Sentencia Civil 121/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 1181/2024 de 18 de febrero del 2025

PRIMERO.- Por la representación de la actora se ejercita acción titulo de desahucio por precario contra Don Benigno, ocupante de la finca rustica siguiente: Una tierra de regadío, sita al partido de Purla, del termino municipal de Ojen - De cabida de 531 m2, que linda: al Norte con camino de acceso a esta finca y resto de la finca matriz de la cual se segrega ; al Este, con resto de la finca matriz de la cual se segrega; al Sur, con tierras de Don Sergio; y por el Oeste, con otras tierras de Don Pedro Miguel - Se encuentra atravesada de este a oeste por un camino situado al sur de la misma. Dicha Finca se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Marbella, al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, y es la finca registral NUM003. Alega en su demanda que el demandado viene ocupando la finca referida contra la voluntad de la actora, sin pago de precio, renta o merced, ni titulo que lo justifique. Dicha ocupación tiene su origen en la mera tolerancia de la demandante, dada la buena relación de amistad que existía entre su esposo y el hoy demandado que hizo que en su momento las partes llegaran a un acuerdo verbal por el que permitía al demandado usar y disfrutar de la finca, sin pago de renta ni merced y basada en la confianza que existía entre ambas partes: La relación de amistad terminó hace algunos años y desde entonces la Sra Natividad viene pidiendo al demandado que desaloje la finca, dando este largas y evasivas y negándose a desalojar la finca. Solicita la actora en su demanda se condene al demandado a desalojar la finca ocupada, dejándola libre, vacua y expedita a su disposición.

La parte demandada se opone a la demanda deducida de contrario interesando el dictado de una sentencia absolutoria con todo tipo de pronunciamientos favorables y condena en costas a la actora y ello por cuanto considera que el juicio que nos ocupa no es el cauce adecuado para solventar la cuestión compleja cual es la nulidad del contrato de compraventa por el que la hoy demandante adquirió la finca, por cuanto la suscripción del citado contrato es un estrategia para que el hoy demandado no perdiera la finca fruto de una ejecución hipotecaria en tramite realizando un contrato de compraventa simulado, dado que el precio nunca fue abonado en su totalidad.

Tras la tramitación legal pertinente se dicta sentencia, en la cual tras efectuar una serie de consideraciones generales, y analizada y valorar la prueba concluye que en el supuesto enjuiciado a la vista de la documental aportada concurren los requisitos que la jurisprudencia ha ido generando para el éxito de la acción, constando que efectivamente la demandante es la titular de la finca mientras que la ocupante, lo es en virtud de un titulo que ha perdido la validez, siendo el demandado un poseedor de mero hecho y sin titulo alguno que legitime su permanencia en la finca, sin que sea este el cauce adecuado para alegar la nulidad del contrato de compraventa por simulación del mismo o falta de pago del precio, por cuanto el demandado Sr. Benigno, debía haber instado el juicio declarativo correspondiente donde dilucidar si efectivamente aquella compraventa fue simulada, y si ello tiene alguna consecuencia jurídica al dia de hoy, y si pretende recuperar de alguna forma el titulo sobre su finca, en tanto la ocupación hemos de entender que lo es por mera tolerancia de su dueña , que en este caso según nota registral simple del Registro de la Propiedad es de la actora y cuyo derecho a recuperar la posesión de la misma procede, debiéndose condenar al demandado a su desalojo.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que tuviese por interpuesto recurso de apelación contra dicha sentencia dictada en la instancia y estimase el mismo en base a los argumentos esgrimidos en el presente escrito, con expresa condena en costas. Alega como motivos de su recurso: A) La existencia de una simulación palmariamente acreditada, transformada en manipulación fraudulenta al disolverse el proindiviso. B).- La inadecuación del procedimiento, por cuanto debería haber seguido los cauces de un ordinario con plenas garantías de contradicción y prueba y ello a la vista de evidentes y complejas cuestiones suscitadas entre las partes que desbordan ampliamente el limitado trayecto del juicio verbal. C) La falta de consumación del contrato de compraventa simulado, al acreditarse tal condición por la falta de cumplimiento del pago de la cantidad diferida, pues ninguna cantidad se entregó ni en el momento de la operación ni con posterioridad, y falta de rendición de cuentas de las cantidades retenidas por los esposos. D) La cuestión compleja del presente juicio, afirmando que en el procedimiento verbal del que deriva la sentencia recurrida se evidencia la limitación vulneradora de derechos fundamentales a que se ha sometido al Sr. Benigno demandado en el mismo. E). Posible fraude procesal en la elección de la acción ejercitada. Trae a colación que durante diecisiete años ni la hoy actora Sra. Natividad ni su esposo Sr. Julián ha realizado actuación alguna tendente a regularizar la titularidad de la finca, siendo la elección del precario deliberada y premeditada. Afirma que no concurre en el supuesto enjuiciado una acción de precario, entendiendo este como tenencia sin titulo o mera tolerancia del dueño.

La parte apelada y actora se opone al recurso deducido de contrario, negando las distintas alegaciones esgrimidas por la apelante e interesando la confirmación de la sentencia dictada por su propia fundamentación con condena en costas al apelante, por cuanto el presente juicio (verbal) no solo es el adecuado para reclamar la posesión, sino que es el procedimiento que la ley determina que hay que seguir en casos de desahucio por precario, ( art 250. 1 2º LEC) procedimiento que goza de todas las garantías procesales, pues la LEC permite que el juicio verbal tenga carácter plenario, sin poner límites a las causas de oposición, medios de prueba, ataque y defensa. Niega la existencia de simulación de la venta hecha por Sucrida SL. que no el Sr. Benigno y por tanto ni tan siguiera está legitimado para invocar una supuesta nulidad del contrato de compraventa al no ser anterior propietario, ni vendedor, y por tanto no es parte de la compraventa y en cuanto a la extinción del condominio entre los esposos compradores y su adjudicación a la esposa mediante escritura de fecha 18 de marzo de 2011, tratándose de un pacto ajeno. Además habiendo invocado el demandado una supuesta simulación de la compraventa correspondía la carga de la prueba al recurrente tal y como establece el artículo 217.3 LEC. Es por ello que nos encontramos ante un recurrente que ocupa la finca sin título alguno, y sin que ninguna indefensión se haya causado al demandado en el procedimiento que nos ocupa, pues ningún derecho ha sido cercenado. Por ello concurre todos los requisitos establecidos por la jurisprudencia para que la acción pueda prosperar, de hay la procedencia del desahucio por precario, y la desestimación del recurso deducido de contrario por su propia fundamentación.

TERCERO.- Con carácter previo al examen de las cuestiones debatidas hemos de efectuar algunas consideraciones generales en relación con la actual regulación del desahucio por precario en la presente ley que supone una variación respecto de a la anterior. Tal y como con acierto recogía la sentencia de SAP, Civil sección 4 del 11 de mayo de 2023 ( ROJ: SAP MU 1553/2023 - ECLI:ES:APMU:2023:1553 sentencia: 556/2023 Recurso: 646/2021

" Este Tribunal viene señalando que la actual regulación del desahucio en la vigente LEC por precario ha supuesto una variación respecto de la que existía con anterioridad. Así en la sentencia de fecha 27/09/2018 decíamos:

"La resolución del litigio exige un planteamiento genérico sobre la naturaleza y objeto del juicio de desahucio por precario.

En la anterior legislación, el artículo 1565. 3º LEC de 1881 establecía: " Procederá el desahucio y podrá dirigirse: 3º. Contra cualquier otra persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o urbana, sin pagar merced, siempre que fuera requerida con un mes de anticipación para que la desocupe".

En la actualidad, el art. 250 de la vigente LEC de 2000, cuando establece el ámbito del juicio verbal, dice: " 1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca".

Ambas normas son de carácter procesal, y en las mismas se establece el procedimiento a seguir para el desahucio de una finca rústica o urbana en los supuestos de precario. El problema es que ni las citadas Leyes, ni el Código civil, definen qué debe entenderse por precario.

En el Derecho Romano se entendía que el contrato de comodato (pacto por el que una parte entregaba de forma gratuita una cosa no fungible a otra por cierto tiempo para su uso, y la contraria se obligaba a devolverla al finalizar el plazo) requería la fijación de un tiempo cierto y determinado. Cuando en el contrato no se precisaba ese plazo se trataba de un precario, porque la entrega se hacía " ad preces alterius" (la contracción de esas palabras da lugar al término precario), al mero arbitrio del prestador, quien podía recuperar su tenencia en cualquier momento.

En la jurisprudencia surgida de la anterior regulación procesal, el concepto de precario fue ampliado, comprendiendo también los casos en los que la cosa no había sido entregada por el propietario, sino que éste toleraba el uso del tercero, y a los que el título inicial del poseedor había caducado o resultaba ineficaz frente al actor. Por otro lado, entendía que era un juicio especial y sumario, que carecía de efectos de cosa juzgada, encaminado a la recuperación rápida de la posesión, por lo que en el mismo no era posible plantear cuestiones complejas, lo que motivaba que, cuando se planteaba una cuestión de esta naturaleza, se solía apreciar inadecuación del procedimiento y, sin entrar en el examen de los temas planteados, se desestimaba la demanda si la oposición del demandado tenía ciertos visos de credibilidad, remitiendo a las partes al correspondiente juicio declarativo.

En la nueva regulación, la expresa mención a que la finca haya sido " cedida en precario", parece restringir el concepto de precario al originario en Derecho Romano, pues se hace referencia a la graciosa concesión a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño cedente. En este sentido caben señalar las sentencias de esta Audiencia Provincial de Murcia, Sec. 5ª, de 25 de noviembre de 2005, de la Audiencia de Baleares, Sec. 5ª, de 8 de septiembre de 2006, de la Audiencia de Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4ª, de 13 de diciembre de 2007 y de la Audiencia de Zamora, Sec. 1ª, de 16 de junio de 2009.

Ahora bien, la reforma del procedimiento de desahucio por precario va más allá del ámbito del precario, pues el art. 447 de la nueva LEC no menciona expresamente el juicio verbal de desahucio por precario del 250.1.2º entre aquellos que no producen efectos de cosa juzgada. Además, el carácter sumario del procedimiento queda en entredicho por lo referido en la Exposición de Motivos de la nueva LEC, en su apartado XII, último párrafo, donde literalmente se dice: " La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas, aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y pruebas, y finalice con plena efectividad".

Pese a ello, que no sea un juicio sumario no quiere decir que en el mismo se puedan examinar todo tipo de cuestiones. En primer lugar, el objeto del procedimiento es el señalado: cesión en precario del uso de una fina rústica o urbana, por lo que no puede pretenderse incluir en él otros supuestos diferentes de ausencia de título en el usuario de la finca. Por otro lado, estamos ante un juicio que se ha de seguir por los trámites del verbal, y ello implica que, cuando la parte demandada, en contraposición a las pretensiones de la actora, pretenda fundamentar su oposición en el reconocimiento de algún título que ampare su posesión (dominio, habitación, usufructo, arrendamiento, etc.), no pueda plantearlo por vía de reconvención, si por la cuantía (normalmente superará el límite) no es cuestión que pueda ventilarse por los trámites del procedimiento verbal ( artículo 438 de la LEC) . Estamos en un procedimiento que, como en todo tipo de juicio verbal y según la Exposición de Motivos de la LEC (párrafo ocho del apartado X), debe caracterizarse por la simplicidad de lo controvertido y su pequeño interés económico. Por ello, no puede en ese procedimiento llegar a dilucidarse cuestiones complejas, que deberían seguirse a través de un juicio ordinario.

Por lo tanto, debe mantenerse la doctrina tradicional en esta materia sobre la desestimación de la demanda cuando existan cuestiones complejas. La especial naturaleza de la acción ejercitada y el procedimiento seguido obligan a mantener un equilibrio, no siempre fácil, entre los derechos de las partes, pues debe evitarse que el juicio de desahucio por precario se pueda convertir en un medio para invalidar situaciones jurídicas sin las garantías suficientes para el demandado, aunque también hay que huir de que la mera alegación de cualquier posible título para amparar la posesión permita al precarista prolongar indefinidamente una ocupación indebida. Al juzgador corresponde discernir entre las alegaciones infundadas, inconsistentes o que no tienen conexión con la materia de debate (las cuales deben ser rechazadas de plano en el juicio de desahucio), y aquellas otras que, fundándose en un título (entendiendo éste como justificación o causa) legítimo y suficiente para justificar su oposición, planteen cuestiones que realmente requieran, para su adecuada resolución, una amplia discusión que el juicio de desahucio no permite. En conclusión, el juicio de desahucio será utilizable eficazmente cuando entre las partes no existan más vínculos que los derivados de la situación de hecho que constituye la esencia del precario; pero cuando haya otros vínculos o sean de tal naturaleza, o tan especiales o complejas las relaciones entre las partes, que no sea racionalmente posible apreciar su trascendencia en el juicio de desahucio ( STS 9 de diciembre 1947), o cuando medien cuestiones sobre el dominio ( STS 23 mayo 1911), o fundamentales que constituyan problemas o puntos de derecho ( STS 1 diciembre 1931), no procede tal juicio, porque entonces se convertiría este procedimiento especial y breve (ideado para situaciones de hecho que no permite resolver cuestiones de derecho) en el medio de obtener con cierta violencia la resolución de unos vínculos, de unas situaciones con base a protección jurídica sin las garantías suficientes de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos.

Sobre este particular ya ha tenido ocasión de pronunciarse esta Audiencia Provincial, Sec. 4ª, en sentencia de 18 de marzo de 2010, reiterada en otras posteriores (así la de 27 de mayo de igual año, de 22 de septiembre de 2011 y 27 de marzo de 2014), en las que al respecto se establece:

" Ahora bien, que no sea un juicio sumario no quiere decir que en el mismo se puedan examinar todo tipo de cuestiones. En primer lugar, el objeto del procedimiento es el señalado: cesión en precario del uso de una fina rústica o urbana, por lo que no puede pretenderse incluir en él otros supuestos diferentes de ausencia de título en el usuario de la finca. Por otro lado, estamos ante un juicio que se ha de seguir por los trámites del verbal y ello implica que, cuando la parte demandada, en contraposición a las pretensiones de la actora, pretenda fundamentar su oposición en el reconocimiento de algún título que ampare su posesión (dominio, habitación, usufructo, arrendamiento, etc.), no pueda plantearlo por vía de reconvención, si por la cuantía (normalmente superará el límite) no es cuestión que pueda ventilarse por los trámites del procedimiento verbal ( artículo 438 de la LEC) . Estamos en un procedimiento que, como en todo tipo de juicio verbal y según la Exposición de Motivos de la LEC (párrafo ocho del apartado X), debe caracterizarse por la simplicidad de lo controvertido y su pequeño interés económico. Por ello no puede en ese procedimiento llegar a dilucidarse cuestiones complejas, que deberían seguirse a través de un juicio ordinario.

Por lo tanto, debe mantenerse la doctrina tradicional en esta materia sobre la desestimación de la demanda cuando existan cuestiones complejas. La especial naturaleza de la acción ejercitada y el procedimiento seguido obliga a mantener un equilibrio, no siempre fácil, entre los derechos de las partes, pues debe evitarse que el juicio de desahucio por precario se pueda convertir en un medio para invalidar situaciones jurídicas sin las garantías suficientes para el demandado, aunque también hay que huir de que la mera alegación de cualquier posible título para amparar la posesión permita al precarista prolongar indefinidamente una ocupación indebida. Al juzgador corresponde discernir entre las alegaciones infundadas, inconsistentes o que no tienen conexión con la materia de debate (las cuales deben ser rechazadas de plano en el juicio de desahucio), y aquellas otras que, fundándose en un título (entendiendo éste como justificación o causa) legítimo y suficiente para justificar su oposición, planteen cuestiones que realmente requieran, para su adecuada resolución, una amplia discusión que el juicio de desahucio no permite. En conclusión, el juicio de desahucio será utilizable eficazmente cuando entre las partes no existan más vínculos que los derivados de la situación de hecho que constituye la esencia del precario; pero cuando haya otros vínculos o sean de tal naturaleza, o tan especiales o complejas las relaciones entre las partes, que no sea racionalmente posible apreciar su trascendencia en el juicio de desahucio ( STS 9 de diciembre 1947), o cuando medien cuestiones sobre el dominio ( STS 23 mayo 1911), o fundamentales que constituyan problemas o puntos de derecho ( STS 1 diciembre 1931), no procede tal juicio, porque entonces se convertiría este procedimiento especial y breve (ideado para situaciones de hecho que no permite resolver cuestiones de derecho) en el medio de obtener con cierta violencia la resolución de unos vínculos, de unas situaciones con base a protección jurídica sin las garantías suficientes de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos."

Por lo tanto, lo que aquí se debe examinar es si hay indicios bastantes para sostener la existencia de un título que permita a la demandada retener la posesión del inmueble o si, por la entidad de la cuestión, debe ser objeto de un declarativo ordinario. La respuesta en el presente caso es que el título invocado por la demandada (derecho de retención por haber construido la vivienda de buena fe sobre terreno del propietario hasta que éste ejercite la opción que le otorga el art. 361 CC) ha de ser planteado en un declarativo ordinario para conseguir su reconocimiento, por lo que, evidentemente, esa cuestión no puede ser resuelta en los estrechos márgenes del juicio verbal de desahucio por precario.

Cuestión distinta es la de si debe desestimarse la demanda de desahucio por precario o, por el contrario, debe estimarse la misma, al no existir una certeza del título invocado por la demandada."

La SAP, Civil sección 14 del 12 de noviembre de 2024 ( ROJ: SAP B 12725/2024 - ECLI:ES:APB:2024:12725 ) Sentencia: 914/2024 Recurso: 619/2024 se pronunciaba en los siguientes términos:

"SEGUNDO. -Aunque en nuestro Código Civil todavía persiste una reminiscencia de la antigua noción de precario (vid. artículos 1749 y 1750), lo cierto es que en nuestro Derecho rige una acepción muy distinta de la que rigió en Roma, pues no se configura el precario como un contrato o posesión concedida o tolerada, sino que se concibe como una situación de puro hecho o incluso ilegítima, para privar de la cual se utiliza el juicio de desahucio. Actualmente, por lo tanto, el precario se refiere a aquella situación en que una persona posee o detenta un derecho sin título o derecho alguno para ello, y sin pagar renta o merced alguna. En este sentido, se ha indicado que "merece el calificativo de precario aquella situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no le corresponde, aunque se halle en la tenencia de la misma y, por tanto, se encuentre la falta de título que justifique el goce de la posesión" (Stas. del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1986 y de la A.P. de Logroño de 23 de abril de 1999); y". Por otro lado, la Sentencia del Tribunal Supremo 719/2021, de 25 de octubre, ha definido y perfilado los límites de la figura jurídica de precario, declarando: "Una abundante jurisprudencia ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero; 557/2013, 19 de septiembre; 545/2014, de 1 de octubre, y 134/2017, de 28 de febrero). Existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986, entre otras). Por tanto, como declaramos en la sentencia 691/2020, de 21 de diciembre, la institución del precario "no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (...), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958, 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008)"". Ello implica que para admitir la viabilidad del desahucio por precario el actor debe tener la posesión real de la finca a título de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla, mientras que el demandado debe adolecer de cualquier derecho sobre el bien, es decir, que la tenga o disfrute en precario, sin título, o en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez. A este sentido se refiere el artículo 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 cuando precisa que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca."

Por otro lado, aunque en este procedimiento se ejercite la acción de precario, actualmente el proceso de precario no se regula con el carácter limitado de la cognitiojudicial, como sucedía en la regulación pretérita, sino que en el mismo se pueden discutir otras cuestiones relativas a los títulos o derechos de los litigantes.

Por tanto única cuestión es la relativa a si la demandada ostenta algún derecho o título para permanecer en la vivienda, cuestión que debe resolverse en sentido negativo, pues la demandada, aunque tenga un gran aprecio a la que ha sido su vivienda familiar desde hace años, no ha acreditado que ostente algún título o derecho, que la faculte para vivir en la casa familiar.

Consta de lo actuado que con fecha tres de febrero de 2006 se suscribió el contrato de compraventa relativa a la parcela que hoy nos ocupa . y cuyo carácter de simulado afirma la actora .

Respecto a la existencia de un contrato de compraventa simulado, debe recordarse que la simulación es la declaración de un contenido de voluntad no real, emitida conscientemente y de acuerdo entre las partes, para producir con fines de engaño la apariencia de un negocio jurídico que no existe o que es distinto de aquel que realmente se ha llevado a cabo. En realidad, el tratamiento jurídico de la simulación es distinto según se desprende de simulación absoluta o simulación relativa. La simulación absoluta ("simulatio absoluta") supone haberse creado la apariencia de un negocio y, en verdad resulta que no se quiso dar vida a tal negocio, sino tan sólo a su apariencia engañosa; se oculta la carencia de la causa. La denuncia de esta simulación lleva a que se declare la inexistencia o nulidad del negocio, por carencia o falsedad de la causa ( arts. 1.261 y 1.275), aunque para acreditar tal simulación habrá que desvirtuar la presunción legal de su existencia ( art. 1.277 C.C.) . Por el contrario, la simulación relativa es una figura jurídica mucho más compleja ("simulatio non nuda") que la simulación absoluta. No obstante, no nos adentraremos en estas cuestiones por varias razones. En primer lugar, en este proceso no se ha practicado prueba alguna respecto a que el contrato de compraventa de 29 de diciembre de 1999 hubiera sido simulado. En segundo lugar, si se pretende la nulidad del contrato por inexistencia de causa o que ésta sea falsa, se debería haber ejercitar otra acción y en otro proceso, ya que la eventual nulidad del contrato simulado afectaría a la vendedora Doña Zulima, quien no es parte en este procedimiento.

Por tanto, visto cuanto se ha expuesto, ninguna indefensión puede argumentar el recurrente, por el tipo de procedimiento alegado, dado que como bien argumenta la apelada en su escrito de oposición, no se determina que pruebas, no han podido practicarse al tramitarse el procedimiento como verbal, cuando consta se le ha permitido argumentar lo que ha estimado pertinente, sin que la juzgadora le haya limitado este derecho, es más no concreta que pruebas, distintas a las practicadas, hubiera podido llevar a cabo por el trámite del ordinario. Además llama la atención, y no explica el apelante como si estamos ante una compraventa simulada tal y como mantiene, los motivos por los cuales, durante estos más de diecisiete años transcurridos desde la firma del contrato de compraventa, no ha ejercitado ningún tipo de acción judicial instando la nulidad, denunciándolo tras la demanda de desahucio por precario, ni asimismo que tras recibir la demanda, no la ejercitara la acción de nulidad por simulación y asi se recoge por la juzgadora ad quo en la sentencia dictada cuando afirma que "debía haber instado el declarativo correspondiente"

A mayor abundancia, asiste razón asimismo a la parte apelada, cuando afirma que en todo caso el Sr. Benigno no tendría legitimación para invocar la existencia del contrato de compraventa, ya que ni era el anterior propietario ni actuaba en la referida compraventa como vendedora, lo cual ha reconocido en la contestación a la demanda, pues los que actuaron en la compraventa otorgada como vendedores, lo fueron de un lado la actora y su esposo como compradores y la entidad mercantil como vendedora, persona jurídica diferente del Sr. Benigno, aún cuando este sea administrador de la referida mercantil, y por tanto no cabe confusión de ningún tipo, debiendo reiterar que el apelante ni ha sido propietario del inmueble ni parte en la compraventa.

En cuanto a la simulación de la compraventa afirmada el demandado, en su recurso reproduce las mismas afirmaciones en cuanto a su existencia, y las razones para ello. Ahora bien no explica el apelante de manera lógica, razonable y creible, las razones por las cuales, se otorgó dicha escritura. Entiende esta Sala que si la razón para ello, y la verdadera razón de ser era la necesidad de un préstamo, lo lógico era realizar un contrato de préstamo, recogiendo importe, intereses, condiciones plazo de devolución y demás garantías u extremos que en su caso se estimase pertinente. Y ademas ello hubiera evitado una serie de gastos que sin duda la operación concertada conllevaba, como lo son gastos de notarias, importe del impuesto por transmisiones patrimoniales, honorarios del Registro.

Por otra parte carece de relevancia a los efectos del procedimiento que nos ocupa y el hecho de la extinción del proindiviso entre la actora Sra. Natividad y su esposo el Sr. Julián llegando a cabo mediante escritura de fecha 18 de marzo de 2011, por cuanto los acuerdos a los que pudieran llegar los esposos dentro de la reorganización patrimonial entre ellos, son ajenos, debiéndose tomar en consideración a los efectos de este procedimiento que a la fecha de interposición de la demanda, la hoy actora es la única titular del inmueble, al que se refiere las presentes actuaciones.

En el supuesto que nos ocupa las reglas de la carga de la prueba son clara. La parte actora ha acreditado su derecho de propiedad, derecho que por otra parte aparece inscrito en el Registro de la Propiedad, gozando de la fe pública registral, sin contradicción ni discusión de ningún tipo. Además de las pruebas practicadas, entre ellas de la testifical se ha acreditado que tanto la hoy actora- apelada, y su esposo tomaron la posesión de la finca tras la compra realizada a la mercantil Sucrida SL en el año 2006.

SAP, Civil sección 2 del 17 de octubre de 2022 ( ROJ: SAP CR 1361/2022 - ECLI:ES:APCR:2022:1361 Sentencia: 465/2022 Recurso: 72/2021 establece

" SEGUNDO: Por comenzar por las alegaciones relativas al carácter complejo de la cuestión litigiosa suscitada y los efectos que dicha consideración tendría en el resultado de este procedimiento, convendría puntualizar que el Art. 250.1.2º LEC, regula el procedimiento de desahucio por precario y conforme a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, constituye la esencia del precario el uso o disfrute de la cosa ajena, sin pagar renta o merced alguna, ni otra razón o título que legitime la posesión que la mera condescendencia o liberalidad del poseedor real ( Sentencias de 2 de junio y 17 de noviembre de 1961 y 6 de abril de 1962). Y la misma Jurisprudencia ha ido paulatinamente ampliando el concepto el precario hasta comprender, no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva.

El precario, por tanto, es un procedimiento sumario que permite al dueño de una cosa o aquel a quien corresponda la posesión real de una finca por el aludido título de dominio o por cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla, recuperar su posesión desposeyendo al precarista, que es la persona que indebidamente la viene poseyendo, bien sin título alguno en que apoyarse o bien en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, siendo por tanto necesarios para su prosperidad los siguientes requisitos: A) la legitimación del actor, que concurrirá cuando ostente título suficiente; y B) la situación de precarista del demandado, que existirá cuando posea el inmueble por concesión gratuita del actor sin pagar renta o merced, bien sin título alguno o con título que haya perdido su validez. Lógicamente, otro de los requisitos es que la finca esté perfectamente identificada.

En cuanto a la amplitud o no de alegaciones, tras la nueva LEC, como se deduce de su Exposición de Motivos y de su artículo 447, este procedimiento ha perdido su condición de sumario y presenta todas las características de un juicio declarativo plenario. Como consecuencia, ya no es posible aplicar a los juicios por precario tramitados al amparo del citado artículo 250.1.2º LEC la doctrina jurisprudencial que, basada en la naturaleza sumaria del juicio de desahucio regulado en los Arts. 1561 y ss. de la LEC, ya fuera por resolución del contrato de arrendamiento, ya por precario, excluía de su ámbito, y reconducía a un proceso declarativo, los supuestos en que se planteaban " cuestiones complejas " ajenas al contrato de arrendamiento o a la situación de precario , ( SSTS 18-12-53, 17-3-68, 9-12-72, 12-3-85, 14-4-92, 10-5-93 y 12-6- 97, entre otras)."

En nada se aparta la Juzgadora de Instancia de estos criterios en su sentencia. Al contrario, entra a examinar la veracidad y licitud o validez de la dación en pago determinante del domino de los demandantes, y negada por las demandadas, y concluye que no se trata de un contrato simulado, conclusión con la que está de acuerdo esta Sala como a continuación se desarrollará.

No debe olvidarse, en palabras del Profesor Díez Picazo, que "con la simulación, las partes pretenden crear, para sus propios fines o intereses, una apariencia negocial que puede encubrir un negocio real distinto, caso de la llamada simulación relativa (v. gr. se encubre una donación simulando que es una compraventa) o que puede no encubrir ningún otro negocio real, caso de la simulación absoluta (v. gr., se simula vender para no aparecer como propietario)."

Nuestro Tribunal Supremo ha enmarcado la simulación contractual en el artículo 1276 del Código Civil, según el cual la expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita, previsión que alude tanto a los supuestos de simulación absoluta como a los de simulación relativa.

Como dijo el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) en su Sentencia de 29 noviembre de 1989 "son grandes las dificultades que encierra la prueba plena de la simulación de los contratos por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad; lo que obliga, en la totalidad de los casos, a deducir la simulación de la prueba indirecta de las presunciones."

Pues bien, en nuestro caso, examinadas las pruebas practicadas (principalmente la de carácter documental) y atendidas las alegaciones de las partes, no encontramos motivo alguno para apartarnos de la valoración y conclusiones que se expresan en la sentencia recurrida.

El demandado hoy apelado no ha logrado acreditar, ni tan siguiera primae facie, la realidad de la simulación del contrato denunciado, y por tanto en relación con la falta de pruebas sobre el particular, no podemos sino concluir, tras la valoración de las pruebas practicadas, que nada acreditar de las pruebas practicadas simulación de ningún tipo.

Por todo ello no cabe imputar ningún tipo de fraude procesal por cuanto lo único que ha hecho la ctora es instar la recuperación de su finca amparándose en los cauces procesales legales para ello, instando una acción de desahucio por precario, cumpliéndose todos los requisitos que a tenor de la jurisprudencia son necesarios para su éxito, constando que la actora es propietaria legítima e indiscutible del inmueble en virtud de título dominical perfectamente acreditado, del que se desprende que la Sra. Natividad es la legítima propietaria de la parcela, legitimada activamente, sin que el demandado haya podido acreditar titulo posesorio sobre la finca, pues no existe prueba alguna de la alegada simulación de la compraventa.

A la vista de lo actuado, se concluye en idéntico sentido al de la sentencia apelada: la apelante carece de título habilitante para ocupar la vivienda en cuestión, y al haberlo entendido así la sentencia apelada, se impone su íntegra confirmación, con paralelo rechazo de recurso interpuesto, y manteniendo la imposición a la parte demandada de las costas de la primera instancia ya que, conforme con lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC, han de imponerse "a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho", lo que no ocurre en el supuesto enjuiciado.

CUARTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación. y de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida del depósito constituido por los apelantes.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.