Sentencia Civil 344/2025 Audiencia Provincial Civil de Granada nº 5, Rec. 294/2023 de 17 de septiembre del 2025

PRIMERO.-Motivos del recurso.

La representación procesal de Belen interpuso recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando el error en la apreciación de la prueba, al entender la juzgadora de instancia que la compraventa de la cochera y el trastero están viciados.

La actora es una señora de 80 que ha residido en la vivienda durante años, siendo en su vejez cuando decidió volver a Guadix, y vender la vivienda, el trastero y la cochera de forma conjunta.

Ella no tiene responsabilidad alguna en la situación precaria de la actora, si bien le facilitó toda la información antes de la venta. Realizó una oferta de venta y fue libremente aceptada, que abonó el precio y acudió a la notaría libre y voluntariamente para la perfección del contrato. No consta que se ocasionaran coacciones y que se denunciaran ante la policía.

Mantiene la actora que adquirió el trastero sin haberlo visto, motivada por la urgencia de tener una casa.

Los testigos manifestaron que Almudena era inquilina de la cochera y del trastero antes de comprarlos, y que los visitó antes de la venta, y era conocedora del estado de ambas propiedades. Al menos visitaron las propiedades antes de comprarlas, y no tuvieron la diligencia de verlas por dentro, aun sabiendo que la nave estaba deteriorada. La compraventa sería negligente, pues nadie invierte 12.000€ en una compra sin verla.

A pesar de lo manifestado por la actora, es evidente que en la notaría no se pagan honorarios antes de realizar la venta, lo único que tenía era la cita, que podría haberse pospuesto.

La actora conocía lo que adquiría, pues visitó con anterioridad el trastero y la cochera, y aun así accedió a la compra libremente.

No se ha acreditado que la demandada tuviera conocimiento de la existencia de un procedimiento sancionador instado por el Ayuntamiento, en relación con el estado de la nave y el trastero. Las funcionarias que comparecieron no pudieron acreditar que las notificaciones hayan sido realizadas, por lo que, conforme al artº 217 de la Lec, no pueden acreditar que tuvieran conocimiento del procedimiento administrativo. Ni que mediara mala fe u ocultación de la información, y que esta situación pudiera calificarse de vicio oculto.

La reclamación por vicios ocultos no cumple los requisitos que establece la jurisprudencia:

Los defectos pueden apreciarse a simple vista, y la actora los vio antes de formalizar la compraventa.

Los vicios han de ser graves y funcionales, lo que supone que el defecto haga impropio el bien para el fin al que se destina. Los defectos constructivos que tiene la cochera y el trastero no les impide ser usados para ese fin, como vienen haciendo los vecinos del parking.

De hecho, la cantidad que se abonó, de 12.000€ es muy inferior a la que se abonaría si los inmuebles estuvieran en perfecto estado.

Tampoco concurren los requisitos para que prospere la acción de rescisión.

La sentencia condena a abonar la devolución del precio de la compraventa y los gastos de formalización asumidos, por importe de 2.000€, dejándolos para su valoración en ejecución de sentencia. Si estos gastos no se han acreditado, este concepto debe desestimarse, conforme al artº 217 de la Lec. Otro tanto sucede con los daños morales, que no se admitieron en la sentencia.

Por todo ello la actora no ha acreditado la existencia de vicios ocultos, adquirió voluntariamente, sin ser coaccionada por nadie. La actora se arrepintió de la adquisición de la cochera y el trastero, amparándose en su situación personal y en unas supuestas coacciones que resultan inverosímiles.

Solicitaba finalmente la estimación del recurso y la desestimación de la demanda con condena en costas a la actora.

El Juzgado admitió a trámite el recurso y dio traslado a la actora, que formuló escrito de oposición, alegando que los testigos propuestos por esta parte no han tenido interés alguno en el procedimiento, dejando entrever la contraria que los testigos no son imparciales, y que se ha tenido en cuenta una prueba viciada. La testigo Sra Almudena indicó que la actora había visto el trastero, pero que no lo recordaba con exactitud cuando fue. Además, la actora le envió a la Sra Almudena un Burofax invitándole a que abandonase el trastero porque existía peligro de derrumbe.

La Sra Almudena conocía perfectamente el estado en que estaba el trastero, insistiéndole la actora en varias ocasiones que quería conocer el estado del mismo, y que no fue posible por motivos laborales de la testigo. Sin embargo, ésta no ha reconocido que tenía relación de amistad con la testigo, ni que el trastero lo tenía subarrendado, y en el mismo vivía gente, aunque no tenía permiso para ello, y tampoco admitió que tuvo que acudir a la policía para desalojarlos.

Otro testigo que propuso la demandada, Julia, cuñada de la demandada manifestó que le enseñó a la actora el piso hasta en dos ocasiones, y que en ningún momento le dijo la actora que quería comprar el trastero o la cochera. Otro testigo, el Sr Jose Ángel reconoció que conocía el procedimiento administrativo, que se le notificó y que el Ayuntamiento le llamó y se inició en 2017. También indicó que el Expediente se movió cuando la actora acudió al Ayuntamiento después de comprar, pero la compra tuvo lugar en 2019. De otro lado, dijo el testigo que el parking lo utilizan todos los vecinos, y que él considera que los daños no son esenciales, cuando son de tal envergadura que pueden derribar la nave.

De todo ello se desprende que quien no fue diligente y actuó de mala fe fue la demandada, pues todo su entorno conocía los vicios y cargas que tenían los inmuebles, y ocultó la existencia del Expediente administrativo.

Ella se ocupó de ver el parking y el trastero y no pudo acceder al interior, porque tenían las llaves la Sra Almudena y el Sr Jose Ángel y no se las facilitaron hasta que no se escrituró la compraventa. La actora visitó la nave desde el exterior y vio una grieta que se observaba desde fuera, manifestándole el Sr Jose Ángel que la arreglaría el seguro.

La arquitecta del Ayuntamiento y el perito de la actora, llegaron a la misma conclusión, y es que una persona no puede comprobar la dimensión de la grieta sin realizar las necesarias pruebas técnicas, pues estaban tapadas con masilla.

En cuanto a los vicios ocultos, las funcionarias del Ayuntamiento indicaron que se suponía que el expediente se notificó a todos, pues se inició en 2017 y la vista se celebró en 2023. De todos modos, en el Expediente consta la notificación el 10 de noviembre de 2017, siendo el propio testigo, Sr Jose Ángel quien reiteradamente afirmó que el expediente lo conocían todos los propietarios.

En este caso se ha acreditado el dolo de la parte demandada, que exige la acción redhibitoria. La Sra Belen incluyó en la venta una cochera y un trastero, cuando ella solo estaba interesada en la vivienda, convenciéndola de que era una buena compra, cuando el único objetivo era desprenderse de los inmuebles.

Los vicios existían antes de la compraventa y son graves, de forma que implican asumir el coste económico de prácticamente construir un nuevo edificio.

Por todo ello interesaba la desestimación del recurso.

La representación procesal de Felisa también interpuso recurso de apelación, basándose en el error en la valoración de la prueba, respecto a los daños y perjuicios morales.

Con la demanda se aportó como prueba documental el informe emitido por la psicóloga, Elvira, y en la solicitud de prueba se interesó que la psicóloga testificase como perito en el juicio Oral. La testigo-perito compareció y respondió a las preguntas que se le formularon, realizando un cálculo aproximado teniendo en cuenta las sesiones de terapia realizadas, pero no se ratificó en su informe porque no realizó informe alguno, únicamente realizó apreciaciones del informe clínico aportado y determinó con su pericia el alcance económico de los daños psicológicos causados.

En el momento de la interposición de la demanda estaban en vigor las medidas del Covid-19, y la actora no pudo acudir presencialmente a la terapia. Por ello no pudo cuantificar el daño moral.

La psicóloga no emitió un informe pericial, sino que compareció como testigo perito, al igual que la arquitecta municipal, Sra Mercedes, y su declaración tiene el valor de la prueba testifical, artº 376 de la Lec. Solicitaba que se valorase la documental aportada con el nº 10 de la demanda, estimando la condena al pago de los daños morales.

También la apelante alegó el error en la apreciación del derecho respecto a la condena en costas:

La estimación de la demanda no fue parcial, sino sustancial, pues se estimó la acción principal, que el vicio era oculto, por lo que las costas se impondrán a la demandada.

El Juzgado dio traslado del recurso a la demandada, que formuló también escrito de oposición, alegando que los daños morales se desestimaron porque no se habían acreditado. La actora no presentó informe pericial de valoración del daño. Por lo que debía desestimarse el motivo del recurso. Igualmente sucedió con la declaración de no imposición de costas, que consideraba ajustada a derecho

SEGUNDO.- Antecedentes relevantes.-

La representación procesal de Felisa interpuso demanda, ejercitando la acción redhibitoria del artº 1486 del CC, solicitando la resolución parcial de la compraventa, y subsidiariamente ejercitaba una acción de nulidad contractual por vicios en el consentimiento, contra Belen.

Se basaba en la escritura de compraventa otorgada el 2 de octubre de 2019, sobre la vivienda situada en la DIRECCION000, por importe de 48.000€. Así mismo comprendía una nave destinada a aparcamiento de vehículos y trasteros, señalados con el DIRECCION001, valorado el aparcamiento en 5.500€ y el trastero en 6.500€.

La Sra Felisa se interesó por la compra de la vivienda, pero la Sra Belen, después de consultar el precio a su familia, indicó que la compra debía incluir también el trastero y la plaza de aparcamiento, subiendo el importe total a 60.000€. La actora aceptó la oferta, y a mediados de septiembre de 2019 asumió los gastos de gestoría y de notaría por importe de 2.000€, para que se pudiera firmar la compraventa.

Cuando la actora llegó al municipio, dos días antes de formalizar la compraventa, comprobó que la nave en la que estaban situados el trastero y la plaza de garaje, estaban en un polígono industrial. La demandada ocultó el estado en que se encontraba el inmueble, y la existencia de un procedimiento de legalidad urbanística. También solicitó la llave, porque desde fuera se apreciaba una grieta, y la Sra Belen manifestó que no las tenía, y que las había entregado a personas de su confianza. Finalmente, la actora accedió a las coacciones a que fue sometida y adquirió los tres inmuebles. Fue el día del otorgamiento de la escritura cuando pudo ver por primera vez los inmuebles, y comprobó el estado de deterioro que tenían. En febrero de 2020 tuvo conocimiento del Expediente administrativo nº NUM000 seguido ante el Ayuntamiento de L'Arboç, sin que en ningún momento la demandada informara de esta situación.

Los desperfectos fueron detectados por dos arquitectos, que concluyeron que afectan a los elementos esenciales de la construcción, haciendo imposible su uso.

A consecuencia de lo anterior, el Ayuntamiento de L'Alboç inició un Expediente Administrativo el 28 de febrero de 2017 de medidas urgentes para la reparación de las patologías de la nave, que fue notificado a la Sra Belen el 28 de marzo de 2017. El 1 de marzo de 2017 la entidad, Recuperaciones i Serveis Vigrela SL solicitó licencia urbanística para el derribo de las paredes exteriores de desmontaje de cubierta y reparación de medianería de la nave.

Esta situación era conocida por la demandada, que actuó con temeridad y mala fe, al no haber señalizado la nave ni procedido a su recuperación, deseando la venta.

A parte de lo que antecede a la actora se le han causado múltiples perjuicios psicológicos, que han acabado con secuelas graves.

Concluía solicitando se dictara una sentencia acordando la rescisión parcial del contrato de compraventa, con devolución del importe de la nave, y los daños y perjuicios causados.

Subsidiariamente interesaba la nulidad parcial del contrato de compraventa, con devolución del importe de la nave, gastos y daños y perjuicios.

El Juzgado nº 9 de El Vendrell, al que se turnó inicialmente la demanda, dictó Auto el 10 de diciembre de 2020, en el que se declaró incompetente territorialmente, y consideró competentes a los Juzgados de Guadix.

El Juzgado de instancia admitió a trámite la demanda y emplazó a la demandada, que se personó en tiempo y forma y la contestó, reconociendo la concertación de la compraventa, y manifestando que, con carácter previo al otorgamiento de la escritura hubo negociaciones, y la actora visitó la vivienda y la plaza de garaje y el trastero que adquirió, en presencia de varios testigos.

Si la actora adquirió los inmuebles sin verlos, su actitud fue negligente, y quedaría excluida de las acciones redhibitorias y de nulidad por vicios del consentimiento.

Discrepaba de las cantidades que se reclamaban, e interesó la desestimación de la demanda.

Se practicaron las pruebas declaradas pertinentes y finalmente se dictó sentencia. Contra esta resolución se interpuso el recurso que nos ocupa, en los términos expuestos con anterioridad.

TERCERO.- Decisión de la Sala.

Los motivos de los recursos interpuestos por ambas litigantes inciden sobre el error en la apreciación de la prueba, en cuanto a los daños y perjuicios y a la concurrencia de vicios ocultos; y el error en la aplicación del derecho respecto a la condena en costas.

Para evitar reiteraciones innecesarias examinaremos conjuntamente los motivos coincidentes que se aducen, y partiremos de las siguientes consideraciones:

En cuanto al error en la apreciación de la prueba,

(..)" El derecho a la tutela judicial efectiva comprende el de obtener una resolución fundada en Derecho que podrá ser estimatoria o no de la pretensión actora, e, incluso, de rechazo de la admisión a trámite y el acceso a la jurisdicción cuando concurra causa para ello. Sin embargo, no permite exigir una sentencia favorable, ni una determinada valoración de la prueba y aplicación de los preceptos legales, ni, en definitiva, el acierto de la resolución de los órganos jurisdiccionales, por lo que la discrepancia de la parte sobre la apreciación de la prueba por la sentencia recurrida no supone vulneración de tal derecho fundamental".( S.T.S ya citada ROJ 2874/2012 )

(..)"- Esta Sala, en jurisprudencia pacífica y reiterada con frecuencia, ha rechazado que la valoración de la prueba realizada en primera instancia solo pueda ser revisada por la Audiencia Provincial en caso de que conduzca a exégesis erróneas, ilógicas o que conculque preceptos legales, o sus conclusiones sean absurdas, irracionales o arbitrarias. En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo". Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta Sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido « una severa crítica » ( sentencias de esta Sala de 15 de octubre de 1991 , y núm. 808/2009 , de 21 de diciembre ). Es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia. Así lo hemos declarado en la sentencia núm. 649/2014, de 13 de enero de 2015 ". ( S.T.S 4 de diciembre de 2015 ROJ 4946/2015 ).

En este caso se ha practicado una extensa prueba: la documental, la testifical y la testifical-pericial. Todas esas pruebas las ha valorado la Juez de instancia conjuntamente, y ha concluido conforme a la sana crítica. Coincidimos con su apreciación, con las precisiones que se realizarán posteriormente.

Como queda dicho, se ejercita en la demanda la acción redhibitoria, solicitando la rescisión parcial de la compraventa, concertada entre las partes, y subsidiariamente la de nulidad parcial del contrato, por vicios en el consentimiento, y en ambos casos se interesaba la indemnización de los daños y perjuicios causados.

(..)": Desde la doctrina precedentemente recogida se presenta relevante determinar cuándo se está en presencia de vicios internos de la cosa vendida, vicio o defecto de calidad o cantidad o en el supuesto de "aliud pro alio" y a tal efecto señala la STS de 27-2-2004 que siguiendo la línea posicional, reiterada y pacífica, emanada de esta Sala, siempre ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, para añadir en línea con lo más arriba recogido, que ello permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil - SSTS de 30 de noviembre de 1972 , 24 de abril de 1973 , 21 de abril de 1976 , 20 de diciembre de 1977 y 23 de marzo de 1982 , pues, como puntualiza la STS de 20 de febrero de 1984 , la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio, lo que origina sometimiento a diferentes plazos de prescripción- SSTS de 6 de mayo de 1911 , 19 de abril de 1928 , 1 de julio de 1947 y 23 de junio de 1965 - ( STS de 7 de enero de 1988 ); añadiendo que en parecidos términos también se pronuncian, entre otras muchas, las SSTS de 24 de julio y 10 de octubre de 2000 , 1 de diciembre de 1997 , 26 de febrero de 1996 , 17 de mayo de 1995 y 14 de noviembre de 1994 . »En cuanto al concepto y alcance del "aliud pro alio" señala la STS de 14-10-2000 , que es doctrina reiterada de esta Sala la de que se está en presencia de la entrega de una cosa por otra o "aliud pro alio", cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, tal inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impidan obtener de ella la utilidad que motivó su adquisición, sin que sea suficiente para instar su adquisición una insatisfacción puramente subjetiva del comprador (por todas, sentencia de 2 de septiembre de 1998 ). Con mayor concreción es, ciertamente, de resaltar las dificultades reconocidas por la propia jurisprudencia para diferenciar el vicio o defecto de calidad o cantidad del "aliud pro alio", pero siendo mayoritario el criterio que reserva el "aliud pro alio" para la prestación por completo inútil e inhábil para el objetivo o fin propuesto en la compraventa, STS de 17-2-1994 y en sentido análogo las de 17-5-1971 , 30-11-1972 , 3-3-1979 , 3-4-1981 , 23-3-1982 , 10-6-1983 , 29-12-1984 , 14-9-1986 , 13-2-1989 , 8-4-1992 , 10-11-1994 , 28-2-1997 , entre otras". ( STS de 17 de febrero de 2010 ROJ 907/2010 ).

En el supuesto enjuiciado, el 2 de octubre de 2019 otorgaron escritura de compraventa las litigantes, que tenía por objeto: la vivienda situada en la DIRECCION002 de L'Arboç, valorada en 40.000€, y en la nave destinada a aparcamientos de vehículos y trasteros, una plaza de garaje y cuarto trastero situados en el nº DIRECCION001 de la misma ciudad, por importe de 5.500€ la plaza de aparcamiento y 6.500€ el trastero.

Con la demanda se aportaron dos informes periciales: uno realizado por el arquitecto Jacobo, que consideraba que las causas de las patologías existentes en los muros de cerramiento, y en el pavimento hacen presuponer movimientos del terreno que no ha soportado la cimentación, y se han transmitido a los elementos de cierre vertical en el caso del muro, y de forma directa en el pavimento. Se desconocía el tipo de terreno porque no se había realizado un estudio geotécnico, pero si se conoce la tipología constructiva de los muros, que, por su altura, esbeltez y rigidez, no pueden soportar los movimientos sin romperse.

Los trasteros pueden tener otros problemas derivados del sistema constructivo, pues la estructura no garantiza su estabilidad en caso de que se ocupen en su totalidad, y en el supuesto de incendio se colapsarían inmediatamente.

En cuanto a la cubierta de la nave, construida hace 26 años, la vida útil ha concluido.

Las propuestas de reparación eran equivalentes a la construcción de una nave totalmente nueva.

También con la demanda se aportó parte del Expediente administrativo iniciado por el Ayuntamiento de L'Arboç, que contenía el informe de la arquitecta municipal, en el que se indicaba que la licencia de construcción de la nave industrial se concedió el 6 de noviembre de 1991, para la edificación de una nave industrial entre medianeras de 736,30 metros cuadrados. Los altillos se construyeron posteriormente, mediante la licencia de obras NUM001.

La obra estaba compuesta por dos entidades, inscritas en el Registro de la Propiedad y en el Catastro: la nº 1 con una superficie de 52,74% era de Lico leasing SA EFC y otros propietarios; y la entidad 2 con una participación del 47,26%, era propiedad de Recuperaciones y Servicios Vigrela SL.

La técnica apreció que por la acción del viento se habían caído los muros de cerramiento de la entidad nº 2, con derrumbe parcial, y que la entidad nº 1 ocupada por plazas de aparcamiento y trasteros también estaba afectada. Ambas entidades tenían paredes comunes: la fachada de la calle Pau Sicart, y la posterior, así como la divisoria entre ambas. Los elementos comunes entre ambas también estaban afectados: la fachada no está trabada y tiene peligro de derrumbes incontrolados; la pared divisoria está afectada por dos grietas, y la de cerramiento de la entidad nº1 no está trabada con la fachada y también tiene grietas.

El 6 de marzo de 2017, la técnica propuso requerir a los propietarios para que presenten proyecto de todo el conjunto, firmado por técnico competente, para conferir estabilidad a todo el conjunto. También indicó que la cubierta debía revisarse.

El 1 de marzo de 2017 la entidad Recuperaciones y Servicios Vigrela SL solicitó licencia para el derribo de las paredes exteriores, desmontaje de la cubierta y reparación de las paredes medianeras. El 30 de agosto la técnica municipal comprobó que se habían realizado todas las actuaciones descritas, excepto las de refuerzo de la parte medianera.

En cuanto a la entidad nº2 apreció la arquitecta informante, que existían grietas de importancia en la pared medianera, lateral y fondo, que pueden suponer daños y perjuicios a terceros: en concreto, la pared divisoria está afectada por dos grietas; la fachada lateral también tiene varias grietas, así como la del fondo. Dada esta situación, podía poner en peligro por riesgo de caída, por lo que procedía la señalización de un perímetro de seguridad exterior, que impida el paso de forma cercana, puesto que el solar contiguo se utiliza de aparcamiento de vehículos y linda con la vía pública. Posteriormente a la adopción de estas medidas de urgencia debía presentarse un proyecto redactado y firmado por técnico competente para el estudio y análisis de las patologías, así como el asume del técnico director de las obras y coordinador de seguridad para proceder de forma inmediata a la reparación y garantizar la estabilidad de la construcción.

En conclusión, la informante proponía:

-Requerir a los propietarios de las entidades 1 y 2 para la adopción de Medidas Urgentes, como la señalización inmediata de las dos entidades y de un perímetro de seguridad alrededor de las paredes afectadas, que impida el paso en su proximidad.

-Presentar en el plazo de 20 días un proyecto redactado y firmado por un técnico competente de estudio, análisis y solución de las patologías del edificio, y el asume del técnico director de las obras y coordinador de seguridad, para que los propietarios puedan acceder a la reparación de las patologías de forma inmediata garantizando la estabilidad del edificio y evitando posibles daños a terceros. Este informe se redactó el 6 de febrero de 2017, y viene ilustrado con las fotografías que indican el estado de la construcción a esa fecha.

El Ayuntamiento de L'Arboç inició el correspondiente Expediente nº NUM000, sobre Medidas Urgentes para la reparación de la nave existente en la DIRECCION003, mediante Decreto de 7 de marzo de 2017, en el que se acordó la adopción de las medidas anteriormente indicadas por parte de todos los propietarios, a quienes se notificaría la resolución.

En el documento nº 5 de la demanda, consta la notificación por correo certificado a Belen el 10 de noviembre de 2017 del inicio del correspondiente Expediente, en los términos acordados

En el acto de la vista oral comparecieron varios testigos propuestos por ambas partes. Así Jose Ángel, que era presidente del parking al tiempo de la compraventa, y Almudena, arrendataria del trastero, manifestaron que acompañaron a la actora para ver el trastero y la plaza de garaje, pero no pudieron concretar la fecha en que tuvo lugar la visita, si fue o no anterior a la venta.

De otro lado, la testigo, Julia, que fue la encargada de enseñar la vivienda, indicó que ella solo mostró la casa, y que no sabía que en la compraventa se incluía el trastero y la plaza de garaje, pues su función fue solo poner en contacto a la vendedora y a la compradora.

Aun así, de la documental ya indicada, se desprende que dos años antes de formalizarse la venta se había iniciado el Expediente administrativo de adopción de medidas urgentes sobre las naves en las que se ubica el trastero y la plaza de garaje adquiridas, del que tenía conocimiento la demandada. No obstante, se llevó a cabo la venta de estos inmuebles, sin que conste que la actora tuviese la oportunidad de verlos antes de formalizarse la escritura de compraventa. El estado ruinoso de los inmuebles se desprende del Expediente administrativo, en concreto del informe emitido por la arquitecta municipal, Mercedes, y del informe emitido por el perito de la actora, Jacobo, que constató la situación de los inmuebles, las grietas que tenían, que afectaban a la estabilidad del conjunto, debiendo construir de nuevo los muros de cierre con un sistema seguro. Habría que reforzar los pilares y viguetas, así como sustituir la cubierta, pues estaba al límite de su vida útil. Todas estas obras, según el perito serían muy costosas, y el importe de la rehabilitación equivaldría a la realización de un nuevo edificio de similares características.

El estado ruinoso de los inmuebles impide que fueran aptos para el uso al que estaban destinados, constituyendo vicios ocultos, que justifican el ejercicio de la acción redhibitoria, pues no consta que la compradora tuviera conocimiento de los mismos antes de formalizar la compraventa, al contrario de lo que si sucedió con la vendedora.

Las consecuencias son la restitución del precio abonado y de los daños y perjuicios y los gastos del contrato, conforme al artº 1487 del CC, puesto que la demandada conocía la existencia de los vicios y los ocultó a la compradora.

