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan establecido otra forma de actualización, que no podrá quedar al arbitrio de una de ellas, indicando, a título orientativo, cuál ha sido la media de dicho índice en los últimos cinco años. También se hará expresión del importe de los impuestos que, conforme a lo establecido en la presente Ley, lleva aparejada la adquisición, así como una indicación somera de los honorarios notariales y registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.

7º Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a disfrutar y, en su caso, las condiciones para ese disfrute.

10º Duración del régimen, con referencia a la escritura reguladora y a la fecha de la inscripción de ésta. Si el inmueble está en construcción, con referencia a la fecha límite en que habrá de inscribirse el acta de terminación de la obra.

4. Todo el contenido del documento informativo previsto por el apartado 2 del artículo anterior deberá incorporarse y formar parte integrante del contrato.

El incumplimiento de estas obligaciones implica el del deber de información a los efectos establecidos en el artículo siguiente"

En el caso enjuiciado se trata de un supuesto de lo que se conoce como "sistema flotante" en la atribución, tanto del apartamento como de una concreta semana; esto es, no se señala el concreto apartamento ni la concreta semana en que debe ser utilizado. En la interpretación de la norma que se venía aplicando se afirmaba que con ello la utilización quedaba al libre arbitrio de las parte vendedora o prestadora del servicio durante varios meses en temporada baja con el riesgo para los consumidores contratantes de que si la sociedad explotadora del complejo considera que no existe apartamento disponible por considerar que ya los ha atribuido a otros contratantes, pueden quedar sin disfrute de su derecho, o en su caso, sustituido por otro complejo en otro lugar que actúe bajo el nombre comercial de Marriots resorts.

En las Sentencias nº1522/25 y 1524/25 el Tribunal Supremo excluye la nulidad de los contratos por indeterminación del objeto en los casos de modalidad flotante en que los derechos se refieren a alojamientos o periodos de tiempo determinables, siempre que sea posible su determinación mediante el proceso de reserva u otros criterios previstos para la determinación del alojamiento o del tiempo de disfrute.

Parte para ello de la distinción entre las menciones o documentos que vienen exigidos por el artículo 9 como contenido del contrato y la determinación de su objeto. La omisión en el contrato y condiciones generales incorporadas a éste de alguna de las menciones o documentos exigibles habría de determinar la aplicación del artículo 10.2 de la Ley 4/1998, conforme al que "Si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a los que se refiere el artículo 9, o en el caso de que el adquirente no hubiera resultado suficientemente informado por haberse contravenido la prohibición del artículo 8.1, o incumplido alguna de las obligaciones de los restantes apartados de ese mismo artículo, o si el documento informativo entregado no se correspondía con el archivado en el Registro, el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno.

En el caso de que haya falta de veracidad en la información suministrada al adquirente, éste podrá, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que hubiera podido incurrir el transmitente y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, instar la acción de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1.300 y siguientes del Código Civil.

Completada la información antes de que expire el citado plazo, el adquirente podrá desistir dentro de los diez días siguientes al de la subsanación, según lo establecido en el apartado 1 de este artículo.

Transcurridos los tres meses sin haberse completado la información y sin que el adquirente haya hecho uso de su derecho de resolución, éste podrá igualmente desistir dentro de los diez días siguientes al de expiración del plazo, según lo establecido en el citado apartado 1 de este artículo».

Entiende el TS que la respuesta que ofrece el artículo 10 se ajusta al tenor literal de la ley, protege adecuadamente los intereses de los consumidores y es más respetuosa con el principio de conservación de los contratos, reservando la nulidad de pleno derecho prevista en el artículo 1.7 de la Ley a los supuestos de constitución o promoción de los derechos al margen de lo que en ella se establece.

En cuanto a la determinación del objeto del contrato, parte el TS de la posibilidad prevista en la disposición transitoria 2ª de la Ley 42/1998, párrafo tercero de su apartado 1, de que los derechos fueran de naturaleza "real o personal, relativo a la utilización de uno o más inmueble durante un periodo determinado o determinable", posibilidad que la Ley contempla en otros lugares incluso para regímenes constituidos tras su vigencia, como en la modalidad de arrendamiento de inmuebles vacacionales de temporada que deben referirse «a una temporada anual determinada que se corresponda con un período determinado o determinable de esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable por sus condiciones genéricas, siempre que esté especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde se va a disfrutar del derecho» ( art. 1.1 in fine y art. 1.6 de la Ley 42/1998 ). Conforme al artículo 5 de la Ley 42/1998 cuya aplicación viene impuesta por su Disposición transitoria segunda, apartado 1, es en la escritura de adaptación del régimen preexistente donde debe incluirse la descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen, del edificio o edificios que en ella existan, con reseña de los servicios comunes a que tengan derecho los titulares de los aprovechamientos, y la descripción de cada uno de los alojamientos que integraran cada edificación con numeración correlativa con referencia a la finca. Lo anterior siempre que esos requisitos sean compatibles con la naturaleza del régimen, debiendo inscribirse en el Registro de la Propiedad a los solos efectos de publicidad y con pleno respeto a los derechos adquiridos.

De acuerdo con ello, se declara que en los contratos cuyo objeto sea un derecho de naturaleza personal, no puede entenderse que su objeto sea indeterminado si constan los criterios de determinación de los derechos de disfrute sobre una finca, aunque los derechos y su titularidad no accedan al Registro de la Propiedad o se omitan los datos registrales de la finca. Sólo en los casos que el objeto del contrato quedara absolutamente indeterminado de forma que no fuera posible su cumplimiento, o que para ello fuera preciso un nuevo acuerdo, o quedara su cumplimiento al arbitrio de una de las partes, podría plantearse la falta de validez del contrato conforme a las reglas generales del derecho de obligaciones y contratos.