Ahora bien, los daños y perjuicios que se reclaman, y los gastos del contrato ha de acreditarlos la actora, conforme al artº 217 de la Lec. En este caso con la demanda se aportaron una serie de facturas, emitidas por la gestoría que intervino en la compraventa, Joan López Asessors & Consultors pero se refieren a la totalidad del negocio de compraventa, sin que resulten desglosados los importes que corresponden al trastero y a la plaza de garaje, sobre los que se proyecta la acción redhibitoria.

Al respecto el TS se ha pronunciado en el sentido siguiente:

(..)" Esta sala, en sentencia núm. 993/2011, de 16 enero , citada con acierto por la sentencia recurrida, vino a decir lo siguiente: "Es cierto que el legislador procesal del 2000 establece, de forma bastante oscura, un sistema que pretende evitar el diferimiento a ejecución de sentencia de la cuantificación de las condenas, de modo que las regulaciones que prevé se circunscriben, aparte supuestos que la propia LEC señala (como los de liquidación de daños y perjuicios de los arts. 40.7 , 533.3 y 534.1, párr. 2.°), a eventos que surjan o se deriven de la propia ejecución. Con tal criterio se trató de superar la problemática que se planteaba con anterioridad en la aplicación del art. 360 LEC 1881 , precepto de contenido tan correcto como defectuosamente aplicado. De conformidad con el mismo, la realidad o existencia del daño (salvo "in re ipsa "), las bases y la cuantía debían acreditarse necesariamente en el proceso declarativo, si bien podía suceder que las bases o la cuantificación, n.º fuera posible fijarlas, y entonces cabía diferirlas para ejecución de sentencia. Esto nunca era aplicable a la realidad o existencia del daño, pues incluso en caso de imposibilidad de acreditarlo, la falta de prueba acarreaba la desestimación de la pretensión correspondiente. Sucedía en la práctica que el temor a no obtener un pronunciamiento favorable en sede de costas, si la sentencia no accedía a la indemnización reclamada, retraía a los demandantes en la fijación de una suma indemnizatória, y ello ocurría incluso a pesar de que en alguna medida se trató de solventar con la doctrina denominada de la "estimación sustancial", y, por otra parte, por razones de desidia probatoria de las partes durante el proceso, y de comodidad de las resoluciones judiciales que no motivaban si había habido o no posibilidad de probar en el período correspondiente, se termino por imponer la rutina de remitir la cuantificación a ejecución de sentencia. Con tal actitud se generó un incremento litigioso al insertarse en el proceso de ejecución un incidente (nuevo proceso) declarativo sobre el daño con el consiguiente aumento del coste -tiempo y gastos- y derroche de energías sociales. Para corregir la situación se entendió, con sana intención, que había que exigir la cuantificación dentro del proceso declarativo y a ello responden los preceptos procesales que se examinan. La normativa, como regla general, es saludable para el sistema, empero un excesivo rigor puede afectar gravemente al derecho a la tutela judicial efectiva ( STS 11 de octubre de 2011 ) de los justiciables cuando, por causas ajenas a ellos, no les resultó posible la cuantificación en el curso del proceso. no ofrece duda, que, dejarles en tales casos sin el derecho a la indemnización afecta al derecho fundamental y a la prohibición de la indefensión, y para evitarlo es preciso buscar fórmulas que, respetando las garantías constitucionales fundamentales -contradicción, defensa de todos los implicados, bilateralidad de la tutela judicial-, permitan dar satisfacción a su legítimo interés. Se puede discutir si es preferible remitir la cuestión a un proceso anterior (sic) ( SSTS. 10 de febrero de 2009 , 49 ; 2 de marzo de 2009 , 95 ; 9 de diciembre de 2010 , 777 ; 23 de diciembre de 2010 , 879 ; 11 de octubre de 2011 , 663); o excepcionalmente permitir la posibilidad operativa del incidente de ejecución ( SSTS. 15 de julio de 2009 ; 16 de noviembre de 2009, 752 ; 17 de ¡unió de 2010, 370 ; 20 de octubre de 2010 , 606 ; 21 de octubre de 2010 , 608 ; 3 de noviembre de 2010 , 661 ; 26 de noviembre de 2010 , 739), pero lo que en modo alguno parece aceptable es el mero rechazo de la indemnización por falta de instrumento procesal idóneo para la cuantificación. Los dos criterios han sido utilizados en Sentencias de esta Sala según los distintos supuestos examinados, lo que revela la dificultad de optar por un criterio unitario sin contemplar las circunstancias singulares de cada caso. El criterio de remitir a otro proceso, cuyo objeto se circunscribe a la cuantificación, con determinación previa o no de bases, reporta una mayor amplitud para el debate, y el criterio de remitir a la fase de ejecución supone una mayor simplificación y, posiblemente, un menor coste -economía procesal-. Como criterio orientador para dirimir una u otra remisión parece razonable atender, aparte la imprescindibilidad, a la mayor o menor complejidad, y en este sentido ya se manifestaron las sentencias de 18 de mayo de 2009 , y 11 de octubre de 2011 ; aludiendo a la facilidad de determinación del importe exacto las Sentencias de 17 de junio de 2010, 370 y 26 de junio de 2010 , 739. En el caso, la sentencia recurrida opta por el segundo criterio, y lo cierto es que su aplicación (y singularmente del art. 715 LEC ) no supone ninguna indefensión".( S.T.S de 5 de abril de 2019 ROJ 2103/2019 ).

Conforme a la doctrina que antecede, ha de mantenerse el criterio de la sentencia de instancia, dejando para la fase de ejecución la determinación de los gastos que se han generado en la compraventa del trastero y de la plaza de garaje, a modo de indemnización de los perjuicios causados.

Se desestima el recurso interpuesto por la demandada.

CUARTO.- El recurso de la actora se refería a los daños morales, que se desestimaron en la instancia y al pronunciamiento en costas

(..)" En este sentido, en nuestra sentencia 366/2010, de 15 de junio , declaramos: "Los daños morales, asociados frecuentemente por la jurisprudencia a los padecimientos físicos o psíquicos, son aquellos que afectan a la integridad, a la dignidad o a la libertad de la persona, como bienes básicos de la personalidad (así se deduce, por ejemplo, de la definición del daño no patrimonial contenida en los PETL, artículo 10:301). La dificultad para determinar el alcance de los bienes de la persona que son susceptibles de padecer un menoscabo imputable a la acción de otras personas y la estrecha relación de los daños morales con los avatares de la convivencia humana impiden aplicar exclusivamente criterios fenomenológicos de causalidad para determinar su conexión con la conducta del deudor que incumple y exigen tener en cuenta criterios de imputación objetiva, entre los cuales debe figurar el criterio de la relevancia del daño, pues solo aplicando éstos podrá admitirse la lesión de un interés protegido por el Derecho. En el ámbito de la responsabilidad extracontractual (sic) resulta asimismo significativo, como criterio para calibrar la imputabilidad, el alcance obligatorio del contrato para quienes en él intervienen, de acuerdo con lo que resulte de su interpretación. " En el caso de incumplimiento doloso del contrato, esta imputabilidad resulta ampliada. El CC, en uno de los preceptos mediante los que regula la responsabilidad contractual, que han sido extendidos por la jurisprudencia a la responsabilidad extracontractual, dispone que, mientras el deudor de buena fe responde de los "daños previstos" y de los "daños previsibles" ( artículo 1107 I CC ), el deudor en caso de dolo responde de los daños "que conocidamente se deriven del hecho generador" ( artículo 1107 II CC ). Interpretando este precepto, la jurisprudencia ( SSTS de 23 de febrero de 1973 , 16 de julio de 1982 y 23 de octubre de 1984 ) ha centrado el ámbito de la responsabilidad del deudor doloso en el nexo de causalidad, privándole de toda limitación o moderación legal, convencional o judicial de la responsabilidad. Pero el artículo 1107 CC comporta también una ampliación de los criterios de imputación objetiva para la determinación de los daños que deben ser resarcidos por parte del deudor que incumple, pues establece que estos comprenderán no solamente los que pudieron preverse en el momento de contraerse la obligación, sino los que conocidamente se deriven del incumplimiento, de donde se infiere que, en la línea propuesta por la doctrina para la interpretación del artículo 1107 CC , es procedente, en caso de dolo, además de la aplicación del criterio del carácter relevante del daño, la aplicación de un criterio de imputación fundado en la conexión objetiva del daño moral con el incumplimiento. "( STS de 23 de julio de 2021 ROJ 3068/2021 )

La actora aportó un informe de evolución clínica realizado por la psicóloga Elvira el 6 de julio de 2020, sobre la paciente Felisa, que tuvo la primera consulta el 8 de junio de 2020, debido a los síntomas de ansiedad, motivados por situaciones estresantes derivadas de la compraventa de una vivienda. Tenía antecedentes de tratamiento psiquiátrico en el Hospital Vall D'Hebron por estrés postraumático, que iban mejorando en octubre de 2019. Sin embargo, según refería la paciente, a primeros de año surgieron nuevos conflictos, a nivel personal y económico, que amenazaban seriamente la salud mental de la paciente. Estas situaciones derivaban de la compraventa de una vivienda que adquirió en el segundo semestre de 2019, viéndose envuelta en problemáticas legales muy serias, a consecuencia de hechos, que decían se le habían ocultado, y que descubrió la paciente tras la adquisición de la vivienda.

Apreció la psicóloga un cuadro de angustia severa, desmotivación, evitación social, miedos, preocupaciones obsesivas e insomnio pertinaz. Estos síntomas afectaban al adecuado rendimiento de sus funciones cognitivas superiores, como son, la atención, la concentración y la memoria, y suponen una dificultad importante de cara a realizar sus actividades laborales y de crianza de su hijo. Tenía escasos apoyos familiares.

Se produjo un agravamiento del trastorno de estrés postraumático, debido a estos sucesos estresantes.

Cuando se redactó el informe la paciente había realizado cinco entrevistas, y permanecía con el mismo nivel de gravedad psicopatológica. El diagnóstico fue de reacción a estrés grave y trastorno de estrés postraumático.

La actora propuso la prueba como testifical-pericial, y en este concepto compareció la informante en el Juicio Oral.

(..)"- El testigo-perito es un testigo porque ha de tener una relación directa, histórica y extraprocesal con los hechos. La relación del perito con los hechos, a diferencia de lo que sucede con el testigo, deriva de un encargo de la parte o del tribunal en relación al proceso que quiere iniciarse o que está ya iniciado. El testigo-perito, al igual que el testigo ordinario, no es sustituible, pues es la persona que ha percibido el hecho, sólo que además, en el caso del testigo-perito, puede valorarlo desde un punto de vista científico, técnico, artístico o práctico porque posee conocimientos de esta naturaleza, mientras que el perito puede ser sustituido por otro, pues carece de esa relación previa con los hechos objeto del litigio. En consecuencia, no puede admitirse la declaración en el juicio, en calidad de testigo-perito, de un experto que no tiene relación previa con los hechos, pues no se trata de « personas que tengan noticia de hechos controvertidos relativos a lo que sea objeto del juicio», como exige el art. 360 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sino de una persona que posee «conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos para valorar hechos o circunstancias relevantes en el asunto o adquirir certeza sobre ellos» ( art. 335 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) a la que se ha encargado una valoración técnica, científica, artística o práctica de los hechos aplicando tales conocimientos. Lo anteriormente expuesto no es una cuestión meramente terminológica. La importancia de la prueba pericial hace que la ley exija la aportación anticipada del informe pericial para que la parte a quien perjudica pueda proponer prueba que lo desvirtúe y pueda también preparar el interrogatorio al que, en su caso, someterá al perito en el acto del juicio. Si la pericia se trae directamente al juicio, mediante el interrogatorio del experto, sin previa aportación del informe escrito, se puede privar a la parte contraria de esa garantía que supone el conocimiento anticipado del informe".( STS de 22 de octubre de 2014 ROJ 4623/2014 ).

Conforme a la doctrina que antecede, diremos que, en el supuesto enjuiciado, la psicóloga Elvira compareció en la vista oral como testigo-perito, que con carácter previo había emitido un informe de seguimiento de la paciente actora, emitiendo un diagnóstico sobre la enfermedad que padecía. Su intervención en la vista oral no fue como perito, sino como conocedora de unos hechos, por su profesión y el tratamiento que prestó a la paciente.

Por tanto, la valoración de esta prueba ha de hacerse, conforme a lo dispuesto en el artº 370.4 de la Lec:

"4. Cuando el testigo posea conocimientos científicos, técnicos, artísticos o prácticos sobre la materia a que se refieran los hechos del interrogatorio, el tribunal admitirá las manifestaciones que en virtud de dichos conocimientos agregue el testigo a sus respuestas sobre los hechos.

En cuanto a dichas manifestaciones, las partes podrán hacer notar al tribunal la concurrencia de cualquiera de las circunstancias de tacha relacionadas en el artículo 343 de esta Ley".

Por tanto, han de aplicarse estos criterios de valoración, y no los propios de la prueba pericial, como erróneamente ha realizado la juzgadora de instancia.

En este caso, la prueba que antecede ha determinado el tratamiento psicológico al que ha estado sometida la actora, y que ha generado una reacción a estrés grave y un trastorno de estrés postraumático, como queda dicho, originado en la situación que sufrió a consecuencia de la problemática generada por la compraventa que nos ocupa. Los síntomas que presentaba la Sra Felisa interferían en el adecuado rendimiento de sus funciones cognitivas superiores, como son la atención, la concentración y la memoria, y una dificultad importante para realizar sus actividades laborales y de crianza de su hijo.

A través de esta prueba, consideramos que se han acreditado los daños morales sufridos por la demandante, directamente relacionados con la cuestión litigiosa que se debate en este procedimiento. De ahí que, conforme a la doctrina que antecede, consideremos que son indemnizables, en la cuantía de 5.000,00€, cantidad que consideramos ajustada a las circunstancias concurrentes, y a la gravedad de los síntomas que padeció la demandante, provocados por la actuación dolosa de la demandada, que le obligó al ejercicio de las acciones judiciales, para indemnizar los perjuicios causados. La cantidad se incrementará con los intereses legales desde la fecha de esta resolución, conforme a los artºs 1100 y 1108 del CC.

Se estima el recurso, en el sentido expuesto.

QUINTO.- La actora también cuestionó en su recurso la declaración de costas de la sentencia de instancia.

También ha de prosperar el motivo del recurso, puesto que, por los motivos que anteceden, se ha estimado íntegramente la demanda, debiendo regir el principio del vencimiento objetivo, previsto en el artº 394.1 de la Lec, sin que concurran dudas de hecho o de derecho, que otro pronunciamiento aconsejen.

Se estima el recurso de la actora y se desestima el formalizado por la demandada, revocando la sentencia de instancia.

SEXTO.-No se hará mención a las costas del recurso de la actora, conforme al artº 398.2 de la Lec. La apelante demandada se hará cargo de las costas de su recurso, según lo preceptuado en el artº 398.1 de la Lec.

Se devolverá la totalidad del depósito constituido a la actora, según la Disposición Adicional Décimo Quinta1.8 de la LOPJ.

La demandada perderá el depósito constituido, al que se dará el destino legal, según la Disposición Adicional Décimo Quinta1.9 de la LOPJ.

Vistos los preceptos transcritos