NOVENO.-En el supuesto de autos debe examinarse si a través de la documentación de que se hizo entrega a los adquirentes quedó determinado el objeto del contrato en los términos expuestos por el Tribunal Supremo, partiendo, como en otros supuestos ya examinados, que no puede darse por justificado que entre esa documentación se hallaran las condiciones generales que se unen al documento nº 5.1 y 5.2 de la contestación a la demanda. Así, razonamos en Sentencia nº495/2025, de 4 de septiembre, que

"... entendemos que por las apelantes-demandadas no se ha acreditado que se hiciese entrega de las condiciones generales a los demandantes en el momento de la contratación, extremo acerca del cual venimos reiterando (entre otras, Sentencias de 19 de diciembre de 2024 y 12 de junio de 2025 ) que incumbía a aquellas la carga de la prueba de acuerdo con las reglas generales de los apartados 1 , 3 y 7 del artículo 217 LEC .

En efecto: que en el contenido predispuesto de los documentos contractuales se haga constar que se hizo entrega a los adquirentes de las condiciones generales, no puede considerarse que constituya prueba bastante de tal hecho, según ya indicábamos en la Sentencia de 29 de julio de 2016 y hemos reiterado, entre otras, en la de 25 de junio de 2024 , razonando que "las condiciones generales de la contratación solo quedan incorporadas al contrato cuando constan firmadas ( artículo 5.1 en relación con el artículo 7 de la ley 7/1998, de 13 de abril , sobe condiciones generales de la contratación). Y ni constan firmadas, ni la mención en las condiciones particulares de haberlas recibido puede hacer prueba cuando no consta que las aportadas en este proceso fueran las eventualmente entregadas y (los adquirente) no reconocieron en juicio haber recibido el concreto documento que se aporta en la contestación a la demanda"; que en los propios contratos o bien en otros de los documentos suscritos por los adquirentes se efectúe mención de la existencia de un condicionado general, no constituye tampoco prueba bastante de que le mismo fuese entregado...

Pudiendo asimismo recordarse, en cuanto a la mención predispuesta en los contratos según la cual los adquirentes vienen a reconocer que se les ha efectuado entrega de las condiciones generales, de los anexos y de la demás documentación contractual ordenada al cumplimiento por el transmitente de los deberes de información que legalmente le incumben, que la Sentencia del Tribunal Supremo 47/2021, de 2 de febrero , ha concluido que son abusivas conforme al artículo 89.1 del texto refundido de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios, las cláusulas predispuestas mediante las cuales, "la entidad financiera atribuye al consumidor una declaración que le sirva de prueba del cumplimiento de las obligaciones de información que le incumben. Con ello empeora la posición jurídica del consumidor en la relación contractual, pues le dificulta injustificadamente el ejercicio de acciones basadas en el incumplimiento por dicha entidad de sus obligaciones de información para con el consumidor, como pueden ser las acciones de anulación por vicio del consentimiento o las de nulidad de cláusulas abusivas no transparentes".

Debe partirse, en consecuencia, de los elementos que se plasman en las condiciones particulares incorporadas al documento nº3 de la demanda.

En la escritura de adaptación del régimen se hace referencia a la naturaleza del derecho como derecho personal, constando inscrita en el Registro de la Propiedad. En el contrato firmado por los adquirentes, condiciones particulares, se designa el complejo en que se integra el derecho que se adquiere, se identifica el tipo de alojamiento (dos dormitorios), el número de semanas (1), la semana al año asignados (EOY Silver) y el primer año de ocupación (2009), figurando, como en los contratos que se examinan por el Tribunal Supremo, también al pie del documento (MC 0771/09X).

Al conocimiento por los adquirentes de los datos consignados en las condiciones particulares que firmaron, debe unirse que, según reconoció el Sr. Landelino en sede de interrogatorio, acudió a una extensa reunión informativa, se alojó en el complejo en días anteriores a la firma del contrato y ha venido haciendo uso del derecho adquirido.

Conforme a ello, tratándose de modalidad flotante, no puede considerarse nulo el contrato por indeterminación de su objeto al referirse, como señala el TS, a alojamientos o periodos de tiempo determinados o determinables mediante el procedimiento de reserva u otros criterios, tratándose, en palabras del TS, de "un contrato que el propio actor eligió por la flexibilidad que le ofrecía el régimen flotante".

Debe excluirse por tanto la causa de nulidad que se aprecia en la Sentencia de primera instancia en relación a la indeterminación del objeto del contrato.

DÉCIMO.- Demanda de reconvención. Cuotas de mantenimiento.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda de reconvención a través de la que MVCI MANAGEMENT S.L. reclama el abono de las cuotas de mantenimiento correspondientes al periodo comprendido entre 2021 a 2023. Una vez que se excluye la nulidad del contrato, la decisión sobre la reclamación queda desvinculada de la interposición de la demanda principal.

Los titulares del derecho adquirido vienen obligados al pago de la correspondiente cuota de mantenimiento. La parte demandada incorpora a su demanda de reconvención las oportunas facturas sin que los demandados hayan opuesto su improcedencia más allá de una falta de comunicación o reclamación extrajudicial y el haber solicitado la declaración de nulidad del contrato, circunstancias que, una vez excluida la declaración de nulidad, no se representan como condicionantes de la obligación de pago. Por ello, debe prosperar el motivo de recurso para condenar a los demandados de reconvención al abono de la cantidad que se les reclama.

DÉCIMOPRIMERO.- Costas procesales.

En materia de costas procesales causadas en ambas instancias, por aplicación de los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las serias dudas de derecho apreciables habida cuenta de la modificación de los criterios jurisprudenciales sobre la materia de que se trata, impiden un pronunciamiento expreso.

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación